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和楼上说的一样，再好的行情也要靠自己勤快和能力，家家顺控股集团欢迎您！
房天下知识为您分享了一条干货
说的跟废话一样，也不说说现在的行情
我在房地产做两年半了、两年内连升三级。我给大家分享一下选择的智慧：其实每一家房地产公司都有其优点，也有其弊端。在哪家地产公司干都没有太大对错。原因是每家地产公司能活下来肯定都有挣钱的当然也有不挣钱的。只是挣钱的人多与少罢了，故你选择只需要解决两个问题是：一、怎样选择一家挣钱比例高、流失率低的企业？关于流失率高是地产乃至整个xiao售行业的通病，优胜劣汰是行业的生存法则。目前深圳地产行业家家顺、链家...
我在房地产做两年半了、两年内连升三级。我给大家分享一下选择的智慧：其实每一家房地产公司都有其优点，也有其弊端。在哪家地产公司干都没有太大对错。原因是每家地产公司能活下来肯定都有挣钱的当然也有不挣钱的。只是挣钱的人多与少罢了，故你选择只需要解决两个问题是：一、怎样选择一家挣钱比例高、流失率低的企业？关于流失率高是地产乃至整个xiao售行业的通病，优胜劣汰是行业的生存法则。目前深圳地产行业家家顺、链家、中原几家公司流失率较低分别：12%、6%、10%率较低、其他基本在15%以上。挣钱比率高的公司分别是链家、Q房、家家顺这几家公司，因其提成都在50%以上。二、怎么成为赚钱的那一拨？这就跟你选择加入什么位置和什么样团队有讲究了，给几个建议： 1、 如果你没从事过地产行业，要注意选择培训制度比较完善的公司。培训完善公司有：链家，中原，家家顺，21世纪。 2、 选择一个成交相对容易的区域，什么样的区域成交相对容易呢？换手率高，流动人口多的区域，相对深圳来讲就要选择罗湖、福田、龙岗几个区域。不宜选南山、福田的高端区域、如果你有两年左右的地产经验可以选择高端区域、因高端区域的特点是做一单吃一年，半年难做一单，新人进去你要做好一年不签单的准备，这样的心理冲击一般人真扛不住。从概率来讲应加入成交活跃的区域，在深圳成交活跃的区域有以下几个特点：省重点小学和中学多的区域、总价和单价不是很高的区域、人员密集的区域、小户型较多的区域。如何识别这几个特点？需要你去经理面试的时候提问，如果提问回答满意就需实地去跑盘学习几天了解真实情况。具体你可以问：我们所在的店重点负责哪几个盘xiao售?平均每月成交多少套?你们公司每月平均能占到多少套？一般负责的主楼盘月成交20-30套比较活跃、公司占比30%左右的团队比较有竞争力,做起来也相对容易。 3、 加入一个相对成熟的团队，但不能太成熟，太成熟的团队你根本做不动。太成熟的团队为何做不动？原因很简单里面高手太多竞争太大、刚进去新人没经验没技巧，要资源找不到资源要客员找不到客源，存活率极低，除非这个团队很重视新人的培养、或者你能分到一个大公无私的好师傅或者好搭档、不过硬性要求有搭档的公司偏少。 4、 如何加入一个重视培养新人的团队？一个团队重不重视新人培养一是需要你问：新人来了有没有师傅、具体是谁？新人进来有没有搭档、搭档可能是谁？进来的店经理是谁他带几个人？二是观察，进入团队跑盘期就要观察这几个问题的真实性。如果这三点都很好你就没选错团队。 5、 如果你选择好了以上四点，成不成功就得看自己了。 6、 我叫谭刚。来自四川， 14年1月份加入地产行业，至今刚好两年半。在成都用一年时间做到店经理，三个月后升任商圈经理。期间多次夺得xiao售冠军，最有份量的冠军是上任商圈经理后从一个人开始招团队，耗时3个月组建25人团队、第六个月带领新人团队夺得xiao售冠军。次月得知链家拓展深圳市场急需人才、立刻申请调转深圳链家。来深圳理由很简单：一是我坚信一线城市比二线城市发展空间更大、因北京同级比我收入高至少4倍。二是我很看好链家在行业发展前景、它在该行业定能创造壁垒让同行无法撼动、因其O2O模式是行业最成熟的，而且有一套很成熟的运营培训体系，有潜力成为互联网购物行业的“al、jd”这或许只要一两年时间内就可以做到、最直接的受益者就是这段期间在链家拼搏的年轻人。三是我在这个平台上有非常可观的收入、人生第一套房就是这份工作挣的、没要家里支持一分钱，当初真没想到靠自己努力一年半就买得起房。同时看见身边同事收入是一般xiao售行业难比拟的、更加坚定前进的步伐。到深圳后有幸加入整个深圳链家的冠军团队来打造自己的冠军团队，非常幸运。我们团队目前15人来深四个月已夺得一次大区冠军、团队目标是20人，一年内做到深圳链家冠军团队，并且会长期招个别优秀人才进入团队，我特别希望你是：想做好的人、因为意愿比能力更重要。如果您想跟一帮志同道合的年轻人一起奋斗，请主动致＋＋电谭经：（153）-（6157）-（6589），也可加微xin咨询，我们的要求就两点、第一点是公司要求、第二三点是我的要求：（1）、20周岁以上40周岁以下，统招全日制大专及以上学历，（2）、诚实正直，不甘平凡，我们就一起干【我希望我们是合伙人、我们快乐的奋斗、我们努力去旅游看世界】。（3）、只招聘能接受在罗湖区工作的人。
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这得靠自己去做了才知道，别人有的做的开小4轮，有的人做的天天泡面和馒头，。只有自己尝试了才知道过程
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凤凰树：楼市多空，三大定律第一个楼市利空是一石激起千层浪的李嘉诚抛售物业，王石说“精明的李嘉诚先生在卖物业，这是个信号，小心了！”2月28日下午李嘉诚亲自召开记者会“说我撤资就是谣传”。第二个楼市利空是央视两次公示房企欠税3.8万亿元，任志强说“央视将万科当成欠税的老虎痛打”，从“东莞门”看，央视来头非一般。叁各楼市利空是香港楼市开始降价，李嘉诚降价25%出货，新鸿基降价35%出货。&&&&第四个楼市利空是人民币开始贬值，人民币贬值对老百姓有什么不利呢？实际上很多开发商都借了海外债务，比如佳兆业63%，中国海外发展87.2%，雅居乐是55.6%，人民币贬值对开发商是不利的，但中国银行引导人民币近期贬值，是为了阻止来自一些投资者的投机资金流入，这些投机资金希望从中国较高的利率以及人民币升值预期中获利，所以人民币贬值是一大利空。第五个楼市利空是银行收紧开发贷，银行停贷，同时掐断了销售回款、外部融资这两条路。第六，大家更关心的是银行收紧个贷对买房不利，同时开发商销售也增加了压力。&&&&第七个利空是马年降价第一破，杭州楼盘降价。第八个利空是三四线城市成交低迷。第九个利空是房产税幽灵般挥之不去，为什么说是幽灵呢？媒体一会儿说，一会儿不说，国外的房产税是永久产权的，我去年去了美国，有亲戚告诉我美国的房产税是交给最低一级政府，取之于民，用之于民，为这个社区的各种配套服务。但是在全国房屋登记系统没有联网之前，房产税还难以实施。&&&&第一个楼市利好是房地产是中国最大的内需产业，扩大内需离开房地产行业是很难说的。第二个楼市利好是一线城市持续土地热卖，值得注意的是土地市场热点正在向一线城市回归，去年和今年年初一二线城市“地王”频出，这些天价土地在2014年一季度以后将陆续上市，将会提高市场的整体水平。第三个楼市利好是2013年一二线城市房价大涨，四个一线城市都是20%的增长。&&&&第四个楼市利好是全国大多数城市房价持续上涨，所以2013年是楼市活跃也是楼市调控政策思路开始转变的一年，整体呈现出加速上行、持续回暖的态势。第五个楼市利好是全国房租涨声一片，我们知道房价大涨会引起市场观望，而房租大涨将会激化买房动力。第六个楼市利好是2013年房地产大丰收，所以房企的资金宽松，具有持久站、攻坚战的能力。第七个利好是地方债高企，这对房地产企业来说是利好，对地方政府来说是利空，为了还债，地方不得不卖地。&&&&第八个利好是房企调高2014销售目标，最高调的是绿地，今年要把千年老二变成地产老大，超越万科，深圳佳兆业去年超越万科成为深圳销售冠军，今年提出销售目标为300亿元。第九个楼市利好是深圳不再建设经适房，以前经适房销售情况不太好，而且质量问题也使住建局苦不堪言，所以今年年底的经适房是最后一批，2014年以后深圳将不再建设，所以市场只能买商品忙。