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本页主题：为了孩子，我们家安装了家庭背景音乐系统
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对于音乐，我一贯的看法就是喜欢，就是欣赏，烦恼的时候喜欢听，高兴的时候也喜欢听，独自在家的时候爱听，朋友聚会的时候也少不了，但是一直只是单纯的喜欢。其中，一直很喜欢音乐，尤其喜欢班得瑞的音乐，听了这么多年，仍感觉那样美妙动听，《寂静山林》、《迷雾森林》、《琉璃湖畔》、《仙境》、《春野》……每一个专集都有让人陶醉的曲子。女儿和爱人也极为喜欢班得瑞的音乐，因为它带给我们那么多美好的感受，清新，淡雅，宁静，从容。以前喜欢音乐，是认为音乐可以抒发感情，释放情绪，使人心情愉悦。这些年，随着对音乐的不断了解，发现音乐的益处远不只于此。
美国科学家的最新研究证明，随着音乐运动能让人更聪明。
　　据最新一期美国《心与肺》杂志报道，俄亥俄州立大学对33名参加心功能恢复训练的患者进行了研究，这些患者都接受过搭桥手术等疏通堵塞心血管的手术治疗。研究人员让这些患者边听韦瓦尔第的“四季”边进行脚踏车训练，然后对他们进行口头能力测试。结果发现，测试成绩是患者不听音乐做运动后测试成绩的两倍。患者表示，无论听音乐与否，他们在运动后都感觉身心舒畅。
　　研究负责人心理学家查尔斯?埃默里说，运动能使人的神经系统产生积极的改变，这种改变能对认知能力产生直接影响。听音乐能够通过人脑中的不同神经传导路影响人的认知功能。音乐与运动的结合能在刺激并提高认知能力的同时，协助大脑在接受信息后组织其认知输出。
　　埃默里说，他们之所以选择韦瓦尔第的“四季”，除去其舒缓的节拍外，主要因为它在此前的实验中也显示出良好的效果，科学家们仍需要对其他类型音乐对认知能力的影响作进一步评估。
音乐可通过心理和生理两方面来治疗疾病，即所谓的音乐疗法，如：高血压患者在听一首小提琴协奏曲后，血压可以下降10毫米汞柱，让临产的产妇听轻松静谧的音乐，能消除其不安情绪，而有利于分娩。在西方国家有不少医院、医疗中心、学校、社区健康中心均提供音乐治疗和治疗师，对于身体上、智力上以及情绪上有困难和障碍的人，提供有效的治疗。
音乐在孩子成长过程中更是有着不容忽视的作用。
每次去钢琴老师家都会听见家庭背景音乐控制器播放出来的优美动听的曲子，她告诉我，她在孩子学习、玩耍、睡觉的时候都会播放。最初，我还不太理解，认为会影响孩子的学习，但现在看，不仅没有影响，应该还有一定的促进作用，她虽然每天没有时间辅导孩子学习，但孩子的成绩却非常不错。
去年，家里装修，我为女儿安装了家庭背景音乐系统，这套系统的功能非常强大，可以从电脑上下载歌曲和英文听力资料，让后插到背景音乐控制上播放出来，也在孩子学习、玩耍、睡觉的时候播放给他听，其中我精选了莫扎特、贝多芬、舒伯特、韦瓦第等古典名家的曲子。发现孩子的学习效率比以前提高了很多，孩子的睡眠质量和有了很大的提高，孩子也比以前快乐了很多。
在那个时候，我对音乐在孩子成长过程中的意义有了更进一步的了解。音乐教育家陈功雄博士认为“音乐脑”右脑的能力及能量至少超过“语言脑”左脑十万倍，右脑的记忆力与想象力至少比左脑多出一百万倍；因此，只要开启右脑、活化右脑，左脑的“语、英、数、理、化、史、地....”成绩自然大为提高。不论是小学生、中学生、大专学生或研究生，以美乐进行“配乐”学习，借助音乐的掩蔽性，它可以挡住外来音响对大脑的干扰，同时也可以阻止大脑内部其他信号的传递，提醒你不要分散精力，产生良好情绪。
不同的音乐有着不同的效果，音乐的选择尤为重要。英国伦敦教育学院的专家们将受试儿童分成A、B、C三个组。A组儿童欣赏阿尔比诺尼轻柔优美的《柔板》，B组儿童聆听克尔特林的爵士乐《三位一体》，而C组儿童则什么也不听。此后，三组儿童又都接受了阅读理解、记忆单词、背诵课文和四则运算测试，而测试内容完全是刚刚新学的新知识。最后的结果显示，平均成绩最优的是A组，其次是C组，而最差的则是B组。
所以，为孩子选择优美的音乐吧，为了孩子在家里安装家庭背景音乐系统吧，只要我们坚持，一定会对孩子的学习乃至成长起到积极的促进作用。
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好科学的东西呢，我第一次知道这个东东！
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装修中。。。
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这是一个家里装了背景音乐的家长的感慨，选择适当的音乐确实可以提高孩子的智力哈 (点击:317)
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据说背景音乐很贵呀，楼主有报价没
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一只小蜈蚣心情不好， 他爸爸问:你怎么了？ 小蜈蚣说:我说了怕你受不了。 爸爸:你说吧，我受得了。 小蜈蚣于是摆动着他那100多条腿说:六一了我想买阿迪达斯运动鞋。
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我这里有报价的，可以小窗联系
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下面是引用5jzn08于 10:24:38 发表的回复：为了孩子，我们家安装了家庭背景音乐系统:我这里有报价的，可以小窗联系
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一只小蜈蚣心情不好， 他爸爸问:你怎么了？ 小蜈蚣说:我说了怕你受不了。 爸爸:你说吧，我受得了。 小蜈蚣于是摆动着他那100多条腿说:六一了我想买阿迪达斯运动鞋。
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不错的东西。
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你可能喜欢XX游仙项目――发展战略与定位报告营销策划部 日1写在本项目整体运营前的思考：A地块以70万/亩，B地块以171万/亩的价格购得后，综 合楼面地价为1128元/平方米（含5%手续费），开发成本 将达到近4000元/平方米，而周边开发项目目前售价均仅 为元/平米
！现实环境决定了本项目必须走高端路线才能实现开发 价值！那本项目如何打造和包装产品？超越周边市场的竞争， 从而实现最大化的利润？经过一段时间的深思熟虑和仔细的分析后， 答案逐渐的浮现出来……于是，我们形成了此次提案报告！2报告汇报架构项目属性 界定项目核心 课题一 项目核心 课题二 项目核心 课题三项目地块自身经济指标要求及拥有的优势自然资源，具备 走高端路线的内在条件。1、市场环境对走高端路线是否有支撑？2、市场需求对高端产品是否有支撑？但本项目楼面地价达到1128元/平米,项目周边现状尚 不能支撑本案的盈利预期目标，如何制定项目的发展 战略？如何成功的运营项目，实现项目的盈利目标？3第一部分 项目属性界定? 地块概况? 地块属性界定 ? 项目发展方向初步研判4项目区位：游仙板块的城乡结合部，紧邻科学城，通往仙海湖的必经之 路。至梓潼、仙海湖本宗地属于绵阳游仙区 ，地处城郊结合部区域 离芙蓉汉城6分钟车程， 至绵阳涪城区约10分钟 车程 紧邻科学城，渔父村公 园 游仙东路是城区经往梓 潼、仙海湖景区的必经 之地宗地科 学 城至涪城区 芙蓉 汉城富乐山5生活配套：项目周边多项生活配套处于规划和建设中，未来生活便捷， 临近区域内生活配套完善。目前项目周边多项配套设 施正在建设和规划，未来 生活便捷；邻近的游仙西 路区域生活配套完善； 同时，区域内交通路线发 达，距游仙区大型生活配 套距离较近，因此驱车购 物方便； 附近的仙海湖景区、渔父 村公园、科学城公园可以 丰富客户的精神生活。芙蓉世纪阳光商业广场游仙西路生活圈 本案芙蓉金城商业街游仙西路生活圈 游仙区政府、镇政府、实 验幼儿园、实验小学、一 小、艺术幼儿园、镇医院 、农贸市场等堂宏国际13万平米商业6地块现状：缓坡、台地、滩地等地势，无附属建筑物，有弃土，但可塑 性强，但市政道路将地块划分为两块，且宗地不直接临河，加上高压线 和东北侧坡度较大部分，影响项目整体性。滩地台地弃土规划路北侧坡度 较大部分高压线7地块四至：南向和东向拥有芙蓉溪、渔父村森林公园、森林等先天优势 自然资源，但西侧厂房和北侧安置房对项目外环境有一定影响，而且目 前地块主入口位置较差。渔父村森林公园芙蓉溪东侧森林西侧维德 通讯厂房北侧安Z房8它是黄金分割点的位Z?它拥有市内项目所不能拥有的更纯粹的自然因子；?它具备诸如仙海等远郊区所不具备的更纯粹的城市因子； 对于它的区域，是一个城市与自然之间的黄金分割点 远一分则无城市 近一分则无自然……9第一部分 项目属性界定? 地块概况? 地块属性界定 ? 