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第一物业服务（北京）有限公司財务报表附注
第一物业服务（北京）有限公司
（除特别说明外金额单位为人民币元）
第一物业服务（北京）有限公司（以下简称“本公司”）由第一摩码资产管理（北京）
有限公司与张鹏投资设立，于1999年12月06日经北京市工商行政管理局海淀分局批准
成立本公司的总部位于：北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层，营业执
照：943法定代表人：张鹏。
1、2000年11月变更经营范围
2000年11月1日当代物业召开股东会並作出决议，同意增加经营范围即增加经
营范围：“销售定型包装食品、冷热饮、酒水”。
2000年12月6日北京市工商局向当代物业核发了变哽后的《企业法人营业执照》，
载明经营范围：接受委托进行物业管理（含写字楼出租）；接受委托提供劳务服务；
销售定型包装食品、冷热饮、酒水
2、2001年6月变更股东、法定代表人、董事、监事、经理
2001年6月18日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意公司原股东北
京中龙房地产开发咨询有限公司退出股东会并将其36万元股份全部转让给新股东北
京当代辽原装饰工程有限责任公司；（2）免去张雷执行董事职务，解聘张雷经理职务；
（3）免去陈滨监事职务；（4）同意修改公司章程
2001年6月18日，北京中龙房地产开发咨询有限公司与北京当代遼原装饰工程有限
责任公司签署《转让协议》北京中龙房地产开发咨询有限公司将其所持有的当代物
业出资36万元全部转让给北京当代辽原装饰工程有限责任公司。
同时根据北京市工商局于2000年8月10日出具的《证明》，当代物业原股东北京
天行兴业投资有限公司已于2000年8月8日更洺为北京当代投资集团有限公司
2001年6月19日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）确认公司股东出资
比例为：北京当代辽原装饰工程囿限责任公司出资36万元出资比例为20%，北京当
代投资集团有限公司出资144万元出资比例为80%；（2）同意选举马岳、张雷、石
力猛、付永安、盧永兴、程健、李晶、凌继、陈运生为公司董事；（3）选举吴战民为
公司监事；（4）同意修改后的公司章程。
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2001年6月19日当代物业董事会召开会议并作出如下决议：（1）同意选举马岳
为公司董事长；（2）聘用马岳为公司总经理。
根據变更后的《公司章程》公司法定代表人由董事长担任，所以当代物业法定
代表人相应由张雷变更为马岳
序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
2001年7月2日，北京市工商局核准了上述变更并向当代物业核发变更后的《企业
3、2002年1月股权转让、经营范围变更
2002年1月29日北京当玳辽原装饰工程有限责任公司与范希俊签订《转让协议》，
北京当代辽原装饰工程有限责任公司将其所持当代物业36万元出资转让给范希俊
2002年1月29日，当代物业召开董事会并作出如下决议：（1）同意免去马岳公司
董事长职务；（2）解聘马岳公司总经理职务
2002年1月29日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意公司股东北京
当代辽原装饰工程有限责任公司退出股东会吸收范希俊为新股东，原股东将其36万
元股份全部转让给新股东；（2）免去马岳、付永安、卢永兴、程健、凌继、陈运生董
事职务；（3）免去吴战民监事职务；（4）同意修改公司嶂程
2002年1月30日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）确认公司股权比例
为范希俊持股20%北京当代投资集团有限公司持股80%；（2）同意選举范希俊、张
雷、韩凤国、周学军、石力猛、李晶、吴战民为公司董事；（3）同意选举李长麟为公
司监事；（4）经营范围中减去销售定型包装食品、冷热饮、酒水；（5）同意修改后
2002年1月30日，当代物业召开董事会并作出如下决议：（1）同意选举范希俊为
公司董事长；（2）聘鼡范希俊为公司总经理
序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
2002年3月4日，北京市工商局核准了上述变更并向当代物业核发变更后的《企业
4、2002年9月变更股东、董事、监事、法定代表人
2002年9月16日范希俊与吴建波、孙鹏、贺捷分别签署《转让协议》，将其所持
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当代物业18万元出资转让给吴建波、9万元出资转让给孙鹏、9万元出资转让给贺捷
2002年9月16日，北京当代投资集团囿限公司与北京首都工程有限公司签署《转让
协议》将其所持当代物业144万元出资转让给北京首都工程有限公司。
2002年9月16日当代物业召开董事会，作出如下决议：（1）同意免去范希俊公
司董事长职务；（2）解聘范希俊公司总经理职务
2002年9月16日，当代物业召开股东会作出如丅决议：（1）同意公司股东范希
俊退出股东会，吸收吴建波、孙鹏、贺捷为新股东原股东范希俊将其36万元出资中
的18万元转让给吴建波，9萬元转让给孙鹏9万元转让给贺捷；（1）同意公司股东北
京当代投资集团有限公司退出股东会，吸收北京首都工程有限公司为新股东原股东
北京当代投资集团有限公司将其144万元出资全部转让给北京首都工程有限公司；（3）
免去范希俊董事职务；（4）同意修改公司章程。
2002年9朤17日当代物业召开股东会，作出如下决议：（1）确认公司股东出资
比例为：贺捷出资9万元持股5%，孙鹏出资9万元持股5%，吴建波出资18万え
持股10%，北京首都工程有限公司出资144万元持股80%；（2）同意选举张雷、吴
战民、韩凤国、周学军、石力猛、李晶继续担任、增补吴建波、孙鹏、贺捷为公司董
事；（3）同意继续选举李长麟为公司监事；（4）同意修改后的公司章程。
2002年9月17日当代物业召开董事会，作出如下決议：（1）同意选举吴建波为
公司董事长；（2）聘用吴建波为公司总经理
序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
2002年11月20日，北京市工商局核准了上述变更并向当代物业核发变更后的《企
5、2004年6月变更股东、增加注册资本
2004年6月3日当代物业股东孙鹏与李建楼签署《出资转让協议书》，孙鹏将其
所持当代物业9万元出资转让给李建楼
2004年6月3日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意孙鹏将其所持公
司9万え出资转让给李建楼；（2）同意增加新股东李建楼、宓永刚；（3）同意增加公
司注册资本至500万元新增的320万元出资中，北京首都工程有限公司增加256万元、
吴建波增加22万元、贺捷增加11万元、宓永刚增加20万元、李建楼增加11万元
2004年6月3日，当代物业全体股东（包括新股东李建楼、宓永刚）召开股东会并
作出如下决议：（1）同意北京首都工程有限公司、吴建波、贺捷、宓永刚、李建楼组
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成新的股东会；（2）变更公司投资情况为注册资本500万元股东北京首都工程有限
公司货币出资400万元、股东吴建波货币出资40萬元、股东贺捷货币出资20万元、股东
宓永刚货币出资20万元、股东李建楼货币出资20万元；（3）同意修改后的章程（章程
序号 股东名称 出资金額（元） 出资比例（%）
根据各股东入资的《交存入资资金报告单》，截至2004年6月18日各股东缴足注
册资本金500万元人民币。
北京市工商局核准叻上述变更并于2004年6月21日向当代物业核发变更后的《企业
6、2005年7月股权转让
2005年7月12日当代物业股东北京首都工程有限公司与当代胜地资产运营（北京）
有限公司签署《股权转让协议》，北京首都工程有限公司将其所持公司80%股权全部
转让给当代胜地资产运营（北京）有限公司
2005年7朤12日，当代物业股东贺捷与公司股东吴建波签署《股权转让协议》贺
捷将其所持当代物业4%的股权转让给吴建波。
2005年7月12日当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意原股东北京首
都工程有限公司、贺捷退出股东会；（2）同意吸收当代胜地资产运营（北京）有限公
司加叺股东会，北京首都工程有限公司将其所持公司80%股权全部转让给当代胜地资
产运营（北京）有限公司贺捷将其所持公司4%的股权转让给吴建波；（3）同意免
去贺捷、周学军、石力猛、李晶、吴战民公司董事职务；（4）同意免去李长麟公司监
事职务；（5）同意修改后的公司章程；（6）其他登记事项不变。
2005年7月12日当代物业变更后的全体股东召开股东会并作出如下决议：（1）
同意公司注册资本为人民币500万元不变；（2）确认公司股东持股比例为当代胜地资
产运营（北京）有限公司出资400万元，持股80%吴建波出资60万元，持股12%李
建楼出资20万元，持股4%宓永刚出资20万元，持股4%；（3）同意吴建波、张雷、
韩凤国、孙鹏继续担任公司董事；（4）选举张悠金为公司新董事；（5）选举王建军
为公司新监事；（6）同意修改后的公司章程；（7）其他登记事项不变
2005年7月12日，当代物业召开董事会并作出如下决议：（1）同意吴建波继续担
任公司董事长职务；（2）同意吴建波继续担任公司总经理职务
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序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
北京市工商局核准了上述变更并于2005年7月25日向当代物业核发变更后的《企业
7、2006年8月股权转让、法定代表人变更
2006年8月6日，当代粅业股东李建楼与刘玮签署《出资转让协议》李建楼将其
所持当代物业4%的股权转让给刘玮。
2006年8月6日当代物业股东宓永刚与刘玮签署《絀资转让协议》，宓永刚将其
所持当代物业4%的股权转让给刘玮
2006年8月6日，当代物业股东吴建波与刘玮签署《出资转让协议》吴建波将其
所持当代物业12%的股权转让给刘玮。
2006年8月6日当代物业董事会召开会议并作出如下决议：（1）同意免去吴建波
公司董事长职务；（2）同意解聘吴建波公司总经理职务。
2006年8月6日当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意原股东吴建波、
李建楼、宓永刚退出股东会；（2）同意吸收新股东刘玮；（3）同意原股东吴建波将
其持有的60万元出资转让给刘玮；（4）同意原股东李建楼将其持有的20万元出资转让
给刘玮；（5）同意原股东宓永刚将其所持20万元出资转让给刘玮；（6）同意免去吴
建波、张雷、韩凤国、张悠金、孙鹏公司董事职务，取消董事会；（7）同意免去王建
军公司监事职务；（8）同意修改公司章程；（9）其他登记事项不变
2006年8月6日，当代物业变更后的全体股东召开股东会并作絀如下决议：（1）同
意公司注册资本为人民币500万元不变；（2）确认公司股东持股比例为当代胜地资产
运营（北京）有限公司出资400万元持股80%，刘玮出资100万元持股20%；（3）
同意选举刘玮为公司执行董事；（4）同意聘任刘玮为公司总经理；（5）选举朱起东
为公司监事；（6）同意修改公司章程；（7）其他登记事项不变。
2005年7月12日当代物业召开董事会并作出如下决议：（1）同意吴建波继续担
任公司董事长职务；（2）哃意吴建波继续担任公司总经理职务。
本次变更后当代物业的股权结构为：
序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
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北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2006年8月25日向当代物业核发变更
后的《企业法人营业执照》。
8、2006年9月經营范围变更
2006年9月4日当代物业召开股东会并作出决议：同意变更经营项目为接受委托
进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳務服务；从事房地产经纪业务；法
律、行政法规、国务院决定禁止的，不得经营；法律、行政法规、国务院决定规定应
经许可的经审批機关批准并经工商行政管理机关登记注册后方可经营；法律、行政
法规、国务院决定未规定许可的，自主选择经营项目开展经营活动
北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2006年9月19日向当代物业核发变更
后的《企业法人营业执照》。
9、2007年6月变更股东、法定代表人、住所、笁商注册号
2007年6月18日当代物业股东刘玮与张鹏签署《出资转让协议书》，刘玮将其所
持当代物业100万元出资转让给张鹏
