“深圳小微企业经营贷资金流入楼市”已成为近期市场关注热点，各监管部门迅速表态将对违规流入房地产市场的信贷资金进行持续追查，并采取相应的监管措施，各银行也已全面展开自查。

　　近日，第一财经记者从深圳多家银行处了解到，有银行自查后未发现有小微企业经营贷违规流入房地产领域；但也有银行称，2020年共发现违规流入房地产市场贷款3笔，但均已提前收回违规贷款。

　　深圳福田银座村镇银行股份有限公司：没有出现客户全款买房，然后用新购房产作为抵押向银行申请经营贷的情形。

　　招商银行股份有限公司深圳分行：2020年，共发现违规流入房地产市场贷款3笔，均已提前收回违规贷款。

　　中国银行股份有限公司深圳市分行：今年没发现违规流入房市的情况，也尚未向相应机构上报“贴息客户清单”，不存在贴息资金进入房市的情形。

　　上海银行股份有限公司深圳分行：自查结果未发现有小微企业经营贷违规流入房地产领域。

　　4月22日下午，在深圳举行的一场新闻通气会上，央行深圳中心支行表示，深圳存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况，但规模占比很小。

　　在客户准入方面，深圳当地银行是如何进行的？对于房抵经营贷等信贷产品，银行持什么态度？有房产作抵押是不是就可以“闭着眼睛”放款？对于支持企业复工复产的贷款资金去向如何跟踪，怎样确保真实合规，不进入楼市股市呢？

　　多举措严防信贷资金流入楼市

　　针对近日网上“深圳小微企业经营贷资金流入楼市”的传言，对于经营贷资金有多少流入楼市，监管机构和银行正在全面排查。具体包括准入门槛、抵押房产过户时间、贷款用途、贷后资金流向、借款人及配偶名下是否有新增贷款、贴息贷款情况等。

　　“小微金融不是‘见楼就贷’。”深圳福田银座村镇银行行长李文荣对记者表示，该行对贷款资金的使用情况都通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的“交叉检验”方式，确保每笔资金真正用于复工复产。同时严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市，对借款人贷后房产新增情况也加强监测。

　　招商银行深圳分行表示，严防小微信贷资金流入房地产相关领域，在具体防范措施方面，该行通过贷前客户经理实地考察借款企业经营场所、审查借款人/借款企业经营流水与贷款规模匹配度等手段核查小微企业经营真实性，不向无实际经营和经营流水不真实的空壳企业发放贷款；严格审查借款人对抵押物的持有时间，对于房产交易完成后短期内申请抵押经营贷的业务加强调查，对于押品持有时间过短的不予准入，严防变相房贷；贷后加强贷款资金用途监测，对全量房抵经营贷业务的贷款资金流向进行监测，发现贷款发放后资金转入或刷卡进入开发商账户，交易备注首付款或者购房款等敏感字段的可疑数据进行重点排查，对于违规贷款采取额度暂停，不予进行贴息申报，并提前收回贷款的措施。

　　“通过贷后系统监测贷款资金流向时，年初曾发现一贷款户贷款资金流向其关联企业，随即提前收回贷款。”上海银行深圳分行介绍。

　　上海银行深圳分行表示，该行自查结果未发现有小微企业经营贷违规流入房地产领域。具体而言，对经营贷客户准入时均要求其必须注册一年以上，必须提供对公对私真实流水；在审批中重视需求合理性审查；原则上要求抵押房产过户时间在贷款申请半年以前；持续通过贷后系统监测贷款资金流向；在贷后管理中明确首次贷后检查资料采集须重点关注借款人及配偶的征信中是否存在新增或减少房贷的情形。

　　中国银行深圳市分行表示深圳中行一直的准入门槛就是“借款人企业持续经营1年以上”，“抵押房产持有时间不低于6个月”的贷款准入政策，不存在房产交易完成后，短期内申请抵押经营贷的情形；对个人经营贷金额50万以上严格执行受托支付的要求，并对贷款资金流向进行严格监控，夯实贷款管理要求，今年没发现违规流入房市的情况；深圳中行也尚未向相应机构上报“贴息客户清单”，不存在贴息资金进入房市的情形。

　　小微金融不是“见楼就贷”

　　实际上，今年以来，为了严格落实差别化住房信贷政策，严防信贷资金违规流入房地产领域挤占小微企业信贷资源，上述几家银行已拒绝了一些存在经营贷资金流入楼市可能性的贷款申请。

　　例如，根据招商银行深圳分行介绍，借款人张某，在向该行申请小微贷款时，提供了配偶流水。审查发现，近期配偶流水中有“定金”备注的交易记录，经客户经理再次调查核实，确认客户近期准备买房，本笔经营贷贷款资金存在流入楼市的可能，拒绝准入。

