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疯狂筹资300亿 路线之争尚未揭盅 潘石屹为何按兵不动
日10:11 　
　　市场在等待潘石屹大手笔地花钱,而他却固执地继续着筹钱大戏。
　　继12亿元出售朝阳门SOHO一处商业物业后,SOHO中国(0410.HK)宣布与招商银行北京分行达成一宗涉资100亿元的融资授信协议。在短短半年间,该公司已从银行方面获得不超过200亿元的授信额度。同样在半月之前,该公司宣布发行一笔可换股债券,融资28亿港元。
　　然而,丰沛的资金储备对比惨淡的土地储备,亦令投资者与外围人士渐次失去观望、等待的耐心。今年以来,伴随着中资地产股的整体升浪,SOHO中国的股价同样有超过2倍的升幅,但是,与财务风险更大的地产公司频频买地、并购相比,SOHO中国正在因为较低的财务杠杆水平而承受着外部的压力——潘石屹到底何时发出年内并购的第一枪?
　　“我们正在就多个项目进行比较深入的洽谈,从北京到上海。SOHO中国将趁着未来一年的市场低谷做大自己的规模。”潘石屹为了安慰自己的投资者公开表态说。他同时坚持强调公司的既定商业战略并未有“丝毫的改变”,“从目前的情况看,烂尾楼和在建项目的成交价比土地的价格还要便宜。”
　　“未来一段时间,公司以并购为主题的公告可能每一个月都会有。”SOHO中国一位内部人士说,但该人士否认此前传闻的上海东海广场项目将被公司收购。
　　对于SOHO中国而言,当下是一个酝酿、蓄势的时刻。有观察人士亦认为,伴随着未来的一幕幕并购剧目的发生,SOHO中国内部此前一直存在的“路线之争”也将出现新的局面,“规模”和“持有”两个关键词将有可能在公司的商业战略上扮演比以往更重要的角色。
　　300亿元资金杠杆
　　观察SOHO中国半年来的市场表现,其实两个词汇足以概括全貌:出货和筹资。
　　出货向来是公司的强项。根据公开数据,三里屯SOHO和中关村SOHO年内充当了潘石屹的两个吸金大户,至本报截稿,根据北京市房地产交易管理网公布的数据计算,前者销售额已突破95亿元,而后者销售额则接近9亿元。
　　筹资更是上演得风声水起。在经过一轮发行可换股债券、两次授信合作后,SOHO中国理论上可动用的资金已超过300亿元。
　　与招商银行的100亿元授信合作是这一波融资动作中较具代表性的一个。双方此次合作涵盖却不局限于并购贷款,有效期3年。在银监会去年放行并购贷款之后,能够获得银行并购贷款的地产公司并不多见。出于优良的财务结构,SOHO中国能够在并购贷款中获得较为优惠的利率。
　　但是,并购贷款中大多对股本金比例有严格限制。潘石屹表示,在发行可换股债券后,这28亿港元的资金就会变成公司的自有资金可投入到并购中,加上公司的现金储备就可以与银行的授信贷款配套。“这也是公司连续融资的一个理由。”他说,“与招行的合作为公司未来的并购奠定了坚实的财务基础。”
　　走出去还是留下来?