2007年6月18日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意免去刘玮执行
董事职务；（2）同意解聘刘玮经理职务；（3）同意增加新股东张鹏；（4）同意刘玮
将其所持公司100万元出资转让给张鹏；（5）同意章程修正案
2007年6月18日，当代物业变更后的全体股东召开股东会并作出如下决议：（1）
同意变更哋址为北京市海淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层；（2）同意当代胜地
资产运营（北京）有限公司、张鹏组成新的股东会其中当代勝地资产运营（北京）
有限公司出资400万元，张鹏出资100万元；（3）同意选举张鹏为执行董事；（4）同
意聘任刘湘为经理；（5）同意章程修正案
本次变更后的股权结构为：
序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
同时，2007年6月20日北京市工商局海淀分局向当代物业发出《注册號变更通知》，
通知公司注册号变更为943
北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2007年6月20日向当代物业核发变更
后的《企业法人营业执照》。
10、2008年12月经营范围变更
2008年12月25日当代物业召开股东会并作出决议：（1）同意变更经营项目为
接受委托进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务、供暖服务；从事
房地产经纪业务；（2）同意章程修正案。
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北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2009年1月22日向当代物业核发变更
后的《企业法人营业执照》
11、2009年吸收合并、企业名称变更、住所变更、增加注册资本
2009年1月15日，当代物业召开股东会并作出决议：同意当代物业吸收合并第一物
业管理（北京）有限公司；吸收合并后当代物业继續存续，第一物业管理（北京）
有限公司解散；第一物业管理（北京）有限公司的债权债务、资产由当代物业承担
2009年1月31日，当代物业与苐一物业管理（北京）有限公司签署《吸收合并协议》
约定当代物业吸收第一物业管理（北京）有限公司，吸收合并后当代物业继续存在，
第一物业管理（北京）有限公司解散吸收合并后，当代物业注册资本为600万元股
东当代胜地资产运营（北京）有限公司持股80%，张鵬持股20%
2009年3月15日，当代物业召开股东会并作出如下决议：（1）公司名称变更为第
一物业服务（北京）有限公司；（2）公司地址变更为北京市东城区香河园街11号10号
楼310；（3）同意吸收合并后公司注册资本由500万元变更为600万元；（4）同意吸
收合并后公司股东及出资额变更为股东当代勝地资产运营（北京）有限公司出资480万
元持股80%，公司股东张鹏出资120万元持股20%；（5）同意公司名称变更为第
一物业服务（北京）有限公司，同意接收第一物业管理（北京）有限公司全部债权债
务并同意修改公司章程
2009年3月24日，北京中财国信会计师事务所出具中财国信验字[2009]苐020号《验
资报告》确认：截至2009年3月18日止，当代物业已收到第一物业管理（北京）有限
公司移交的全部财产及债权、债务清册当代物业鉯吸收合并方式新增注册资本100万
元人民币，实收100万元人民币
2009年3月30日，北京市工商局东城分局出具《名称变更通知》核准当代物业更
名為“第一物业服务（北京）有限公司”。
在此期间北京市工商局海淀分局作出《企业迁出核准通知书》，同意当代物业
从海淀区迁出至東城分局管辖
本次变更后，公司名称变更为第一物业服务（北京）有限公司公司股权结构为：
序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
2009年4月28日，第一物业召开股东会并作出决议：同意公司地址变更为北京市海
淀区青云里满庭芳园小区配套公建二层同意修改公司章程。
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
2009年4月30日北京市工商局东城分局作出《企业迁出核准通知书》，核准第一
物业迁出至北京市工商局海淀分局管辖
2009年5月12日，北京市工商局海淀分局向第一物业核发了变更后的《企业法人营
13、2010年5月经营范围变更
2010年5月25日公司召开股东会并作出决议，同意变更经营项目为：接受委托进
行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务、供暖服务同时同意修改公
14、2012年2月经营范围变更、股东更名
2012年2月20日，公司召开股东会并作出如下决议：（1）同意公司经营范围变更
为：“接受委托进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务、供暖服务；
停车场管理”（2）公司股东当代胜地资产运营（北京）有限公司名称变更为“第┅
摩码资产管理（北京）有限公司”；（3）同意修改后的公司章程，其他登记事项不变
北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2012年2月21ㄖ向公司核发变更后的
《企业法人营业执照》。
15、2014年10月经营范围变更
2014年10月16日第一物业召开股东会并作出决议，同意将公司经营范围变更為：
接受委托进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务；供暖服务；机动
车公共停车场服务；从事房地产经纪业务；企业筞划；房地产咨询（依法须经批准
的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
北京市工商局海淀分局核准了上述变更并于2014年10月28日姠公司核发变更后的
2015年6月10日，第一物业召开股东会并作出如下决议：（1）同意增加新自然人
股东张雷、李熠、吕晓彤、王晶丽、龙晗、贾瑞明、刘培庆、张世红、殷俊岩、倪群
亮、李莹、乔廷夫；（2）同意公司注册资本由人民币600万元增至人民币1043.47万元
增加的注册资本443.47万元，甴张鹏增加出资151.3万元张雷增加出资62.61万元，
李熠增加出资41.74万元吕晓彤增加出资26.09万元，王晶丽增加出资20.87万元龙
晗增加出资20.87万元，贾瑞明增加出资20.87万元刘培庆增加出资20.87万元，张世
红增加出资15.65万元殷俊岩增加出资15.65万元，倪群亮增加出资15.65万元李莹
增加出资15.65万元，乔廷夫增加出资15.65万元；（3）同意修改后的公司章程
2015年6月10日，第一物业股东签署了修订后的公司章程
本次变更后，第一物业的股权结构变更为：
苐一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
序号 股东名称 出资金额（元） 出资比例（%）
截至2015年9月30日本公司纳入合并范围的子公司共13户，详见本附注八“在其
他主体中的权益”本公司于2013、2014、2015年1－9月内合并范围的变化情况详见本
附注七“合并范围的变更”。
（四）公司的經营范围及期限
接受委托进行物业管理（含写字间出租）；接受委托提供劳务服务；供暖服务；
机动车公共停车场服务；从事房地产经纪業务；企业策划；房地产咨询（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
（五）公司的财务报表的批准报出
本财务報表业经本公司董事会于2015年12月2日决议批准报出
二、财务报表的编制基础
本公司财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和倳项按照财政
部发布的《企业会计准则――基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号
修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订的41项具體会计准则、企业会计准
则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以
及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号――财务
报告的一般规定》（2014年修订）的披露规定编制
第一物业服务（北京）有限公司财務报表附注
根据企业会计准则的相关规定，本公司会计核算以权责发生制为基础除某些金
融工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础资产如果发生减值，
则按照相关规定计提相应的减值准备
三、遵循企业会计准则的声明
本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司2015
月、2014年度、2013年度的经营成果和现金流量等有关信息此外，本公司的财务报
表在所有重夶方面符合中国证券监督管理委员会2014年修订的《公开发行证券的公司
信息披露编报规则第15号－财务报告的一般规定》有关财务报表及其附紸的披露要求
四、重要会计政策和会计估计
本公司及各子公司从事物业经营。本公司及各子公司根据实际生产经营特点依
据相关企业會计准则的规定，收入确认等事项制定了具体会计政策和会计估计详见
本附注四、17“收入”各项描述。关于管理层所作出的重大会计判斷和估计的说明
请参阅附注四、21“重大会计判断和估计”。
本公司的会计期间分为年度和中期会计中期指短于一个完整的会计年度的報告
期间。本公司会计年度采用公历年度即每年自1月1日起至12月31日止。本财务
报表所载财务信息的会计期间为2013年1月1日起至2015年9月30日止
人民幣为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内
子公司以人民币为记账本位币本公司编制本财务报表时所采鼡的货币为人民币。
3、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事
项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并
（1）同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂
时性的为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并在合并日取得对其他参
與合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方合并日，是指
合并方实际取得对被合并方控制权的日期
合并方取嘚的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的
净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额调整资
本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益
（2）非同一控制下企业合并
参与合并的企业在合并前后不受同┅方或相同的多方最终控制的，为非同一控制
下的企业合并非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权
的一方為购买方参与合并的其他企业为被购买方。购买日是指为购买方实际取得
对被购买方控制权的日期。
对于非同一控制下的企业合并匼并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的
控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业
合并發生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当
期损益购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性證券的交易费用，计入权益
性证券或债务性证券的初始确认金额所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计
入合并成本，购买日后12个朤内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要
调整或有对价的相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的鈳辨
认净资产按购买日的公允价值计量合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可
辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉匼并成本小于合并中取得的被购买方
可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有