&&&&&&我总结了一下最近的利多和利空，各有九条，我们怎么判断？我们听谁的？还是看市场，对于一线城市深圳来说，市场信息是利多多于利空，担忧在于银行。王健林说“今年楼市并不乐观”，但最近他又说“房地产崩盘说不可信，提出“崩盘”只有两个原因，一种是别有用心，一种是脑子不好使。下面谈谈对房地产规律的研究&&&&楼市定律（一）：楼市是单边市。我们不要看股票的一波三折，楼市更像期货，是单边市，或一上涨，或一路下跌。我们可以看香港、美国、英国，都是这样，要跌一路下跌，要涨一路上涨。中国的股市原来是中国经济的“晴雨表”，但现在完全失效，最近股市连跌五年，而GDP连续增长，严重的背道而驰。但我们同时又看到房地产和GDP的相关性很好。&&&&楼市定律（二）：楼市与GDP正相关。房价与GDP正相关，但房价的涨幅低于GDP涨幅，所以说中国的楼市与中国经济一路同行。也可以说如果GDP没有出现拐点，房价最多在做“俯卧撑”，我们看看深圳历年新房均价与GDP走势，有两个低点，08年和2012年，但最后还是上升的。从整个过程来讲，都是和GDP走势一致。也可以说实际上在房价上涨太快的时候，从统计学上来讲是乖离太大，有向GDP的走势拉近的趋势，刚才做“俯卧撑”是一个形象的比喻，从数学统计来讲就是乖离太大，要趋近GDP。从另一方面来讲，中国经济、深圳经济不发生逆转，中国房价、深圳房价也不会发生逆转，因为统计学理论经验告诉我们，如果是正相关的话，就一路同行。&&&&楼市定律（三）：任志强说“房价这些年来翻了5倍，中国的M2也翻了5倍”，我们刚才说房价和GDP走势相关，它的相关系数还没有M2高。经济学家杜猛说房价是“印”出来的，全世界都在印钞票，中国印了一半，M2的增长已经超过了GDP增长。从这个图上可以看到超发的货币去哪里了？一是楼市，二是股市。&&&&货币印出来的过程，货币超发，货币流动性增大，导致房价上涨，货币超发，引起物价上涨，货币贬值，CPI上升，买房保值，买房需求增加，最终也是引起房价上涨。&&&&从楼市定律一、二、三可以推论：1、中国房价与中国GDP的走势正相关，势必形成一路上涨的单边市；2、如果中国持续印钞，即M2持续上升，则中国房价不会出现拐点；3、如果中国经济不发生逆转，中国房价也不会发生逆转；4、2014年是中国楼市分化年，深圳作为一线城市，房价将稳定增长。&&&&从房地产业内人士来说，今年不管国内有多少利多、利空，业内人士都不说话，因为从业人员都认为不预测市场，但是我们有能力应对市场。11年来中国的楼市经过四轮调控，房价越调越高，大家只说了前半句话，我说“不调更高”，实际上房地产调控这几年来还是有利的，如果不调控，房价也不知道涨到什么地方去了。楼市调控11年，不尽抑制了市场需求，供不应求，房价上涨，所以政府要调控需求，在调控的同时也积累了市场的去化力量，房价也培养出地产人的应变能力和操盘能力，不管房价是涨是跌，操盘公司会助涨杀跌，成交为王，房地产下降的形势和股市不一样，要降就一步到位，然后再小步快跑上涨。这昨天的在线直播，既然有我就不多打字了
大嘴唐老鸭：场景三：美国经济复苏，正式退出QE，欧洲走出衰退，迈向温和复苏。美国2013年12月ADP发布的就业人数增加23.8万，创2012年11月以来的最高水平，非农就业增长创8年新高，新年头一周内首次申请失业救济人数就下降了15000人，降至一个月以来最少。日在经过了近半年的酝酿后，美联储终于宣布明年初起退出QE，经历了近几个月的反复，市场曾普遍预期美联储会在明年初宣布，从明年某个时刻开始缩减QE。&&&&场景四：各级政府的收入增加、支出减少，手里的资金逐步累积，如果2014年上半年土地市场延续疯狂态势，政府的资金积累会越来越多。&&&&房地产市场是资金池，经济学家们有一个统一的看法，2009年的4万亿带动20万亿的货币进场，2012年又来了个4万亿2.0，这么庞大的货币量被置于房地产这个池子里，一旦货币冲出去，便会出现动摇民生根本的“豆你玩”、“蒜你狠”等价格暴炒事件，在这个货币储备池里房地产商是最大的获益者。&&&&场景一续：政府对拍卖土地未加任何限制，房地产商纷纷慷慨解囊，地王记录被不断刷新，按历史规律土地被推高，房价接着会更高，政府闷声不停的卖地，地产商买着买着发现手里的钱不够了，因为土地在不停的推出，资金在无声无息中转到了政府手里，银行已对开发商停止贷款多时。&&&&场景二续：这些钱被限制支出，那么可以拿来干什么？万一经济发生问题时，会用来城镇化建设保障房，推动建筑业持续发展。&&&&场景五：房地产资金池的作用逐步消退，回归居住属性，银行投向房地产的钱紧一些，地价房价便会逐步回落。任总有句话我记得“各国没有把房地产作为支柱产业，但是建筑业绝对是支柱产业”，建筑业的支柱作用靠城镇化保障房来维持，同时场景三美欧的复苏以及中国深化改革的综合作用下，带动中国的实体经济真正复苏，不会因为房地产市场的回落动摇经济的根本，房产盛宴正式落幕。&&&&以上一幕是虚拟全国的房地产市场情况，那么深圳又如何呢？随着全国房地产盛宴的落幕，作为一线城市的深圳也不会独善其身，具体到明年深圳楼市的表现，春节后还会继续上涨，随着全国性房地产盛宴的落幕，深圳楼市也必将进入调整期，房产盛宴落幕的时间点在哪里？最快出现在8-10月，最迟可能等到2014年底或2015年上半年，自此以后几年内深圳的楼市将失去投资价值，回归居住属性。&&&&今年的预测标题，我未加“深圳”两字，并非漏掉，而是对国内房市的整体感悟要多一些，依很多朋友所讲深圳确实有其特殊性，但我还是坚持在“落幕”的大环境下，深圳也很难逆市而动，“落幕”的含义并非是下跌，而是投资房产的热情和收益落幕了，涨幅（也可能是跌幅）失去了中短期的投资价值，或有更好的投资品取代房产。当房地产的年涨幅低于10%，由于各种税费，将低于很多投资项目的收益，比如投资社区银行、基金、理财、余额宝等年化收益大于5%的投资品。中央多次强调要开放金融体系，可能以后也会出现社区银行，这些银行银行也可能出现投资品。&&&&所以“落幕”的房价并不是深圳的房价真的会下降，而是投资收益会被其他投资品种取代。谢谢大家！有凤来仪：各位网友，大家下午好！我是有凤来仪，很高兴借首届深圳房地产民间研讨会这个平台和大家相识，我的网名最早就是在深圳房地产信息网注册的，之前一直用到我的笔名，注册时间是日，眨眼间我已经泡了十年房信网了，是跟着房地产信息网一起成长的。今年我将会拿一些干货跟大家分享，这些内容在平常的网络上是见不到的，所有图表都是我亲自制作的。&&&&2013年9月份我为在深圳工作的复旦大学的校友做了一个主题讲座“人人都可以成为亿万富豪”，认真梳理了过去23年中中国曾给老百姓创造的五次大赚钱机会，其中有三次是股票，一次是房地产，还有一次是黄金白银，如果一个人有胆量，有智慧，抓得准，通过这三次股票行情、一次房地产行情和一次黄金白银行情，哪怕你是从一万元起步，股票行情可以赚到一两百倍，房地产行情可以赚8-10倍，如果有杠杆化再乘以杠杆率，黄金白银可以赚6-10倍，这样的情况下，你可以轻易成为千万富翁或千万富婆。如果从现在开始，您守卫好财富，用不了多久，你肯定可以成为亿万富豪。&&&&那么未来我们该怎样打理自己的财富，并使之持续保值增值呢？这就是我今天要演讲的主题：用远见和智慧来守卫我们的财富。&&&&我们先来看一组数据，这是过去的23年中国和美国M2增长情况（PPT演示），从1990年-2013年，中国的广义货币M2实现了三级跳，.4亿元，在地板上，现在是亿元，已经在天花板上，整体增长率接近100倍。相反，同样的时间，美国的广义货币M2仅增长了2.37倍。1990年底，中国的广义货币M2是15293.4亿元，按当时的汇率折算只相当于3197亿美元，不到美国的十分之一，但经过23年的高速增长，到2013年底，中国的M2突破110亿人民币大关，按照现在的汇率折算，相当于18万亿多美元，而美国M2总共只有11万亿美元，中国是美国的1.65倍，中国用23年印出的钞票超过了美国230年印出的钞票，并且整整多出50%多。&&&&由于现在中国的货币基数更大，加印钞票的速度更快，已经当仁不让的成为世界上最大的印钞机，从2011年开始，新增货币都在世界总量的一半上下徘徊，2011年是52%，2012年是46.7%，这种货币印钞法就是中国房价暴涨、物价飞涨的根源，十年间，深圳的房价平均涨了5倍多，恰恰是因为货币也涨了这么多，货币是水，房价是船，水涨船高、水落船低，太正常不过了，这就是人们常说的“一切资产价格的起落都是货币现象”。