项目发展方向初步研判10项目宗地属性界定：本项目自身条件优越，具备走高端路线的条件，但 目前外部环境支撑尚不足。属性界定属性山水资源、自然环境优越区域大盘诠释临芙蓉溪、北侧自然森林、渔夫村公园，拥有开发山水品 质楼盘的先决条件开发净用地221.68亩，开发体量26.6万平米 伴随仙海湖的开发，雅居乐的有望进驻、片区未来规划看 好 游仙东路、仙桃街等城市主干道交通完善优势属性未来区域较为看好交通便捷、通达性好 地块可塑造性地块方正，大部分为缓坡地，受市政道路规划影响，宗地 分为两块，但并非交通主要干道现阶段品质居住存在一定影响目前周边区域为经济实验区，对房地产拉动非常有限，存 在一定影响 高压线过境、宗地内规划道路，北侧安Z房，对楼盘整体 规划、品质有一定影响 项目周边现状为城郊结合部，周边环境较差，生活配套目 前尚不完善劣势属性外部环境城郊结合部，人气不足、周边配套欠 缺11地块指标：项目属于中等密度，组团划分明显的规模性住宅用地，综合 楼面地价达到：1128元/平米（含5%手续费）。建筑用地（亩）地价（万/亩）容积率建筑面积 （平米）楼面地价 （元/平米）地块一地块二92.46129.22701711.81.8583.331425综合221.68128.871.81073.95整个项目由两次拍卖地块组成，建筑用地约221.68亩，总建筑面 积约平米，综合楼面地价达到1073.95元/平米。既然有这么好的自然资源，具备做高端的先决条件，同时 我们又不容舍去容积率，在这样的思考下，我们将如何去 搭配我们的产品呢？12第一部分 项目属性界定? 地块概况? 地块属性界定 ? 项目发展方向初步研判13我们可以走的方向方向一：主流的高层产品 花园洋房产品高端的别墅产品方向二：方向三：14各产品对比分析：仅开发某单一物业，本案将面临较大市场风险或利润 预期不能实现的两难状况。容积 率高 层 1.8楼面 地价1128 元/平 米建设成 本2727元 /平米开发 成本3855 元/平 米同类产品售价 （元/平米）元/ 平米预计售价 （元/平米）4000元/平米优势建筑密度在 20%左右， 高层低密度 社区自身品 质较高劣势直接面临近如芙蓉世纪 阳光的激烈竞争，本项 目自然资源虽好，但外 部环境和配套不如对手 ，竞争难度较大花 园 洋 房 别 墅1.81128 元/平 米 4055 元/平 米2648元 /平米3776 元/平 米 7664 元/平 米半山蓝湾： 4800元/平米 卢卡美郡： 4300元/平米 独栋10000元/ 平米 双拼7000元/ 平米 联排元/平米4300元/平米该类产品低 层低密的舒 适性能赢得 市场青睐 1、能弱化区 位劣势 2、资源最好 的产品能树 立区域标杆 3、目前市场 需求较好该物业对周边生活配套 依赖性较强，目前尚不 支撑 项目综合开发成本较高 ，部分产品不能实现利 润预期0.53609元 /平米独栋9000元/ 平米 双拼6000元/ 平米 联排4000元/ 平米楼面地价含土地交易税及其他手续费等，按5%左右计算15将三种物业形态的优势综合在一起考虑，我们建议走高端复合型社区路 线；高端别墅产品开 发价值+特色花园洋房+主流高层标杆别墅自然资源占有型 市场稀缺产品特色花园洋房极具特色的竞 争产品高层利润资源相对较差的 容积率产品16项目核心课题一项目地块经济指标要求及拥有的优势自然资 源，具备走高端路线的内在条件。 综合条件限制本案只能走高端复合型开发路线。1、市场环境对走高端复合型路线是否有支撑？ 项目核心 课题一 2、市场需求对高端复合型产品是否有支撑？17第二部分 分解核心课题一? 宏观环境分析? 城市发展环境分析? 市场需求分析18经济环境：国内经济回暖迹象持续增强，但尚未全面复苏， 09年保八已经实现，但经济环境尚不明朗，通胀预期加强，外贸形式依然严峻。19金融政策环境：收紧银根，控制市场流动性，是在经济尚未稳固的首选货币政策，保持货币政策的适当宽松性，调整经济结构将是重点，但并 不排除近期加息的可能性。二套房政策继续缩紧 在房价持续冲高泡沫预期的背景下，二套房政策收紧也步步紧逼。但从目前的信贷政策控制 和通胀预期来看，二套房首付和利率的问题是一个引子，在现有情况下，该政策对市场的影 响力度是有限的，因为社会资本的避险需求更高；宏观调控政策09年第四季度转向 遏制部分城市房价快速上涨，近期将有密集政策出台从新国四条的主旨来看，最近的系列政 策出台应该只是一个开始，预计相关各部委会根据调控方向制定相应细则。因此，2010年上 半年将可能是政策调控组合拳的相继出台，而其后将根据执行具体情况进行调整。 央行近期2次上调存款准备金率各0.5个百分点 中国人民银行决定，分别从日、2月25日，各上调存款类金融机构人民币存款 准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂 不上调。《进一步加强土地出让收支管理的通知》 “分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴 清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的 土地出让交易。20房产政策走向判断：在国内和国际经济回升尚不稳固的前提下，国家对地产行业的态度应该是微调中求平稳，而非打压，未来一年行业发展应 该是理性和中观的势态09年在宽松的货币政策下，经济实体仍然低迷，释放的货币资金通过各种渠道进入资本 市场（股票、房产），推动其快速上升； 经济开始回升，但主要是由投资所拉动，而我们对实体经济回升仍持谨慎观点； 从行业环境来看，政策收紧后的观望期锁定了09年末和2010年初，市场的不确定性若推 动楼市的疯长，则不排除国家将在2010年上半年加强宏观政策的调控力度，有可能形成 新一轮的观望气氛； 从行业自身看，目前新开工面积恢复性增长和热销是符合政府利益的，也不排除在价格 疯长情况下，快速出手调控。21小结：基本可以判定：未来相当长一段时间内，宏观经济环境将呈平稳的发展势态，出现大的宏观政策调控可能性较小。经济环境金融政策房产政策国内经济回暖迹象 持续增强，但尚没 有全面复苏，09年 保八已经实现，但 经济环境尚不明朗 ，通胀预期加强， 外贸形式依然严峻 。收紧银根，控制市 场流动量，是在经 济尚未稳固的首选 货币政策，保持货 币政策的适当宽松 性，调整经济结构 将是重点，但并不 排除近期加息的可 能性。在国内和国际经济 回升尚不稳固的前 提下，国家对地产 行业的态度应该是 微调中求平稳，而 非打压，未来一年 行业发展应该是理 性和中观的势态22第二部分 分解核心课题一? 宏观环境分析? 城市发展环境分析? 市场需求分析23绵阳经济环境：绵阳市的总体经济发展态势良好，未来随着城市的发展和居民消费能力的提高，城市综合力将进一步提升。02-09年绵阳GDP 400 200 0 04 07 2008 增长率 2009 GDP产值(亿元) 370 12.50% 13% 13.90% 14.30% 743 673.5 561 8.00% 4.50% 4.00% 0.00% 16.00% 820.2 14.40% 12.00%02-09人均可支配收入
00 2年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 人均可支配收入（元） 增长率 2.00% 0.00% 08 8.00% .00% 8.00% 6.00% 4.00%
15.70% 14.70% % 13.50% 12.00% 20.00%11.20% 10.20% 483 455 3977.00%自02年以来，绵阳市经济保持稳步发展的趋势， 增长率一直维持在12％以上。08年绵阳由于受 到“5.12”地震影响，GDP增速下滑至4.5%。 2009年，全市实现地区生产总值820.2亿元， 同比增长14.4％，恢复形势较好，国民经济继 续保持强劲增长势头。近年来，绵阳市经济持续稳定的发展，使得 人均可支配收入逐年稳步上涨，表明居民生 活水平的不断提高。 2009年末人均可支配收入达到13701，同比增 长13.5%。 资料来源：绵阳市统计局24绵阳城市化发展分析：09年GDP820亿人民币，人均GDP约合2200美元 ，预计2010年将接近1000亿人民币，绵阳城市化发展即将进入快速发展时期城市化快速发展的重要特征：GDP总量达到1000亿 人民币，人均GDP达到2000美金成都市进入GDP1000亿俱乐部 的时间:1999年900800 700 600 500 400 300 200贵阳市进入GDP1000亿俱乐部的 时间:2010年20012003200520072009GDP总量（亿元）25绵阳房地产发展分析：房地产投资占固定资产投资的比例稳定在20%左 右。预计2010年-2011年，房地产投资占固定资产投入比例将会达到 30%。 