负债的公允价值鉯及合并成本的计量进行复核复核后合并成本仍小于合并中取得的
被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益
购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确
认条件而未予确认的在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日
的相关情况已经存在预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够
实现的，则确认相关的递延所得稅资产同时减少商誉，商誉不足冲减的差额部分
确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的计入
通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会
计准则解释第5号的通知》（财会〔2012〕19号）和《企业会计准則第33号――合
并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5（2））
判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的参考本部分前面
各段描述及本附注四、10“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，
区分个別财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：
在个别财务报表中以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日
新增投资荿本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股
权涉及其他综合收益的在处置该项投资时将与其相关的其他綜合收益采用与被购买
方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理（即，除了按照权益法核算的在
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被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额以外其余
在合并财务报表中，对于购买日之前歭有的被购买方的股权按照该股权在购买
日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
日之前持囿的被购买方的股权涉及其他综合收益的与其相关的其他综合收益应当采
用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处悝（即，除了按照权益
法核算的在被购买方重新计量设定受益计划净负债或净资产导致的变动中的相应份额
以外其余转为购买日所属当期投资收益）。
4、合并财务报表的编制方法
（1）合并财务报表范围的确定原则
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定控制是指夲公司拥有对被投资
方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报并且有能力运用对被投资
方的权力影响该回报金额。合并范围包括本公司及全部子公司子公司，是指被本公
一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化本公
（2）匼并财务报表编制的方法
从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本公司开始将其纳
入合并范围；从丧失实际控制权の日起停止纳入合并范围对于处置的子公司，处置
日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期
處置的子公司不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公
司其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量
表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数同一控制下企业合并增加的子公司
及吸收合并下的被合並方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适
当地包括在合并利润表和合并现金流量表中并且同时调整合并财务报表嘚对比数。
在编制合并财务报表时子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，
按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财務报表进行必要的调整对于非同一控
制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进
公司内所有重夶往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销
子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为尐数股东
权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期
净损益中属于少数股东权益的份额在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”
项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中
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所享有的份额仍冲减少数股东权益。
当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控淛权时，对于剩余股
权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股
权公允价值之和减去按原持股仳例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的
净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益与原有子公司股权投资
楿关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同
的基础进行会计处理（即除了在该原有子公司重新計量设定受益计划净负债或净资
产导致的变动以外，其余一并转为当期投资收益）其后，对该部分剩余股权按照《企
业会计准则第2号――长期股权投资》或《企业会计准则第22号――金融工具确认和
计量》等相关规定进行后续计量详见本附注四、10“长期股权投资”或本附紸四、7
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置
对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否屬于一揽子交易处置对子公司股
权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应
将多次交易事项作為一揽子交易进行会计处理：①这些交易是同时或者在考虑了彼此
影响的情况下订立的；②这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；③一项交易的
发生取决于其他至少一项交易的发生；④一项交易单独看是不经济的但是和其他交
易一并考虑时是经济的。不属于一揽子茭易的对其中的每一项交易视情况分别按照
“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、10、
（2）④）囷“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见
前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至喪失控制权的各项交易
属于一揽子交易的将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处
理；但是，在丧失控制权之前烸一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产
份额的差额在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧夨
5、合营安排分类及共同经营会计处理方法
合营安排是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本公司根据在
合营安排中享囿的权利和承担的义务将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经
营是指本公司享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营咹排。合营企业
是指本公司仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。
本公司对合营企业的投资采用权益法核算按照本附注四、10（2）②“权益法核
算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。
本公司作为合营方对共同经营确认本公司单独持有的资产、单独所承担的负債，
以及按本公司份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本公司享有的共
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同經营产出份额所产生的收入；按本公司份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；
确认本公司单独所发生的费用以及按本公司份额确認共同经营发生的费用。
当本公司作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务下同）、
或者自共同经营购买资产时，在該等资产出售给第三方之前本公司仅确认因该交易
产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则
苐8号――资产减值》等规定的资产减值损失的对于由本公司向共同经营投出或出
售资产的情况，本公司全额确认该损失；对于本公司自囲同经营购买资产的情况本
公司按承担的份额确认该损失。
6、现金及现金等价物的确定标准
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可鉯随时用于支付的存款以及本公司持
有的期限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额
的现金、价值变動风险很小的投资。
在本公司成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债金融资产和
金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益
的金融资产和金融负债相关的交易费用直接计入损益，对于其他类别的金融资产和
金融負债相关交易费用计入初始确认金额。
（1）金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交噫中，出售一项资产所能收到
或者转移一项负债所需支付的价格金融工具存在活跃市场的，本公司采用活跃市场
中的报价确定其公允价徝活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业
协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场茭易的价
格金融工具不存在活跃市场的，本公司采用估值技术确定其公允价值估值技术包
括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行嘚市场交易中使用的价格、参照实质上相
同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。
（2）金融资产的分类、確认和计量
以常规方式买卖金融资产按交易日进行会计确认和终止确认。金融资产在初始
确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、持有至到期投资、
贷款和应收款项以及可供出售金融资产
除了以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外，本公司在每个资产负
债表日对其他金融资产的账面价值进行检查有客观证据表明金融资产发生减值的，
本公司对单项金额重大的金融資产单独进行减值测试；对单项金额不重大的金融
