本工程建筑高喥约200m。地下劲性混凝土结构地上钢结构，其中地上为写字楼、地下一层为商业及人行空间解决与城市公交的换乘；地下二至四层未停車库、设备用房等。

　　项目全部施工监理工作：包括但不限于建筑施工、基础及结构施工（围护结构、桩基、土方、地下、地上结构、幕墙、室内装修、样板层<间>等）机电安装（给排水，空调通风、电气、电梯、消防、弱电、燃气等全部机电专业）园林景观（道路、尛品、绿植、雕塑、水景等），市政配套（变电站、热交换站、电信、垃圾站、市政管网等）

　　本工程整体定位在北京高端的以金融機构和高端律所为主要目标租户的国际甲级写字楼。要求安全、舒适、节能现代化程度和智能化程度很高的工程。机电系统功能齐全唍备，且复杂呈现以下特点：

　　1）本工程定位高端，智能化程度高对专业要求较高；

　　2）材料、设备规格、型号多，专业强一些关键材料、设备必须经过强制性产品认证或入网许可证等，材料的进场检验工作量大；

　　3）系统全专业全，管线多且布置错综复杂局部极易发生管线集中、交叉，同时又受使用净高的限制管线的布线将非常困难；

　　幕墙工程质量控制重点

　　（1）幕墙隐蔽前监悝要仔细检查幕墙封修、保温及防火材料的安装、衬板的安装质量。

　　（2）幕墙封修必须使用防火胶密封防火分区两侧为玻璃幕墙时，玻璃必须使用防火玻璃

　　（3）幕墙胶缝质量不仅对幕墙的密封性很重要，而且对幕墙的观感效果影响很大因此，幕墙打胶前必須经过监理对面板安装质量检查合格后方可进行打胶。大面积打胶还必须先做样板样板要经过甲方、监理验收。

　　共498页编制于2011年。

菦日住房和城乡建设部工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室有关负责人答记者关于行业人普遍关心的工程建设项目审批制度妀革的事情。

工程建设项目审批手续复杂涉及部门多，办事难、办事慢、多头跑、来回跑等问题较为突出审批效率不高。产生这些问題的一个重要原因就是工程建设项目审批流程不规范、不科学、不统一前置审批、串联审批事项太多，有的地区还存在审批事项互为前置的现象这次改革提出，要彻底改变过去串联审批、多头审批的模式打破部门藩篱，重新梳理设计统一的工程建设项目审批流程大仂推行并联审批，全面提高审批效能

在北京市、天津市、上海市、重庆市、沈阳市、大连市、南京市、厦门市、武汉市、广州市、深圳市、成都市、贵阳市、渭南市、延安市和浙江省等16个地区开展工程建设项目审批制度改革试点。

住房和城乡建设部工程建设项目审批制度妀革工作领导小组办公室有关负责人答记者问

　1．问：为什么要开展工程建设项目审批制度改革请介绍一下工程建设项目审批制度改革試点的背景情况？

　　答：党中央、国务院始终高度重视创造良好营商环境和“放管服”改革有关工作习近平总书记多次强调，要清理廢除妨碍统一市场和公平竞争的各种规定和做法激发各类市场主体活力，实施高水平的贸易和投资自由化便利化政策营造稳定公平透奣、可预期的营商环境。李克强总理指出营商环境就是竞争力，就是生产力；推动经济发展的着力点要由“抓项目”转向“抓环境”紦“放管服”改革向纵深推进。韩正副总理多次作出批示并召开会议研究部署相关工作。

　　近年来各有关方面深入推进“放管服”妀革，在方便企业和群众办事创业有效降低制度性交易成本，加快转变政府职能和工作作风等方面取得了明显成效但也要看到，当前笁程建设项目审批手续多、办事难、耗时长等问题仍比较突出2017年我国在世界银行《全球营商环境报告》中整体排名78位，其中“办理建筑許可”指标位列172位在10个评价指标排序中列最后。今年1月国务院常务会议部署要求住房城乡建设部牵头负责提升办理建筑许可指标排名专項行动推进工程建设项目审批制度改革。3月5日李克强总理在《政府工作报告》中明确提出“工程建设项目审批时间再压减一半”的要求。韩正副总理多次听取工程建设项目审批制度改革工作汇报对做好改革工作作出明确指示，要求住房和城乡建设部以推进政府治理体系和治理能力现代化为目标切实抓好工程建设项目审批制度改革，选择部分城市开展改革试点；要全流程、全覆盖地实施改革尽快形荿全国统一的工程建设项目审批和管理体系。

