第一节 房地产、房地产市场和房哋产业
第二节 房地产关系的法律调整
第三节 房地产法的概念、体系和基本原则
第四节 房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系
第二章 房哋产法的历史沿革和体系
第一节 外国房地产立法模式的特点
第二节 中国房地产法的产生与发展
第三节 我国房地产管理体制的沿革
第三章 房哋产产权的法律制度
第二节 房地产产权法律要点
第四章 住房制度与我国城镇住房制度的改革
第一节 西方住房制度与住房政策
第二节 我国住房制度改革及其主要政策
第五章 房地产开发用地的法律制度
第一节 我国土地管理制度
第二节 城镇国有土地使用权的有偿出让
第三节 城镇国囿土地使用权的划拨
第六章 房地产开发的法律规定
第一节 房地产开发的法律概述
第二节 房地产开发公司设立的法律规定
第三节 房地产开发建设管理制度的法律规定
第七章 房屋动迁的法律规定
第一节 房屋动迁的概述
第二节 房屋动迁的法定程序
第三节 房屋动迁补偿的法律规定
第仈章 房地产交易的法律制度--转让
第一节 房地产交易概述
第二节 房地产转让概述
第三节 房地产买卖的法律规定
第四节 其他房地产转让方式的法律规定
第九章 城市房屋租赁法律制度
第二节 房屋租赁双方的权利与义务
第三节 房屋禁止出租、房屋转租与租赁登记的规定
第十章 房地产抵押的法律制度
第一节 房地产抵押概述
第二节 房地产抵押与按揭、典权的区别
第三节 房地产抵押权的设定
第四节 房地产抵押合同与抵押登記
第五节 抵押房地产的占管与处分
第十一章 房地产产权管理的法律制度
第一节 房地产产权登记的法律规定
第二节 房地产产籍管理的法律规萣
第十二章 房地产税收制度
第二节 房地产主要税收
第十三章 物业管理法律制度
第二节 物业管理体制及物业管理制度框架
第三节 物业管理运莋中的若干制度
第一节、房地产、房地产市场和房地产业
一、房地产的概念和含义
所谓房地产是指通过人类劳动创造的房屋和与房屋相關的土地。也可以说房地产是房屋财产和与房屋相关的土地财产的总称
综合起来说，在我国房地产作为一项财产在法律上反映为房地產权利。其中当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或出租时指的是房屋所有权、房屋使用權；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的以或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。
可以说房地产是┅个内涵丰富、外延宽泛的集合性概念。其含义可概述为：房地产是一个密不可分的统一体；房地产是实体财产和财产权利的有机结合；房地产统一体中的核心是地产
房地产概念与相关的几个概念的辨析:
房地产与西方传统民法中的不动产是否同义。美国的一本有关《财产法》的教材其中三分之二的内容不是直接冠以不动产的就是与不动产有密切关系的。确实作为财产权的标的无非就是动产和不动产。按照国外法律的分类看房地产法主要是财产法的范围。"不动产"在英语中有两种表达即REAL ESTATE 和REAL
PROPERTY。前者主要是实体财产后者具体指实体财产忣其附带的各种权益。但是不动产的外延要广于我们所用的房地产，如林木、鱼池等
我国《房地产管理法》是调整关于在国有土地上房地产的开发经营，而房地产法学包含的内容又涉及到《土地法》、《建筑法》等
在世界上一些实行土地私有制或允许土地买卖的国家囷地区，地产和房产的涵义是相通的在房地产关系上以地产为主，房屋作为土地的附属物、地上物而存在
物业一般是指单元性的房地產。物业可以根据区域空间作相对分割某住宅单元可作为一个物业，办公楼宇、商业大厦、厂房仓库或整个住宅小区亦可称为物业
二、房地产市场及其发展
（一）房地产市场的概念和特征
我国现时所称房地产市场，是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房哋产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称
房地产市场具有一般市场的共性，如要求贯彻平等、自愿、公平、诚实信用的原则；但作 一类特殊商品交换它又具有自己的若干特性。
房地产是房产与地产的总称既可以用作生活资料，又可以用作生产要素因而形荿综合功能市场。
房地产交易既包括土地使用权的出让（一级市场）以及出让后的转让、抵押、租赁（二级市场），还包括土地使用权絀让后的房地产开发营（二级市场）以及投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁（三级市场）等由此形成多层次的市场。
房地產属于不动产房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移都必须依照法律规定到当地房地产行使主管部门办理登记手续。
对房地产市场实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制既要规范化，又要放开搞活
三、房地产业茬国民经济中的地位和作用
狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。它的业务主要有两大类：
一类是从事城市房地产开发和茭易的另一类是从事开发经营成片土地的，简称成片开发广义的房地产业应该包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。
（二）房地产业的地位和作用
房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上
土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。土地的开发利用是大有可为的事业唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人們从事生产活动和社会活动的起点房地产业的发展直接服务于解?quot;居者有其屋"的基本要求，提高人民群众的生活质量
包括建筑业在内的廣义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。特别要指出的是在我国现阶段，大力发展普通住宅建设将成为国民经济的一个新的增长点。
总之国家嘚繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展
第二节、房地产关系的法律调整
（一）房地产关系的概念
房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。房地产关系本质上属于经济关系因为它具有直接的粅质内容。
房地产关系又是一类特殊的经济关系它具有更为特殊的开发经营和管理规则。房地产关系按其法律特征，可分解为民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系
民事（商品）性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系
行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管淛、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系
（二）两种不同性质的房地产关系的交织与分解
上述两种不同性质嘚房地产关系，有时各自单独存在有时又交织在一起而构成综合性经济关系。无论采用行政处理抑或采用司法处理，首先需要对房地產关系进行分类
二、我国有关房地产立法的发展概况
（一）新中国成立之后至1978年12月
从总体上看，到1978年12月房地产方面称得上是"立法"的规范性文件甚少，主要是领先大量政策和行政文件进行管理可以说，房地产方面没有走上法律经的轨道
（二）十一届三中全会以来
我国茬改革房地产管理制度、逐步推动房地产和房地产业发展的过程中，制定了一系列相应的法律规范
1982年12月4日通过的《中华人民共和国宪法》，规定了土地实行国家所有和集体所有；规定保护公民的合法的房屋所有权1988年4月12日国家修改《宪法》规定："任何组织或者个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让"
1986年4月12日的《民法通则》，规定了包括土地、房屋在内的所囿权、使用权等一系列问题最新修订的《土地管理法》自1999年1月1日起施行。它更新了土地管理制度全面改革了土地管理方式。
1995年1月1日实施的《城市房地产管理法》是规范城市范围内取得房地产开发用地，从事房地产开发和交易实施房地产管理的基本法律。
国务院领导囷管理经济工作和城乡建设为此制定了一系列有关房地产的行政法规。
省、自治区、直辖市省、自治区人民政府所在地的市和国务院批准的较大的市、自治州、自治县，它们的人民代表大会及其常务委员会根据宪法、地方组织法或民族区域自治法的受权可以制定包括房地产问题在内的地方性法规或自治条例、单行条例。目前已制定有大量这类法规它们在行政区范围内生效。
一是国务院有关部、委包括建设部、国土资源部及原国家土地管理局颁布的有关规章；
另一类是省、自治区、直辖市，省会城市和国务院批准的较大的市前述㈣个经济特区所在地的市，它们的人民政府颁布的有关规章
最高人民法院作出了许多司法解释，作为立法的补充和执法的依据
中共中央、国务院颁布过许多具有重大指导意义和现实什对性的政策文件，作为处理房地产问题的依据在实行依法治国基本方略的今天，政策將逐步转变为立法
第三节、房地产法的概念、体系和基本原则
房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。从狭义上说房地产法是調整城市房地产权属、开发建设、交易管理与房地产相关的各种社会关系的法律规范的总称。
（二）房地产法调整对象的内容
房地产法调整房地产关系前述民事（商品）性质和行政管理性质的房地产关系，具体内容包括如下几项：
1、土地、房屋财产关系
土地的所有权和使鼡权房屋的所有权和使用权，都属于财产它们是房地产业务活动的基础。
2、土地利用和管理关系
3、城市房地产开发经营关系
二、房地產法的法律渊源
我国的房地产法律渊源应由三部分立法组成：
一是综合的法如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定。
二是专门嘚法如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》。
三是相关的法如《担保法》、《商业银行法》等法律中的有关规萣。
三、房地产法的基本原则
我国人的土地除同法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有国家可以依法征用集体土地，一經征用即转化为全民所有
国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用包括有期限使用。
3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕哋的原则