有凤来仪：这张图表中，基本上直线往上涨的红线就是中国，由于过去的23年中，中国的M2增速从来没有低于过12%，23年中最低的一年是2000年（12.27%），我按12%的增速做了一个测算，假如中国的印钞机不停高速运转，我们将会年年见证数字奇迹，到2019年时M2会突破200万亿，2020年会突破400万亿，2029年会突破600万亿，2031年会突破800万亿，2033年会突破1000万亿，到时我们会以不到世界经济10%的增量，拥有超过世界50%的货币增量，面对跑步前进的M2，如果你不懂得守卫自己的财富，你的财富一定会被通货膨胀给蒸发掉，绝对不能幸免，就是买房也不能幸免。我甚至担心12%是不是能控得住，如果控不住的话还持久这个量。&&&&这张图表能说明所有问题，世界水平是按照7%增长的，但实际上基本上是在5%上下，而中国是按12%增长的，用不了多长时间，中国的货币就会超过世界总量，大家想一想这是多么严重的后果？所谓投资理财，无非就是把现金换成房子、股票、金银、存款、债券、外汇等，聪明的投资者会选择合适的时间把它放在合适的篮子里，过去23年，房子、黄金白银先后充当了这个篮子，让很多人享受到身价暴涨的快乐，而现在什么才是最合适的篮子呢？既然今天研讨会的主题是把握楼市未来，那我们就重点说说房地产这个篮子。对不起，讨论房地产投资价值之前，我要先排除掉所有第一次买房的刚需，因为自己要结婚或孩子要上学，掏空了自己的口袋，搜刮了双方父母甚至借遍亲朋好友才凑够首付的话，你们就不在其内，你们要记住，买房要量力而行。&&&&我不是多头，也不是空头，我希望当一个好一点的滑头，在楼市多头时，我不仅自己买房，还鼓励亲友买房，在楼市狂热，价格高涨时，我真心钦佩那些能够卖出套现的亲友，我不知道未来房价是涨还是跌，因为一切都是博弈，是买房人和卖房人的博弈，是看多与看空的博弈，是人民币与美元的博弈，博弈的结果最早今年、最晚明年，我们大家一定会看到。&&&&因为要做这个专题，前几天特意跟在美国的同学和澳大利亚的亲友沟通了一下房价的问题，我大学同宿舍的姐妹去年决定放弃香港的一切，回到美国工作和生活，她告诉我她家在芝加哥买的独栋，是当地郊区最贵的地段，300平米左右，总价100万美元，如果同样的房子，在硅谷最贵的地段大约市值三百万美元左右。我大学时的班长也在美国，他在亚特兰大的房子500平米，70万美元。我的亲友在悉尼，联排别墅，200平米左右，100万澳元，用这些价钱，在深圳能买到什么房子呢？其实深圳房价到底高不高？相信大家心里都有数。横向比，北京三环内的房价差不多比得上纽约、香港、新加坡和东京，深圳比得上芝加哥、伦敦和悉尼；纵向比，十年来北上广深的房价就算没有十倍，也有6、7倍左右的涨幅了，当然这个涨幅刚好跟上了中国M2的涨幅，没啥好稀奇的。有凤来仪：美国是世界上第一强国，2013年的GDP为16.8万亿美元，中国是老二，2013年的GDP大约是56.9万亿人民币，接近9.4万亿美元，中国用美国不到60%的国内生产总值创造了165%的广义货币。专家说不怕，再过二十年，中国的GDP会比美国高出60%，成为世界第一强国，我对此比较悲观，我想说如果没有世界上最强的军事、科技、文化、金融，就凭着现在被污染的空气、山川、河流、大地，还有世界上最大的一台印钞机，别说成为世界第一，你能不能成功的冲破中等收入陷阱都将是一个大问题。&&&&2013年，美国增长了16.8万亿，中国增长了9.4万亿。老实说，我有M2恐高症，目前中国的货币增量已经十分尴尬了，按12%的增长率，只要20年就可以到一千万亿，明白人都知道，事实上不用到一千万亿，货币就会大幅度贬值。但另外一方面，12%的货币增长根本支撑不了今天的房价继续上涨，1997年金融危机后，房价大跌就是活生生的例子，因为那四年除了外部因素，正好也是货币增长率逐年降低的过程，到2000年降到12.27%，这是2各年中M2增长最低点，也是房价的低点，随后房价和M2一起上涨飞舞。&&&&放任M2继续高速增长，汇率有风险，如果控制M2低速增长，则房地产泡沫必破，保汇率还是保房价？这已经成了一个实实在在的问题，护住了一个，另一个就必然受损，根本无法两全。有人打了一个形象的比喻，就像你站在山顶上，两边都是悬崖，你是往左跳还是往右跳？&&&&我认为楼市正在高位震荡，当美国退出QE并加息的时候，必跌。事实上我已经听到房地产冰山脆裂时的声响，众多二三四线城市出了问题，一线城市将成为孤岛，急用钱的时候，中小城市的房子套不了现，就会套现大城市的房子，最后一定是守不住的，因为大城市的高资产者出于种种原因更有动力套现甚至移民。&&&&事实上中国的房地产现在是山雨欲来风满楼，前几天我有一个银行的朋友在微信上写了一句话：山西煤矿江苏的光，上海纸铜河北的钢，央企商票民企的仓，转口套利宁德的场，打折房贷昨日梦想，商业地产城市暮光。其实各家银行基本上都是这么执行的，我知道不少银行从2013年第二季度开始就已经很少给按揭贷款了，现在不仅没放松，反而有越来越紧的迹象。&&&&余额宝让银行的资金成本一下子就提高了很多，到这个时候还想让银行按基准利率做中长期贷款是不可能的，你以为银行是傻瓜啊？你想要贷款？可以啊，伸长脖子让银行砍一刀，在基准利率上升30%、40%甚至60%，保证贷给你。马云没有吹牛，他举起了压倒房地产的最后一根稻草，钱便宜的时候，要最大化的拥有资产，当钱贵了之后，一定要拥有更多的现金，至于现在，美元要回家了，资金泛滥的好日子基本到头了，高房价已经是秋后的蚂蚱有凤来仪：我今天压根就没有提房产登记、开征房产税和遗产税等等，这些东西都有很大的不确定性，现在最确定的是有三点，一、钱贵了；二、不少老虎苍蝇被打了；三、大量资金外流，光凭这三点，现在买房就是击鼓传花接最后一棒的人，想买房子？可以，请耐心的等待下一轮美国量化宽松。&&&&如果有人问我“不买房，钱就会发毛，怎么办呢？”我列了现阶段值得购买的资产清单，你先摸摸自己的口袋，再掂量自己的能力，然后看着办吧。我的值得购买的资产清单中最优质的财产是美元、黄金和外汇资产，稳价值类是土地和好的矿产，有价值类的是房产，维持票面的是现金、存款和国债，不确定类的是股票，最不确定的是国内保险、理财、养老信托。国内的保险和养老被通货膨胀吃掉了，所以都是不确定性的。&&&&至于为什么要这么选呢？这不是今天讨论会的主题，不在这里展开，或者说我讲了这么多你还没有悟到原因，我再讲也没有用，请记住，用远见和智慧才能守卫我们辛苦创造的财富。很多人跟我说没有这么悲观，政府是房地产最大的得利者，我承认，确实，在2013年中，政府拿走了房地产收入的75%，他们说政府一定会想方设法保护房价，不让房价下跌，我只想说世界上没有只涨不跌的神话，请尊重常识和规律，盛极必衰，否极泰来才是永恒的周期规律，所以信市长不如信市场，信规划不如信规律。&&&&如果大家感兴趣，可以关注我的公众微信号，上面有更多的文章，很不信，我的很多看空的预测都应验了。结束今天的演讲之前，先请大家看几张珍贵的走势图，第一张是1974年到前天的走势路，这张图上我要特别提醒大家看美元高的时候一定是资产价格低的时候，资产泡沫让你快乐游泳的时候，一定是美元价格低的时候，你们自己可以预期一下美元接下来到底会高还是低，如果美元是高，我们先来看一个数据，在这个地方刚刚开始上涨，就发生了亚洲大规模金融危机，然后到这里发生了大规模阿根廷经济危机，然后到这里刚好对应黄金和其他资产都开始上涨，一直涨到现在，现在金砖五国已经倒了四个。&&&&这是最新的美元兑人民币日线图，这两天波澜壮阔，惊心动魄，这几天的涨幅已经秒杀了去年一年。&&&这是1974年到现在的黄金走势图&这是1974年到现在的黄金走势图。&&&&再看1974年到本周五的白银走势图。&&&&我要特别感谢深圳房地产信息网提供这个交流的机会，感谢在香港工作的复旦校友为我下载了M2和GDP数据，我也要感谢上海校友从多个角度帮我了解上海的市场。最后也感谢大家听我表达观点。谢谢！深圳的卡夫卡：感谢房网给这个机会，我是房网的资深会员，跟大家一样都是网友，我的网名不是特别有名，我叫刘子军，主要是在电视台做时事评论、军事评论，讲歼16战机和乌克兰问题。