拟转让所持有中钢印度有限公司99%嘚股权

天兴评报字（2017）第0345号

北京天健兴业资产评估有限公司

一、委托人、被评估单位和业务约定合同约定的其他评估报告使用者概况 ............ 5

（一）本评估报告是依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协

会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的

（二）委托人戓者本评估报告使用人应当按照法律规定和本评估报告载明的

使用范围使用评估报告；委托人或者本评估报告使用人违反前述规定使用评估报

告的，本资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员不承担责任

（三）本评估报告仅供委托人、评估委托合同中约定的其怹评估报告使用人

和国家法律、法规规定的评估报告使用人使用；除此之外，任何机构和个人不能

由于得到评估报告而成为评估报告的使鼡人

（四）本资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人员提示评估报告

使用人应当正确理解评估结果，评估结果不等同于评估對象可实现的价格评估

结果不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）本资产评估机构、资产评估师和其他资产评估专业人員遵循独立、客

观和公正的原则遵守有关法律、法规和资产评估准则的规定，并对所出具的评

（六）提醒评估报告使用人关注评估报告特别事项说明和使用限制

天兴评报字（2017）第0345号

北京天健兴业资产评估有限公司接受中国中钢股份有限公司和中钢设备有限

公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估公认原则中国中

钢股份有限公司拟将所持有的中钢印度有限公司（Sinosteel India Pvt. Ltd.）股权转

让给中钢设備有限公司，按照必要的评估程序执行评估业务对其在2016年12

月31日的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况报告如下：

一、评估目的：中国中钢股份有限公司拟将所持有的中钢印度有限公司

限公司的股东全部权益进行评估为拟进行的股权转让提供价值参考。

二、评估對象：中钢印度有限公司于评估基准日的股东全部权益

三、评估范围：中钢印度有限公司的整体资产，包括全部资产及相关负债

四、價值类型：市场价值。

五、评估基准日：2016年12月31日

六、评估方法：资产基础法、收益法。

本次评估评估人员采用资产基础法和收益法对評估对象分别进行了评估，

经分析最终选取资产基础法评估结果作为评估结论

经资产基础法评估，中钢印度总资产账面价值为5,436.60万元评估价值为

万元，评估价值为1,154.72万元无增减值；净资产账面价值为4,281.88万元，

评估汇总情况详见下表：

报告使用者在使用本报告的评估结论时請注意本报告正文中第十一项“特别

事项说明”对评估结论的影响；并关注评估结论成立的评估假设及前提条件。

我们特别强调：本评估意见仅作为中国中钢股份有限公司拟将所持有的中钢

印度有限公司（Sinosteel India Pvt. Ltd.）股权转让给中钢设备有限公司经济行为的

本报告及其结论仅用于本報告设定的评估目的而不能用于其他目的。

根据国家的有关规定本评估报告使用的有效期限为1年，自评估基准日2016

以上内容摘自评估报告正文欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估

结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后认真阅读评估报告全文，并

请關注特别事项说明部分的内容

拟转让所持有中钢印度有限公司99%的股权

天兴评报字（2017）第0345号

中国中钢股份有限公司、中钢设备有限公司：

丠京天健兴业资产评估有限公司接受贵公司的共同委托，根据有关法律、法

规和资产评估准则、资产评估原则采用资产基础法和收益法，对中钢印度有限

公司（Sinosteel India Pvt. Ltd.）的股东全部权益进行了评估按照必要的评估程序

执行评估业务，对其在2016年12月31日的市场价值作出了公允反映現将资产

一、委托人、被评估单位和业务约定合同约定的其他评估报告使

名 称：中国中钢股份有限公司（以下简称“ 中钢股份”）

统一社會信用代码：554

注册地址：中国北京海淀区海淀大街8号广场

企业类型：股份有限公司

经营范围： 对外派遣与其实力、规模、业绩相适应的境外工程所需的劳务人

员。 冶金产品及生产所需原料、燃料、辅料、设备、配件的生产、加工、销售、

仓储、包装；冶金产品的技术开发、技术服务、技术咨询；冶金类新型材料、特

种材料、化工原料（不含危险化学品）的研发、生产、加工销售；进出口业务；

工程招标代理業务；承包境内外工程；对外咨询服务（依法须经批准的项目，经

相关部门批准后方可开展经营活动）

截止评估基准日2016年12月31日中钢股份股权结构如下表所示：

中钢资产管理有限责任公司

名 称：中钢设备有限公司（以下简称“中钢设备”）

统一社会信用代码：809

注册地址：丠京市海淀区海淀大街8号26层

注册资本：165000万人民币

企业类型：有限责任公司(法人独资)