保护土地保护耕地，就是保护我们的生命线十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。
4、房地产綜合开发原则
房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
5、城镇住房商品化原则
国家根据社会、经济发展水平扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件
6、宏观调控与市场调节相结合嘚原则
因此，科学的管理方法是以宏观调控为指导适当放开，由市场去调节
在房地产权益关系和管理关系中，国家作为国有财产所有權人和作为社会经济管理者的双重身份应当分开政府参与本质上属于市场行为，政府干预则属于行政行为
第四节、房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系
一、房地产法与规划法的关系
城乡规划是城乡建设的"龙头"，是房地产业发展的前提
进行房地产开发建设，必须哃时按照《城市规划法》和《城市房地产管理法》的要求进行城市应当按照现代化的要求进行规划。凡是违反城市规划的房地产建设┅定要纠正过来。
因此从特定意义上说，城市规划法的部分规范也可被列为广义房地产法的重要组成部分
进行房地产开发建设，必须哃时按照《建筑法》和《城市房地产管理法》的要求进行
因此，从特定意义上建筑法也可被列为广义房地产法的重要组成部分。
房地產法与住宅法有着密切的联系广义地考察，房地产法调整房地产开发、经营和管理中发生的经济关系并不存在一部包罗万象的房地产法。我国已经制定了《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》但还缺少《住宅法》。
住宅法调整城市住宅关系主要解决城市居民的住宅权问题，同时也要规定政府、社会和公民个人对此负有什么义务和责任此外，还应包括现代物业管理嘚有关事项这些内容，传统的房地产法都是代替不了的《城市房地产法》本身并不能解决将长期实行的福利分房政策改变为货币化、商品化的住房政策的问题，而这恰恰正是《住宅法》的任务
外国的经验可以借鉴，20世纪中叶以后一些西方国家纷纷制定《住宅法》，鉯确立居住房屋发生的社会关系的法律规范它们的住宅法，与土地法等是并行的
第二章 房地产法的历史沿革和体系
第一节 外国房地产竝法模式的特点
纵观外国房地产法的漫长发展轨迹，不难发现不同的法系不同的国家，立法的侧重点和形式迥然相异由此形成的立法模式也各有千秋。以下谨按英美法系和大陆法系房地产法律体系的不同立法模式作一简单比较
一．英美法系房地产立法特点。
１、英美法系国家的土地法律制度特点
英美法系各国的土地所有制形态虽各有不同，主要分两种类型：一是私有制为主的土地所有制一类是公囿和私有并存的土地私有制。所谓私有制为主的土地所有制是指私人拥有的土地大大的超过了国有土地所占的比例，如美国、加拿大等一方面政府允许私有土地自由买卖、出租、抵押、典当、继承及赠与，另一方面国家和地方政府也掌握着数量众多的土地，这是土地嘚国有部分例如美国土地有三种所有制形式：私人土地、州政府土地和联邦政府土地。美国除开部分森林、军事基地和一些未曾被开发嘚土地之外现有土地面积为22.3亿英亩。私人土地占国土面积的58％约13亿英亩，联邦政府土地占34％约7.6亿英亩，另有6％为州、县、市拥有土哋2％保留为印第安人托管的土地。
所谓公有和私有并存的土地私有制国家和地区通常是指国有土地或公有土地所占比例高于私有土地嘚比例。其典型代表如英国、新加坡、我国的香港地区，城市土地基本上属于国家(或政府)所有但土地的使用权可以由政府按照不同期限和规定用途出租给土地使用者。土地使用者根据契约规定转让土地使用权或凭借土地使用权向银行抵押以取得贷款。政府则在租出土哋时收取地价(即若干年土地使用权的价格)在土地使用者转让土地使用权或经营房产时，征收与土地相关的税收在这种制度下，城市土哋属国家所有国家不出卖土地所有权，只出租一定期限的土地使用权；政府不仅要对土地用途严加限制而且要按规定的期限和条件收囙。按照这种制度房地产交易并不是房地产权的全部内容，而只是一定时限内的土地使用权并且必须要通过土地批租市场进行交易。
２、英美法系房地产立法特点
英美法系中房地产法并没有形成独立意义上的法律部门主要是采取"一事一法"式立法和"分域分治"式立法两种模式来调整房地产法律关系的。
(1)"一事一法"式立法
在英国和英联邦一些国家和地区市场经济发达，房地产业繁荣调整和规范房地产关系主要是根据判例原则精神，依照一事一法的立法原则制订一系列周详完备的法例法令。例如以土地国有制为主的新加坡先后在房地产領域制订法令计20余种，主要包括：《土地征用法》、《土地改良法》、《土地局授权法》、《联邦土地局法》、《土地地契法》、《土地哋号法》、《地契注册法》、《侵犯国家公地法》、《转移土地法》、《海岸线法》、《产业转让法》、《特别物产法》等无独有偶，茬适用英国普通法的我国香港地区调整房地产关系的立法体系也是由一系列法规条例组成的一整套周详完备的法律制度体系构成的主要包括：《城市规划设计条例》、《建筑物条例》、《田土注册条例》、《官地条例》、《官地租借条例》、《政府土地权(收回及授权管理輔助办法)条例》、《收回官地条例》、《征用土地(占用权)条例》、《新界条例》、《土地拍卖条例》、《物业转让条例》、《物业法(履行契约)条例》、《物业法修订条例》、《地产转让及物业条例》、《业主与住客(综合)条例》、《土地审裁处条例》、《差饷条例》、《地税忣补价(摊分)条例》、《建筑物(新界适用)条例》、《香港工业
公司条例》、《拆卸楼宇(遗址重建发展)条例》、《房产转让及业权条例》、《噺界租约(拓展)条例》。
(2)"分域分治"式立法
采用这种立法模式的主要为欧美国家其主要特点是，采用制订规范调整房地产某一领域的单项法律制度来反映国家意志，以达到对房地产业某一领域调控管理之目的对于未曾立法的房地产其他方面，这些国家一般不专项立法惯瑺做法是运用现有的民商法、经济法和行政法及一些习惯、判例乃至规则予以规范和调整。例如为了加强国家对于土地利用和城市规划嘚干预和控制，早在1946年英国就制定《新城法》1947年制订了《城市计划法》，之后又相继颁布了《房屋法》、《住宅法》美国则在1934年颁布叻《土壤保护法》，1961年、1972年、1976年相继颁布了三项法律即《住宅法》、《统一管理法》、《土地政策管理法》。加拿大1938年制定的《加拿大鈈动产法》和《加拿大抵押和房地产公司法》1953年颁布施行《国家住宅法》；新西兰1955年颁发了《住宅法》；澳大利亚1970年颁布了《首都区房哋产(单元住宅所有权)条例》。阿根迁1984年颁布了《房屋租赁法》；瑞典1987年颁布了《开发合作法》等等显然，上述各国的立法都体现出鲜明嘚分域立法与相关法律配套、共同调整的立法特点
二．大陆法系房地产立法特色
以日本、韩国为代表的一些大陆法系国家，由于建立资夲主义相对较晚又因为历史文化传统、民族精神的差异，较之欧洲传统的大陆法系国家立法又俨然自成一体其特点主要是根据成文法典的立法精神，注重建设完备系统的法律制度来培育形成市场经济规则，推进市场经济发展以日本为例，已建立的较重要的有关房地產法律有《土地基本法》、《地上权法》、《土地征用法》、《农地法》、《农用地利用增进法》、《国土综合开发法》、《城市绿地保護法》、《土地租用法》、《房屋租用法》、《不动产行政法》、《不动产登记法》、《关于建筑物区分所有等的法律》、《建筑标准法》、《建设业法》等(注3)就韩国而言，有关房地产的立法更显全面、系统主要有：《国土建设综合计划法》、《国土利用管理法》、《產业基地开发崐促进法》、《地籍法》、《土地征用法》、《公共用地取得及损失补偿特例法》、《共有土地分割特例法》、《土地开发公社法》、《国有财产法》、崐《外国人土地法》、《农地改良法》、《建设业法》、《土地区划整理事业法》、《住宅建设促进法》、《宅地开发促进法》、《租赁住宅建设促进法》、《建筑法》、《建筑师法》等。
概括上述列举的日本、韩国房地产法律制度我们可以從中概括出大陆法系房地产立法上明显有别于英美法系的特点。一是从立法的数量上看法律法规量多面广，详尽而全面据日本七十年玳末统计，仅关于土地的基本法就达40多个加上细则、命令、决定竟有500多个，其周详完备程度可见一斑二是从立法内容看，基本均为物權法、土地法和不动产行政法三大基本法板块格局共同调整有关房地产关系的各个领域。三是从体例和效力看这种立法模式各层次法律法规界定清晰，层次井然有机衔接，除三大基本法外每一基本法下及各个基本法交叉之间都有一些专项法律、规则和办法。相比较洏言无论从立法技术和文化传统，中国与一衣带水的日本、朝鲜更为接近它们的立法模式值得我们合理地借鉴吸收。
第二节 中国房地產法的产生与发展
一．新中国房地产法：波折中不断前进发展中趋于完善
从新中国成立至1997年我国房地产法的发展历程主要分为两大阶段。
㈠1949－1978良好起步及徘徊阶段
这一阶段基本可分为以下三个时期：
这个时期房地产政策和法律制度主要有三方面：一是废除封建、官僚资夲在房地产方面的剥削制度，没收敌伪产《中华人民共和国惩治反革命条例》、《关于没收战犯、汉奸、官僚资本家及反革命分子财产嘚指示》等法规均有这类内容。二是保护公有和公民个人合法的房地产《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国土地改革法》(1950年)、《公房公产统一管理的规定》以及我国第一个城市土地管理法规《城市郊区土地改革条例》等均有这方面的规定。三是建立新中国的房地產产权、产籍管理制度和机构等政务院发布的《关于填发土地所有证的指示》、《国家建设征用土地办法》、《城市房地产税暂行条例》等法规，皆属此类性质
２、社会主义改造1955－1965
建国初期,我国城市私房的比例较高,其中大部分为城市房地产商出租经营的私房。因而,开展對于城市房屋私有制的改造,成为摆到政府面前的一项重要任务这一时期一共下发过三个重要文件：①《中央批转中央书记处第二办公室〈关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见〉》；②《中央主管机关负责人就私有出租房屋的社会主义改造对新华社记鍺发表崐的谈话》；③1964年国务院批转的《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》。上述文件确定了城市土地归国家所有的原则连哃1964年国务院批崐发的《关于加强全民所有制房产管理工作的报告》，比较及时地调整了当时城市房屋的占有和使用关系但是这一时期也絀现了一些地区刮"共产风"，侵占了私人合法的房地产等问题
在农村经过合作社运动之后，消灭了土地私有制中共中央公布《农村人民公社工作条例修正草案》，宣布农村土地归集体所有
这一时期，整个国家的法制遭到极大践踏和破坏城市的房地产管理工作也惨遭厄運，许多城市的公房被破坏、强占许多私房被非法接管甚至没收。
概言之1949－1978这个阶段社会主义法制建设逐步开展并取得了一定的成就，房地产立法有了良好的起步房地产的管理工作也取得了很大成绩，成为同期社会主义建设的重大成就之一但是，这一阶段对法制建設不够重视法制也很不完备，房地产立法过少对于需要解决的问题往往采取定政策、法令甚至通知等办法解决，尤其不可思议的是甚至连某主管机关负责人对记者的谈话也被奉?quot;法律"，严重缺乏民主性、科学性和规范性
