索 引 号
468176933/2021-00015
发布机构
开发区经开区
发文日期
2021-01-18
标 题
江苏东海经济开发区园区提档升级及 环境综合整治项目实施方案
文 号
东开委发〔2021〕3号
主 题 词
内容概述
为进一步推动园区建设提档升级，经党工委、管委会研究决定，特制订《江苏东海经济开发区园区提档升级及环境综合整治项目实施方案》，现印发给你们，请各相关部门、富华集团遵照执行！
时 效
江苏东海经济开发区园区提档升级及 环境综合整治项目实施方案江苏东海经济开发区园区提档升级及环境综合整治项目实施方案各部门、富华集团：　　为进一步推动园区建设提档升级，经党工委、管委会研究决定，特制订《江苏东海经济开发区园区提档升级及环境综合整治项目实施方案》，现印发给你们，请各相关部门、富华集团遵照执行！2021年1月18日江苏东海经济开发区园区提档升级及环境综合整治项目实施方案第一章　产业发展存在问题一、现状产出效益不高，工业增加值不高，地均产出效益不高。二、安全环保整治提升压力大。三、企业“扎堆”而不“集群”，产业链不完善。相关产业之间缺乏联系，产业链不完善，企业各自完成“一条龙”的生产程序，没有上下游产业的协同分工和配套，造成投资成本的增加和生产效率的低下。四、板块、企业之间产业关联度不高，近期整合难度大，产业结构优化、企业兼并、整合、重组的难度大。五、产业定位不高，功能分区不明确，产品附加值低。六、企业转型升级压力大，存在研发人员和高级技工缺乏、转型成本过高、研发资金不足等问题。第二章　产业发展策略一、运用生态园区理念，完善基础配套设施，实施严格的安全环保措施园区致力于打造“生态园区”，即生态型、环保型的现代化产业园区，注重自然生态的保护，营造花园式的发展空间，加强“三废”的环保治理，实施严格的准入机制，杜绝规模小、污染重、工艺技术水平低的项目落户园区，形成具有较高品位、与国际接轨的现代化产业基地。二、实施“五个一体化”建设全面实施园区“产业发展、安全环保、公用设施、物流输送、管理服务”五个一体化建设，做到专业集成、投资集中、效益集约。三、延伸产业链，促成园区的良性循环（1）联合生产模式以产业和产品链的衔接为纽带，建设公用工程“岛”，实现水、电、热和气的集中供应，采用国际化的开发理念和开放式的管理模式。（2）联合组团模式借助板块与组团已具备的产业优势，向新材料等战略新兴产业方向发展。（3）核心企业模式在原有企业的基础上，以特色产品为核心辐射、以龙头企业带动发展。（4）复合共生模式企业之间强调产品链接和共生关系，最大限度延伸上下游产品链。四、优化产业结构，提高核心竞争力通过产业的剥离、收购、合资等资本运作手段，加快实现产业结构的有效调整和转型升级，推动传统产业向价值链高端延伸，支持优势产业的同时培育新兴产业，不断向核心产业集中，提高核心竞争力，促进形成主导产业引领和多元产业合作的低风险发展格局。五、严格控制准入门槛，强化负面清单管理从安全、环保、技术、投资和用地等方面严格准入门槛，高标准发展市场前景好、工艺技术水平高、安全环保先进、产业带动力强的项目。严格执行国家和省产业结构调整指导目录，按照控制高污染、高耗能和落后工业的要求，进一步扩大淘汰和禁止目录范围，对已列入淘汰和禁止目录的产品、技术、工艺和装备严格予以淘汰。禁止新（扩）建农药、医药、染料的中间体化工项目。第三章　项目概况项目名称：江苏东海经济开发区园区提档升级及环境综合整治；项目建设单位：东海开发区富华投资开发集团有限公司；项目建设期：建设期2年，自2020年12月至2022年11月；项目建设地点：本项目位于连云港市东海经济开发区；建设规模及内容：本项目主要对东海经济开发区全区迎商、工业环境、安全生产环境、生活环境等进行整治提升，主要建设内容包括低效企业收购整合、污水配套管网工程、老旧小区提升改造、河道综合整治工程、绿化工程、道路改建工程以及石安河公园附属设施项目；项目总投资：总投资194604.67万元。其中，建设投资187397.17万元；建设期利息7207.50万元；不计流动资金；资金筹措：本项目需筹措资金194604.67万元。其中，企业自筹项目资本金44604.67万元，占总投资比例的22.92%；银行贷款150000.00万元。第四章　低效企业收购整合项目拟对32家低效企业收购整合，企业设备自行拆除；并对部分厂房提标改造，包括水电安装提标工程、暖通及消防提标工程和厂房修缮工程；工程费用为15851.23万元。为做好园区全面整改提升工作，分年度、分批次关停部份落后企业，并对关停企业的土地和厂房进行回购。由于部分企业投资强度小、存在安全隐患、污染难以治理且科技含量较低，生产规模不大，本项目计划对低效企业收购整合。一、厂房收购改造选取对象的标准收购对象主要包括闲置厂房、亩均税收万元以下低效厂房、“低散乱”厂房、“低散乱”企业和“低散乱”行业。1.企业存在重大安全和环保隐患，且高能耗低产出的；2.企业处于停产、半停产状态两年以上，自身难以恢复正常运营的；3.企业自身业务萎缩，厂房有三分之二以上面积出租，租金作为主要收入来源的；4.企业因自身原因无法按投资协议约定进行建设，或投产后连续三年亩均税收低于3万元；5.企业连片闲置土地面积超过5亩，闲置时间超过3年，且入库税收低于亩均税收3万元。二、改造标准运用市场化方式，引进世界先进企业、大型央企、国内上市公司重组园区企业并进行高标准改造，实现安全、环保、技术、效益等全面提升，形成生产技术水平高、产业集聚度高、安全环保要求高、产品附加值高的特色精细产业园区。1.建筑平面。一般工业厂房都有着简单规整、几何形式的平面和整齐的柱网。大跨度的平面空间有利于根据改造需要进行灵活分割。2.建筑立面。老工业厂房的立面通常是比较大气，根据结构功能需要形成的立面比较简洁。改造时可根据现代建筑的需要进行重新设计，建成适合改造后建筑功能及特点的赋于现代气息和市场需要的新立面。3.建筑剖面。厂房建筑因为其功能需要通常层高比较高，一般根据改造需要可以加层重新分隔空间，把一层变成两层；也可以部分加层，营造特殊的空间感觉。大空间可以灵活分割。4.结构方面。一般厂房结构都要考虑到吊车、机床等重型机械的负荷，它的结构对于一般民用建筑都是可以满足的，因此不需要做很多结构上的加固和改造，同时节省材料耗费。三、改造后厂房面向产业鼓励现有生产企业，大力进行技术改造，优化调整工艺路线，大力引进创新型产业，如互联网+、电子商务、文化创意、信息软件、节能环保、现代物流、现代农业等城乡融合及涉农具有显著创新、创意特征的产业，以及从第二产业中分离出来的以产品研发、核心技术产品生产试验为主的产业。在促进产业发展的同时，形成生产生活生态相融合的产城一体化格局，进一步提升城镇化水平。四、厂房维修方案1.梁、板、柱维修漏钢筋的先清除钢筋上的污垢，然后浇水湿润清除断面以前的松动石子及浮浆，把断面剔毛，支模板。在浇筑竖向混凝土结构前，应先在底部填以50厚与混凝土内成分相同的水泥砂浆；浇筑时不得发生离析现象；当浇筑高度超过3m时，应采用串筒、溜管使混凝土下落。浇筑横向混凝土结构前要在浇筑面上涂刷1：1水泥浆一道增加粘聚性，再浇筑混凝土。采用插入式振捣器振捣，随浇随振，振捣器的位移间距不宜大于振捣器作用半径的1.5倍。待混凝土达到允许拆模强度方可开始模板拆除工作，按后支的先拆，先支的后拆，先拆非承重的后拆承重的顺序进行拆除，拆模完成后即刻对混凝土进行洒水覆盖养护。2.地沟维修先对原地沟进行拆除(除底面)，按原地沟面各向内拆除800mm，拆除垃圾及时运出场外，用打夯机将土质底面夯实，清除原地沟底面(除坡道外各边向内扩大800mm)的淤泥杂物，沿清除出的底面外边线支150mm高模板，浇注C30混凝土底面，待达到设计强拆除模板进行洒水养护，再以原地沟面向内260mm(除坡道外)为边线用Mu10实心粘土砖M7.5水泥砂浆砌筑砖墙240mm厚，高度低于原地面50mm，原坡道处用Mu10实心粘土砖M7.5水泥砂浆砌筑台阶(按1：1坡度)，再以原地沟面为边线支模板，模板高度比原底面高150mm，向砖墙与模板间浇注C30混凝土，浇注高度与砖墙顶面同高。待混凝土强度达到设计要求后，用戈壁料对砖墙外侧的地坑进行回填，填至与砖墙顶面同高，每层填料厚度控制在250mm，随即用打夯机进行夯实，夯实度达到93%，沿模板(距模板30mm)周边向原地面布置10m钢筋，间距不大于150mm，长度1300mm，与地面同时浇注C30混凝土。待达到设计强度后拆除模板，地沟内各面(包括台阶)用1：2水泥砂浆罩面。3.地面维修清除旧地面淤泥和杂物，修补旧地面低洼处，使表面平整度控制在10mm内。根据水平标准线和设计厚度，在四周墙、柱上弹出面层的上平标高控制线，按线拉水平线找平墩(60*60见方，于面层完成面同高，用同种混凝土)，间距双向不大于2m。有坡度要求的房间应按实际坡度要求拉线，抹出坡度墩。面积较大的房间为保证地面平整度，还要做冲筋，以做好的灰饼为标准抹条形冲筋，高度与灰饼同高，想成控制表搞的“田”字格，用刮尺刮平，作为混凝土面层厚度控制的标准。当天抹灰墩，冲筋，当天应抹完灰。铺设混凝土面层前应按标准水平线用木板格成宽度不大于3m的条形区段，以控制面层厚度。铺设时，先刷以水灰比为0.4-0.5的水泥浆，并随耍随铺混凝土，用平板振捣器进行振捣，用刮尺找平。浇筑混凝土的坍落度不宜大于30mm。水泥混凝土面层易用机械振捣，必须捣实。水泥混凝土面层不得留置施工缝。混凝土面层应在水泥初凝前完成抹平工作，水泥终凝前完成压光工作。浇筑完毕后，应在12h内加以覆盖和浇水，养护时间不得少于7d，浇水次数应能保持混凝土具有足够的湿润状态。待其强度达到1.2Mp/mm后方可上人行走。4.墙面维修首先要对墙面进行清理，清除墙面的污垢、浮灰，抹灰层脱落的应进行修补，表面若有高低不平、小洞或缺陷处，要进行批嵌后再涂刷，以使整个墙面平整，确保涂料色泽一致，光洁平滑。然后用砂纸进行打磨，将表面清扫干净。涂料施工温度最好在10度以上，由于涂料易沉淀分层，使用时必须将沉淀在桶底的填料用棒充分搅拌均匀方可涂刷，施工用的涂料，其色彩应完全一致，施工时应认真检查。滚涂时滚子应横向涂刷，再纵向滚压，将涂料滚开、涂平，滚涂顺序一般从上到下，从左到右，先远后近，先边角、棱角、小面后大面，要厚薄均匀，防止涂料过多留坠。滚子涂不到的阴角处，需用毛刷补齐不得漏涂，要随时剔除沾在墙上的滚子毛，一面墙要一气呵成，避免接槎刷迹重叠现象，玷污到其他部位的涂料要及时用清水擦拭。第五章　老旧小区提升改造一、基本情况计划改造东城美苑、富华名都等老旧小区10个，改造的对象为2010年以前建成的小区，其中涉及改造建筑面积约425573平方米。项目主要对开发区10个老旧小区进行改造升级。项目建设内容为：完善基础设施；疏通、翻建地下管网，保证排水畅通；更新、规范环卫设施；增设标准化分类垃圾桶，保障小区居民生活垃圾分类倾倒和堆放；提升适老改造，规范设置小区平面图，楼牌、门牌、道路指示牌、无障碍设施标识牌，且便于老年人辨识和记忆；小区主要道路、出入口以及小区单元出入口实现无障碍化改造全覆盖；因地制宜增设楼道及其他公共空间栏杆、扶手；完善消防设施，增设照明，安装安防技防等设施；工程费用为4218.20万元。二、改造标准根据市政府及相关部门关于老旧小区“基础性改造、标准型改造、提升舒适性改造”的创文要求，通过改造，使老旧小区达到功能完善、环境优美、节能环保、适宜人居的目的。在完善老旧小区硬件配套设施的基础上，完善老旧小区的物业管理水平，实现“路平、灯亮、草绿、水畅、卫生、安全”的创文目标。1.