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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。提问1：章哥，我们家现有两套房，一套在朝阳北路定福家园一期地铁旁，现自住，现值450万左右；另一套在姚家园金隅凤麟洲小户型（现值320左右，未结贷款90万）出租；孩子今年小升初，已无法转海淀，可能会去陈经纶分校（望京），或者是在二中朝阳分校，我们计划是，卖掉金隅凤麟洲的房子，在清河附近买一套小户型还是出租，考虑的因素是在海淀为孩子占个学籍，同时保值，置换成本低；我们未来几年肯定是要跟着孩子走，在他的学校附近租房，同时我们现有资金能拿出50万左右，请您帮忙分析一下：1、我们计划今年开始，已开始看清河的房，我们这种操作思路如何，是否划算，以及置换时间；2、我家两套房都是满五不唯一，为了节省契税，跟中介打听了一下，操作思路是离婚（肯定不考虑）或把想要交易的房产先行赠与我的女儿，然后以我女儿的名义出售，这样能节省下来交易契税，实得的房款会多一些，但最大的担心和顾虑是怕未来我们再置换房产或女儿成年后购房时会有较大的影响；3、请您帮忙推荐一下清河总价在400万左右的楼盘，我对那边实在是不熟悉。回答1：1、从凤麟洲换清河，没什么不划算的。如果是平级置换，也就是卖房后不增加大量资金或贷款，那所承担的就是个置换成本。一般是5%，十多20万，相当于给孩子买个学位。置换什么时候都行，两边都是好板块，只要缩短空白期，那肯定不吃亏也占不着便宜。平级置换的话明年都不晚，行情平稳了更好换，至少是心理踏实，慢慢来都行2、不建议用女儿的资格。你们既然不是唯一，那赠与视同买卖，全算下来并节省不了什么税费。而且这只不过是个卖房，犯不上为了省税而增加失去孩子资格的风险。现在的限购政策还无所谓，只要恢复无房就算是首房资格。但如果将来政策收紧（已经收紧好几次了），只要名下有过交易记录的就算（共产房就是这种政策），那孩子的资格可就算白扔了，最好别冒这风险。北京的首贷资格相当于福利，很多外地人都是拿五年时间熬出来的，轻易用掉不划算。3、现在我对各小区也不熟悉，网上的信息不准，索性懒得看。主要是很多靠谱儿的房源不挂外网，有政策原因也有市场原因，反正外界看不到。这就找当地中介看房吧，只有他们了解真实行情。建议看西三旗学区吧，应该涨的还不多，也就是永泰和东小口建材城一带。像宝盛里的那几个园，还有清缘东里附近的，属于低调的赚钱。名气不算大，但近十年的升值率绝对排北京前列，没朝青有名但升值差不多，闷声儿发财。西三旗也差不太多，很多人都觉得这里脏乱差，之前也确实一般，但板块升值不错啊。虽然不如南边，但至少是不输于大盘，大多数小区都是，包括老小区。这里房价不算贵，400万应该不难选。这将来用得上海淀学位就用，用不上的话也不吃亏，有可能把置换税费给赚回来，而且房租也正常，毕竟没学区溢价。但我也不知道现在什么行情，还是现场为准。仅供参考。提问2：章哥好，鄙人在海淀万寿路工作，对象在呼家楼工作，北京户首套刚需，总价400万内，买房主要考虑通勤方便，自然环境好点，也想达到保值的目的。目前主要看了朝阳双桥的万方家园，通州果园的苏荷时代，还看了慈云寺的83年的公房，海淀石景山看的很少，丰台大红门和航天那边也看过，但放弃了。可能是看多了有点迷茫了，请问下章哥的意见，这几个地方怎么样？还有别的区块推荐吗？谢谢你呀！回答2：1、我也看迷茫了，呵呵，这东西南北的离得远了点儿吧，太辛苦了。