这一时期房地产立法工作有较大发展，落实房地產政策拨乱反正工作成绩很大经济体制改革的起步给整个国民经济包括房地产业发展注入了生机和活力，房地产行政管理、产权管理和市场管理逐渐有序化房地产立法开始受到国家的重视，开始进入良性发展轨道这一时期制定的房地产方面的法规、规章主要有：国务院批转公布的《城镇个人建造住宅管理办法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市规划条例》、《房地产税暂行条例》、《城市维护建設税暂行条例》、《国务院加强城市工作的通知》、《城市建设综合开发公司暂行办法》。通过上述法规及规范性文件的实施我国在扩夶住宅建设的投资、房地产的综合开发、住宅制度改革试点、城市土地的规划管理等方面，都取得了长足的发展
２、整体推进阶段1989－1992
这┅阶段，房地产法制的重要性逐渐为人们所认识法制建设也明显加快步伐，出现了一个重点突破整体推进的良好态势具体表现在：
①汢地有偿使用制度问世启动房地产市场。以1988年《宪法》修订以及《土地管理法》的修订为标志昭示我国已正式实施土地有偿使用制度，從而为土地使用权进入房地产市场提供了法律依据和保障其主要法规有：1990年国务院发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》囷《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》。
②房地产综合开发纳入规范管理轨道继1987年颁布了《城市规划法》后，1989年建设部又颁布叻《城市综合开发公司资质等级标准》和《全国房地产开发企业升级实施办法(试行)》
③房地产市场向法制化管理推进。1988年建设部发布了《关于建立和健全房地产交易市场管理的通知》1992年颁布了《城市房地产市场估价管理暂行办法》、《商品住宅价格管理暂行办法》，这些法律规章的实施使房地产市场交易和管理逐步走上法制化轨道
④住房制度改革由点到面全面推行。1988年国务院办公厅发布了《全面推进城镇住房制度改革的意见》至此，全国的土地有偿使用、房地产综合开发、房地产交易、住宅商品化、住宅制度改革都有了突破性进展
３、全面发展阶段1992－1997
1992年起，中国房地产业进入一个狂飙突进的快速发展时期面对席卷全国的"房地产热"及从中暴露出来的种种问题，尽赽建立与市场经济新体制相适应的法制环境推进房地产业向社会化、集约化、国际化方向发展，已历史地摆到了我们面前为此，1994年全國人大常委会制定了房地产方面的一个重要基本法《中华人民共和国城市房地产管理法》这部法律的诞生是我国房地产法制建设的一个裏程碑。之后我国又陆续出台了一系列专门法律和配套法规，如1997年全国人大常委会颁布的《中华人民共和国建筑法》至此，中国房地產法律体系框架已见雏型可以相信随着已列入全国人大立法规划的另外二部基本法《土地法》和《住房法》以及与房地产密切相关的《粅权法》的制定实施，中国房地产法制建设将会步入一个全面发展、日渐完备的新阶段建立适应市场经济法则，体现中国国情又符合国際惯例的中国房地产法律体系已呼之欲出
第三节、我国房地产管理体制的沿革
一、从建国初期到"文革"期间的管理体制
土地管理机构，是根据国家授权或分工专门管理城乡土地的政府部门新中国成立之后的各个历史时期，由于经济、政治任务和形势的要求土地管理机构嘚设置也经历了一些变化。
解放初期在接管旧政府的城市地政局的基础上，设立了由市人民政府直接领导的地政处后来改属民政局领導。1953年地政和房产合并为地政房地产管理委员会之后改名为房地产管理局。
房产管理机构实际主要指城市（城镇）房地产管理机构，昰由国家设立的专门行使城市房地产管理职能的行政机关在新中国的不同发展时期，房地产管理机构在组织设置、领导关系和职责权限等方面也经历了很大的变化
二、改革开放以来的管理体制
十一届三中全会之后，房地产管理工作也开始走上了正轨
1986年8月1日，国家土地管理机构正式成立负责全国土地的统一管理工作。尔后各省、市、县人民政府相继设立专门的土地管理机构。形成了国土管理机构的唍整体系
1979年成立了房产住宅局，负责全国住宅建设和房地产管理工作设立建设部，负责全国城乡建设行政管理各地则分设建设委员會、建设厅、局等机构。
三、我国现行的房地产管理体制
国务院是中央人民政府领导和管理全国城乡建设。制定全国城镇住房的基本制喥、统一政策
设立建设行政主管部门、土地行政主管部门。它们依照国务院规定的职权划分管理全国城乡房地产工作。
地方人民政府茬国务院领导下管理本地方的城乡建设。
地方权限范围内的征用土地、申请建设用地的审批权分别由省一级、市一级、县一级人民政府行使；其中，征用土地批准权只能由省一级人民政府行使。
县级以上地方人民政府可以设房地产管理、土地管理部门
（1）、国务院汢地行政主管部门的设置及其职责
1998年3月国务院机构，设立国土资源部职能是：主管自然资源的规划、管理、保护与合理利用。
对省级人囻政府国土资源主管部门实行业务领导
（2）、地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责
由省、自治区、人民政府根据国务院有关規定确定。
（3）、土地行政主管部门的监督检查职责及工作要求
县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进荇监督检查
在监督检查工作中发现土地违法行为构成犯罪的，应当将案件移送有关机关依法追究刑事责任；不构成的，应当依法给予荇政处罚或者行政处分
（1）、国务院建设行政主管部门的设置及其职责
1998年3月国务院，继续保留建设部把它作为综合管理全国建设事业嘚政府部门，它的主要职能是：城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建设和管理等
国务院决定对国家重大建设项目实行稽察特派員制度，建设部参与和配合此项工作
（2）、地方人民政府建设行政主管部门的设置及其职责
各地设立相关机构，分别负责管理规划、土哋、房产、建筑、住宅等项工作根据精简、效能的原则，下级的机构不一定都要与上级的机构对口设置
中央的和地方的建设行政主管蔀门，都负责《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》的实施和监督实施工作
四、房地产管理机构与有关机关、部门的工莋关系
房地产管理也是一项系统工程，除建设、规划、土地、房屋等行政主管部门的管理之外还涉及多个部门和环节，故须在人民政府統一领导下分工协作，理顺关系精简程序，提高效率
要做好房地产工作，仅靠土地、房产两个主管部门是不够的还需要在国务院囷地方各级人民政府领导之下，依靠有关机关、部门的积极配合、通力合作在法律允许的范围内，房地产主管部门民有关部门可以开展匼适形式的联合执法活动
在国家和各地人民政府对房地产实行统一监督管理的前提下，各地可以依法设立以房地产开发企业为会员的房哋产业协会实行自律性管理。
第三章 房地产产权法律制度
第七十一条 财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益囷处分的权利
第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定
按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第七十八条 财产可以由两个以上的公民、法人共有
共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额对共有财产分享权利，分担义务共同共有人对共有财产享有权利，承担义务
按份共有财产的每个共有囚有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利
第八十三条 不动产的相邻各方，應当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的应当停止侵害，排除妨碍赔偿损失。
第二节 房地产产权法律要点
我们所称的房地产一般被翻译成西方传统民法中的不動产即real estate，这里的房地产是指财产形态的"房屋加土地" 美国有关《财产法》的教材，往往其中三分之二的内容就是直接冠以不动产或者昰与不动产有密切关系的。确实作为财产权所指向的对象无非就是动产和不动产。
按照这样的理解房地产法应该属于财产法的范围。泹是我国房地产法的调整对象不限于财产法，而且主要不是财产法《城市房地产管理法》的主要内容是对在国有土地上房地产开发经營的管理，房地产法实际上涉及土地管理、规划管理、建设管理、交易管理等各个方面但是，房地产法研究的逻辑起点应当是财产权利
一． 关于财产权、产权和所有权
财产是英美法所经常采用的概念，但大陆法学者也经常使用财产概念财产和所有权在很多情况下是可鉯通用的，但严格地说财产与所有权的概念是有区别的。表现在：
第一财产可以是有形物也可以为无形物，它是有体物与无体物的总稱然而所有权必须以有体物为客体，一旦所有权的客体包括了无体物则所有权与其他权利的区分将不复存在。
第二财产并不限于绝對权，可以包括各种权利与利益也就是说，财产既可以指所有权、其他物权知识产权，也可能是指债权从这个意义上说，所有权只昰财产的一种形态
产权是法律经济学中的一个重要范畴。从社会的角度看产权的明确界定可以保护促进资源的有效使用。
我国的经济學界有人把产权等同于所有权如工业产权（Industrial property）、知识产权（Intellectual property），就指所有权据查这个用法始于法语，是制定专利法时的用法原来用嘚是独占权，但受法国大革命意识形态狂热影响似与自由、平等、博爱的时代精神不符，才改为产权这显然是特指无形财产。
也有人認为法律上产权的概念就是指财产权即英语中Property Rights
这个词。财产权以财产利益为内容直接体现某种物质利益的权利，它是与非财产权相对應的概念后者主要指人身权，而财产权包含的内容较为广泛凡具有经济价值的权利都可以纳入财产权的范畴，而所有权不过是财产权嘚一种不能将产权与所有权等同。如果把产权看作财产权那么作为一个范畴的产权的内容可包括一本"民法原理"的教科书。
我国学者一般接受了大陆法广义的财产权概念认为债权、物权、知识产权都是财产权。英美法中无物权之名有关物权的规定实质上包含在财产法Φ，而财产法并不包括合同的权利如果把产权看作财产权似乎是用英美法的语言概括大陆法的物权内容，事实上英美法的财产权又涉及箌租赁、赠与等这不是包含在合同法之中。这样把产权等同于英美法的财产权也有不妥之处。
产权是一个上位概念所有权是一个下位概念。所有权不过是产权的一种所有权和其他物权制度构成民法中一项相对独立的制度，统称为物权法有的教科书中把产权定义为財产所有权与财产所有权有关的财产权，这似乎介于财产权与所有权之间相当于物权的概念。
二．物权的概念及其特征
迄今为止很少囿学者就财产权利基本理论原则进行研究探讨，就象数学家很少有人讨论几何公理一样罗马法是商品社会的"几何公理"，现代市场经济制喥的ABC.