为什么今天来讲房地产的问题呢？主要是今天是民间网友性质的分享，我想通过中国经济外围的东西跟大家进行分享，很多人会提一些问题，到底中国媒体对外讲的中国面临着外汇的恶劣环境，中国经济是否会崩盘？今天既然是网友性质的见面，我可以跟大家进行个人探讨和分享，今天我想讲两个问题，通过这两个问题，大家自己进行思考。&&&&第一个，很多朋友说最近中日防空识别区、南海，到底会不会打仗？一旦中菲、中日之间有问题，马上我就接到朋友的电话问我房子、股票要不要抛？很多人都关心我们会不会跟日本、越南、菲律宾打一仗？会不会跟美国打一仗？打完以后是不是我们的房价就降到低点？&&&&先回答第一个问题，其实我们在媒体看到的对外讲的国际局势很险恶，动不动就是日本要打过来、美国明天就在蛇口登陆，现在的国际局势、外部环境实际上是我们进别人退，外部环境远没有经济环境这么恶劣，外部环境对我们来说是比较好的，虽然中国在全球没有朋友，美国动不动有很多小兄弟，中国确实没有，这个中间有很多问题，但是我们看到黄岩岛、钓鱼岛，2010年之前钓鱼岛被谁谁控制，2012年之前黄岩岛被谁谁控制，实际上我们在进，别人在退，包括美国正在全球战略收缩，退出第一岛链，其实美国因为受08年金融危机的影响，他的影响力在大大降低。中国经过近十几年的发展，挣了很多钱，以前中国是第十一名，现在是第二名，虽然GDP有问题，但总量超过日本，有跟日本较量的资本，经济是一系列抗衡的表现，所以我们的国际局势其实没有那么恶劣。&&&&中国为什么要发展军事装备？我们目前是全球第一国际贸易大国，去年4.2万亿美元货币贸易，中国是第一大海运大国、能源需求大国，09年联合国能源署说中国就是世界第一能源需求大国，我们一直不承认，但是2013年底我们超过美国，在欧佩克进口石油NO.1。中国下一步还要再往前走，我要跟我的经济实力相匹配，强烈的安全诉求要达到，中国目前的发展态势非常快，在国际政治、军事的角度来说，我们的军事发展很快，航母马上要建，不止一艘，一个造船厂七艘导弹驱逐舰，中国有钱，面临着我们要推出去的角度，所以说中国在进这是一个不争的事实。深圳的卡夫卡：那么大国之间会不会有战斗呢？这是比较难的，我们经常看到说中日之间会不会打一仗，但大家有没有发现，中国一直以来把日本作为最大的假想敌，这么多年来，跟美国有什么仇事吗？没有什么事，但一旦说中日之间有交手，把中国的一架飞机、一艘舰船打掉，请问老百姓会答应吗？执政党如果不采取强硬的措施打赢，一定要赢，那你就要下台。所以中日、中美之间没有消费者冲突，只有大战斗，而且中、美、日这三个世界第一、第二、第三大经济实体一旦开战，什么结局？世界经济整体崩盘。&&&&东北亚很复杂，这场战斗一旦打起来可不是50年的朝鲜战争，开个坦克就去了，一定是大规模的，谁想打这场战争？目前我们在进、别人在退的过程中，或者进行均等较量的过程中，这场战斗发生的可能新比较小，特别是中日之间要非常注重双方的潜在冲突，搞不好就有大战斗，所以中美日也很小心，是不是会有战斗发生呢？我个人认为暂时还没看到有很强的战争到来，大家担心的战争对投资的影响可以稍稍放下来。&&&&第二个问题，到底中国经济会不会出现崩盘？十年前有一本书《中国经济如何崩溃》，但至今中国也没有崩盘，尽管两个最大的经济实体之间有很大的问题，不管是外汇问题，利率问题，国际政治问题、地缘政治问题等等，这一系列政治问题中，大国之间讲的是博弈，不会拿真刀真枪出来干的，而且中国是世界主要的经济组成部分，前苏联期间双方开战了没有？没有，现在是经济犬牙交错，互相都是渗透的，中国经济崩盘，全球经济不能独善其身，双方交织太厉害。&&&&你说出现阴谋论，美国把中国经济搞惨，现在看来很难，但是他有一些制衡措施，比如中美日的东北亚自由贸易协定，我们跟东南亚已经签订了零关税自由贸易协定，现在东盟十国，除了菲律宾、越南，其他国家全部中立，因为收了大量的好处，谁愿意得罪这位大老板呢？大国之间的博弈，除了政治以外，还有经济，军事只是表现的一个形式，我们在钓鱼岛维权，派海监船去，但在南海的维权是我们的船直接撞南韩的渔政船。就整体经济来说，因为犬牙交错的形式，所以中国经济不可能对世界没有影响，而且整体经济出现大的崩盘，包括房地产崩盘都对中国经济有很大影响。&&&&很多人说看不懂中国的房地产政策，特别是中国经济的政策，包括很多经济学家，郎咸平、许小年等都做了研究，但实际上没有看到中国的房地产政策，谁都预测不了，认为如果按西方的华尔街理论早都崩盘了，但至今没崩，按照西方的利率学说、货币学说，包括有人写了一本有点阴谋论的《货币战争》，为什么你的经济三十年还在高速发展，支撑住房地产还在往上涨呢？就是因为中国目前的经济形势、经济结构是世界独一无二的，也就是说经济基础决定上层建筑，我们现在走的经济基础，政府的干预力量很强，我们在国际贸易方面又完全实现了市场地位，这就导致了中国变量，这个变量让很多人很难作出预测，如果经济学家没有做长期系统的数据模型分析，那么得出来结论估计都是很难的。&&&&从外围来看，中国的对外环境以及总体经济是向好的，不会出现大规模垮塌性崩盘，从国际局势、世界经济的角度来看，包括从军事角度来看，也不会出现很大的问题。至于具体领域的分析，今天其他网友都会进行各自领域的分析，我只代表我这个领域的意见，跟大家做个分享。谢谢！房网孙行者：今天嘉宾讲的时间都有一点长了，但是作为本次活动的发起者，我首先还是要一鞠躬感谢所有参加本次活动的来宾，谢谢你们。二鞠躬是感谢大嘴唐老鸭、地方佬等所有嘉宾，特别是大嘴唐老鸭，今天上午还在打吊瓶，下午还赶来参加活动。三鞠躬是感谢深圳房地产信息网三年来培养了我，锻炼了我，提高了我，同时也感谢所有深圳房地产信息网的工作人员，我们的活动都是自己工作人员在做。&&&&现在是一个非常时期，为什么是非常时期呢？首先我们看一下国际上，美国QE3形成退出冲击期，08年冲击的全部都是发达国家，美国、欧洲，QE3退出以后冲击的是新兴国家，所谓金砖五国已经倒了四个，中国硕果仅存。QE3退出冲击，中国到底顶不顶得住？刚才说到最佳选择换美元，我也同意，美元接下来确实会比较安全，但是大家首先要考虑的是美国的利率非常低，几乎等于没有，而中国的利率很高。&&&&这次QE3的退出，中国政府完全有实力应对，一、我们的贸易顺差还很大，2013年中国已成为全世界最大货物贸易国，超过美国，达到4万亿美元，接近30万亿人民币，如果中国倒了，会有多少国家出口给中国的东西不行了？中国如果倒了，世界就会大乱，所以我相信虽然金砖五国倒了四个，但中国有能力，贸易顺差能够保障，一直以来，包括今年1月份境外直接投资还是增加的，中国的存款利率远高于发达国家，中国有3.82万亿美元储备，是阿根廷外汇储备的100倍，中国的经济也会托底中高速增长。&&&&但是这一点很难，我们现在是“三驾马车”有两驾不行，内需拉不动，投资现在在控地方债，唯一的出口虽然在下降，但还是不错的。这一次汇率下跌，大部分人都认为是央行有意为之，因为我们国家实行的是有管理的汇率制度，相当于有电脑防火墙，这次是主动贬值。贬值目的我分析主要有两点，目标一是央行有意控制热钱的流入和升值预期，如果大家都觉得人民币是升值的，所有热钱都会涌入，热钱没有好的，真正好的是长期投资，长期投资才能在中国产生经济效应，所以贬值是为了控制热钱流入和防止升值预期。&&&&目的二是适当的照顾外贸，在这个时候，人民币只是进行很小幅的上升。下面这张图是日上升图，上面这张图的上涨只有一点点，所以大家实在没有必要惊慌。对于未来的汇率我是这么看的，一、中国政府一定可控；二、未来会双向波动，不会单向升值。世界经济，发达国家以美国为首，我不认为欧洲有翻身的机会，反过来说，新兴国家就此完蛋了吗？我也不这么认为，中国作为新兴国家的代表，完全有实力崛起，我们必须相信，也只能相信。房网孙行者：讲完国际形势，再来讲国内形势，三期叠加不是我讲的，是中央政治局讲的，我们现在处在经济增长速度换挡期，结构调整阵痛期，前期刺激政策消化期。换挡期带来的变化是降增速，但反过来要保下限，李克强总理多次提到7.2%是保证就业的底线。阵痛期，习总书记说我们一定要下决心调结构，是用壮士断腕的形式来调结构。消化期，紧货币，变方向，货币不是全面的紧，是有紧有松，紧的是房地产、地方债，松的是高科技、新兴领域。