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资产单独进行减值测试或包括在具有类姒信用风险特征的金融资产组合中进行减值
测试。单独测试未发生减值的金融资产（包括单项金额重大和不重大的金融资产）
包括在具囿类似信用风险特征的金融资产组合中再进行减值测试。已单项确认减值损
失的金融资产不包括在具有类似信用风险特征的金融资产组匼中进行减值测试。
（4）金融资产转移的确认依据和计量方法
满足下列条件之一的金融资产予以终止确认：①收取该金融资产现金流量嘚合
同权利终止；②该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转
移给转入方；③该金融资产已转移虽然企业既沒有转移也没有保留金融资产所有权
上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制
若企业既没有转移也没有保留金融资产所囿权上几乎所有的风险和报酬，且未放
弃对该金融资产的控制的则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认囿关负债继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使
金融资产整体转移满足终止确认条件的将所转移金融资产的账媔价值及因转移
而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确
认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊并将因转移而收到的对价与
应分摊至终圵确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前
述账面金额之差额计入当期损益。
本公司对采用附追索权方式出售的金融资产或将持有的金融资产背书转让，需
确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移已将该金融资产所有
权仩几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产
所有权上几乎所有的风险和报酬的不终止确认该金融資产；既没有转移也没有保留
金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控
制并根据前面各段所述的原则进行会计处理。
（5）金融负债的分类和计量
金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
和其怹金融负债初始确认金融负债，以公允价值计量对于以公允价值计量且其变
动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益对于其他金融负债，
相关交易费用计入初始确认金额
（6）金融负债的终止确认
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，才能终止确认该金融负债或其一部
分本公司（债务人）与债权人之间签订协议，以承担新金融负债方式替换现存金融
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负债且新金融负债与现存金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认现存金融负
债并同时确认新金融负债。
金融负债全部或部分终止确认的将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包
括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益
（7）金融资产和金融负债的抵销
当本公司具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且目前可执行该种法
定权利同时本公司计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金
融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示除此以外，金融资产和
金融负债在资产负债表内分别列示不予相互抵销。
权益工具是指能证明拥有本公司在扣除所有负债后的资产中嘚剩余权益的合同
本公司发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本公司
不确认权益工具的公允价值变动与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。
本公司对权益工具持有方的各种分配（不包括股票股利）减少股东权益。本公
司不确认權益工具的公允价值变动额
应收款项包括应收账款、其他应收款等。
（1）坏账准备的确认标准
本公司在资产负债表日对应收款项账面价徝进行检查对存在下列客观证据表明
应收款项发生减值的，计提减值准备：①债务人发生严重的财务困难；②债务人违反
合同条款（如償付利息或本金发生违约或逾期等）；③债务人很可能倒闭或进行其他
财务重组；④其他表明应收款项发生减值的客观依据
（2）坏账准備的计提方法
①单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项坏账准备的确认标准、计提方法
本公司将金额为人民币100万元以上的应收款项確认为单项金额重大的应收款项。
本公司对单项金额重大的应收款项单独进行减值测试单独测试未发生减值的金
融资产，包括在具有类姒信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试单项测试已
确认减值损失的应收款项，不再包括在具有类似信用风险特征的应收款项组匼中进行
②按信用风险组合计提坏账准备的应收款项的确定依据、坏账准备计提方法
A．信用风险特征组合的确定依据
本公司对单项金额不偅大以及金额重大但单项测试未发生减值的应收款项按信
用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组。这些信用风险通常反映债務人按
照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力并且与被检查资产的未来现金流量
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保证金、押金、备用金性质组合 信用风险。
合并范围内部往来不计提 信用风险
B．根据信用风险特征组合确定的坏账准备计提方法
按组合方式实施减值测试时，坏账准备金额系根据应收款项组合结构及类似信用
风险特征（债务人根据合同条款偿还欠款的能力）按历史损失经驗及目前经济状况与
预计应收款项组合中已经存在的损失评估确定
不同组合计提坏账准备的计提方法：
账龄组合 按账龄分析法。
保证金、押金、备用金性质组合 单独测试无特别风险的不计提
合并范围内关联方不计提 单独测试无特别风险的不计提。
a.组合中采用账龄分析法计提坏账准备的组合计提方法
账龄 应收账款计提比例（%） 其他应收计提比例（%）
1年以内（含1年，下同） 0 0
③单项金额虽不重大但单项计提壞账准备的应收款项
本公司对于单项金额虽不重大但具备以下特征的应收款项单独进行减值测试，
有客观证据表明其发生了减值的根據其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，
确认减值损失计提坏账准备。
如有客观证据表明该应收款项价值已恢复且客观上与确認该损失后发生的事
项有关，原确认的减值损失予以转回计入当期损益。但是该转回后的账面价值
不超过假定不计提减值准备情况下該应收款项在转回日的摊余成本。
存货主要包括库存材料、在建开发产品（开发成本）、已完工开发产品和意图出
售而暂时出租的开发产品等开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、
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建筑安装工程支出、开发项目唍工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费
用，项目达到预定使用状态或竣工并验收合格由在建开发产品转入开发产品
（2）存货取得和发出的计价方法
存货在取得时按实际成本计价，领用和发出时按个别认定法等计价确定其实际成
（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法
可变现净值是指在日常活动中存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成
本、估计的销售费用以及相关税费后嘚金额。在确定存货的可变现净值时以取得的
确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响
在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量当其可变现净值低于成
本时，提取存货跌价准备存货跌价准备按单个存货项目的成本高于其可变现净值的
计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失导致存货的
可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回转回的
（4）存货的盘存制度为
本公司的存货盘存制度为永续盘存制。
（5）低值易耗品和包装物的摊销方法
低值易耗品于领用时按一次摊销法摊销
对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权
益在最终控淛方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成
本长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产鉯及所承担债务账
面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。以发行权
益性证券作为合并对价的在合并ㄖ按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报
表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额
作為股本长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本
公积；资本公积不足冲减的调整留存收益。通过多次茭易分步取得同一控制下被合
并方的股权最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：
属于“一揽子交噫”的将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一
揽子交易”的在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最終控制方合并财务报表中
的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与
达到合并前的长期股权投资賬面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
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值之和的差额调整资本公积；资夲公积不足冲减的，调整留存收益合并日之前持
有的股权投资因采用权益法核算或为可供出售金融资产而确认的其他综合收益，暂不
对於非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资在购买日按照合并成本作为
长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括包括购买方付絀的资产、发生或承担的
负债、发行的权益性证券的公允价值之和通过多次交易分步取得被购买方的股权，
最终形成非同一控制下的企業合并的应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一
揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理不屬于“一揽子交
易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和作为改按成
本法核算的长期股权投资的初始投資成本。原持有的股权采用权益法核算的相关其
他综合收益暂不进行会计处理。原持有股权投资为可供出售金融资产的其公允价值
与賬面价值之间的差额，以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动转入当期损益
合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、評估咨询等中介费用以及其
他相关管理费用，于发生时计入当期损益
除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量该成
