厦门二手手机买卖这里商业地产的买卖火不火爆？哪里有这方面的数...

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2011-05-06 02:07 标签： 厦门二手手机买卖
厦门小产权房地下交易火爆 该不该合法化？
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福建旭丰律师事务所律师张作勇
高鹏房产总经理、厦门中介行业协会副会长傅强
&&& 【导言】十八届三中全会后，伴随着对“农村集体经营性建设用地上市”的憧憬，“小产权房”再次传出“转正”的风声。但不久，国土资源部就联合住建部发布紧急通知，要求坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
&&& 据XMHOUSE记者调查发现，厦门的“小产权房”数量为数不少。目前厦门的“小产权房”市场交易境况如何？购买此类房源有哪些风险？“小产权房”该不该合法化？针对以上问题，XMHOUSE记者特别采访了厦门旭丰律师行张作勇律师和高鹏房产总经理、厦门中介行业协会副会长傅强，一起来探讨以上问题。
&&& XMHOUSE：我们知道，目前厦门存在为数不少的“小产权房”，它的交易情况怎么样？
&&& 张作勇：厦门“小产权房”的地下交易非常旺盛，因为市场价都比商品房低很多，催生了交易“如火如荼”的现象。政府执法力度的不够也纵容了这种行为。例如环岛路的名仕御园，原本没有房产证，但是经过开发商的努力，最后“转正”了。自从“转正”之日起，房价就一路飙升。我国的最高人民法院出台了司法解释，手续不全没有经过审批的购房合同，均被认定为无效。但最高院鉴于我国目前这种情况，放开一个口子――只要在一审起诉之前，开发商取得相关的审批手续，便认定合同是有效的。
&&& 傅强：因为“小产权房”地下交易多，无法完全统计。但肯定的是厦门的“小产权房”在岛内岛外都存在，交易量也挺大的。例如岛内大唐世家及东浦路附近的“小产权房”，还有岛外一些企业将单位产权的职工宿舍拿出来变相销售。大唐世家附近的“小产权房”大概10000元/平米左右、岛外的，例如翔安区大概元/平米。虽然“小产权房”比周边商品房售价低40-50%左右，但法律风险也很大。
位于环岛路的名仕御园
&&& XMHOUSE：购买“小产权房”存在哪些法律风险呢？厦门是否也发生过“小产权房”纠纷？
&&& 张作勇：因为“小产权房”的购房或租房合同只是房主和购房者私底下的一个协议，没有在房管局备案，没有网签没有登记，很容易引发利益纠纷。
&&& 我给大家列举一个我亲自办的案子。这个案子发生在思明区东浦大厝山的一个“小产权仓库”――房东向村委会租地建造。这个仓库被一分为二，其中一间租给了我的当事人。2012年10月，我当事人的仓库因为电线短路失火。另外一家仓库的承租者也蒙受了经济损失，控告我的当事人。我从律师的专业角度认为：首先，这个仓库属于“小产权”，没有任何的审批手续及房产证明，村委会在本案中存在过错；第二，因为这个仓库属于“小产权房”，按照现有的司法解释及厦门市的消防管理规定，房东需要承担70%以上的行政责任。所以在原告起诉我的当事人时，我便以此抗辩，案子目前还在审理中。
&&& 傅强：“小产权房”的最大风险就是没有产权证，在房管部门登记备案，如果产生纠纷，对于买卖双方都会产生很大的伤害。作为业主，因为没有产权证，这让他在交易时收取全款时，可能会产生一些纠纷。作为买方，花了这么多钱也可能拿不到房子。业主因为没有登记备案，可以一房多卖，通过收取到不止一套房子的房款获取暴利。
&&& 在厦门，我遇到此类的纠纷，一个房东将自己的的“小产权房”卖出去了，让购房者去出租或使用。因为房价大涨，房东后悔了，不承认之前的合同。因为房子的产权在双方夫妻名下，他便以“妻子不知情意”等原因，通过打官司，要回原来的房子。现在相比起前几年，厦门房价上涨了30-40%以上，对于出让的业主来讲，会有一个心理变化，觉得自己卖亏了，想收回房子重新卖。这种恶意的行为造成买卖双方的纠纷是不少的。
岛内城中村的小产权房
&&& XMHOUSE：尽管“小产权房”交易存在如此多的法律法律风险，几乎每隔半年，有关部委就会下发各类严禁兴建、销售小产权房的通知和意见。为什么它的建设和开发总是“屡禁不止”，依旧存在着大量现实的购买群？
&&& 张作勇：虽然大家都知道这是一种违反法律规定的行为，但是因为利益的驱动让买卖双方都甘愿冒这个险。从购房者的角度来看，“小产权房”的价格比同区域的商品房价格要低很多。对于建房者来讲，第一，“小产权房”的地下市场是非常火爆；第二，行政审批也很少，交易程序比一般的商品房买卖要简易很多，且不用缴纳税费。
&&& 我国的土地管理法规定，农民的房子可以自建自卖，但前提非常严格――只能在本村的内部成员进行交易，且交易后不能再分配宅基地。所以现在厦门还出现了不少的“回迁”现象，也就是通过各种理由，将户口从岛内迁到岛外农村去，这样可以分到宅基地去盖房子。我国对农村宅基地的申请、规划、翻建和改建都做了非常详细的规定，但是由于村委会没有权利去管、政府相关部门执法力度不够，导致了现在“小产权房”屡禁不止的乱象。
&&& 傅强：除了农村用地建的房子以外，还有企业产权及部队产权都属于“小产权房”的范围。涉及面非常广，管理很有难度。现在厦门的房价“5-3-2”的发展态势，遏制了许多资金有限的购房群体，所以他们只能转向岛内外的“小产权房”。而“小产权房”的建设者除了可以将房子出租转卖，还抱着一种可以“转正”的期望，所以依旧有人去开发建设。
&&& XMHOUSE：十八届三中全会后，伴随着对“农村集体经营性建设用地上市”的憧憬，“小产权房”再次传出“转正”的风声。您认为小产权房该不该合法化？
&&& 张作勇：我认为“小产权房”应该合法化。只要工程质量没有问题，“小产权房”与商品房的物理构造都一样，能给人们提供居住使用的功能，可以极大地解决许多刚需购房者的“住房难”问题。如果“合法化”，现在“小产权房”在法律上存在的问题都可以迎刃而解，但法律制定出来，还要考虑执行力的问题。
&&& 傅强：我认为现在“小产权房”合法化还比较困难，很多历史问题没办法解决。如果合法化就是承认了之前一些违规的行为，房地产是国民经济重要的支柱产业，虽然让少数人在城镇化进程中获益，但“小产权房”将遍地开花，对于商品房市场会造成很大的混乱。要让“小产权房”合法化，政府首先要完善它的规划和管理。
&&& 【结语】两部委发布的通知让近期“小产权房”的“转正”希望再次落空，但它背后所寄托的国人住房梦想，以及所积淀的土地问题，还需要更多的时间和更多的博弈才有出路。高房价与居住需求之间的矛盾为厦门的“小产权房”创造了巨大的市场，但是目前购买“小产权房”仍然面临较大的法律风险，购房者仍应三思而行。（文/林玟瑛 视频/吴志鸿 范煦熙 郭锦慧）
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