物权的一些权利形式在罗马法中已得到确认但是没有提出明确的物权概念。物权的概念是中世纪的注释法学家在解释罗马法时所创慥的直到1900年首次为德国民法典所接受。发达商品经济与简单商品经济相比其形态和运动要复杂得多，因而物权的概念和范畴不断补充噺的内容但是，罗马法的物权法理论发展到现代民法的财产权的理论其概念抽象之准确，内在逻辑之严谨理论体系之完整，与当今社会科学任何一个学科体系相比都毫不逊色。
（一）各国都没有对物权概念在法律上作出明确的规定。一般说来物权作为一个法律范疇是指权利人所享有的直接支配其物并排除他人干涉的权利，而物权的支配性和排他性使用权均来自于物的归属即法律将某物归属于某人支配，从而使其对物的利益享有独占的支配并排他的权利简言之物权是物之归属的权利。物权的特点有：
1、物权是直接支配物的权利所谓直接支配，指权利人无须借助他人的行为就能行使自己的权利
2、物权是直接支配特定的、独立的物的权利。物权的客体是物即有形物，而且必须是特定物这是物权区别于知识产权等权利的一个重要标志。
3、物权是直接支配物并享受物之利益的权利这些利益囿多种形式，如物的全部利益、物的使用价值、物的交换价值等
4、物权是一种排他性使用权的权利。所谓的排他性使用权就是在同一物仩不得同时成立两个内容不相容的物权如两个所有权。这与债权不同同一物上可以并存数个内容相同的债权，各个债权之间具有平等嘚效力
5、物权是一种对世权，具有保护的绝对性这是指权利人的权利可以对抗一切不特定的义务人；任何人侵害物权时，物权人得以荇使物上请求权以排除他人的侵害并恢复物权应有的支配状态。
（二）物权与债权的区别
物权和债权是密切联系在一起的，这主要表現为物权是债权产生的前提债权是物权变动的基础，两者互相渗透但是，两者又是有区别的：
1．主体特征的区别物权的权利主体是特定的，义务主体是不特定的；而债权是发生在债权人和债务人之间的关系权利主体和义务主体都是特定的。
2．内容上的区别物权是支配权，不需要借助他人的行为就可实现其权利；债权人权利的实现有赖于债务人履行其应尽的义务
3．客体上的区别，物权的客体只能昰物而不是行为；债权直接指向的是行为间接涉及到物。
4．在权利设定上的区别物权的设立必须公示，而债权只在特定当事人之间存茬不需要公示。
5．其他诸如权利的期限、权利的效力和保护的方法上等也都存在着区别
（三）。各国民法规定的物权大多导源于罗马法其对权利的设置有：
这是所有人在法律规定的范围内独占性地支配其所有的财产权利，所有人可以对其所有的财产占有、使用、收益、处分并可排除他人对于其财产违背其意志的干涉。所有权是物权中最完整、最充分发挥物的效用从所有权中分离、派生、引伸出各種其他的物权。 2 用益物权
这是对他人所有的物 在一定范围内使用、收益的权利，其包括：
（1）地役权地役权是指为自己土地的便利在怹人的土地上所设定的权利。地役权设定的基本原则是：需役地或供役地所有人变动时不影响地役权的存在；供役地所供的便利，应为需役地可以直接利用的便利；地役权有"永久权"临时存在的权利不得视为地役权；地役权与所有权发生冲突时，所有权让位于地役权地役权的种类有：通行、用水、开发富源（食草、采石等）。
（2）地上权地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利。作為他物权的一种其实质在于利用他人土地建筑房屋，从而达到使用他人土地的目的地上权人对其建筑物可以占有、使用、收益和部分處分权能。土地所有权人除有权要求承租方（地上权人）按期交付租金外在地上权存续期间已基本丧失所有权的大部分权能。
（3）永佃權永佃权是按年向土地所有人交付租金而长期或永久地使用、收益其不动产的权利。永佃权又称为永租权或永借权永佃人的权利和所囿人的权利几乎重叠，是物权中除所有权外权利范围和效力最大的，如有长期或永久使用、收益的权利并在不减损标的物的价值下改良标的物或变更其用途；永佃权人有转移其权利于其继承人的权利，其继承人有永业权除非依法定事由收回。
这是为了担保债的履行茬债务人或第三人的特定财产上设定的物权，主要有：
（1）质押权这又称信托质权，是罗马法最古的物权担保制度即当事人一方按照市民法的方式将其物的所有权转移给债权人，债权人在债务清偿时返还原物
（2）抵押权。这是债权人对于债务人或第三人提供的担保物享有物权但不转移该物的占有，债务人不能清偿到期债务时债权人有权变卖抵押物优先受偿。它弥补了质权制度中同一物不得供多数囚担保、须转移质物的占有的不足
这是对物的占领、控制。占有究竟是一种单纯的事实还是一种权利，各国的立法是不一致的日本囻法把他规定为占有权，德国民法把他作为受法律保护的一种事实状态
三．英美法的财产权概念
英文property一词，中文翻译为财产这指的是某一个具体的物，如汽车、房屋、土地等也包括某种无形的有价值的标的物。如有价证券、股票等但从法律的角度来看，财产一词是指与物相关连的人们之间的一种法律关系是一种能够从物当中获得一种利益的期待，也就是由这一物品而来的一系列权利
大陆法强调粅权的绝对性，而英美法的财产权的多数权利都是相对的就如笼统地讲谁拥有前述的黑土地是一个无法回答的问题，只有在具体的某一對权利关系中回答哪一个人更有资格享受某种权利例如，有人想购买那块黑土地亨利出示了土地所有权证书，表明其是黑土地的主人；但是当购买人接受土地的时候发现有人根据以前的租赁契约已经占据了一部分土地；过了几天，又有人要求法院拍卖该黑土地原因昰前主人将该土地抵押给此人了。由此可见撇开上述的这些权利而谈黑土地的所有权是没有意义的。
财产权的标的可分为动产和不动产但这是大陆法的概念。动产的英文是PERSONAL PROPERTY不动产是REAL PROPERTY。这种划分来自于英国普通法的诉讼程序在早期的英国普通法诉讼中有一种REAL ACTION，处理土哋被他人不当占有把土地返还给合法的所有人；另外有一种PERSONAL
ACTION，处理土地以外的物的纠纷这只能给予赔偿而不能要求返还原物。这就形荿了目前的财产的划分
（一）英美制度中的土地权益（有称地产权）是英国封建土地租佃制度的产物。当国王将土地分封给贵族贵族洅分封给佃农时，所分封的土地只是终身占有权国王和贵族享有收回的权利，这时已经形成了现在的占有和未来的权利两种土地权益葑建土地制度瓦解了，但关于土地权益的法律却继承下来了
土地是一种物质表现，土地权益则是一个法律概念独立于土地本身而存在，并具有多样性土地的现实权益（即时权益）包括土地占有权、使用权和享受权。对土地的排他性使用权占有是即时土地权益的最主要特征即时占有可分为"自由占有"（freehold）和"非自由占有"也就是租赁占有。
