一、问题的提出20世纪90年代，我国提出了“社区建设”这一概念，旨在解决传统的政府主导模式。党的十八届三中全会首次正式使用“社会治理”的概念，提出要改进社会治理方式，坚持系统治理，加强党委领导，发挥政府主导作用，鼓励和支持社会各方参与，实现政府治理和社会自我调节、居民自治的良性互动。随着我国体制改革的不断深入，我国基层社会的公共事务与社会管理不断下移，多元力量的碰撞导致基层的复杂性与不确定性也日益突出，传统的政府独揽模式已经无法满足人民对利益诉求的多样化需求。而作为社区社会力量的社区社会组织由于其自身发育不足，只能依附于基层行政组织，因而也难以提供专业性的服务。随着“三社联动”等活动的开展，社区社会组织得到了一定发展，但是，由于社区精英“独掌”权力而实施“强人政治”等问题也有可能让社区走向失控。同时，市场也作为一支十分重要的力量融入到社区治理中。由于居民需求的多样性，社区越来越需要专业化的高水平的服务，这是政府和自治组织无法满足的。在这种情况下，市场主体参与社区治理就十分必要了。学术界对社区治理问题的研究大多是从“国家”与“社会”这两个视角来探讨的。卢学晖从国家这一基层治理的行为主体出发，基于国家自主性理论视角来解释当前我国以政府为主导的社区治理模式的合理性。［1］但是王迪并不认为国家主导总是会给社区改革带来好处。他从“国家”概念出发，认为国家的行为并不是高度一体化的，各级政府也有自己的一套行为逻辑，这就导致城市社区改革的异质和扭曲。在“压力型体制”和“锦标赛体制”下，社区出于自身利益的考虑，在社区行政体系“民主化”改革过程中选择“再行政化”这一途径，易出现“新瓶装旧酒”的局面。［2］有些学者从“社会”视角探讨多方力量参与社区治理的复杂性。盛智明从社区居民这一群体出发，探讨了城市社区治理中“强人政治”产生的原因和由此导致的社区“公共性困境”：受宏观法律制度、中观组织机构与微观个人心理行为多重因素影响造成卡斯马型社区“强人”的出现。尽管社区强人在一定程度上使社区治理更加有效，但缺乏制度化的长效机制，也无法调动其他业主的参与积极性，且对社区强人的权力制衡和监督机制又不完善，导致小区治理带有很强的随意性，陷入社区治理的“公共性困境”。［3］此外，还有学者对“国家”与“社会”在基层治理中的关系进行探讨。杜玉华和吴越菲认为，在以无锡为代表的中国地方社区治理结构转型过程中，国家与社会并没有呈现双方力量此消彼长的“政社合作”关系，而是相互形塑、相互嵌入的“共嵌式共治”关系。［4］徐选国从国家与社会的二元对立视角出发，认为社区治理应当由地方政府、社区、社会组织等多主体共同参与实践，社区应当嵌入社会，当前社区治理的一系列问题是由社区“脱嵌”于社会产生的。［5］在这些研究中，市场主体被忽视，或仅仅作为社会力量的一小部分而被一笔带过。实际上，社区应当建立与社会主义市场经济相协调的治理体系，利用市场的竞争机制为社区筛选出优质的社会营利组织，为居民提供更好的服务。随着商品房的不断发展，物业管理在社区治理中扮演着越来越重要的角色。本文旨在从物业公司这一市场主体出发，以百步亭“红色物业”为例探讨市场如何参与社区治理以及存在的风险。二、作为市场主体的物业公司：发展状况与参与机制物业管理是指物业经营者受物业所有者委托，在国家法律范围内按照合同或契约对已投放使用的物业进行统一管理，并对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化和道路养护等统一实施专业化管理，并向物业所有者和使用者提供相关服务。物业管理公司对居住小区的物业进行专业管理，具体职责包括房屋的使用、维修，园林绿化的养护，路灯、停车场等公用设施的维修、养护，公共地域的清洁卫生管理，车辆行驶及停放管理，以及公共秩序、治安保卫工作，政府主管部门和委托管理合同规定的其他物业管理事项。［6］物业管理雏形源于19世纪60年代的英国，是为解决当时城市房主管理出租房屋问题而建立的一系列规范。