通勤和居住环境只能凭个人感受，我不好说什么，只能从投资角度分析。2、万方家园，中等吧，规模小了点儿，这种小区自住合适，保值升值什么的一般。之所以现在的价格偏低，不就是因为升值慢吗？你这几百万填进来，未必能扭转趋势。3、苏荷时代也差不多，综合体项目，规模小容积率高，社区环境一般，又三面临街，说不太好什么居住体验。这看自己吧，自然环境好不好只能凭主观判断保值升值什么的也一般，这看看价格就知道。房龄相对很新，不过是十来年，可跟周边的老公房却差不多价格，能算是升值好吗？这种公寓性质的可以说适合自住，出租的话租金也高，就是升值慢了点儿。这种带商业的形式曾经很受追捧，甚至价格一度跟北京均价差不多了，租金也高。但这些年的走势一般了，时尚过去就趋于落伍，现在的租金高就是用升值慢换来的，不可能二者兼得，总得适当取舍。4、其他的我没什么建议，能理解刚需上车的普遍心态，就是都想买到最超值的，想买低价房捡漏儿。但实际上哪有漏儿可捡啊，北京能掏的出几百万买房的都会反复权衡，不会把发财的机会留给别人的。400万要说不算低了，挑选余地不小。但最好放平心态，能做到保值就行，别要求太高。老公房倒是保值情况好，但这83年的太老了，估计贷款受限制了。这还是以房龄较新的商品房为主吧，常营管庄一带的选择不算少，别贪价格低就行。仅供参考。提问3：章哥你好，孩子明年2022年幼升小，男孩。顽皮倒也聪明。现在户口在朝阳区。我们夫妻俩在东北五环和西北五环工作。想二套买在东西城，既能缓解通勤的奔波也想给孩子改善一下学区。总预算800以内。之前看的房子和学校比较满意的有：西城的月坛和什刹海的雷锋小学划片房子，基本只能说占坑的一居室。还得再租房，成本较高。东城和平里的安外东河沿，90年左右的塔楼，和安交分寺厅小学中绦胡同的八几年的6层板楼。东城的2个选择都可以小两居可自住。想听听您的选房意见。不胜感激！回答3：1、我要建议的话就是从安交和月坛中选，雷锋次选。2、雷锋买了大概率能上，学位充足。但就是这学位充足也是劣势，本来就收调剂生，学位充足那对教学来说不是什么好事儿。而且你们明年入学，不算高峰期，是优势。但2023年可就是有史以来的高峰年，谁能保证政策不在前一年开始做准备？雷锋现在80%直升，可学位太充足了，三帆13分不好说是否全能接收。一直传闻是直升改定额，那如果是真改了，虽然好歹也有些保证，那可就更得拼运气了。3、东西城除德胜之外，三个相对最均衡的学区，月坛、安交、龙体。要我说这就看家长的期望值和孩子的天资了，如果觉得孩子有清北的可能，或者至少985吧，那就去月坛，宁可租房也要给孩子留出机会，毕竟西城的清北率比东城高。如果觉得985到头了，211很满意，那干脆在安交，资源东城第一，也更公平，能自住还省的租房了。小板楼的保值性比塔楼也强，房子同样不吃亏。4、总之，在不确定性加大的情况下，还是注重学区的均衡吧，甭盼着最高，至少落个稳妥不吃亏为好。仅供参考。提问4：章哥，首套刚需，自住首付180w，我看了回龙观，天通苑，北苑，十里铺，西三旗，东坝。工作分别在西二旗和东单，我现在更偏向于天通苑北一和北二，感觉性价比高一些，可是又怕上错车，如何抉择？谢谢。回答4：1、天通苑，没什么上错车的。典型的自住型板块，本来就是老经适房为主。2008年之前那波大行情曾经落后于大盘，所以和回龙观拉开了差距。之后就都差不多了，紧跟大盘，不吃亏也不占便宜。买在天通苑相对稳妥，能接受这条件就行。北一北二基本都是板楼，保值性也没什么劣势。2、如果能买到西三旗的商品房更好一些，保值性相对强，看情况吧。