有较好的长租公寓管理系统统推荐吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-28 15:52 标签： 长租公寓管理系统

　　长租公寓和租赁房突然又火了。

　　几乎是两年前，2016年初，王曼所在的银行启动了长租公寓业务板块。跑一线城市，出差调研市场，约谈相关公司，是她的日常工作。

　　彼时，长租公寓在一线城市已经形成小热潮。除了依托有资金实力的母公司，公寓运营方的主流融资方式主要是靠地产基金和平台融资，底层资金来源包括小贷和场外ABS等。银行真正介入的并不多，上海的(,)和华瑞银行，分别通过和投贷联动模式，曾引起王曼团队的重点关注。

　　近两年过去了，王曼所在银行已经放弃了长租公寓板块。而就在11月3日，(,)深圳分行和11家公司以及11家企事业单位签订了住房租赁战略合作协议，并发布了个人住房租赁贷款产品，围绕租赁房上下游全产业链介入。

　　一边是近两年前的市场探索以放弃收场，另一边是国有大行建行带头长驱直入，包括非银行类金融公司也已备好弹药，预计将有一大波资金涌入租赁房市场。资金汹涌，市场蛋糕真会有那么大？

　　王曼向21世纪经济报道记者表示，2016年初调研长租公寓市场后发现，房源获取是行业内最稀缺的能力，特别是对集中式公寓而言，空置的集中物业较少，房地产开发商持有的部分空置房又多是多居室的住宅，户型不适合用作经营长租公寓，涉及的改造成本较大。

　　所谓集中式公寓，是指整层、整栋或者整个小区统一装修和运营管理，分散式则是在市场上收集分散的房源管理出租。

　　所谓的公寓方，除了少部分是自持物业，大部分还是租赁房屋，也就是说，并没有房屋产权。运营商要融资，首先没法用房屋产权做抵押。这就挑战了银行最为基本且普遍的授信思路。

　　“虽然银行表面上的要求是要能看清贷款企业的还款来源，但在实际操作中，主要还是看抵押物。这是一种比较懒的思维，就是当企业还不出钱了，处置抵押物是不是能够收回成本。”在王曼看来，公寓运营商除了没有抵押物，最关键的是未来的租金现金流是不是真的稳定。

　　当时，王曼的团队在设置风控标准时，要求公寓运营方的运营系统上线互联，也就是说每一个租约都要透明，但同时她也坦言，这仅仅是增加企业租约造假的成本，而并不能从根本上防止企业造假。

　　“也就是因为我们并不能十分准确地得到以及预计未来租金现金流的情况，所以要把未来租金折现的ABS基本是走的场外，很难在公开交易所发出，而且肯定需要增信措施来保障优先级收益。”王曼表示。

　　没有抵押物，租金现金流存疑，但又看好这块市场，怎么办？

　　王曼团队后来是通过把租户加进贷款流程，从而实现给运营商贷款。具体模式是，通过让租客在银行开户，签订贷款合同（租金分期），把贷款主体锁定到个人，而非公寓运营方，但实际贷款利息由公寓运营方代付，去年一笔业务落地时的年化利息在12%左右。

　　“可以这么理解，表面上是给租户的贷款，但实际上就是给运营商贷款。我们承担的风险，一是租户的违约风险，他租金不还了，但他在银行这边开户，留有征信信息，相对还是有约束的，和房贷差不多；另一个风险是运营商不付利息了，但相对直接按照预期租金收入给运营商信用贷款要靠谱。”王曼表示，后续和运营商深入了解后，也有直接给运营商发放的信用贷款。

　　不过，值得指出的是，上述租金贷款并非强制，由此也有了“贷款渗透率”的指标，即在所有租户中有多少比例使用了银行资金。

　　上海某公寓运营商负责人向21世纪经济报道透露，从公寓运营商的收入支出来看，租赁物业的成本大概占租金收入的60%，改造装修大约占收入的10%-15%。

　　其还表示，如果要做成ABS产品，收益要得到优先级投资人的基本认可，基本上运营商的净资产收益率（ROE）要达到15%以上，而房地产开发商的平均ROE也就在10%左右，并不是一个容易实现的目标。

　　有市场测算显示，综合来看，55%的拿房成本和百间65%的入住率是盈利的临界点。

　　“我们做过测算，运营商的投入回报周期，以及我们银行做多大的业务规模才能赚钱，后续也是因为这块业务我们起不了量，导致我们最终放弃了。”王曼回忆称。

　　在当时的环境下，企业和银行双方“看对眼”的单子并不多。就银行的角度，实力强的运营商能获取的资金成本确实较低，价格谈不拢时而有之。即使是在当年落地年化利息12%的贷款时，也有房地产开发商背景的公寓方融资成本在7%左右。而随着今年市场继续爆发式增长，大量银行资金开始涌入。据资方人士透露，某浙江市场份额较大的公寓运营商在洽谈合作时明确表示不接受融资成本高于7%的资金。