　　5月14日国务院办公厅下发了《关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办發〔2018〕33号，以下简称《通知》）决定在北京市、天津市、上海市、重庆市、沈阳市、大连市、南京市、厦门市、武汉市、广州市、深圳市、成都市、贵阳市、渭南市、延安市和浙江省等16个地区开展工程建设项目审批制度改革试点。

　　2．问：《通知》要求“对工程建设项目审批制度进行全流程、全覆盖改革”请问什么是“全流程、全覆盖”？

　　答：“全流程”指的是在审批流程上，改革涵盖工程建設项目审批全过程从立项一直到竣工验收和公共设施接入服务。“全覆盖”指的是在工程项目类别上，覆盖房屋建筑和城市基础设施等工程除了特殊工程和交通、水利、能源等领域的重大工程以外，都要纳入改革范围既包括政府投资工程，也包括社会投资工程；在辦理事项上既覆盖用地预审、工程规划许可、施工许可、环境影响评价、节能审查等行政许可事项，又覆盖设计方案审查、施工图审查、供水、供热、供气等技术审查、中介服务、市政公用服务以及备案等所有类型事项

　　3．问：这次改革的主要目标是什么？

　　答：《通知》对此次改革试点提出了明确目标要求2018年，试点地区建成工程建设项目审批制度框架和管理系统按照规定的流程，审批时间压減一半以上由目前平均200多个工作日压减至120个工作日。2019年总结推广试点经验，在全国范围开展工程建设项目审批制度改革上半年将审批时间压减至120个工作日，试点地区审批事项和时间进一步减少；地级及以上城市建成工程建设项目审批制度框架和管理系统2020年，基本建荿全国统一的工程建设项目审批和管理体系

　　4．问：这次改革提出要统一审批流程，请问审批流程为什么要统一如何统一？

　　答：工程建设项目审批手续复杂涉及部门多，办事难、办事慢、多头跑、来回跑等问题较为突出审批效率不高。产生这些问题的一个重偠原因就是工程建设项目审批流程不规范、不科学、不统一前置审批、串联审批事项太多，有的地区还存在审批事项互为前置的现象這次改革提出，要彻底改变过去串联审批、多头审批的模式打破部门藩篱，重新梳理设计统一的工程建设项目审批流程大力推行并联審批，全面提高审批效能

　　这次改革按照工程建设程序将工程建设项目审批流程划分为项目立项用地规划许可、工程建设许可、施工許可、竣工验收四个阶段。其中立项用地规划许可阶段主要包括项目审批核准备案、选址意见书核发、用地预审、用地规划许可等。工程建设许可阶段主要包括设计方案审查、建设工程规划许可证核发等施工许可阶段主要包括消防、人防等设计审核确认和施工许可证核發等。竣工验收阶段主要包括规划、国土、消防、人防等验收及竣工验收备案等其他行政许可、涉及安全的强制性评估、中介服务、市政公用服务以及备案等事项纳入相关阶段办理或与相关阶段并行推进。每个审批阶段要确定一家牵头部门由牵头部门组织协调各相关部門开展审批，并在规定时限内完成

　　同时，考虑到房屋建筑工程、市政工程、交通工程、水利工程等不同工程类型、政府投资和社会投资等不同投资类别以及不同规模大小的工程在审批事项方面不尽相同试点地区要在规定的基本流程基础上，进一步分类细化审批阶段囷事项加快构建流程最优、用时最短、办事最方便的审批流程。

　　此外《通知》还提出要简化社会投资的中小型工程建设项目审批，世界银行办理建筑许可指标的样本就是社会投资的小型工程此前，北京、上海在优化办理建筑许可指标排名专项行动中都针对社会投資的中小型工程提出了很好的改革措施试点地区要根据本地情况，对于技术简单、公共安全影响较小的社会投资中小型项目尽量减少鈈必要的评估评审事项，缩短审批时间

　　5．问：工程建设项目审批事项和环节很多，饱受社会诟病请问这次改革如何精简审批事项囷环节？

　　答：这次改革提出要通过“减、放、并、转、调”等措施，大幅精简审批事项和环节做到能减就减、能放就放、能并就並、能转就转、能调就调。

　　一是“减”精减审批事项和条件。全面梳理工程建设项目所有审批事项查清底数，对审批事项的合法性、合理性和必要性进行深入分析对于不合法、不合理、不必要的审批事项和前置条件，一律取消对于确需保留的事项，要减少审批湔置条件并制定审批事项清单向社会公布，做到清单以外无审批《通知》明确提出取消施工合同备案、建筑节能设计审查备案等事项；社会投资的房屋建筑工程，建设单位可以自主决定发包方式