这预算不太适合在东坝，买不到合适的，基本都是保障房或回迁房。北苑可能也够呛，保值好的价格都高，不好买到。十里堡是老房居多，保值性也不弱，能买到合适的也行，只不过老房的流动性弱一些。3、总之吧，首选西三旗，保值升值更好些，老房也无所谓，别太老就行，买不到再看天通苑和十里堡。仅供参考。提问5：章哥，我家在怀柔，工作在丰台，首房首贷，想在市内买个70-90平米，500-600万左右的两居或三居。目前首付大概有200多万。打算自住，暂不考虑学区房，希望能长期保值，目前有三个方向，不知道哪个合适，想麻烦您给点意见。1、丰台附近，看了万年花城、怡海花园，位置离单位比较近，坐地铁通勤方便，小区环境和管理也还不错。但因为工作性质，可能过两年办公地点会有变化，而且离怀柔有点远。2、双井附近，看过百环家园，还想再看看其他小区，不知道这附近您有没有比较推荐小区。3、望京附近，往返怀柔比较方便，看过南湖中园二区，打算再看看附近其他小区。前一阶段除了丰台两个小区现场看过，其他都是网上看房，近期想去实地看看，包括周围环境什么的，所以想更有针对性一点。这三个区域，从保值上看您更推荐哪个呢？双井和望京附近的小区，您有什么推荐的吗？盼答复，谢谢！回答5：1、200多万，不好买到600万的，贷款一般最多300，能买到500多就不错了。这先明确方案吧，别太理想化，最好留有余地。2、万年花城和怡海都挺好的，都是板块标杆。万年花城这些年的升值更好些，尤其是濠景，肯定能满足自住+保值。但这离怀柔远和通勤就看自己了。百环家园，纯粹的自住房。保障房小区谈不上什么保值好，当年这里是全北京四环内最贵的经适房，现在就算不是北京升值最低的经适房，估计也是倒数几名。南湖中园二区，还可以，在望京的老小区中算不错的，不吃亏。3、我更推荐万年花城呗，房龄相对新的商品房，升值也挺好，略超大盘。望京虽然整体涨幅非常好，但板块两级分化，老小区得到的利好不多。百环就算了，只适合自住。而且这预算在双井也不好买到合适的，保值好的都太贵。4、这还是现场看房吧，这种时期网上的房源信息不准，净是不能交易的。只有现场才是真实行情，中介手里有不挂外网的真实房源。提醒一下，先明确资金方案，免得做无用功。望京和双井都不太合适，一般都是建议600万预算以上的再考虑这里。再有就是如果注重保值升值什么的，那还是以房龄较新的商品房为主，次选老公房。保障房排序靠后，尤其是价格明显偏低的保障房。仅供参考。提问6：章哥您好，考虑用老人sfsd买一套通州房，首付130万，总价350万左右。考查发现可以买的二手房有马驹桥附近的珠江骏景120平约360万，通州加州小镇一居室60多平约300万，还有西上园60多平的两居室约320万。新房看了亦庄的橡树湾和限竞房金悦郡，两居价格在300万左右。主要是投资，考虑持有5~10年。目前倾向于购买西上园老三区60多平米的小两居，没有电梯，320万。主要考虑是挨着运河商务区，离地铁也不远。其次对加州小镇也印象很好，挨着环球影城。请问1. 从保值和增值的角度，这几个小区您推荐哪一个？2. 帮我分析西上园小区的优势和劣势？今后如果再卖，好不好卖？回答6：1、从保值增值的角度，那最好先搞清楚想投资的小区叫什么吧。珠江骏景在木樨园呢，马驹桥的是珠江逸景。管老汪叫隔壁老王不合适，差的不是一点两点儿呢。这可以说是笔误，但也可以看出盲目。有点儿可着兜里花钱的意思，只注重总价，然后找几个概念做支撑，未必合适。2、马驹桥的几个小区都适合自住，但纯投资不太合适。