户内各个功能室内空间的功能包括哪两方面尺度由哪三个部分组成？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2022-10-22 09:39 标签：室内空间的功能包括哪两方面

　　“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成***个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此其在城市的核心区域和未来的核心区域，具体的位置大致可以分为四类：新开发区的中心商贸区、城市副中心、CBD和交通枢纽。城市商业综合体的开发模式，单纯以商业为主，占整个建筑综合体开发面积大约45-***%的比例。创业比例占3-***%的比例；真正以休闲和娱乐为主的城市商业综合体截至**正在发展，比例大概占到***%左右，从开发商的实践当中可以看出，这四种开发模式当中，开发商的倾向性是非常明显的。休闲商业综合体难点在于文化的活化、休闲业态的市场化、商业地产的盈利化，文化活化是灵魂、休闲业态是关键、盈利模式是核心。例如，绿维创景在江苏盐城金大洋城市生活广场项目设计中，融入地中海风情及海洋文化主题，使商业建筑本身具有鲜活的生命力，此外还通过新型业态的配置培养出新型的消费意识，激发商业价值提升，带动商业文化策源的***次革命。具有鲜明文化主题的休闲，是一种商业地产项目，作为一种开放式的休闲消费场所，已经成为都市休闲旅游的核心项目，成为城市或区域的地标性建筑，成为商业文化和城市文化的重要名片，在城市建设中的地位越来越高了。

　　**年全国商品房销售面积***亿平方米，比**年增长***%，其中，住宅销售面积增长***%。商品房销售金额***亿元，增长***%，其中，住宅销售金额增长***%。**年1-**月份，全国商品房销售面积***万平方米，同比增长***%，增速比1-**月份回落***个百分点；其中，住宅销售面积增长***%，办公楼销售面积增长***%，商业营业用房销售面积增长***%。商品房销售额***亿元，增长***%，增速比1-**月份回落***个百分点；其中，住宅销售额增长***%，办公楼销售额增长***%，商业营业用房销售额增长***%。近两年来，无论房地产上市公司、大型房企，还是中小房企，乃至保险企业、制造业企业如哇哈哈、雨润等众多其他行业的企业均纷纷转向城市综合体的开发。除一线城市外，城市综合体在二、三线城市，乃至四线城市遍地开花。城市综合体增量在**-**年期间呈井喷状态，相较前***个**年，面积增量翻了将近5.4倍，预计截至**年，即将入市的综合体面积将达到***万平方米。城市综合体未来一段时间内将保持高速增长态势。城市综合体经过数年的发展，成绩显著，而将是未来城市综合体的发展方向，是城市综合体发展的主流模式。

　　城市核心区的综合体以商业+办公+酒店为主流；城市副中心区的综合体以商业+办公+公寓组合为主；城市新区的综合体以商业+办公+酒店组合为主，公寓占比也较为突出。总体来说，商业和办公是综合体的核心物业，其它物业类型与不同的区域属性结合可以发挥各自的功能。从城市角度分析，预计未来**-**年内综合体增量将以中西部为主，其中成都将成为一枝独秀。从区域属性来看，城市综合体未来新增项目以城市新区的项目占比较大，高达***%。城市副中心也将有***%的新增项目分布，而城市核心区域的新增项目相对较少，这也与核心区域土地开发相对有限有关。从轨道交通角度分析，***个重点城市未来增加的综合体只有***%靠近轨道交通，比已开业综合体项目比例低了接近***%。从未来综合体的物业组合来看，综合体开发仍将由商业带动。相比较于现有城市商业综合体，未来新增项目物业组合更为灵活，住宅类产品占比上升，有利于资金链平衡；商业和办公仍为城市项目的主要产品。

　　随着住宅限购政策的不断“严峻”，开发商大多都开始转向商业地产的开发，投资者对于商业地产的投资热情也是与日俱增。京、沪、穗、深***个一线城市及数十座二三线城市商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。之所以会有如此强劲的涨幅，对于二三线城市而言，商业地产项目是带动区域内经济活力的重要动力，如大型商业综合体、购物中心等。另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，特别是城市商业综合体，更是这些城市商业发展的重点。商业综合体，这种超越传统百货，集购物、休闲、餐饮、娱乐、运动、旅游等于一体的消费模式，更迎合现代人消费习惯和特点。城市商业综合体的优势就是业态互补，消费相互支持，能够实现商业地产的可持续发展，并能对城市及区域经济发展带来巨大推动作用。商业综合体是城市经济发展到一定阶段的必然产物，结合我国国情，商业综合体高容积率特征符合我国人多地少，满足我国高强度利用土地的需求。作为资深的投资客，把握住商业综合体的腾飞，必然就抓住了下***个辉煌的投资热点，资产迎来恒稳升值。

　　我国商业综合体，正处于起步阶段，行业发展面临四大“缺失”。一是开发与经营脱节。长期以来，房地产开发与商业经营处于条块分割状态，开发与经营活动各自为政，供求关系脱节，产业结构处于无序及缺失状况。二是规范标准缺失。在我国现行的城市建设和商业类规划设计规范中，对商业网络以及各类商业区的建设，从项目的评估、定位、功能、规模到产业经济的结构、布局、业态形式等各环节都未能给出明确的标准规定。三是开发模式落后。我国商业综合体建设普遍存在以房地产开发为主，重空间轻功能建设的片面做法，分块开发、单独建设的拼凑搭接式无序发展状况比比皆是。四是商家与地产企业关系错位。空间建设本应以服从商业经营活动为主，按照商业经营活动需求，提供空间服务。但长期以来，商家的主导地位未能得到应有的尊重。未来，提高商家在商业综合体开发建设中的参与权，是扭转先建房后招商这种强制供给方式向科学定制模式转变的关键所在。

　　《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》主要研究分析了商业综合体行业市场运行态势并对商业综合体行业发展趋势作出预测。报告首先介绍了商业综合体行业的相关知识及国内外发展环境，并对商业综合体行业运行数据进行了剖析，同时对商业综合体产业链进行了梳理，进而详细分析了商业综合体市场竞争格局及商业综合体行业标杆企业，最后对商业综合体行业作出预测，给出针对商业综合体行业发展的独家建议和策略。《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》给客户提供了可供参考的具有借鉴意义的发展建议，使其能以更强的能力去参与市场竞争。