06-09年社会固定资产投入 06-09年房产投资900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 769.01 150.00%100 80 60 40 20 0 2006年 2007年 固定资产投资（亿元） 2008年 增长率（%） 30.50% 37.84 57.9 46.5 22.89% 24.60%60.00% 88.4 52.50%120.20% 120.00% 90.00% 355.2 181.35 25.40% 2006年 235.17 29.70% 51.10% 60.00% 30.00% 0.00% 2007年 固定资产投资（亿元） 2008年 增长率（%） 2009年30.00%0.00% 2009年房地产固定投资逐年上涨，表明了房地产开发商对绵阳市的房地产市场的发展趋势依然看好，对市场持乐观态度。如不出意外，2010年房地产固定投资依然会有 10亿元左右的投资增长幅度。06年-08年绵阳房地产投资占固定资产投资的比例稳定在20%左右。 进入09年由于灾后重建的加速，社会固定资产投资快速增加，同时房产投资额也大幅提升 伴随灾后重建的大体完成，预计2010年-2011年，房地产投资比例将会达到30%26绵阳房地产发展分析：绵阳房地产投资比例即将达到30%，房地产行业将进入快速发展时期“房地产快速发展期”的一些特征：地产投资 达到固定资产投资的30%以上；成都案例600贵阳案例28.00%50027.00%40026.00%30025.00%20024.00%100023.00%2001年2002年2003年2004年2005年房产投入2006年2007年比例固定资产投入27绵阳城市发展前景：成德绵作为四川首席经济带，经济一体化和发展进程将进一步加速，为本项目提供了良好的市场环境和发展机遇。成绵高速复线成绵乐快铁 成绵乐城际铁路、成绵高速复线已进 入实施阶段，其建成通车将使绵阳与 成都的联系更紧密，扩展了本项目的 市场辐射范围。绵遂高速28绵阳城市发展前景：预计2020年绵阳城市人口规模为145万人，用地规 模116平方公里。根据绵阳市城市总体规划（）， 将绵阳定位为“中国科技城、四川省副中 心城市、中国旅游和宜居名城”。规划人口：预计2020年 绵阳城市人口规模为145万 人，用地规模116平方公里 。 规划目标：规划目标： 以科技创新为先导、以工业 为核心的中国科技城；以科 技创新研发、商务金融服务 、教育文化、商贸物流为支 撑的四川省副中心城市；以 高新技术产业、现代制造业 为主导的现代化产业城市； 集科技、多元文化、山水景 观、自然生态特色为一体的 山水文化宜居名城。29绵阳房地产发展小结：绵阳未来5年将处于城市快速发展阶段，住宅供应将进入高峰期，房地产市场未来发展前景看好。按城市发展规律 看，发展一般经 历规划期、建设 期、快速发展期 和稳定繁荣期绵阳城市目前正 处于全面开始发 展的建设区，将 很快进入快速发 展期，未来5年住 宅市场发展前景 看好空 间 历 程公建建设 曲线住宅供应 曲线商业供应 曲线规划及市政 设施建设规划期大型公共设 施建设，住 宅全面发展建设期住宅供应进 入高峰期， 大型商业设 施开始建设快速发展期商业配套逐 步完善，正 式承担主城 区城市功能稳定繁荣期 时间历程30结论绵阳市的总体经济发展态势良好，城市有着良好的发展机 遇，房地产市场开发前景看好； 基于此，吸引了诸多国内一线开发商对绵阳的关注， 目前已经和即将入驻的开发商有：万达、华润、蓝光、雅 居乐、远大，这必将给绵阳房产市场带来一场新的革命和 质的飞跃，同时也是对本地开发商的一场全新考验。31游仙区地位：作为绵阳科学城驻地，定位以国防研发、休闲旅游、经济试验、生活服务于一体。区域定位：科研、休闲、居住功能科学城承担国防科技研发功能；富乐山、科技博物馆为休闲旅游基地；游仙试 验区集中布Z工业用地；沿一环路、芙蓉溪形成以生活服务、休闲娱乐为主导的片区 中心。 核心驱动因素：科学城区域＋坡地景观和江景、人文资源板块为绵阳市内高技术、高学历人才聚集地； 芙蓉溪、富乐山、科技博物馆、芙蓉汉城餐饮和越王楼于一体的休闲娱乐、人文旅游 基地。32游仙区发展：经过数轮扩张后，现已发展到第三阶段，未来2-3年发展过程中，项目区域将成为新的焦点。第一阶段： 代表楼盘：芙蓉汉城 芙蓉汉城的开发，打破了城郊楼盘销售格 局，重新定义了城郊品质居住的标准。第二阶段; 代表楼盘：富临?原山、晶蓝尚城、堂宏 国际 以上几个楼盘的开发，标志游仙区商品房 开发进入快速发展阶段。第三阶段第二阶段第三阶段： 代表楼盘：芙蓉世纪阳光、芙蓉金城、芙 蓉金座 在游仙区土地日益稀缺的今天，片区未来 大量土地整理放量，将成为区域发展的主 力热点方向第一阶段33游仙片区配套设施完善，而且项目位于绵阳――仙海湖旅游带上，地产 大鳄的有望入驻，加上良好的片区未来规划前景，板块未来将有更多的 发展空间主城区游仙西路 游仙政府 兴发项目 生活圈 规划中农贸市场 开元中学 世纪阳光 堂宏国际城 商业体 三医院 市综合体 科学城仙海湖本案绵阳师院芙蓉汉城 博物馆 财贸校 在建小学渔父村公园芙蓉溪富乐山34市场环境总结宏观市场面国内经济回暖迹象持续增强，但尚没有全面复苏， 09年保八已经实现，但经济环境尚不明朗，通胀 预期加强，外贸形式依然严峻。城市发展环境面绵阳市的总体经济发展态势良好，未来随着城市的 发展和居民消费能力的提高，成德棉经济一体化和 发展进程将进一步加速，城市综合力将进一步提升。 预计2010年左右，绵阳城市化发展和房地产发展 都将进入快速发展时期,在未来5年，绵阳至少享 有每年220―280万平方米的新增商品房需求。 游仙片区配套设施完善，而且项目位于绵阳―― 仙海湖旅游带上，地产大鳄的有望入驻，加上良 好的片区未来规划前景，板块未来将有更多的发 展空间 未来2-3年发展过程中，项目区域将成为新的焦点。收紧银根控制市场流动量，是在经济尚未稳固的 首选货币政策，保持货币政策的适当宽松性，调 整经济结构将是重点，但并不排除近期加息可能 性。在国内和国际经济回升尚不稳固的前提下，国家 对地产行业的态度应该是微调中求平稳，而非打 压，未来一年行业发展应该是理性和中观的势态基本可以判定：未来相当长一段时间内， 宏观经济环境将呈平稳的发展势态，出 现大的宏观政策调控可能性较小。绵阳未来5年将处于快速发展阶段，住宅 供应将进入高峰期，房地产市场未来发 展前景看好。35项目核心课题一1、市场环境对走高端复合型路线是否有支撑？ 项目核心 课题一2、市场需求对高端复合型产品是否有支撑？36第二部分 分解核心课题一? 宏观环境分析? 城市发展环境分析? 市场需求分析37绵阳房产市场现状:2009年上半年，绵阳楼市在经历“5.12”地震后快速复苏，交易面积与交易金额相对08年下半年实现了翻倍增长，而09年下半 年继续保持良好的增长势头。06-09年市场供应量300 250 200 150 100 50 0 2006年 2007年 2008年 2009年 -12.40% -43.00% 166.1 280.6 68.90% 245.8 90.00% 60.00% 138 30.00% 0.00% -30.00% -60.00%06-09年市场销量250 200 150 100 50 0 2006年 2007年 -49.66% 2008年 2009年 18.00% 110.9 -5.78% 233.82 220.3 60.00% 42.00% 30.00% 153.75 0.00% -30.00% -60.00%交易套数交易面积（平米）交易金额（万元）成交均价月月 月3462
3143.519.7438绵阳房地产发展板块分布中心城区负载过重高水、圣 水板块 城市发展受地形的局限 大，市中心可开发用地 稀缺，导致绵阳城市房 地产开发形成了“一中 心，多板块”向外扩张 格局。科创园板块 高新板块涪城区游仙板块一中心，多板块城南板块 未来将形成涪城区中心、 科创园板块、高新板块、 高水板块、游仙板块、 经开区板块等六大板块39游仙区房产市场情况：游仙区成交量一直处于仅次于涪城区的第二位置，说明该区域供应量和市场需求出现两旺局面；1-6月成交情况区域 涪城区高新区 经开区 科创园 游仙区 合计交易套数 交易面积（平米） 47.66
交易金额（万元）43.68 55.40 57695.91成交均价（元/O）3.67 6.06 3283.1769323246.677-12月成交情况区域 涪城区 交易套数 3612 交易面积（平米）
交易金额（万元）