基础性改造标准内容（1）修建翻新小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，平石、立石整齐无缺损。（2）疏通、翻建地下管网。更换破损井框盖，新建雨水进水井、雨水检查井；清理、整修、补建化粪池。保证排水畅通，改造的污水管网尽量接入市政管网。（3）增设机动车、非机动车停车位，利用小区现有条件拓展机动车位、增划停车位；做无障碍化非机动车停放区域。2.标准性改造标准内容如下：（1）整修房屋1）屋面整修：清理杂物、铲除渗漏防水层、平整屋面、新做防水层、铺设节能保温隔热板、防雷设施维护；通过整治应达到防水效果良好。2）整治房屋外立面实施“六统一”：整理美化太阳能热水管，序化、美化空调外机，更新破旧遮阳篷，更新破旧晒衣架，更新二层以下破旧防盗网，更换破旧楼道窗。3）外墙防渗和出新：对破损的外墙进行修补，确保外墙无渗漏；对外墙墙面进行整体粉刷出新，并与区域色彩风格相协调；对破损的落水管、水斗进行维修和更换。4）内楼道出新：铲除原涂料层、内墙面出新、油漆栏杆扶手、整修楼道窗、安装或更换楼道灯等。出新后漆面无起皮、涂刷不均匀和脱落现象，并根据创文需要进行美化。更换楼道破损的信报箱。（2）设置门房1）围墙大门：维修、出新围墙和小区大门，封闭围墙和过多的出入口，实现小区封闭管理。2）管理用房：腾让、维修、出新、改造物业服务用房，满足管理需求。（3）疏通管网1）分设雨污立管和收集井，接洗衣机排水入污水管，完善和疏通雨污下水管道，更换维修破损雨污井盖，接门店排水入污水管道，增设餐饮店排水截油槽。2）彻底清理化粪池，根据需要新建、改造化粪池及配套管网、改造公共厕所，科学设置垃圾收集箱和转运处，完善垃圾分类存放设施。（4）整治道路新修和翻建小区道路，主干道摊铺沥青，支道摊铺混凝土路面，保证路面平整，治理路面积水，整理、更换路牙及平石，增设透水砖人行道。（5）提升绿化增建树池、健身等普通景观设施，修剪原有绿化，并进行适当移植和补植，维修、更新文化宣传设施。（6）方便停车划线区分停车区域，因地制宜增补机动车停车位，出新非机动车车棚，或根据现场条件改造无障碍停车，方便非机动车停放，增设电动车充电桩，设置停车防盗设施，安排临时停车位置。通过出新达到车辆、行人通行顺畅、方便，尽可能满足车辆停放需求。（7）整治环境对小区内原有乱堆杂物进行全面清理，对小区内原有乱贴小广告进行全面清理。对小区原有管线进行序化、整理，清理废弃管线、电箱、电杆等，达到线路基本有序的效果。（8）管理服务小区改造后，要实行标准化的物业管理，着力提升物业管理规范化水平；建立业主委员会或物业管理委员会，设立社区党群服务中心，健全民主协商、社会参与、运作有序的共建共治机制，定期开张各类文化交流活动，着力提升社区治理能力和公共服务水平。在小区改造后开展居民满意度调查，满意度需达到90%以上。3.提升舒适性改造标准内容如下（1）完善基础设施1）修建翻新小区道路。小区道路达到城市居住区道路建设规范标准，做到道路畅通，路面平整无坑洼，平石、立石整齐无缺损。2）疏通、翻建地下管网。更换破损井框盖，新建雨水进水井、雨水检查井；清理、整修、补建化粪池。保证排水畅通，改造的污水管网尽量接入市政管网。3）整治、修建停车设施。新建、改扩建和整修公共非机动车棚，无车棚的小区增设无障碍化非机动车停放区域，尽量满足小区内非机动车停放需求。利用小区现状改建、补建机动车停车位，划设机动车停放点，满足机动车停放。（2）适老改造规范设置小区平面图，楼牌、门牌、道路指示牌、无障碍设施标识牌，且便于老年人辨识和记忆；小区主要道路、出入口以及小区单元出入口实现无障碍化改造全覆盖；因地制宜增设楼道及其他公共空间栏杆、扶手；合理配置养老服务用房，并根据群众意愿，合理确定养老服务用房用途。（3）管线整理根据实际情况，让供电、通信等管线多杆合一，亮化小区线路。（4）节能改造屋面实施平改坡，统一规范太阳能热水器位置及管线；适度提高外墙里面出新涂料标准，采用节能环保材料和高弹、局部贴墙砖方式出新外立面；对旧钢窗、木窗进行改造。（5）功能提升多层住宅考虑加装电梯，对道路进行透水化处理，有条件的小区建设雨水花园和生态停车场。小区排水管网实现雨污分流，增加物流快递设施，拓展休闲体育场所，增设城市创建建筑小品、雕塑和健身活动器材，提高小区绿化美化率，突出特色展示内涵。统一安装智能单元防盗门，集中建设安防、垃圾分类自助设施。梳理小区周围现有公共服务设施，优化完善5分钟便民服务圈和10-15分钟社区服务圈。（6）绿化、亮化、硬化改造“三化”改造主要是维修、补充、完善，着力打造宜居环境，提高居住舒适度。（7）公共服务设施改造规范设置公共服务设施，修补和完善社区服务。为丰富居民业余休闲文化生活需求，在老旧小区适当建设一部分公共活动室，添置一些体育活动设施，满足居民的文娱生活、体育锻炼需求。小区内部增补老年人活动的场地，并结合场地实际情况，增设适应老年人需求的休息座椅、阅报栏、健身器材等休闲服务设施。（8）完善消防设施按照相关标准在楼道等公共部分和场所配置移动式灭火器。普及小区主出入口配置微型消防站。（9）完善照明设备1）根据实际情况增加楼道灯，灯具采用节能灯具，安装触摸式或声控式开关。2）合理布置路灯灯杆，优选灯杆造型，升级节能光源，配置好控制系统，并落实长效维护管理。（10）安防技防统一完善或新增监控设施，增设监控探头，增加围墙防扒刺，配置完善消防设施。疏散通道和场地符合规范，通道无占用，各类安全疏散指示和标示清晰。三、改造实施步骤1.制定工作计划根据统计数据，建立老旧小区基础信息数据库，结合实际情况筛选改造小区名单。确定名单后，组织人员现场勘查，结合小区实际，制定初步改造计划，编辑改造工程量。2.对初步确定改造的小区进行公示、公告；制作小区改造宣传图版，介绍具体改造的项目内容，征求社区及居民改造意见。3.确定设计、勘测等单位设计单位在充分听取居民意见的基础上，进行合理设计，编制项目初步设计及概算，在小区主出入口等显眼位置公告设计方案，再次听取居民及社区意见，重新调整这几方案及概算。4.办理施工招标项目初步设计设计及概算经审批同意后，按照相关程序招标，确定施工单位和监理单位。第六章　污水配套管网工程对整个污水管网系统进行全面整改，增加无污水管网道路段新管网，整改现有道路不达标管网；新增污水管网96.00km；老旧污水管道改造37.12km；新增雨水管道57.60km；老旧雨水管道改造31.60km；配套工程包括改造污水井、涵洞、绿化、园区电力电缆、路灯等；工程费用为20338.58万元。一、污水管网布置原则1.贯彻国家关于环境保护的基本国策，严格执行国家现行的相关法规、政策、规范及标准；2.根据江苏省连云港市东海经济开发区总体规划，按照全面规划、分期实施的原则，参照国家污水收集管网工程规范，从总体及长远角度考虑，并尽可能利用现有的管网设施，使管网工程建设满足园区发展及总体规划要求；管道布置充分考虑远期的需要，以更好地发挥投资效益；3.充分利用开发区现状地形，结合总体规划，合理进行污水管道布置。管道按远期规划服务面积布置，充分考虑实际污水量的增长情况；4.管道设计流量为上游传输流量和该管段收集的水量之和，其收集污水量按其服务人口和工业级相应排水定额或服务面积、比流量确定。污水变化系数根据该管道的平均流量按规范选取；5.管道尽可能利用自然地形坡度敷设，重力输送至已建排污干管，尽量避免在中途增设提升泵站，减少工程投资，减少经营运行费用；6.排水管网布置硬选择经济合理的路线，尽量做到线路短、起伏小、土石方工程量少、减少跨越障碍次数、避免沿途重大拆迁。二、管材选择1.管材选择原则排水管道必须具有足够的强度，以承受外部的荷载和内部的水压，外部荷载包括土壤的重量（静荷载），以及由于车辆运行所造成的动荷载。压力管及倒虹管一般要考虑内部水压，重力流管道发生淤塞时，也可以引起内部水压。此外，为了保证排水管道在运输和施工中不致破裂，管道必须具有足够的强度。排水管道应具有抵抗水中杂质冲刷和磨损的作用，并应该具有一定的抗腐蚀的性能；排水管道必须不透水，以防止污水渗出或地下水渗入；排水管道的内壁应光滑，使水流阻力尽量减小；排水管道应就地取材，并考虑预制管件及快速施工的可能，以便尽量降低管道的造价及运输和施工费用。总的来说，排水管道在满足使用要求的前提下，需要遵守以下原则：（1）使用寿命长，安全可靠性强，维修量少；（2）管道内壁光滑，减小水流阻力；（3）在保证管道质量的前提下，造价相对较低。2.管材选择和确定现在市场上有多种管材能满足本工程的设计要求，我们对常用的四种管材进行技术经济分析.（1）预应力钢筒混凝土管目前该管材在压力输水工程上应用广泛，它具有以下的优点：1）合理的复合结构。PCCP管是指在带有钢筒的混凝土管芯、外侧缠绕环向预应力钢丝并制作水泥砂浆保护层而制成的管。这种复合结构充分地发挥了钢筒的抗拉、易密封性及混凝土的抗压和耐腐蚀性，因而预应力钢套筒混凝土管承受内外压的能力均较高。2）接头密封性可靠，对地基适应性好。预应力钢套筒混凝土管接口采用钢板冷加工成型，加工精度高，接口密封可采用双橡胶圈，胶圈置于插口的凹槽内，受压后变形小，从而形成很好的密封性。3）有良好的耐腐蚀性，耐久性强。预应力钢套筒混凝土管内壁是内衬混凝土，外壁是喷射砂浆保护层，接口处内外均用水泥砂浆嵌缝，混凝土和砂浆提供的碱性环境使构成预应力钢套筒混凝土管的钢材钝化从而防止其腐蚀。4）施工方便快捷。由于可以利用预应力钢套筒混凝土管转悠的铠接头来抵抗推力，所以在管线转向或分流等需要止推的地方均可免去支墩，从而方便安装，提高了施工速度。预应力钢筒混凝土管也存在较明里的缺点，即重量大，施工时需配合应用一些槽内安装的简易设备，运输费用相应也较高。另由于糙率大（糙率系数为0.013—0.014），输水阻力相应较大。（2）PVC管PVC管在国内主要是用作供水管，其主要缺点是价格昂贵，而且随寿管径增加价格增幅也较大。PVC管使用中的缺点是本身对外界负荷的承受力差，因此，安装时必须格外小心。优点是无顶部腐蚀，内表面光清，内摩擦小，可以提高管道输送能力。在使用时，PVC管在砂垫层上铺管，施工简便，施工速度快，但必须控制回填土的方式，要求对称，均匀，薄铺，轻夯实。（3）玻璃钢夹砂管也称玻璃纤维缠绕夹砂管，其之所以能在短时问内得到愈来愈广泛的应用，它具有以下的优点：1）结构合理.承压能力强。它由内衬层、内增强层、树脂夹砂沙层、外增强层、外保护层组成。致密的内衬层和增强夹砂层使玻璃钢夹砂管具有了较强的承压能力。2）重量轻。玻璃钢夹砂管2.0左右，因此，玻璃钢夹砂单位长度的重量较同等压力、相同管径的刚性管轻。这个优点是极有利于施工安装的。3）内表光滑、糙率低。经绕成型的玻璃钢夹砂管，其内表面因有光滑的芯模保证，所以成管后内壁平滑光洁，糙率系数为0.01，输水阻力小，输送相同流量时管径相应可减小10%—25%。4）管线长接头少。缠绕成型的玻确钢夹砂管其管长可达12m，接头数量较刚性管可减少很多，且接头以橡胶圈密封，因此，提高了安装速度，降低了安装成本，且密封安全可靠。5）耐腐蚀性能好。由于玻璃钢的主要原材料选用高分子成分的不饱和聚酯树脂和玻确纤维组成，能有效抗酸、碱、盐等介质的腐蚀和未经处理的生活污水、腐蚀性土壤、化工废水以及众多化学液体的侵蚀，在一般情况下，能够长期保特管道的安全运行。6）抗老化性能和耐热性能好。玻璃钢夹砂可在-40℃-70℃温度范围内长期使用，采用特殊配方的耐高温树脂还可以在200℃以上温度正常工作。玻璃钢夹砂和双臂波纹管等塑料管道一样，其埋地管道为管道和沟槽回填材料构成统一的“管道一土壤系统”承受外压，在管道施工回填时对回填材料和回填料密实度的控侧要求较严格。