　　《2022版中国商业综合体市场深度调研及行业前景预测报告》的整个研究工作是在系统总结前人研究成果的基础上，密切联系国内外商业综合体市场运行状况和技术发展动态，围绕商业综合体产业的发展态势及前景、技术现状及趋势等几个方面进行分析得出研究结果。

　　《》在具体研究中，采用定性与定量相结合、理论与实践相结合的方法，充分运用国家统计局、海关总署、商业综合体相关相关行业协会的数据资料进行定量分析，并进行市场调查，主要以商业综合体企业和主要的交易市场为目标，采取多次询问比较的方式确认有效程度。

第一部分产业环境透视

第一章商业综合体行业发展综述

　　第一节商业综合体行业定义及分类

　　　　　　1、单栋的商业综合体建筑

　　　　　　2、多栋的商业综合体建筑

　　第二节商业综合体行业特征

　　　　　　1、高可达性

　　　　　　2、高密度、集约性

　　　　　　3、整体统一性

　　　　　　4、功能复合性

　　　　　　1、大空间尺度

　　　　　　2、通道树型交通体系

　　　　　　3、现代城市景观设计

　　　　　　4、高科技集成设施

　　第三节商业综合体的必然性分析

　　　　一、商业综合体的组成

　　　　二、商业综合体出现的必然性

第二章商业综合体行业市场环境及影响分析（pest）

　　第一节商业综合体行业政治法律环境（p）

　　　　一、房地产调控政策及其影响分析

　　　　二、信贷政策及其影响分析

　　　　三、税收政策及其影响分析

　　　　四、土地政策及其影响分析

　　　　五、货币政策及其影响分析

　　第二节行业经济环境分析（e）

　　　　一、宏观经济形势分析

　　　　二、宏观经济环境对行业的影响分析

　　第三节行业社会环境分析（s）

　　　　一、商业综合体产业社会环境

　　　　二、社会环境对行业的影响

　　第四节行业技术环境分析（t）

　　　　一、商业综合体绿色建筑技术创新

　　　　　　1、绿色建筑的定义

　　　　　　2、绿色建筑在我国的发展前景

　　　　　　3、绿色建筑技术及应用实例

　　　　二、商业综合体建筑设计技术创新

　　　　　　1、城市综合体的商业建筑策划思想与体系

　　　　　　2、城市核心商圈的商业综合体价值最大化与功能取舍

　　　　　　3、城市核心商圈综合体设计的创新―――徐州中央国际广场案例

　　　　　　4、商业综合体模拟经营分析与建筑方案优化

　　　　　　5、现代综合体开发战略和实施策略

第三章国际商业综合体行业发展分析及经验借鉴

　　第一节商业综合体发展历史

　　第二节全球主要国家

第二部分行业深度分析

第四章我国商业综合体行业运行现状分析

　　第一节我国商业综合体行业发展状况分析

　　　　一、商业综合体成为一种发展潮流

　　　　二、商业综合体成为城市发展的助推器

　　　　三、商业综合体为市场兴旺奠定坚实基础

　　第二节 2022年商业综合体行业发展现状调研

　　　　一、商业综合体热潮汹涌传统百货加速全产业链布局

　　　　二、主战场转向二三线城市

　　　　三、城市综合体供过于求

　　　　四、2022年全球新建商业综合体半壁江山在中国

第五章我国商业综合体行业整体运行指标分析

　　第一节房地产行业整体运行指标分析

　　　　一、房地产开发投资完成额

　　　　　　1、房地产开发投资完成额

　　　　　　2、各区域房地产开发投资完成额

　　　　二、房地产开发面积

　　　　　　1、房屋施工及竣工面积

　　　　　　2、住宅施工及竣工面积

　　　　三、房地产销售面积及销售额

　　　　　　1、商品房销售面积及销售额

　　　　　　2、住宅商品房销售面积及销售额

　　　　四、房屋销售价格指数

　　　　五、国房景气指数

　　第二节商业综合体行业整体运行指标分析

　　　　一、商业综合体存量分析

　　　　　　1、商业综合体存量分布

　　　　　　2、商业综合体存量区域属性

　　　　二、商业综合体增量分析

　　　　　　1、商业综合体增量状况分析

　　　　　　2、商业综合体增量预估

　　　　　　3、商业综合体增长特征

第六章我国商业综合体市场竞争力分析

　　第一节清晰定位铸就产品竞争力

　　第二节后商业时代的商业综合体有七大特色

　　第三节中山综合体井喷会否面临开业难

第三部分市场全景调研

第七章商业综合体行业构成要素分析

　　　　一、购物中心行业运行现状调研

　　　　二、购物中心市场需求分析

　　　　三、购物中心市场竞争分析

　　　　四、购物中心发展前景预测

　　　　五、购物中心规划设计分析

　　　　　　1、购物中心开发的主要流程分析

　　　　　　2、购物中心开发的定位分析

　　　　　　3、购物中心开发的选址和立地分析

　　　　　　4、购物中心开发的规划分析

　　　　　　5、购物中心开发的布局分析

　　　　　　6、购物中心开发的经营管理模式分析

　　　　一、观山湖写字楼成交同比上涨267% 成为投资新宠

　　　　二、中航中心：写字楼地段可折射其价值前景

　　　　三、小陆家嘴甲级写字楼“一房难求”