&&&&国内主要经济危机，大家都说很危险，其实我觉得最大的危险是改革和调结构的不确定性，这个世界明天会怎么样谁都不知道。信贷过大，产能过剩，对房地产土地严重依赖。我们经常听到一句话，腾笼换鸟，现在深圳已经看出来了，腾笼容易，换鸟很难，你把关外的工厂全部赶走？对不起，金融服务业起不来，新兴产业也起不来，所以经济调结构难度非常大。&&&&信贷量过大主要是指2009年，刚才各位嘉宾都看到一个数字——M2，其实比M2更值得关注的数字是信贷总量，因为我们的M2只有110万亿，代表我们印了这么多钱，这并没有什么问题，真正的问题是信贷总量，110万亿人民币，据估测信贷总量超过110万亿，达到160-180万亿，这个数字是远高于M2的，你们如果觉得M2很恐怖，那信贷增量就更恐怖了。&&&&注意看右上角这张图（PPT演示），第一个阶段是05年-09年，基本平稳；第二个阶段是09年，信贷增长。第三个阶段2010年又是平稳的，2012年又上一个台阶，信贷总量才是最可怕的东西，因为它涉及到地方债、企业债等等。左下图是M2比GDP比值，也就是说你有多少产值发多少钱，你产生了5元，就印5元，这一点问题都没有，但是你M2只增长了8%，货币增长了16%，这就是超发了。&&&&超发有多危险呢？最危险的不是我们，最上面一根线是日本，日本远高于中国，两个相交叉的，次高的是中国和欧洲，所以要说危险，中国和欧洲一样危险，但欧洲已经是发达国家，没有发展潜力了，中国毕竟是新兴国家，还是有发展潜力，某种意义上来说，中国的前景是好于欧洲的。当然，最安全的是美国，也就是最底下这根线。M2总量是由信贷总量定的，信贷总量越大，M2自然会越大。另一个参考指标是外汇占款，当国内热钱进来了多少，就要印多少本值人民币在那儿放着。&&&&接着看一下房地产泡沫，我对房地产泡沫的解读，首先要分清楚产能泡沫和价格泡沫，供大与求的三四线城市多为产能泡沫，而强势城市更多是房价泡沫，房价泡沫不是房地产的问题，而是货币不值钱造成的货币泡沫，所以房地产本身是没有错的，也没有问题的。&&&&二、房价上涨是没问题的，为什么这么说？高通胀、高货币成本、经济高速发展、快速城市化之下，房价不涨才叫不正常，但问题是涨得太快了，每年涨幅如果小于6%就等于没涨或者下跌，所以说上涨6%大家一定不要恐慌，这太正常了。&&&&&三、房地产是中国最大最危险的泡沫，因为房地产绑架了中国经济已经是现实，不但绑架了中国经济，还绑架了中国地方政府，绑架了银行，绑架了股市，绑架了整个产业链。房地产已经大得不能倒，党和政府不可能让中国的房地产崩溃，会对供大与求的城市控制新建和导入人口，对价格过高的城市控制不涨和缓涨。就是我刚刚说的，涨幅小于6%是没有问题的。&&&&十八届三中全会明文确定“控制人口向特大型城市流动，放开三四线城市落户和管理”，这已明确引导向产能过大的城市导入人口，中央已经看到了问题，所有政策的制定都是有原因的，这一届政府比上一届政府强很多，所以我们一定要坚定信心，相信新一届政府的力量。房网孙行者：我觉得中国房地产不会全面崩溃，分析了六点原因：&&&&一、中国经济仍将保持较快发展，是著名的储蓄大国和世界引擎。中国有40多万亿人民币储蓄，中国的货币有110万与，接近一半在睡觉，有什么危险的？欠钱的是地方债和中央债。如果中国的发动机停转了，影响的绝对不只是新兴国家，美国一样受牵连，美国绝对不愿意看到中国的经济出问题，因为现在中国在为美国擦皮鞋，中国生产大量低价产品供美国人消费，所以没有人会想把中国搞倒，这个大国已经大到不能倒。&&&&二、城市化进程大幅减缓但并未结束，供大与求可视为提前开发，逐步消化。大家记不记得在大运会召开的时候说龙岗大运新城是鬼城、空城，现在请大家再去看一看，入住率已经很高了，中海康城的一个楼盘入住率已超过市区的很多楼盘，那个时候的空城只是提前开发而已，并不是将来都没有人住，通过人口迁入和减缓增量还是可以调得过来的。&&&&三、房地产是最大的“内需”，货币偏紧和转向的同时也仍会保持“平衡”。都说拓内需，我们怎么可能会把房地产这个“内需”一棒子打死呢？而且房地产作为经济支柱有什么坏处呢？不坏，支柱越多越好，建房子，柱子越多越安全。&&&&四、国内仍缺乏投资渠道，仅互联网金融提升资金短期回报可分流部分。大家的钱还能往哪里去？中国缺乏投资渠道，必须还得在房地产沉淀下来。&&&&五、纸币贬值是全球的必然趋势，实际通胀高企，不涨或缓涨可控制房价泡沫。刚才有凤来仪也说了，按其他国家7%的速度印，那也是在印，所以纸币贬值是必然的。&&&&六、话事者从没真正希望土地和房产贬值，更不用提崩溃，底线是稳、调、改。老革命打下来的江山就是土地，他怎么会希望自己的土地不值钱呢？土地和税收是话事者的传家宝，期望话事者成为慈善家是不现实的，政府是中国最大的土地商，即便是土地流转或税改，也是把土地收入变成税收，大家可以想象一下，现在卖地+高税收，地方债还有30万亿，不够用，如果卖地的收入没了，又不从税收上加过来，怎么办？所以最终还是羊毛出在羊身上，始终还会依靠土地和税收。还有一个方法是印钱，中国政府收入的主要渠道就是这三个办法（土地、税收和印钱），有网友说卖国企，谁不到最后的时候会卖家产？&&&&2009年的大势不会重来，崩溃是国家和社会无法承受的，在座的每一位没有人能受益，包括移民出去的也未必能受益，因为中国是世界第二大国，有很多东西已经是世界第一大国，一个大国倒塌了，旁边能不受影响吗？所以中国倒或美国倒、欧洲倒，对谁都没有好处，大家和平发展是最好的方法。&国内房地产形势与走势分析房网孙行者：关于房地产经济支柱论和绑架经济论的分析&&&&大家都在骂房地产，我要为他正名，房地产为中国经济发展作出了巨大贡献，普通市民整体也是受益的，就因为房地产的市场化，就因为房地产拿了这么多钱，盖了这么多房子，这么多人才能住上宽敞的子，我们试想一下八九十年代住的是什么样的房子？八十年代的拓荒牛全部都是住竹棚和铁皮屋，所以我们不应该骂房地产。但它有没有问题呢？有问题，有问题是2009年以后不但是四万亿，更坏的是放开了地方政府债，在09年以前是严控地方政府债的，09年把地方政府债放开了，导致现在有30万亿的地方政府债，09年才真正引发积累了问题，从而绑架了经济、银行和政府。&&&&现在中国的城市人口是户均一套房，但是每个国家都做了测算，房地产饱和是户均1.2-1.3套房的时候，现在我们还没有饱和，还有大量农村人口要迁入城市，所以中国的住宅总量并没有饱和，未来三五年内，房地产仍会是经济支柱之一，一定要强调一下这个“之一”，柱子是不是越多越好？多了有坏处吗？绝对没坏处，所以我们不要把房地产妖魔化，房地产健康发展对国家有利，对人民有利。问题是不要供大与求，形成巨大的资源浪费，拿这些钱投资民生，建医院、建学校就很好。&&&&办法肯定有，现在的房地产就像一颗定时炸弹，随时会爆炸，但是还没有这么快，现在中央已经在部署拆弹，控制货币流向房地产就是在拆弹，小心地、逐步地松绑，但是用不用矫枉过正的把房地产一棒子打死呢？完全没有必要，不要因为它产能过剩、供大与求造了一点“鬼城”，就把整个行业抹杀了。&&&&制度决定资源分配，资源分配决定房价，解决制度分配问题才能最终解决高房价，我们一定要分清楚支柱与依赖的区别，支柱是没有问题的，严重供大与求和依赖才有问题，世界上哪一个大城市都是高房价，自然中国的高房价也将长期。&&&国内房地产形势与趋势分析&&&&大量的三四线城市严重供大与求，总产能已见天花板，开发商的黄金期结束，开发商接下来面临什么呢？销售难、拿好地难、成本增加、利润空间下降。我们可以看两组数据，2010年户均一套，2013年开工量和销售量基本还是正常的，不正常的是施工量太大，未来较长的时间都会是货币趋紧的，同时会调整资金流向，控制供大与求的城市的开发速度，“鬼城”或严重供大与求、人口流出的城市可能还会浮现。注意看房屋供求和人口经济，只要供求合理，经济强，人口流入的城市都没有问题，像这样的城市未来还是会小幅上涨。&&&&决定房价的五大因素分析&&&&1、供求关系一定是核心的，供求决定价格，强势城市整体仍供小于求，所以没有问题。2、中国的房价是货币推动的，货币增量和流向非常重要，不但看数量，还要看流向，属于增发的货币，哪怕只有10%，但是如果9%流向房地产，房价就还会大涨，但是反过来，如果货币增量是15%，并没有流向房地产，那房地产也不会转，所以不但要看增量，还要看流向。