（4）玻璃纤维增强聚丙烯管（FRPP管）FRPP管的特点与玻璃钢夹砂管基本相同，但是造价比玻璃钢夹砂管略低。综合以上因素考虑：玻璃纤维增强聚丙烯管为新型的排水管，具有狡好的耐酸碱、耐腐蚀能力，且粗糙系数比钢筋混凝土管小，水力条件好。管道铺设时工程量和造价低，因此，本项目采用玻璃纤维增强聚丙烯管进行铺设。三、工程敷设方式与接口1.敷设方式管网架设方式通常有高架、埋地、管沟三种方式。东海县位于黄淮海平原东南边缘的平原岗岭地，东濒黄海，自然条件对采取高架方式有限制，主要是海风对金属管线的腐蚀性比较强，风荷截较大，冬季需要保温防冻，高架的方式工程投资较大，运行维护成本较高，加上区内道路、沟渠纵横，工程施工难度也较大，经权衡采用后埋地施工方式较适合。但应加强管理，防止管道破裂。2.接口玻璃纤维增强聚丙烯管采用承插、热熔或焊接连接等。雨污水管网及原有管网按照管线走向，将原有管网挖出，并设置管沟。本工程管沟基础垫层厚1OOmm，宽1000mm，混凝土强度等级为C1O，基础为钢筋混凝土条形基础，厚200mm，宽800mm，混凝土强度等级为C30，钢筋HPB235直径为10@150/200；管沟井壁墙厚360mm，采用MU10砖，M7.5水泥砂浆砌筑；地圈梁截面尺寸为360*250mm，地圈梁主筋为HRB335，6根直径为14，箍筋HPB235直径为8mm@200。第七章　河道综合整治工程河道整治总长度约40公里，包括石安河、范埠河、范埠干渠；主要建设工程为清除淤泥土方、拓宽开挖土方、河底硬化、河堤加固土方和节制闸工程；工程费用为11152.62万元。根据现有堤防和河道建筑物工程水毁的各种经验教训，综合考虑地质条件，水流条件、施工条件、投资、管理运行等方面的因素，按照因地制宜，就地取材的原则，确定治理规划方案。1.设计标准以20年一遇洪水标准设计，堤防等级为4级。设计河底高程，根据沿线地质资料，并参照以往工程设计。开挖底宽按20年一遇排涝设计水位控制。2.设计边坡边坡稳定采用瑞典圆弧滑动法进行计算，根据计算成果，河槽开挖边坡取1:3。3.清淤方式选择按清淤的方式和手段，清淤可分为陆地清淤和水下清淤两种。（1）陆地清淤：对于流量小、水深不大的小河流，通过施工围堰分期导流方式，将河道内河水基本排干，采用反铲或长臂反铲机械或人工在河床上直接挖掘，并用自卸汽车将清出的河道底泥运送到已选定的场址倾倒。这种清淤方式可用于沙石类和泥土类底质的小型河流。（2）水下清淤：河流较大、水深、流量大的河流，通常采用水下清淤的方式。它是在保持河道中水位的情况下，可以利用抓斗式挖泥船及长臂反铲开挖河道底泥。该法容易控制清除底泥的层厚，几乎可用于各种底质类型的河道，包括泥土类、沙石类和硬质类。然而，此方法的缺点也十分明显，主要是清除的底泥含水率较高、清淤中因机械搅动造成水体局部污染和周围环境污染等。在采用相应的防护措施后，能够减少底泥含水率和减少对环境的影响。对于较大河流通常采用此类方法。由于项目区流域内河道流量很小且水深不大，采用陆地清淤的方式，可减少对环境的影响。4.清淤范围选择本项目清淤的范围确定，将主要考虑河底底泥的分布情况以及水质综合治理后续工作开展的技术要求，从对项目区内的河流水质改善的整体目标出发，综合选定清淤范围。清淤范围的选择还应结合考虑以下因素：（1）对淤泥富营养层形成自然机理进行调查分析，以判断清淤的范围和厚度或泥土处理产生的影响。（2）清理出的淤泥转运力求运输距离短、有利发挥清淤设备能力，并充分考虑清淤泥土的综合利用和减少对环境的污染。（3）有足够的施工机械作业面积。（4）在不能采取机械设备清淤的部分河道，可采取人工清淤。（5）河道疏浚工程护岸等综合治理工程，施工期选择枯水期施工。5.弃土安置河道开挖土方除用于修筑堤防和整平滩面外，其余土方堆积在河道堤防临水坡侧。考虑土方开挖量较大，为减小占地，尽量堆高，节约投资。清淤过程产生的淤泥进行鉴定后再选择合适的处置方式。选择合适的弃土点，弃土场需做好防水土流失工程。第八章　绿化工程绿化面积235582.00㎡。主要内容包括场地平整、园区绿化、给排水及喷灌工程；工程费用为6125.13万元。本工程建设绿化防护林和景观营造，包括绿化及植物配置等，使其成为水景相依的特色空间。1.种植充分考虑当地的气候条件及濒临水体的自然条件：气候温和湿润，四季分明，雨量植物种类的优势，自然群落的规律，结合现状用地内植被丰富多样，自然群落层次、结构分明。采用分层的植物群落进行种植。上层树种有：香樟、枫香、杜英、广玉兰、毛竹等；中层树种有：法国冬青、石楠、木芙蓉、石榴、菜花、海桐、紫荆、紫薇、春鹃等；草本植物有：沿阶草、结缕草等，同时考虑一些经过驯化的植物种类。设计充分利用丰富的需要，创造出风格迥异的人工植物群落，为市民提供美观、舒适、有趣的植物群落空间。2.树种选择常绿乔木：香樟、杜英、广玉兰、雪松、含笑等。落叶乔木：梅花、晚樱、栾树、银杏、桂花、马褂木、二乔玉兰、合欢、垂柳、红枫、龙抓槐、鸡抓槭以及竹类。常绿灌木：瓜子黄杨、紫薇、毛杜鹃、金边黄杨、红叶石楠、海桐球、木芙蓉、红叶李、紫荆、碧桃等。地被植物：红花酢浆草、高羊茅草皮、金叶女贞、铺地柏、春鹃、细叶女贞、月月桂、葱兰等。藤木及草木植物：爬山虎、迎春、结缕草、百慕大草、麦冬草等。整型及造型植物：法国梧桐、银杏、苏铁、黄扬球、冬青绿篱等。第九章　道路改建工程本项目改建道路为富华路、华亚路、水晶路、宝石路、渭河路、富宸路、明珠北路，全长约10330.00m；主要建设内容包括路基处理工程、路面工程以及交通安全与管理设施；工程费用为9174.42万元。近年来，东海经济开发区的区位优势凸显，产城一体的空间格局日渐形成，随着入驻企业的不断增加，已发展成为苏北鲁南的就业、投资热土。随着园区市政基础设施提档升级，现状路面、道路功能、市政公用配套、道路通达性等方面严重滞后；雨污合流的园区排水方式，不满足环保要求；以上因素制约着开发区的发展，因此本工程的改建势在必行。1.改建内容考虑本项目的区位重要性，改建方案主要包括以下内容：（1）道路线型优化：道路线型按红线40米进行优化、打通村庄路段，全线实施机、非、人分流，道路线型统一；（2）道路结构改建：路面结构进行黑色化改建；统一人行道铺装；（3）实施雨污分流：全线实施雨污分流，改建雨水管渠，新建污水管道；（4）城市家具提升：按《连云港市城建导则》及东海县近年道路建设经验对城市家具提档升级；（5）沿线杆线入地：建议全路段强弱电杆线入地。2.技术标准（1）道路等级：城市主干路；（2）设计速度：一般路段50km/h；交叉口30km/h；（3）设计荷载：道路BZZ-100；（4）路面结构：沥青混凝土路面。3.断面设计方案全线：道路红线宽40m，其中机动车道20m，双向六车道，两侧侧分带各2m，非机动车道5m，人行道3m。4.道路平面设计方案：道路线型走向与老路一致（与规划线型一致）。第十章　石安河公园附属设施项目工程内容包括管网、景观绿化、硬质铺装、公用配套设施、交通安全设施、路灯等材料设备采购及安装；工程费用为5564.00万元。通过生态理念来分析基地现状，提出设计概念——将城市和自然、现在与未来、动感与生态、科技与创新，四个层次的元素融入基地，创造优良的四季环境。融入新元素，创造新的物质空间环境来唤起对城市文化的回忆，重组新的生活，进行有限的跟新。1.设计理念通过具有“动感理念”的整体设计，加入科技创新的元素，结合康体保健型植物，抗污染功能的植物及生态工程从而构建一个绿色、宜居、可持续发展的城市。2.空间组织应用植物群落景观，结合点缀的特色小品，从而保证景观的连续性，在设计中运用生态原理，新建景观与原有形成对比，绿色开放空间进行纵向串联并打通横向水平路径。3.景观特色通过康体植物、抗污染功能的植物及生态工程做法在城市中的运用，不仅能够净化空气，收集雨水，降低人工维护，同时能够维护人民健康和提高并普及人们自我保健意识，从而构建一个绿色、宜居、可持续发展的城市。4.设计原则说明（1）道路绿化设计从断面上，主要包括人行道绿化、道路边界绿化、渠化岛四部分，每个部分由不同的元素组成。（2）林下行走空间不受遮挡，方便行人通过。（3）为避免行人在夏季被日光直射，采用遮荫性好的树种，给人创造舒适的步行空间。第十一章　实施保障与措施一、科学规划，分步实施、动态调整按照“规划科学、定位准确、布局合理、功能健全”的要求，编制与城市总体规划和土地利用总体规划相协调，与社会、经济发展相适应的园区规划，进行科学的论证后组织实施，保证工业发展有足够的空间和良好的配套条件。按照“一次规划、分步实施”的原则，高起点、高标准地编制园区内部规划，确保园区定位准确、设施配套、产业集聚、环境优美；努力提升园区建设的档次，增强投资吸引力；按照园区产业定位，严把入园项目关，提升园区的产业层次；考虑土地开发建设与远期发展的有机协调，从长远期利益出发，确保远期规划实施的阶段完整性，杜绝短期行为。二、人才保障，注重人才培养和引进人才是企业生存和发展基础。因此，市场竞争的实质是人才的竞争，企业生存和发展的关键在于人才。园区面临着吸引人才、形成人才队伍和开发人力资源等挑战性问题，这也是园区能否实现良性发展的关键因素。园区应充实和壮大现有管理机构，组成一支高素质的经营管理团队。充分借鉴国内外先进成熟的园区管理经验和运营模式，主要负责园区总体规划、土地利用开发、基础设施建设、项目招商引资、协调项目建设、安全环保监管等。建立项目筛选、评估的长效机制，严格执行项目准入条件。建立重大问题的识别和快速反应机制，统筹兼顾、科学调度，做好协调、指导和服务工作，形成适应战略发展的高效管理运行机制。要充分认识到高技术人才对企业发展的重要性，努力学习和引进国外先进的人力资源管理经验，注重人才的培养和引进，以人为本，充分调动各方面积极性；要在技术、管理、职业道德等方面加大人力资源培训力度，积极培养员工的质量意识、服务意识、市场意识、竞争意识以及敬业精神。同时，通过建立有效的绩效评价机制、分配激励机制来确保人才的稳定和能力的发挥，以实现园区持久发展的活力。三、技术保障，扩大对外合作和联盟园区产业发展要注重形成核心竞争力和发展重点，要做到有所为有所不为。既包括要有一定的生规模，更要在产品成本、质量、牌号等各方面要有较强的竞争力，避免与国内同类项目以及周边园区形成同质化竞争。积极搭建科技创新平台，加强科研体系建设，打造研发支撑平台，实施产业和人才双轮驱动的发展战略。重视高端产业创新技术的跟踪、培育和储备。加大行业领军人才团队的引进力度，着力推动区域产业发展内生动力的成长，提升核心竞争力。密切关注国家产业结构调整的趋势，紧紧抓住国内外产业转移的大好时机，多方探寻国际合作，促进园区基础产业、主导产业、战略产业、配套产业项目与发达地区资源的全方位、宽领域、多层次、高低点的对接；积极突出重大项目在对外开放中的载体作用，以引进战略投资者为主要目标，着力吸引世界500强和国内行业10强投资企业。四、设施保障，完善基础设施建设加大园区基础设施配套力度，园区道路、供水、供电、“三废”处理、消防安全等基础设施，原则上由政府共同组织建设，对园区内的配套设施，原则上由园区开发机构投资建设，电力、通讯、供水、燃气、环保等部门要积极参与园区基础设施的建设。五、保护环境，安全生产，注重责任关怀和防护加强安全环保准入条件和监管，保障可持续发展。坚持以绿色、安全生产作为项目准入条件，严格安全、环保规范，确保安全、环保与主体工程“三同时”，提高安全环保水平。在推动产业规模提升的同时，支持和鼓励投资生态、环保、资源集约型项目，严格限制高耗能、高污染项目发展。园区要按照循环经济的要求进行建设和改造，形成资源和能源梯级利用、废物和副产物交换的体系，最大限度地提高资源和能源利用效率；加大环保设施投入力度，选择清洁生产工艺和切实可行的环保治理方案。按照“减量化、再利用、资源化”的原则，切实保护好园区的生态环境。大力推广节能、节水技术，通过利用节能节水材料降低资源能源的利用成本，提高资源利用效率，逐步将园区建设成为节约型、环保型、循环型、生态型的示范园区。园区内企业生产、储存装置与周边居民的距离应符合安全、卫生防护等有关要求，安全生产，注重责任关怀和卫生防护。为了避免各种事故的发生，应专门设置安全卫生管理部门，负责对基地的安全生产进行监督和检查，对员工进行安全培训。在技术选择和工程设计中，严格执行相关专业有关规范中的安全卫生条款，设置先进的控制系统和应急处理设施。在生产过程中，强化安全监督管理，严格按照安全规章操作，尽量减少安全隐患，将事故发生率及由此所引发的安全危害降低到最低程度，可满足职业安全卫生的需要，达到预期的效果。