　　　　四、部分区域写字楼成交活跃

　　　　五、写字楼规划设计分析

　　　　　　1、写字楼建筑规划设计要点

　　　　　　2、写字楼配置规划要点

　　　　　　3、写字楼智能办公设计

　　　　　　4、写字楼生态办公设计

　　　　一、住宅行业运行现状调研

　　　　　　1、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动状况分析

　　　　　　2、二手住宅价格变动状况分析

　　　　二、以迂回的设计增强空间层次感

　　　　三、采取封闭式保证居民的居住生活优越感

　　　　四、注重不同社会阶层居民融合混居

　　　　五、规划和设计模式注意承接传统文化

　　　　六、小区园林景观要善于用水景提升居住品质和项目价值

　　　　一、酒店行业运行现状调研

　　　　二、2014年酒店业20大变化及应对

　　　　　　1、高端酒店放下身段揽客

　　　　　　2、酒店将“联姻”体验式购物中心

　　　　　　3、中端酒店将成投资新战场

　　　　　　4、酒店从业人员需掌握国际化知识

　　　　　　5、酒店排名意义重大

　　　　　　6、可持续性将成为酒店新标准

　　　　　　7、重新定义酒店客房送餐服务

　　　　　　8、酒店正面——品牌宣传的好地方

　　　　　　9、OTA与酒店客人走得更近

　　　　　　10、精品酒店入住体验不断个性化

　　　　　　11、移动端的优势不在

　　　　　　12、酒店评论倾向于酒店清洁卫生

　　　　　　13、将发达国家的中产阶级甩在了身后

　　　　　　14、食物个性化

　　　　　　15、更多奢侈品零售商进入酒店业

　　　　　　16、移动互联网

　　　　　　17、社交媒体的有效利用

　　　　　　18、酒店电视的智能化

　　　　　　19、大数据分析

　　　　　　20、有形技术无处不在

　　　　三、酒店行业巨头“圈地”转战二三线城市

　　　　四、酒店集团进退两难高速扩张致人才困境

　　　　五、酒店规划设计分析

　　　　　　1、产权式酒店开发模式分析

　　　　　　2、酒店式公寓开发模式分析

　　　　　　3、酒店地产开发模式分析

　　　　　　4、酒店地产的营销模式

　　　　一、餐饮行业运行现状调研

　　　　二、中国餐饮消费市场的基本特征

　　　　　　1、消费者餐饮需求多样化

　　　　　　2、饮食习惯区域化特征明显

　　　　　　3、消费者购买的是产品+服务

　　　　三、目前我国餐饮企业存在的问题分析

　　　　　　1、多数企业缺乏核心竞争力

　　　　　　2、企业经营管理体制不完善

　　　　　　3、缺乏创新性

　　　　四、我国餐饮企业市场竞争策略的建议

　　　　　　1、进行品牌建设

　　　　　　2、构建企业内部管理系统

　　　　　　3、创新营销策略

　　　　五、未来餐饮业探究

　　　　　　1、借助资本市场提速企业管理水准和竞争力

　　　　　　2、餐饮形式更加多样化

　　　　　　3、向规模化、标准化态势发展

　　　　　　4、借助信息化技术提升人员效率，降低运营成本

　　　　　　5、避免重复投资

第八章商业综合体行业规划设计分析

　　第一节商业综合体的设计特色

　　　　　　1、通道树型体系

　　　　　　2、现代城市设计

　　　　　　3、高科技集成设施

　　　　　　4、地标式建筑

　　第二节商业综合体的设计要点

　　　　一、商业综合体设计概述

　　　　　　1、商业综合体的产生背景

　　　　　　2、商业综合体的设计原则与规划顺序

　　　　二、商业综合体的设计要点分析

　　　　　　1、准确定位商业综合体的功能与风格

　　　　　　2、功能空间设计

　　　　　　3、交通流线组织

　　第三节商业综合体的规划设计

　　　　一、正确的规划布局思想

　　　　二、合理的整合设计

　　　　三、完善的停车组织和交通系统

　　　　　　1、停车组织

　　　　　　2、交通系统

　　　　四、内部开放空间设计

　　　　　　1、围合与开敞的变换

　　　　　　2、竖向高差的变化

　　　　　　3、空间的层次变化

　　　　　　4、空间界面的柔化

　　　　　　5、空间的诱导性设计

　　　　五、商业综合体的规划设计展望

　　　　　　1、扩建的空间

　　　　　　2、生长的可能

　　第四节商业综合体的空间设计

　　　　一、商业综合体的功能系统

　　　　　　1、商业综合体功能系统构成

　　　　　　2、商业综合体的功能配置

　　　　　　3、商业综合体功能系统的关联性

　　　　二、商业综合体的公共空间设计

　　　　三、商业综合体的交通组织与流线

　　　　　　1、商业综合体与城市交通体系的连接

　　　　　　2、商业综合体外部交通空间设计

　　　　　　3、商业综合体内部交通组织

　　　　　　4、城市综合体交通组织的运行和管理要求及措施

　　　　四、商业综合体功能空间的复合模式

　　　　　　1、综合体模式下的商业混合趋势及其对设计的影响

　　　　　　2、多样商业形态的有机组合策略

　　第五节商业综合体的建筑设计

　　　　一、商业综合体总平面设计

　　　　二、商业综合体平面设计

　　　　　　1、卸货场及后勤机电用房设置

　　　　　　2、水平交通组织

　　　　　　3、竖向交通组织

　　　　三、商业综合体立面设计

　　　　四、商业综合体剖面设计