这些年的升值明显弱于大盘，这300多万砸进去，未必能把洼地填满。新房本来就不太适合纯投资，限竞房更是政策性住房，是政府让出土地出让金，让买房人低价住上新房的产品。那这种产品就没什么投资性更弱，真要能发财该有人给市政府送锦旗了：刚需克星，炒房帮凶！当然，如果是真能确定限竞房的品质达到商品房的程度，而且价格还形成倒挂，那当然可以捡漏。但这么傻的开发商不多见，都想把买房人吃干榨尽，实现利润最大化才是商人的本能追求。3、西上园没什么特殊的，普通的老小区。优势就是挺稳妥，基本跟随大盘；劣势就是老了点儿呗，普通，就算有利好也走不出独立行情了。以后也没什么不好卖的，看价格了，只要不是要的太高就正常挂牌交易。房龄也不算太老，不影响贷款就没什么流动性问题。4、DBC也没什么特殊的，升值情况算不错，比同时期的秀江南桃花岛什么的强一些。但赶不上瑞都，这在当年都是同等价位的，加州小镇还略贵呢。以后或许会受环球影城带动而升值，但可能性不大了，利好出尽之后一般也就是跟随大盘，没什么特殊的。这可以参照东四环的欢乐谷，也是主题公园。开始建设的时候被爆炒，之后就是归于平静，反倒跑输了一些。欢乐谷要档次低的话就参考一下鸟巢，国家级的，周边的配套和产业更牛。但房价升值也那么回事儿，没什么人为了玩儿一次而专门买套房的，犯不上。5、总之在我看来西上园和DBC都可以，凭个人喜好选择就行。都比较稳妥，不太可能有什么超值回报，但至少也不吃亏。仅供参考。提问7：章哥您好，我目前情况是手里有200万，名下无房，想在东城区购一套两居的学区房(中等偏上)。目前住在角门这边父母的房子（60平，6层的老破小，可考虑出售）。我和爱人月收入大概在2万左右。不知道您是否有合适的推荐？听说广渠门的文汇小学是可以直升中学的？这附近有合适的吗？谢谢。回答7：1、东城，中等偏上学区，200万买两居，这要求有点儿高了，还是考虑卖房置换吧。2、收入两万，那能拿出多少月供？看样子你们是首房首贷，那如果贷满额度300万，25年期的月供就要1.7万以上，不现实吧？那如果是用1万来支撑月供，可只能贷款180万了。再减去税费成本，也就能买350万的房子。这价格在东城中等学区买到房都难，不可能有两居室，老破小都不可能。3、以350万，要么就是兴隆都市馨园的开间，20多平米，350万有可能买到。东崇前学区，可以说中等偏上，相对比较均衡。主要是前门小学，但东城是派位，理论上也有可能进入文汇。文汇是直升文汇中学，很不错。从开始就是汇文中学代管的，老26中的底子，成绩很不错。附近300多万是没合适的，一般怎么也得500万左右了。所以要不就考虑卖房置换吧，否则不好买到。可以看忠实里小区和广渠家园，都是普宅，虽然都是回迁房，但总比其他的公寓相对保值。4、但提醒一下，东城是真多校，买了学区房未必能进入目标小学。但东崇前的小学中学大都挺好，也无所谓多校。仅供参考。提问8：章哥您好，替朋友问一下，他儿子在西城金融街工作，工作时间固定，儿子女朋友目前在海淀四季青工作，可能过几年会换到石景山工作，工作时间比较灵活。家里打算给他们买房，首房首贷总价500万左右，只考虑自住和保值，想尽量靠近内环，两室一厅，请教下海淀或西城有合适的小区或板块吗？如果没有，您建议买在哪个板块？回答8：1、这朋友直接自己加我微信问多好，买房这么大的事儿都要让别人代劳？只能说或是懒得跟我耽误工夫，或是懒得跟房子耽误工夫。2、只考虑自住和保值，那就是不需要学区。西城是肯定没有的，所有的住宅都有学区溢价。一般都是30%，500万只可能在西城买到小户型，那溢价就会更高，40%都有可能。