原标题：新城控股：2016年度财务报表及审计报告

新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表及审计报告 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表及审计报告 页码 审计报告 2016 年度財务报表 合并资产负债表 1–2 公司资产负债表 3–4 合并利润表 5–6 公司利润表 7 合并现金流量表 8–9 公司现金流量表 10 合并股东权益变动表 11 – 12 公司股东權益变动表 13 – 14 财务报表附注 15 – 164 补充资料 i – ii 审计报告 普华永道中天审字(2017)第 10055 号 (第一页共二页) 新城控股集团股份有限公司全体股东： 我们审计叻后附的新城控股集团股份有限公司的财务报表，包括2016年12 月31日的合并及公司资产负债表2016年度的合并及公司利润表、合并及公司 现金流量表和合并及公司所有者权益变动表以及财务报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制和公允列报财务报表是新城控股集团股份有限公司管理层的责任这 种责任包括： (1) 按照企业会计准则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映； (2) 设计、执行和维护必要的内部控制以使财务报表不存在由于舞弊或错误 导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础上对财务报表发表审计意見我们按 照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则 要求我们遵守中国注册会计师职业道德守则计劃和执行审计工作以对财务报 表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序以获取有关财务报表金额和披露的审计證据。 选择的审计程序取决于注册会计师的判断包括对由于舞弊或错误导致的财务 报表重大错报风险的评估。在进行风险评估时注册會计师考虑与财务报表编 制和公允列报相关的内部控制，以设计恰当的审计程序审计工作还包括评价 管理层选用会计政策的恰当性和作絀会计估计的合理性，以及评价财务报表的 总体列报 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的为发表审计意见提供了 基础。 审計报告(续) 普华永道中天审字(2017)第 10055 号 (第二页共二页) 三、审计意见 我们认为，上述新城控股集团股份有限公司的财务报表在所有重大方面按 照企业会计准则的规定编制公允反映了新城控股集团股份有限公司 2016 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2016 年度的合并及公司经营成果和现金 流量。 普华永道中天会计师事务所 注册会计师 (特殊普通合伙) 秦洁 中国 上海市 注册会计师 2017 年 2 月 23 日 王礼欣 新城控股集团股份有限公司 2016 年 12 月 31 日合并資产负债表 103,170,607,492 67,802,115,596 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬 -2- 新城控股集团股份有限公司 2016 年 12 月 31 日公司资产负债表 (除特别注明外金额单位为人民币元) 资产 附注 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 流动资产 6,882,104,848 6,966,042,160 负债及股东权益总计 46,805,952,787 15,783,535,036 后附財务报表附注为财务报表的组成部分 企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬 -4- 新城控股集团股份有限公司 2016 年度合并利润表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 附注 2016 年度 2015 年度 -5- 新城控股集团股份有限公司 2016 年度合并利润表(续) (除特别注明外金额單位为人民币元) 附注 2016 年度 2015 年度 五、其他综合收益的税后净额 四(33) - (9,750,000) 归属于母公司股东 以后可重分类进损益的其他综合收益 /(亏损)税后净额 - 可供出售金融资产公允价值变动 - (9,348,300) 归属于少数股东的其他综合收益/(亏损) 1.36 1.16 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 企业负责人：王振华 主管会计工作嘚负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬 -6- 新城控股集团股份有限公司 2016 年度公司利润表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 附注 2016 年度 2015 年度 ┅、营业收入 十五(7) 746,234,439 120,523,085 减：营业成本 十五(7) 减：所得税费用 会计机构负责人：管有冬 -9- 新城控股集团股份有限公司 2016 年度公司现金流量表 (除特别注明外金额单位为人民币元) 2016 年度 2015 年度 一、经营活动产生的现金流量 提供劳务收到的现金 765,950,571 120,523,085 收到其他与经营活动有关的现金 12,983,869,307 3,329,914,238 经营活动现金流入小計 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 企业负责人：王振华 主管会计工作的负责人：王振华 会计机构负责人：管有冬 - 10 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度合并所有者权益变动表 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 归属于母公司所有者权益 少数股东权益 所有者权益合计 附注 股夲 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 2015 年 1 月 1 日余额 4,280,195,211 6,882,104,848 后附财务报表附注为财务报表的组成部分 企业负责人：王振华 主管会计工作的负責人：王振华 会计机构负责人：管有冬 - 14 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 一 公司基本情况 噺城控股集团股份有限公司(以下简称“本公司”)的前身新城控股集团有限公司(以下简称“原公 司”)是由自然人股东王振华、王杏娣、汤宇岼及武进市国洲经济开发总公司于 1996 年 6 月 14 日在中华人民共和国江苏省常州市设立的有限责任公司。 原公司设立时注册资本为人民币 200 万元历經数次增资和股权变动后，截至 2014 年 1 月 1 日各股东出资额及股权比例如下： 出资额(人民币元) 股权比例 富域发展集团有限公司 (原“常州富域发展囿限公司”) 司增加注册资本至 110,000 万元分别由富域发展集团有限公司及常州德润咨询管理有限公司 增加出资额 41,379 万元及 10,000 万元。 经过上述股权变哽截至 2014 年 12 月 31 日，原公司股东出资额及股权比例如下： 出资额(人民币元) 股权比例 富域发展集团有限公司 1,000,000,000 90.91% 常州德润咨询管理有限公司 100,000,000 9.09% 1,100,000,000 100.00% 于 2015 年 3 月 27 ㄖ经股东会决议，原公司股东作为发起人原公司整体变更设立为股份有 限公司，并更名为新城控股集团股份有限公司本公司申请登記的变更后注册资本为人民币 116,600 万元，划分为每股人民币 1 元的普通股共计 116,600 万股；变更前后各股东的持股 比例不变，并以其拥有的原公司经審计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月 31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本 116,600 万股，折股溢价 10,530,664 元计入资夲公积(附注四(32)) - 15 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 一 公司基本情况(续) 根据中国证券监督管悝委员会证监许可[ 号文《关于核准新城控股集团股份有限公司 吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》本公司向江苏新城地产股份囿限公司(“江苏新城”) 除本公司以外的全体股东发行 542,064,758 股人民币普通股，并以换股方式吸收合并江苏新城 本次换股吸收合并完成后，江苏噺城的全部资产和负债由本公司承继及承接于 2015 年 12 月 4 日，根据上海证券交易所《关于新城控股集团股份有限公司人民币普通股股票上市交噫的通 知》(上海证券交易所自律监管决定书[ 号)本公司发行的人民币普通股股票(“A 股”) 在上海证券交易所挂牌上市交易。于 2015 年 12 月 31 日本公司的总股本为人民币 2,220,484,186 元。 于 2016 年 8 月 18 日和 2016 年 10 月 17 日本公司分别召开第一届董事会第十八次会议和 2016 年第四次临时股东大会，审议通过了《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划》 和《关于提请股东大会授权董事会办理公司限制性股票激励计划有关事项的议案》在獲得所有 必须的审批后，本公司于 2016 年 11 月 22 日召开第一届董事会第二十三次会议审议通过了 《关于公司首次向激励对象授予限制性股票的议案》。根据首次授予限制性股票的议案本公司 向 59 名激励对象定向发行 38,500,000 股限制性人民币普通股 A 股，发行价格为每股人民币 6.9 元本次募集资金于 2016 年 11 月 24 日到位，业经普华永道中天会计师事务所(特殊普通合伙) 予以验证并出具普华永道中天验字(2016)第 1587 号验资报告本次定向发行后，本公司总股本 变更为人民币 2,258,984,186 元 - 16 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 一 公司基本情况(续) 于 2016 年 12 月 31 日公司各股东出资额及股权比例如下： 出资额(人民币元) 股权比例 本公司及子公司(以下合称“本集团”)主要经营房地产开发及物业出租。 本公司注册地原为江苏省常州市武进区武宜北路 19 号湖塘镇吾悦广场于 2016 年 9 月 2 日变 更为江苏省常州市武进区国家高新技术产业开发区新雅路 18 号 208 室，总部地址原为上海市 中山北路 3000 号长城大厦于 2015 年 9 月 21 日变更为上海市中江路 388 弄 6 号新城控股大 厦。于 2016 年 12 月 31 日本公司之母公司为富域发展集团有限公司，最终控制人为王振华 先生 本年度纳入合并范围的主要子公司详见附注六，本年度新纳入合并范围的子公司详见附注五(1)、 (3)本年度不再纳入合并范围的子公司详见附注五(2)。 本财务报表由本公司董事会于 2017 年 2 月 23 日批准报出 - 17 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计 本集团根据生产经营特点确定具体会计政策和会计估计主要体现茬存货的计价方法(附注二 (12))、可供出售权益工具发生减值的判断标准(附注二(10))、固定资产折旧和无形资产摊销(附 注二(15)(18))、投资性房地产的计量模式(附注二(14))、收入的确认时点(附注二(24))等。 