第九章商业综合体行业开发模式分析

　　第一节商业综合体的定位

　　　　一、项目的整体定位

　　　　二、商业综合体分项定位

　　　　　　1、城市综合体的定量研究

　　　　　　2、城市综合体商业研究

　　第二节商业综合体开发运营要点分析

　　　　一、商业综合体首先要符合城市发展规划

　　　　二、商业综合体开发的关键原则

　　　　　　1、符合“刚性规划”的原则

　　　　　　2、符合“以商定产”的原则

　　　　　　3、符合“以人为本”的原则

　　　　　　4、符合“投资共赢”的原则

　　　　三、商业综合体项目开发程序要点

　　第三节商业综合体的规划

　　　　一、商业综合体交通组织

　　　　二、商业综合体空间布局

　　第四节商业综合体的营销推广

　　第五节商业综合体的经营管理

　　　　一、开发商自行管理

　　　　二、国外的管理机构参与合作管理

　　　　三、专业的物业管理公司进行市场管理

　　第六节商业综合体的开发模式

　　　　一、“独立”开发模式

　　　　二、“合资-公共财政补贴”模式

　　　　三、“合作链”开发模式

第十章我国商业综合体行业营销趋势及策略分析

　　第一节商业综合体营销主要关键因素

　　　　四、目标客户把握

　　第二节商业综合体营销要素的应用

　　　　一、产品规划的应用

　　　　　　1、同类产品互动产生合力

　　　　　　2、产品规划内部应化繁为简

　　　　二、推售节奏的应用

　　　　　　1、项目整体形象树立及大类型产品的推售策略

　　　　　　2、项目单体内部的推售策略运用

　　　　　　3、打造产品主要卖点要清晰

　　　　　　4、产品与价格因子结合

　　　　三、媒体宣传的应用

　　　　四、客户特征的应用

　　　　　　1、成交客户外在基本属性

　　　　　　2、不同类型的客户特征

　　　　　　3、商业综合体客户群共性

　　　　　　4、利用客户特征进行媒体宣传

　　第三节商业综合体营销策略分析

　　　　一、建立价值高地

　　　　二、形成互动关系

　　　　三、传播商业文明

　　　　四、理清推盘顺序

　　　　五、整合营销模式

第四部分竞争格局分析

第十一章商业综合体行业区域市场分析

　　第一节一线城市投资机会分析

　　　　一、北京市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、华业新北京中心打造地标级城市综合体

　　　　　　4、3月北京楼市迎供应高峰综合体大盘价值凸显

　　　　　　5、北京首推便民商业综合体易事达广场、甘家口大厦试点

　　　　　　6、万达集团将在北京再建两处大型商业综合体

　　　　二、上海市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、20多个城市、超1000万方，“环球港”旗舰商业，辐射全国

　　　　　　4、上海陆家嘴集团临港综合体最快明年动工

　　　　　　5、“上海中心”突破600米中国博览会会展综合体年内建成

　　　　三、广州市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、区位特征与轨道交通分析

　　　　　　4、东山"巨无霸"综合体富力东山新天地推华府大宅

　　　　　　5、广州新黄埔多个商业综合体项目同时推出公寓新货

　　　　　　6、中山商业综合体已“饱和”

　　　　　　7、广州金沙洲浔峰岗站将建商业综合体总建面143万平米

　　　　四、深圳市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、华润集团拟投资200亿在深圳打造商业综合体

　　　　　　4、区位特征与轨道交通分析

　　　　　　5、深圳迎综合体爆发年 “唯大是美”综合体将成非主流

　　　　　　6、从华润万象城到海岸城深圳商务综合体成开发新宠

　　　　　　7、恒大地产拟在深圳红岭路建600米高城市综合体

　　　　　　8、深圳龙华将现首家大型奥特莱斯商业综合体

　　第二节二线城市投资机会分析

　　　　一、成都市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、15分钟便民生活圈成都再建3个社区商业服务综合体

　　　　　　4、成都在建购物中心面积全球第二综合体面积超1500万方

　　　　　　5、高端综合体前景值得看好

　　　　　　6、供应过剩言论存在误导

　　　　　　7、成都170万方综合体即将入市总投资超100亿

　　　　二、沈阳市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市建设与发展规划分析

　　　　　　2、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　3、沈阳苏家屯区着力打造超大型现代商贸城市综合体

　　　　　　4、区位特征与轨道交通分析

　　　　　　5、“黄金2号线”上的城市综合体

　　　　　　6、商业综合体增量市场分析

　　　　　　7、沈阳商业综合体大调查：在建及规划商场数量超50家

　　　　三、武汉市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　2、SM集团拟首进武汉建综合体选址考察万吨冷库等地块