20世纪80年代初，随着我国改革开放的实施，现代化的物业管理从香港引入。与此同时，住房制度的改革为房地产业及物业管理行业的发展创造了条件。特别是商品住房制度的变革带来房屋所有主体多元化，这就要求改变计划经济体制下旧的房管制度，原有房管所对物业的管理模式被专业高级的管理方式所取代，而物业服务企业正是适应这个需求的必然产物。但是，与国外相比较，我国的物业服务水平处于相对初级的阶段。这也与我国特殊的基层治理模式有关。当前，我国物业公司的发展状况存在以下几个问题：一是行业准入门槛较低，鱼龙混杂。相关法律条例不完善，从物业公司的成立到运营都没有系统的监督体系，导致物业管理公司的人员组成复杂，物业管理服务水平参差不齐，社区难以筛选出优质的物业公司。二是物业管理费收取难，业主物业矛盾突出。许多社区居民还停留在“单位制”时期的政府提供包揽式公共服务的思维模式中，再加上“占便宜”心理，拒绝交物业管理费。由于有些物业公司提供的服务无法满足业主的需求，业主拒绝缴费甚至启动业主委员会罢免物业程序，从而导致社区公共设施管理瘫痪。三是大多数老旧社区无物业管理公司，有一些是依附于基层行政组织的物业管理组织。当前我国老旧社区大多依靠政府提供公共性服务。一方面老旧社区的居民拒绝缴纳物业费而导致物业公司难以生存；另一方面，长期以来形成的社区行政性服务模式导致物业公司必须依附于基层行政组织才能更好地开展服务，行政性与依附性突出。从学理上分析，社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、赢利组织、非赢利组织等各大主体基于市场原则、公共利益和社区认同协调合作，有效供给社区公共物品，满足社区需求，优化社区秩序的过程与机制。从社区治理的概念内涵来看，物业公司作为市场主体参与社区治理，其实质在于基于市场原则、利用市场手段为社区居民提供有偿社区服务。在这个过程中，我们需要妥善处理物业公司在参与社区治理过程中市场主义逻辑与社会道德逻辑之间的关系：作为市场主体的物业公司，在提供物业服务的过程中追求利润最大化，奉行市场主义逻辑；而作为社区治理主体之一的物业公司提供的物业服务在一定程度上具有公益性特点，因此在一定意义上应遵循社会道德逻辑，要强调物业管理的社区服务功能。从我国物业公司的发展现状来看，正确处理市场逻辑和社会道德逻辑需要从以下三个层面进行探索：一是党建引领，提高物业公司的服务水平。要加强和创新党对物业服务企业的领导，建设一支高素质的物业服务管理队伍。当前物业公司行业水平参差不齐，除了缺少行业规范外，更重要的原因是，物业公司作为市场经济体只追求自身利益最大化而缺少为社区居民服务的理念。党建引领一方面要求物业公司认真贯彻落实党的“为人民服务”的理念，另一方面则是通过党组织的建设来增强物业公司工作人员的思想素质，特别是发挥党员的模范带头作用，使物业公司将为居民服务的观念内化，从而提高物业服务水平。二是要引进人才，增强物业公司管理人员的素质。党的十八大以来，习近平总书记把科教兴国、人才强国和创新驱动发展战略摆在国家发展的核心位置，高度重视人才工作，提出一系列新思想、新论断、新要求。人才在当今社会的各个领域都十分重要。在社区治理方面，同样需要高素质人才来提高社区治理的创新意识和创新能力。当前许多物业公司的组成人员专业水平不高。引进高学历、高素质人才，注重党员干部的培养，不仅可以促进物业管理水平的提高，还可以激发社区活力。大学生的引进可以为社区治理注入新鲜血液。社区在甄选物业公司时可以以大学生或党员为考核标准，有利于剔除水平较低的物业公司。三是要身份融入，构建三方联动的服务平台。社区居委会、业主委员会和物业公司作为社区最主要的三大组织，其关系既密不可分、相辅相成，又相互斗争，冲突不断。当前我国社区居委会承担了大部分基层政府的行政工作，实际上是政府在社区事务上的代言人。