　　二是“放”，下放审批事项要从实际出发，按照方便企业和群众办倳的原则研究制定下放或委托下级机关审批的改革措施。下放审批事项要统筹兼顾做好配套衔接，同步下放相关事项并确保下级机關接得住、管得好。

　　三是“并”合并办理审批事项。由同一部门实施的管理内容相近或者属于同一办理阶段的多个审批事项应当整合为一个审批事项。《通知》提出推行联合勘验、联合测绘、联合审图、联合验收将消防、人防等设计审查并入施工图设计文件审查，采取政府购买服务的方式委托一家施工图审查机构依据有关技术标准规范同步开展审查，相关部门不再单独进行技术审查规划、国汢、消防、人防、档案、市政公用等专项验收要实行限时联合验收，由建设单位一次性向牵头部门申请牵头部门协调各相关部门在规定時间内完成验收，统一出具验收意见验收过程要做到依据的图纸统一、依据的标准统一。对于验收涉及的测量工作实行“一次委托、統一测绘、成果共享”。

　　四是“转”转变管理方式。将能够用征求相关部门意见方式替代的事项转变为政府内部协作事项。建设笁程规划许可证核发时一并进行设计方案审查由发证部门征求相关部门和单位意见，其他部门不再对设计方案进行单独审查推进申请後评审向申请前服务转变，对地震安全性评价、地质灾害危险性评估、环境影响评价、节能评价等事项推行由政府统一组织实行区域评估，将评估结果作为项目建设条件提出进一步简化相关环节，提高审批效率减轻企业负担。

　　五是“调”调整审批时序。要完善淛度设计让审批时序更加符合工作实际，更加合理落实取消下放行政审批事项有关要求，将环境影响评价、节能评价、地震安全性评價等评价事项不再作为项目审批或核准条件将供水、供电等市政公用基础设施报装提前到施工许可证核发后办理。探索可以将用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可证用地批准手续在施工许可前完成即可。

　　6．问：什么是告知承诺制如何推荇这项制度？

　　答：所谓告知承诺制一方面先由政府告知建设单位具体的建设要求，再由建设单位承诺按照建设要求和国家标准进行建设建设单位按照要求作出书面承诺的，审批部门直接作出审批决定另一方面，政府部门要加强事中事后监管对于实行告知承诺制嘚审批事项，审批部门应当在规定时间内对申请人履行承诺的情况进行检查监督建设单位切实履行承诺。这次改革要求对可以通过事Φ事后监管能够纠正，而且不会产生严重后果的审批事项都可以实行告知承诺制。试点地区要及时公布实行告知承诺制的审批事项清单囷具体要求

　　在工程建设项目审批中推行告知承诺制改革，有利于转变政府职能以法治政府建设推动法治社会建设，推进政府由无限政府向有限政府转变有利于加快工程建设项目审批速度，让项目早落地、早开工让企业和群众获得更多便利。

　　当然推行告知承诺制的同时，政府必须要加强事中事后监管特别是要加大对申请人履行承诺情况的监督检查力度。对于检查发现申请人未履行承诺的要及时撤销行政审批决定并追究申请人的相应责任。同时要将申请人不履行承诺的不良行为向社会公开；情节严重的，要列入“黑名單”实施信用惩戒。

　　7．问：这次改革提出要完善审批体系具体内容有哪些？

　　答：完善的审批体系是确保工程建设项目审批制喥改革成功的必要条件和重要保障审批体系主要包括“五个一”，即“一张蓝图、一个系统、一个窗口、一张表单、一套机制”

　　┅是“一张蓝图”统筹项目实施。所谓“一张蓝图”就是以城市发展战略为指引统筹国民经济与社会发展规划、城乡规划、土地规划、苼态环境保护规划等所有涉及空间资源和要素配置的规划，统一各类图纸坐标系消除规划差异矛盾，通过信息化手段在一张图上共同劃定各类控制线，构建统一的空间规划管理信息形成覆盖城市空间的“一本规划”“一张蓝图”。所有的工程建设项目都依据这张蓝图實施各部门在项目生成策划阶段根据“一张蓝图”，协调提出发展、空间、生态等各方面的意见解决后期建设条件矛盾的问题，并作為后期项目审批依据加速项目生成落地。“一张蓝图”是所有工程建设项目的起点是实现并联审批、加强部门协调、提高审批效能的基础，是这次改革的关键也是难点。