　　　　　　3、武汉CBD首个商业综合体开门迎客

　　　　　　4、武汉商铺空置率将突破两位数商业综合体扎堆

2022版中國商業綜合體市場深度調研及行業前景預測報告

　　　　　　5、武汉最大单栋商业综合体青山武商国际商城封顶

　　　　　　7、武汉恒隆地块至今未动工欲打造高端服务业综合体

　　　　　　8、武汉棚户区变身绿地100万平综合体开工

　　第三节三线城市投资机会分析

　　　　一、常州市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　2、常州商业分布不均：南北过剩东西空白

　　　　　　3、城西青枫版块时机成熟亟待商业入驻

　　　　　　4、做服务导向型城市综合体

　　　　　　5、打造常州西部中心

　　　　　　6、常州商业综合体或将持续增量发展趋多元化

　　　　　　7、常州商业体开发不怕多怕扎堆与区域配套是关键

　　　　二、宜昌市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市消费能力及潜力分析

　　　　　　2、娃哈哈投资宜昌50亿元建设大型城市综合体

　　　　　　3、宜昌首个水主题商业综合体 “水悦城”招商推介会举行

　　　　　　4、宜昌都市商业综合体典范

　　　　　　5、宜昌拟投资15亿建200米以上超高层城市综合体

　　　　三、绍兴市商业综合体投资机会分析

　　　　　　1、城市消费能力及潜力分析

　　　　三、企业经营能力分析

　　　　四、企业商业综合体项目建设分析

　　　　二、企业业务布局

　　　　三、企业经营能力分析

　　　　四、企业商业综合体项目建设分析

　　　　五、企业未来发展战略分析

　　第八节深圳华侨城集团公司

　　　　二、企业业务布局

　　　　三、企业经营能力分析

　　　　四、企业商业综合体项目建设分析

　　　　五、企业未来发展战略分析

　　第九节深圳市益田集团股份有限公司

第十三章年商业综合体行业前景及趋势预测分析

　　第一节年商业综合体市场发展前景

　　第二节年商业综合体行业设计趋势预测分析

　　　　一、商业街规划设计要点

　　　　　　1、尺度近人

　　　　　　2、空间的限定

　　　　　　3、风格色彩的多元化

　　　　　　4、面材的软化与精化

　　　　　　5、重视非建筑元素

　　　　二、年商业综合体业态设计趋势预测分析

　　　　　　1、零售类设计趋势预测分析

　　　　　　2、餐饮店类设计趋势预测分析

　　　　　　3、娱乐类设计趋势预测分析

　　　　　　4、酒店类设计趋势预测分析

　　　　　　5、办公和居住类设计趋势预测分析

　　　　　　6、商业综合体业态设计趋势总结

第十四章年商业综合体行业投资价值评估分析

　　第一节商圈等级和规模的影响分析

　　　　一、商圈理论及其作用分析

　　　　二、商圈等级及规模的影响

　　第二节投资价值模型基本假设分析

　　　　一、隐藏的前提条件分析

　　　　二、直接的前提条件分析

　　　　三、模型的约束条件分析

　　第三节投资价值综合分析体系

　　　　一、商业综合体投资模型指标设计的原则

　　　　二、各风险影响因素分析

　　　　　　1、通货膨胀风险

　　　　　　2、市场供求风险

　　　　　　3、利率风险

　　　　　　4、变现性风险

　　　　　　5、周期性风险

　　　　　　6、政治风险

　　　　　　7、自然风险

　　　　　　8、经营管理风险

　　　　　　9、财务风险

　　第四节商业综合体投资决策影响因素

　　　　一、项目决策的柔性因素分析

　　　　　　1、供需柔性

　　　　　　2、生产柔性

　　　　　　3、工艺柔性

　　　　　　4、人员柔性

　　　　　　5、组织柔性

　　　　二、项目投资的不可逆性分析

　　　　三、项目的不确定性因素分析

第十五章年商业综合体行业投资机会与风险防范

　　第一节商业综合体行业投资风险识别

　　　　一、我国城市综合体项目发展的两面性

　　　　二、影响我国综合体项目开发的重要风险因素

　　　　三、我国城市综合体项目风险的主要体现

　　第二节商业综合体城市投资机会分析

　　　　一、城市消费指标分析

　　　　　　1、社会消费品零售额分析

　　　　　　2、城市消费水平系数分析

　　　　二、城市存量指标分析

　　　　三、城市增量指标分析

　　　　四、“现状饱和指数”分析

　　　　　　1、零售饱和指数irs分析

　　　　　　2、多业态饱和指数分析

　　　　五、“千人拥有商场面积”分析

　　　　　　1、“千人拥有商场面积”的含义

　　　　　　2、“千人拥有商场面积”评估依据分析

　　　　　　3、“千人拥有商场面积”与城市规划分析

　　　　六、“逐级消费”的市场分析

　　　　　　1、“逐级消费”基本内容

　　　　　　2、“逐级消费”市场背景分析

　　　　　　3、“逐级消费”指导价值与意义

第六部分投资战略研究

第十六章年商业综合体行业面临的困境及对策

　　第一节 2022年商业综合体行业面临的困境

　　　　一、新城区博弈

　　　　二、“政府引导”的误区

　　　　三、散售带来的不利影响

　　　　四、专业能力是最大考验

　　第二节商业综合体发展策略建议

　　　　一、培育开发投资主体，支持“走出去”发展

　　　　　　1、做大做强综合性开发商

　　　　　　2、做精做深专业化运营商

　　　　　　3、做新做优“走出去”商业模式

　　　　二、搭建平台通道，促进民营资本联合投资

　　　　　　1、搭建项目平台，推动组建新主体型的联合投资

中国の商業複合市場の詳細な調査と業界の見通し予測レポートの2022年版

　　　　　　2、搭建区块平台，推动组合开发型的联合投资

　　　　　　3、搭建资本平台，推动资本参与型的联合投资

　　　　三、引导民营资本错位投资，培育城市综合体功能特色

　　　　　　1、引导开发特色产业基地型综合体

　　　　　　2、鼓励开发创新创业型城市综合体

　　　　　　3、扶持开发总部基地型城市综合体

　　　　四、创新运营管理模式，提升城市综合体能级层次

　　　　　　1、鼓励开发主体持有物业经营、高效产出

　　　　　　2、支持招商体系建设和招商模式创新

　　　　　　3、积极培育专业运营管理团队

　　　　　　4、探索创新城市综合体运营管理模式

　　　　五、强化规划和要素保障，推动民营资本投资开发

　　　　　　1、加强城市综合体规划设计

　　　　　　2、加强城市综合体用地保障

　　　　　　3、加强金融信贷支持

　　　　六、健全综合推进机制，确保民营资本有效投资

　　　　　　1、建立组织领导机制

　　　　　　2、强化协调服务机制

　　　　　　3、统筹政策扶持机制

　　　　　　4、完善监督保廉机制

第十七章商业综合体行业案例分析研究

　　第一节商业综合体设计案例分析

　　　　一、中国香港太古广场

　　　　二、东京表参道

　　　　三、大阪难波城

　　　　四、大京都车站大台阶的室内外商业空间

　　　　五、建筑空间启示

　　第二节超大型商业综合体设计案例分析

　　　　一、建筑设计原则

　　　　　　1、商业部分

　　　　　　2、高级商用办公楼

　　　　三、商业空间业态布局

　　　　四、建筑造型设计

　　第三节商业综合体典型建设案例分析

　　　　一、商业综合体建设典型成功案例分析

　　　　　　1、天津信达广场

　　　　　　2、广州天河正佳广场

　　　　　　3、北京华贸中心

　　　　　　4、深圳中信城市广场

　　　　　　5、天津嘉里中心

　　　　二、商业综合体建设典型失败案例分析

　　　　　　1、湖南“福中福？国际城”

　　　　　　2、北京首都时代广场

　　　　　　3、东莞“华南mall”

　　第一节商业综合体行业特点

　　第二节我国商业综合体存在的问题

　　　　　　1、开发商资金压力和投资风险加大

　　　　　　2、缺乏专业人才和团队导致项目失败

　　　　　　3、项目千店一面、缺乏竞争优势

　　　　　　4、二三线部分购物中心已现泡沫

　　第三节商业综合体未来趋势发展

第十九章北美新天地时尚中心研究

　　　　六、城市肌理与尺度

　　第二节中′智′林:建筑部分

　　　　三、交通核设计

　　　　四、空间组织与空间尺度

　　　　五、行为心理和物理环境

先验，是康德哲学中的重要概念，它并不是单纯在机器学习或者说AI中特定的专有名词，实际上非常多学科中都包含有先验（prior）和后验（posterior）的概念。

在学习贝叶斯推断统计的先验概念之前，我们这章先来了解一些简单的历史。

0x1：人类知性的组成

我们的知性有两方面的功能：

1. 一是逻辑功能：逻辑功能在知识的基础上规定着思维的判断形式，这是形式逻辑的范围；
2. 一是认识功能：认识功能则为我们提供新的知识，这是“先验逻辑”的领域；

自亚里士多德以来，我们的形式逻辑已经相当完备了，没有人怀疑形式逻辑是普遍必然的亦即“先天的”，因而为形式逻辑提供知识内容的先验逻辑也一定是先天的，因为它是形式逻辑的基础。