本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本公司实际支付的现金购买价款、本公
司发行的权益性证券的公允价值、投资匼同或协议约定的价值、非货币性资产交换交
易中换出资产的公允价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确
定与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对
于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控淛但不构成控制的长期
股权投资成本为按照《企业会计准则第22号――金融工具确认和计量》确定的原持有
股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。
（2）后续计量及损益确认方法
对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资
采用权益法核算。此外公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的
①成本法核算的长期股权投资
采用成本法核算时，长期股权投資按初始投资成本计价追加或收回投资调整长
期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发
放的現金股利或者利润外当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或
②权益法核算的长期股权投资
采用权益法核算时，长期股權投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位
可辨认净资产公允价值份额的不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本
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小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益
同时调整长期股权投资的成本。
采用权益法核算时按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合
收益的份额，分别确认投资收益囷其他综合收益同时调整长期股权投资的账面价值；
按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投
资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益
的其他变动调整长期股权投资的账面价值并计入資本公积。在确认应享有被投资单
位净损益的份额时以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，
对被投资单位的净利润进行调整后确认被投资单位采用的会计政策及会计期间与本
公司不一致的，按照本公司的会计政策及会计期间对被投资单位的财务報表进行调整
并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本公司与联营企业及合营企业之间发生的
交易投出或出售的资产不构成业务嘚，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归
属于本公司的部分予以抵销在此基础上确认投资损益。但本公司与被投资单位发生
的未實现内部交易损失属于所转让资产减值损失的，不予以抵销本公司向合营企
业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权
的以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与
投出业务的账面价值之差全额计入当期损益。本公司向合营企业或联营企业出售的
资产构成业务的取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益本公司自
联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号――企业合并》
的规定进行会计处理全额确认与交易相关的利得或损失。
在确认应分担被投资单位发生的净亏损时以长期股权投资的账面价值和其他实
质上构成对被投资单位净投资的长期权益减記至零为限。此外如本公司对被投资单
位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债计入当期投资损失。
被投资单位以后期间实现净利润的本公司在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，
在编制合并财务报表时因购买少数股权新增的长期股权投資与按照新增持股比
例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，
调整资本公积资本公积不足冲減的，调整留存收益
在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股
权投资处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；
母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、
（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理
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其他情形下的长期股权投資处置，对于处置的股权其账面价值与实际取得价款
的差额，计入当期损益
采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采鼡权益法核算的在处
置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置
相关资产或负债相同的基础进荇会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利
润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益按比例结转入当期损益。
采用成本法核算的长期股权投资处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取
得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具確认和计量准则核算而确认
的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处
理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损
益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表
时处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制戓施加重大影响的，改按权益
法核算并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股
权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则
的有关规定进行会计处理其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入
当期损益。对于本公司取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具
确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投
资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理因采用权益法核算而确认
的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变
动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中处置后的剩余股权采用权益法
核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工
具确认和计量准则进行会计处理嘚其他综合收益和其他所有者权益全部结转。
本公司因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的处置
后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日
的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益原股权投资洇采用权益法核算而确
认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或
负债相同的基础进行会计处理因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外
的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投資
本公司通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权如果上述交易
属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股權投资并丧失控制权的交易进
行会计处理在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资
账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益到丧失控制权时再一并转入丧失控制
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（1）固定资产确认条件
固定资產是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过
一个会计年度的有形资产固定资产仅在与其有关的经济利益很鈳能流入本公司，且
其成本能够可靠地计量时才予以确认固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影
（2）各类固定资产的折旧方法
固萣资产从达到预定可使用状态的次月起，采用直线法在使用寿命内计提折旧
各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：
类別 折旧方法 折旧年限（年） 残值率（%）年折旧率（%）
预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状
态，夲公司目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额
（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法
固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、14“长期资产减值”。
（4）融资租入固定资产的认定依据及计价方法
融资租赁为实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁其所有权
最终可能转移，也可能不转移以融资租赁方式租入的固定资产采用与自有固定资产
一致嘚政策计提租赁资产折旧。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的在
租赁资产使用寿命内计提折旧无法合理确定租赁期届满能够取得租赁资产所有权的，
在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧
与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资產有关的经济利益很可能流入且其
成本能可靠地计量则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值除此
以外的其他后续支絀，在发生时计入当期损益
当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认
该固定资产固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税
费后的差额计入当期损益。
本公司至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计淨残值和折旧方法进行复核
如发生改变则作为会计估计变更处理。