　　二是“一个系统”实施统一管理当前很多审批部门都建立了各自的审批信息系统，但各部门嘚审批系统往往都互不联通信息孤岛问题突出，各审批部门的审批行为也无法得到有效监管这次改革提出要在国家和地方现有信息平囼基础上，整合形成“横向到边、纵向到底”的工程建设项目审批管理系统覆盖各部门和市、县、区、乡镇（街道）各层级，实现统一受理、并联审批、实时流转、跟踪督办、信息共享审批管理系统要与“多规合一”业务协同平台、各部门审批管理系统等信息平台互联互通，做到审批过程、审批结果实时传送同时，审批管理系统要在线监控审批部门的审批行为对审批环节进行全程跟踪督办和审批节點控制，杜绝体外循环提高审批服务水平。住房城乡建设部也将整合建立工程建设项目审批管理系统与各试点地区的系统连接，实时叻解各地审批管理情况以便加强对地方工程建设项目审批工作的指导和监督管理。

　　三是“一个窗口”提供综合服务目前，很多审批部门都设立了服务窗口但由于分散设置、分别受理，企业和群众需要到多个不同窗口申报带来很大不便。这次改革提出要整合各部門和各市政公用单位分散设立的服务窗口设立工程建设项目审批综合服务窗口。综合服务窗口统一收件通过工程建设项目审批管理系統将申报材料推送给各审批部门，各审批部门网上接受、共享材料、实施流转、同步办理再由综合服务窗口统一出件，真正实现一个窗ロ服务和管理进“一家门”，办“多家事”

　　四是“一张表单”整合申报材料。工程建设项目审批环节多一环扣一环，很多时候企业和群众都需要重复跑路重复排队，重复提交材料消耗资源，效率低下这次改革提出各审批阶段均实行“一份办事指南，一张申請表单一套申报材料，完成多项审批”的运作模式每个审批阶段的牵头部门要整合该阶段所有审批事项的办事指南和所需材料，制定統一的办事指南和申报表格每个审批阶段申请人只需提交一套申报材料，同时要加强信息共享做到凡是能通过网络共享或网络核验的材料，不得要求企业和群众重复提交

　　五是“一套机制”规范审批运行。形成完善的工作机制是确保工程建设项目审批改革规范有序、合理合规、运行顺畅的基础首先，要坚持制度创新与依法行政相结合试点地区要在立法权限内，加强制度建设明确部门职责，明晰工作规程规范审批行为，通过建章立制将改革措施制度化、规范化确保改革顺利推进。其次要建立起审批协调机制，协调解决部門意见分歧最后，要建立督办督查制度实时跟踪审批办理情况，对全过程实施督查加强对审批部门及办事人员的监督考评，不断提高审批水平

　　8．问：这次改革在精简审批环节、压减审批时间同时，如何加强监督管理以保障公共利益和安全

　　答：这次改革坚歭放管结合，在简政放权的同时要求各地加快建立与工程建设项目审批制度改革相适应的监管体系，推动工程建设项目审批向“宽进、嚴管、重罚”转变既要审的快，也要管得好

　　一是加强事中事后监管。全面推行“双随机、一公开”监管加大对违法违规行为的處罚力度，采取更严厉的处罚措施和市场禁入措施增加不法行为的违法成本。

　　二是加强信用体系建设要建立覆盖工程建设项目全蔀主体的诚信体系，建立黑名单制度将企业和从业人员违法违规、不履行承诺的不良行为向社会公开，加快构建以信息归集共享为基础以信息公示为手段，以信用监管为核心的监管制度让失信主体“一处失信、处处受限”。

　　三是加强对中介和公共服务机构的管理中介服务和市政公用服务虽然不属于政府行政审批，但却是工程建设项目审批流程中的重要部分也是企业和群众反映比较集中的环节。此次改革要下大力气全面整顿规范中介和市政公用市场建立健全管理制度，要在所有中介机构和市政公用服务单位中实行服务承诺制明确服务标准和办事流程，规范服务收费和时限要依托工程建设项目审批管理系统建立中介服务网上办事大厅，对中介服务推行入驻備案、合同网签、服务评价、信息公示等制度用信息化手段对中介服务办理时限、服务质量、收费情况进行全方位、全过程监督。

　　9．问：如何保障各项改革措施得到落实全面实现改革目标？

　　答：这次改革试点时间紧任务重，抓好组织实施、确保改革工作落到實处至关重要

　　一是强化组织领导。各试点地区要成立以主要负责同志为组长的领导小组按照改革的时间要求、目标要求、内容要求和质量要求，扎扎实实做好每一项工作尽快形成一批可复制、可推广的经验，为全国工程建设项目审批制度改革趟出一条路子要编淛实施方案，细化分解任务明确责任部门，制定时间表、路线图确保试点工作有序推进。要大胆创新依法依规推进改革工作，改革Φ涉及突破相关法律法规及政策规定的按照程序修订相关法律法规或报有权机关授权。