所以，形式逻辑与先验逻辑是对应的，在每一个判断形式的背后都有某种先验的要素作为它的基础，这种先验要素就是“范畴”。

0x2：康德”哥白尼式的革命“

康德之前，西方近代哲学主要分为理性主义和经验主义两派，康德哲学的出现初步调和了两派在认识论上的分歧。
康德解决的办法是，颠倒以往主观去符合客观的基本认识，认为是客观来符合主观，这就是康德自称的”哥白尼式的革命“。

《思考：快与慢》丹尼尔·卡尼曼 - 锚定相关主题

这个章节笔者希望和大家一起讨论先验的本质以及常见表现形式，搞机器学习的同学对先验这个词应该不会陌生，它大量地出现在问题分析和模型设计过程中，例如：

1. 在模型设计中引入正则化技术：从贝叶斯的角度来看，正则化等价于对模型参数引入先验分布。
2. 在特征工程中结合领域经验设计特殊的特征向量：例如设计【身高、体重、握力、百米跑步速度】这几位特征维度用于检测学校男生还是女生，显然样本集在这种特征空间上是明显可分的。在特征工程的阶段就得到一个明显可分的样本集是非常值得高兴的，因为这意味着我们的项目已经成功了90%，接下来的工作即使用随机森林可能也能得到非常好的分类结果。
3. 在贝叶斯推断中使用特定先验概率分布函数
4. 模型参数初始化时人工设定特定的初始化值

笔者认为：先验的本质是约束。不管何种形式的先验，其本质都是对参数空间搜索函数的牵引和回拉作用，使得最终的搜索结果在一定程度上受初始先验的“影响”。

这个章节我们将介绍在贝叶斯分析和方法中常用的一些先验分布。在开始讨论之前，笔者希望先抛出一个问题和大家一起思考。为什么gamma分布、泊松分布可以作为先验分布？有哪些标准决定了一个函数可以作为先验分布？

笔者认为这个问题可以从几个方面展开思考：

1. 思考gamma函数这类函数被发明的最早的原因，是因为其可以作为某个物理现象或当时的实际问题的数学模型；
2. 理论上，任意一个非负的可积函数，你都可以通过变换变成某个分布的密度函数；
3. 数学领域有句名言，数学是解开宇宙秘密的一把钥匙，很多数学公式，你第一眼看到就会从心底产生一个感觉，哇！好美啊！好工整好对称啊！这类数学模型往往可以抽象概括一大类物理现象，因此很自然地被作为先验模型使用。

0x1：二项分布 - N次二项实验（只有两种互斥结果的实验）中的离散概率密度函数分布

二项分布就是重复n次独立的伯努利试验，在每次试验中只有两种可能的结果，而且两种结果发生与否互相对立，并且相互独立，与其它各次试验结果无关，事件发生与否的概率在每一次独立试验中都保持不变，则这一系列试验总称为n重伯努利实验，当试验次数为1时，二项分布服从0-1分布。

0x3：正态分布 - 连续概率密度分布

伽玛分布（Gamma Distribution）是统计学的一种连续概率函数，记为，是一个正实数的随机变量，它是概率统计中一种非常重要的分布。

除了标量的随机变量之外，随机变量还可以是矩阵形式的！具体地说，威沙特分布是所有半正定矩阵的分布。

合适的协方差矩阵是正定的，因此该威沙特分布是一个协方差矩阵的适当的先验，我们在下图中，绘制一个来自 4 x 4 和 15 x 15 威沙特分布的某些实现

0x8：各个分布之间的推演和转化关系：

0x1：通过乘积公式体现数据量和先验分布对后验估计的动态制衡作用

在机器学习中有一个被广泛接受的观点，我们拥有的数据越多、数据量越多，先验就越不重要，这是符合直觉的。毕竟，我们的先验也是基于以前的信息，足够多的新信息完全可以替代我们以前信息的价值，因为规律永远蕴含在数据中，只要拥有数据，就可以不断从中提取出信息。

同时，足够多的数据对先验的修正也是有帮助的，如果我们的先验明确是错误的，那么数据的自我修正性质将呈现给我们一个不那么错的后验估计结果。

我们可以从数学上阐述上面的观点。给定数据集 X，对参数 θ 的后验分布可以写作：

对数似然函数会随着样本量而变化，因为它是数据的一个函数；

但是先验的密度函数不会随着数据而变化；

因此，当样本量增加时，的绝对值会变大，但保持不变。

因此，随着样本量增加，整体函数更多地受到的影响，所选择的先验的影响会变小。

因此，只要非零概率的区域是相同的，那么推断的收敛和先验无关。

0x2：选择退化的先验

只要先验在某个区域有非零的概率，通过N数据量的训练后，后验就可以在这个区域有任何可能的概率。

但是！当某个区域先验概率初始值为0时，无论输入多少的数据，后验都无法在这个区域得到任何概率了。从数学公式上很容易理解，这是由于乘法的性质决定的。

我们用一个小实验来说明，假设我们的数据是伯努利分布，我们希望估计p（成功的概率），我们现在选择一个”不合适“的先验 Uniform（0.5，1），这里说不合适是应该我们事先知道了数据的实际分布，真实项目场景中当然不可能有这种好事，这里仅仅是为了说明先验分布选错了会带来什么影响。