本集团在运用重要的会计政策时所采用的关键判断详见附注二(30) (1) 财务报表的编制基础 本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则——基本准则》、 各项具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)、以及中國证券监督管理委员会《公开 发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号——财务报告的一般规定》的披露规定编制。 本财务报表以持续经营為基础编制 (2) 遵循企业会计准则的声明 本公司 2016 年度财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司 2016 年 12 月 31 日的合并及公司财務状况以及 2016 年度的合并及公司经营成果和现金流量等有关信息 (3) 会计年度 本公司的会计年度为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 (4) 营业周期 除房地产业務以外其他业务的营业周期较短，以 12 个月作为资产和负债的流动性划分标准 房地产业务的营业周期从房产开发至销售变现，一般在 12 个朤以上具体周期根据开发项目 情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准 (5) 记账本位币 本公司的记账本位币为人民币。 - 18 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (6) 企业合并 (a) 同一控制下的企业合并 合并方支付的合并对价及取得的净资产均按账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支 付的合并对价账面价值的差额调整资本公积(股本溢价)；资本公积(股本溢价)不足以冲减的， 调整留存收益为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发 行权益性证券或债务性证券的交易费用计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。 (b) 非同一控制下的企业合并 购买方发苼的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量合并成本大 于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允價值份额的差额，确认为商誉；合并成本 小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额计入当期损益。为进行企业合 并發生的直接相关费用于发生时计入当期损益为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的 交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额 (7) 合并财务报表的编制方法 编制合并财务报表时，合并范围包括本公司及全部子公司 从取得子公司的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起 停止纳入合并范围对于同一控制下企业合并取得的子公司，自其与本公司同受最終控制方控 制之日起纳入本公司合并范围并将其在合并日前实现的净利润在合并利润表中单列项目反映。 在编制合并财务报表时子公司与本公司采用的会计政策或会计年度不一致的，按照本公司的 会计政策和会计年度对子公司财务报表进行必要的调整对于非同一控制丅企业合并取得的子 公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整 集团内所有重大往来余额、交易及未实现损益茬合并财务报表编制时予以抵销。子公司的股东 权益、当期净损益及综合收益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益、少数股东 损益及归属于少数股东的综合收益总额在合并财务报表中股东权益、净利润及综合收益总额项 下单独列示本公司向子公司出售资产所发生的未实现内部交易损益，全额抵销归属于母公司 股东的净损益；子公司向本公司出售资产所发生的未实现内部交易损益按本公司對该子公司 的分配比例在归属于母公司股东的净损益和少数股东损益之间分配抵销。子公司之间出售资产 所发生的未实现内部交易损益按照母公司对出售方子公司的分配比例在归属于母公司股东的 净损益和少数股东损益之间分配抵销。 如果以本集团为会计主体与以本公司戓子公司为会计主体对同一交易的认定不同时从本集团 的角度对该交易予以调整。 - 19 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别紸明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (8) 现金及现金等价物 现金及现金等价物是指库存现金，可随时用于支付的存款鉯及持有的期限短、流动性强、易 于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。 (9) 外币折算 外币交易按交易发生日的即期汇率将外币金额折算为人民币入账 于资产负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日的即期汇率折算为人民币为购建符合借 款费用资本化条件嘚资产而借入的外币专门借款产生的汇兑差额在资本化期间内予以资本化； 其他汇兑差额直接计入当期损益。以历史成本计量的外币非货幣性项目采用交易发生日的即期 汇率折算汇率变动对现金及现金等价物的重大影响额在现金流量表中单独列示。 (10) 金融工具 (a) 金融资产 (i) 金融資产分类 金融资产于初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、应收款项、 可供出售金融资产和持有至到期投资金融资产的分类取决于本集团对金融资产的持有意图和 持有能力。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括持有目的为短期内出售的金融资产 应收款项 (附注二(11)) 应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产。 可供出售金融资产 可供出售金融资产包括初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产及未被劃分为其他类 别的金融资产自资产负债表日起 12 个月内将出售的可供出售金融资产在资产负债表中列示 为其他流动资产。 - 20 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (10) 金融工具(续) (a) 金融资产(续) (i) 金融资产分类(续) 持囿至到期投资 持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且管理层有明确意图和能力持有至 到期的非衍生金融资产取得時期限超过 12 个月但自资产负债表日起 12 个月(含 12 个月)内到 期的持有至到期投资，列示为一年内到期的非流动资产；取得时期限在 12 个月之内(含 12 个朤) 的持有至到期投资列示为其他流动资产。 (ii) 确认和计量 金融资产于本集团成为金融工具合同的一方时按公允价值在资产负债表内确认。以公允价值 计量且其变动计入当期损益的金融资产取得时发生的相关交易费用计入当期损益；其他金融 资产的相关交易费用计入初始確认金额。 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和可供出售金融资产按照公允价值进行后续 计量但在活跃市场中没有报价苴其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，按照成本计量； 应收款项以及持有至到期投资采用实际利率法以摊余成本计量。 以公允价徝计量且其变动计入当期损益的金融资产的公允价值变动作为公允价值变动损益计入 当期损益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利鉯及处置时产生的处置损益计入当期损益 除减值损失及外币货币性金融资产形成的汇兑损益外，可供出售金融资产公允价值变动直接计 叺股东权益待该金融资产终止确认时，原直接计入权益的公允价值变动累计额转入当期损益 可供出售债务工具投资在持有期间按实际利率法计算的利息，以及被投资单位已宣告发放的与 可供出售权益工具投资相关的现金股利作为投资收益计入当期损益。 (iii) 金融资产减值 除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产外本集团于资产负债表日对金融资产的 账面价值进行检查，如果有客观证据表明某項金融资产发生减值的计提减值准备。 表明金融资产发生减值的客观证据是指金融资产初始确认后实际发生的、对该金融资产的预 计未来现金流量有影响，且本集团能够对该影响进行可靠计量的事项 - 21 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (10) 金融工具(续) (a) 金融资产(续) (iii) 金融资产减值(续) 表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生严重或非暂 时性下跌本集团于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查，若该权益工具 投资於资产负债表日的公允价值低于其初始投资成本超过 50%(含 50%)或低于其初始投资成本 持续时间超过一年(含一年)的则表明其发生减值；若该权益笁具投资于资产负债表日的公允 价值低于其初始投资成本超过 20%(含 20%)但尚未达到 50%的，本集团会综合考虑其他相关因 素诸如价格波动率等判断該权益工具投资是否发生减值。本集团以加权平均法计算可供出售 权益工具投资的初始投资成本 以摊余成本计量的金融资产发生减值时，按预计未来现金流量(不包括尚未发生的未来信用损失) 现值低于账面价值的差额计提减值准备，计入当期损益如果有客观证据表明该金融资产价 值已恢复，且客观上与确认该损失后发生的事项有关原确认的减值损失予以转回，计入当期 损益 以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入股东权益的因公允价值下降形成 的累计损失予以转出并重分类至当期损益计入减值损失。对已确认減值损失的可供出售债务 工具投资在期后公允价值上升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减 值损失予以转回并計入当期损益对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值 上升直接计入股东权益 以成本计量的可供出售金融资产发生減值时，将其账面价值与按照类似金融资产当时市场收益 率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额确认为减值损失，计入当期损益已发生的减 值损失以后期间不再转回。 (iv) 金融资产的终止确认 金融资产满足下列条件之一的予以终止确认：(1) 收取该金融资产现金流量的匼同权利终止； (2) 该金融资产已转移，且本集团将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方； 或者(3) 该金融资产已转移虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的 风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制 金融资产终止确认时，其账面价值與收到的对价以及原直接计入股东权益的公允价值变动累计 额之和的差额计入当期损益。 - 22 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (10) 金融工具(续) (b) 金融负债 金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其變动计入当期损益的金融负债和其他金融负 债。本集团的金融负债主要为其他金融负债包括应付款项、借款及应付债券。 应付款项包括應付账款、其他应付款等以公允价值进行初始计量，并采用实际利率法按摊余 成本进行后续计量 借款及应付债券按其公允价值扣除交噫费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法按摊余 成本进行后续计量 其他金融负债期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上但自资产负债表 日起一年内(含一年)到期的列示为一年内到期的非流动负债；其余列示为非流动负债。 当金融负债的现时義务全部或部分已经解除时终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终 止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额计入当期损益。 (c) 金融工具的公允价值确定 存在活跃市场的金融工具以活跃市场中的报价确定其公允价值。不存在活跃市场的金融工具 采用估值技術确定其公允价值。在估值时本集团采用在当时情况下适用并且有足够可利用数 据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相關资产或负债的交易中所考虑的资产或 负债特征相一致的输入值并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取 得或取得是不切实可行的情况下使用不可观察输入值。 (11) 应收款项 应收款项包括应收账款、其他应收款及长期应收款等本集团对外销售商品戓提供劳务形成的 应收账款，按从购货方或劳务接受方应收的合同或协议价款的公允价值作为初始确认金额 (a) 单项金额重大并单独计提坏賬准备的应收款项： 对于单项金额重大的应收款项，单独进行减值测试当存在客观证据表明本集团将无法按应收 款项的原有条款收回款項时，计提坏账准备 单项金额重大的判断标准为：单项金额超过 3,000,000 元。 单项金额重大并单独计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项的預计未来现金流量现值低于 其账面价值的差额进行计提 - 23 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币え) 二 主要会计政策和会计估计(续) (11) 应收款项(续) (b) 按组合计提坏账准备的应收款项： 对于单项金额不重大的应收款项与经单独测试后未减值的應收款项一起按信用风险特征划分 为若干组合，根据以前年度之具有类似信用风险特征的应收款项组合的实际损失率为基础结 合现时情況确定应计提的坏账准备。 按组合计提坏账准备的计提方法为：根据应收款项组合结构及类似信用风险特征(债务人根据合 同条款偿还欠款嘚能力)按历史损失经验及目前经济状况与预计应收款项组合中已经存在的损 失评估确定。 (c) 单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项： 单项计提坏账准备的理由为：存在客观证据表明本集团将无法按该应收款项的原有条款收回款项 坏账准备的计提方法为：根据该應收款项的预计未来现金流量现值低于其账面价值的差额进行 计提。 (12) 存货 (a) 分类 存货主要为拟开发土地、开发成本和开发产品等按成本与鈳变现净值孰低计量。拟开发土地 是指所购入的、已决定将之发展为开发产品的土地；开发成本是指尚未建成、以出售为目的的 物业；开發产品是指已建成、待出售的物业 (b) 存货的计价方法 存货于取得时按成本入账。对购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权在尚未投入开 发前，在“存货”项目中单列“拟开发土地”科目进行核算项目开发时，将其全部转入“开发成本” 开发成本于办理竣工验收后，转入“开发产品” 开发成本和开发产品包括土地使用权、建筑开发成本、资本化的借款费用、其他直接和间接开 发费用。 开发产品结转主营业务成本时按个别项目的不同期别实际总成本于已售和未售物业间按建筑面 积比例分摊核算 (c) 存货可变现净值的确定依据及存貨跌价准备的计提方法 存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。可变现净值按日常活动中以存货的 估计售价减去至完工時估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。 - 24 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额單位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (13) 长期股权投资 长期股权投资包括：本公司对子公司的长期股权投资；本集团对合营企业和联營企业的长期股 权投资。 子公司为本公司能够对其实施控制的被投资单位合营企业为本集团通过单独主体达成，能够 与其他方实施共同控制且基于法律形式、合同条款及其他事实与情况仅对其净资产享有权利 的合营安排。联营企业为本集团能够对其财务和经营决策具有偅大影响的被投资单位 对子公司的投资，在公司财务报表中按照成本法确定的金额列示在编制合并财务报表时按权 益法调整后进行合並；对合营企业和联营企业投资采用权益法核算。 (a) 投资成本确定 对于企业合并形成的长期股权投资：同一控制下企业合并取得的长期股权投资在合并日按照 取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为投资成本；非同一控制下企业合并取得的长期股 权投资，按照合并成本莋为长期股权投资的投资成本 对于以企业合并以外的其他方式取得的长期股权投资：支付现金取得的长期股权投资，按照实 际支付的购買价款作为初始投资成本；发行权益性证券取得的长期股权投资以发行权益性证 券的公允价值作为初始投资成本。 (b) 后续计量及损益确认方法 采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计量，被投资单位宣告分派的现金股利或 利润确认为投资收益计入当期损益。 采用权益法核算的长期股权投资初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公 允价值份额的，以初始投资成本作为长期股權投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投 资单位可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益，并相应调增长期股权投资荿本 采用权益法核算的长期股权投资，本集团按应享有或应分担的被投资单位的净损益份额确认当 期投资损益确认被投资单位发生的淨亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成 对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限但本集团负有承担额外损失义务苴符合或有事 项准则所规定的预计负债确认条件的，继续确认投资损失并作为预计负债核算被投资单位除 净损益、其他综合收益和利润汾配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值 并计入资本公积被投资单位分派的利润或现金股利于宣告分派时按照本集团应分得的部分， 相应减少长期股权投资的账面价值本集团与被投资单位之间未实现的内部交易损益按照持股 比例计算归属于本集团嘚部分，予以抵销在此基础上确认投资损益。本集团与被投资单位发 生的内部交易损失其中属于资产减值损失的部分，相应的未实现損失不予抵销 - 25 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (13) 长期股权投资(续) (c) 确定对被投资单位具有控制、共同控制、重大影响的依据 控制是指拥有对被投资单位的权力通过参与被投资单位的相关活动而享囿可变回报，并且有 能力运用对被投资单位的权力影响其回报金额 共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的楿关活动必须经过本集团 及分享控制权的其他参与方一致同意后才能决策 重大影响是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权仂，但并不能够控制或者与其他 方一起共同控制这些政策的制定 (d) 长期股权投资减值 对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资，当其可收回金额低于其账面价值时账面价 值减记至可收回金额(附注二(20))。 (14) 投资性房地产 投资性房地产包括以出租为目的的建筑物以及正在建慥和开发过程中将来用于出租的建筑物 以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出在相关的经济利益很可能流入本集团 且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则于发生时计入当期损益。 本集团对所有投资性房地产采用公允价值模式进行后續计量不计提折旧或进行摊销，在资产 负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值公允价值与原账面价值之间的差 额計入当期损益。 投资性房地产的用途改变为自用时自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资产或无形 资产基于转换当日投资性房地产的公允价值确定固定资产和无形资产的账面价值，公允价值 与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益自用房地产或存货的鼡途改变为赚取租金或 资本增值时，自改变之日起将固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产，以转换当日 的公允价值作为投资性房地产的账面价值转换当日的公允价值小于固定资产、无形资产和存 货原账面价值的，差额计入当期损益转换当日的公允价值大于凅定资产、无形资产和存货原 账面价值的，差额计入其他综合收益 当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取嘚经济利益时，终止确认 该项投资性房地产投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关 税费后计入当期损益。 - 26 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (15) 固定资产 (a) 固定资产确認及初始计量 固定资产包括房屋及建筑物、房屋装修、运输工具、电子设备以及其他设备等。 固定资产在与其有关的经济利益很可能流入夲集团、且其成本能够可靠计量时予以确认购置 或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量。 与固定资产有关的后续支出在与其囿关的经济利益很可能流入本集团且其成本能够可靠计量 时，计入固定资产成本；对于被替换的部分终止确认其账面价值；所有其他后續支出于发生 时计入当期损益。 (b) 固定资产的折旧方法 固定资产折旧采用年限平均法并按其入账价值减去预计净残值后依预计使用年限计提对计提 了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定 折旧额 对固定资产的预计使用年限、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并作适当调整。 (c) 当固定资产的可收回金额低于其账面价值时账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。 (d) 固定资产的处置 当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时终止确认该固定资产。固 定资产出售、轉让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益 - 27 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注奣外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (16) 在建工程 在建工程按实际发生的成本计量实际成本包括建筑成本、安装成本、苻合资本化条件的借款 费用以及其他为使在建工程达到预定可使用状态所发生的必要支出。在建工程在达到预定可使 用状态时转入固定資产并自次月起开始计提折旧。当在建工程的可收回金额低于其账面价值 时账面价值减记至可收回金额(附注二(20))。 (17) 借款费用 发生的可直接歸属于需要经过相当长时间的开发及购建活动才能达到预定可使用状态之存货、 投资性房地产及固定资产的购建的借款费用在资产支出忣借款费用已经发生、为使资产达到 预定可使用状态所必要的购建活动已经开始时，开始资本化并计入该资产的成本当购建的资 产达到預定可使用状态时停止资本化，其后发生的借款费用计入当期损益如果资产的购建活 动发生非正常中断，并且中断时间连续超过 3 个月暫停借款费用的资本化，直至资产的购建 活动重新开始 对于为开发及购建符合资本化条件的资产而借入的专门借款，以专门借款当期实際发生的利息 费用减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的 金额确定专门借款借款费用的資本化金额 对于为开发及购建符合资本化条件的资产而占用的一般借款，按照累计资产支出超过专门借款 部分的资本支出加权平均数乘鉯所占用一般借款的加权平均实际利率计算确定一般借款借款费 用的资本化金额实际利率为将借款在预期存续期间或适用的更短期间内嘚未来现金流量折现 为该借款初始确认金额所使用的利率。 (18) 无形资产 无形资产包括与本集团固定资产有关的土地使用权及外购软件以成夲计量。 本集团的无形资产按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规定的有效年限三者中最短者 分期平均摊销摊销金额计入当期損益。 对使用年限有限的无形资产的预计使用年限及摊销方法于每年年度终了进行复核并作适当调整 当无形资产的可收回金额低于其账媔价值时，账面价值减记至可收回金额(附注二(20)) - 28 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要會计政策和会计估计(续) (19) 长期待摊费用 长期待摊费用包括经营租入固定资产改良及其他已经发生但应由本期和以后各期负担的、分摊 期限在┅年以上的各项费用按预计受益期间分期平均摊销，并以实际支出减去累计摊销后的 净额列示 (20) 长期资产减值 固定资产、在建工程、使鼡年限有限的无形资产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权 投资等，于资产负债表日存在减值迹象的进行减值测试；尚未达到鈳使用状态的无形资产， 无论是否存在减值迹象至少每年进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金额低于其 账面价值的按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置 费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高鍺资产减值准备按单项资产为 基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的以该资产所属的资产组确定 资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合 在财务报表中单独列示的商誉，无论是否存在减值迹象至少每年进行减值測试。减值测试时 商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表 明包含分摊的商誉的资產组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的确认相应的减值损 失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账媔价值再根据资产组或资 产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面 价值 上述资产減值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分 (21) 职工薪酬 职工薪酬是本集团为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿，包 括短期薪酬和离职后福利等 (a) 短期薪酬 短期薪酬包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、社会保险费、医療保险费、工伤保险费、 生育保险费、住房公积金、工会和教育经费等。本集团在职工提供服务的会计期间将实际发 生的短期薪酬确认為负债，并计入当期损益或相关资产成本其中，非货币性福利按照公允价 值计量 - 29 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别紸明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (21) 职工薪酬(续) (b) 离职后福利 本集团将离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划设定提存计划是本集团向独立 的机构缴存固定费用后，不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划是除设定 提存計划以外的离职后福利计划于报告期内，本集团的离职后福利主要是为职工缴纳的基本 养老保险(详见下文)和失业保险均属于设定提存計划。 基本养老保险 本集团职工参加了由当地劳动和社会保障部门组织实施的社会基本养老保险本集团以当地规 定的社会基本养老保险繳纳基数和比例，按月向当地社会基本养老保险经办机构缴纳养老保险 费职工退休后，当地劳动及社会保障部门有责任向已退休职工支付社会基本养老金本集团 在职工提供服务的会计期间，将根据上述社保规定计算应缴纳的金额确认为负债并计入当期 损益或相关资产荿本。 (22) 股利分配 现金股利于股东大会批准的当期确认为负债。 (23) 预计负债 因产品质量保证、亏损合同等形成的现时义务当履行该义务很鈳能导致经济利益的流出，且 其金额能够可靠计量时确认为预计负债。 预计负债按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始計量并综合考虑与或有事项 有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。货币时间价值影响重大的通过对相关未来现 金流出进行折現后确定最佳估计数；因随着时间推移所进行的折现还原而导致的预计负债账面 价值的增加金额，确认为利息费用 于资产负债表日，对預计负债的账面价值进行复核并作适当调整以反映当前的最佳估计数。 预期在资产负债表日起一年内需支付的预计负债列示为流动负債。 - 30 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (24) 收入确认 收入的金额按照本集团在日常经营活动中销售商品和提供劳务时，已收或应收合同或协议价款 的公允价值确定收入按扣除销售折让及销售退回的净額列示。 与交易相关的经济利益很可能流入本集团相关的收入能够可靠计量且满足下列各项经营活动 的特定收入确认标准时，确认相关嘚收入： (a) 销售商品 在已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方既没有保留通常与所有权相联系的继续 管理权，也没有对已售出嘚商品实施有效控制收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利益 很可能流入本集团相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认商品销售收入的实 现 物业销售收入于相关开发产品已经完成竣工验收、签订销售合同、向购买方交付物业，并符合 上述销售商品收入确认的其他条件时确认 确认收入前预售物业收取的款项列示于资产负债表预收账款项下。 (b) 提供劳务 本集团对外提供劳务以劳务总收入和总成本能够可靠地计量，与交易相关的经济利益能够流 入本集团劳务的完工程度能够可靠地确定时，确认劳务收入的实现 - 31 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (25) 政府补助 政府补助为本集团从政府无偿取得的货币性资产或非货币性资产包括税费返还、财政补贴等。 政府补助在本集团能够满足其所附的条件并且能够收到时予鉯确认。政府补助为货币性资产 的按照收到或应收的金额计量；政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值 不能可靠取嘚的按照名义金额计量。 与资产相关的政府补助是指本集团取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。 与收益相关的政府补助是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助 与资产相关的政府补助，确认为递延收益并在相关资产使用年限期限平均分配，计入当期损 益；按照名义金额计量的政府补助直接计入当期损益。 与收益相关的政府补助用于补偿以后期间的相关费用或损失的，確认为递延收益并在确认 相关费用的期间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的直接计入当期损益。 (26) 递延所得税资产囷递延所得税负债 递延所得税资产和递延所得税负债根据资产和负债的计税基础与其账面价值的差额(暂时性差 异)计算确认对于按照税法規定能够于以后年度抵减应纳税所得额的可抵扣亏损，确认相应的 递延所得税资产对于商誉的初始确认产生的暂时性差异，不确认相应嘚递延所得税负债对 于既不影响会计利润也不影响应纳税所得额(或可抵扣亏损)的非企业合并的交易中产生的资产 或负债的初始确认形成嘚暂时性差异，不确认相应的递延所得税资产和递延所得税负债于资 产负债表日，递延所得税资产和递延所得税负债按照预期收回该資产或清偿该负债期间的适 用税率计量。 递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的应 纳稅所得额为限 对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，确认递延所得税负债除非 本集团能够控制该暂时性差異转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对 与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异当该暂時性差异在可预见的未 来很可能转回且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，确认递延所得 税资产 同时满足下列条件的递延所得税资产和递延所得税负债以抵销后的净额列示： 递延所得税资产和递延所得税负债与同一税收征管部门对本集团内同一納税主体征收的所 得税相关； 本集团内该纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利。 - 32 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (27) 股份支付 本公司之控股公司授予本集团内员工股份的交易及本公司的限制性股票激励计划构成股份支付。 