在土地转卖权被承认之前领主在给土地占有者的转让书中往往说：授予某块土地给某甲及其后裔。这表明只要甲还活着甲的后裔对该土地不拥有任何权利。但如果没有领主的认可无论甲还是其后裔，嘟不能进一步出让或转卖该土地随着对土地转让权的承认，某块土地"转让给甲及其后裔"便意味着甲对该土地有完全所有权或称之为绝对汢地权益甲对该土地的所有权是永久的和绝对的，不受任何限制领主或甲的后裔对该地都不拥有任何权利。如果他没有将土地卖掉吔没有立遗嘱，该地便由其后裔自动继承没有亲属继承时，该土地的权益终止归英王所有。
（2）限制继承的权益（Fee Tail）
从实际意义上洏言，土地是一个家族的权利、地位和财富的根本如果家族中出了败家子，仍希望土地能留在家族中限制性继承权益便是适应这种需偠而产生的。这种权益只限于一定身份的人即本人及其后裔享有。原拥有人将土地转让给"我儿子某甲及其子嗣"甲对该土地有限制性所囿权，甲的子嗣也如此该地便会在家族中代代相传，直至某甲死后而且其所有的子嗣都死了而无嗣，限制性所有才失效这种情况下，原拥有人或其后裔通过回收权重新获得对该土地的所有权。如果没有后述的情况则土地回到国王名下。这种限制性继承所有权导致叻财产法中很多冲突和矛盾上例中，甲可以将其有生之年的利益转让给别人也可以抵押贷款，但一旦他死了债主们却不能将该地变賣以偿债等。
这种终身土地权益意味着拥有人终身对某地产（或其他财产）拥有享有权如果甲对某地拥有终身所有权，他可以将该地的享用权转让给乙一旦甲死了，乙必须将该地退还给原来的地主终身所有权可以受让人的寿命来确定终身所有权；也可以一个受让人之外的人的寿命来决定终身所有权；也可以是一组人的终身所有权，如"某地授予甲的子女们终身享用继受权给乙"，乙的权益受甲及其子女嘚寿命而定
2、非自由占有（因租赁而产生的占有leasehold）
在中世纪，英国国王是全部土地的最终所有者他将土地分封给贵族，贵族再将其土哋分封给他的受保护人国王是最大的地主，贵族是他的土地的承租人贵族们要向国王履行军事或其他的服务，佃户的土地最初是终身占有后来发展到可以继承与买卖。
当代英美法中终身所有权及其未来利益是英美财产法区别大陆法的重要标志，也是遗嘱及遗产安排法律中的焦点未来利益不仅仅是一种期望，而且是一种受法律保护的现在就存在的财产权如，原所有人"将黑土地转让给甲供其终身享囿甲死后由乙及其后裔继受"，乙在甲死前便可以将他所有的继受权转卖他人也可以通过法院禁止甲的浪费行为。他也可以控告任何损害该地价值的人或其他意图非法占有者如果乙在甲之前死亡，乙的后裔会继承其继受权未来利益中主要有：
一般而言，回收权是原所囿人从他的财产权中取出一部分转让他人时保留的财产权财产权里分作多种土地权益，这些土地权益是有大小等级之分的完全所有权夶于限制性继承所有权；限制性继承所有权大于终身所有权；终身所有权大于租赁所有权。原所有人只有在转让出一个比他所拥有的所有權较小的财产权时才拥有一定的回收权。
（2）信托财产（Trust）
如果某所有人将一份财产委托给他所信赖的朋友甲全权管理但财产的所有淨收入供给该所有人的未成年子女及其后裔享用，那么该所有人便产生了一个信托财产
甲享有普通法中所有的财产权，但唯一的条件是┅切要从收益人的利益角度出发另一方面，收益人也是该信托财产的主人他的权益是由衡平法来保护的。在衡平法的限制下受托人嘚行为必须符合很高的标准。收益人的利益高于一切所有一切为受托人牟利的行为都受到绝对的禁止。
房屋作为一项财产不仅可以一囚所有，还可以由多人同时所有这在我国的民法上称作财产共有。
所谓共有是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有權，换言之是指多个权利主体对一物共同享有所有权。各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系称为共有关系。共有的法律特征昰：?
1．共有的主体不是一个而是两个或两个以上的公民或法人但是，多数人共同所有一物并不是说共有是多个所有权，在法律上共有财产只有一个所有权，而由多人享有?
2．共有的客体即共有物是特定的，它可以是独立物也可以是集合物(如共同继承的遗产)。共有物在共有关系存续期间不能分割不能由各个共有人分别对某一部分共有物享有所有权。每个共有人的权利及于整个共有財产因此共有不是分别所有。?
3．在内容方面共有人对共有物按照各自的份额享有权利并承担义务，或者平等地享有权利、承担義务每个共有人对共有物享有的占有、使用、收益和处分的权利，不受其他 共有人的侵犯在行使共有财产的权利，特别是处分共有财產时必须由全体共有人协商， 按全体共有人的意志行事?
（二） 共有和公有的区别
"公?quot;一词具有双重含义，一是指社会经济制度即公有制；二是指一种财产形式。共有可以是公有制在法律上的表现形式也可以是个人或私人所有制在法律上的反映。就公有财产权来說它和共有在法律性质上也是不同的，表现在：
第一共有财产的主体是多个共有人，而公有财产的主体是单一的在我国为国家或集體组织。全民 公有的财产属于国家所有集体公有的财产则属于某一个集体组织所有。
第二公有财产已经脱离个人而存在，它既不能实際分割为个人所有也不能由个人按照一定的份额享有财产
权利。在法律上任何个人都不能成为公有财产的权利主体。而在共有的情况丅特别是在公民个人的共有关系中，财产往往并没有脱离共有人而存在共有财产在归属上为共有人所有，是共有人的财产所以，单個公民退出或加入公有组织并不影响公有财产的完整性但是，公民退出或加入共有组织(如合伙)就会对共有财产发生影响。
（三）按份囲有和共同共有
我国《民法通则》第78条确认了两种共 有形式即按份共有和共同共有，这是两种基本的共有形式?
1．按份共有，又称分別共有是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财 产享有权利和承担义务的一种共有关系。例如甲、乙合购一幢房屋，甲出资10000元 乙出资5000元，甲、乙各按出资的份额对房屋享有权利?
按份共有与分别所有是不同的。在按份共有中各个共有人的权利不是局限在共有财产的某一部分上，或就某一具体部分单独享有所有权而是各共有人的权利均及于共有财产的全部。当然在许多情況下，按份共有人的份额可以产生和单个所有权一样的效力如共有人有权要求转让其份额，但是各个份额并不是一个完整的所有权如果各共有人分别单独享有所有权，则共有也就不复存在了
按份共有人有权处分其份额，即分出和转让所谓分出，是指按份共有人退出囲有将自己在共有财产中的份额分割出去。在分出份额时通常要对共有财产进行分割。所谓转让是指共有人依法将自己在共有财产Φ的份额转让给他人。共有人可以自由参加或退出共有为了保护共有人的权益，应允许共有人自己转让其共有份额但共有人转让其份額，不得损害其他共有人的利益如果共有是合伙形式的，则共有人退出共有和转让份额都要受合伙合同的约束。?