　　上海银行深圳分行称，该行曾经有一客户申请时抵押物处于毛坯状态，被认为有炒房嫌疑，在客户无法提供全面经营信息的情况下，拒绝了贷款申请。“我行要求针对抵押贷的贷前调查做到‘实地查看经营场所，实地查看抵押物’。坚决杜绝‘闭眼做抵押贷’的心态。”上海银行深圳分行相关负责人称。

　　怎样确保贷款资金真实合规，不进入楼市股市？有房产作抵押是不是就可以“闭着眼睛”放款？

　　“肯定不行。”李文荣说，对于通过房产抵押申请贷款的企业主，信贷人员都上门核实抵押物评估价值、抵质押状态以及房产持有时间等情况。该行坚持不满半年的房产不予申请抵押贷款，防止信贷资金被挪用变相流入房市。

　　李文荣表示，疫情期间该行累计发放抵押贷款16笔，总金额3224万元，所有抵押房产持有期限均在3年以上。没有出现客户全款买房，然后用新购房产作为抵押向银行申请经营贷的情形。

　　招商银行深圳分行则要求，抵押物持有时间原则上不少于6个月，最低3个月，今年以来该行发放抵押经营贷5893笔，其中抵押房产持有时间1年以上的占比超90%。

　　此外，疫情期间客户准入也并非不设门槛。“我们坚持围绕‘下户调查、眼见为实、自编报表、交叉检验’十六字核心调查技术，对所有客户都做实尽职调查。”李文荣介绍称，3月以来该行累计电话联系及实地走访客户8000多户，对涉及企业复工生产经营的贷款需求，通过分析企业资产与负债的变化情况，并对购销合同、订单等信息进行交叉检验，确认申请授信金额是否合理，核实借款用途的真实性。对成立或受让时间较短的借款人则开展进一步严格审查，不存在对注册不久的企业发放贷款的不审慎情形。

　　李文荣说，该行对贷款资金的使用情况都通过相关支付凭证、受托支付与贷后检查相结合的“交叉检验”方式，确保每笔资金真正用于复工复产。同时严查并禁止信贷资金借道回流借款人账户或违规流入房市，对借款人贷后房产新增情况也加强监测。

　　《北京市农村承包土地经营权抵押贷款实施办法（试行）》的出台背景是什么？

　　答：（先期全国试点）赋予土地经营权担保功能，允许土地经营权用于融资担保，是当前满足农民和新经营主体金融需求的迫切需要，也是实现城乡土地权利平等的客观要求。2015年中央“一号文件”提出，要慎重稳妥地推进农民住房财产权承包和土地经营权的抵押融资，在县乡两级设立产权流转交易平台。2015年8月，国务院出台了《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号），同年年底，全国人大常委会《关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》（2015年12月27日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议通过）；2016年3月份，中国人民银行、银监会、保监会、财政部和农业部联合下发了《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》。

　　（北京市试点情况）北京市积极研究落实中央要求，2016年12月30日，由中国人民银行北京营业管理部牵头，北京市金融工作局、市发展和改革委员会、市财政局、市规划和国土资源管理委员会、市农村工作委员会、市园林绿化局、中国银行业监督管理委员会北京监管局、中国保险监督管理委员会北京监管局联合制定了《关于进一步明确北京市农村承包土地的经营权抵押贷款试点工作有关事项的通知》（银管发〔2016〕358号），该通知规定“北京市农委指导大兴区、平谷区农村合作经济经营管理站（简称经管站）和北京农村产权交易所开展确权登记颁证和抵押登记工作”。

　　2016年12月29日，北京市大兴区农村工作委员会、区金融工作办公室、区农村合作经济经营管理站颁布了《关于印发<北京市大兴区农村承包土地的经营权抵押贷款试点实施办法>的通知》（京兴政农发〔2016〕29号），正式出台了《北京市大兴区农村承包土地的经营权抵押贷款试点实施办法》

　　（试点取得成效）试点工作开展以来，在大兴和平谷2个试点区政府的指导下，北京农交所与金融机构紧密协作，推动我市承包土地的经营权抵押贷款业务。截止2020年，已办理抵押登记项目共51笔。其中大兴区45笔，累计实现抵押金额1524万元，累计抵押土地面积854.1亩。平谷区6笔，累计实现抵押金额1020万元，累计抵押土地面积1173亩。全市累计实现抵押金额2544万元，累计抵押土地面积2027.1亩。对缓解“三农”领域融资难问题起到了积极作用。

　　（承包法修改，明确土地经营权可以融资担保）经过全国试点，农村承包土地经营权贷款对盘活农村资源资产、缓解“三农”领域融资难融资贵问题起到了积极成效。2018年底，全国人大对《农村土地承包法》进行了修正，修正后的第四十七条规定：“承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保”。2021年1月1日实施的《民法典》规定，担保包括保证、抵押、质押、留置、定金5种形式。其中抵押主要适用于不动产。土地承包经营权是一种用益物权，属于不动产权利，可以用于抵押贷款。