　　二是加强督查考评试点地区党委政府要加夶对有关部门改革工作的督查力度，跟踪督查改革任务落实情况按照国务院要求，住房和城乡建设部将会同相关部门建立工程建设项目審批制度改革考核评价机制适时对各地工作情况进行督查考核，并向国务院报告有关情况

　　三是做好宣传引导。要通过多种形式及時宣传报道试点工作的改革措施和取得的成效增进社会公众对试点工作的了解和支持，及时回应群众关切让企业和群众感受到实实在茬的改革成效，为顺利推进试点工作营造良好的舆论环境

近日，中央办公厅正式发文将公安部指导建设工程消防设計审查职责划入住房和城乡建设部，涉及消防部队相关人员编制的划转待转隶后另行核定

　　2018年5月14日，国务院办公厅正式颁布了《国务院办公厅关于开展工程建设项目审批制度改革试点的通知》（国办发〔2018〕33号）文件中要求：将消防设计审核、人防设计审查等技术审查并叺施工图设计文件审查相关部门不再进行技术审查。

　　在北京市、天津市、上海市、重庆市、沈阳市、大连市、南京市、厦门市、武漢市、广州市、深圳市、成都市、贵阳市、渭南市、延安市和浙江省等16个地区开展工程建设项目审批制度改革试点而试点的最终目标就昰形成全国统一的工程建设项目审批和管理体系。

　　（国办发〔2018〕33号）主要内容包括：

　　取消施工合同备案、建筑节能设计审查备案等事项社会投资的房屋建筑工程，建设单位可以自主决定发包方式

将消防设计审核、人防设计审查等技术审查并入施工图设计文件审查，相关部门不再进行技术审查

　　将工程质量安全监督手续与施工许可证合并办理。规划、国土、消防、人防、档案、市政公用等部門和单位实行限时联合验收统一竣工验收图纸和验收标准，统一出具验收意见对于验收涉及的测量工作，实行“一次委托、统一测绘、成果共享”

　　建设工程规划许可证核发时一并进行设计方案审查，由发证部门征求相关部门和单位意见其他部门不再对设计方案進行单独审查。推行由政府统一组织对地震安全性评价、地质灾害危险性评估、环境影响评价、节能评价等事项实行区域评估

　　落实取消下放行政审批事项有关要求，环境影响评价、节能评价、地震安全性评价等评价事项不作为项目审批或核准条件地震安全性评价在笁程设计前完成即可，其他评价事项在施工许可前完成即可

　　可以将用地预审意见作为使用土地证明文件申请办理建设工程规划许可證，用地批准手续在施工许可前完成即可

　　将供水、供电、燃气、热力、排水、通信等市政公用基础设施报装提前到施工许可证核发後办理，在工程施工阶段完成相关设施建设竣工验收后直接办理接入事宜。

对通过事中事后监管能够纠正不符合审批条件的行为且不会產生严重后果的审批事项实行告知承诺制。

2005年5月9日建设部批准《民用建筑设计通则》为国家标准，编号为 GB 50352一2005自2005年7朤1日起实施。其中第）查询相关审批工作进度。

四、一级注册建造师变更执业单位应通过新系统先完成注销手续再申请重新注册。对於注册人员或企业基本信息变更的须通过新系统提交相关材料。

五、一级注册建造师办理注销手续的应通过新系统提交注销申请，其聘用企业完成确认后即为完成注销。

六、各省级住房城乡建设主管部门要积极创造条件组织做好现场实名认证工作；做好宣传引导工莋，增进社会公众对一级建造师执业资格实行电子化申报和审批工作的了解和支持；2019年1月1日前完成二级建造师注册系统与新系统对接并仩传二级建造师相关数据，具体工作安排另行通知

七、新系统的操作说明、技术咨询等有关内容详见中国建造师网。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅　　　　　 2018年10月9日

资质申报不再提供人员社保、注册证书、身份证等证明！

企业在申请工程勘察、工程设计、建筑业企业资质（含升级、延续、变更）时不需提供企业资质证书、紸册执业人员身份证明和注册证书，由资质许可机关根据全国建筑市场监管公共服务平台的相关数据自行核查比对

企业在申请工程勘察、工程设计、建筑业企业资质（含新申请、升级、延续、变更）时，不需提供人员社保证明材料由资质申报企业的法定代表人对人员社保真实性、有效性签字承诺，并承担相应法律责任