而业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主的意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的居民自治组织。物业公司则是接受业主的委托，依照有关法律法规的规定或合同的约定，对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬的经济实体。这三者分别代表了国家—社会—市场在社区这一共同体内的主体形象。一直以来，由于政府承担了大部分管理建设社区的职能，其掌握的资源和所代表的权威性使社区居委会享有较大的社区事务自由裁量权，这使物业和业主居民在一定程度上处于社区自治的被动方。尽管社区居委会不断扩大业主委员会和物业公司参与社区事务的领域和范围，但后二者由于发展时间较短，自身发育尚不成熟而难以在众多事务中拥有话语权。究其原因，还是三方都在按照自身的行为逻辑开展工作。居委会按照行政逻辑，业主委员会按照自治逻辑，物业公司按照市场逻辑，这使三方工作人员难以融入一个治理服务体系中，造成三方在职能、角色以及责任等方面界限不清，产生信息对接偏差，难以达到社区善治的局面。要打破体系壁垒，必须将三方人员的身份融入对方体系中，搭建三方联动的服务平台，这样既可以促进三方相互了解，也利于社区事务的协商解决。物业公司在入驻社区时，需要尽快了解社区的多方面信息，特别是关于社区居民需求方面的，这就需要借助社区居委会和业主委员会来收集资料。在身份融入之后，物业公司工作人员获得在居委会或业主委员的某种职务，可以更快地获得居民需求的第一手资料，对于无法单独处理的社区事务可以联合其他两方共同解决。三、市场主体参与社区治理的实践：“百步亭”红色物业案例分析百步亭社区位于湖北省武汉市江岸区，是1995年由百步亭集团开发建设管理，集商品房、经济适用房、廉租房于一体的混合型社区，占地3.5平方公里，人口12万。社区党委直属江岸区委领导，下设1个党总支，13个党支部，580个党小组，有党员6200多名，其中在职党员5000多名。多年来，社区坚持以党的建设引领推动文明和谐社区的建设，探索形成社区党委“二三六”工作法，推动各项工作取得显著成效。荣获全国先进基层党组织、全国文明社区、全国和谐社区、全国物业管理优秀住宅小区等近百项国家级奖项。近年来，百步亭社区致力于探索“如何在社区物业管理中实现有效治理”这一命题，并取得了良好效果。概而言之，百步亭社区关于物业公司参与社区治理的实践经验主要体现在以下四个方面：一是坚持党建引领，推进党组织覆盖。百步亭社区积极响应武汉市委关于实施“红色引擎工程”的计划，积极推进“红色物业”融入社区治理工作，大力推进党的组织和工作全面覆盖物业服务管理。对物业企业中已有的党员加强思想教育和引领培养，使其成为该企业党建指导员；对于没有党员的物业公司，可以由街道选派党建指导员到物业企业挂职，指导开展党建工作。同时推进物业企业中高素质大学生的全覆盖，培养“红色物业骨干”。对不符合单独组建条件的物业企业，采取“社区+企业”或“企业+企业”的方式成立党建联建共建模式，成立联合党支部。并通过相应的强化政策保障、强化机制保障和强化激励保障来确保“红色物业”取得实际效果。二是吸引大学生加入“红色物业”。百步亭结合“百万大学生留汉创业就业计划”，选聘一批政治素质好、热爱基层工作的大学生党员从事物业服务管理，逐步提高物业从业人员党员比例和文化程度，将“红色物业”队伍打造成基层党组织联系群众的骨干队伍，吸纳成为社区治理大团体中的一员。采取“以奖代偿”的方式，探索引入基金会、理事会，支持做好红色物业融入社区治理工作。三是推行“双向进入、交叉任职”。在职党员兼任物业企业义务质量总监，加强对物业企业的监督。吸纳优秀物业企业负责人担任社区兼职委员，参与社区重大事项议事决策，及时把党的声音传递到企业。