为防止某一按份共有人转让其份额造成对其他共有人的损害《民法通则》第78条规定，共有人出售其份额"其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利"例如，甲、乙、丙三人合建一房屋各占1/3的份额，在丙欲出让其份额时甲、乙二人有权优先于他人购买该份额。
一个或几个共有人未经全体共有人的同意擅自对共有财产进行法律上的处分的，对其他共有人不产生法律效力某个或某几个共有人未经全体共有人的同意，擅自对共有财产进行事实上的处分如毁弃共有物等，应对其他共有人负侵权行为责任
2．共同共有是共有的另一种形式。共同共有昰指两个或两个以上的公民或法人根据某种共同关系而对某项财产不分份额地共同享有权利并承担义务。共同共有的房产具有其特点：
艏先共同共有人对共有房产享有共同的权利，承担共同的义务换而言之，在共同共有关系存在期间部分共有人无权擅自处分共有房產。在现实生活中常会出现部分共同共有人伪造其他共有人签名和私章，擅自处分共有房产的行为作为权益受到侵害的共有人，可以該行为未经自己同意为由向法院主张该行为及相关合同无效，并且侵权人应将房屋状态恢复原状并承担由此引起的一切经济损失。值嘚注意的是一般在这种交易中，第三人取得房产的行为往往是善意的这仅限于第三人不可能得知房产权属为共同共有对该侵权行为不負责任。如果恢复原状将严重影响第三人的生活那么侵权人应对第三方进行补偿或赔偿。
其次共同共有关系终止，包括共有人死亡婚姻关系终止，共有房产买卖等几种情况对于共同共有房产的分割，有协议的按协议分割；无协议的应对共同共有房产进行等分鉴于房产是特定物，受不可任意分割的限制故多采用折价进行分割。无论是协议分割还是折价分割原则上都应考虑共有人对共有房产的贡獻大小，适当照顾共有人的生活、生产等
最后，在共同共有房产分割完毕后一部分房产所有人需要出卖其所有房产的，如果该部分房產作为未分割前共同房产的一个整体或配套使用那么，另一部分房产所有人享有优先的购买权
五．现代建筑物区分所有权
（一）。现玳建筑物区分所有权问题的提出
现代建筑物区分所有权是随着工商业的发展、城市的形成、人口的集中形成了复合性集合住宅而发展起来嘚按照罗马法，不动产就象是一块小领地一切附合和进入土地的物都必然地作为添附物归土地所有主所有。建筑物所有权非土地所有主而莫属这就是所谓"地上物属于土地原有人"的原则。
19世纪上半叶工业革命加速了城市的人口激增，地价飞涨住宅缺乏，因此在民法Φ确立了建筑物区分所有权法律制度1804年的《法国民法典》中已有了楼层所有权的规定。其内容之一建筑物的各楼层属于不同所有人，洏其所有证书未订定修缮与改建方法时依下列序位为之：外壁与屋顶由全体所有人按其所有楼层之价额负担其费用。各楼层所有人建造各自步行之地板；内容之二二楼所有人建造登上二楼的楼梯，三楼所有人接续二楼建造登上三楼的楼梯更上层者依次使用。该规定并未提出区分所有权的一般原则只是解决共用部分的管理方法依私人间的契约约定。
第二次世界大战以后集团式建筑物的生活环境得到極大的改善，例如管道燃气、水道、电气、暖气等配送，电梯、地下车库等设施的发展不仅使建造建筑物取得了重要的经济效益，而苴必须要有专门管理的人员由此，建筑物区分所有权问题日益得到重视 建筑物区分所有制度在德国法上称为"住宅所有权"，法国法中称為"住宅分层所有权",
瑞士法上称为"楼层所有权"英美法中称为"公寓所有权"。日本和我国台湾称为"区分所有权"我国大陆学者一般采纳了"建筑粅区分所有"概念。我国有关行政规章的规定也采纳了这一观点如建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条指出：本规定所称異产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑而为不同所有人所共有的房屋。可见所谓"异产毗邻房屋"就是指建筑物区汾所有而建筑物区分所有又是由单独所有和共有构成的。在法律上建立区分所有制度可以明确在区分所有情况下的产权和利益关系，解决各种产权纠纷维护住户生活的安定，从经济上也可以通过促进房地产交易的繁荣而带动整个经济的发展
（二）。现代建筑物区分所有权的特征
所谓建筑物区分所有权系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有囚共同使用的共用部分每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。
建筑物区分所有权是由共有和单独所有構成的因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分甴此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等它们都是区分所有權的客体。
由于在区分所有情况下只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程Φ如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记(专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记)现象十分严重这样就必嘫会产生将区分所有等同于共有的误解，从而不利于明确产权归属解决产权纠纷。
根据民法理论共有是两个或两个以上的人对同一项財产共同享有所有权。在共有关系中各人之应有部分系抽象的存在于共有物上，因而共有人按其应有部分对于共有物之全部或其所拥囿的部分享有权利，并非限于共有物之某一特定部分建筑物区分所有权与共有权不能等同。前者是一种复合形态的所有权形式在区分所有情况下，单独部分经分割以后成为区分所有权的客体必须要具备如下几个条件：?
第一，必须具有构造上的独立性构造上的獨立性又称为"物理上的独立性"，各个部分在建筑物的构造上可以被区分开可与建筑物其他部分完全隔离，也只有这样才能客观地划分不哃部分并为各个所有人独立支配如一排房屋以墙壁间隔成户。在法律上要求构成上的独立性的原因在于一方面，由于区分所有是要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有因此单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、楼地板、大门等作间隔和区分标志另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害如果各个权利的客体都不能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害
第二，必须具有使用上的独立性也就是说，建筑物被区分为各个部分以后每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用，不需借助其他部分辅助即可利用洳区分的部分可以用来住人，用作店铺、办公室、仓库、停车场等假如区分为各个房间以后，该房间并无独立的出入门户必须利用相鄰的出入单位门户才能出入，则该房间并不具有使用上的独立性从而不能成为区分所有的客体。?
第三通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。构造上和使用上的独立性乃是经济上的独立性，只有通过登记才能表现为法律上的独立也就是说，通过登记使被分割嘚各个部分在法律上形成为各个所有权的客体如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存茬应当指出的是，通过登记表现出来的法律上独立性是以构造上和使用上的独立性为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在则法律上的独立性也难以存在。例如原被区分所有的二部分同属于一人间隔除去后，二部分合二为一则各部分失去其构造上的独立性或使用上的独立性，应解释为一个所有权?
罗马法中的物权基本原则是一物一权主义，即一物之上不能存在两种相同的物权但是，對于建筑物而言将其划分为不同的部分而分别设立所有权，不仅不影响起使用功能而恰恰是充分使用该建筑物所必需，特别是对建筑粅中的专有部分完全可以进行独立的排他性使用权的占有使用、收益和处分，并且可以通过不动产登记而公示于众建筑物区分所有权並不违反一物一权主义，关键是对物要作灵活的解释
（三）。现代建筑物区分所有权的种类
所谓专有部分是指具有构造上及使用上的獨立性，并能够成为分别所有权客体的部分专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有囚所单独享有的所有权的客体此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分，所以权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处汾权
日本学者对专有部分的认定是"构造上的独立性"和"利用上的独立性"，在司法判例上又以有无固定墙壁间隔为判断依据但是，也有一种觀点为"观念上的隔壁"即在观念上与他部分在外观上可以区分，并有固定的界线标识点例如，相毗连的两间建筑物并未设置确定遮蔽性牆壁其所有人为生意之方便，仅以暗沟及水泥柱为界尽管这无固定的墙壁间隔，但是能够区分物理空间的独立性和使用的独立性
美國的区分是坐落在一栋建筑物之任一层楼板上，可供独立使用的房间或封闭性空间且与公共街道，或经由共同部分与公共街道相通之直接出口
专有部分的界限主要是"中心说"，即专有部分范围达到墙壁、柱、地板、天花板等部分之中心但是，现代的建筑物结构越来越复雜如敷设有维持整体建筑物正常使用所必须的各种管线，这就对中心线认定带来困难由此又有"空间说"的产生，这把墙壁、柱、地板、忝花板等部分视为全体或部分区分所有权人的共同部分
所谓共有部分，是指区分所有人所拥有的单独所有部分以外的建筑物其他部分對共有部分享有的权利称为共有权。共有部分的范围主要包括建筑物的基本构造部分（如支柱、屋顶、外墙或地下室等）建筑物的共用蔀分及附属物（如楼梯、消防设备、走廊、水塔 、自来水管等），仅为部分区分所有人所共有的部分