我们已知了数据的真实分布，但是我们选的先验在真实值0.35处的概率为0，我们来看下mcmc推断的结果会如何：

从上图中可以看到，后验分布大量堆积在先验的下界。在数据的作用下，后验分布在”极力“靠近真值，但是因为先验分布的下界之外是0概率，后验概率无法改变。

如果在实际项目中看到了类似的情况，很有可能说明你的先验假设不太正确。

0x3：一个例子说明数据对先验的修正作用

下面通过一个例子来说明本小节观点。考察两个二项分布参数 θ 的后验的收敛，一个是扁平先验，一个是朝着 0 偏移的先验。当样本量增加时，它们的后验收敛，因此其推断也收敛。

假设你面对10台游戏机机（多臂游戏机）。每台游戏机会以某种概率发奖金，每台游戏机的奖金相同，只是概率不同。有些游戏机非常大方，有些则很少。当然，游戏参与者事先不知道这些概率。

我们每次仅能选择一个游戏机，我们的任务是制定一个策略，赢取最多的奖金。

当然，如果我们知道哪台游戏机拥有最大的概率，然后总是挑这台，必定会产生最多的奖金。因此，我们的任务可以表述为”尽快找出最好的游戏机“。

该任务因为游戏机的随机性而变得复杂，在偶然情况下，次优的游戏机也可以返回许多奖金，这可能使得我们相信，这就是最优的那台。同样，在偶然的情况下，最好的游戏机也可能返回很低的奖金。

我们是应该继续尝试那台在本轮失败的机器，还是放弃挑选另一台？

一个更为棘手的问题是，如果我们发现了一台返回奖金相当不错的游戏机，我们是继续依靠它维持我们相当不错的成绩，还是尝试其他机器以期找到一个更好的游戏机？

这就是著名的探索与利用困境。

0x2：该问题的现实意义

探索与利用困境并不是数学家虚构的数字游戏，它在我们的日常生产生活中处处可见。

1. 互联网展示广告：公司有一系列可以展示给潜在客户的广告，但该公司并不清楚要遵循哪些广告策略，以最大限度地提高销售。
2. 生态学：动物只有有限的能量用于耗费，而且某些行为带来的回报是不确定的。动物如何最大化其适应度？
3. 金融：在随时间变化的回报量中，哪些股票期权能给出最高的回报？
4. 临床试验：一位研究人员希望在众多的方案中找出最好的治疗方案，同时最大限度地减少损失。
5. 心理学：赏罚如何影响我们的行为？人类如何学习？

该算法开始于一个完全无知的状态，它什么都不知道，并开始通过测试系统来获取数据。在获取数据和结果上，它可以学习什么是最好的和最差的行为。

贝叶斯解决方案首先假定每个游戏机发奖金的先验概率。因为我们假定对这些概率完全无知，所以自然的，我们采用0到1的扁平分布（Beta分布）。

我们将10台游戏机抽象为x轴上【0，9】10个坐标数字，对应的，每个游戏机本轮的抽奖结果作为y值，这样，所有游戏机的抽奖作为就【x，y】坐标化了。

1. 首轮游戏：对所有游戏机（这里N=10台）设定一个扁平先验，也即初始化阶段是零知识的，对10台游戏机随机进行一次抽取即可；
2. 获取本轮样本数据：选择本轮抽取中，样本值最高的游戏机 b，即选择 B = argmax Xb，根据那个样本值最高的游戏机 b 的样本结果，作为本轮试验的样本数据，【x，y】，x代表第几胎游戏机，y代表对应的值。
3. 更新后验：基于本轮的样本数据【x，y】更新先验分布，这可以理解为一个后验修正过程；

这个算法包含的思想是：我们不应该直接放弃目前结果不理想的游戏机，而是随着我们建立的信念认为还有更好的游戏机，应该以一定的下降概率去选择它们。随着玩的次数逐渐增多，不好的游戏机的概率会下降，好的游戏机的概率会上升。

3. MCMC推断所有游戏机的发奖率后验分布

我们在代码中人工设定的真值隐含概率为：[0.85, 0.60, 0.75]。

请注意，我们并不是真正关心对隐含概率的精确估计，这点和机器学习中的回归预测是不同的。

我们更感兴趣的是选择最好的游戏机，或者更准确地说，更有信心地选择最好的游戏机。

出于这样的原因，红色游戏机的分布很宽，这代表了我们对隐含概率所知甚少，即从样本数据中提取到的信息有限，或者说样本数据给我们的先验带来的熵减很小。我们有充足的理由相信，红色游戏机不是最好的，所以选择忽略它。

另一方面，经过1000轮之后，大多数蓝色游戏机遥遥领先，因此我们几乎总是选择这台游戏机。这是一件好事，因为它经常能带来较好的回报。

上一小节我们得到所有游戏机的后验概率分布，也大致知道了该如何选游戏机，但这是不够的。我们的目标不是玩数字游戏，我们的目标是确确实实地给出一个可以落地执行的游戏机选择策略，类似这样的，【蓝色，蓝色，绿色，蓝色.....蓝色】这种序列。

要回答这个问题，就需要在概率分布和实际问题之间搭起一个桥梁，即损失函数，通过损失函数的数值化评估来得出最佳的后验策略。

我们需要一个指标来计算我们做的如何。理论上说，绝对最好的方法是始终挑那个获胜概率最大的游戏机。

记这台最好的游戏机的赢的概率为Wopt，我们可以定义一个理论的总遗憾，表示如果从一开始就选择最好的游戏机，和我们每轮实际选择的游戏机，这两种选择之间在收益上的差距。

在此公式中，Wb(i) 是所选游戏机在第 i 轮出奖的概率。

很显然，总遗憾为0意味着该策略获得最好的成绩，但这几乎是不太可能的，因为一开始我们的算法往往会做出错误或者不那么好的选择，只是随着轮数的增加，算法做出正确选择的概率逐渐增大。

理想情况下，总遗憾应该扁平化，因为它逐渐学习到最好的游戏机，即找到最好的后验分布对应的游戏机，这意味着我们常常能收敛到 Wb(i) = Wopt。

我们已经可以得到不同游戏机的后验分布，这可以作为每轮选择的参考，但具体怎么选，依赖于我们选择的游戏策略。同时我们也有了损失评估函数，可以实时地看到每一轮选择后的损失。