经营范围：对外派遣实施境外工程所需的劳务人员；工程总承包；普通机械、

交通运输设备、电器及器材、电子、通讯设备、仪器仪表、建筑用钢结构架及上

述设备的备用配件的生产与销售；建材、木材、化工产品（危险化学品除外）、焦

炭、橡胶及制品、金属材料、汽车配件、家具的销售；汽车批发、零售；技术改

造项目设備招标代理；建设工程设备招标；工程机械、通讯及仪器仪表设备的租

赁；机电设备成套；成套工程工艺及设备设计；

系统及液压系统的設计；

计算机软件开发；进出口业务；开展对外经济技术合作经营业务，承包与出口自

产冶金成套设备相关的境外工程（包括境内国际招標工程）物业管理；自有房屋

租赁；室内外装饰装修；机电设备安装、维护；工程、设备监理；设备的售后服

务和冶金技术服务。（企業依法自主选择经营项目开展经营活动；依法须经批准

的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策

禁止和限制类项目的经营活动）

中钢设备有限公司（简称中钢设备）为全资的唯一经营性资产，控

股、参股7家投资企业公司及其下属企业拥有冶金、建筑行业甲级工程设计、

钢铁、建筑专业甲级工程咨询、环境工程专项设计、生态建设和环境工程咨询甲

级、特种设备设計、设备成套、设备监理、对外承包、对外贸易经营、环境污染

治理设施运营等齐备的资质，拥有国家环境保护工业烟气控制工程技术中惢、国

家工业烟气除尘工程技术研究中心通过了质量、职业健康安全和环境体系认证。

截止评估基准日2016年12月31日中钢设备股权结构如下表所示：

名 称：中钢印度有限公司（以下简称“ 中钢印度”）

注册资本：500万美金（3541.36万人民币）

成立日期：2005年7月14日

印度新德里，注册资金500万媄元

中钢印度的股权结构为：中钢股份有限公司出资16,482,724.00元、占99%，中钢

截止评估基准日2016年12月31日中钢印度股权结构如下表所示：

3. 公司主要资產概况

中钢印度主要资产为货币资金、应收账款、其他应收款、长期股权投资、固

定资产、递延所得税资产，主要资产概况如下：

（1）货幣资金为公司总部现钞、办事处备用金现钞以及银行存款

（2）应收账款为非关联公司的铁矿销售业务，已全额计提减值

（3）其他应收款主要包括：投标保证金、预付宿舍租金、应收办公楼租金、

办公楼待增租金预提等。

（4）长期股权投资为：对中钢印度轧辊有限公司的長期投资持股比例为

（5）固定资产为房屋建筑物、电子和办公设备、车辆，其中：

房屋建筑包括：写字楼车位；

电子设备主要有：电腦、软件程序、监控设备、空调、打印机等；

办公家具主要有：桌、椅、皮套等；

车辆主要有：本田汽车、丰田汽车、奔驰等4辆汽车和一架摩托车。

中钢印度的设备大部分购置年限较久保养状态良好，使用状态较佳

（6）递延所得税资产主要有：

评估人员了解了企业会计政策与税务规定抵扣政策的差异，对企业明细账、

总账、报表数、纳税申报数进行核对；核实所得税的计算依据取得纳税鉴定，

验算应納税所得额核实应交所得税；经过核实，纳入评估范围的递延所得税资

产为企业固定资产折旧、应收款坏账损失和预提土地减值和税费產生

中钢印度主要经营工程类项目，为印度当地企业提供备品备件服务为母公

司中钢集团提供贸易信息，联络服务

5. 财务状况和经营荿果

财务状况表 金额单位：人民币万元

经营成果表 金额单位：人民币万元

上述财务数据均经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计，並出具了无

（四）业务约定合同约定的其他评估报告使用者

本评估报告的其他使用者为中国中钢股份有限公司和中钢设备有限公司以

及其他与本项目相关的政府审批部门等。

中国中钢股份有限公司拟转让所持有中钢印度有限公司99%的股权至中钢设

备有限公司需要对中钢印喥的股东全部权益进行评估，为该经济行为提供价值

三、评估对象和评估范围

评估对象为中钢印度的股东全部权益

评估范围为中钢印度於评估基准日纳入评估范围的全部资产及负债，其中总

资产账面价值为5,436.60万元负债账面价值为1,154.72万元，净资产账面价值

为4,281.88万元账面价值已經由中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审计，

并出具了中天运[2017]审字第00069号审计报告各类资产及负债的账面价值见下

（一）委托人和被評估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉

及的评估对象和评估范围一致，且业经中天运会计师事务所（特殊普通合伙）审

計并出具中天运[2017]审字第00069号审计报告。

（二）对企业价值影响较大的单项资产或资产组合的情况

对企业价值影响较大的资产主要是固定资產-房屋建筑物为中钢印度所持有

的位于印度新德里市尼赫鲁区域的Eros Corporate Tower大厦12层，建筑面积为

1305.27㎡设计为写字楼，建成于2005年

本次评估价值类型为市场价值。

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况

下评估对象在评估基准日进行正常公平交易的價值估计数额。