　　“对于实力很强和很弱的运营商，都会把金融的优先级放在业务扩张的后面。实力强的在银行的融资需求低，甚至会和我们谈条件，要求我们入股；实力弱的，我们也质疑他的存续能力，也不敢贷。”王曼表示。

　　租赁市场的基本问题没有改变，包括租赁行业本身并非暴利行业，保障租赁权的环境依然有待完善。变了的，是政策环境。

　　“我们现在肯定要进入这个市场，一个是很直观的经验判断，在人口净流入的城市，年轻白领有很大的租房需求；另外，退一步讲，运营商如果出现经营不善，那么这类资产（债权）在市场上以折扣价格找个接盘侠还是不愁的，至少政策的风口已经吹到这里了。”某保理公司人士表示。其想法在金融机构中也颇具代表性。

　　但也有市场人士分析认为，租赁房市场容量还有很大增长空间，但并不意味着金融机构能够从中获得多大收益。像建行这样的国有大行依托其金融、政府和企业资源（包括开发商和企业员工的居住需求），整合资源，才能给银行带来整体收益。

（责任编辑：张洋 HN080）

　　相对独立的空间、别具一格的装修、管家式的服务、志趣相投的合租者，对于24岁的王亚军来说，长租公寓让他“摆脱了毕业后的孤独感”，“我第一次住进来就有人来敲门，然后大家都到客厅里作自我介绍，这种感觉特别好。”

　　像王亚军这样，20至35岁、单身、独立、暂无房产的青年是长租公寓的潜在客户群。长租公寓像过滤器一样，从偌大的城市中筛选出这一群人，为他们创造“社区”，用王亚军的话来说就是帮他们“先筛了一遍朋友”。

　　长租公寓是近几年中国房地产三级市场的新兴行业，运营商将租赁房屋或自有物业进行装修改造，配齐家具家电，再以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。长租公寓一般有集中式和分布式两种，前者房间一般以整栋楼为单位，后者则较为分散。

　　作为在成都体量最大的分布式长租公寓，“优客逸家”有两万个房间，入住率达95%。“所有买了房不住的，都是我们的客户，政府越出限购、不能买卖的政策，这个蛋糕就越大。”优客逸家成都分公司总经理高斯对记者表示。

　　房产租赁市场到底有多大？链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模约1.1万亿元(人民币，下同)，2030年预计会超过4万亿元。

　　看到这块蛋糕的企业有很多。据长期从事长租公寓运营的李建国(化名)介绍，今年成都竞争会异常激烈，“集中式的魔方公寓今年要增加到16家，龙湖冠寓号称要增加到300家，分布式的红璞公寓则号称要增加到10万间房间。”

　　“大中小型长租公寓运营商一共有好几百家，我朋友去年卖了两套房做这个生意，散租别人的房间，统一装修再往外出租，赚取租金差价，不过今年他说已经做不下去了。”李建国表示。

　　与大体量形成反差的是微薄的利润。据高斯介绍，目前“优客逸家”在全国布局了四个城市，只有成都相对实现了盈利，“分布式长租公寓规模越大，服务半径越大，管理成本越高”。

　　还有一些运营商迫于成本压力已经委托第三方进行运营，也在寻求更多手段疏通压力。据李建国透露，提高物管费、将住宅用电通过智能对表征收商业用电已成为“潜规则”，“一个40平米的房间一月用电至少300元”。

　　砸钱做重资产并不是各大运营企业的目的，大型企业做长租公寓都是看到了市场后端。李建国说，“从住宅切入社交是非常容易的，把人聚集起来任何生意都会好做，比如设置一个公区，所有进出的租客都要从这里经过，里面有咖啡馆、健身房、书吧、超市，或者切入旅游，能做的事情非常多。”

　　聚集人气，采集数据，嫁接产业，“这是典型的互联网思维”。成都房产经纪协会副会长刘应忠这样评价长租公寓运营模式。刘应忠认为，长租公寓目前至少有两个问题需要解决，“一是市场的需求量到底有多大，大规模扩张能否真正聚集人气；二是事情能否按想象发展，按照互联网思维发展。”

　　“这么激烈的竞争肯定会淘汰一大批长租公寓运营方，对他们来说今年是个市场红海，但对于我们这样所谓的‘二房东’，长租公寓是一片蓝海。”李建国表示。

　　“我们经过4年的发展，在拿房端、服务端、租赁端都有标准化、流程化的管理方式和运营机制；其次，我们也要从智能门锁、智能路由器甚至智能开关入手，让租客未来的入住体验是全智能化的；同时，我们也要成为平台，跟租房相关的整个产业链都将在平台上串联起来。”在高斯看来，标准化、智能化、平台化，才是长租公寓运营企业未来的发展方向。

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