3、经济发展情况由高速降为中高速。4、未来有效购买力的变化，我觉得强势城市还是会增加的，只不过增加幅度减少，深圳现在每年还有二十多万大学生在流入，他即便现在买不起房，过三五年买房也是巨大的购买力，二十万大学生，就需要十万套，现在深圳每年供应的新房也就是五万多。还有一个数字，最近每年是20万婴儿出生，多生一个孩子，要由两房变三房，孩子长大了要婚房，二十万孩子不离开深圳，长大了也一样是每年要十万套。5、国家和地方政策，放权地方政府，整体前偏松。&&&&以上五点相互影响，其中经济发展越好，购买力自然越强，像深圳这样的健康城市我觉得没有任何问题。房网孙行者：&“紧平衡”下的货币及贷款分析&&&&第一个小人图脱了衣服（钱）以后里面就是白纸，M2存量巨大待消化，未来还将13%左右增长，分配改革？&&&&5年收入翻番，对不起，我们的通货膨胀、物价是翻多少番呢？所以后面的消息没有任何人关注。&&&&现在对个人房贷确实很紧，紧的原因应该怪银行，不知道在座有没有银行的，为什么说怪银行呢？是银行夸大了紧张的程度，以目前的货币来说，央行进行了三次正回购，货币称之为流动性过剩，他之所以收缩贷款，就是因为互联网金融的冲击，现在这么多钱如果不往房地产、如果不给地方债，去哪里呢？新兴行业很多都是泡沫，所以我觉得银行根本就是趁火打劫。我在微信上看到一条信息，银行说自己很辛苦，说你们都觉得银行在躺着赚钱，实际上很辛苦。我想告诉他们，你们以前是躺着挣钱，现在只不过叫你们坐起来挣钱，你们就叫苦了？过惯了舒服的日子，稍稍让他挪一下位子，他就叫苦连天，那我们这些民企怎么活？大家一定要认清银行的本质。有一个故事，儿子问银行家怎么能挣钱，银行家说我把一块肉给到你，你抓一下，再还给我，你看一下你手里有什么？儿子说“有油”。银行家说“对了，钱就是这么来的”。所以银行绝对不是慈善家，而是商人，唯利是图。&&&&强势城市未来房价涨势趋缓分析&&&&虽然我们的经济发展没有问题，但是不能乐观。1、经济下行+货币成本高会引发观望；2、资金成本高企+融资难，开发商需快速销售回笼资金，定型定价；3、强势城市守弱势城市一定程度影响，且房价基数已高，空间变小。以上三点尚不足以导致强势城市房价下跌，但不涨和缓涨实际可等于跌，新房价格反应一般会较二手房快，供大与求的偏远新盘可能会有优惠，一线城市空间可能也会有差异，少量强的四线城市可能涨幅比一线城市大。在新盘推出时，如果市场不好，开发商一定会说有优惠，大家一定要分清楚是真优惠还是假优惠，以及适不适合自己。&&&&深圳房地产市场分析之2013年量价&&&&新房价格是失真的，2013年全年房价根本一直在上涨，但6月份的房价却成为2013年的最高点，原因是6月份有豪宅入市，全年成交增加19%，成交量也失真，为什么失真呢？这个月我推出了30个楼盘，这个月的销量肯定高，但是并不意味着市场好，反之，这个月一个楼盘都没有推，成交量就会下来，所以成交量是与推盘高度正相关，量价在新房上都很容易被误导，我们经常看到数据打架，新房不太值得参考。&&&&二手房的量价相对准确，二手房成交增幅达到45%，远高于新房，说明二手房的需求大于新房，因为二手房的位置好，新房的位置没有那么好。我们注意看一下3月份的二手房，擎天一柱，因为某位领导人说要出一个政策，最后这个政策在北京以外的地区都没有炸，虚惊一场，但从此我们也可以进行分析，通常万的量会透支未来的购买力，4月一直到12月销量都很平稳，这说明二手房的刚需购买力确实非常强，翻了5倍的成交量以后，成交依然稳健。&&&&在这里简单说一下所谓新房热销，现在新房热销都是开发商自己饥饿营销造成的，他会看有多少人认筹决定推多少，最终自然就有七成甚至于十成的销售量了，我们试想一下，如果政府强行要求每个楼盘必须一次性把所有楼盘推出来，还会有那么高的成交吗？不会有，但政府不会这么干，因为房价高了，地价更高。&&&&深圳曾有一个报道，说深圳是对土地依赖最低的城市，土地财政只占所有税收的10%，这个数据不准确，因为所有税收中只有40%是归地方政府的，如果说只占地方政府财政收入的话，土地收入还是最大的一块。二手房成交价也不是很准确，因为二手房的成交价格掌握在每一家中介公司手里，政府没有，所以每家只有自己的成交价格，最终没有一个人知道全深圳的成交价格，再加上统计问题，所以二手房价也是不准的。我测算出来深圳真实的平均二手房成交价是2.6万左右。&&&&从房地产一二手房对比可以看出来，二手房高过新房5000元，大家觉得可能吗？这又是统计的失真，因为新房是关外成交很多，而二手房是关内成交很多，所以自然二手房统计价格高，所以我们要看统计数据的背后。图中最后一列是9.6比1，也就是每成交10套二手房，才成交1套新房，这样的话自然统计出来的数据是二手房价比新房高。&&&&深圳房地产市场分析之2014年预计新房供给情况&&&&2010年-2013年，连续四年开工量增长，今年的开工量就意味着明年的推盘量，开工量一直增长意味着推盘量就会一直增长，也就是明年新盘供应还会更多，我预计明年是580万平米左右，而2013年是550万平米，2014年新房总供应量会接近1000万平米。未来开发商一定要快速跑量，特别是大龙华片区，供应量非常之大。2013年的存量曾经最高达到3.77，但现在又下来了，因为没有新盘开了，同时原来卖了的房子又去备案了，所以导致了下降，其实最近是没有卖房子的。目前库存去化是十个月，应该还是正常的。
房网孙行者：&深圳城市建设与经济发展趋势分析&&&&现在深圳是向北发展，因为原来的福田、罗湖、南山都已经发展得差不多了，接下来一定是向北发展，向北发展有三条轴，这三条轴都在稳健发展，没有任何问题，从罗湖发展到福田，从罗湖发展到南山，现在到了海边，只能往北发展，往北发展先到前海，再到宝中，前海和宝中都是非常强势的，一点问题都没有，所以这条轴的发展一定是领头羊。&&&&我把罗湖比喻为退居二线的干部，福田是接班十几年，已经有八九分熟的在任领导，南山是真正的土豪，并且很有潜力，前海其实本身也是南山的地，后海总部区正在建，都是卖给企业的，科技园也在大兴土木，红树湾片区、留仙洞都有大片土地。福田向北往龙华发展为什么没有这么强势？因为从塘朗山到银湖全是山，之间只有几条隧道，天然屏障会导致向北发展受阻。这是沿宝安大道107国道的图，我算了一下，光轨道就有9条，路网有2条高速和2条超级国道，还要修中江高速到中山，还要修外环，加上机场T3航站楼、大铲湾、福永码头，它是海陆空港全齐。&&&&这张图非常关键，一线城市深圳的经济和商品住宅市场最健康，九个数据当中，除了GDP增速排名第二，其他全是第一，最重要的是第五项，商品住宅供求最紧张，我们每户只有2.11个人，相当于每3户人才有一套商品房，紧不紧张？从未来发展来看，人均土地面积也是最少的。反过来，为什么现在房子又够住呢？是因为城中村的住宅是商品房量的1.5倍，城中村承接了商品房的短板。&&&&深圳未来房价预测&&&&2014年，二手房上涨5%-10%，成交量较2013年会有所下降，主要是因为货币收紧五。未来3-5年，中期趋势仍会上涨，因为这样一个供求严重失衡的城市，只要价格下跌，我认为就是买的机会。当然，因为货币、因为政策、因为中国大片的城市如果真的倒下，不排除在期间会有小跌或滞涨。变数很多，这里不一一讲。&&&&深圳自住型购房建议（含自住兼投资）&&&&买房最重要的是与中介相处和挖房源的技巧，大家都对中介很排斥，这是错误的，你要求着他买好房，所以一定要很理性的与中介打交道，最好是能跟他交朋友，让他有好房源第一时间通知你，当然这需要技巧，你又不能被他带着走，还要跟他处好关系，自己要有鉴别力。买二手房的合理关键就是挖房源。&&&&对于改善型自住来说，很多人想着升值，不去想着自住舒服第一，这是错误的，因为宜居的房子本身升值就不会差，所以大家不要都钻到钱眼里去，住舒服，升值也不会差，不要老想着升值，不去想着住舒服。孙行者的内容讲的很细致，让众多网友受益啊。。