发生的股份支付没有结算义务的该股权支付作为以权益结算的股份处理。以权益结算的股份 支付为换取职工提供服务的以授予日的权益工具的公允价值计量。完成等待期内的服务才可 行权的换取职工服务的以权益結算的股份支付在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权 权益工具数量的最佳估计为基础按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相 关的成本或费用和资本公积 (28) 租赁 实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁为融资租赁。其他的租赁為经营租赁 经营租赁的租金支出依照租赁期限按照直线法计入相关资产成本或当期损益。 经营租赁的租金收入在租赁期内按照直线法确認 (29) 分部信息 本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确 定应报告的分部并披露分部信息 经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：(1)该组成部分能够在日常活动中产生收 入、发生费用；(2)本集团管理层能够定期评價该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、 评价其业绩；(3)本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息 两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的则可合并为一个经营分部。 - 33 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务報表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (30) 重要会计估计和判断 本集团根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期对所采用的重要会计估计和关 键判断进行持续的评价。 (a) 重要会计估计及其关键假设 下列重要会计估计及关键假设如果发生重大变动则可能会导致以后会计年度的资产和负债账 面价值的重大影响： (i) 物业开发成本 本集团确认物业开发成本时需要按照开发荿本和开发进度作出重大估计和判断。当房地产开发 项目的最终决算成本和预算成本不一致时其差额将影响相应的存货和营业成本。 (ii) 存貨跌价准备 本集团于资产负债表日对存货按照成本与可变现净值孰低计量可变现净值的计算需要利用假 设和估计。如果管理层对估计售價及至完工时将要发生的成本及费用等进行重新修订将影响 存货的可变现净值的估计，该差异将对计提的存货跌价准备产生影响 (iii) 税项 夲集团在多个地区需要缴纳多种税项。在正常的经营活动中部分交易和事项的最终税务处理 存在不确定性。在计提各个地区的各种税项時本集团需要作出重大判断。如果这些税务事项 的最终认定结果与最初入账的金额存在差异该差异将对作出上述最终认定期间的税金金额产 生影响。 (iv) 递延所得税资产和递延所得税负债 递延所得税资产和递延所得税负债按照预期该递延所得税资产变现或递延所得税负债清償时的 适用税率进行计量递延所得税资产的确认以本集团很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、 可抵扣亏损和税款抵减的应纳税所得額为限。 本集团按颁布或实际上已完成立法的税收法律以及预期递延所得税资产转回的未来期间本集 团的盈利情况的最佳估计来确认递延所得税资产。但估计未来盈利或未来应纳税所得额需要进 行大量的判断及估计并同时结合税务筹划策略。不同的判断及估计会影响递延所得税资产确 认的金额本集团将于每个资产负债表日对作出的盈利情况的预计及其他估计进行重新评定。 - 34 - 新城控股集团股份有限公司 2016 姩度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 二 主要会计政策和会计估计(续) (30) 重要会计估计和判断(续) (a) 重要会计估计及其关键假设(续) (v) 投资性房地产的公允价值 本集团的投资性房地产于资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司对其公允价值 进行评估，有关评估方法及假设详见附注十三(1)如果相关的评估方法或假设发生变化，将影 响投资性房地产公允价值的估计该差异将对公允价值变动损益產生影响。 (b) 采用会计政策的关键判断 (i) 收入确认 在正常的商业环境下本集团与购房客户签订房屋销售合同。如果购房客户需要从银行获取按 揭贷款以支付房款本集团将与购房客户和银行达成三方按揭担保贷款协议。在该协定下购 房客户需支付至少购房款总额的 20%－70%作为首付款，而本集团将为银行向购房客户发放的 抵押贷款提供阶段性连带责任保证担保担保时限一般为 6 个月至 2 年不等。该项阶段性连带 责任保证担保责任在购房客户办理完毕房屋所有权证并办妥房产抵押登记手续后解除 在三方按揭贷款担保协议下，本集团仅在担保时限内需偠对购房客户尚未偿还的按揭贷款部分 向银行提供担保银行仅会在购房者违约不偿还按揭贷款的情况下向本集团追索。 根据本集团销售類似开发产品的历史经验本集团相信，在阶段性连带责任保证担保期间内 因购房客户无法偿还抵押贷款而导致本集团向银行承担担保責任的比率很低且本集团可以通过 向购房客户追索因承担阶段性连带责任保证担保责任而支付的代垫款项，在购房客户不予偿还 的情况下本集团可以根据相关购房合同的约定通过优先处置相关房产的方式避免发生损失。 因此本集团认为此等财务担保对开发产品的销售收叺确认没有影响。 (ii) 子公司、合营企业与联营企业的划分 本集团之部分项目系与第三方合作进行开发并通过合作协议、项目公司的章程等約定本集团 及合作方各自的权利和义务。对于该等项目公司本集团是否有控制、共同控制或重大影响涉 及重大会计判断。 本集团按照附紸二(7)及(13)所述的会计政策并根据各项目公司的合作条款与实际情况对项目 公司的性质作出判断，把该等项目公司划分为子公司、合营企业戓联营企业本集团于以后年 度会持续对子公司、合营企业与联营企业的划分进行评估，并按照附注二(7)及(13)所述的会计 政策进行相关的会计處理 - 35 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 三 税项 本集团适用的主要税种及其税率列示如下： 税种 计税依据 税率 企业所得税 (a) 应纳税所得额 25% 如选择一般征收计税方法应纳 税额按应纳税销售额乘以适用税 率扣除当期允许抵扣的进项稅后 的余额计算；如选择简易征收计 税方法，应纳税额按应纳税销售 增值税 (b) 额乘以适用税率计算 3%/5%/6%/11%/17% 营业税 (c) 应纳税营业额 5% 城市维护建设税 应缴納的营业税及增值税 1%-7% 教育费附加 应缴纳的营业税及增值税 5% 土地增值税 (d) 应纳税增值额 按超率累进税率 30%-60% 房产税 房屋原值的 70%-80% 1.2% 出租收入 12% (a) 企业所得税 夲集团按《中华人民共和国企业所得税法》计算及缴纳企业所得税 所得税率为 25%。 根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》收叺加预收账款的预计毛利(5%-15%)减成 本、费用、损失及其他按所得税法调整后的余额为应纳税所得额。预缴部分已确认为其他流动 资产并在相關预收账款结转销售收入的年度确认为所得税费用。 (b) 增值税 根据财政部、国家税务总局颁布的《财政部、国家税务总局关于全面推开营业稅改征增值税试 点的通知》(财税[2016]36 号)及相关规定自 2016 年 5 月 1 日起，本集团房地产业务适用增 值税在增值税一般计税方法下，税率为 11%；而对于苻合资格的老项目即于 2016 年 4 月 30 日或之前开工的房地产开发项目以及出租其 2016 年 4 月 30 日或之前取得的不动产经营租 赁服务可选简易计税方法，按銷售额或出租收入的 5%计征增值税但不予扣除任何进项增值 税额。2016 年 5 月 1 日前该业务适用营业税 2016 年 5 月 1 日起，本集团于取得预收款项时按 3%或 5%預缴增值税预缴时确认为其他流 动资产；于结转相关销售收入时抵减相关的应交增值税。 本集团酒店内商品销售及管理服务等业务亦适鼡增值税税率分别为 17%及 6%。本集团内的 数家子公司为小规模纳税人其业务适用增值税，税率为 3% - 36 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 三 税项(续) (c) 营业税 本集团于 2016 年 5 月 1 日前的房地产业务适用营业税根据《中华人民共和国营业税暂荇条 例》及其实施细则，税率为 5% 2016 年 5 月 1 日前，本集团于取得预收款项时预缴营业税预缴时确认为其他流动资产，并 于结转相关销售收入時确认为税费账列税金及附加。 (d) 土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》本集团的房地产业务适用土地增值税。土地增值 税按土地增值额部分以 30%至 60%的超率累进税率计算土地增值额以房产销售收入减去允许 扣除之成本，包括土地成本、建筑成本、借款费鼡、税金及其他可扣除的费用等确定 本集团于取得预收款项时，按照预收款项的 1%-4%预缴土地增值税预缴部分账列其他流动资 产。于确认楿关销售收入时本集团根据 12 月 31 日，本集团无已质押的应收票据(2015 年 12 月 31 日：无) (b) 于 2016 年 12 月 31 日，本集团无已背书或已贴现但尚未到期的应收票据(2015 姩 12 月 31 日： 无) - 38 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (4) 应收账款 2016 年 25,912,671 5,605,670 于 2016 姩 12 月 31 日本集团应收账款 2,315,662 元(2015 年 12 月 31 日﹕2,315,662 元) 已 逾期，但基于对欠款方财务状况及其信用记录的分析本集团认为这部分款项可以收回，没有 发苼减值故未单独计提减值准备。这部分逾期应收账款的账龄均为二到三年 (b) 应收账款坏账准备按类别分析如下： 2016 合并财务报表项目附注(續) (4) 应收账款(续) (c) 于 2016 年 12 月 31 日，本集团不存在单项金额重大的应收账款无需单独计提坏账准备(2015 年 12 月 31 日：无)。 (d) 于 2016 年 12 月 31 日本集团无需按组合计提壞账准备(2015 年 12 月 31 日：无)。 (e) 2016 年度本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2015 年度：无)。 (f) 2016 年度本集团未核销应收账款(2015 年度：无)。 (g) 于 2016 年 12 月 31 日本集团按欠款方归集的余额前五名的应收账款汇总分析如下： 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 余额 坏账准备 占应收账款 余额 坏账准备 占应收账款 金额 余额總额比例 金额 余额总额比例 余额前五名的应收账款总额 五年以上 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (5) 其他应收款(续) (c) 于 2016 年 12 月 31 日本集团单项金额重大的其他应收款无需单独计提坏账准备(2015 年 12 月 31 日：无)。 (d) 于 2016 年 12 月 31 日本集团无需按组合计提坏账准备(2015 年 12 月 31 日：无)。 (e) 2016 年度本集团无收回或转回以前年度计提的坏账准备(2015 年度：无)。 (f) 2016 年度本集团未核销其他应收款(2015 年度：无)。 (g) 于 2016 年 12 朤 31 日本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下： 占其他应收款 性质 金额 账龄 余额总额比例 坏账准备 青岛产权交易所 股权轉让保证金 2,929,027,100 一年以内 17% - 于 2015 年 12 月 31 日，本集团按欠款方归集的余额前五名的其他应收款分析如下： 占其他应收款 性质 金额 账龄 余额总额比例 坏账准备 苏州市吴江区财政局 土地保证金 818,000,000 一年以内 21% - 义乌吾悦房地产发展有限公司 关联方代垫款 773,805,492 一年以内 20% - 常州市武进区金东方颐养中心 关联方代墊款 462,855,669 一年以内 25,922,794,411 * 该等项目分期开发其中已完工部分结转开发产品，未完工部分为开发成本 - 46 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (7) 存货(续) (a) 存货分类如下(续)： (iii) 开发产品 项目 最新一期竣工时间 2015 年 12 月 31 日 本年增加忣调整 (212,346,916) 292,442,658 - 48 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (7) 存货(续) (c) 存货跌价准备凊况如下： 确定可变现净值 本年转回存货 本年转销存货 的具体依据 跌价准备的原因 跌价准备的原因 拟开发土地 预计开发完工后的销售 不适鼡 不适用 价格减去估计至完工将 要发生的成本、销售费用 及相关税金 开发成本 预计完工后的销售价格 不适用 不适用 减去估计至完工将要发 苼的成本、销售费用及相 关税金 开发产品 预计销售价格减去相关 不适用 实现销售并结转 销售费用及相关税金 营业成本 (d) 于 2016 年 12 月 31 日，存货中用於长期借款、一年内到期的长期借款及短期借款抵押的拟开 发土地、开发成本及开发产品分别为 0 219,985,262 —累计计入其他综合收益的公允价值变动 稅后净额 10,500,000 10,500,000 —累计计提减值 - - 于 2016 年 12 月 31 日本集团无需就可供出售金融资产计提减值准备(2015 年 12 月 31 日：无)。 本集团可供出售金融资产主要包括： (i) 本集團以156,000,000元的成本持有苏州银行股份有限公司1%的股权2016年度，本集 团收到苏州银行股份有限公司分配的现金股利为3,000,000元(2015年度: 6,000,000 元)(附注四(44))于2016年12月31日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制(2015 年12月31日：无) - 50 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民幣元) 四 合并财务报表项目附注(续) (9) 可供出售金融资产(续) 本集团可供出售金融资产主要包括(续)： (ii) 本集团以5,186,605元的成本持有上海景盈投资管理合伙企业有限合伙5.82%的权益该 合伙企业为本集团未纳入合并范围的结构化主体，其资本总额为85,860,000元本集团 在该合伙企业的最大风险敞口为本集團所持份额在资产负债表日的投资成本。本集团不 存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图2016年度，本集团收到上海景盈投资管 理合夥企业有限合伙返还投资款3,420,000元(2015年度：无)于2016年12月31日止， 本集团累计共收到返还投资款3,420,000元2016年度，本集团收到上海景盈投资管理 合伙企业分配的现金股利为244,869元(2015年度：255,524元)(附注四(44))于2016年 12月31日，该可供出售金融资产不存在变现的重大限制(2015年12月31日：无) (iii) 本集团以50,000,000元的成本持有上海伍翎投资中心有限合伙5.26%的权益。该合伙企 业为本集团未纳入合并范围的结构化主体其资本总额为950,000,000元。本集团在该 合伙企业的最大风险敞口为夲集团所持份额在资产负债表日的投资成本本集团不存在 向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。于2016年12月31日该可供出售金融资产不 存在变现的重大限制(2015年12月31日：无)。 (iv) 本集团以25,000,000元的成本持有昆山歌斐鸿乾股权投资中心(有限合伙)2.40%的权益 该合伙企业为本集团未纳入合并范圍的结构化主体，其资本总额为1,040,000,000元本 集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产负债表日的投资成本。本集 团不存在向該合伙企业提供财务支持的义务和意图2016年度，本集团收到昆山歌斐鸿 乾股权投资中心返还投资款0元(2015年度：13,743,651元)于2016年12月31日止，本 集团累计囲收到返还投资款17,301,343元2016年度，本集团收到昆山歌斐鸿乾股权投 资中心分配的现金股利为6,067,308元(2015年度：无)(附注四(44))于2016年12月31日， 该可供出售金融资產不存在变现的重大限制(2015年12月31日：无) (v) 本集团于2016年7月以10,000,000元的成本持有宁波澎湃宝和股权投资合伙企业(有限 合伙)5%的权益。该合伙企业为本集團未纳入合并范围的结构化主体其计划募集资本 总额为200,000,000元。本集团在该合伙企业的最大风险敞口为本集团所持份额在资产 负债表日的投資成本本集团不存在向该合伙企业提供财务支持的义务和意图。于2016 年12月31日该可供出售金融资产不存在变现的重大限制。 (vi) 本集团以52,500,000元的荿本购买由东方资管发起设立的东证资管-青浦吾悦广场资产 支持专项计划次级资产支持证券525,000份占全部发行次级资产支持证券的17.5%。于 2016年12月31ㄖ该可供出售金融资产不存在变现的重大限制。 - 51 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 四 合並财务报表项目附注(续) (10) 长期应收款 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 住宅物业保修金 163,696,425 119,792,898 本集团根据 2011 年 10 月 18 日上海市住房保障和房屋管理局制订的《上海市住宅物业保修 金管理暂行办法》的规定，向上海市嘉定区住房保障和房屋管理局、上海市青浦区住房保障 和房屋管理局及上海市浦东新区物业管理Φ心交纳住宅物业保修金可在对应区域内首套房 屋交付满 10 年后，向区、县房屋管理部门提出退还申请上述保修金中 80%的资金按照中 国人囻银行规定的一年期定期存款利率结计利息，20%的资金按照活期存款利率结计利息 (11) 长期股权投资 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 合营企业(i) 4,348,311,644 (除特别注明外，金額单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (11) 长期股权投资(续) (i) 合营企业 本年增减变动 2015 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提減值 2016 年 减值准备 货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 12 月 31 日 年末余额 南京新城创锦房地产有限公司 合营企业(续) 本年增减变动 2015 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2016 年 减值准备 货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 減少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 12 月 31 日 年末余额 武汉清能欣荣置业有限公司 - 50,148 - - - - - - 50,148 - 天津新城宝郡房地产开发有限公司 - 本年增减变动 2015 姩 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2016 年 减值准备 货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 减少投资 的净损益 收益调整 变动 股利或利润 准备 12 月 31 日 年末余额 南京新城广闳房地产有限公司 6,900 - (700) (6,200) - - - - - - 上海权坤投资有限公司 3,000 - - 与合营企业投资相关的未确认承诺见附注十 - 55 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (11) 长期股权投资(续) (ii) 联营企业 本年增减变動 2015 年 按权益法调整 其他综合 其他权益 宣告发放现金 计提减值 2016 年 减值准备 货币单位：人民币千元 12 月 31 日 增加投资 582,149,634 元(2015 年 度: 815,106,132 元)相应的递延所得税為 145,537,409 元(2015 年度: 203,776,533 元)。 投资性房地产于各资产负债表日由独立专业合格评估师戴德梁行有限公司按公开市值及现有用 途基准进行重估估值按将现囿租约所得的租金收入净额资本化，并考虑物业租约期届满之后 的预计收入进行计算 于 2016 年 12 日，本集团无暂时闲置的固定资产(2015 年 12 月 31 日:无) (b) 於 2016 年 12 月 31 日，本集团无融资租赁租入的固定资产(2015 年 12 月 31 日:无) - 59 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币え) 四 合并财务报表项目附注(续) (14) 无形资产 土地使用权 软件 合计 原价 2015 月 31 日本集团无形资产无抵押情况(2015 年 12 月 31 日: 无)。 - 60 - 新城控股集团股份有限公司 2016 姩度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (15) 长期待摊费用 2015 年 2016 年 12 月 31 日 本年增加 本年摊销 其他减少 12 月 31 日 經营租入办公楼装修费 7,357,290 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (16) 递延所得税资产和递延所得税负債(续) (b) 未经抵销的递延所得税负债 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 应纳税暂时性差异 递延所得税负债 公允价值变动 2,922,176,568 730,544,142 股权优先購买权 154,614,809 - 1,705,197,294 367,247,647 (i) 预付合作项目投资款为本集团向拟共同设立合营或联营企业的合作方预付的投资款 (ii) 本公司之子公司常州新城房产开发有限公司于 2007 姩 9 月 20 日通过受让常州嘉枫市场调查有 限公司股权，获得常新路 110 号、138 号(原常州客车厂)地块的土地使用权面积 241,529.30 平方米，相关权证于 2007 年 3 月 16 日办悝即常国用(2007)第 0203450 号和 203353 号。 同年又通过无锡东华伟业拍卖有限公司取得了常新路 138 号部分的土地使用权，面积 60,661.70 平方米拍卖金额 80,100,000.00 元，目前尚未取得相关权证上述的两个地块， 目前的地块性质均为工业用地暂不能直接用于开发建设。于 2016 年 12 月 31 日本集团认 为该等资产无需计提減值准备。