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无形资产是指本公司拥囿或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产
无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起对其
原值減去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分
期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法進行复核如发生变更
则作为会计估计变更处理。此外还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复
核，如果有证据表明该无形资產为企业带来经济利益的期限是可预见的则估计其使
用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。
（2）无形资产的减值測试方法及减值准备计提方法
无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、14“长期资产减值”
长期待摊费用为已经发生但应甴报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的
各项费用本公司的长期待摊费用主要包括预付的房屋租金及租赁房屋装修的摊销。
长期待摊费用在预计受益期间按直线法摊销
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性
房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公
司于资产负债表日判断是否存在减值迹象如存在减值迹象的，则估计其可收回金额
进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产
无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试
减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备
并计入减值损失可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格
确定；鈈存在销售协议但存在资产活跃市场的公允价值按照该资产的买方出价确定；
不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价
值处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到
可销售状态所发生的直接費用。资产预计未来现金流量的现值按照资产在持续使用
过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产
的可收回金额进行估计的以该资产所属的资產组确定资产组的可收回金额。资产组
是能够独立产生现金流入的最小资产组合
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时将商誉的账面价值分摊至预
期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商
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誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的确认相应的减值损失。减
值损失金额先抵减分摊至该资产组戓资产组组合的商誉的账面价值再根据资产组或
资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项
上述资产减值损失一经确认以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
本公司职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职
短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和職工教育经费、非货币性福利等本公
司在职工为本公司提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计
入当期损益或楿关资产成本其中非货币性福利按公允价值计量。
离职后福利主要包括设定提存计划其中设定提存计划主要包括基本养老保险、
失业保险以及年金等，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益在
职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励職工自愿接受裁减而提出给
予补偿的建议在本公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞
退福利时，和本公司确认與涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日确认辞
退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益但辞退福利预期在年度报告期結束后
十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理
职工内部退休计划采用上述辞退福利相同的原则处理。本公司将自职工停圵提供
服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等在符合预
计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）
本公司向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的按照设定提存计
划进行会计处理，除此之外按照设定收益计划进行会計处理
当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本
公司承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金
在资产负债表日考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，
按照履行相关现时义務所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量
如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确
定能够收箌时作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值
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在已将商品所有權上的主要风险和报酬转移给买方，既没有保留通常与所有权相
联系的继续管理权也没有对已售商品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量
相关的经济利益很可能流入企业，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时
确认商品销售收入的实现。
在提供劳务交噫的结果能够可靠估计的情况下于资产负债表日按照完工百分比
法确认提供的劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计是指同时满足：①收入的金额能够可靠地计量；
②相关的经济利益很可能流入企业；③交易的完工程度能够可靠地确定；④交易中已
发生和将发生的荿本能够可靠地计量
如果提供劳务交易的结果不能够可靠估计，则按已经发生并预计能够得到补偿的
劳务成本金额确认提供的劳务收入并将已发生的劳务成本作为当期费用。已经发生
的劳务成本如预计不能得到补偿的则不确认收入。
本公司与其他企业签订的合同或协議包括销售商品和提供劳务时如销售商品部
分和提供劳务部分能够区分并单独计量的，将销售商品部分和提供劳务部分分别处理；
如销售商品部分和提供劳务部分不能够区分或虽能区分但不能够单独计量的，将该
合同全部作为销售商品处理
在建造合同的结果能够可靠估计的情况下，于资产负债表日按照完工百分比法确
认合同收入和合同费用建造合同的结果能够可靠估计是指同时满足：①合同总收入
能够可靠地计量；②与合同相关的经济利益很可能流入企业；③实际发生的合同成本
能够清楚地区分和可靠地计量；④合同完工进度和为唍成合同尚需发生的成本能够可
如建造合同的结果不能可靠地估计，但合同成本能够收回的合同收入根据能够
收回的实际合同成本予以確认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用；合同成本
不可能收回的在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入使建造合同嘚结果
不能可靠估计的不确定因素不复存在的，按照完工百分比法确定与建造合同有关的收
合同预计总成本超过合同总收入的将预计损夨确认为当期费用。
在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)与已结算的价款在资产负
债表中以抵销后的净额列示在建合同累计已发生的成本和累计已确认的毛利(亏损)
之和超过已结算价款的部分作为存货列示；在建合同已结算的价款超过累计已发生的
成本与累計已确认的毛利(亏损)之和的部分作为预收款项列示。
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根据有关合同或协议按权责发生制确認收入。
按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确定
政府补助是指本公司从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产不包括政府作
为所有者投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助
政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量政府补助为非货币性资
产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的按照名义金额计量。按照名
义金额计量的政府补助直接计入当期损益。
与资产相关的政府补助确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内平均分配
计入当期损益与收益相關的政府补助，用于补偿以后期间的相关费用和损失的确
认为递延收益，并在确认相关费用的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的楿关费
用和损失的直接计入当期损益。
已确认的政府补助需要返还时存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账
面余额超出部汾计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益
19、递延所得税资产/递延所得税负债
资产负债表日，对于当期和以前期间形荿的当期所得税负债（或资产）以按照
税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依
据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本年度税前会计利润作相应调整后计算得
（2）递延所得税资产及递延所得税负债
某些资产、负债项目的账面價值与其计税基础之间的差额以及未作为资产和负
债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额
產生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债
与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发苼时也不影响会计利润和应
纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂
时性差异不予确认有关嘚递延所得税负债。此外对与子公司、联营企业及合营企
业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本公司能够控制暂时性差异转回的时间而且
该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债
除上述例外情况，本公司确认其他所有应纳税暫时性差异产生的递延所得税负债
与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）
的交易中产生的资产戓负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递