房网孙行者：&&深圳投资性购房分析（含投资兼自用）&&&&一、灵活性差，变现慢，变现难。&&&&二、货币成本升高，还有高税费和佣金等交易成本。&&&&三、受限购限贷款等于政策影响，真假房产税的靴子都还挂着。&&&&四、未来风险加大，空间变小，纯投资成鸡肋，适合部分配置和不会理财者。&&&&阿根廷在货币贬值时，房产对于美元计价是贬了，但对于本国的比索计价还是升的，因为钱贬值才是真贬值，房子是实物，抗贬值更好一些。&&&&核心是五个关键词，买紧张片区、热门楼盘、宜居、二房、三房，非常精准、详细。为什么要买二手房？买新房的话，交房都要一年多，还没有装修，你不能拿租金回报。为什么买三房，因为中、短、长期都是最佳选择。如果继续上涨，我不建议大家买来投资，如果下跌，倒是投资的好机会。&&&&九类相对值得买的房产&&&&一、位置好或未来发展非常明确的宜家型，安静、朝向好、品质好、物管好&&&&二、总价400万内非热门楼盘淘金（难度大且常变动）&&&&三、近来学校、名校、地铁、公园和山海自然资源型特色楼盘&&&&四、面积总价适中，位置好，高入住率豪宅和高品质的宜居住宅&&&&五、买土地价值，长期持有，找位置好，容积率低的多层住宅和低价老别墅&&&&六、价格透支未来不多，有较明确的发展前景的新兴区域中心，能长期持有&&&&七、现交通不便的地铁三期正宗地铁口物业或政府有其他确定规划大利好楼盘&&&&八、关注新盘，如果位置不太差的新盘有较大的真优惠，可考虑大胆买入&&&&九、集以上多种特点于一身的最好，相当于多保障、多题材&&&&非购房类投资理财&&&&股票、信托、P2P网贷、外汇是有风险的，货基宝（银理）、转部资产是可以考虑的，投资时考虑三个关键词，综合收益率、灵活性、安全度，往往收益率高的，风险就大，往往灵活高的，回报就低，结合个人情况综合权衡自定自承。一旦选了就不要后悔，我要是买了股票，可能比房子涨得更多，不要悲或喜，选定了就不后悔。&&&&最后，祝大家能够幸福的住在深圳。谢谢大家！地主佬：各位新老朋友，下午好！准备的话题是“2014年房地产必胜的方程式”，由于时间关系，我想稍微延迟一下，最晚星期二在网上发布出来，谢谢你们的鼓励！&&&&相信看过我网上文章的朋友都知道，我是一个投资者，今天想在这里跟诸位讲房地产投资的基本面，它的基本面是不变的，变化的是房价上涨或下跌，但是在座很多嘉宾，包括我，都有自己的观点和理由，打个不恰当的比喻，就好比每一天都有人去民政局结婚，也有人拖着孩子去办离婚，所以同样一个话题不能一概而论，但是基本面万变不离其宗。&&&&我前面有五位嘉宾，其中四位都提到了M2（广义货币），刚才有凤来仪女士提供了很多详细数据，我简单向大家报告一个数据，2003年我国M2大约在20万亿人民币，但十年之后的2013年底已经达到110万亿，增加了90万亿。90万亿是什么概念呢？细化一下就是每年以18%的增长，叠加十年，达到去年110万亿的水平。我们再回头看一下过去十年GDP增长每年大概8%，大家看到货币的增长远远高过国民经济的增长，简单说这就是十年房价上涨的动力。&&&&这是一个通胀行为，通胀在西方国家是一个好东西，因为它可以收买选票，怪不得美国总统和联邦储备局的局长都是通胀的粉丝，惟恐天下钞票不够，美国印出来的钞票以非常低的利率借给美国或国际的投资客，他们拿钞票到我国办什么事情呢？敲开了招商办的门，晚上酒一喝，明天哗哗的钞票就进来了。他们进来以后干什么事？首先一亿美元，央行要印六亿人民币给他，因为我们所有的钢筋、水泥、劳动力和生产成本都是用人民币结算的，所以央行印六亿人民币给他的同时收进了一亿美元。他拿六亿人民币在我国干他想干的事，央行拿这一个亿的美元走到美国去找他们的招商办。但是我国对外投资不像他们这样顺利，有酒水、有K歌，甚至我们想介入他的造船、造飞机都没有入门的门槛，我们去买他的房地产项目可不可以呢？底特律的别墅便宜到几百美元、一千美元一栋，但房产税可能要上万美元一年。&&&&这么多美元收回来怎么办呢？一个简单的方案，我们买美国的国债，美国吸收了我们一亿美元的现金，印出一张美国国债券给我们的央行，这一亿美元现金又回到了投资银行，再一循环，又回到了我们中国，循环造就了我们今天货币超发的局面。当然，我们国家本地投资也分享着同样比重的货币。这里请大家记住第一点，我国货币发行量与房价有着直接的关系。地主佬：回头说一下我国的房贷利率，2009年初因为四万亿经济刺激，我国的量化宽松，房贷利率是在基准利率上打七折，也就是实际房贷利率百分之四点几，而今天基准利率是6.55%，深圳的房价还没有掉头，这证明百分之四点几的利率一直加到6.55%的利率还不能下面低深圳的房价，但是以6.55%的基准利率来看，我们的利率高不高呢？有点高，因为香港今天如果去银行贷款买房的话，付的利率只有2.1%、2.2%，前两年只是1.5%左右，1998年香港房价崩溃时，房贷利率是12%-15%。请大家记住第二点，房贷利率高低会影响着房价，利率高会对房价有压制作用。相反，低利率是房价最好的催化剂。&&&&我们说一个现象，不知道大家有没有发觉，中港两地首富群中，大比例是开发房地产的，这些大老板不见得出众，学识不见得比得过在座的诸位，身高也不一定比得过孙大侠，甚至头发也不比我多，但是他们凭什么搞房地产开发，成为首富或巨富呢？归结一下他们的法宝，我给他们一个名称，这个名称叫“通胀时间差”，也就是说他们通常在销售的前三年甚至更早的时候已经介入了，他们在那个时候拿地盖楼，通胀早早把这些成本捧上天了，所以造就了今天的房价。这里请大家记存第三点，也就是学一学地产商的法宝，他的法宝就是先一步介入，多一点利润，因为通胀确实会把所有资产价格提高。&&&&讲到这里，肯定下面有朋友问“早一步介入，你是不是让我早点买房或者明天就去买呢？但是如果我买了运气不好，一买就跌，一跌就碎的话，怎么办呢？我这一辈子岂不是毁了？回答您的问题，如果您是首套自住，有实际买房需求，确实有这样的要求，您是刚需客，可以不必担心，因为运气没有站在你身边的时候，通胀数据总会为你解困。&&&&但不是所有楼盘都可以买，那些号称深圳北、罗湖东、福田后花园的，或者销售广告上的座机号码需要先拨区号的，请大家三思，广告要看，因为你可以知道哪里有新楼盘，但如果您是刚需客的话，不要去想那些山连着山、海连着海，三亚一般美的楼盘，那些楼盘买进来以后就像湿手去抓干面粉一样，甩也甩不掉。那么要买哪里的房子呢？买市中心的房子，买交通便利的房子，反之，你如果发觉那个地方蚊子比人多的话，为了各位的健康，少去为妙。&&&&今天发言的时间非常有限，最后我以一副对联结束今天的发现，大概十年二十年以前李嘉诚先生出了一个英语上联，LOCATION、LOCATION、LOCATION，二十年以后的今天地方佬回答老先生，下联是METRO、METRO、METRO（深圳地铁）。xxwrite：大家好，我是房网的老网友了，大概2000年左右就在房网，对房子比较感兴趣，今天我是来学习的，邀请是年前就邀请了，我也想过几次，有自己的思路，但没有石破天惊的内容，所以没有写PPT，我一如既往的认可凤凰树、孙行者和地方佬的东西，大家的思路比较接近。今天我讲的角度大概会比较草根、比较民间。&&&&现在看楼市，我认为已经完全去投机化了，很难短期获得暴利，但投资价值长期存在，而且现在房子的租金已经涨了很多，跟08年比大概涨了2、3倍。如果说买房子，刚需是必须要买的，如果从投资的角度，中心是比较好的。房价涨或跌是比较难把握的，我以前也写了一些帖子，但只是凭当时的感觉或直观，因为楼市是在变的，我个人感觉不会有大跌的可能性，至于未来会不会有，这要时刻关注。&&&&最近我看了一下美国60年来房价走势图，房子不能空到完全否定它的价值，这次美国金融危机以后，房子是下跌的，但最近两年经济好起来，美国的房子是在涨的，最近几天我看到有人说美国上市房地产企业的股票不是很好，因为美国的房价在涨。但房子已经去投机化了，最近内地的房价有一些松动，刚刚很多专家都说三四线城市是重灾区，供应量远大过需求，而一线城市还是需求市场，无论是刚需还是改善性需求都非常大，刚刚前面几位嘉宾用了很多图表向大家证明，包括我们看市场的情况，地段好、比较适宜的房子根本就不愁卖。&&&&为什么三四线房子不行呢？首先是人，80后的人才和精英为了未来的前途还是会到北上广深，而三四线城市的规划和配套肯定是有一些问题，所以导致“死城”，城市化尚未落地，未来会不会有根本性改变目前是很难预料的，因为你不是让农民洗脚上田他就能买房子，这些劳动力都在外面，他不愿意回去买一个基本上一年都睡不了两天的房子。