成交均价（元/O） 3939.70高新区经开区146916014455.2554128.283943.243459.812727.9科创园游仙区 合计1043 43132.27539.113440.059.7440偏高端客户郊区化购房：城市核心区的偏高端客群需求未能得到有效满足，其需求被迫郊区化。关键词：走向郊区，倾向低密的、生态的产品小结：近年来，随着 绵阳城市的不断发展 ，城市核心区房产的 发展已经不能产生满 足城市偏高端客户需 求对应的产品。使得 偏高端客户在购房时 需求被迫外溢。 同时郊区大盘的策动 ，突出郊区的发展空 间，弱化配套，强化 楼盘生态性和产品形 态等因素，从而更符 合偏高端客群的居住 习惯，满足其有钱有 闲的特征。引导了城 市偏高端客户的需求 导向第一轮偏高端客群郊区化（2003年至2006年）：全面开花 科创、游仙、经开区的低层低密度大盘承接了第一波偏高端客群， 如小岛花园城、鸿越瑞格、倍特林郡、芙蓉汉城；芙蓉汉城小岛花园城第二轮偏高端客群郊区化（2007年至今）：集中趋势 偏高端客群呈现向科创园和高新板块集中聚集的趋势，产品形态由低 层低密向多元性产品过渡。如半山蓝湾，卢卡美郡、长兴太阳城等。卢卡美郡半山蓝湾41绵阳客户演变研究：对于09年的客户市场而言，已经不再是首次置业性需求成为解冻复苏市场的钥匙，而是改善型需求的异军突起，牵动整个 高端需求的全面上扬！高端需求再次改善需求 首次改善需求 刚性需求 2007年 2008年 2009年刚性需求近三年来表现为潮起潮落，而中高端改善型需求则表现为潮落潮起； 在楼市疯狂期和回调上升期中，首次型需求通常会表现出催化剂的作用，而再次 改善型和高端需求通常会表现出膨胀剂的反应，二者交响贡献于成交量的上涨； 09年的绵阳客户需求市场总结为：刚性需求退潮、首次改善型（低端变中端）需 求稳定、再次改善发力型（中端变中高端）及高端需求需求全线发力上扬。42绵阳别墅项目供应情况：市面上别墅剩余套数约220套，每年销售150200套左右。已面世项目供应板块 项目名称 东辰? 阳光清华 富临? 卢卡美郡 林海山庄 高新板块 半山蓝湾 总套数 88 113 100余套 120 90 销售套数 45 41 剩余套数 43 72 100余套 30拾阶公馆中华坊 游仙板块 小岛花园94122 48 约600套50（二期）119 40 约380套443 8 约220套绵阳目前别墅供应不多，纯别墅项目较少，主要集中在富临? 卢卡美郡、半 山蓝湾、林海山庄等3个较大的项目，目前面世项目别墅剩余套数约220套。 平均每年销售150-200套左右。43绵阳别墅项目供应情况市场潜在项目 供应板 块 项目名称 规模仙海湖地 块游仙区 高新区 小计 小岛花园 拾阶公馆剩余套数1500套约500套 200余套开发 未来5年 年限 供应量10年8年 2年预计1500套 左右4、6、7期约 500套 3期200余套600套300套 200套 1100套目前绵阳政府对别墅用地控制较严，因此可以预判在未来5年内，整个绵阳市场别墅供应大概在1500套左右，平均每年300套左右。44绵阳高端客户潜在购买力分析企业规模解构及数量调查企业注册资金分类3亿元以上企业企业数量45家1-3亿元企业500万-1亿元企业110家左右1000家左右500万以下1.5万家左右当地企业主、中高层管理人员、政府官员是绵阳当地高端物业的主 要购买力之一，根据绵阳企业机构和企业高层人员收入解构综合判 断，年收入在30万以上的群体有3万户左右基础资料来源：绵阳融资投资办公室45绵阳高端客群潜在购买力分析家庭收入层次 高收入 中高收入 年收入 30万以上 10-30万 所占比例 5% 20% 潜在户数 约5万 约20万 可承受总价 150-300万 60-150万 购买住宅类型别墅、洋房的潜在 购买者高档电梯、洋房潜 在购买者 中高档电梯潜在购 买者中等收入 中低收入3-10万 3万以下35% 40%约35万 约40万25-60万 25万以下中低档、经济房根据绵阳市家庭收入解构测算，我们预计绵阳未来5年内，有能力购买别墅 的潜在家庭约2万户左右，每年增加4000户左右；假设每年5%潜在客户可转 化为别墅购买客户，即每年新增200个购买力； 预计有能力购买花园洋房的家庭约5万户，每年增加1万户，假设每年5%潜在 客户可转化为洋房购买客户，即每年新增500个购买力；基础资料来源：绵阳融资投资办公室46高端项目供需小结未来5年市场平均 放量300套左右市场每年正常需求 150-200套左右 市场每年新增需求 约200户购买力未来5年别墅市场将呈现供不应求的局面47行业人士访谈纪实：绵阳高端项目发展空间大，市场需求不错，产品和环境是项目制胜的关键之处。访谈对象 对绵阳高端市场看法 高端人士对项目的要求 高端客群职业身份半山蓝湾策划经理 绵阳属于一个综合实力比较强的城市，高端项目发展空间较大 环境较好、户型设计、开发商实力、品牌效应的项目较受青睐 私营业主和政府官员为主，企业中高层领导其次高端客户来源外地客户购买情况绵阳本地为主，感觉这部分消费群体增加速度很快，外地以深圳、青海、新 疆为主，成都比较少。绵阳本地人到深圳等城市打工或创业，收入也非常不错，他们觉得六千七千 只能在当地买个普通物业，还不如回家乡买套别墅放在这儿；还有就是到新 疆这些外地企业去了后收入都不错了他们有落叶归根的想法（绵阳买别墅的 主要是绵阳的“关系户”） 中式风格做好了也不错，西式风格做得好也很不错，欧式、美式的都很不错 ，就看开发商的定位和产品、推广效果。 价格因素绵阳人接受相对较差，别墅电梯公寓的价格差距按道理应该是2倍， 其实能高50%都不错的了，市场还处于发展阶段，还需要引导。高端客户对别墅风格的选择 价格因素客户对户型的关注对整体别墅市场的看法能感觉到一种生活奢侈享受，厨房大一点，卧室大一点，卫生间大一点整体营销显得还是不够，大盘很少，品牌、认知度很关键，外来客户对本地 产品的认可度较低48高端客户访谈纪实：目前市场产品一般，品质不高，只要有合适的产品就会购买姓名刘先生姓名 职业 年龄 对绵阳的看法 对当地房价的看法李总 私人企业主 50岁左右 绵阳很适合宜居，会居住 在绵阳 房价目前比较稳定，但还 会有上涨空间职业年龄 对绵阳的看法长虹集团中层33岁左右 喜欢居住在绵阳对当地房价的看法对本案资源的看法还会有上涨空间非常感兴趣，曾经考虑在仙 海买地自建房对本案资源的看法对购买别墅的态度 对绵阳现有别墅项目 的看法 喜欢的别墅产品非常感兴趣和身边很多朋友一起都想寻 找合适的产品 喜欢的别墅风格没有特别要 求，只要产品吸引人都会考 虑，但是目前还没有满意的 260平方米联排对本案资源的看法对购买别墅的态度 对绵阳现有别墅项目 的看法非常感兴趣正在寻找合适的别墅产品 目前绵阳别墅的品质不高 ,缺乏大型品牌开发商,对 目前的现有别墅不感兴趣喜欢的别墅产品350平方米独栋49高端客户访谈总结1 2 3 4绵阳城市环境好，发展空间大，房价将继 续上涨对目前市场高端物业认可度一般，希望出 现真正高品质产品 比较喜欢环境好的高端产品，能体现自己 身份同圈层很多朋友有购买高端物业打算5看重项目开发品质的时候，也看重开发商 品牌实力50市场需求总结房产市场情况“5.12”地震后快 速复苏，交易面积 与交易金额翻倍增 长，目前仍保持良 好的增长势头。游仙区市场情况游仙区成交量一直处 于仅次于涪城区的第 二位置，说明该区域 供应量和市场需求出 现两旺局面改善性异军突起对于09年客户需求 而言，改善型需求 异军突起，牵动整 个高端需求的全面 上扬！偏高端客户 郊区化购房城市核心区的偏 高端客群需求未 能得到有效满足， 其需求被迫郊区 化。未来5年别墅等物业将 呈现供不应求的局面未来5年别墅市场平 均放量260套左右， 每年市场需求在350 套左右，洋房每年 需求在500套左右绵阳高端项目发 展空间大产品和环境是项目 制胜的关键之处。 目前市场产品一般， 品质不高，客户只 要有合适的产品就 会购买51项目核心课题一1、市场环境对走高端复合型路线是否有支撑？ 项目核心 课题一2、市场需求对高端复合型产品是否有支撑？52项目核心课题二项目具备走高端路线的内部条件支撑项目具备做高端产品的市场背景与需求支撑但本项目楼面地价达到1128元/平米项目核心 课题二项目周边现状尚不能支撑本案的盈利预期目标， 如何制定项目的发展战略？53第三部分 分解核心课题二? 项目发展战略 ? 项目定位? 客群定位54项目发展战略思考项目常规发展战略主要有2种模式：现金流模式和利润最大化模式现金流战略优点 速战速决，获得较好 的现金流利润最大化战略优点缺点适用楼盘利润相对较低配套完善成熟的主城 区中小楼盘VS时间换空间，获得利 润最大化对前期资金投入要求 较高 配套不成熟且有发展 潜力的郊区复合型楼 盘缺点适用楼盘55项目发展战略思考发展战略思考点项目指标限制条件内容1.8的容积率，不足以走纯高端路线宏观政策风险限制 条件 区域环境劣势 周边楼盘目前国家调控政策转向，市场开始出现变化，未来市场难以 实现快速销售 项目周边环境改善尚需时日，短期内本案电梯销售可能与芙 蓉世纪阳光相比存在明显劣势，只有足够价差情况下才能实 现大规模快销，若此无法实现项目盈利预期芙蓉世纪阳光售价3700元/平米区域发展前景较好仙海湖地产大鳄的有望入驻 芙蓉溪、坡地、森林公园，自然资源丰富项目 优势稀缺的山水资源区域中规模楼盘开发净用地221.68亩，1.8容积率，开发体量26.6万平米以现金流为主要方向的快速销售面临着高层物业销售的市场 环境恶化与区域强势竞争对手的威胁。56项目发展战略思考别墅洋房高层以利润最大化考量，需要先期对内部环境和外部景观以及道路进 行整治，并在内部形成一个完整的示范区后，通过细节营造打动 高端客户推动低层低密度产品的销售，项目品牌树立之后开始高 层部分销售。通过较长时期的精耕细作和项目品牌塑造，细节的成功营造真正 打动客户之后，加推花园洋房，后期伺机启动高层物业，一方面 随着时间的推移房价自然上涨，另一方面项目本身的高端形象将 使得本案与区域普通电梯住宅相比获得更高附加值，最终顺利完 成销售。