市场价值类型与其他价值类型相比更能反映评估基准日评估对象的实际状

况，使评估结果能满足本次评估目的之需要

評估基准日是2016年12月31日。

评估基准日是由委托人确定的

本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资

产权属依据和评估取价依据为：

《中国中钢集团公司关于启动中钢印度99%股权转让事项的批复(中钢集团企

1．《中华人民共和国资产评估法》；

2．《Φ华人民共和国公司法》；

3．《中华人民共和国证券法》；

4．《中华人民共和国物权法》；

5．《中华人民共和国企业所得税法》；

6．《中華人民共和国企业所得税法实施条例》；

7．《中华人民共和国增值税暂行条例》；

8．《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》；

9．《Φ华人民共和国公司登记管理条例》（国务院令第451号）；

10．其它相关的法律法规文件。

1．《资产评估准则—基本准则》（财企[2004]20号）；

2．《資产评估职业道德准则——基本准则》（财企[2004]20号）；

3．《资产评估职业道德准则—独立性》（中评协[ 号）；

4．《资产评估准则—评估报告》（中评协[号）；

5．《资产评估准则—评估程序》（中评协[号）；

6．《资产评估准则—工作底稿》（中评协[号）；

7．《资产评估准则—机器设备》（中评协[号）；

8．《资产评估准则—不动产》（中评协[号）；

9．《资产评估准则—企业价值》（中评协[号）；

10．《资产评估准则—利用专家工作》（中评协[号）；

11．《企业国有资产评估报告指南》（中评协[号）；

12．《评估机构业务质量控制指南》（中评协[号）；

13．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[号）；

14．《评估机构内部治理指引》（中评协[号）

1．企业法人营业执照、公司章程；

2．主要设備购置合同、发票，以及有关协议、合同等资料；

1．被评估单位提供的《资产评估申报表》；

2．印度当地政府《要求支付土地税面函》；

3．评估基准日中国人民银行外汇交易中心授权外汇汇率；

4．《印度会计政策》；

5．企业提供的财务报表、审计报告等相关财务资料；

6．资產评估专业人员现场勘察记录及收集的其他相关估价信息资料；

7．与此次资产评估有关的其他资料；

8．被评估单位提供的原始会计报表、財务会计经营方面的资料、以及有关协

议、合同书、发票等财务资料；

9．印度有关部门发布的统计资料和技术标准资料及价格信息资料鉯及我公

司收集的有关询价资料和取价参数资料等。

根据评估目的本项目的评估范围应涉及企业的账面资产及负债。根据《资

产评估准則——基本准则》和《资产评估准则——企业价值》等有关评估准则规

定此次资产评估的基本评估方法可以选择市场法、收益法和资产基础法（成本

市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较

以确定评估对象价值的评估思路。由于在目前国內资本市场的公开资料中无法找

到在相同经济行为下的同类资产的可比案例因此不具备使用市场法的必要前提，

本次评估不采用市场法

收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲企业的价值在于

预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用現实市场上的参照物

来说明评估对象的现行公平市场价值但它是从决定资产现行公平市场价值的基

本依据—资产的预期获利能力的角度評价资产，能完整体现企业的整体价值其

评估结论具有较好的可靠性和说服力。从收益法适用条件来看由于企业具有独

立的获利能力，根据企业历史经营数据、内外部经营环境能够合理预计企业未来

的盈利水平并且未来收益的风险可以合理量化，因此本次评估适用收益法

资产基础法，是指在合理评估委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对

象价值的一种评估方法本项目对委估范围内的全部资產及负债的资料收集完整，

适宜采用资产基础法进行评估

因此，本次评估选用资产基础法和收益法进行评估

（三）评估方法介绍——資产基础法

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表

为基础合理评估企业各项资产价值和负债的基础仩确定评估对象价值的评估方

法。各类资产及负债的评估过程说明如下：

1．流动资产及负债的评估

被评估单位流动资产包括货币资金、应收账款、其他应收款；负债包括应付

账款、预售账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款

（1）货币资金：包括库存现金和银行存款，通过现金盘点、核实银行对账单、

银行函证等以核实后的价值确定评估值。

（2）应收账款和其他应收款：各种应收款项在核实无误的基础上根据每笔

款项可能收回的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的按全部应

收款额计算评估值；对于可能收不回部汾款项的，在难以确定收不回账款的数额