物业服务热线知识问答2016-08-10 腾讯大申网房屋维修篇1、什么是物业的全体共用部分？答：是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分，例如：物业管理用房；门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；其他依法归业主共有的设施设备。2、什么是物业的部分共用部分？答：是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分，例如：一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。3、什么是物业的专有部分？答：是指在构造上及利用上具有独立性，由单个业主独立使用、处分的物业部位。4、公有住房内部原始设施设备损坏需要维修，物业服务企业是否可以收取维修费用？答：公有住房内部原始配备的设施设备损坏，可以分为自然损坏和人为损坏。如果属于自然损坏的，应由公有住房的出租人或其委托的物业服务单位负责维修，承租人已缴付房租的，不另行收取费用；如果原始设施设备损坏属于人为损坏的，相关维修费以及材料费应由责任人承担，按照市场价收取。5、家中自接的水管发生爆裂，应该找谁维修？答：业主在自用部位自接的水管发生渗水、爆裂，业主可以自行维修或者委托专业单位维修。如果小区物业有维修能力的，业主也可委托物业企业维修，自行协商确定维修费用标准。6、阳台护栏生锈找谁维修？答：如果只是业主一家的护栏生锈需要维修或更换的，由业主自行解决，并承担栏杆的更新、改造费用，但是要确保样式和颜色与原来基本保持一致。如果整个小区进行外立面改造，需要更新阳台栏杆的，所需费用可以在小区维修资金中列支。7、若楼下业主发现楼上漏水进入其家中，到物业服务企业报修后，但楼上业主拒绝修理，请问这个责任该由谁承担？答：一般情况下，如需物业服务企业进入楼上业主家中进行维修时，楼下业主或物业服务企业应事先告知楼上业主，相关业主应给予必要的配合。楼上业主不予配合的，可以请居委会同物业服务企业进行协调。根据《上海市住宅物业管理规定》第六十九条规定：需要进入专有部分的，相关业主、使用人应当予以配合。造成共有部分或者专有部分损失的，责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。如果当事人拒绝配合，经相关方面做工作仍不配合的，可以通过诉讼渠道，请司法部门判决排除妨碍。8、房屋外墙与屋面发生漏水，导致内墙和天花板受损，应由谁出资维修自用部位的损坏？答：根据《上海市住宅物业管理规定》第六十一条规定：“物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担，(1)专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；(2)部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；(3)全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。按照本规定设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。”因此，若业主的房屋仍处在开发商保修期内，外墙以及内墙维修应由开发商负责，费用由开发商承担。若业主的房屋已超出开发商保修期的，外墙维修费用经业主大会表决可由维修资金列支；实践中，内墙维修费用一般由业主自己承担。9、请问哪些急修项目维修是不需业主大会或业主小组决定，就可由物业服务企业直接维修？答：（1）电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，电梯专业检测机构出具整改通知书的；（2）给水排水系统中涉及的设施设备存在安全隐患，或发生故障，造成大面积停水，房屋行政主管部门出具整改通知书的；（3）消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的；（4）屋顶、屋面、外墙面发生渗漏、地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经房管部门指定的房屋质量渗漏认定机构出具证明的；（5）房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经专业房屋质量检测单位出具证明的。10、房屋应急维修包括哪些项目？答：险：房屋结构及其附属设施、设备构件损坏而发生的危险（房屋结构性损坏；室内平顶粉刷层脱落；楼地板、扶梯踏步板断裂；阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；外墙饰面大面积起鼓脱落）。漏：房屋漏水严重影响居民生活。堵：下水管道、污水管道等设备堵塞造成溢水，严重影响居民生活。水：水箱水泵、水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水。电：室内线路故障引起的停电和漏电。其他：其他一些严重影响居民生活的房屋突发性事件。11、物业服务企业接到报修后，多少时间内予以解决？答：接到电梯故障引起人员被关报修的，应在30分钟内到场处理；其他急修项目报修的，小区内设有管理处，应在30分钟到场处理；未设管理处，应当在2小时内到场。急修24小时内解决，一般修理项目，72小时内解决。中、大修项目可先采取应急措施，安排计划后予以解决。12、什么是危房？答：根据建设部发布的《城市危险房屋管理规定》，危险房屋是指，“结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。”认定危房，需有资格的专业鉴定单位分析、判断出具书面报告。物业管理篇1、非机动车停车库及其收益是否归全体业主所有？答：非机动车停车库建造分两种情况：一是按照规划配建的；二是后期建造的。根据上海市物业管理规定第39条第三款规定：物业管理区域内按规划配建的非机动车车库归全体业主所有。小区地面和道路归全体业主所有，经相关部门批准，占用小区地面或道路建造的非机动车库，停放车辆收取的停车费，扣除管理成本（含管理单位报酬）、税金之外，其收益归业主所有。2、在未成立业委会的小区，物业服务企业设想在公共道路上划分停车位，缓解小区内停车位供不应求的矛盾。请问要走怎样的程序方可操作？答：物业服务企业可以向居民委员会或所在地街道提出方案，在居民委员会或所在地街道的指导下完成业主意见征询工作，只有经专业部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可进行划分，但划分的停车位不得占用消防通道，有碍通行。3、小区内路灯设施用电是物业服务企业还是全体业主承担？答：商品房小区内路灯设施用电应由业主承担，通常包含在物业费中。售后公房的路灯设施用电2015年9月1日前，可在三项维修资金中列支；2015年9月1日起，该费用不得在维修资金中列支，可由业委会或由居（村）委会组织征询全体业主意见后与物业服务企业协商确定经费来源。4、小区内发生失窃事件，物业服务企业应承担何种责任？答：根据上海市高级人民法院民事审判的《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》：物业服务合同所约定的保安服务，仅指物业服务企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业服务企业不承担确保物业管理区域内业主、使用人的人身、财产遭不法侵害的义务。业主或使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业服务企业的，经审理，如果物业服务企业已尽到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任。如果物业服务企业未尽到义务，或者业主、使用人与物业服务企业另有约定的除外。5、车辆停放在小区路面上被盗，物业保安应负责任吗？答：首先看与物业服务企业是否签订车辆管理合同，如果有，物业服务企业没有履行合同内相关内容的，物业服务企业应承担相应责任，同时应查阅物业服务合同的相关约定，如物业服务企业没有按照合同约定履行相应的公共区域秩序维护义务，物业服务企业也可能要承担相应责任，协商或调解不成的，当事人可通过司法途径解决。6、小区内陆下车库是否可以外租给别人提供洗车服务？答：如小区需要利用地下车库提供洗车服务，可向物业服务企业或业委会反映。有约定的按相关约定管理；无约定的，经征询地下车库业主同意（属于全体业主共有的，应按规定征询全体业主意见），在确保小区地下车库正常安全通行和车辆停放的前提下，办理相关手续后方可实施。7、商品房信报箱损坏由谁负责维修？答：信报箱是房屋设施设备的一个组成部分，信报箱的维修和更新根据小区业主大会的决议可使用维修资金。如系业主自身使用原因损坏的，维修费用由业主自行承担。8、小区还没有成立业主委员会,如何才能有效监管小区的停车收益呢？答：物业服务企业应当定期公布小区的停车收益情况，接受业主的监督，业主对公布的停车收益情况有异议的，可向物业服务企业查询。9、如地下车库产权是属于开发商的，那么是否也应该交纳相应的维修资金及管理费呢？答：凡单独确权的车库产权人应当按规定缴纳维修资金。开发商应当缴纳地下停车库物业管理费，具体标准以与管理该小区的物业管理企业合同约定来确定。10、业主反映小区树木影响采光该如何处置？答：居住区的树木影响居民采光、通风和居住安全的，业主应向业主委员会提出修剪请求，经业主委员会组织相关业主或业主小组讨论同意，委托绿化养护单位按照有关技术规程组织修剪。11、前期物业服务企业管理期间地面停车位的收入是归前期物业服务企业所有，还是归全体业主所有？若归全体业主所有，是否要扣除管理成本？管理成本是如何计算的？有无标准？答：公共停车位的收入扣除必要的管理成本后归业主共有，管理成本按停车的区域、停车设施设备的配置和停车管理人员的配备在《前期物业服务合同》当中进行约定。如未约定，业主大会成立后，物业服务企业根据测算后的管理成本，与业主大会协商确定。12、请问小区的机动车停车费是否应归物业服务企业所有？