57项目发展战略思考需要进行产品组合，实行：高低搭配 差距拉开 精耕细作 以时间换空间鉴于本案规模并不是特别大，别墅和洋房物业又需要一定规模才能做出品质感 ，所以需要把容积率差距拉开，高层部分容积率尽量做大，少占用土地资源， 别墅和洋房物业占据主要优势土地资源，但容积率严格控制在较低水平内，做 出高品质。 通过对项目特色景观营造、外部自然资源等优势的充分发挥树立项目的高品质 调性，别墅物业充分做足附加值，洋房物业打造鲜明特色两亮点，高层部分则 瞄准市场最主流的产品，实现快速销售。58第三部分 核心课题二分解? 项目发展战略 ? 项目定位? 客群定位59项目定位路线高融合性的、可持续发展的、示范式的新人居社区通过高标准、高起点的规划实现； 是多层次复合功能的，对客户具有高辐射特性； 开发模式具有示范效应；高融合性的可持续发展的充分体现人性关怀的完善的社区服务体系 国际化的/多种用途/不同性质人群的交流平台示范式的标杆效应； 其他项目学习模仿的对象； 辐射区域广泛；60项目整体定位国际化，原生态山水小镇依托自身的资源， 通过规模优势营造 新的区域价值，打 造坡地特色的生态 滨水社区，作为项 目的核心竞争力。注释：国际化：定位为国际化，不仅是一种高端形象，更是一些国际化的风情、功能、生活方 式，与追求顶级生活方式的人群“对胃”。 原生态山水：宽广的水域、连片的森林、原始的生态、多样的生物种类成为风景区得天 独厚的开发资源,同时也是本案开发最宝贵的生命力。“景不变、石原生、水长流”小镇：“小镇”不是“社区”，是散落于自然中的组团。经意，而又不显雕琢；是自然 与城市，独享与交流和谐交融的空间体验。61项目终极形象定位打造绵阳权富阶层的第一居所和首贵之区公众极度认可的代表绵阳城市形象的超一流高端居住社区62推荐案名建议圣地亚哥备选案名：悦欧庄园、水印长滩、巴伦西亚、北美流域圣地亚哥位于加州西南角,是加州仅次于洛杉矶的第二大城市, 夏季凉爽,冬季暖和, 他被评为美国气候最宜人的城市. 高耸的椰子树婆娑的棕榈树，掩j着四季常青的红 花绿草。这里是美国最著名的旅游圣地，被誉为世界上“最舒适的地方”之一 。 这里也是美国顶级富豪的集中居住区，其高端物业档次堪比洛杉矶比弗利山庄。63她，是一张身份名片； 她，代表了绵阳高端人群所向往的一种生活风情；她，彰显了一部分群体所期望的被认同感和消费价值观； 她，将成为绵阳的一个新的权富圈层区。因此，我们借助了一个世界上最富有国家里的最著名城市的名称，作为项目的案名，来迎合项目的高端形象定位。64第三部分 核心课题二分解? 项目发展战略 ? 项目定位? 客群定位65类比高端项目的客群现状楼盘名称小岛花园城项目产品类型独栋、双拼、联排、洋房、 小高层、高层项目Z业客户群体多次Z业者，企事业单位管理人员，私营企业主，政 府公务员及外地投资客等东辰?阳光清华长兴太阳城多层、别墅花园洋房、多层、小高层、 高层私营业主、本地商人、周边居民 企事业单位职员、公务员、白领、周边居民等多次Z业，企事业单位管理人员，私营企业主，政府 公务员及外地投资客等富临?卢卡美郡多层公寓、联排别墅、花园 洋房 叠拼、叠错、叠退半山蓝湾公务员、普通白领、企事业单位职员、个体工商户等? 中高端客户群体主要集中为行政机关领导、企事业单位管理层、私营业主、外地炒房 投资客； ? 多为二次以上Z业，主要为自住性客户； ? 来源区域还是以绵阳本地为主。66低密度物业客群定位A.核心客群：绵阳主城区 绵阳主城区经济实力较强的二次或多次Z业的深度居家类客群。并辅以少量投 资型客户。B.重要客群：梓潼、三台等周边郊县及外地客群 随着城市发展的外延，周边郊县偏高端客群已逐渐涌入城市并与主城区偏高端客群一并占据低层物业的主流，而耀森作为三台最大品牌开发商，本土优势更 能吸引相当部分的三台籍客群。此外，辅以少量绵阳籍的外地高级务工者C.客群特征： ? 年龄结构：35-50岁? 家庭结构：多为完整的家庭结构（包含至少两代人） ? 职业：政府官员、私企老板、企业管理层、科研人员、商人等? 职业目的：追求品质生活，改善居住环境，增值投资67高层产品客群定位A.类别一 主城区为主，周边郊县为辅的双渠道客源 趋于大众化的中高端高层物业客户约60%来自绵阳主城区、30%来自周边郊县、10%其 它区域。随着城市规划和交通规划的延展与实施，周边郊县的客户比例将有所增加。 B.类别二 自住需求、潜力投资及移居城区的务实类客群 随着市场刚性需求的积压与释放，当前主城区高层物业自住与投资兼顾的客源量有 所提升，因教育、环境、配套等需求为目的的“移居城区”郊县客群也有所增加。 C.客群特征 ? 职业背景与家庭结构相对多元的偏大众化客群 ? 年龄结构：25-45岁 ? 家庭结构：二人世界或三口之家 ? 职业：公务员、企业员工、科研人员、商人等 ? 职业目的：改善居住环境，增值投资68客群属性总结资产（万） 金字塔人群 崇尚品质居家的成功者 此类客群大多已属二次或多次Z业，勇于为优质生活 买单的他们每一次物业的换Z旨在拥有更为优越的居 住条件和身份象征。处于社会金字塔尖的他们希望私 享珍稀的生态景观环境和品质产品。 通往金字塔尖的成功之仕 他们或是经历良好教育背景且拥有似锦前程的政界人 仕、企业高管，或是饱受幸苦磨砺的私企老总、民间 经营者。即将成为尊贵人士的他们崇尚高品质、高品 位的生活环境。 身处中坚阶层的奋斗圈层 25-35岁的成熟稳重的他们是现处社会中坚阶层，大多 拥有良好的教育背景和收入颇丰的职业属性。以改善 居家环境和生活质量为目的他们勤奋且务实。500通往金字塔 的成功之仕300 200 100社会中坚圈层69客群属性总结城市权富阶层 （金字塔人群） 城市中产阶层 （通往金字塔的 成功之士）政府领导、私民营企业主国企领导等个体工商户、企业中层管理者、 公务员城市中坚力量公务员、都市白领、教师、企业职工70项目核心课题三项目具备走高端复合路线的内部条件与板块发展支撑项目具备做高端复合产品的市场背景与需求支撑确定本案“国际化，原生态山水小镇” 的形象，确定本案的客户群体项目核心 课题三如何成功的运营项目，实现项目的盈利目的？71第四部分 分解核心课题三? 物业产品建议? 项目经济测算 ? 总平规划建议? 高端项目运营策略? 项目营销推广策略72产品组合建议：结合本项目客户定位，确定本项目中产品价值体系：通过多样化的物业类型丰富项目产品线，完善项目价值体系物业产 品建议层级第一级： 标杆产品产品类型对应客户?针对城市顶级 财富阶层――资 源占有型客户作用 ?价值标杆， 奠定高端定级 形象产品策略?品质感做足， 体现豪华感与 奢侈感独栋产品组合 建议 风格建议双拼、集合 第二级： 式独栋、花 创新产品 园洋房户型建议?针对投资客户、 ?创新点被感 准财富阶层客 知，构成项 户――总价敏感 目特色 型客户?针对项目后期 中产阶层客户― ―品质敏感型客 户?高性价比，在 控制面积（总价） 的基础上，功能 紧凑，局部奢华园林景观 建议第三级： 主流产品高层产品?现金流产品， ?在保证舒适度 形成项目热销， 前提下，强化特 加快销售速度 色，给足超值感73别墅风格建议目前常见的别墅风格类型物业产 品建议中式风格美式风格产品组合 建议 风格建议户型建议园林景观 建议保持了传统建筑的精髓，又有 效的融合了现代建筑元素与现 代设计因素，改变了传统建筑 的功能使用.注重南北朝向， 更注重围合的院落，注重私密 性北美风格实际上是一种混合风 格, 它在同一时期接受了许多 种成熟的建筑风格，相互之间 又有融合和影响。具有注重建 筑细节、有古典情怀、外观简 洁大方，融合多种风情于一体 的特点74别墅风格建议欧陆传统地中海风格欧式建筑风格比较经典，随着别墅市场日趋成 熟，欧式别墅的风格设计呈现多样化，且在尽 量避开粗略的风格轮廓，更加细化到某一国家 和地区的风格，而别墅建筑造型也更加生动。 德式建筑简洁大气，法式建筑呈现出浪漫典雅 风格地中海式建筑风格以清新明快为主。地中海风格的基础是明亮、大胆、色彩丰 富、简单、民族性、有明显特色。重现地 中海风格不需要太大的技巧，而是保持简 单的意念，捕捉光线、取材大自然，大胆 而自由的运用色彩、样式75别墅风格建议城市顶级山水别墅1. 从目前最流行的风格中选取，欧式风格市场接受度高。 2. 中式风格更讲究意境，对开发水平有较高要求，不适宜本项目。 3. 本项目尽量展现包容并蓄与普世价值，融合多方特色。4. 形体变化尽量复杂，多穿插，以体现价值感。5. 与整个自然环境相协调，外立面颜色以相对淡雅、大 气的颜色组合为主，沉稳但不沉闷。