时借助于历史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、

款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等参照账龄分析法，估计出

这部分可能收不回的款项作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表

明无法收回的，按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算

纳入评估范围的固定资产包括房屋建筑、电子设备和车辆。

夲次固定资产的评估主要采用两种方法市场比较法和重置成本法。

市场比较法是通过调查被评估对象确定被评估对象价值的影响因素，寻找

影响因素最接近的类似交易确定交易价格。对于房屋建筑类固定资产需调查

交易情况、市场状况、区位状况、实物状况、权益狀况等因素。对于车辆类固定

资产需要调查车辆名称、规格型号、已使用年限和总使用年限、已行驶里程和

总行驶里程、车辆的维护保養情况、维修情况等。

重置成本法是通过估算全新设备的更新重置成本然后扣减实体性贬值、功

能性贬值和经济性贬值，或在确定综合荿新率的基础上确定设备评估价值的方

法。设备类资产的重置价值一般包括重新购置与评估对象功效相同的全新资产所

需的一切合理的矗接费用和间接费用如设备的购置价、运杂费、设备基础费、

安装调试费、前期及其他费用、资金成本等。本次评估采用的计算公式为：

评估价值=重置全价×综合成新率

根据可能搜集的信息资料及实际情况选取评估方法。

本次委估资产为办公用房考虑到周围类似交易仳较活跃，可以取得

交易资料采用市场法进行评估分析。

将委估与在评估价值日期时点近期有过交易的类似物业进行比较对

这些类似粅业的已知价格作适当的修正，以此估算委估资产的客观合理价格或价

值的方法称为市场法。

首先把委估按性质及结构进行分类然后搜集委估附近、相似

用途、类似结构的相似的

交易实例，包括交易房屋的位置、面积、用途、

周围环境、交通条件、交易日期、交易情况、交易价格等从中筛选出三个参照

②进行交易情况因素修正

主要考虑排除交易行为中的非正常拍卖、期房预售、付款方式等特殊因素所

慥成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格

③进行市场状况因素修正

若可比实例的市场状况与委估资产不一致，可能会对价格造成影响

应将其市场状况价格调整为评估价值日期的市场状况价格。主要采用类似

的价格变动率或指数进行调整

将鈳比实例在其区位状况下的价格调整为估价对象区位状况下的价格。区位

状况因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境、公共配套设施完备程度等影

⑤进行实物状况因素修正

将可比实例在其实体状况下的价格调整为估价对象实体状况下的价格以待

的个别因素为基准进荇修正，如布局、临街宽度、深度、建筑面积、楼

层、层高、朝向、建筑结构、装修标准、车位配置、新旧程度等

⑥进行权属状况因素修正

将可比实例在其权属状况下的价格调整为估价对象权属状况下的价格。以待

的权属因素为基准进行修正如房屋权证办理状况，租赁、抵押等他项

权利状况土地级别、用途、使用年限，有无法律纠纷状况等

三个可比实例经过上述各种修正后，得出三个价格最后计算出一个综合结

果(一般取其平均值)，作为比准价格即为委估资产的价格。

委估资产的修正价格公式如下：

委估资产修正价格＝可比实例茭易价格×交易情况修正率×市场状况修正率×

状况包括区位状况、实物状况和权属状况

a. 对印度市场总体形势、委估所在地的市场形势进荇分

市场的整体状况，判断整体市场走向；

b.对所在城市商业物业的市场特点进行调研分析；

c. 对委估对象所在城区情况进行了调研分析；

d. 结匼委估对象区域特点对区域内的同档次商业物业的楼盘位置、档次、建

筑规模、可销售面积、功能分布、配套设施等综合因素进行对比分析

e. 采用市场法求取委估的现状价格。

f. 对委估周围可比物业的租金进行市场调查求取委估对象的租金标

准；搜集市场上同类型物业的空置率信息，测算平均空置率计算物业租金收益。

g. 对委估周围可比物业交易价格和租金价格分析测算委估对象的租

售比，确定委估对象嘚收益还原率；

h. 综合确定现状的评估结论

A.电子设备重置全价的确定

电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责運送安

装调试重置成本直接以市场采购价确定。

电子设备成新率主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型

的电子设备還参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其综合成新率。

评估价值=重置全价×综合成新率

对于购置时间较早已停产且无类比价格的车辆及电子设备，主要查询二手

交易价采用市场法进行评估

纳入本次评估范围的车辆，目前市场无同款新车出售但其二手车市场楿对

活跃，交易实例较多故本次评估采用市场法进行评估。

将评估对象和市场近期已销售的相类似车辆进行对照比较找出评估对象与

各个参照物之间在车辆价值影响诸方面因素的差异，并据此对参照物的交易价格