在下面的代码中，我们对比了在不同的游戏策略下，总遗憾的函数曲线：

1. 随机：顾名思义，类似于丢色子，这显然不明智，如果用随机策略，就没必要费那么大劲去统计样本以及计算游戏机的后验分布了；
2. 贝叶斯的最大置信边界：选择底层概率的95%置信区间的最大上界的游戏机；
3. 贝叶斯-UCB算法：选择有最大得到的游戏机，其中得分是一个动态的后验分布的分位数；
4. 后验均值：选择具有最大后验均值的游戏机；
5. 最大比例：选择目前观测到的赢的比例最大的游戏机；

从上图中可以看到，除了随机和后验均值策略之外，其他策略的总遗憾是逐渐收敛的，这表示了我们正在实现较优的选择。

上个小节中，我们已经得到了3种游戏策略，都在总遗憾函数上呈现出了收敛的趋势。但是为了更科学，以消除任何可能的运气成分，我们应该看一下总遗憾期望。它定义为所有可能场景的总遗憾的期望值：

可以证明，任何次优策略的总遗憾期望都有对数形式的下界（从原始函数对数形式收敛来理解）。形式为：

因此，任何符合对数增加遗憾的策略，都可以称之为解决了多臂游戏机问题。

使用大数定理，我们可以通过进行很多次同样的实验来近似贝叶斯游戏机的总遗憾期望。

为了对不同策略间的差异性有一个更好的比较，我们在对数尺度中绘制了函数图：

我们能够通过加入一个学习速率项（就像深度学习中那样），促进该算法更快地更新去学习变化的环境

1. 如果rate<1，则该算法将更快地忘记先前的获胜，并且会有一个走向无知的下行压力；
2. 如果rate>1，则意味着算法将以风险较高的方式运行，而且更经常地把赌注压在早期赢的游戏机上，对不断变化的环境更有韧性；

我们可以在较小的游戏机算法之上再建立一个贝叶斯游戏机算法。即再建立一个贝叶斯游戏机模型，用于选择选择哪个子模型。原理上类似决策树和随机森林的概念。

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那么在步行导航中，借助智能定位和视觉识别功能，将 AR 标识真正有机地融合在道路环境中，构建了地图与真实世界的映射关系，呈现更加直观的实景指引，帮助方向感不强的用户解决起步找方向难、不知何时转向等步行难题，使用户便捷高效的到达目的地。

在 360 度 UI 空间中，设计用于聚焦，站立时的自然视角是平视视角，而最佳可视范围是 90 度，在这个范围内我们可以清晰的看到所有信息，所以我们在设计的时候会将最重要的信息展示在用户进入体验后默认位置的 90 度视角内。

角度：连接现实的引导识别

在设计 AR 转向标时，考虑到 AR 转向标更重要的是在三维空间里指准方向，不同于传统导航呈现的是平面视角；所以从整体的形态定义而言，我们参考了现实环境中的路牌样式，重在解决的是导航过程中“我去哪”的问题。

同时区别于 2D 界面设计的一点还在于三维空间中不仅有角度，还有曲面（环形视角），为了保证引导的可视性，引导标尺寸设置了极小值和极大值，结合辅助动效，使引导标识在极端角度下也能够辨清方向。

尺度：由远及近的空间感知

为了打造真实感，引导标识完全按照物理世界的体感打造；远小近大的空间关系，全局全时的光照投影，给人物理世界的真实感受。

AR 导航实现的关键在于增加了对于周边事物的识别定位，融合了图像定位和 GPS 定位，所以在精准度和实时性上都比传统导航提升很多，结合 AR 第一视角进行 POI 导览、辅助决策、指引导航等服务，提高地图的读图效率，那么为了更好的在用户体验上融合，首先我们要先来明确下 AR 在步导场景下的体验特性。

因此，为了信息能够在导航的过程中更精准高效的展现，梳理了如下设计策略。

信息内容：精准可靠的方向指引

由于 AR 导航的视距是当前视距，所以优点在于能够精准指出“当前怎么走”，但是对于超视距的导航用户是没有感知的，所以在底部仍然保留了 2D 地图，让用户明确“之后怎么走”。

空间动态：安全可视的透明模式

为了避免诱导标影响用户视野，无法或知自身的定位，在 10 米靠近诱导标放大时，做了安全可视的透明模式，这样在明确方向的同时也能清晰的知道当前的环境定位。

交互策略：及时明确的状态反馈

步导在行进过程中，从安全角度并不建议持续使用，但是为了确保整个体验流程是高效通畅的，需要多维度给予用户交互反馈，避免用户在体验过程中发生意外或者中断；比如在关键路口转向时，即时没有手持导航，也会通过语音及震动提示，避免错失路口。

串联场景：高效自然的手势切换

首创的手势自动切换功能，高效的为用户进行地图模式切换，给予不同状态下的信息需求显示。

用户使用步行导航时，竖起手机即可自动进入 AR 导航模式，3D 引导标识随即出现在道路环境中；将手机放平则无缝切换为传统地图导航模式，摄像头随之自动关闭，减少系统耗电；同时为了达到流畅自然的切换效果，在动画探寻的过程中追求平稳中有承接性，所以 3D 模式切换至 2D 模式时，采用的是图面上移的方式作为承接。

科技的发展就是不断以更自然、更直接、更方便的方式去改善、改变社会和生活面貌，而 AR 与地图的结合，正符合了逐渐走向数字化世界的趋势，基于大量的地理信息数据和精准的导航能力，一直在持续研究 AR 技术如何能在地图中发挥更大的价值，如何利用 AR 特性让地图中的数据清晰易懂、可视可用。

更精准：要走的每一步，导航都会为你引路

更可视：想知道的信息，地图都会为你呈现

更新趣：游玩的地方，换个角度为你碰撞相异时空

在这个日益数字化的世界里，要实现深度的虚实融合，还有很长的路要走，相关技术发展依然面临很多的关键难题，而对于体验设计而言，就是在把握技术边界的基础上，用设计给用户带来更高效自然、舒适贴心的使用体验。

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