实行“社区+物业”双员配置网络管理模式，推进物业服务融入网络管理，引导物业服务人员当好法制宣传员、民情调查员、矛盾调解员等社区工作人员或志愿者代表；同时搭建双向融合平台，建立以居民为主体的信息分享交流群，将物业、党建以及工作站的信息及时发布分享给居民。居民可以随时向“两员”反映问题，进行咨询，“两员”督促相关负责人为居民解决困难，并将结果及时反馈。四是构建社区治理“三方联动”机制。百步亭在探索实现社区治理体系和治理能力现代化的过程中，创造性地提出了“三方联动”概念，并将其付诸实践。百步亭居委会、业委会、物业公司在苑区党支部的领导下构成了社区协商的三方联动机制，在实践过程中搭建了包括三方共商社区大事的周例会制度、三方联席评议工作的月民主听证会制度、监督和巡查制度以及社区居民六步议事制度在内的一系列制度化协商平台。在苑区党支部领导下，每周进行一次周例会，每月开展一次月民主听证会，召开会议时居委会、业委会的负责人都要到场，物业公司力求信息的透明化、公开化，接受来自政府和居民的监督。同时，物业公司在每个苑区内设有一个服务处，服务处和居委会交叉任职，互相制约，互相监督。通过这种民主机制，真正实现了三方之间的联动。通过党组织的关爱服务、政府的公共服务、市场化的物业服务、社会化的志愿服务为居民提供了全方位、全天候、全过程服务，从而赢得了民心。百步亭社区“三方联动”机制在参与社区治理的过程中取得了显著成效。在社区党支部领导下，通过相应的会议协商平台实现了三方的沟通、交流与协作，并通过民主管理机制达到三方的互相制约和监督，从而真正实现三方联动。通过打造“红色物业”，百步亭社区实现了物业企业服务和基层党建的有机结合。通过红色物业参与社区治理，把“红色物业”打造成为推进基层治理体系和治理能力现代化的有效载体，有效化解了社区物业管理中的矛盾，切实增强了基层党组织服务群众的能力，同时也大大提升了物业企业的服务能力和服务水平。四、讨论与反思百步亭“红色物业”之所以可以在社区治理中展现强大的参与能力，除了物业公司作为市场经济体自身可以优化社区资源配置以外，最重要的是，它以党建为核心，在党建引领下将社区居委会和业主委员会联合起来，共同管理社区事务。当然，百步亭“红色物业”有其自身特殊的历史背景。由于百步亭是中国第一个不设街道的社区，行政力量对该社区的干预较少，“单位制”痕迹较弱。实际上，正是由于当初基层行政力量的缺失使百步亭物业公司承担了相当一部分属于政府的公共服务职能。这样的传统让百步亭物业公司在社区具有较强的权威性和公信力。该物业在党建引领下始终坚持为居民提供专业化精细化的服务，如：为了确保基本物业服务不间断，社区物业公司建立了职工巡检机制，对那些在物业公司管理范围之内的基础设施实行定期巡检。对在巡检过程中发现的已经损坏的基础设施，物业公司会立即派人检修，尽量减少因基础设施损坏对社区居民生活造成的不便；对那些在巡检中发现即将损坏或已经出现损坏信号的基础设施，物业公司则要提前建立好设施损坏应对预案，并对相关设施加强巡检；对那些功能完好的设备设施，物业公司则加强宣传，在全社区形成大家共同爱护基础设施的良好氛围。为关爱社区弱势群体，提高弱势群体的生活质量和社区归属感，社区物业为社区特殊人员提供免费服务。百步亭物业坚持为社区失独老人、空巢老人、高龄老人等各类老年群体提供免费上门维修服务，为残障人士、困难家庭提供低价物业服务。为了更好地维护社区治安环境，百步亭物业利用公司常年在社区内部活动、居民基础好、熟悉社区环境等诸多优势，坚持为社区居民提供一定的治安服务，增强居民在社区居住的安全感。当然，百步亭“红色物业”作为市场主体参与社区治理的经验模式并不能解决当前社区存在的所有问题。对于该模式存在的问题也需要我们考虑。一是老旧社区物业进驻困难，三方联动机制难以建立。当前老旧社区治理是我国城市社区治理的一道难题，这些老旧社区与百步亭的历史背景有很大不同。