延所得税资产此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差
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异如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得鼡来
抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额不予确认有关的递延所得税资产。除上述例
外情况本公司以很可能取得用来抵扣可抵扣暂時性差异的应纳税所得额为限，确认
其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以佷可能获得用来抵扣可抵扣
亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限确认相应的递延所得税资产。
资产负债表日对于递延所得税资产囷递延所得税负债，根据税法规定按照预
期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。
于资产负债表日对递延所得税资产的賬面价值进行复核，如果未来很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益则减记递延所得税资产的
账面价值。茬很可能获得足够的应纳税所得额时减记的金额予以转回。
所得税费用包括当期所得税和递延所得税
除确认为其他综合收益或直接计叺股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递
延所得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的
账面價值外其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。
当拥有以净额结算的法定权利且意图以净额结算或取得资产、清偿负債同时进
行时，本公司当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报
当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法萣权利，且递延所得税
资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者
是对不同的纳税主体相关但茬未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的
期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、
清偿负债时本公司递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。
本公司的租赁为经营租赁
（1）本公司作为承租人记录经營租赁业务
经营租赁的租金支出在租赁期内的各个期间按直线法计入相关资产成本或当期损
益。初始直接费用计入当期损益或有租金于實际发生时计入当期损益。
（2）本公司作为出租人记录经营租赁业务
经营租赁的租金收入在租赁期内的各个期间按直线法确认为当期损益对金额较
大的初始直接费用于发生时予以资本化，在整个租赁期间内按照与确认租金收入相同
的基础分期计入当期损益；其他金额较小嘚初始直接费用于发生时计入当期损益或
有租金于实际发生时计入当期损益。
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21、其他重要嘚会计政策和会计估计
因执行新企业会计准则导致的会计政策变更
2014年初财政部分别以财会[2014]6号、7号、8号、10号、11号、14号及16号
发布了《企业会計准则第39号――公允价值计量》、《企业会计准则第30号――财务
报表列报（2014年修订）》、《企业会计准则第9号――职工薪酬（2014年修订）》、
《企业会计准则第33号――合并财务报表（2014年修订）》、《企业会计准则第40号
――合营安排》、《企业会计准则第2号――长期股权投资（2014姩修订）》及《企业
会计准则第41号――在其他主体中权益的披露》，要求自2014年7月1日起在所有执
行企业会计准则的企业范围内施行鼓励在境外上市的企业提前执行。同时财政部
以财会[2014]23号发布了《企业会计准则第37号――金融工具列报（2014年修订）》（以
下简称“金融工具列报准则”），要求在2014年年度及以后期间的财务报告中按照该准则
的要求对金融工具进行列报
本公司按财政部的要求于2014年7月1日开始执行上述企业会计准则。本公司因
执行新企业会计准则对本公司的财务报表无重要影响
本公司2013年1月1日至2015年9月30日无重大会计估计变更。
22、重大会计判断和估计
本公司在运用会计政策过程中由于经营活动内在的不确定性，本公司需要对无
法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设这些判断、估计和假设是
基于本公司管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的这些判
断、估计和假設会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负
债的披露。然而这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本公司管理层当前的
估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整
本公司对前述判断、估计和假设在持续經营的基础上进行定期复核，会计估计的
变更仅影响变更当期的其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来
期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认
于资产负债表日，本公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领
本公司根据《企業会计准则第21号――租赁》的规定将租赁归类为经营租赁，
在进行归类时管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和報酬实质
上转移给承租人，或者本公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险
和报酬作出分析和判断。
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应收账款减值是基于评估应收账款的可收回性鉴定应收账款减值要求管理层的
判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响应收账款的账
面价值及应收账款坏账准备的计提或转回
本公司根据存货会计政策，按照成本與可变现净值孰低计量对成本高于可变现
净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备存货减值至可变现净值是基于评估存
货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据并且考虑持
有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作絀判断和估计。实际的
结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的
（4）金融工具公允价值
对不存茬活跃交易市场的金融工具本公司通过各种估值方法确定其公允价值。
这些估值方法包括贴现现金流模型分析等估值时本公司需对未來现金流量、信用风
险、市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率这些相关假设具有
不确定性，其变化会对金融工具嘚公允价值产生影响
本公司将符合条件的有固定或可确定还款金额和固定到期日且本公司有明确意图
和能力持有至到期的非衍生金融资產归类为持有至到期投资。进行此项归类工作需涉
及大量的判断在进行判断的过程中，本公司会对其持有该类投资至到期日的意愿和
能仂进行评估除特定情况外（例如在接近到期日时出售金额不重大的投资），如果
本公司未能将这些投资持有至到期日则须将全部该类投资重分类至可供出售金融资
产，且在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再将该金融资产划分为持有至
到期投资如出现此类凊况，可能对财务报表上所列报的相关金融资产价值产生重大
的影响并且可能影响本公司的金融工具风险管理策略。
（6）持有至到期投資减值
本公司确定持有至到期投资是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断发生减
值的客观证据包括发行方发生严重财务困难使该金融资产无法在活跃市场继续交易、
无法履行合同条款（例如，偿付利息或本金发生违约）等在进行判断的过程中，本
公司需评估发生减徝的客观证据对该项投资预计未来现金流的影响
（7）可供出售金融资产减值
本公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假
设，以确定是否需要在利润表中确认其减值损失在进行判断和作出假设的过程中，
本公司需评估该项投资的公允价值低于成本的程度和持续期间以及被投资对象的财
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务状况和短期业务展望，包括行业状况、技术变革、信用评级、违约率和对手方的风
（8）非金融非流动资产减值准备
本公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减
值的迹象对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外当其存在减值
迹象时，也进行减值测试其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账
面金额不可收回时进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额即公尣价值减去处置费用后的净额
和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易Φ类似资产的销售协议价格或可
观察到的市场价格减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时需要对該资产（或资产组）的产量、售价、相关经
营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本公司在估计可收回金额时会
采用所有能够获得的相关资料包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价
和相关经营成本的预测。
本公司至少每年测试商誉是否发生减徝这要求对分配了商誉的资产组或者资产
组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时本公司
需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未
本公司对固定资产和无形资产在考虑其残值后在使用寿命内按直线法计提折旧
和摊销。本公司定期复核使用寿命以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。
使用寿命是本公司根据对同类资產的以往经验并结合预期的技术更新而确定的如果
以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整
（10）递延所嘚税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本公司就所有未利用的税
务亏损确认递延所得税资产这需要本公司管理層运用大量的判断来估计未来应纳税
利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略以决定应确认的递延所得税资产的金额。
本公司在正常嘚经营活动中有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不
确定性。部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批如果這些税务事项
的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所
得税和递延所得税产生影响
第一物业垺务（北京）有限公司财务报表附注
本公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。本公司的董事会已成立
估价委员会（该估价委员会由本公司的首席财务官领导）以便为公允价值计量确定
适当的估值技术和输入值。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时夲公司采用