&&&&经济总是有周期性的，不管是大周期还是小周期，这个周期是从深圳先开始的，深圳在80年代开始就有商品房，九几年就开始了第一轮房地产泡沫，而深圳客也会进入香港，香港的市场不断的波动，对于内地客来讲，05-08年的时候他们才真正接触到房价的波动，以前大家觉得温州人很厉害，抱团买房子，但他们没有接触过周期的波动，而现在他们必须上这一课，上完这一课，市场才会变成真正的市场。我原本觉得房地产市场已经没有机会了，如果真的在跌，或者跌得越厉害，你就越有机会去进入。&&&&去年深圳的成交量不错，前段时间我把房网的报告看了，还有一个现象就是去年下半年豪宅的成交很高，深圳的刚需和豪宅的需求还是挺不错的，去年年底到今天年初是价升量跌的情况，所以最近肯定有小的变化，目前来讲，关内普遍是4万左右，关外是3万，深圳的边缘是1万多，我觉得再怎么跌，这样的价格线还是守得住的。在此基础上，我觉得它可能会涨，但也没有暴涨的可能性，像宝安，我已经不敢奢望它涨50%到1倍，如果那个地方涨到5、6万，如果不是货币快速的增发和贬值，有人会去接盘？那样的楼盘我们从刚需或自住的角度可以买，但楼市已经去投机化了。&&&&现在我们去买房子，政策性打擦边球的窍门一天比一天少，同时向银行贷款买双拼的可能性也没有了，所以我也同意孙行者的观点，要跟中介搞好关系，因为房源在他们手上，我很客观的认识到这一点是非常重要的。如果买房投资的话，商务公寓也是一个机会，因为现在贷款利率、交易费用不比二套甚至三套住宅高，地段也还可以，有可靠的租金回报，但这不是投机，只是说你有钱，想买来保值或长期增值。&&&&我想总会还有一些80后刚需，可能是白领阶层，接下来大亚湾、东莞凤岗这些地方可能也是自住刚需的主战场，凤岗的房价已经一万多了，跟深圳的同城生活就一两个小时之间，现在去买还是可以的。我个人有一个想法，但是没有验证，我觉得可以到二手市场淘，因为新房那么多，二手成交也有机会把价格砍下来。我觉得买房要向居住价值看齐，最主要是地段、交通、学位、配套，这些是核心，不管是从现状还是从未来规划去判断，这几点都是房子价值最核心的东西。另外要选规模大、有绿化、户型比较好，住起来舒服的房子，买房子最朴实的方法往往是最好的方法，做投资就是这样的，你本着住着舒服的角度去买房，这样的房子一般都不错，你不要抱着投机、赌博、捡便宜的心态，基本上都会买到比较合适的房子。&&&&除了投资的角度，能买房子就尽量去买，因为对于人生来讲，先安家才能再立业，买了房心才会定，家人才会有比较好的关系，对于绝大多数普通人来讲，不可能把一辈子赌在一两套房子，把它当做居住的东西还是合适的。&&&&总的来说，还是建议积极往前看，如果说投资的话，我建议看一下有提升回报的，在深圳这样的地方，新产业是很多的，不管你是从股票角度还是风险投资的角度，你去看新行业、新产业也是很好的机会，不一定只看房子。&&&&我就讲这么多。谢谢！山东刘姥姥：我想问一下房网孙行者，我在巽寮湾有两套度假式公寓，请问是全部持有呢还是出掉一套？&&&&房网孙行者：金融街巽寮湾沿海岸线有上千平的供应，但基本上没有住的人，那个地方基本上是有钱人的玩具，但是恭喜你，跑到整个湾区以后，我觉得金融街巽寮湾这个楼盘是湾区相对最好的。&&&&山东刘姥姥：五一我特意带家人去海边溜了一圈，因为很多人鼓励我们买度假型房产，我去了以后觉得买房的人是很多，但是开发商供应的房子更多，二手市场一定是死的，因为一手房都卖不完，谁还买你的呀？&&周学军：去年整个大亚湾卖了319万多平米一手房。这里还有几位网友提问，第一个问题是问凤凰树老师“近年来中国经济一直捆绑着房地产行业，使得房地产成为中国GDP的主要构成部分，买地收入成为地方财政的主要来源，因此造就了高额房价，如果中国要改变这种现状，您觉得中国该如何做？做什么？”&&&&凤凰树：这个问题大家都看到了，房地产绑架了中国经济，但是这把锁怎么开不是由我决定的，但钱还要一直印，因为国外在印，你不印不行，你印了房价还涨，银行被绑架了，各地政府也被绑架了，现在我们国家提出的是软着陆，但谁也没有更高的招聘，如果能解决这个问题我就是总理。谢谢！周学军：网友“雨露蓓蕾”问地主佬“从去年到今年，房贷一直收紧，目前全国近九成银行首套利率升至基准甚至于上浮5%-10%，据了解，目前深圳放贷也得等一个月左右，您觉得这种行情会持续到什么时候？”&&&&地主佬：这是地主行为，银行是它的后花园，主人控制花园什么时候对你开放、什么时候把门关上，我没有银行资源，我真的不能回答，但是如果有银行欠我钱的话，我保证我自己能够把钱从银行里取出来。&&&&周学军：就是在银行还没有出事之前先把钱掏出来。&&&&地主佬：你的问题是银行什么时候可以开放房贷，目前情况是很紧的，这位网友可以试试看在基准利率上加价20%，这是供需的问题，目前我看不到政策有放松或更加收紧的信号现场网友：我想请教一下房网孙行者，如果我想买好一点的学位房，虽然学位房对我来说不是很迫切，但我是从留给子女资产的角度考虑，您觉得我是买很好的学位房呢，还是在福田中心区买个房子？&&&&房网孙行者：刚才我提到了一点，买房子是多种特点、多种优点集中的更有保障，就像刚才说到的支柱，支柱越多越安全，比如学位房，将来教育改革，学校、名师都流转了，名校没有那么名了，但你还是地铁口物业，还是中心区物业，还是宜居大盘，你还有其他东西作为支撑的话，就不至于暴跌。反之，国诚花园，双深圳实验中学小学的学位，现在已经卖到7万/平米，如果没有双实验，它会立即暴跌到2.5万，这种房子确实还有涨的空间，但它的危险性你也要考虑，所以考虑一定投资保值的改善性住房，一、肯定可以买；二、买有多重特点的，比如山海资源、景观很好，特别越多，支撑越多越安全。
现场网友：我有一个问题想问地主佬，刚才我听专家都说在深圳买房要看地铁，一路向西，最好的轴是沿着宝安大道107国道，现在我在西乡地铁口有个房子，大社区，四房，问题是可能我九年之内都不会住在那里，请问我现在是否应该把那个地铁口的房子卖掉，然后去沙井换一个地铁口的房子呢？现在西乡的房子报价是3.2万-3.5万之间，而沙井最好的禧元也只是2万多一点。&&&&地主佬：这是你的投资房吗？&&&&现场网友：也不完全是投资，因为现在我的孩子在市内上学。&&&&地主佬：你自己住在里面吗？&&&&现场网友：没住里面。&&&&地主佬：房地产的优势和劣势是一样的，流通性不好，房地产的投资跟股票有点相类似，股票是进出、进出、进出，你没赚到钱，中间人赚到了钱，房地产更是如此，房地产一进一出基本上能够吞噬3%-5%的总额，你能不能保证明天的沙井就是今天的西乡？因为沙井毕竟还是在东莞的边界。&&&&现场网友：您觉得那边有空间吗？&&&&地主佬：我有一个供货商在那边，沙井我每年都要去两到三次，以我的感觉来说，地理位置有点偏远，其实2万多的价格，在关内有很多投资选择，因为今天时间有限我还没有说到2014年房地产投资方程式，您可以周二看一下，我会提供2万/平米必胜方程式，作为投资是非常合适的。&&&&现场网友：期待您的大作。&&&&地主佬：如果我是您的话，我会持有西乡的房产，如果换市内就是另外一个话题，但是如果用西乡的房换沙井的房的话，我不会换的。&&&&凤凰树：我插一句，实际上你就是两个选择，沙井持有一套好，还是西乡持有一套好，我告诉你，越是中心地带的房子，同时起跑的话，肯定是中心地带的房子跑得快。周学军：由于时间关系，提问环节就到这里，大家都是网友，可以在网上充分互动，我会请工作人员捕捉大家的每一个问题，我们也会@各位专家进行线上点评。&&&&今天多空对决网络投票结果很明显，认为2014年房价走势小幅上涨占70.5%，由此可以看出大家对2014年楼市还是持比较谨慎乐观的态度，认为持平的占13.3%，认为小幅下跌的占13.3%，认为大幅下跌的只有1%，认为大幅上涨的1.9%。您认为未来3-5年房价走势小幅上涨的占72.4%（这跟我们短期预判差不多），认为大幅上涨的占11.4%，认为大幅下跌的只有3.8%，认为小幅的是8.6%，持平的只有3.8%，从这个数据可以看到大家对未来五年深圳房地产的发展还是充满着信心。主持人：深圳房地产信息网事业部总经理&周学军&&马甲：爱国湘军
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