城市老旧社区是从单位—街居制向社区制转型过程中存在的一种特殊类型社区,这些社区大多由政府提供基本的公共服务，或由社区居委会“一手包揽”社区事务，业主委员会力量较弱，几乎没有物业公司入驻，市场机制缺失，居民和社会组织参与不足，社区配套设施不足，有效服务缺失,社区治理模式陈旧。尽管当前许多老旧社区利用财政拨款以补贴的方式招募物业公司入驻，但由于居民没有交物业费的习惯和意识，征收物业费存在一定难度。这样，物业公司就无法有效发挥作用，而业委会又希望物业公司可以有所作为，二者之间因此出现分歧，导致无法及时有效地为居民解决问题［7］。因此，在基层行政力量已经全面覆盖的情况下如何引入市场机制，使物业公司作为治理主体为社区居民带来专业性服务并形成长效机制，就不能完全照搬百步亭“红色物业”模式，需要不断探索一条适合自己的治理之路。二是市场主义逻辑盛行，治理长效机制难以建立。社区治理是一个复杂的过程，由于社区各治理主体之间的利益诉求存在分歧，社区治理目标不统一，使社区治理主体之间往往产生分歧与冲突，不能更好地为居民服务，进而也不能实现社区治理的目标。物业公司作为市场主体，其自身追求的目标是经济利益最大化，但社区公共服务具有负外部性，理性市场主体缺乏提供社区公共服务的激励［7］，当市场原则与社区公共服务原则发生冲突时，物业公司参与社区治理的市场主义逻辑便会盛行，市场失灵问题就会出现。在此情况下，物业公司会选择退出或被业委会罢免，而新的物业公司招募需要时间，因此会存在一定时间的“服务缺失期”，这段“缺失期”的长短具有不确定性。因此，解决在市场失灵的情况下社区服务体系依旧可以正常运行的问题还需要探索。如前所述，学术界关于社区治理的研究主要围绕“国家—市场—社会”分析框架进行。学者们普遍认为三方在基层治理中发展不均衡，主要表现在“国家”层面的强势、“社会”层面的发育不足以及“市场”层面的缺位。百步亭社区的经验在一定程度上代表着特定类型社区中市场主体参与社区治理的实践逻辑，赋予了社区治理“国家—市场—社会”分析框架新的内涵。更重要的是，百步亭社区通过对红色物业融入社区治理路径和机制的探索与实践，努力在社区中培育一种合作包容型的新型社会关系，在尊重个人价值、保护个人利益、满足社区居民个性需求的基础上，倡导建立共同体意识，使每个社区居民、每个社区组织、驻区单位以及市场主体都积极参与到社区治理之中，承担起更多的责任和职能，参与社区的有关决策和各项活动，致力于社区居民公共意识的培育和增强，打造社会生活共同体，赋予社区公共性新的意义和内涵。

沂水县住建局关于县政府常务会议议题《沂水县关于进一步加强物业管理工作的实施意见》的解读一、议题背景住宅小区是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，随着社会经济的快速发展和人民生活水平的提升，群众的居住需求不断提高，物业管理在改善生活环境方面的作用越来越突出。截至目前，在县住建局备案登记的物业服务企业有54家，其中本地企业49家，外地企业5家，从业人员2000余人，共计管理106个商业开发住宅小区，总建筑面积1100余万平方米，8万余户。2010年以来，新建商品房住宅小区已实现了物业管理全覆盖。未实现物业管理的小区（居住点）主要是安置房、大龄青年安置房、破产企业家属院、单位家属院等。我县的物业管理工作主要存在以下几个方面的问题：一是物业企业服务运作不规范，从业人员素质差，服务质量不高，重收费轻管理的问题；二是将物业管理纳入属地社区管理未真正落到实处；三是部门职责不清，责任不明，遇事往往相互推诿的问题；四是业主委员会成立困难多，数量少，业主与物业服务企业缺少沟通与联系的桥梁，业主的合法权益和诉求难以得到及时有效的解决；五是专营部门履责不到位；六是业主投诉案件多，纠纷和矛盾不断产生，甚至演化成群体上访事件，严重影响业主的幸福指数。