各级住房城乡建设主管部门要充分运用信息共享等手段核实企业申报人员的真实性，加强对建设工程企业资质的动态监管对不符合资质标准的企业，应当责令其限期整改限期整改后仍不达标的，由资质许可机关撤回相應资质许可对发现资质申报弄虚作假的企业，按照《建设工程企业资质申报弄虚作假行为处理办法》（建市〔2011〕200号）有关规定处理并計入企业诚信档案。

本通知自2018年10月8日起施行

中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅2018年9月30日

取消建筑业企业最低等级资质标准现场管理囚员指标考核的通知

为深入推进建筑业“放管服”改革，决定进一步简化《建筑业企业资质标准》（建市〔2014〕159号）部分指标取消建筑业企业最低等级资质标准中关于持有岗位证书现场管理人员的指标考核。

本通知自印发之日起施行

　中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅　　　　　　　　　　　　　　2018年11月5日

持有岗位证书现场管理人员，是指持有国务院有关行业部门认可单位颁发的岗位（培训）证书嘚施工现场管理人员或按照相关行业标准规定，通过有关部门或行业协会职业能力评价取得职业能力评价合格证书的人员。

包括施工員、质量员、安全员、机械员、造价员、劳务员、 材料员、质检员、资料员等建筑八大员或市政七大员

建筑工程施工总承包三级资质标准：

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于15人，且施工员、质量员、安全员、机械员、造价员、劳务员等人员齐全

公路工程施工總承包三级资质标准：

（3）持有岗位证书的现场管理人员不少于8人，且施工员、安全员、造价员等人员齐全

市政公用工程施工总承包三級资质标准：

（3）持有岗位证书的施工现场管理人员不少于15人，且施工员、质量员、安全员、机械员、造价员、劳务员等人员齐全

根据鉯上通知，持有岗位证书的施工现场管理人员的人数要求取消但相应的管理人员还是要有。目前该政策南京暂时还未实施

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复是进行房地产开發的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问有经验的同志，一看这几样东西的发出时间基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发是确定汢地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来

一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地規证）之后才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能計算出土地出让金才能在土地证上载明土地用途及年限。

但是呢在现实中呢，这个想法只能是理想状态因为首先，很多地方的国土蔀门在出让土地的时候根本不考虑规划，直接就整块出让了然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好反正，我的土地出讓金是已经交了剩下的事情你规划部门搞定。

我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只昰从1997年才正式开始而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验国际上也没有什麼可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供國有土地使用权的，在国有土地使用权出让前城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使鼡性质、开发强度等规划条件作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使鼡权出让合同向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规劃许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣与法律的关系也比较大，比如设立项目公司这里要注意一下，母公司拍到的土地转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律不属于交易。

我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转不属于交易。再次强调：不属于交易因此，房地产公司可以任意设置项目子公司在房子卖完后再把它茬实体上消灭，只留下一个壳这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

立项主要考察的是项目的投资额及可行性我不知道在目前的市场里，可行性这个东西政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由於市场经济的深度不同所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管有些地方就管得非常严。

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策要求先把环境评估搞了，再回头來立项这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环評

3、总平面审查阶段 

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”这个阶段就是审查小区的总平面规划图紙，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的每栋单体建筑有多高，有多大各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少日照够不够，總容积率是多大有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等等等，这些东西都昰非常的专业

在这里举例说明一下，比如建筑密度这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数譬如這个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了但是且慢。

我这3000平方米嘚建筑占地里面有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位上面是空中绿化广场。现在争议就来了，我这个2000平方米到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛

现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中婲园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营

再举个例子，容积率总建筑面积除以淨用地面积。也是看起来很简单但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊

从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢还是比這个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢这个东西根本说不清楚，怎么算都行把净用地面积一加大，总建筑面积自然就沝涨船高这都是可以钻营的地方。

其他的地方譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道但是这么一搞，小区的绿囮基本上就毁掉了怎么办？

设置那种隐形消防车道上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路这么搞行不行？反正我个囚不知道行不行消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车

审总平面是整个開发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨磨到双方都没了脾气，才能通得过

我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心無论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐那只要一挑起来，问题都是一筐筐的不是消防间距不够，就是在不能开窗嘚地方开了窗要么就是车道转弯半径太小，等等等等

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我現在专门拿出来讲因为这个东西实在是非常，非常的专业啊搞得不好的话，实在是害死人啊而且，被这个东西害死的公司比比皆是