所以西城就甭想了，肯定没合适的。3、海淀是有不带学区溢价的。不过靠近内环（哪儿算内环啊？），两室一厅，500万，这要求高了点儿。能理解为什么让你代劳了。明知道这种要求不太靠谱儿，自己问怕挨怼，所以让别人来代替。西四环和北五环内是应该没有的，基本都是学区房。就算有这价格的两居室也是老破小，不仅不宜居，也大概率不能贷款了。看看田村吧，四环外，算是靠近内环吧。除了老小区，碧森里、兰德华庭和永达逸家都有一居改的小两居。永达逸家去年就有不到500万的，开间改的，460左右，今年可能涨了一些吧，可以去问问。再有就是北五环外了，但这就不能叫靠近内环了吧。西三旗相对较多，商品房和老公房都有，知本时代和建材城等小区，保值没问题。4、不过建议这朋友还是适当降低要求吧，比较高，很难实现。在这种时期，要求太高很可能错过时机。北京每年想买房的家庭至少几十万，但每年首次置业买到的新增房产数量不过3万套，大多数人都是拿着钱陪跑，这其中不切实际的过高要求是主要因素。仅供参考。提问9：章哥，我和先生在昌平有一套房子，目前准备换一套市中心的房子，加上家长的资助，首付能凑300万。但因为是二套，所以看的房子的价格在450上下。目前考虑的是望京一片儿，因为我爸妈住朝阳的西坝河这边。打算三年内要孩子，觉得孩子就是个普通娃，但是觉得望京以后的发展比较好，在朝阳算是潜力比较大的，所以就先以望京为保底，如果以后发展的好的话再去海淀或者东城，发展一般的话就定居望京。看了您之前的答复，现在的问题是：1、要不要现在买海淀的房子，例如西三旗那一带，学校可能比较好。2、望京的话，我们考虑南湖东园一区，夏都家园，望京西园四区，望京新城，您觉得哪个小区更好一些？回答9：1、我建议是首选西三旗，次选望京。2、望京当然发展很好，但这里有个特点，资本主义板块，贫富分化比较明显。体现在房子上就是越高档的小区升值越快，拿走了大部分的超值收益。老小区则苦乐不均，好的能略超大盘，一般也就是跟随，有的还输了。这种现象在别的板块也都存在，但没有望京明显。以你们的预算，那只能买在望京的几个老小区。那未必能买到合适的，自住不提，保值升值上未必能占便宜，或许吃点儿亏。3、西三旗的学校也算不上多好，在海淀不算学区房。但毕竟是海淀学籍，也有学区提升的可能。西三旗也算特殊，之前一直被诟病脏乱差，要啥没啥。可这里的升值却并不算低，像富力桃园还是赢了大盘的呢。还有其他的知本时代，普通商品房；枫丹丽舍，花园洋房，都至少不弱。南边的永泰一带，闷头发财，几个园的升值能排在北京前列，还不引人注意。而且这里没有两级分化，同板块内新老小区的升值差不太多，450万就算买不到品质高的，普通小区也挺好。将来用得上学位就用，用不上就置换也不吃亏。4、总之吧，一般建议是如果注重保值，或之后还有可能置换，那在望京最好600万以上预算，否则强努着未必合适。买到其他板块或许更稳妥性，西三旗就挺好，肯定不吃亏。仅供参考。提问10：章哥好。我年龄不小了，但却是买房小白，关于买房的问题需要咨询您，希望能够得到您的帮助。感谢！基本情况：本人有十多年前购入军队经济适用住房一套（自住，两居，亚运村商圈），有房产证，但证上注明是“军产”，这是能够自住但无法上市交易的住房。同时，在外地老家于2016年已经购买了一套小的商品房，当时价低，是一次性全款购入的。本人从军队自主择业后是北京户口，现年47岁。因现有军产房居住不便，打算购入一套小三居，以便老人来京居住，同时也为孩子以后着想，为他打点基础。