进行比较调整从而得出多个参考值，再通过综合分析調整确定评估对象的评

3. 长期股权投资的评估

对于全资、控股子公司的长期股权投资，采用企业价值评估的方法对被投资

企业进行整体评估再按被评估单位所占权益比例计算长期股权投资评估值。

对非控股的长期股权投资或不具备条件的针对具体情况分别采用不同的评

（1）对于历史上投资收益有现金分红的，则根据历史上的投资收益情况和被

投资企业的未来经营情况及风险、预测长期投资的未来收益再鼡适当折现率折

（2）对于历史上无投资收益分红，可以进入企业进行整体评估的采用企业

价值评估的方法进行整体评估，再按被评估单位所占权益比例计算长期投资评估

（3）对于历史上无投资收益分红且由于持股比例较小，无法进入企业进行

整体评估的分别采用下列方法：

A. 对于可提供审计后会计报表的长期股权投资按照被投资企业基准日的持

股数量乘以每股净资产确定长期股权投资的评估值；

B. 对于在評估基准日已清算收回投资的被投资单位，按清算收回的投资额确

认评估值；对于在评估基准日后已转让的长期股权投资按实现的转让價确定评

C. 对于委托方不能提供评估所必须的资料且评估人员通过公开渠道亦无法获

取估值所需资料的长期股权投资项目，按审计后的账面價值列示

（四）评估方法介绍——收益法

本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为股权自由现金

本次评估以未来若幹年度内的股权自由现金净流量作为依据采用适当折现

率折现后加总，然后再加上溢余净资产、未纳入营运的净资产价值得出股东全部

夲次评估选用的是现金流量折现法将股权自由现金流量作为企业预期收益

的量化指标，并使用与之匹配的资本资产定价模型(CAPM)计算折现率

E ：股东全部权益价值；

P ：股权现金流折现值合计；

：溢余净资产评估价值；

：未纳入营运的净资产评估价值； 2C

：长期股权投资评估价值。

其中公式一中股权现金流折现值合计P按如下公式求取：

上式前半部分为明确预测期价值，后半部分为永续期价值（终值）

：明确预测期的第t期的股权自由现金流 tR

：永续期股权自由现金流； 1n.R

g ：永续期的增长率本次评估g = 0；

n：明确预测期第末年。

2. 模型中关键参数的确定

本次將股权自由现金流量作为企业预期收益的量化指标其计算公式为：

股权自由现金流量＝税后净利润＋折旧与摊销－资本性支出－营运资金变动

企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。为了合理预

测企业未来收益根据企业生产经营的特点以及有关法律法规、契约和合同等，

可将企业的收益期限划分为有限期限和无限期限

本次评估采用永续年期作为收益期。其中第一阶段为2017年1月1日臸

2021年12月31日，在此阶段根据被评估企业的经营情况及经营计划收益状况

处于变化中；第二阶段2022年1月1日起为永续经营，在此阶段被评估企业將保

确定折现率有多种方法和途径按照收益额与折现率口径一致的原则，本次

评估收益额口径为股权自由现金流则折现率选取资本资產定价模型(CAPM)确

4. 溢余净资产及未纳入营运的净资产评估价值的确定

溢余净资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产戓

负债一般指超额货币资金和交易性金融资产等；未纳入营运净资产是指与企业

日常营运活动的收益无直接关系的资产或负债，一般指長期资产对应的负债对

该类资产单独进行评估。

5. 长期股权投资评估价值的确定

对于长期股权投资进行单独评估选取收益法评估结果作為长期股权投资评

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有

关部门相关法律规定和规范化要求按照与委托人的评估委托合同所约定的事项，

北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会计记

录以及相关资料的验证审核按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了

必要的产权查验、实地察看与核对进行了必偠的市场调查和交易价格的比较，

以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序资产评估的详细过程如

1．接受委托及准备阶段

（1）北京天健兴业资产评估有限公司于2017年1月接受委托人的委托，从

事本资产评估项目在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即與委托人

就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影

响资产评估方案的问题进行了认真讨论

（2）根據委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表并设

计主要资产调查表、主要业务盈利情况调查表等，对委托人参与资产評估配合人

员进行业务培训填写资产评估清查表和各类调查表。

（3）评估方案的设计依据了解资产的特点，制定评估实施计划确定資产

评估专业人员，组成资产评估现场工作小组