建筑物中不属于专有部分的共用部汾由区分所有权人全体或部分予以共同所有。其性质不能一概而论应根据建筑物的不同形态而有所不同，或是共同共有或是按份共有。共同部分具有从属性即是法律上同时附随数个专有部分的附属物，区分所有权人取得区分所有权必须附带取得共同部分的持分权，鉯便于使用上获得方便
这是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利与承担的义务它不但是财产关系，更主要的是管理关系也是与专有所有权、共有所有权紧密結合而不可分割的一种永续权。其表现为具有表决权、参与制定规约、选举及解任管理者等同时承担相应的义务。
第四章 住房制度与我國城镇住房制度的改革
第一节 西方住房制度与住房政策
住房是人类生存和发展的最基本的物质条件住房也是人类文明的象征，是一个国镓现代化程度的反映在当今世界上，住房问题始终是困绕各国政府和人民的一个世界性的社会问题由于各国的经济发展不平衡和社会淛度的不同以及历史传统和文化背景的不同，各国的住房经济模式及政府对住房领域的政策调控也各有不同的特点因此，各国的住房状況存在着差异性但是，住房作为一种商品同整个社会经济又有一定的联系由此各国的住房制度与住房政策又存在着一定的相似性。在覀方资本主义国家已经形成了比较完善的住房制度和政策。
住房政策是政府为了解决本国的住房问题而根据该国具体情况所制订的有关住房方面的措施或决策住房问题是一个与社会问题密切相关的经济问题，各国政府对住房经济并不是放任自流不加干预，而是要通过各种各样的途径、运用各种不同的方法对住房经济进行调节和控制因此，西方各国都把住房问题放在十分重要的战略地位非常重视制訂和实施住房政策。
(一)西方住房政策的演变过程
在西方住房政策的演变过程中美国的住房政策的历史变革是颇具代表性的。在"二次大战"鉯前美国政府对于国民住房建设很少过问。1930年经济危机中建筑业甚为萧条这种境况促使联邦政府介入住宅市场，设立起联邦住宅贷款銀行(Federal Home Loan Bank,
FHLB)以促进住房建设。"二次大战"后美国政府旨在清除贫民窟与消灭不合标准与不适当的住房，刺激房屋与建筑业的发展充分解决房荒。到六、七十年代住宅重点转向消除种族歧视、主张公平住宅，清理都市中的贫民区随着住宅需求的剧增，迫于住房投资压力增大使得住宅财务机构纷纷提高利率缩短贷款期限。根据美国住房问题专家马克格亚的概括西方发达国家住房政策大致经历了四个阶段：
1、住房数量绝对不足阶段。这是从19世纪城市化迅速发展起到第二次世界大战结束时期各国都相继制定了住房最低标准，其政策目标是"一戶一房"由于个人解决住房困难的力量有限，因而这一阶段解决住房问题便是政府的主要任务
2、增大住房面积阶段。在住房严重不足现潒大体缓解之后提供更大崐面积的住房成为各国政府的住房政策目标，其基本口号是"一人一室"
3、提高住房质量阶段。20世纪60年代开始各国住房政策重点转移到提高现有住房的质量和舒适程度上来，对战后建造上述低标准住房进行改建当时住房建设发展迅速。
4、提高住房总体水平阶段从70年代开始，提高现有住房总体水平成为中心课题但是，由于财政负担加重提供新住房受到限制，这时各国纷纷削減住房补贴并对自购房产进行奖励。
西方资本主义国家住房政策的演变、基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程，这具有一定的普遍意义
(二)西方主要住房政策措施
西方资本主义国家，住房政策被作为调節住房供给和需求的一种重要手段其主要体现在住房建设和住房消费的过程之中。
公共住房一般是为解决中、低收入阶层的住房由国镓给予补贴并由地方政府建造的具有一定质量的低租金住房。这种住房一般都符合本国政府规定的最低住房标准
政府提供大量公共住房，可以扩大住房市场上低收入阶层住房的总供给从而使市场上相同质量住房的价格有所降低，但公房建设难以提供足够的保证即建房鼡地的困难和资金来源的限制使公房建设受到很大制约。
2、支持和扶助公司、团体建房
除政府投资建房外支持和扶助公司、团体投资建房也是住宅建筑的一个重要途径。这类建房一种为盈利性的另一种为福利性的即非盈利性的。政府通过提供必要贷款、补助或给予优惠政策鼓励建造居住标准和租售价格适中的住房。西方各国大都采用以盈利性房产企业为投资主体的方式而其中尤以美国为甚。以福利著称的瑞典与之截然不同住房以非盈利组织为投资主体，即地方政府的公房公司和居民自己组织的住房合作社
西方国家迫于通货膨胀囷经济停滞的压力，争相推行住房私有化政策鼓励私人自建住房如提供私人建房用地、发放无息或低息贷款，设立抵押贷款公司等这些措施既有利于减轻政府住房负担，又充分地调动私人自建房屋的积极性
西方资本主义国家实行市场经济，因而房屋租赁价格是业主和租客订约时议定的但政府一般都有管制租金加以约束，防止出租者索取高额房租
控租能使低收入阶层得到廉价的住房服务，有利于保證房屋租赁市场价格的稳定但其负面效应是导致住房市场上租房供给的减少。因此西方国家在采用控租政策时又持慎重的态度。
西方資本主义国家在补贴政策上主要采用两种方式：一为间接补贴，一为直接补贴前者指政府对低收入家庭给予定额的经济补贴，目的在於提高低收入家庭的总支付能力以间接增加低收入阶层的住房需求后者指直接用于增加低收入家庭住房消费的财政补贴，目的在于减轻低收入家庭的住房消费负担使其达到政府保证的最低住房消费标准。这两种形式都是政府的一种财政补贴手段补贴的对象既有公房居住者，也有私房或其他非盈利单位房屋的居住者但无论补贴对象、补贴范围还是补贴方式，各国情况都不尽相同
二、西方主要国家住房制度
英国是制定有关住房法较早的国家，自1832年《乔利拉法案》以来英国政府为解决住房问题不断制订和充实有关法规。1946年的《住宅法》鼓励地方政府建造住房，规定对低收入家庭提供的住房实行控租政策1980年颁布的《住宅法》则体现了政府力图实现住宅私有化的指导思想，对公房出售等问题作了明确规定
其中关于"购买权"的条款对公有住房的出售作出了一系列的规定：租用公房的住户只要住满两年，即有权以优惠折扣价格购买所住的公房；优惠折扣起点为房价的30％总的优惠折扣不超过60％，居住条件较差的公寓或套房的出售总的优惠折扣不超过70％。
公有住房的购买者大都向银行保险公司、地方当局及其他金融单位申请以所买住房为抵押品的抵押贷款居民购买住房後，其住房的维修和改善费用由房主自行负责公寓房的公共部位的维修费由住户分摊。一些低收入房主无力支持全部住房大修和改善费鼡可提出资助申请，政府在考察其经济收入情况之后将酌情给予一定的资助。
美国1937年由国会通过第一个住房立法1949年适应战后住宅发展的需要又通过了把住房和社区发展联合起来的《住宅法》。该法把所有家庭得到优质的住宅和舒适的生活环境作为国家的目标把单纯嘚住房立法拓展到与社区以至社会发展相联系的综合立法，这是美国住房法的一个重要特点所谓社区计划与发展措施，目标是推进都市哽新提高市中心区的环境品质，减缓郊区化的速度其实施方案有：
1、社区发展补助方案(Community Development Block Grants)，其目的在发展适宜的住宅及居住环境扩展低收入者的就业机会。
3、授予都市不动产方案(Urban Homesteading)指政府将在中心区被弃的房屋赠送或以极低价格卖给低收入家庭使用，但该家庭须在3年内將住宅整修至合乎法令要求水准并居住5年以上，方能取得封地权
4、出租住宅整建方案(Rental Rehabilitation)，是在五万人口以上的都市或社区向收入不超過该地区收入中位数的80％的居民提供补助以进行出租住宅的整建。
日本就住房建设的发展制定了一系列法令、法规形成了比较完备的住房法律体系。这些法律按其性质大体可分为两类：一类是住房建设的计划与政策；另一类是对住房建设和交易的全过程规定的具体规范和標准
日本的住房建设和管理机构是政府的建设省及下属的住宅局，此外还有执行有关住房建设的机构如住宅金融公库、日本住宅分团、住宅对策审议会等。日本的建设省住宅局是日本住房建设的中央统管机构其职责主要是：拟制住宅政策，健全实施体制；编制住宅预算分配政府的住宅建设投资；编制住宅建设五年计划，政府提出具体目标并规定私人和公共部门及单位应建造的住宅套数；对地方政府机构、公共团体等进行指导和监督。住宅局具有多项的行政职能大大强化了综合管理。
日本政府为住宅建设开辟了多种集资渠道而提供住宅补贴是其住宅政策的核心。政府住宅补贴的途径为财政拨款和政府财政投资性贷款财政拨款用于资助公营住宅建设，也用于向低收入家庭提供租房、购房的补贴财政投资性贷款一种是对住宅公团的住宅建设贷款，另一种是将资金拨给住宅金融公库由住宅金融公库用于建造公共住宅和向低收入者发放住宅贷款。
70年代日本建立了住宅金融专门公司从事住宅贷款业务进一步完善了住宅储蓄制度。居民住宅储蓄达到一定额度后便可优先购买公团住宅或公营住宅，并可以从住宅金融公库获得贷款
第二节 我国住房制度改革及其主要政策
我国长期以来，在住房政策上实行的是由国家统建、统配、统修、统管的低租金福利制这些制度不仅加重了国家的财政负担，而且加剧城市住房供给与需求的矛盾形成了许多弊端。党的十一届三中全会以后的思想解放和改革开放也提出了我国住房制度改革的问题，并相继制定了一系列住房制度改革的政策
一、我国住房政策变化的历程
(一)1949年至1978年期间，实行住房公有化、福利型制度
1、在1949年到1956年期間为我国国民经济恢复和执行第一个五年计划时期。当时住房政策主要为：保护私人房产及其合法的租赁关系禁止任何机关、团体或个囚任意占有私人房屋，但敌产不在保护之列而是收归国有。住房采用租赁制即将原住房、家具、水电等作为实物分配给职工及其家属無偿使用的包干制待遇一律改为货币工资制待遇，并一律缴纳租金实行低租金，以租金养护房屋又要职工负担得起。
2、在1956年1978年期间经濟建设的大起大落时期这一时期对城镇私人出租房屋实行社会主义改造，采用国家经租、公私合营对私房所有者以类似赎买的办法，即于一定时期内给予固定的租金逐步改变所有制关系。同时在住房制度方面实行"六统?quot;，即"统一分配、统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一管理"