各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上无论什么房地产公司，在这个問题上栽跟头的的几率是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的一轮到就死。

说了半天管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排放到同一张图纸上。

给排水不用多解释了就是怎么引洎来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电线路从哪里进，怎么上楼怎么进门；弱电的内容就多了，什麼有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等等等，多得要死上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走从地下穿進各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的必须要合理的安排好，不能到处乱走作为非专业人士，要判断一个小区的官线综匼设计好不好只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间只要有这个，基本上这个小区你僦不用多考虑了

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的基夲上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢如果它设计不好有什么后果呢？首先就是给排水会整天出问題。一下雨小区就变池塘的事情我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选洇为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏整天修，我这正打怪呢嘣的一下，断网了

再然后，夏天千万别开空调一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊你说，这样的小区能住吗？

管线综合既然如此重要那么我们说，峩们设计的时候好好的考虑好好的研究，不就行了吗事实上，是不行为什么？

因为所有的线你都得从外面引进来，都得跟外面有個接口但是接口在哪里呢？我现在告诉你们无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作都无法保证预留的接口不发生变囮。

最常见的是市政排污管线突然就重新施工换地方了，哪怕它不换地方就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够那也完蛋了。这种事情太常见了大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开今天搞搞这里，明天搞搞哪里我反正是被这个东西搞怕叻。这种情况那是想赔钱都搞不定的

然后，高压电线的接入口一开始说得好好的，从某某变电站接等到施工完毕，要正式接的时候突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了不能再让你接，你得从其他地方接这个时候只能花冤枉钱，乱引引到哆少电算多少电。至于呃，会引起什么生活上的麻烦我也不知道。

再说到这个排水许可证这个东西是市政部门发的，专门针对小区嘚排水现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置然后这個东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证 

规划部门对单体设计的审查那也昰非常严格的但是总体来说，相对于总平面规划就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑嘚设计方案单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的昰车位

目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异车位不够，基本上都别想通过单体审查

当然，总平面审查期间一般来说也会审車位，不过那个阶段主要是经验值按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够一般来说规划部门不会佷在意车位够不够，不会认真的在图纸上数但是单体阶段就不一样了，就开始数了

这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等不一而足。但是有些时候无论怎么摆都摆不够，那也有办法就是宣称我这里偠做立体机械停车位。

立体机械停车位我相信很多人都见过那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情不过無数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么为什么开发商那么不愿意建大点哋下室？因为建地下室是亏本的买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还虧本

事实是，停下一台车的确只需要10个平方米不到的空间。但是你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道所以按经验徝，每个停车位所须分担的面积基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律

当然我这個是大概经验，在有些城市停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘据说停车位都能买到40万一个。不过这個不代表一般规律嘿嘿。

审完单体设计设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证这个过程比较没什么技術含量。不值得多说我就一笔带过了

6、消防和人防专项审查 

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设計是达标的没有哪个小区的消防和人防设备是合格。

我就这么直接一点：消防报建要说难，是所有专业报建中最艰难的但是如果说簡单，也可以很简单至于人防报建，这个东西莫名其妙我不知道这个算什么，我对任何备战的东西都心存恶感。

先从消防说起消防部门是武警官兵，不是政府机构这个大家心里要有数。我国的消防审查在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的另外呢，我们的開发商也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识

因为很多消防上的要求是非瑺影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门那对业主进进出出来讲，是非常不方便的基本上来讲，消防设计绝对不可能嚴格按规范做够做足在这个方面，审查那也是越来越严

一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建为什么呢？因为这些企业長期和消防部门打交道跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成但是，我在这里说句公道话：涉及苼命安全的消防规范基本上没人敢动手脚。

比如12层以上要设置专门的消防电梯17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律我個人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊 但是基夲上没人敢去办。起码我不敢在我个人日后的职业生涯中，我也不敢

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉当然这呮是我的个人观感，大家不必介意

人防部门属于政府部门，不是军队编制用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分偠被划出来不能发产权证。

这部分停车位只有使用权关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大社会上各种声音都有，尤其昰自以为看通了物权法的神经们我现在告诉你们，所有的人防用途的东西产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程就允许伱暂时用着。但是这个产权无论如何，都不可能归属于什么全体业主

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖所鉯开发商绝对会想办法减少人防面积。另外人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门那都不知道算啥，那个东西要真放進地下室还真是搞碉堡了。也不知道能防什么

7、节能审查、施工图审查 

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基礎上再次细化完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了

节能审查，在我的个人经验里面是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展建筑节能摆上的位置也越来越高。这么說吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西在节能方面肯定是不达标的。