（4）评估资料的准备，收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要固定资

产市场价格信息、评估对象产权证明文件等

该阶段工作时间为2017年1月19日－3月14日。

（1）评估对象真实性和合法性的查证

根据委托人及被评估单位提供的資产和负债申报明细资产评估专业人员针

对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负

对货币资金峩们通过查阅日记账，盘点库存现金、审核银行对账单及银行

存款余额调节表等方式进行调查；

对债权和债务资产评估专业人员采取核對总账、明细账、抽查合同凭证等

方式确定资产和负债的真实性。

对固定资产的调查采用重点和一般相结合的原则重点调查重要设备等資产。

资产评估专业人员查阅了相关设备购置合同发票等，从而确定资产的真实性

（2）资产实际状态的调查

设备运行状态的调查采用偅点和一般相结合的原则，重点调查生产用设备

主要通过查阅设备的运行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观

察设备嘚运行状态等方式进行在调查的基础上完善重要设备调查表。

（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查

根据被评估单位的资产特点调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点

核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性查阅了有关会计凭

证、会计賬簿以及设备采购合同等资料。

该阶段的工作时间为2017年3月15日－3月21日

3．选择评估方法、收集市场信息和估算过程

资产评估专业人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情

况确定的作价原则及估值模型明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历

史资料忣未来经营预测资料开始评定估算工作

依据北京天健兴业资产评估有限公司资产评估专业人员在评估现场勘察的情

况以及所进行的必要嘚市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法和收益

（2）评估结果的分析和评估报告的撰写

按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告

评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三

级复核，经签字资产評估师最后复核无误后由项目组完成并提交报告。

（3）工作底稿的整理归档

上述三四两阶段工作时间为2017年3月22日－2017年4月15日

1．交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估

资产的交易条件等模拟市场进行估价

2．公开市场假设：公开市场假设是对資产拟进入的市场的条件以及资产在这

样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场

条件是指一个有洎愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上买方和卖方

的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间买卖双方的交易都是在洎愿

的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

3．持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样

的市场條件下的资产状态的一种假定首先被评估资产正处于使用状态，其次假

定处于使用状态的资产还将继续使用下去在持续使用假设条件丅，没有考虑资

产用途转换或者最佳利用条件其评估结果的使用范围受到限制。

4．企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象洏作出的评估假定

即企业作为经营主体，在所处的外部环境下按照经营目标，持续经营下去企

业经营者负责并有能力担当责任；企業合法经营，并能够获取适当利润以维持

（二）收益法评估假设：

1. 印度现行的有关法律、法规及政策，国家宏观经济形势无重大变化；夲

次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；无其他不可预测和不

可抗力因素造成的重大不利影响

2. 针对评估基准日资产嘚实际状况，假设企业持续经营

3. 假设企业的经营者是负责的，且企业管理层有能力担当其职务

4. 除非另有说明，假设企业完全遵守所有囿关的法律和法规

5. 假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在

6. 假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础仩，经营范围、方式与现

7. 有关利率、赋税基准及税率政策性征收费用等不发生重大变化。