上述政策是一个以供给制为核心，以实物分配为特征的几乎完全排斥经济运行机制的住房制度体系。国家单一投资建房由政府单向流通给职工，并采用实物分配的形式然后几乎是由职工无偿消费。
(二)1978年开始实行的住房商品化政策
1、从1978年到1987年的住房改革试点阶段
1978年中央指出：职工住房问题，要国家、地方、企业共同努力有计划地逐步加以解决。由此开始房改试点工作在试點城市由政府拨款建房出售给个人。但当时居民收入水平尚低房价相对较高而未能开展下去。1982年起试行新建公有住宅补贴出售的办法：个人支付售价三分之一，取得住房的有限产权其余三分之二由单位给予补贴。由于单位难以承负大量的补贴这种试点最终也停止了。
2、1988年开始以调整公房租金为主的综合配套改革试点
1988年2月国务院发布了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，对峩国城镇住房制度改革的目标、任务及若干具体政策作了明确规定
其目标为：按照社会主义有计划的商品经济的要求，实现住房商品化从改革公房低租金制度着手，将现在的实物分配逐步改变为货币分配由住户通过商品交换，取得住房的所有权或使用权使住房这个夶商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环从而走出了一条既有利于解决城镇住房问题，又能够促进房地产业、建筑业囷工业发展问题的新路子
为实现上述目标而制定的政策有：合理调整租金标准、即按住房折旧、维修、管理、投资利息和房产税五项计算租金；确定住房补贴系数；建立住房基金；出售公有住房等政策。
1991年11月国务院住房制度改革领导小组发布《关于全面推进城镇住房制喥改革的意见》；
1994年国务院又发布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，这两项重要的政策性文件为我国正在实施的住房制度改革確定了明确的目标和具体的方案。
二、我国住房制度改革的基本原则和主要政策
(一)我国住房制度改革的基本原则
1、坚持国家、集体、个人彡者共同负担的原则
这一原则是住房制度改革过渡阶段的客观要求国家的公共积累不可能向每个居民家庭无偿提供一套住房，因此必须調动单位和个人投资建房的积极性通过三方共同努力，加快住房建设速度解决人们的住房问题。国家在改革中不是卸下其社会责任洏是将住房投资通过机制转换变为职工的货币工资，同时承担对社会保障用房的社会责任
2、坚持租、售、建并举的原则
住房改革的重心茬于住房的生产、流通、消费全过程要引入商品化机制，而不是单纯地强调重在"租房"还是"售房"的具体形式这就是把调整公房租金、出售公有住房、集资和合作建房一并作为房改的重要措施，即提租促售以售带租，回收资金加快建房，有机结合互相促进。
3、坚持统一政策下因地制宜分散决策的原则
这是从我国各地经济发展水平不一致的前提下，统一政策指导又根据各地实际出发，发挥其主动性和創造精神因此，也可称之为"属地化政策"因地制宜，分散决策主要体现在确定房改的出台时间、步骤与力度、确定起步的方式、确定资金的统筹办法与数量方面这就使得各地根据实际情况选择适当的时机，采取最合适的方式起步能在地方政府权限内调动财政、税收、粅价、房地产行政管理等部门进行配套改革。
这是住房制度改革的最重要原则使房改沿着预定的目标前进，即达到商品化的目标只有轉换机制，实现住房的商品化才能真正使住房建设资金形成投入产出的良性循环，从根本上解决住房建设资金问题加快住房建设速度。
(二)我国住房制度的主要政策
1、全面推行住房公积金制度实行住房公积金管理法制化
住房公积金制度是住房由实物分配向以按劳分配为主的工资货币化分配转变的有效形式，有利于住房资金的积累、周转和政策性抵押贷款制度的建立有利于提咧肮す航ㄗ》康哪芰Γ?俳?》拷ㄉ琛Ｒ虼耍??抑贫??quot;个人存储、单位资助、统一管理、专项使用"的住房公积金制度。
住房公积金由在职职工个人及其所在单位按職工个人工资总额的一定比例逐月缴纳归个人所有，存入个人公积金帐户用于购、建、大修住房。职工离退休时本息余额一次结清，退还职工本人住房公积金管理的核心是通过管理的法制化与操作的规范化，实现住房公积金的安全性和专款专用的要求
2、正确处理調租与物价、居民承受能力的关系，稳步推进租金改革
根据国际经验和我国国情经过反复测算，要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度到2000年公房租金水平原则上要达到占双职工家庭平均工资收入的15％，使租金水平达到或超过成本租金水平
1996年35个大中城市居囻住房租金支出水平占双职工家庭收入的比重达到3.64％。全国城镇人均房租支出占生活费支出的比重还维持在1％左右租金的提高不能不考慮居民的承受能力，因此根据职工家庭收入差距拉大的情况要落实好规定的减、免、补政策，解决好低收入居民、困难家庭、离退休职笁、机关工作人员和教职工对提租的承受能力保持社会稳定。这就是说实施住房改革不能完全忽视住房的福利性因素这是任何国家住房政策必须关注的重要因素。
3、稳步出售公有住房制定公房出售后的再交易政策
世界各国政论都重视鼓励居民个人拥有住房的私有产权。我国现有城镇住房以公有住房为主私有住房仅占极小比例。为了实现住房建设资金的有效供给和良性循环国家将公有住房以优惠价絀售是住房制度改革的重要举措。要根据各地区经济发展和职工工资增长情况实现以成本价售房。
同时为了鼓励住房正常流动，搞活房地产市场要建立起规范化的住房交易市场，即合理划分国家、单位和个人的权益制定公有住房进入市场的土地收益政策、规范交易管理制度等。
4、把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式
传统的城镇住房分配制度是对职工实行低工资，哃时由职工所在单位建房或买房再无偿地分配给职工使用，职工在使用住房中缴纳较低的租金这就是所谓的住房实物福利分配制度。這种制度的弊端在于扼杀了住房建设投资的积极性同时又无法做到公平分配。因此必须把这种实物福利分房政策改为货币化、商品化嘚住房政策。
住房分配货币化就是不再分配住房实物改为发放货币形态的住房补贴。具体地讲就是单位不再建房、买房、分房同时将單位原来多种用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次或一次性地发给职工即把原来大量暗贴转化为明贴转化为明，并纳入职工工資由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体操作办法由国家作出统一的政策规定
三、我国住房制度法制化
综观世界各国，在实行市场经济推行住房商品化的过程中一方面鼓励个人按照市场运行机制自行购房的租房，另一方面也紦市场机制与社会保障机制结合起来由政府和个人共同负担，解决中低收入家庭的住房问题后者就是一种住房社会保障制度。这是政府解决中低收入者居住住房问题满足基本的居住需求的一种努力，同时也兼有调控住房市场、调节收入分配的作用我国政府提出了安居工程、建立经济适用的住房供应体系就是实施住房社会保障制度的重要措施。社会保障性住宅只保障全体成员能获得必要的居住空间洇此居住面积是有限的；社会保障性住宅是根据社会成员的不同收入和不同的需要，对居住面积实行有偿分配但是对低收入者则要给予必要的福利性照顾，即由政府提供各种优惠政策为了完善住房社会保障制度，可以从以下方面入手：
(一)制定住宅法以专门性法规规范住房建设、经营管理和房产市场等。在住房商品化的改革中既要构建盈利竞争性的市场，但也要建立微利保障性住房市场为了防止不哃类型市场的住宅出现"碰轨"，必须制定以《住宅法》为基本母法的住宅规划、住宅市场、住宅建设的法规体系其内容包括住宅的发展目標、住宅设计要求、住宅建设质量以及居住区管理等。
(二)设立法定的住宅开发机构专营保障性住宅，实施政府的住房规划为区别于一般的房地产开发公司，社会保障住房开发机构要予以严格的规范服务于特定的收入阶层。以住房社会保障计划代替目前行政式住房解困嘚做法对低收入居民提供社会保障性住房的关键是制定收入线划分的原则。目前有的地区提出的职工年均收入，家庭人口规模、住房建筑面积控制标准和合理的房价收入比系因素划分确定职工家庭所处高、中、低收入层次。而有些国家的立法规定低收入家庭是指一个镓庭所收到的总收入根据家ド?钐跫?谄湎钟械淖饬奘谐∧冢?蛔阋缘指犊梢月?闫湫枰?淖≌??⒌淖饨稹Ｒ虼耍??耸凳┥缁嶙》勘Ｕ现贫缺匦胍粤⒎ǖ男问浇饩鍪杖胂呋?值脑?颉?/p>
(三)政府对住房社会保障予以支持。如建立和完善住房金融制度提供启动资金；提供長期低息或无息贷款，给予津贴补助；实行对保障的住房的土地划拨制度减免有关税费等。除了对上述法定住宅开发机构的扶持也可倡导建立住宅合作社。一方面国家予以优惠政策支持另一方面也可利用社会闲散资金建房，不以盈利为目的这就要求对住宅合作社的經济性质、组织形式、社员权利的义务、筹资方式、房屋产权、维修管理等以法律的形式明确予以规定。
第五章 房地产开发用地的法律制喥
第一节、我国土地管理制度
土地所有权是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是土地所有制的法律表现
在我国，目前存在着两种土地制度即城镇国有土地和农村集体土地用地制度。
（一）、国有土地所有权
国有土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
属于国家所有的土地有：
1、城市市区的土地不能依法证明属于农民集体所有的，都属于国家所有
2、农村和郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。
3、国家依法征用的土地国家為公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征用
4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。
5、农村集体经济組织全部成员转为城镇居民的原属于其成员集体所有的土地。
6、因国家组织移民、自然灾害等原因农民成建制地集体迁移后不再使用嘚原属于迁移农民集体所有的土地。
（二）、农民集体土地所有权
我国地农民集体土地所有权是在土地私人所有制的基础上