一是在这附近区域住习惯了，二是考虑以后孩子大了，距离近些相互间能有个照应。关于保值增值问题，只要不跑输大盘即可。同时，现有住房在亚运村，所以还是打算在仰山桥、奥森公园附近购房。因亚运村、五环内价格太高，所以考虑紧邻奥森和仰山桥，但在五环外考虑，五环外再远一点北苑等或者林萃路北部区域也可考虑。目前在家人支持下可有450w作首付，目前家庭月收入约5w（每月可还3w），需要贷款。有关问题如下：1、如果我在北京市场上购买商品房，这算是具备第一次买房资格吗？2、根据本人年龄，还能贷款多少年？转业后入职一家公司后，2018年才开始缴存公积金，那么公积金和商贷能同时使用吗？3、根据我希望购入的区域的房产情况，以及目前首付的支付能力及每月的还款能力，在上述片区购房可能性有多大？我看了一些网上的报价，不知道是否真实，想问一下这些小区实际的平均价格大概是怎样的？4、如果上述第3个问题的答案是肯定或乐观有，那么您看我考虑林奥嘉园、万科星园、上元、世茂奥临家园、华发颐园等小区如何，这些小区都是看着地图找的，没做过深度调研，也确实不懂，所以急需您的帮助。除上述小区外，您还有其他小区推荐吗？这附近区域还有新楼盘吗？新楼盘购房有什么资格要求和手续吗？5、现有的首付和还款能力，在望京区域有可能实现买房愿望吗？如果也可以，请问有什么好的楼盘可以推荐呢？很多问题太过小白，确实是以前没有考虑过买房这事，现在有这方面想法了，但确实很多事不了解，还请章哥您不吝赐教。回答10：1、外地的房没有贷款，不算指标。军产房有产权证，这不敢确定。常规来讲，近十多年只要是办了证的就做过网签，那就占用指标了。但这也有例外，可以拿着身份证，去六里桥西南角的房产大厅查一下，落个踏实。如果名下在北京无房，那就是首房首贷资格。2、常规是年龄+贷款年限不超过70岁，47岁，能贷22年，接近满额（25年）。公积金可以同时使用，但这得看能贷多少钱，少了就没意思了。在首房首贷的资格下，国管的最少能贷70万，市管的每年10万。2018年开始存缴的，市管的没什么意思，太少，国管的还算合适。如果是二套资格，那最高贷款额度为60万。3、450万，首贷资格一般是贷300万。然后再多贷的话，3万还款的话大概能贷500万。减去税费，买800万的房。但这得看贷款成本是否划算了，让中介根据具体房源算账。如果是二套资格，那最多贷款187万（五环内）或150万（五环外），也就卖到600万了。网上报价基本属实，但这种时期却未必靠谱儿。因为近几个月房价上涨，买家多而合适的房源少，只要出现就不愁成交。所以中介们索性不把靠谱儿的挂外网了，网上的报价只能参考，净是不能成交的无效房源，凑热闹的。所以要想了解真实行情最好去现场，当地中介能提供的才是真实房源。现在我也不知道都什么行情，只有中介们知道。4、这几个小区都是自住合适的，投资的话中等吧，算不上多合适。林奥嘉园是安置房福利房商品房商住房混杂的小区；星园是塔楼多，和上元君庭在近些年的升值都不是太好；世贸奥临更明显，奥运会之后都有些走弱；华发颐园中等，户型好的跟上了大盘走势，略有勉强。其他的推荐，先看贷款资格吧。然后老北苑看筑华年，新北苑可选余地大，随便哪个小区都行。附近新楼盘，没有。也不用什么特殊手续，和二手房一样，首房首贷的话能贷的更多些。5、望京自住房不难，老小区不少。投资房的话，一般建议600万以上。这还是先去确定一下购房贷款资格吧，然后再说什么小区。仅供参考。 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