为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进和谐社区建设，提高城市管理水平维护业主和物业服务企业的合法权益，制定一个切合我县实际的物业管理意见，非常有必要。二、关于议题的重点工作（一）健全物业服务管理体系1、加强组织领导。成立由县政府主要领导任组长，各相关部门和乡镇（街道）负责人为成员的县物业管理工作领导小组，具体负责加强全县物业管理工作的指导、协调、监督和管理。2、理顺三级物业管理工作体系。优化物业管理体制机制，建立健全县、乡镇（街道）、社区三级工作体系，明确各相关职能部门在物业管理中的责任。3、健全物业服务工作机构。实行属地管理，做到机构、人员、职责、经费“四落实”。在乡镇（街道）设立城市社区物业管理服务中心，配备专职人员，负责抓好辖区内的物业管理工作。各社区设立物业服务站(环境和物业管理委员会），具体负责社区内物业管理工作的组织实施。4、坚持党建引领，着力扩大党的覆盖。一是发挥县物业行业党委作用，对物业行业服务管理和党建工作指导、监督；二是推动符合条件的物业服务企业或项目建立党的组织，乡镇（街道）、社区党组织采取建立党支部、选派党建工作指导员或组建联合党支部等方式，开展党的工作，实现党的组织和工作全覆盖。（二）合理确定物业管理模式1、新建住宅小区。开发建设单位开发的小区应在办理商品房预售许可或现售备案前，通过公开招投标选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并报送县物业主管部门和属地乡镇（街道）备案。小区业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范化的物业服务。城中村改造安置区，提倡社区自治，由城中村原村居采取选聘物业服务企业或村居组建物业管理队伍等方式进行物业管理。2、老旧住宅小区。具备市场化物业管理的老旧小区，在乡镇（街道）、社区指导下，将辖区内老旧住宅小区，组织业主委员会通过招投标确定物业服务企业，开展规范化物业服务。对面积较小、零星分散、配套设施不全，临时不具备市场化物业管理的老旧住宅小区，由乡镇（街道）、社区设立的物业服务站(环境和物业管理委员会）兜底管理，提供基本的物业服务。（三）推行社区共治机制1、健全业主自治管理组织。住宅小区交付使用后，具备召开业主大会条件的，乡镇（街道）负责及时组织召开并指导成立业主委员会。小区成立业主委员会或明确社区代行职责后，应及时续聘或重新选聘物业服务企业，制定管理规约。城中村安置区由村居代行业主委员会职责。2、加强对业委会的日常监管。乡镇（街道）、社区要加强业主委员会日常管理工作，指导业主委员会依法选聘物业服务企业，签订物业服务合同。逐步在乡镇（街道）城市社区物业管理服务中心成立物业管理矛盾调解中心，处理各类物业纠纷，将矛盾问题化解在基层。3、突出党建引领作用。充分发挥党组织的战斗堡垒和党员的先锋模范作用，实行党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业“四位一体”工作机制，共商事务、共治共管。指导物业服务企业成立党组织，鼓励党员业主发挥作用，积极参与业委会工作，使业委会真正成为联系社区各方的纽带和化解矛盾纠纷的“调和剂”。（四）推动物业管理规范化运作1、推进物业企业服务标准化建设。积极推广使用《物业承接查验协议》、《业主（临时）管理规约》、《（前期）物业服务合同》等示范文本，规范物业管理当事人的权利和义务。监督指导物业服务企业在显著位置设置“一箱两栏”，即物业服务意见箱、物业服务三公开栏、事务公示栏。建立物业企业失信管理制度，对违反相关法律、法规、规章或者行业规范制度，被行政处罚、行业通报或者物业主管部门、行业协会认定应该记录的不良行为等情况，计入物业企业诚信档案。2、实行社区、乡镇（街道）和物业主管部门分层级物业考评机制。