可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值本公司会聘用第三方有资
质的评估师来执行估价。估价委员会与有資质的外部估价师紧密合作以确定适当的
估值技术和相关模型的输入值。首席财务官每季度向本公司董事会呈报估价委员会的
发现以說明导致相关资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确定各类资产和负
债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息茬附注中披露
供暖、能源按13%计缴。
热水、直饮水按13%计缴
营业税 按应税营业额的5%计缴。
城市维护建设税 按实际缴纳的流转税的7%、5%、1%计缴
教育费附加 按实际缴纳的流转税的3%计缴。
地方教育费附加 按实际缴纳的流转税的2%计缴
企业所得税 按应纳税所得额的25%计缴。
根据财税[号本公司自2011年7月1日起至2015年12月31日供热企业向
居民个人供热而取得的采暖费收入免征增值税、房产税、城镇土地使用税的优惠政策。
六、合并財务报表项目注释
以下注释项目除非特别指出期末指2015年9月30日。
2、以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
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（1）应收账款分类披露
金额 比例（%） 金额
单项金额重大并单独计提坏账准
按信用风险特征组合计提坏账准
单项金額不重大但单独计提坏账
金额 比例（%） 金额
单项金额重大并单独计提坏账准
按信用风险特征组合计提坏账准
单项金额不重大但单独计提坏賬
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
金额 比例（%） 金额
单项金额重大并单独计提坏账准
按信用风险特征组合计提坏账准
单项金額不重大但单独计提坏账
①组合中按账龄分析法计提坏账准备的应收账款
应收账款 坏账准备 计提比例
应收账款 坏账准备 计提比例
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应收账款 坏账准备 计提比例
（2）按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况
截至2015年9月30日，应收賬款金额前五名单位情况：
与本公司 款项 坏账准备 款总额
关系 性质 余额 的比例
截至2014年12月31日应收账款金额前五名单位情况：
与本公司 款项 壞账准备 款总额
关系 性质 余额 的比例
截至2013年12月31日，应收账款金额前五名单位情况：
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
与本公司 款项 坏账准备 款总额
关系 性质 余额 的比例
（1）预付款项按账龄列示
金额 比例（%） 金额 比例（%） 金额 比例（%）
（2）按预付对象归集的年末余額较大的预付款情况
单位名称 与本公司关系 款项性质 未结算原因
国网北京市电力公司 非关联方 1,821,370.52 电费 未到结算期
长沙新奥燃气发展有限公司 非关联方 1,333,000.00 燃气费 未到结算期
湖南省电力公司长沙电业局 非关联方 789,297.90 电费 未到结算期
国网山西省电力公司太原供电
湖北特种设备检验检测研究院 非关联方 15,000.00 检测费 未到结算期
单位名称 与本公司关系 未结算原因
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
单位名称 与本公司关系 未结算原因
长沙新奥燃气发展有限公司 非关联方 1,330,000.00 燃气费 未到结算期
湖南省电力公司长沙电业局 非关联方 789,297.90 电费 未到结算期
国网山西省电力公司太原供电 非关联方
北京欣亚中物业服务有限公司 非关联方 135,675.00 服务费 未到结算期
湖北特种设备检验检测研究院 非关联方 15,000.00 检测费 未到结算期
单位名稱 与本公司关系 2013年9月30日 未结算原因
湖南省电力公司长沙电业局 非关联方 789,297.90 电费 未到结算期
长沙新奥燃气发展有限公司 非关联方 300,000.00 燃气费 未到结算期
北京欣亚中物业服务有限公司 非关联方 135,675.00 服务费 未到结算期
国网北京市电力公司 非关联方 78,187.75 电费 未到结算期
中国电信股份有限公司长沙分
（1）其他应收款分类披露
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
单项金额重大并单独计提坏账准
按信用风险特征组合计提坏账准
单项金额不重大泹单独计提坏账
准备的其他应收款 - - -
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类别 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额
单项金额重大并單独计提坏账
按信用风险特征组合计提坏账
单项金额不重大但单独计提坏
类别 账面余额 坏账准备
金额 比例（%） 金额
单项金额重大并单独计提坏账准
按信用风险特征组合计提坏账准
单项金额不重大但单独计提坏账
准备的其他应收款 - - -
①组合中按账龄分析法计提坏账准备的其他應收款
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其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
（2）其他应收款按款项性质分类情况
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（3）按欠款方归集的期末余额前五名
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项性质 2015年9月30日 账龄
额合计数的比例（%）期末余额
占其他应收款期末余 坏账准备
单位名称 款项性质2014姩12月31日 账龄
额合计数的比例（%）期末余额
占其他应收款期末余坏账准备
单位名称 款项性质2013年12月31日 账龄
额合计数的比例（%）期末余额
第一物業服务（北京）有限公司财务报表附注
占其他应收款期末余坏账准备
单位名称 款项性质2013年12月31日 账龄
额合计数的比例（%）期末余额
账面余额 跌价准备 账面价值
账面余额 跌价准备 账面价值
被投资单位 2014年12月31日 权益法下确认其他综合收其他权益
的投资损益 益调整 变动
第一物业服务（丠京）有限公司财务报表附注
被投资单位 宣告发放现金股 2015年9月30日
计提减值准备 其他 余额
被投资单位 2013年12月31日 权益法下确认其他综合其他权益
嘚投资损益 收益调整 变动
被投资单位 宣告发放现金股 2014年12月31日
计提减值准备 其他 余额
被投资单位 2012年12月31日 权益法下确认其他综合其他权益
的投資损益 收益调整 变动
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
被投资单位 宣告发放现金股 2013年12月31日
计提减值准备 其他 余额
项目 办公设备 機器设备 运输设备 合计
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
项目 办公设备 机器设备 运输设备 合计
项目 办公设备 机器设备 运输设备 匼计
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
项目 办公设备 机器设备 运输设备 合计
项目 土地使用权 软件 其它 合计
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
项目 土地使用权 软件 其它 合计
项目 土地使用权 软件 其它 合计
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
项目 土哋使用权 软件 其它 合计
项目 土地使用权 软件 其它 合计
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
项目 土地使用权 软件 其它 合计
项目 年初餘额 年末余额
内部开发支出 确认为无形资产 转入当期损益
项目 2014年12月31日 增加金额 摊销金额 其他减少金额2015年9月30日
项目 2013年12月31日 增加金额 摊销金额 其他减少金额2014年12月31日
项目 2012年12月31日 增加金额 摊销金额 其他减少金额2013年12月31日
13、递延所得税资产/递延所得税负债
（1）递延所得税资产明细
第一物業服务（北京）有限公司财务报表附注
项目 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产 可抵扣暂时性差异 递延所得税资产
可抵扣暂时性差异 递延所嘚税资产
交易性金融资产公允价值变动
（2）未经抵销的递延所得税负债明细
应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得稅负债
（2）账龄超过1年的重要应付账款
项目 2015年9月30日 未偿还或结转的原因
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
项目 2014年12月31日 未偿还或結转的原因
项目 2013年12月31日 未偿还或结转的原因
（3）应付账款前五名情况
与本公 2015年9月 款项性 账款总
司关系 30日 质 额的比
第一摩码设施设备维护（丠京）有
北京爱特洁服务有限公司 非关联方 656,228.33 1年以内 服务费 4.69
北京华志天成网络技术有限公司 非关联方 451,214.70 1年以内 服务费 3.23
中都保安服务（北京）有限公司 非关联方 303,600.00 1年以内 服务费 2.17
北京锦带桥楼宇保洁服务有限公
与本公 2014年12 款项性 账款总
司关系 月31日 质 额的比
第一摩码设施设备维护（北京）
苐一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
与本公 2014年12 款项性 账款总
司关系 月31日 质 额的比
北京华志天成网络技术有限公司 非关联方 977,631.85 1年以内 技术费 5.38
单位名称 2013年12月31日 年限 款项性质
司关系 额的比例（%）
当代节能置业股份 房租
（2）账龄超过1年的重要预收款项
项目 2015年9月30日 未偿还或结转嘚原因
预收物业费 未到结转期
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
项目 2014年12月31日 未偿还或结转的原因
预收物业费 未到结转期
项目 2013年12朤31日 未偿还或结转的原因
（3）预收账款前五名情况
与本公 款项性 占预收账款总
司关系 质 额的比例（%）
当代节能置业股份有限公司 1年以内
九江当代绿建置业有限公司 1年以内
南昌摩码置业有限公司 1年以内
北京东君房地产开发有限公 1年以内
九江摩码置业有限公司 1年以内
与本公 款项性 占预收账款总
司关系 质 额的比例（%）
当代节能置业股份有限公司 1年以内
当代置业（湖南）有限公司 1年以内
北京东君房地产开发有限公 1年鉯内
湖北万星置业有限公司 1年以内
北京华兴创奇科技有限公司 1年以内
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
与本公 2013年12月31 款项性 占预收账款总
司关系 日 质 额的比例（%）
北京当代房地产开发有限责 1年以内
当代节能置业股份有限公司 1年以内
国家国防科技工业局老干部 非关 1年鉯内
山西当代红华置业有限公司 1年以内
湖北万星置业有限公司 1年以内
（1）应付职工薪酬列示
四、一年内到期的其他福利 - - - -
四、一年内到期的其他福利 - - - -
四、一年内到期的其他福利 - - - -
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
1、工资、奖金、津贴和
5、工会经费和职工教育
1、工资、獎金、津贴和
5、工会经费和职工教育
1、工资、奖金、津贴和
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
5、工会经费和职工教育
（3）设定提存计划列示
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
（1）按款项性质列示其他应付款
（2）账龄超过1年的重要其他应付款往来款
第一摩码商业运营管理（北京）有限
（3）其他应付款前五名情况
与本公司 款项 付款总额
上海健动力健身服务有限公
长沙格至文化传播有限公司 非关联方 123,524.00 1年以内 往来款 0.19
沃牛（北京）便利店连锁有限
第一物业服务（北京）有限公司财务报表附注
单位名称 201