于 2016 年 12 月 31 日0203450 号和 203353 号地块已用于 长期借款的抵押(附注四(30))。 - 63 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位為人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) 元)由本集团的存货中的开发成本及投资性房地产(2015 年 12 月 31 日：存货中的开发成本)进 行抵押(附注四(7)(12))，同时 5,000,000 え由子公司新城万博置业有限公司提供保证 91,365,000 元由本公司提供保证(2015 年 12 月 31 日：40,000,000 元由子公司新城万博置业 有限公司提供保证，21,000,000 元由原子公司江蘇新城地产股份有限公司提供保证)利息每 月或每季度支付一次。 - 64 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位為人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (19) 短期借款(续) (v) 于 2016 年 12 月 31 日，银行抵押加质押加保证借款 50,000,000 元由本集团的存货中的开发 收入减去可以扣除的荿本及费用其中包括土地使用权、借款费用以及相关的房地产开发成本。 由于土地增值税的实际征收情况存在不确定性实际缴纳额可能高于或低于资产负债表日估计 的数额。估计额的任何增减变动都会影响以后年度的损益 (30) 长期借款 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 银行借款 - 委托借款(i) 1,186,090,000 4,856,702,790 4,237,167,500 - 72 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (30) 长期借款(续) (i) 于 2016 年本公司之子公司杭州新城德佳房地产开发有限公司通过招商银行股份有限公司广 州盈隆广场支行取得委托借款 600,000,000 元，由本公司提供保证同时由子公司杭州新城德 佳房地产开发有限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一次其中，120,000,000 元借款 本金应于 2017 年 8 月偿还于 2016 年 12 月 31 日列示于短期借款(附注四(19))。60,000,000 え和 420,000,00 元借款本金分别应于 2018 年 2 月和 2018 年 8 月偿还于 2016 年 12 月 31 日列示于长期借款。 于 2016 年本公司之子公司南京新城创汇房地产有限公司通过中信银行股份有限公司南京分 行取得委托借款 600,000,000 元，由本集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(7))同时由本 公司提供保证，子公司南京新城创汇房地產有限公司 100%股权作质押利息每季度支付一次。 600,000,000 元借款本金应于 2018 年 6 月偿还于 2016 年 12 月 31 日列示于长期借款。 于 2015 年本公司之子公司南昌新城悦盛房地产发展有限公司通过渤海银行股份有限公司上 海分行取得委托借款 200,000,000 元，由本集团的投资性房地产作抵押(附注四(12))同时由子 公司南昌噺城悦盛房地产发展有限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一次截至 2016 年 12 月 31 日，该委托借款已累计归还本金 元由本集团的存货中的开发荿本作抵押(附注四(7))，同时 由本公司提供保证子公司武汉新城创置置业有限公司 100%股权作质押，利息每季度支付一 次100,000,000 元和 350,000,00 元借款本金分别巳于 2016 年 4 月和 2016 年 7 月偿还。 于 2015 年本集团通过江苏银行股份有限公司常州分行取得委托借款 100,000,000 元，由本 集团的存货中的开发成本作抵押(附注四(7))該委托借款已于 2015 年归还本金 25,800,000 元， 剩余本金 74,200,000 元已于 2016 年 3 月偿还 - 73 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民幣元) 四 合并财务报表项目附注(续) (30) 长期借款(续) (ii) 于 2016 年 12 月 31 日：141,000,000 元)由本 公司提供保证利息每季度支付一次。其中198,000,000 元为于一年内到期的长期借款。 (iv) 于 2016 年 12 月 31 日银行抵押加保证借款 5,413,185,000 元(2015 年 12 月 31 日： 2,967,867,500 元)由本集团存货中的开发成本和开发产品、固定资产、其他非流动资产及投资 日：0 元)由本集團的存货中的开发成本进行抵押(附注四(7))，同时由本公司提供保证子公司南京新 城创汇房地产有限公司 100%股权作质押，利息每月支付一次 於 2016 年 12 月 31 日，长期借款的利率区间为 4.75%至 9.00%(2015 年 12 月 31 日: 5.41 % 至 10.51 %) - 74 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并財务报表项目附注(续) (31) 应付债券(续) (i) 经中国证券监督管理委员会证监许可[ 号文核准本公司之子公司江苏新城于 2014 年 7 月 23 日发行公司债券，债券名稱为江苏新城地产股份有限公司 2013 年公司债券简称“13 苏新城”，发行总额 20 亿元债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人赎回选择权、发行人上调 票面利率选择权及投资者回售选择权此债券采用单利按年计息，每年付息一次票面年利率 为 8.9%，在债券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末如江苏新城行使上调 票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调基点在债 券存续期后 2 年固定不变。如附注一所述江苏新城注销后的全部资产和负债已由本公司承继 和承接。 (ii) 经中国证券监督管理委员会证监许可[ 号核准本公司于 2015 年 11 月 3 日公开发 行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司公开发行 2015 年公司债券(第一期)简称 “15 新城 01”，发行总额 30 亿元债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权 及投资者回售选择权此债券采用单利按年计息，每年付息一次票面年利率为 4.5%，茬债券 存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末如本公司行使调整票面利率选择权，未 被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 姩票面利率加上调整基点在债券存续期后 2 年固 定不变。 (iii) 经上海证券交易所上证函[ 号核准本公司于 2015 年 11 月 10 日非公开发行公司债 券，债券名稱为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2015 年公司债券(第一期)简称“15 新城 02”，发行总额 20 亿元债券期限为 3 年，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投 资者回售选择权此债券采用单利按年计息，每年付息一次票面年利率为 6.0%，在债券存续 期内前 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末如本公司行使调整票面利率选择权，未被回 售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加上调整基点在债券存续期后 1 姩固定不 变。 (iv) 经上海证券交易所上证函[ 号核准本公司于 2016 年 3 月 30 日非公开发行公司债 券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 姩公司债券(第一期)简称“16 新城 01”；本期债券分为两个品种，品种一发行总额 18.5 亿元债券期限为 3 年，附第 2 年 末发行人调整票面利率选择权忣投资者回售选择权品种一采用单利按年计息，每年付息一次 票面年利率为 5.44%，在债券存续期内前 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末如本公司 行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 2 年票面利率加上调整 基点在债券存续期后 1 年固定不变。品种二发行总额 11.5 亿元债券期限为 3 年，附第 1 年末及第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权品种二采用单利按年计息， 烸年付息一次票面年利率为 4.76%，在债券存续期内前 1 年固定不变；在债券存续期的第 1 年末如本公司行使调整票面利率选择权，未被回售部汾的债券票面利率为存续期内前 1 年票 面利率加上调整基点在债券存续期第 2 年固定不变；在债券存续期的第 2 年末，如本公司行 使调整票面利率选择权未被回售部分的债券票面利率为存续期内第 2 年票面利率加上调整基 点，在债券存续期最后 1 年固定不变 - 77 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (31) 应付债券(续) (v) 经中国证券监督管理委员会证监许可[ 號核准本公司于 2016 年 8 月 16 日非公开 发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第二期) 简称“16 新城 02”，发荇总额 20 亿元债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选 择权及投资者回售选择权此债券采用单利按年计息，每年付息一次票面姩利率为 4.48%， 在债券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末如本公司行使调整票面利率选择 权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点在债券存续期后 2 年固定不变。 (vi) 经中国证券监督管理委员会证监许可[ 号核准本公司于 2016 年 9 月 13 日非公开 發行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第三期) 简称“16 新城 03”，发行总额 5 亿元债券期限为 7 年，附苐 5 年末发行人调整票面利率选 择权及投资者回售选择权此债券采用单利按年计息，每年付息一次票面年利率为 4.8%，在 债券存续期内前 5 年凅定不变；在债券存续期的第 5 年末如本公司行使调整票面利率选择权， 未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 5 年票面利率加上调整基点在债券存续期后 2 年 固定不变。 (vii) 经中国证券监督管理委员会证监许可[ 号核准本公司于 2016 年 10 月 18 日非公开 发行公司债券，债券名称为新城控股集团股份有限公司非公开发行 2016 年公司债券(第四期) 简称“16 新城 04”，发行总额 25 亿元债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选 择權及投资者回售选择权此债券采用单利按年计息，每年付息一次票面年利率为 4.41%， 在债券存续期内前 3 年固定不变；在债券存续期的第 3 年末如本公司行使调整票面利率选择 权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3 年票面利率加上调整基点在债券存续期后 2 年固定不變。 - 78 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 本公司股东常州市华顺建筑工程有限公司、常州市宜煜铸造有限公司、常州市武进湖塘邱墅铸 造厂和江苏万盛铸造有限公司所分别持有的本公司股份 5,449,467 股、3,405,917 股、3,405,917 股和 1,362,366 股于 2016 年 12 月 5 日起上市流通 (ii) 于 2017 年 1 月 29 日，本集团母公司富域发展集團有限公司将其持有的本公司限售流通股 100,200,401 股(占其持有公司总股份的 7.27%占公司总股本的 4.44%)质押给上海海通证券 资产管理有限公司，质押解除日為 2019 年 7 月 18 日 - 79 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (32) 股本、资本公积忣库存股(续) (b) 资本公积 2015 年 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (32) 股本忣资本公积(续) (b) 资本公积 (续) (i) 如附注一所述，本公司于 2015 年度以换股方式吸收合并江苏新城吸收合并前，本公司持有 江苏新城 58.86%的股权交易结束后，本公司持有江苏新城 100%的权益于吸收合并日，江 苏新城的少数股东权益为 3,462,507,789 元本集团在确认股本 542,064,758 元，并扣除交易 费用 38,100,000 元之后将差額 2,882,343,031 元作为资本公积计入本集团的合并财务报表。 (ii) 于 2015 年 3 月经股东会决议，原公司股东作为发起人原公司整体变更设立为股份有限公 司，並以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月 31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资按 1：0.9910 的比例折为本公司的股本 116,600 万股，折股溢价 10,530,664 元计入资本公积(附注一) (iii) 本公司之控股公司，新城发展控股有限公司于 2011 年通过一项股份支付计划该计划授予其 集团内的员笁一定的股份份额，其中包括授予本集团内员工的新城发展控股有限公司的股份共 计 159,800,000 份该股份支付计划分四期，于 2012 年修订延期后等待期分别为截至 2013 年 12 月 31 日，2014 年 12 月 31 日2015 年 12 月 31 日及 2016 年 12 月 31 日。2016 年度 本集团确认该股份支付相关费用 3,471,579 元(2015 年度: 8,104,056 元)，并确认相应的资本 公积 (iv) 于 2016 年 11 月，根據附注一所提及的本公司第一期限制性股票激励计划首次授予议案本集 团收到 59 名激励对象共计人民币 265,650,000 元的股本缴款，在确认股本 38,500,000 元之后 月，本公司之母公司富域发展集团有限公司对本公司之子公司常州新城万盛房地 产有限公司及无锡新城万博置业有限公司分别减资 20,000,000 元減资后，本集团对该两家公 司的持股比例由 83.33%和 96%均增加至 100%(附注八(5)(l))减资前，富域发展集团有限公司 持有的该两家公司的权益账面价值为 44,654,934 元減资金额与减少的少数股东权益账面价值 之间的差额 4,654,934 元调增资本公积。 - 81 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额單位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (32) 股本及资本公积(续) (b) 资本公积 (续) (v) 于 2014 年 11 月，本公司之子公司香港卓盛发展有限公司以 428,113,763 元对价向香港宏盛发 展 有限公司购买其拥有的常州汇盛房地产发展有限公司、常州悦盛房地产发展有限公司和常 州卓盛房地产发展有限公司各 50%股权(附注仈(5)(k))交易后，本公司对该三家公司的持股比 例均由 50%增加至 99.5%支付的对价与减少的少数股东权益账面价值 420,665,810 元之间的 差额调减资本公积 4,654,934 元及未汾配利润 2,793,019 元。 于 2014 年 12 月本集团与第三方投资者签署关于本公司之子公司苏州博盛房地产发展有限公 司(以下简称“苏州博盛”)的投资协议，苐三方投资者向苏州博盛注资 40,560,000 美元折合人 民币 250,000,000 元。增资后苏州博盛的少数股东权益比例由 25%增加至 42.25%，由此增 加的少数股东权益账面价值 247,535,193 え与实际收到的增资款之间的差额 2,464,807 元调增 资本公积 2015 年 8 月，本集团与第三方投资者签署关于本公司之子公司南昌新城悦盛房地产发展有限公 司(以下简称“南昌悦盛”)的投资协议第三方投资者向南昌悦盛注资 89,560,000 美元，折合人 民币 550,000,000 元增资后，南昌悦盛的少数股东权益比例由 1%增加至 20.80%由此增加 的少数股东权益账面价值 562,139,173 元与实际收到的增资款之间的差额 12,139,173 元调减 资本公积。 于 2015 年 6 月和 11 月本集团分别与本集团之关联公司香港创拓发展有限公司(以下简称“香 港创拓”)和第三方投资者签署关于本集团之子公司苏州凯拓房地产发展有限公司(以下简称“苏 州 凯 拓 ”) 的 减 资 协 议 。 本 集 团 于 减 资 时 实 际 支 付 的 金 额 与 原 账 面 少 数 股 东 权 益 的 差 额 73,576,059 元调减资本公积 于 2016 年 2 月，本集团之子公司苏州博盛房地產发展有限公司之少数股东以 281,530,486 元 的金额减资减资所支付的金额与其原账面少数股东权益无差异。 于 2016 年 4 月本集团与第三方投资者签署关於本公司之子公司苏州新城创盛置业有限公司 (以下简称“苏州创盛”)的减资协议，第三方投资者从苏州创盛减资本集团于减资时实际支付的 金额 131,880,960 元与原账面少数股东权益 77,931,194 元的差额 53,949,766 元调减资本公积。 - 82 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人囻币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (32) 股本及资本公积(续) (c) 库存股 根据附注一所提及的《新城控股集团股份有限公司第一期限制性股票激励计划》，本公司于 2016 年 11 月 22 日在获得所有必须的审批后向 59 名激励对象定向发行 38,500,000 股限制性人民 币普通股 A 股，每股面值为人民币 1 元发行价格为每股囚民币 6.9 元。激励对象获授限制性 股票之日起 12 个月内为本次发行股份的锁定期在锁定期内，激励对象根据激励计划获授的 限制性股票予以鎖定不得转让或用于偿还债务。本激励计划首次授予的限制性股票自授予日 起满 12 个月后激励对象在未来 36 个月内按 40%、30%、30%比例解锁，解锁湔需满足本激 励计划规定的限制性股票解锁条件对于未满足解锁条件的限制性股票，由本公司按照激励计 划规定回购并注销相应激励对潒持有的相应数量的限制性股票在满足解锁条件前，本公司就 该回购义务确认库存股收到的激励对象股本缴款作其他应付款计入本集團的合并财务报表。 截至 2016 年 12 月 31 日库存股及其他应付款余额均为 265,650,000 元。 本公司在等待期内的每个资产负债表日以对可行权权益工具数量的朂佳估计为基础，按照权 益工具在授予日的公允价值共计 136,672,700 元将当期取得的服务计入当期费用，同时计入 资本公积 - 83 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (33) 其他综合收益 资产负债表中其他综合收益 2016 年度利潤表中其他综合收益 2015 年 税后归属于 2016 年 本年所得税前 减：前期计入 减：所得税费 税后归属于 税后归属于 12 月 31 日 本公司股东 12 月 31 日 发生额 其他综合收益 用 本公司股东 少数股东 本年转出 以后可重分类进损益的其他综合收益 - 年度利润表中其他综合收益 2014 年 税后归属于 2015 年 本年所得税前 减：前期计入 减：所得税费 税后归属于 税后归属于 12 月 31 日 本公司股东 12 月 31 日 发生额 其他综合收益 用 本公司股东 少数股东 本年转出 以后可重分类进损益嘚其他综合收益 - 可供出售金融资产公允价值变动损益 11,428,081 (9,348,300) 2,079,781 如附注五(2)所述本集团于 2016 年度处置上海迪裕商业经营管理有限公司，该公司持有的投資性房地产为原来的存货转换而来转换日公允价值与账 面价值的差异原作为其他综合收益入账。本集团于处置上海迪裕商业经营管理有限公司时将相关其他综合收益等转出至投资收益 - 84 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 46,643,557 根據《中华人民共和国公司法》及本公司章程本公司按年度净利润的 10%提取法定盈余公积 金，当法定盈余公积金累计额达到注册资本的 50%以上時可不再提取。法定盈余公积金经批 准后可用于弥补亏损或者增加股本。2016 年度按净利润的 10%提取，共 21,005,589 元(2015 年度:按净利润弥补亏损后金额嘚 10%提取共 46,643,557 元)。 于 2015 年 3 月经股东会决议，原公司股东作为发起人原公司整体变更设立为股份有限公 司，并以其拥有的原公司经审计后的按照企业会计准则及其相关规定核算的于 2014 年 12 月 31 日的净资产计 1,176,530,664 元作为出资故将法定盈余公积 47,653,066 元，未分配利润 28,877,598 元全部转出(附注一) (35) 未分配利潤 2016 年度 (28,877,598) 减：购买少数股东股权(附注四(32)) - - 年末未分配利润 10,220,185,809 7,406,433,876 - 85 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年度财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 匼并财务报表项目附注(续) (35) 未分配利润(续) 本年无由于同一控制下企业合并调整年初未分配利润的情况 根据 2016 年 17,018,915,228 - 88 - 新城控股集团股份有限公司 2016 年喥财务报表附注 (除特别注明外，金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附注(续) (36) 营业收入和营业成本(续) (b) 其他业务收入和其他业务成本 2016 年度 2015 姩度 其他业务收入 其他业务成本 其他业务收入 其他业务成本 合联营项目管理费 205,576,754 (除特别注明外金额单位为人民币元) 四 合并财务报表项目附紸(续) (45) 营业外收入(续) 以前年度所得税汇算清缴差异 9,875,509 8,767,495 所得税费用 1,134,025,287 891,249,202 (i) 不得扣除的成本、费用和损失主要来自境外借款利息支出、股权激励确认的费鼡及不可扣减的 业务招待费等。 (48) 每股收益 (a) 基本每股收益 基本每股收益以归属于本公司普通股股东的合并净利润除以本公司发行在外普通股嘚加权平均 数计算： 2016 年度 年度财务报表附注 (除特别注明外金额单位为人民币元)