本项目别墅风格建议：简欧风格 以欧式为基础模板，融合北美建筑 元素76花园洋房建筑风格建议城市墅质洋房花园洋房建议采用弗来明戈风格，泥 色的石材、多彩的园林、创新的户型 设计形成独特的差异化产品； 项目多种物业形态建筑外立面，均走 异域风情，让项目更有浓郁的国际化 韵味；77高层建筑风格建议城市高层华宅考虑到高层产品与别墅、洋房品质上略有不同，建议在建筑风格上适量进行变化； 考虑项目“国际化原生态山水小镇”的形象定位，建议采用：简约欧式风格或新古 典风格； 创新的户型设计，合理的总价区间，打造能让市场主流客群心动的产品78户型建议别墅部分建筑面积区 间 350-500 户型配 比 15%花园洋房舒适性产品（60%）建筑面积区 间 底TOWN 跃层套三（ 2跃3） 130-140 140-155 赠送面积 户型配 比 20% 20%物业产 品建议物业户型特点 挑高客厅、保姆房、多功 能地下功能房独栋双拼集合 式独 栋240-300挑高客厅、保姆房、地下 功能房一层老人房、客厅、厨房 ，二层客房、儿童房，三 层主卧、书房/套房。 实得面 积区间 96-108 户型特点 多阳台、露台。舒 适居家尺度。50%50平米入户花园 约30平米的入户 庭院，40平米的 露台花园170-19035%产品组合 建议 风格建议建筑面 积区间 舒居套 二 可变套 三 紧凑3室 2厅1卫 舒居3室 2厅2卫 享乐4居 室（顶 跃部分 ） 80-90户型 配比 20%平层套三115-130约30平米赠送空 间约40平米的入户 庭院，60平米的 露台花园40%顶跃套四150-17020%户型建议110-120 120-130园林景观 建议156 156168多阳台、露台，经 济适用。 多阳台、露台、书 房、居家尺度舒适 ，功能齐备 多露台，多厅、多 元的功能空间（茶 道、书房），内部 空间结构层次丰富45% 一跃二 30% 二跃三 三跃四 四跃五 顶跃套三经济性产品（40%） 140-160 110-130 30平米入户花园 30平米赠送空间 20% 60%130-1405%130-140高层部分约20平米的入户 庭院，40平米的 露台花园20%79别墅部分户型建议?玄关入口的吹拔处理能使其有明显 的、不同于普通住宅的居住感 受。?大面积客厅别墅客户非常注重公共空间的尊 贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰。独立客厅面积应达到40平方米左右，且客厅全部或局 部挑空。 大面积会客厅客厅挑空80别墅部分户型建议?地下室、半地下室双拼别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私 人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。半地下室全地下室地下室功能有：起居室、娱乐室、洗衣房、卫生间、工作间、保姆房、设备间、 停车库、下层庭院等。81别墅部分户型建议?私家花园：本项目的花园与同类产品的私家花园相比，其面积将要大得多，围墙采用木材、 石材，最好采用种植植被（如藤类植被）的方式围成天然围墙。使得建筑与自然融为一体。82集合式独栋产品介绍目前，绵阳市场上联排别墅售价拉升阻力较大，售价为元/平米，而 且销售情况不是很理想，市场接受度相对较低 为此，我们建议引入新的产品理念：集合式独栋?集合式设计，让产品做足容积率的同时，享受更多的独栋别墅品质4拼的类独栋 产品?四户业主靠背而居，上有天下 有地，并且带270度独享花园，空 中露台； ?2、3层设计，总面积合理控制， 享有更多空间情趣； ?外部立面丰富，变化多端，整 体来看，是一栋独栋；83花园洋房部分户型建议全赠送负一层入户庭院84花园洋房部分户型建议 参考户型平层户型赠送空间可实现三房改四房。主要起居 空间开间尺度合理。入户动线与生活习惯有所冲突，如经三楼入户进厨房容易造成污染。 主卧4.5米，35平方米大尺度设计实现洋房的别墅化感受。85花园洋房部分户型建议底TOWN户型在功能分布上，会客与就餐功能主要 分布在一层，主卧、次卧及私人活动空间主要集中分布在二楼，底层主要为家庭娱乐和半地下室空间。 动线划分明显，户型开间尺寸合理，进深较长但双面或三面采光。86花园洋房部分户型建议二跃三户型2F主要为户外空间及就餐空间，3F为起居 会客空间。 赠送空间可实现三房改四房，主要起居空 间开间尺度合理。 花园阳台处处是景：每一个房间都带阳台； 主卧一步式阳台：让您轻松深入到自然的 感官世界；双流线入户：同时拥有从亲地庭院入户和空中花园入户的回家动线。87高层部分户型建议景观阳台 长方形阳台是常用的方式，方形阳台更具创新性和实用，Ｌ型阳台更 增添阳台的功能性（可变空间）。L型景观阳台88高层部分户型建议个性化亮点―双空中花园双空中花园设计 增加室内居住环境的舒适性，提升户型的价值感景观花园超大入户花园空中花园的设计，给予户内足 够的阳光感受与景观感受，从 而赋予户型有别墅的味道89高层部分户型建议个性化亮点―底层架空? 建议小高层部分底层架空处理，作为小区泛会所绿化景观，既为项目增加 附加值又增加小区绿化面积的，保证景观的通透性和连续性90高层部分户型建议个性化亮点―入户大堂入户大堂是小区的门面，是带给客户第一尊荣感的场所，应体现其品质感 空间尺度： 装饰用材：选用名贵/颇具质感/品味的材质体现尊贵气度 墙身材质――石材/玻璃镜材/金属 地面铺装――石材/艺术砖/艺术地毯 灯具选用――水晶灯/吊灯 家俱搭配――选取古典、艺术、装饰味浓的家俱 小品摆设――加入窗花、铁花、屏风等艺术元素91别墅、洋房部分景观建议在别墅、洋房部分景观设计中，着重体现：物业产 品建议溪景的通透性、层次性、私密性、尊贵性、四季性1、重点强调溪景资源和项目景观的视线融合 2、多层次的景观设计，保证景观的丰富细节 3、增加坡地景观的设计，丰富里面的同时更好 的保护业主的私密性 4、强调主入口的私有景观设计 5、保证项目四季景观，合理配Z树种，在重要 的节点增加名贵树种的配Z产品组合 建议 风格建议户型建议园林景观 建议92高层部分景观建议在高层景观设计中，着重体现：通透性、立体型、集中性、主题性、参与性1、重点强调外部与内部的视线融合； 2、着重中央景区的营造，丰富的主题亮 点 3、强调景观的动态性、持续性、叙事性 和主题性，充分时间景观空间的可参 与性93园林景观特点建议 利用亲山临水的特质， 打造亲水性园林。 利用沿江河道，打造沿江景观带94入口景观建议：气势的入口与外围环境相隔离95尽量种植四季变化明显的树木，增添社区生活的情趣感春夏秋冬96园林特色风情建议 观景泳池零干扰的泳池，经常更换新鲜 活水，循环流水清澈洁净，在树 丛中独立组团私家泳池。景 观小品设计景观小品 节点，增加小 区的住户休闲 停留时光。欧式钟楼、栈道、喷泉、廊桥等 97第四部分 分解核心课题三? 物业产品建议? 项目经济测算 ? 总平规划建议在已确定物业产品形态的前 提下，通过经济测算，确定 项目利润最大化的最佳物业 配比? 高端项目运营策略? 项目营销推广策略98项目经济测算根据项目自身的特性，我们选取了部分项目， 通过市场比较法估算项目的静态价格考量因素 交通（20%） 芙蓉世纪阳光 7.6 堂宏国际 8.5 晶南尚城 8 富临原山 7.2 本案 7周边环境（20%）配套设施（20%） 硬件品质（40%） 综合评分7.57 7.5 7.426.89.5 8 8.167.88.5 7.2 7.747.28 7.5 7.4867 8.5 7.4高层修正后的价格 权重 本案售价P=p’w’3700% 1845.014300% 977.514100% 589.574000% 396.79 3808.89通过静态比准价的测算，项目公寓产品静态比准价为：3808.89元/平米现阶段入 市价格99项目经济测算别墅、花园洋房产品静态比准价计算考量因素半山蓝湾卢卡美郡阳光清华小岛花园本案交通（20%）周边环境（20%） 配套设施（20%）7.67.5 7.57.87.5 7.887.2 8.57.27.8 8.577.2 6.5硬件品质（40%）综合评分 独栋 双拼8.27.8 97006.87.346.87.467.57.78.27.42700070006000花园洋房50004300续下100项目经济测算别墅、花园洋房产品静态比准价计算考量因素 交通（20%） 周边环境（20%） 配套设施（20%） 硬件品质（40%）半山蓝湾 7.6 7.5 7.5 8.2卢卡美郡 7.8 7.5 7.8 6.8阳光清华 8 7.2 8.5 6.8小岛花园 7.2 7.8 8.5 7.5本案 7 7.2 6.5 8.2综合评分独栋 双拼7.897007.347.467.77.42700070006000花园洋房50004300续下101项目经济测算考量因素 独栋 修正后 的价格双拼 花园洋房 5064.10接上半山蓝湾 9227.448.07 1.82卢卡美郡阳光清华小岛花园本案独栋双拼 权重 本案售 价 P=p’w ’ 花园洋房 独栋100%40% 70% % % 40%双拼花园洋房 3544.872830.521388.421392.492312.736535.744633.55通过静态比准价的测算，项目独栋产品静态比准价为：9227.44元/平米 双拼产品静态比准价为：6535.74/平米 花园洋房产品静态比准价为：4633.55元/平米现阶段入 市价格集合式独栋产品由于市场上没有参考项目，暂且估算静态比准价为：5000元/平米102项目经济测算产品价格定位建议因采用市场比较确定均价必然因参考项目属性差异而产生误差，所以引入K（调差）值，并通过置信度综合 修正参数进行估值修正；同时溢价因素之间往往相互影响，各因素增长空间的简单叠加将会导致多种因素 的重复计算，因此引入M（多因素协调值）（且M＜1），对多种因素溢价的增长空间进行修正。