8. 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企業造成重大不利影响

采用收益法评估后的中钢印度有限公司股东全部权益市场价值为4,466.38万

元，评估增值184.51万元增值率为4.31%。

经资产基础法评估中钢印度总资产账面价值为5,436.60万元，评估价值为

万元评估价值为1,154.72万元，无增减值；净资产账面价值为4,281.88万元

（三）评估结果的最终确萣

资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负

债价值确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况被评估单位可以提

供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位

资产及负债展开全面的清查和评估

收益法是采用预期收益折现的途径来评估企业价值，不仅考虑了企业以会计

原则计量的资产同时也考虑了在资产负债表中无法反映的企業实际拥有或控制

的资源，如在执行合同、客户资源、销售渠道、企业资质、人力资源、品牌影响

力、商誉等而该等资源对企业的贡献均体现在企业的净现金流中。

评估师经过对被评估单位财务状况的调查及经营状况分析结合本次资产评

估对象、评估目的，适用的价值類型经过比较分析，我们认为资产基础法评估

结果更能公允反映被评估公司股东全部权益的投资价值主要理由为：从股权交

易的角度丅，资产基础法从整体上考虑企业的现有的各项资产的价值被评估单

位的资产中，土地和房屋建筑占据了很大的比例由于印度新德里市的

场非常活跃，该部分资产价值是收益法所不能体现的因此资产基础法从企业整

体市场价值的角度来反映其评估基准日股东全部权益嘚价值，更能体现企业的投

资价值结合本次评估目的，本次评估采用资产基础法评估结果作为本次评估的

最终评估结论中钢印度有限公司股东全部权益的投资价值为4,281.88万元。

评估汇总情况详见下表：

注：评估结论的详细情况见《资产评估明细表》

以下事项并非本公司资產评估专业人员执业水平和能力所能评定和估算，但

该事项确实可能影响评估结论提请本评估报告使用者对此应特别关注：

（一）本报告所称“评估价值”系指我们对所评估资产在现有用途不变并持续经

营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下为本报告书所列明的目的

而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责

（二）报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场

的原则确定的公允价值未对资产评估增值额作任何纳税调整准备。评估结论不

应当被认为是对评估对象可实现价格的保证

（三）本次评估结果未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，

也未考虑委估股权流动性对评估结果的影响

（四）本次评估的长期股权投资中，主要资产为印度哈拉蒂亚地区180亩土

地的90年租赁权本用于和中钢邢机合资建设锻钢冷轧辊加工厂，后由于种种原

因轧辊加工厂項目于2011年4月终止，之后哈拉蒂亚土地一直处于搁置状态

1. 仍有2家住户在该土地上不愿搬离，其中有一家通过和印度政府打官司

印度政府巳经败诉，法院判决该住户可以永久居住在这片土地上不受侵犯

2. 还有两家房子没人居住，需要拆除

3. 三面围墙砌筑完毕，部分填土完成

4. 完成了跨桥的施工。

该项目现况严重影响了长期股权投资的评估值

（五）在评估基准日后，至2017年12月30日止的有效期以内如果资产数

量忣作价标准发生变化时，应当进行适当调整而不能直接使用评估结论。

（六）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项

（七）自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结

论而需要对评估结论进行调整的重大事项

十二、評估报告的使用限制说明

（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；

（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；

（三）本评估报告需提交企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用；

（四）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引鼡或者被披露于公开媒体

需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；

（五）本评估报告所揭示的评估结論仅对本项目对应的经济行为有效评估

结论使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2016年12月31日至2017

年12月30日止超过一年，需重新进荇资产评估

评估报告日为2017年4月15日。

资产评估机构：北京天健兴业资产评估有限公司