答：小区停车收费的归属权应根据停车区域的权利人来确认，如果利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要；如果车是停在他人（包括开发企业）拥有产权的机动车停车库，则收益归车库的产权人所有。13、对于车位非常紧张的小区，小区没有车位的业主需要临时停车，可以占用别的业主租赁的停车位吗？答：正常情况下，不可以占用其他业主租赁的固定停车位（指可以出售产权的车位）。小区地面停车的规则，应由小区业主公约进行约定，并按约定管理使用。14、室内公共排污管装修时被封住了，现物业服务企业表示需要敲掉墙砖才能维修，事后物业服务企业是否该出费恢复装修？答：由于排污管属于公共设施设备，业主在装修房屋时就应该要考虑到公共设施设备的维修和检查，留有检测口。对于未留有检测口而造成维修时敲掉业主装修的，修复费应由该业主承担。15、包干制的居住小区，物业费涨价需要对物业服务企业进行账目审计吗？答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。由于小区物业收费已取消政府指导价，物业费是否提高以及账目是否需要审计，均由小区业主大会与物业服务企业协商决定。16、物业服务企业是否可以拆除小区内原先设立的垃圾房？答；小区内设立的垃圾房，在小区建设规划中已明确位置、结构和规模。规划中确定且已建设好的建、构筑物，物业服务企业无权擅自拆除。17、物业服务企业资质秘钥遗失，可以去哪里补办？答：业务受理范围：密钥损坏或遗失后的补办、密钥登录使用的操作指导。18、居民要看物业服务合同，物业服务企业不给其看怎么办？答：已经成立业主委员会的小区，可咨询业主委员会。没有成立业主委员会的小区，业主在购房签定购房合同时，开发企业提供过前期物业服务合同文本，业主可以查阅相关内容。19、通过哪些途径可以查阅到小区平面图纸？小区业主：可翻阅自家房屋产权证，里面有小区平面图纸以及其所在单元的房型图；业委会或物业服务企业：可至开发企业处查询，或者去城建档案馆查询。20、通往顶层公共平台的门是否应该上锁？答：首先确认该处是否为消防逃生通道。如果是，则按消防相关规定，不得上锁。如果不是，物业应将通往屋顶水箱的上人孔关闭，并做好双人双锁。21、物业服务企业要求预收一年的物业服务费是否合理？答：业主有按照物业服务合同按时缴纳物业服务费的义务。物业服务费按月收取，经与业主约定物业服务企业可以预收，预收期一般不得超过3个月。22、小区内的消防设施设备超过使用年限，怎么办？如果需要添置，费用由谁承担？答：小区内消防设施设备缺损的，物业应及时添置和维修。需使用维修资金或小区公共收益的，应按相关流程操作。如果灭火器在有效使用期限内压力不足，应及时补充，所需费用按照物业服务合同的约定执行。白蚁防治篇1、什么是白蚁？白蚁，是地球上最古老的社会性昆虫，距今已有二亿五千多万年的历史，是世界五大害虫之一。白蚁危害涉及房屋建筑、园林绿化、水库堤坝、通讯、交通、工农业生产等各个不同领域，具有广泛性、隐蔽性和严重性三大特征。俗称 “无牙老虎”。2、常见白蚁有哪些？目前上海地区的有害蚁种主要有家白蚁（台湾乳白蚁）和散白蚁二种。其中散白蚁又分黄胸散白蚁和黑胸散白蚁。3、白蚁是蚂蚁吗？白蚁不是蚂蚁。白蚁与蚂蚁截然不同。首先，它们在昆虫中的分类地位不同，白蚁是等翅目昆虫，蚂蚁是膜翅目昆虫；其次，虫体形态差异明显，白蚁腰粗，蚂蚁腰细；白蚁的工蚁、兵蚁多为乳白色，蚂蚁多为黄色、褐色、红色、黑色；再次，二者食物喜好不一，白蚁主要取食木材和含纤维素的物质，蚂蚁食性很广，分肉食性和杂食性。通常我们会在每年的3至6月间，见到白蚁的有翅成虫大量出飞。请注意，其显著特征是天气较闷热时，在短时间内大量出飞，出飞后的有翅成虫的翅膀极易脱落，因此出飞地附近有大量脱落的翅膀。蚂蚁则不会有这样的现象。4、白蚁有什么生活习惯？它的食物来源是哪些？白蚁的生活习惯可总结成四喜四怕，即喜湿怕冷、喜温怕涝、喜暗怕光、喜静怕震。它的食物主要来源于植物和木材的纤维素和半纤维素，以植物性纤维素及其制品为主食，兼食真菌等。办公场所、家庭装修的木构件、图书、文件、纸制品及衣物等都是白蚁很好的食物。5、白蚁的传播途径有哪些？（1）婚飞：每年3至6月闷热的傍晚长翅繁殖蚁飞入室内筑巢。（2）爬入：通过地下蚁道经墙壁、地面裂缝或木门框进入室内觅食、筑巢、爬行距离可达100多米。（3）带来：如搬家，商品、木材等的运输都有可能将白蚁从异地带入。（4）残留：即原有房屋地基内留有白蚁，施工时未发现或清除干净，这样就留下白蚁危害的隐患。6、白蚁主要危害有哪些？（1）房屋建筑： 木结构、砖木结构建筑，正梁或横梁与墙的交接处；门窗角、窗框角；楼梯与地相连的木柱；木板批档（天花板）的夹层中；地板下面横木与墙的交接处；骑楼下方的木柱内；与空心砖柱相连的横梁；久未搬动的木箱、木柜等；阁楼底下横梁与墙的交接处。砖混、钢混结构建筑，也能产生白蚁危害，白蚁通过建筑物的各种缝隙、管道等侵入建筑物内，造成各种危害。（2）文物古建筑的木结构等。（3）棉、麻制品：白蚁特别喜欢棉、麻、丝、毛等天然的织物。（4）多种名贵食物和中药材：如：灵芝、天麻、茯苓、香菇、人参、竹笋等。（5）电线电缆：环绕各种线缆的大量白蚁聚集活动或形成的蚁巢，由于蚁酸等各种分泌物及白蚁活动等共同作用，会对电力通讯线缆等产生蛀蚀等破坏作用，造成电力通讯中断等各种危害。（6）纸张制品：白蚁喜食书刊报纸、文书档案、票据、钞票纸币、古玩字画、包装纸盒。（7）花草树木：白蚁对室外花草树木也不会“嘴软”。（8）水库堤坝：“千里之堤，溃于蚁穴”，白蚁常造成堤坝管涌，甚至决堤，洪水造成堤坝管涌决口大多为堤坝体内部存在白蚁巢穴、蚁道所致。7、怎么发现白蚁？（1）看房屋是否有蚁路、分飞孔等白蚁活动的外露迹象。白蚁怕光，通常它只在木质构件的内部运行，并形成蚁道，而构件的表面几乎看不到其活动的迹象，等到木构件表面出现异状，实际内部已经蛀空。但白蚁的活动往往也会露出蛛丝马迹，例如它偶尔会在墙面等处留下活动的蚁路，分飞时在分飞部位留下分飞孔。（2）看是否有白蚁分飞。一年中，2至6月份，是上海地区三种主要危害白蚁的繁殖期，在此期间大量白蚁集中由窝中飞出，落地后交尾，随后潜入泥土中或各类不易发现的阴暗处，筑巢繁殖。（3）定期检查长期堆放不动的物品，看是否有白蚁危害。长期堆放不动的物品常常会引起白蚁危害。因此，居民要注意观察白蚁的上述三种现象，以确定自己居住、工作的场所是否有白蚁。8、我家中发现白蚁危害应该怎么办？居民家中发现白蚁危害，应及时联系白蚁防治企业，让专业技术人员上门为您处理。要妥善保护好蚁害现场，不要随意搬动、破坏蚁路、蚁巢，更不要使用“雷达”等杀虫剂去喷洒或用火烧，盲目地自行消杀只会惊扰白蚁，使之四处逃匿，扩大其危害范围。9、最近我家发现许多类似蚂蚁一样的虫子飞出来，是白蚁吗？通常我们会在每年的三至六月间见到白蚁的有翅成虫大量出飞。请注意，其显著特征是天气较闷热时，在短时间内大量出飞，而且出飞地附近有大量脱落的翅膀。若无法分辨其是否是白蚁，可以带些样本到白蚁防治企业，请专家为您鉴定一下。10、隔壁邻居曾发生白蚁危害，我家是否会受影响?有可能。由于白蚁会通过飞、爬、带等方式扩散，你家距离白蚁危害源较近，受到白蚁危害的可能性较大，最好及时采取全面的预防措施，以杜绝蚁害。11、房屋产生白蚁危害的原因是什么？（1）房屋地基土壤内原来存在白蚁；（2）房屋附近有白蚁巢穴；（3）灯光诱集分飞的长翅繁殖蚁前来定居营巢；（4）房屋内使用的木质材料本身已被白蚁危害。12、白蚁从地下侵入现代房屋建筑的渠道有哪些？（1）沉降缝；（2）伸缩缝；（3）进入室内的地下通讯线缆、地下管道等；（4）墙砌体中各种砂浆中的缝隙等。13、将被白蚁破坏的木门、窗框更换后就没有蚁害了吗？如果在更换前不采取必要的防治措施，白蚁危害会依然存在。因为在墙体和泥土中，还有大量的白蚁存在，如不进行全面的防治，那新安装的木门、窗框就正好成了白蚁的新鲜食料。14、为什么现代高楼大厦还有白蚁危害？白蚁在大自然中分布广泛，建筑物外的空地、花园及室内装修材料等处都可能隐藏着白蚁。它们可以经过分飞、人为携带等方式进入建筑物内，还可以通过伸缩缝、墙缝、各种管网通道直接爬入建筑物内，甚至还穿墙打洞，强行攻入建筑物内部。建筑物内冬暖夏凉，装修木构件繁多，白蚁喜欢这种有吃有喝的生活环境，所以白蚁对现代建筑同样也有危害。15、装饰装修为什么要进行白蚁预防？随着居住条件的不断改善，室内装饰装修为白蚁提供了丰富的食物，加之空调的使用为白蚁提供了适合的生活温度，使房屋更加容易遭受白蚁危害。16、在白蚁分飞季节，将飞出来的有翅成虫消灭光，就不会再发生白蚁危害了吗？不然。在上海地区成熟的白蚁群体一年基本上只出飞一次，但出飞的有翅成虫只占白蚁群体的5-10%，分飞后蚁群活动依旧，秩序井然，蚁王、蚁后、工蚁、兵蚁各司其职，继续产卵、繁殖、修路、造桥，不断袭击新的目标，继续造成严重危害。消灭有翅成虫，只能防止白蚁四处蔓延，建立新的群体，对原有的蚁群影响不大。所以，不能只消灭有翅成虫，应全面灭治窝藏在危害物内的蚁群。17、白蚁分飞季节，防治人员施药后若干天内仍有白蚁陆续分飞，如何解释?这属于正常现象。由于白蚁群体中的有翅成虫羽化过程并不一致，导致在其出飞时不能一次性地完成分飞，可能还有部分的有翅白蚁留在巢体及各种构件内，虽然已进行了白蚁灭治药物处理，但由于时间短，加之有翅白蚁基本上不取食，这类白蚁受药物的影响较小，故不会在施药后立即死亡。因此，有时施药后若干天内，若天气较闷热，有翅成虫仍会分飞。此外，在防治人员施药之前，若住户已经用家用杀虫剂自行处理，也会惊扰白蚁，导致白蚁分若干次陆续地分飞。18、住户日常预防措施有哪些？（1）采取通风、透光、干燥等措施来消除室内潮湿（2）经常打扫，清除一切能诱集白蚁的垃圾废品（3）楼梯及阴暗角落不堆放杂物（4）室外场地尽量不要堆集枯枝、弃物或建筑木材（5）加强装修中木材、木制品等检查19、白蚁防治药剂有何要求？白蚁防治的药剂及其使用应符合国家相关规定。提倡使用高效低毒的环保灭蚁药物。白蚁防治药剂应具备《农药登记证》、《农药生产许可证》和产品质量检验标准等三证。严禁使用已被国家相关部门禁止使用的氯丹、灭蚁灵等持久性有机污染药物；严禁使用剧毒药物三氧化二砷(俗称砒霜)；不提倡使用毒死蜱。20、白蚁防治施药结束后住户应注意哪些安全事项？（1）通风：白蚁防治施药结束后，住户应开窗通风，保持室内空气流通。（2）若双手或身体其它部位接触到药剂，应及时用肥皂清洗，严禁误食。21、白蚁灭治过程中，是否一定要挖到蚁巢并捉住蚁王、蚁后才有效?不一定。虽然蚁王、蚁后在白蚁群体中专司生育，但若把它们捉住或杀灭，群体中还会产生补充型蚁王、蚁后。如采用挖巢方式不但消耗大量的人力、物力，而且还可能对房屋结构造成破坏，并不可取。目前的药物处理完全可以控制白蚁危害，起到良好的防治效果。22、白蚁能否被完全消灭？白蚁经过长期的生存演化，具有极强的适应能力，而且数量众多，很难被完全消灭。住户只要采取综合的白蚁防治措施，就可防止白蚁危害。维修资金篇1、专项维修资金的使用范围？专项维修资金应当用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。但属于人为损坏的，应当由责任人承担。根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、养护费用不能在维修资金中列支，如日常绿化养护费、水箱清洗费、公用照明和共用设备能耗费和养护费等。2、使用专项维修资金需要经过什么样的程序？