估算参数表：参数Pn n估算指标动态价格 动态增长年限指标数据范围/ 项目预计2011年入市，销售5年K1-K M可能误差Z信度综合修正指数 多因素协调值（-5%，+5%）（0.95，1.05） （0.80，0.90）P。 γ 1静态比准价 市场价格自然增长率高层：3808.89元/平米，独栋： 9227.44元/平米 双拼：6535.74元/平米， 集合式独栋5000元/平米 花园洋房： 4633.55元/平米10%γ 2 γ 3-γ 6项目开发成熟溢价增长率规划、营销、产品、品牌的溢价增长 率5%-10% 以市场经验估算为10%103项目经济测算项目整体开发期限内 各产品可实现均价区间独栋产品:9500 ∈ （） 双拼产品:7500 ∈ （） 集合式独栋产品:5500 ∈ （） 花园洋房产品:5000 ∈ （）高层产品:4500 ∈ （）单位：元/平米 104项目经济测算别墅建安 2000洋房1350电梯1500假定前提： 通过假定各物业形态销售均 价，测算不同用地配比情况 下的成本利润率一、别墅类物业销售均价7000元/平米洋房物业销售均价5000元/平米 高层物业销售均价4500元/平米税费报建 前期800110 30575110 30517110 30绿化管理费用 财务20080 8020080 8020080 80不可预见营销 建设成本 土地99210 73150 75135 单位成本4736.73775.73854.7二、别墅类物业容积率按0.5假定洋房物业容积率按1.8假定 高层物业根据具体情况反算三、别墅类物业单位成本4736.7元/平米洋房物业单位成本3775.7元/平米 高层物业单位成本3854.7元/平米105项目经济测算方案一：用地配比4：4：2别墅占地比40%用地面积58800容积率0.5总建筑面积29400总产值单方建设成本4736.7总建设成本洋房高层 合计40%20%588001.84.451058400003775.73854.7利润产值： 元成本利润率22.36%方案二：占地比 别墅 30%用地面积 44100容积率 0.5总建筑面积 22050总产值 单方建设成本 4736.7总建设成本 用地配比3：5：2洋房高层50%20%73500294001.83.801323001116503775.73854.7合计147000266000利润产值：元成本利润率22.73%106项目经济测算方案三：用地配比3：4：3别墅占地比30%占地面积44100容积率0.5总建筑面积22050总产值单方建设成本4736.7总建设成本洋房高层 合计40%30%588001.83.131058400003775.73854.7利润产值： 元成本利润率21.21%方案四： 用地配比2：4：4别墅 洋房 高层 合计占地比20% 40% 40%用地面积 容积率0.5 1.8 2.47总建筑面积 000总产值6410000单方建设成本5.7 3854.7总建设成本9954240利润产值： 元成本利润率20.05%107项目经济测算方案五： 用地配比3.5：4： 2.5别墅洋房占地比35%40%用地面积5145058800容积率0.51.8总建筑面积25725105840总产值单方建设成本4736.73775.7建设成本高层合计25%367501470003.661344352660003854.7利润产值： 元成本利润率21.79%方案六：占地比别墅 洋房 高层 合计 25% 50% 25%用地面积 容积率0.5 1.8 3.14总建筑面积 000总产值9087500单方建设成本5.7 3854.7建设成本
用地配比2.5：5： 2.5利润产值：元成本利润率26.96%108项目经济测算当别墅、洋房、高层用地比在：2.5：5：2.5时各物业建筑面积分别为： 别墅： 18375平米 洋房：132300平米 高层： 115325平米 项目利润达到： 元 成本利润率达到：26.96%综合以上六种开发模式比较，我们建议项目别墅、洋房、 高层用地配比为：2.5：5：2.5，项目利润能达到最大化109第四部分 分解核心课题三? 物业产品建议? 项目经济测算 ? 总平规划建议? 高端项目运营策略? 项目营销推广策略110总体规划建议1. 资源较差区域建造中高密度物业及公共服务配套区，营造社区公共核 心区域；2. 资源最好的地块建造最高端的低密度物业，保护芙蓉溪原生态环境； 3. 创造性地打造观景休闲设施，提升周边物业价值，营造滨水风情小镇 氛围；4. 控制成本合理设Z社区配套，价值均好； 5. 别墅、洋房、高层用地配比为：2.5：5：2.5，项目利润能达到最大 化；111产品规划建议：地块价值分析 规划道路4项目南侧临芙蓉溪和渔父村公 园，自然资源比较好，适合打 造顶级产品地块2相比地块1，自然优势和 亲水性更好；5地块3属于典型坡地地形，相对 地块4环境更好，但部分土地坡 度较大，不能进行修建； 地块4由于靠近安Z房和高压线， 整体价值最低312 芙蓉溪根据规划条件，项目地块被分割为2块地 地块开发价值：地块2＞地块1 ＞地块 3=地块5＞地块4112产品排布建议在产品整体规划中，将产品定位于：山水资源优越、全方位立体生态景观、建筑风格浓郁于一体的高品质产品控制成本合理设Z社区配套，价 值均好； 以多样化的产品来扩大客户群， 降低市场风险，提升人气；充分利用芙蓉溪资源，保证项目 整体滨水景色的均好性，优先满 足大面积户型的观景资源优势高层部分花园洋房商业 会所花园洋房产品建筑高度及分布不破坏整体 景观资源的视线别墅部分 别墅部分芙蓉溪 113产品排布建议利用最优等原生态自然资源， 打造最优质产品利用次优等生态自然资 源，打造集合式独栋产 品。利用最少地块面积，消化最多 的容积率，突出体量的规模化。114项目配套建议：三大生态主题公园、风情商业街、国际化会所、国际化 幼儿园三大生态主题公园建议滨水公园山地森林公园高压线公园115项目配套建议：三大生态主题公园、风情商业街、国际化会所、国际化 幼儿园风情商业街建议在项目西侧，高层部分修建成底层 商业，作为项目社区服务性配套商业。 异国风情的步行商业街满足人们基本生 活需求和特色购物体验 主要涵盖以下业态： 中小规模的知名超市、精品餐饮、 银行、发廊、水店、餐饮、百货、药店 等 社区商业面积估算 我国一般城市居住区商业设计配建指标： 商业规模比（商业面积：住宅面积） 0.027：1 步行商业的合理服务半径800-1000m 本项目商业规模建议在：7000平米左右116项目配套建议：三大生态主题公园、风情商业街、国际化会所、国际化 幼儿园国际化会所配Z建议高层部分建议在地块2项目入口位Z修建 商业会所，前期以商业性质进行报建， 在项目销售期间作为售楼部考虑，待 项目销售完毕后，重新包装成商业会 所，并进行销售。 会所内部的商业以精品咖啡屋、 酒吧等业态为主，附加书吧、健身会 所等为业主提供一个亲密休憩的空间。花园洋房商业 会所花园洋房别墅部分 别墅部分芙蓉溪117项目配套建议：三大生态主题公园、风情商业街、国际化会所、国际化 幼儿园引入知名学校，如：金苹果国际幼儿园、蓓蕾双语幼儿园等学校。 通过配套的高品质，体现项目的高品质118住宅科技智能配套名称 高速电梯 要求 数量：6部 时速： 2.5-3.0m／s之间 保证大厦舒适的环境温度365天 24小时自主调节，自动开关，新 风量达到50立米/人以上 LOW-E玻璃幕墙（中空、节能、低 辐 射） 建议品牌 蒂森、三菱、东芝、迅达 备注 配Z电梯空调及液晶多 媒体等先进设备热平衡新风系统美国约克、广州豪伟LOW-E 玻璃耀华皮尔金顿控制系统：德国曼瑞德 管线：瑞士乔治费歇尔GF 供暖：德国博世 （“欧洲之 星”壁挂炉 / 落地炉） 采用美国AVATA六类线、 微蜂窝数字覆盖系统，地暖系统集中自动化供暖、室温：20°-± 2°/通讯设施网通宽带，预留网通、电信的电话接 口，使社区内移动通信信号无屏蔽覆 盖。数设备完全支持ADSL 、ISDN、DDN、E1及 宽带接入煤气报警系统主卧室监控系统探测器---传输线路---报警控制器红外线报警监控汉威小区物业管理自动监控小区物业管理联动119社区智能配套1. 周界防越报警系统： 2. 社区闭路电视监控 系统 3. 楼宇对讲系统 （带 报警功能） 4. 门禁管理系统 5. 电子巡更管理系统 6. 停车场管理系统 7. 背景音乐系统120第四部分 分解核心课题三? 物业产品建议? 项目经济测算 ? 总平规划建议? 高端项目运营策略? 