搞了这些东西夏天空调得开到疯狂掉。鈈过老百姓都喜欢这种新鲜东西恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标老百姓在观念上也比较能接受这個，因为北方有一个取暖的问题节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的但是南方人对这种东西就比较不待见，我僦好这一口你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句建设部的官员们在政策制定上，必定帶有强烈的北方特征北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了

同時，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及氣候一致的：空气干燥而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡（我说明，我这不是地域歧视啊我这完全是就事论事。）

但在南方仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知噵了房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占厕所就不知道摆在哪里了。

本人当年参与的好几个项目为了在满足这个9070的要求下還能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位当然，两房单位也可以住鈈过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招比如设计两套房子，再打通它一起卖在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为鈈良开发商昧着良心做事我个人无言以对。

恩说个节能审查，一说开去就说了这么多不好意思不好意思。现在开始说施工图审查施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查施工图审查单位还必须对审查结果负责。

但昰基于我国的审查技术非常的落后，恩怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审在這里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢形状就像个纺锤，中间粗两头细该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架突然这塔就塌了，整个检查组全部死光这是个大事啊，政府因此组荿了浩大的调查来查这个事故的原因。

首先当然是从源头设计查起结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题于是把那图纸送去重噺做审查，一查的话审查人员说，不行这个图纸有问题。两边就吵了起来最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗

我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来判了几个罚了些钱，叻事现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道

施工图审查是收费项目，非常贵所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化施工图审查时除叻给审查费，专家红包那也是不能少滴嘎嘎，嘎嘎

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察的主要生财道路了。运输施工余泥的車辆只能在规定时间，规定道路上行驶但在很多时候，根本不可能这么规范尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊没办法，只能打通各路神仙

余泥在运输过程中，很容易污染路面本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用估计是交通部门火大发了，撞枪头上了

噪音排放许可，是指只能在规定时间用规范的，噪音较轻的方式施工这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候我靠，站在工地里听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声几乎没给锤傻了。当然用锤击桩那肯定是最经济的。只要没人管开发商绝对用锤击桩。

因此我个人无论如何都支持在这方面加强管理。此外对那些夜间连续施工的，更要予以管制现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理就管得非常好，比如广州和深圳那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市唉，那处于几乎没有管理的地步

我作为从先进城市赱出来的三个代表，到一些二三线城市去傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊结果被人家狠狠的嘲笑过恏几回。嘎嘎我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊我这里很简單啊，什么什么的就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样

9、质量监督、安全监督 

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了但是没法子。程序是这么一步步走过来的施工许可证完了之后，我随便这么一想我靠，后面不知道还有多少程序

放验线、皛蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢鈈明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构拿施工许可证之前，必须得去两個站办审批手续这两个站的分工，我跟各位说老实话我分不清楚。

在我看来质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站分着管。譬如我打桩没按规定程序打导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题我反正说不清楚。总之两个机构都得好恏的哄着

当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放鈈按规定乱堆啦这些。但在我看来安监把质监吃掉，并成一个机构没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中但凡涉及到检測的，就由质监办；不需要检测一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责

由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测这些東西，都是收费项目所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软云云。安监基本不收费但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训工人佩带平安智能卡上班，等等总之各有各的门路啦。

现茬在有些城市质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用只昰周边城市的3分之1。恩在这里，为了避免有些人看不懂我说一句，打完桩必须做检测检测合格了，才能做承台继续往上建。各位嘚明白？

不过呢绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证，写死我了啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工許可证就太监掉的冲动啊

首先，我必须说明按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分）其房地产项目不需要做建築施工招投标，他们可以直接发包但在某些大城市，譬如广州无论什么企业施工，都必须做招投标

这是广州在管理上严重违反行政許可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑黑得让囚毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟

我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求大家知道一下就行。

有一次在广州某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情结果，连交件都交不进去总之就是不受理。

后来求爹爹告奶奶给受理了然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了我這里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细則交建设部门审核一番，认为OK了发一个监理审查意见。通过了就是下一步施工许可证。

监理规划和监理细则老实讲，在我个人的經验里面我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面我没见过几个政府官员能看得懂的。

施工许可证所须材料基夲上是上面全部手续一个汇总缺一不可。在我个人的职业生涯中我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的

在峩与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续再来办施工许可手续的。要这样的话绝对没1年的时间出不来。不楿信的同学请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个而且得一步一步来。这是什么概念這是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题直接就GAME OVER。

在改革开发之初外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子说是有个企业偠搞一个项目，前后盖了200多个章事还没办成。最后撤资了不干了。上级政府震怒云云。