专项维修资金的使用方案，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主委员会应将物业服务企业编制的维修实施方案，在物业管理区域内公示，征求业主意见，补充完善后提交业主大会或业主小组表决，并公告表决结果。业主大会应当委托物业服务企业依据业主大会或者业主小组通过的实施方案，确定施工单位。业主大会、物业服务企业和施工单位应当签订施工承包合同。3、业主如何监督维修资金的使用情况？（1）开户银行每年4月份向业主寄送年度结存单。（2）小区每半年公布一次账目。业主如有异议，可向业主委员会或物业服务企业查询有关费用清单、发票原件和按户分摊情况。4、何为商品住宅维修资金“三审”制度？专项维修资金使用实行工程审价和使用程序审核。业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的使用情况以及业主委员会工作经费进行财务审计。5、商品住宅首期维修资金交纳有哪些标准和手续呢？根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，商品住宅首期维修资金由房地产开发企业和购房人交纳，交款的计算公式为“交纳金额=房屋建筑面积×单位建筑面积成本价×交款比例”；当前单位建筑面积成本价为1295元/平方米；交款比例按照房屋是否配备电梯，分为两种：有电梯的住宅，开发商为4%，购房人为3%；无电梯的住宅，开发商为3%，购房人为2%。购房人在交纳首期维修资金前，应向房地产开发企业领取《商品住宅维修资金交款通知书（购房人专用）》，然后到交款通知书上指定的银行进行交款，并取得银行出具的维修资金交款凭证。房屋所在小区已成立业主大会并开立维修资金账户的，交款通知书应向业委会和委托的物业服务企业领取。6、如何补建或再次筹集专项维修资金？未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收；业主大会也可以决定由业主一次性交纳。配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的7%；不配备电梯的物业，补建或再次筹集的维修资金余额不得少于每平方米建筑面积成本价的5%。目前，商品住宅交纳专项维修资金，每平方米建筑面积成本价按1295元计算。7、小区公共收益如何使用？利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需求。8、业主大会开户需要哪些材料？根据《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十一条、《关于业主大会开立房屋维修资金账户有关问题的通知》（上海银发[2006]136号），业主大会开立银行账户需要提供以下材料：（1）《业主大会、业主委员会备案证》；（2）《开立单位银行结算账户申请书》；（3）业主大会财务专用章（或公章）、业委会主任和副主任印鉴；（4）业主委员会负责人的身份证件，如授权他人办理的，还应出具业主委员会授权书及被授权人的身份证件；（5）《物业服务合同》；（6）《商品住宅维修资金委托管理合同（业主大会专用）》（商品房适用）；（7）《业主大会开户通知书》（区县房管局维修资金管理办公室提供）（商品房适用）。9、维修资金增值有哪些具体规定？小区维修资金在保证正常维修的情况下可根据实际情况存储定期存款，但期限原则上不要超过业主委员会的任期。10、维修资金业主大会账户的结构是怎么样的？为保证小区业主共有资金安全、有效的管理，业主大会开立的银行账户分设了“维修资金”、“小区公共收益”和“工作经费”三个子账户，分别核算住宅专项维修资金、小区公共收益和业主委员会工作经费。11、哪些费用不能在维修资金中列支？（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。（2）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。（3）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。12、哪些动用维修资金的工程需要审价？（1）业主大会尚未成立期间的维修工程；（2）物业发生紧急情况下的维修、更新和改造；（3）物业维修、更新和改造费用超过5万元的（含5万元）；（4）业主大会认为应当审价的工程，《管理规约》中约定需要审价的工程。13、业主大会成立前实施一般维修工程项目的程序是怎么样的？属于共用部分维修项目的，由居（村）民委员会按照规定对物业服务企业提出的维修实施方案组织业主征询意见，并将表决结果在物业管理区域内公告。经全体或部分共用部分业主依法讨论通过的维修实施方案，由物业服务企业报维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询后，依据咨询意见组织实施维修。14、业主大会成立前实施紧急维修工程项目的程序是怎么样的？物业发生紧急情况时，物业服务企业应当在24小时内采取应急防范措施，并制定维修、更新方案。除可以按一般维修的程序组织实施维修外，也可以持下列申请材料直接报物业所在地的区（县）住房保障房屋管理部门审核：（1）《物业发生紧急情况需要动用小区维修资金的申请表》；（2）相关职能部门的证明文书、鉴定部门证明材料、项目技术和质量标准鉴定材料、发生紧急维修现场的客观事实资料，如现场照片、现场巡检记录、设备运行数据等。区（县）住房保障房屋管理部门在收到申请资料5日内，对上述材料进行审核。审核同意后，由维修资金专户银行指定的审价机构进行工程预算咨询。物业服务企业应当依据咨询意见组织实施维修。15、墙面、屋顶的广告租赁权究竟谁说了算，建设单位，物业服务企业，还是业主？《物业管理条例》明确规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施的所以权或者使用权、建设单位不得擅自处分。16、底层业主该不该承担电梯更新费？根据《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共用部分享有共有和共同管理的权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使专有权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。电梯作为房屋的附属设备，属于该幢房屋的共有部分，尽管底层业主往往不使用电梯，也无需支付电梯运行费，但仍应承担电梯的维修、更新、改造和养护费用，这是基于建筑物区分所有权派生的，是业主应尽的业务。17、业主如何查询自家商品房的维修资金余额呢？可以登录962121官方网站上注册业主信息后可查询。业主需要提供房屋的18位产业代码，该代码可以从当初交纳维修资金时银行出具的《交款凭证》以及每年小区业主大会开户银行发放的结存单上获得。也可以向所在小区的物业服务企业、业委会查询。18、小区维修资金记账主体有哪些？（1）委托物业服务企业管理的小区，由物业服务企业对住宅专项维修资金、小区公共收益和业主委员会工作经费进行财务管理。（2）业主自行管理的小区，业主大会可以委托有资质的中介机构（代理记账机构）对管理费用、专项维修资金、公共收益等进行财务管理。19、房屋发生转让时，专项维修资金如何交割？原业主交纳的维修资金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付，物业服务企业负责出具“维修资金交割单”；当事人另有约定的，从其约定。公房管理篇1、公有住房承租人死亡的，如何变更租赁户名？根据《上海市房屋租赁条例》、《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）及《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号），公有住房承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意；协商不一致的，提供不一致的证明材料，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。公房承租人死亡的，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致的，要求变更承租户名的，出租人应予同意；协商不一致的，提供不一致的证明材料，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。2、公有住房的承租人户口迁离本市的，如何变更租赁户名？根据《上海市房屋租赁条例》、《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）及《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号），公有住房的承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；（三）原承租人的父母；（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。3、哪些人符合公有住房共同居住人的条件？《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。“实际居住生活一年以上”，是指承租人死亡或者变更租赁关系时，往前倒推连续居住生活一年以上，特殊情况除外。“特殊情况”，是指承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。“其他住房”，是指福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房，用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”，是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定，低于该标准的为居住困难 (目前申请廉租住房面积标准为人均7㎡) 。4、哪些情形下公有住房不得变更租赁户名？答：《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号）第一条的规定，承租人有以下情形之一的，不得变更租赁户名：（一）欠租未缴清的；（二）违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的；（三）擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的；（四）因违法使用公房已进入行政处罚程序，或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的；（五）承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的；（六）法律、法规和规范性文件规定的其他情形。5、在因当事人之间协商不一致，而由出租人确定承租人的情况下，如果对出租人确定的承租人资格有异议的，怎么办？根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号），公房承租人死亡或者承租人户口迁离本市的，在当事人协商不一致而由出租人确定承租人的情况下，如果当事人对出租人确定的承租人资格有异议的，应当通过司法途径解决。