社区考评：一是由社区牵头组织相关人员对各小区物业服务工作进行日常考核，对照物业服务内容进行现场打分，并将考核结果上报乡镇（街道）城市社区物业管理服务中心。二是乡镇（街道）审核：由乡镇（街道）城市社区物业管理服务中心（物业办）组织社区、物业服务公司和相关人员对各小区上报考评结果进行审定，并将审定结果上报物业主管部门。三是物业主管部门评价汇总：由物业主管部门定期将各乡镇（街道）考核结果汇总后，并计入企业档案。3、推行职能部门进社区的工作机制。各相关职能部门按照工作职责，延伸至物业管理区域，在物业服务三公开栏公布相关职能部门以及乡镇（街道）、社区联系人姓名、联系电话和工作职责。各相关职能部门要建立违法行为投诉登记制度，及时受理居民通过12345、网络舆情、信访、县长信箱等各种渠道反映的物业管理方面的诉求，接受社会监督。社区、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，及时劝阻和制止，对拒不改正的，及时上报相关职能部门依法处置。4、健全物业服务费收缴机制。物业收费标准参照我县普通住宅物业服务收费政府指导价标准，结合小区实际情况及服务标准由乡镇（街道）组织召开业主大会协商确定，引导业主自觉缴纳物业服务费。业主大会党员和机关事业单位、国有企业等公职人员应率先垂范，按时缴纳物业服务费。业主或物业使用人有恶意拖欠物业服务费用等行为的，纳入其个人诚信记录。5、妥善解决处理住宅小区停车及电动车集中充电问题。小区停车位实行市场化管理，增建小区停车设施，缓解停车难矛盾。合理制定调整车位维护管理费，对乱停乱放行为及时进行劝阻、制止和报告。在符合规划、消防等相关要求的基础上合理设置电动车充电桩。（五）做好物业服务用房、资料等移交工作和房屋售后处理工作。开发建设单位应当按照规定比例配置物业服务用房，并应当与主体工程同步交付使用，业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂。物业服务用房和有关图纸、资料、文件等要在物业主管部门和乡镇（街道）的监督下，在物业交付前按规定移交给前期物业服务企业。开发建设单位应当设立房屋售后服务中心,处理开发遗留问题、接受业主报修，依据有关规定和房屋质量保证书的承诺，承担保修期内房屋质量保修责任。（六）做好住宅小区专营设施及公共设施设备的管理。新建项目自综合验收合格之日起30日内，开发建设单位应将具备接收条件的专业经营设施设备移交给专业经营单位。未完成移交接管手续的，物业服务企业不得接受委托代收水电暖气相关费用和承担小区内专业经营管线及设施设备的管理维护。已交付使用的住宅小区，专业经营设施设备未移交给专业经营单位的，由业主大会决定是否移交给专业经营单位，决定移交的，应按照规定将具备接收条件的专业经营设施设备移交给专业经营单位，专业经营单位不得拒绝。涉及有关专业经营单位对直接收费到户有困难的，可委托物业服务企业代收，签订有偿服务委托协议。物业接管时，建设单位应保证移交的电梯、消防设施符合法律法规要求；物业服务企业应加强对电梯、消防的安全使用管理，建立安全管理制度。（七）引导建立“行业通行、市场认可”的物业服务机制。积极引导物业行业建立起质价相符的物业服务机制，根据服务内容和服务标准实行等级收费，由业委会或社区根据小区实际情况选择不同等级的物业服务。及时调整地面、地下停车位收费价格差，利用价格杠杆作用提高地下车库的使用效率。物业服务企业应将服务内容、收费项目和收费标准等在住宅小区内进行公示。（八）推进业主委员会建设。业主委员会的组成人员应当由政治素质高、热心公益事业、积极践行社会主义核心价值观、模范履行业主义务，不得有违反相关法律法规和小区管理规约的行为的人员担任。业主委员会候选人由乡镇（街道）党工委办事处、社区党组织严格把关，各小区要优先推荐业主中的党员、人大代表、政协委员、楼长、道德模范及文明市民等先进人物担任业主委员会成员。