项目营销推广策略121项目高端运营策略要做高端项目，就要有高端运营模式 在项目产品定位明确后，我们探索研究符合项目高端品质运营的模式项目高端运营策略 入 市 时 机 开 发 顺 序价 格 策 略 物 业 建 议体 验 营 销核 心 品 牌此次报告，仅针对项目发展的几个核心环节进行 讨论，更多细节在后阶段营销策划报告中深入 122入市时机从以下几点考虑1、项目主体工程进度安排 2、实景呈现、景观样板区、样板房、会所投入 使用，交通主入口打造完毕3、前期销售及推广工作准备到位 4、销售团队、客服人员、物业人员培训到位综合以上考虑，我们建议首批入市时机为：2011年5月123开发顺序：多期稳步开发、规模适中、配套分期投入，价值稳步提升高层部分花园洋房花园洋房别墅部分启动期：情景示范区呈现，以低市场风险 的别墅物业率先启动，奠定项目高端形象别墅部分 芙蓉溪热销期：以花园洋房推出，完成项目顶级形 象的建立，保持热销状况，营造项目人气成熟期：以生活型配套配合高层物业推 向市场，赚取最大利润124项目价格策略我们的产品，具备超越市场的高端品质，必然可以支撑超越市场 的高端价格，甚至独栋产品因为其稀缺性，可谓无价！1、好产品，卖好价格，贵的有道理2、引领市场，超越一般竞争，靠品质说话，不凭低价取胜； 3、分期开发，分批销售，不断拉升整体品质，创造最高利润。我们建议：高开高走，树立区域品质和价格标杆125项目物业建议物业服务提前介入，与销售同步； 对外招标，精选优质资源，可聘请世界知名公司提供服务或指导； 尽量选择在绵阳本地没有服务过的知名服务公司，但在上海、北京、 深圳、香港等地有高端项目或酒店业务的世界知名公司；我们建议：聘请世界一流物业管理公司 提供“全天候、全方位”尊贵服务戴第 维一 斯太 平高 力 国 际戴 德 梁 行126体验营销：尊贵、情景、氛围、服务九段式国宾级体验流程入口气质保安询问， 引导停泊车，前接待 进行主动问候 景观样板区、样 板房及相关建材、 配Z设备介绍会所及相关配套 设施体验介绍 物业及销售接待酒 店式服务标准体验国 宾 级 规 格 体 验环 境 优 美 化 包 装形 象 品 质 化 体 验资 源 稀 缺 化 体 验项 目 私 密 性 体 验项 目 安 全 性 体 验配 套 参 与 性 体 验会 所 魅 力 化 体 验服 务 极 致 化 体 验127项目核心品牌提炼城市顶级山水资源 从整个整个绵阳范围来讲，山水资源 是极为丰厚的，但是像本项目这种城 市近郊的山水资源，确难得再求。本 项目不但山水资源丰富，而且距离绵 阳市中心近，交通系统发展，是打造 “国际化原生态山水小镇”之本。精心打造的多样化产品 本项目是充分利用城市稀缺的山水资 源，向市场推出精心雕琢的多样化产 品――顶级别墅、集合式独栋产品、 墅质洋房、精品华宅高层，从产品方 面形成项目绝对的竞争力。生态社区的规划理念 本项目经过精心策划，“一溪、一原 滩、四公园”的生态理念，给追求品 质生活的人士提供一个生态的生活环 境，整个项目以“生态”为线索，倾 心打造。高端的生活配套 知名的物业管理、会所、高端商业生 活配套、国际化幼儿园等，都支撑着 本项目在市场上的高端定位。128提炼了本案核心品牌，相对应的企业品牌建设也必须提到一定的高度，才能完成 项目利润最大化和XX集团品牌升级的两大战略目标 XX集团、绵阳区域、本项目三角战略关系XX集团在XX耕耘多年， 在XX具有很高的知名度 和美誉度不过，在绵阳，XX的品 牌在公众视野中还处于 初生阶段，而游仙地块 的优越条件，给XX集团 在绵阳的品牌升级，带 来了绝佳的契机； 我们认为：集团作为一 个大型的区域性集团， 未来方向为绵阳市场的 突破，因此游仙项目的 发展，应该植入更多的 高端元素，给予集团在 绵阳发展树立标杆！XX集团利润 目标品牌 目标高端项目 成功运营绵阳区域通过本项目在绵阳区域的成功运营，在实现开 发利润目标前提下，提升集团绵阳区域品牌， 为XX在绵阳后续发展奠定坚实基础！129第四部分 分解核心课题三? 物业产品建议? 项目经济测算 ? 总平规划建议 ? 高端项目运营策略 ? 项目营销推广策略130高端项目营销推广策略当不同一般的项目形象确立之后，我们自然可以衍生出与之相 适应的营销手法。总体推广策略：大范围小圈层深度体验式营销，走高贵而不高调的营销 路线。小圈层营销是高端住宅尤其是豪宅的共性，只为少数人拥有而 存在。口碑在小圈层中传播，圈层虽小，影响却大。131高端项目营销推广策略“泛营销”――包容更多非房地产范畴的营销推广方式，扩大营 销通路和营销深度。“大品牌”―― 放大项目品牌为生活方式品牌。1圈层通路“泛营销 大品牌” 2公关推广 3 party案场模式132高端项目营销推广策略?圈层营销通路小众营销目的是高端住宅的共性，但考虑到项目品牌力的打造和营销达成的有效 性，本项目需扩大目标市场外围，首先通过项目形象建立潜在目标客群的阶层认可， 既而达成销售。?客户本身相互之间的影响才是最有效的说服对于这样一个顶端项目，我们对于客户的影响是有限的，捆绑品牌能够聚集但无 法说服，这些客户相互之间的影响才是最有效的。?抓住对客户阶层具有影响力和领导力的的圈层 Key man：结合艺术与财富的人本土名流、政要、知名专家……133高端项目营销推广策略? 非卖场的案场：体验式泛销售做会场销售不做卖场销售：深度体验式销售。建议将售楼处 设计为生活方式的深度体验空间。 客户数量有限，并且是最重要的通路――客户口碑途径，需 要通过深度体验形成项目的好感传播。 ? Party销售 party 聚客：针对潜在客户的生活方式，设计专享PARTY， 通过party实现聚客目的和生活方式传播目的。Party销售：利用party现场进行实际销售活动。134高端项目营销推广策略?奢华品牌联合推广 与奢华品牌进行捆绑式公关活动作为主要营销聚客通路， 上流社会活动的赞助为主要辅助促销方式。如与Ranger rove 汽车等品牌的联合。?慈善义演、拍卖活动 邀请形象健康、热衷公益的明星进行义演，现场摹集善款， 以直接的方式捐助某些弱势群体；或者与知名的慈善基金、机 构合作举行义演、拍卖活动。135以项目呈现的景观示范区和国际化会所为载体，整合各项资源，不间断举行圈层 活动，吸引高端客群的关注度和目光。国际化的生活方式：整合国 际化资源，到本项目参观，并 参加客户活动，与本项目国际 化、时尚前沿的形象相符。?联袂绵阳机场、城市顶级会 所等资源举办圈层系列活动， 宣扬了本项目时尚的生活方式。?时尚感举办奢华珠宝展，豪车展， 展现了财富阶层的时尚主张。?聘请曾经设计国 际俱乐部的名师， 对项目的会所进行 设计。 ? 会所内饰设计具 备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。?136高端项目营销推广策略?打造绵阳第一套千万级样板别墅，树立项目顶级稀缺感； ?首选一套资源最好、户型最大的别墅作为 精装样板间，成为标杆产品以千万身价拉 升市场对项目的心理预期，从而促进其它 产品销售；千万级别墅始发绵州 身无价、心无价稀 缺 感?社区主入口地面垫高，与外部形成高差；?社区围墙及主入口处设计显示出尊贵的气势；身 份 感?Logo以及VI设计采用贵气的形象，张扬身份。?邀请知名人士来本项目参观，给项目及客户均带来很 强的面子感。 ?业界领袖会所、精英酒会只因城市精英汇集于此137项目软性服务建议附加值生活是无形的，发展商在为人们提供有形的居住空间的同时，还应该为住户们 构筑一个无形空间。这是区别一个杰出地产商与平庸地产商的关键所在，通过以下一 些尊贵的细节服务，给到客户对项目品质的认可，达到“居有所值，居超所值”的效 果，我们可以作为在绵阳首个给客户以下提供更多的尊贵服务。咖啡吧 建议销售阶段引进一家品牌咖啡店，进入会所开始经营，展现项目的尊贵服务品质。而且作为 本项目业主后，在该咖啡店可享受更多的优惠服务； 免费洗车、汽车遮阳 当客户来到项目现场看房子的时候，为客户提供以上服务，从这些细节体现项目品质，给到客 户更多的尊贵体验。 品牌联盟手册 涵盖绵阳娱乐、餐饮、休闲、购物等行业的主流商家，达成联盟协议，持会员卡到各联盟商家 消费，可享受一定额度的优惠。并且可以利用各联盟商家的卖场进行本项目的渠道设点宣传， 以及商家客户资源互换。 教育、理财大课堂 邀请知名教育、理财专家到销售现场，免费给客户进行咨询服务，并可定期给客户举行教育、 理财类知识课堂讲座。138通过高调性的广告密集轰炸将项目信息、活动事件及时传递给市场，保持市场对 项目动向的关注热度营销方向“国际化，原生态山水小镇”概念定义区域名师设计会所千万级别墅始发绵州项目区域周边环境尚不 成熟，配套不够完善， 区域印象较差 高贵形象 logo及VI国际化活动定义产品顶级珠宝展 豪车展 业界精英圈层活动社区内部地面垫高名人来访 四大生态公园 有气势的社区入口细节放大国宾级体验服务高密度、高调性的广告媒体密集轰炸时尚感 稀缺感 身份感营销动作139第六部分 项目广告设计表现140VI表现方案一141142143144145146147148149150151152153154155VI表现方案二156157158159160161VI表现方案三162详细项目包装和整体推广 敬请期待下次精彩提案！163
发展战略与定位报告(终稿)163P―汇集和整理大量word文档,专业文献,应用文书,考试资料,教学教材,办公文档,教程攻略,文档搜索下载下载,拥有海量中文文档库,关注高价值的实用信息,我们一直在努力,争取提供更多下载资源。