（有异议的当事人提起诉讼时，以出租人确定的承租人为被告）6、公有住房如果需要分列租赁户名，应当符合哪些条件？根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号）第二条第一款，分列租赁户名应当同时符合以下条件：（一）申请各方均具有本处常住户口且已户籍分户；（二）申请各方已按煤气公司规定分户安装使用煤气灶；（三）申请分户的房屋必须具有完整的使用功能，有合用卫生间和灶间；（四）申请分列租赁户名的各户住房具有固定维护结构、可以独立使用并能分间居住，单间使用面积不低于10平方米，且人均居住面积不得低于本市当年度公布的申请廉租住房面积标准；（五）申请前无欠租。7、哪些情形下不得分列公有住房租赁户名？根据《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》（沪房管法[2009]396号）第二条第二款，公房或公房承租人有下列情形之一的，不得分列租赁户名：（一）独用成套的公房；（二）已经市政府认定为保护、保留建筑的公房；（三）已列入成套改造的公房；（四）核发建设用地规划许可证已确定拆迁范围内的公房；（五）违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的；（六）擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的；（七）因违法使用公房已进入行政处罚程序，或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的；（八）承租人与共同居住人对分列租赁户名未协商一致的；（九）承租人和共同居住人为夫妻或者父母与未婚子女组成的核心家庭、单亲家庭。8、公有房屋合用部位如何使用？根据《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）第七条，公有房屋的合用部位是指两个或两个以上承租人有共同使用权的天井、晒台、园地、灶间、卫生间等部位。承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当会同有关部门在30日内协调处理，并出具书面意见。除持强占用和任意占用合用部位，影响相邻承租人正常使用的应予调整外，一般应维持争议前的使用状况。原使用部位较大的承租人承租权转让、交换等迁出的，出租人可适当调整合用部位的使用。9、对公有居住房屋转租有何规定？《上海市房屋租赁条例》第三十一条规定，公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前书面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。非独立成套房屋承租人转租房屋，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。《上海市房屋租赁条例》第三十六条规定，公有居住房屋转租用于居住的，出租人不得从承租人转租收益中获取收益。《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）第十条规定，公有居住房屋转租的，承租人应当在签订转租合同前将拟转租的情况书面告知出租人。承租人未书面告知出租人擅自转租的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。承租人将非独立成套公有居住房屋转租，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形有：（一）将承租的房屋部分转租，增加合用部位使用人的；（二）将承租的房屋转租用于集体宿舍，增加合用部位使用人的；（三）其他影响相邻使用人对合用部位正常使用的情形。承租人转租公有居住房屋，影响相邻使用人对合用部位正常使用的，相邻使用人可以通过协商的方法要求承租人排除影响。协商不成的，相邻使用人可以向人民法院提起诉讼。10、公有非居住用房转租，出租人是否可以向承租人收取转租收益？有何标准？《关于贯彻实施的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）第十条规定，公有非居住房屋转租，应当事先征得出租人书面同意。未事先征得出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。公有非居住房屋转租期间，原享受租金减免的承租人应当按照市政府规定的租金标准支付租金。公有非居住房屋转租期间，出租人可以向承租人收取转租收益，转租收益的标准为市政府规定租金标准的二至九倍。出租人应当与承租人就转租收益的标准签订书面协议。11、对公有住房差价交换的当事人资格有何规定？《关于贯彻的实施意见》（沪房地交[1999]112号）第一条规定，本市行政区域内进行差价换房的公有住房，包括居民承租的直管公有住房和系统公有住房、本市行政区域内单位承租的（或单位保留承租权的）公有住房。无本市城镇常住户口的个人和非本市注册登记的单位不得通过差价换房取得公有住房承租权。12、公有住房差价交换有哪几种方式？《上海市公有住房差价交换试行办法》（沪府发[1999]4号）第五条规定，差价换房可以采取下列方式：（一）公有住房承租权与公有住房承租权的交换；（二）以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权；（三）有偿转让公有住房承租权后，购买商品住房或者其他住房。《关于贯彻的实施意见》（沪房地交[1999]112号）第二条第二至第四款的规定，凡按照《关于出售公有住房的暂行办法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未购买的成套独用公有住房（以下简称可售公有住房），只可以按上述第（一）种方式交换其他公有住房承租权，不得采取第（二）、（三）种方式交换商品住房或其他住房所有权或有偿转让。如需交换商品住房或其他住房所有权的，则必须按《关于可售公有住房上市出售试行办法》规定办理。凡未纳入《关于出售公有住房的暂行办法》可出售范围的公有住房（以下简称不可售公有住房）可以选择上述三种方式进行差价换房。承租居民之间、承租居民与单位之间公有住房承租权交换或单位之间有偿调拨公有住房承租权的，均应按上述规定方式办理。13、对公有住房差价交换，有哪些方面的限制？《上海市公有住房差价交换试行办法》第六条规定，独用成套的公有住房，只允许采取公有住房承租权与公有住房承租权交换的方式进行差价换房。《上海市公有住房差价交换试行办法》（沪府发[1999]4号）第七条规定，下列公有住房不得进行差价交换：（一）整幢独用的花园住宅；（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；（三）产权不明晰的；（四）在户籍冻结地区内的；（五）已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；（六）承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的；（七）已进入行政处罚程序，或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的；（八）依法代管或需要用于落实私房政策的；（九）依法应当由出租人收回的。根据《上海市公有住房差价交换试行办法》第八条、第九条第一款、《关于贯彻的实施意见》（沪房地交[1999]112号）第二条第五款的规定，承租居民进行差价换房必须符合下列条件：1、差价换房不得造成当事人新的居住困难，即差价换房后，原承租居民的人均居住面积应高于市政府规定的解决居住困难标准。2、承租居民进行差价换房前应取得同住成年人的书面同意。3、承租居民以公有住房承租权交换商品住房或其他住房所有权的，所交换的商品住房或其他所有权住房应是已取得房地产权证（或房屋所有权证）的住房。《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》（沪房地资公[2000]98号）第十一条第三款规定，代理经租房屋承租权转让和交换的，应当征得房屋所有权人同意。14、在哪些情况下公房出租人可以解除租赁合同？《上海市房屋租赁条例》第二十条第二款规定，承租人未征得出租人同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的，出租人可以解除租赁合同。《上海市房屋租赁条例》第二十三条第三款规定，承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。（《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》（沪房地资公[2000]98号）第九条规定，2000年7月1日之前，公有房屋承租人拖欠租金累计已满6个月的，不适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。2000年7月1日起，公有房屋承租人拖欠租金累计满6个月的，适用《上海市房屋租赁条例》出租人可以解除租赁合同的规定。）《上海市房屋租赁条例》第二十八条规定，因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复，承租人造成房屋主体结构损坏的，出租人可以解除租赁合同。根据《上海市房屋租赁条例》第三十一条的规定，公有居住房屋承租人转租房屋，未在签订转租合同前书面告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。根据《关于贯彻实施的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）第十条的规定，公有非居住房屋转租，未事先征得出租人同意转租的，出租人可以解除租赁合同。15、公房租赁关系终止时，承租人如何腾退房屋？《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》（沪房地资公[2000]98号）第十四条规定，公有房屋租赁关系终止时，原承租人应在出租人给予的期限内将房屋腾空交还出租人，在此期限内，承租人应当按照原租赁合同约定的租金标准支付租金。未经出租人同意逾期返还的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费，使用费的标准应当不低于市场租金。《上海市房屋租赁条例》第四十五条第二款规定，房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。16、对《租用居住公房凭证》换发的范围有何规定？根据《关于开展租用公房凭证换发工作的通知》（沪房地资[2007]637号），解放时收归国有的和政府、单位分配给职工的，且租金按照市政府规定的租金标准执行的居住房屋，需换发新版《租用居住公房凭证》。代管产、代经产和宗教产等非国有房产参照执行。另外，根据《关于开展租用公房凭证换发工作的通知》的实施意见（一）（沪房地资[2008]547号）第一条的规定：（一）公房出租人（代理人）从2008年2月5日起停止发放原《租用公房凭证》（以下简称蓝卡），之后发放的蓝卡一律无效，应按照沪房地资[2007]637号文件的规定换发《租用居住公房凭证》（以下简称红证）。