业主大会、业主委员会应当认真履行职责，接受乡镇（街道）、社区的指导、管理、监督，业主委员会做出的决定，应当向所在乡镇（街道）、社区备案。（九）建立三级物业纠纷调解机制。及时有效化解物业管理纠纷，促进社会和谐稳定，建立县、乡镇（街道）、社区三级物业纠纷调解机制。（十）建立“四位一体”管理模式。推行社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的“四位一体”管理模式。推进城区乡镇（街道）、社区区域化党建，支持物业服务企业党组织负责人、业主委员会党员委员担任社区党组织兼职委员；注重推荐社区“两委”成员、网格长、优秀党员业主等担任业主委员会委员候选人，通过法定程序进入业主委员会，实现“双向进入、交叉任职”。探索成立社区党组织领导下的环境卫生管理委员会，对不具备成立业主委员会条件的，由环境卫生管理委员会代行职责。（十一）开展共驻共建共享志愿服务活动。发挥物业服务企业党组织的示范带动作用和物业服务企业专业技术优势，组织开展关爱他人、关爱社会、关爱自然等志愿服务活动，提高业主对物业服务的满意度。社区党组织和业主委员会党组织要针对破坏绿植、乱抛杂物等不文明行为，在住宅小区内开展志愿劝导、志愿监督，引导业主自觉遵守秩序，爱护生活环境。（十二）严格物业服务企业退出和移交程序。物业服务合同期限届满的两个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者解聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的，业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前两个月书面告知业主委员会。物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者解聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前两个月书面告知对方。未经合法程序擅自退出物业服务项目的，其不良行为，由乡镇（街道）提报物业主管部门计入企业诚信档案。（十三）强化住宅专项维修资金的管理。专项维修资金管理部门会同不动产登记部门要从源头上确保专项维修资金足额归集到位。专项维修资金的交存按照《沂水县住宅专项维修资金管理办法》有关规定执行。未按规定交存首期专项维修资金的建设单位不得向业主交付房屋，不动产登记部门不予受理产权登记申请。涉及住宅公共部位、公用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的项目可以使用住宅专项维修资金。房屋共用部位、公用设施出现故障，需启动应急维修程序的，电梯发生故障存在安全隐患的，由市场监管部门或其委托机构确认；消防设施故障存在重大火灾隐患的，由公安消防部门确认；其它与法律、法规和有关技术标准规定不符的，由有关部门确定。业主委员会负责组织和监督专项维修资金的归集和使用，使用时必须严格按照使用流程向专项维修资金管理部门申请。（十四）加快推进老旧小区改造，实现物业管理全覆盖。乡镇（街道）、社区居委会或业主委员会做好群众工作，动员群众广泛参与，认真征求居民意愿，根据小区现状及群众诉求确定改造小区、改造内容及改造完成后的物业管理模式，形成改造项目清单将改造后的老旧小区纳入社区治理范畴，强化基层党组织领导，以“齐鲁红色物业”党建联建推动共建共治共享，召开业主大会决定选聘专业的物业服务企业进行专业化物业管理或乡镇（街道）、社区兜底进行简易的管理等模式，逐步实现改造后老旧住宅小区物业管理全覆盖。对接管老旧小区的物业企业，县财政制定扶持政策给予适度补贴，做到“改造一个、确保管好一个”，巩固老旧小区改造成果。
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