　　同时，我市农村土地确权颁证工作到2020年底已基本完成，全市农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”改革顺利推进，为承包土地经营权抵押贷款创造了有利条件。

　　（文件制定）2020年，市金融局牵头，中国人民银行营业管理部、中国银行保险监督管理委员会北京监管局、市农业农村局等相关委办局共同参与讨论研究制定本市承包土地经营权抵押贷款实施办法， 2021年5月6日文件正式制定下发。

　　答：家庭承包的农户凭土地承包经营权证书，通过土地流转取得土地经营权的农业经营主体凭土地流转合同，在符合法律文件规定的前提下，可以申请土地经营权抵押贷款，用于扩大农业生产规模、人工成本支出、购买生产物资等农业生产用途。

　　这个金融品种的特点和优势是什么？

　　答：产品特点：不仅支持通过家庭承包方式获得的土地，同时还支持通过合法流转方式获得的土地进行抵押融资。使从事农业生产工作的农业主体，都能使用土地经营权抵押贷款这种新型的融资方式。

　　经营权在处置时，保障发包方或承包方收到土地费用后，抵押权人方享受优先受偿。而通过处置的途径再次获得土地经营权开展经营的情况下，在到期后土地经营权仍返还给土地承包经营权人或村集体经济组织，保障了集体的权益不受损害。

　　产品优势：首次推出交易场所价值发现的功能，由北京农交所开展抵押登记的同时，还将提供流转、评估和处置等相关服务。交易平台是农村要素市场价值发现的重要组成部分，交易信息帮助金融机构判断经营权流转的市场价值，通过取得农交所农村产权交易鉴证的项目在融资过程中，可保障其依法、合规性，可作简化抵押申请的资料，省却借款人提供诸多流转资料来判定其流转的合规性。同时，农交所交易平台为经营权处置提供便捷的路径。

　　土地经营权抵押融资过程中，价值认定的方式包括采取第三方评估机构评估、金融机构自评估或者借贷双方协商等方式，多种评估方式降低了融资成本，缩短了评估周期，便于金融产品的推广和落地。

　　防范风险方面鼓励涉农区与本市政策性担保机构建立风险补偿机制，为本产品提供信贷担保增信。鼓励农业保险产品创新，为本产品保驾护航。

　　承包经营权抵押贷款有利于拓宽承包农户和农业经营主体融资渠道，更好地促进本市农业发展，助力乡村振兴，为推进此项工作，请问下一步有什么打算？

　　答：下一步将通过“进村入户走基层”、“年轻干部赴驻点村”和农业人才培训等活动，张贴承包土地经营权抵押贷款宣传海报，宣讲贷款政策，让更多有农业生产资金需求的农户和农业经营主体参与进来。

　　杨秀峰说：我2019年就贷过这个品种。

　　大兴农业农村局/产权交易所：大兴区是2015年全国人大授权国务院开展承包土地经营权抵押贷款的232个试点区（县）之一。2016年起大兴区开始试点，大兴区制定了《北京市大兴区农村承包土地的经营权抵押贷款试点实施办法》，对贷款流程、办理方式等做出了具体规定。

　　老杨您觉得这个贷款好不好？

　　杨秀峰说：好，我们这儿农户贷款还完银行利息后，可以贴息，特别合适。

　　大兴农业农村局/产权交易所：大兴是试点地区，有政策支持。

　　您觉得这个贷款和其他别的贷款有什么不同？

　　杨秀峰说：这个贷款用政府发的大红本（土地承包经营权证书）做抵押，手续办得块，贷款金额按周边地价评估，一看就明白。

　　办了这个贷款，生产资金问题解决了，那老杨您明年还会用吗？

　　杨秀峰说：会，而且我明年还想多种几个棚，我现在手里有6个棚，还租出去6个，一个棚租金1500元，明年我打算收回来，多雇几个人，自己种。如果钱不够，我还是会贷，现在政策这么好。

　　老杨那您周围有人办过这个贷款吗？

杨秀峰说：我今年承包了6个瓜棚。眼下我们庞各庄镇第一批瓜开始上市了，我雇了一些外地的工人帮我收拾瓜棚，一小时20块，有的最长一天能干13个小时，这一天一个人就得260块，瓜还没收入呢，我就想贷点款，等瓜卖了再还。

　　杨秀峰说：有，19年有几户和我一起办的。

　　那您觉得如果想让更多的人了解这个政策，让更多的人都用的上，有什么办法？

　　杨秀峰说：我觉得还得有个带头人。

　　那您可以做这个带头人吗？

　　杨秀峰说：我觉得还可以。