公房出租人（代理人）在2007年10月26日至2008年2月5日期间办理蓝卡的，应及时向承租人更换红证。（二）已核发拆迁许可证的拆迁基地，暂不换发、补发红证。（三）已批准实施成套率改造的房屋，经成套改建竣工验收，出租人（代理人）办理产业变更、租金测估等手续后，应换发红证。（四）租赁户名符合变更条件的，出租人（代理人）应根据相关规定，及时办理租赁户名变更手续，并发放红证。（五）物业服务企业或出租人（代理人）未经有关部门批准同意公房非改居并已发放蓝卡的，应取得区县房地产管理部门批准同意后才能换发红证，若涉及规划建设管理的，还须报规划管理部门批准同意后才能换发红证。（六）落政代为经租的房屋，产权已明确还给原产权人的，不再办理红证。（七）落政代为经租的私房业主同意由国家作价收购的，物业服务企业凭区落政办有关私房业主同意作价收购的批复，将原落政代为经租房产（含部位）变更为公房的，应换发红证。（八）鸳鸯房不属于换发范围。17、如何申请换发《租用居住公房凭证》？《关于开展租用公房凭证换发工作的通知》的实施意见（一）（沪房地资[2008]547号）第二条规定，《租用居住公房凭证》的换发流程：公房承租人将蓝卡和公房承租人的身份证件递交至所属物业服务企业的一门式受里窗口，物业服务企业受理后应出具收证收据。公房承租人从递交证件之日起20个工作日后，凭公房承租人身份证件和收证收据到原受理窗口，领取红证。18、对公有房屋的养护和维修有何规定？《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》（沪房地资公[2000]98号）第八条规定，除房屋租赁合同另有约定外，公有房屋的养护和维修责任由出租人承担。出租人应当每三至五年进行一次房屋完好状况检查；对房屋的结构、水落管、外墙粉刷、避雷装置以及走廊、扶梯间外门窗每年检查一次；电梯、水泵（产权属于自来水公司的除外）应定期保养；下水管道、污水管道应巡回疏通；屋顶水箱年检修清洗两次。公有房屋及其附属设施自然损坏的，由出租人按规定的修理范围负责修复。承租人发现房屋自然损坏的，应及时报修。出租人对承租人的报修应予登记，并发给报修凭证。公有房屋修理包括急修项目和一般项目。其中急修项目包括：（一）房屋结构性损坏而发生危险；（二）因室内线路故障而引起的停电和漏电；（三）因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水；（四）楼地板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；（五）水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水；（六）电梯故障，不能正常运行；（七）其他属于危险性急修范围的项目。一般项目包括：（一）各类钢、木门窗损坏；（二）水卫设备零件损坏；（三）层面渗漏水；（四）发生其它属于小修养护和便民服务范围内的损坏。其中，房屋急修项目，出租人应在一天内修理；一般修理项目，出租人应在三天内修理；需安排计划修理的项目，出租人应在一周内派员到现场查勘，约定修理期限。具体报修办法由市房地资源局另行制定。《上海市房屋租赁条例》第二十七规定，出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护和维修房屋。19、公有房屋使用过程，承租人需要注意的基本事项有哪些？根据《上海市房屋租赁条例》相关规定，公房承租人在承租、使用公房过程需要注意的基本事项有：（1）应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。（2）出租人对承租人使用房屋的情况进行检查时，承租人应予配合。（3）装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。（4）应当按照租赁合同的约定（市政府规定的租金标准）支付租金。（5）发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，但租赁合同另有约定的除外。（6）应当配合出租人养护和维修房屋。（7）转租房屋时，应当在签订转租合同前书面告知出租人。#f'L/|K E(? Lwq0非独立成套房屋承租人转租房屋，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。（8）承租人交换使用各自承租的房屋，应当征得出租人书面同意。4`h,qV;D*C} qH0房屋交换使用的双方应当订立书面合同，并分别与出租人签订租赁主体变更合同。公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋，承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。（9）租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。20、对改变公有房屋用途有何规定？《上海市住宅物业管理规定》第五十二条规定，业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质的，由区、县规划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出允许改变物业使用性质的区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。在允许改变物业使用性质的区域范围内，具体房屋单元的业主需要改变使用性质的，应当符合法律、法规以及管理规约，经有利害关系的业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其他行政管理部门办理有关手续。此外，根据《关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）》（沪房地资公[2000]98号）的规定，改变房屋用途是指改变房屋原设计用途或改变房屋实际使用状况。承租人要求改变公有房屋用途必须符合下列条件：（一）符合城市规划要求；（二）符合房屋使用安全；（三）不影响相邻房屋使用；（四）不影响文物和优秀近代建筑保护。有下列改变公有房屋用途行为之一的，必须经房屋所有人、相邻房屋所有人、使用人和业主委员会书面同意，并报区、县房地产管理部门审批：（一）居住房屋改为非居住使用；（二）非居住房屋改为居住使用；（三）非居住房屋改为其他非居住用途。改变房屋用途涉及规划建设管理的，还须报规划管理部门审批。非物业类咨询篇1、装修扰民问题应向哪个部门反映？答：根据《上海市社会生活噪声污染防治办法》，目前装修噪音扰民问题统一拨打110。2、开发商是否可以将小区内原先出租的车位出售呢？答：如果车位的产权人是开发商，那么开发商根据有关规定在处理好已签订的车位出租合同后，可以变租为售。3、房屋出现质量问题，应向哪个部门反映？答：首先应先明确房屋的权属性质。使用权房屋（公房）向物业服务企业反映；保质期内的商品房房屋出现质量问题应该向开发商反映或者向建管办反映（拨打12319）；保质期外的商品房房屋出现质量问题应先由物业服务企业上门进行查看。4、房屋保修期内的房屋质量问题，与开发商交涉不成，怎么办？答：购买新建商品住宅，房屋及其设备设施在保修期限和范围内，一旦发现质量问题，可依据住宅使用说明书的约定，直接向开发商交涉，要求其履行保修责任。交涉不成的，可向市建委建筑业管理办公室（12319）投诉，也可直接向人民法院提起民事诉讼。5、新建商品房交付使用后，对于质量保修及年限有些怎样的规定呢？答：根据国务院《建设工程质量管理条例》和本市的有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限如下：（1）住宅的地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，为5年；（3）门、窗安装密封，不出现翘裂，为2年；（4）墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；（5）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。6、房屋漏水保修期起始日是从哪天开始计算？答：房屋保修期的概念一般有两种：一是施工单位对已建造完毕的项目交付开发商后，承诺的保修期；二是根据房屋买卖时开发商交付业主的房屋质量保证书中所承诺的保修期。一般房屋漏水的保修期是指开发商将房屋交付业主时承诺的保修期，具体可查看房屋交付使用时开发企业向购房人提供的质量保证书。7、小区会所是否可以进行产权登记？答：小区会所所有权的归属，应由开发商与购房人在商品房预出售合同中约定明确。合同不作约定的，会所所有权为房地产开发企业所有。如会所所有权由房地产开发企业保留，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均按“会所”注记；如会所所有权属属全体业主所有，只登记簿发放房地产权证。8、为何要做期房预售预告登记？答：预告登记是为保全一项以将来发生房产物权变动为目的的请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。我国《物权法》第20条对不动产预告登记作了规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。9、办理期房入住手续时，有无政策规定物业服务企业有权要求业主提供身份证和产权证复印件？答：无明确规定。按照一般收楼程序，买家凭身份证复印件、收楼通知书，领取房屋钥匙，并由开发商或者开发商委托代理人（物业服务企业）带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。10、办理商品房入住手续时，是否一定要提供销售合同给物业服务企业？答：没有强制规定。业主入住时需提供其购房人身份的证明文件（具体按开发单位发送的书面通知为准）。11、有违法建筑的房屋或者承重结构被损坏的房屋整改后如何办理过户、抵押等登记？答：由区县行政执法机构认定附有违法建筑或损坏房屋承重结构已完成整改，并在房屋登记薄做好相关记载后，才可办理其他登记。12、怎么看房屋的面积和户型？答：产权证上有明确注明，可查询房屋的产权证。13、怎么了解我现在所住的房子是商品房还是售后公房？答：建议拨打962269进行询问或凭本人身份证到房屋所在地的区县交易中心查询。14、哪里可以开具本市的无房证明？答：可到南泉北路201号房屋状况信息中心办理，咨询电话：962269。15、预售合同去除或增加名字怎么操作？答：未备案的预售合同，可以与开发商协商增加或减少产权人名字。已备案的预售合同，建议拨打962269交易中心热线电话进行进一步咨询。16、什么是代理经租的房屋（公有住房）？答：是指过去由本市企、事业单位自筹资金建造的公有房屋，由于建造单位自行经营管理有困难，委托其他房屋经营单位代理经租的公有住房。17、部队房屋需要维修可以拨打“962121”吗？部队所在小区物业管理不到位向谁投诉？答：部队房屋维修问题以及物业管理不到位的问题应该由部队房屋的管理部门进行管理，建议联系所在部队的后勤保障部门。