　　在这一系列动作背后,其实暗含了潘石屹逐渐厘清SOHO中国长久以来的路线之争的困扰。
　　在这个“雷声大,雨点小”的暴风雨前夜,一个问题也愈加清晰:自2005年以来SOHO中国内部久存的做大做强的路径争议也正在酝酿出新的变革局面,在这个新的局面下,走出北京,追求更多的项目运作规模和增加自持物业将成为未来SOHO中国的新商业路线。
　　在SOHO中国内部,关于后市发展前景,曾存在两派争议。主张规模化的人士认为,公司的业务应该进一步深入北京、天津、上海等主要的经济中心,这也是很多全国化志向的公司的做大之道。而另一主张则认为,SOHO中国应该按照它过去的成功经验走得更远,那就是继续坚守一隅,深耕项目,从而做强。
　　当时正值SOHO中国尚未上市,资金规模还无法调动更大的野心与想像力。然而,时过境迁,SOHO中国如今在上市房企中财务杠杆潜力居前,其立足于开发为中小公司服务的商铺及办公产品的商业模式在周期性市场中表现出了良好的抗风险性,这样的新形势也令管理层思变。
　　有分析人士表示,投行背景出身的张欣或许希望能够使用财务杠杆做大做强公司的规模,同时,也希望公司能够持有部分优质物业,而不是全部散售。对此,已有案例可循。在近期前门项目终获解决方案后,SOHO中国即表示将对购得的商业资产不再销售,仅用于出租。
　　这样商业路线的微调也应归因于市场的变化。据悉,SOHO中国进军上海已是铁板定钉,但是上海的商业地产市场的客户群都与北京有较大区别,“水土不服”将是SOHO中国进军上海楼市必须面对的问题。
　　另外,每个会计年度开发项目数量过少,销售与结算的周期性导致上市公司的年度业绩波动过大,亦是SOHO中国遭遇质疑的硬伤。公开资料显示,据上市后的首份2007年报,SOHO中国营业收入69.54亿元,比2006年增长300%,实现利润19.66亿元,比2006年增长477%。但是,一年之后,受奥运停工因素影响,公司2008年净利润同比大幅下滑79.7%。
　　建业地产董事长胡葆森坦言,在内地能够持续盈利稳健增长的地产公司不超过5家,SOHO中国虽然销售很好,但是每个财政年度运作项目过少,导致其对财务报表无法进行平衡,这一点同样也应该引起注意。
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　　SOHO退房多赚六千万 潘石屹不希望因此多挣
　　（新京报）
　　“在三里屯SOHO销售过程中 ,我们前后一共提了十次价。”昨日,SOHO中国董事长潘石屹表示,三里屯SOHO没有任何不规范的销售,开发商也不希望通过退房的方式去多赚钱。
　　昨日 ,记者从“北京房地产交易管理网”上看到 ,三里屯SOHO项目退房数据显示 ,该项目退房的单价低,而重新销售的单价高,差价达几千万元。潘石屹表示 ,有些客户的企业和资金确实出了问题,无法再支付后续的房款。“对这一类房子我们一般按已付款的比例保留房子,未付款的部分进行了清退。”
　　SOHO中国将退房楼盘的销售价格变化数据发给记者。该数据显示 ,在清退房子的过程中,商业用房退房再销售的差价是最大的,价格平均上涨了12.2%。“通过清退再销售,SOHO中国三里屯SOHO’项目多收入6150万元人民币。”潘石屹表示。
　　 潘石屹陷入“退房门” 是否有假按揭尚难判断
　　（北京晚报）
　　“潘石屹旗下的三里屯SOHO中心退房套数比销售套数还多。”日前有媒体在退房的报道中点到了潘石屹的大名,一向形象健康的老潘也被拖入退房潮与疑似假按揭的浑水中。潘石屹昨天在回应说,SOHO中国任何项目,任何时候,从来没有一例假按揭。
　　继“楼市小阳春”、“房托”之后,“退房”一词又成为近期热炒的房地产关键词。媒体对京城个别楼盘退房率过高的现象进行了披露,而且明里暗里指出这种退房是开发商为了骗贷做假按揭造成的。其中,有报道点出了潘石屹旗下的三里屯SOHO中心。
　　面对“退房多”,潘石屹迅速做出反应,他昨天解释说,“三里屯SOHO从去年7月12日取得预售许可证以来,共销售了商业、办公、公寓和地下车位金额81.1亿元。这个销售金额数已经扣除了退房。政府网站上公布的三里屯SOHO退房率为3.55%,我们认为退房率在5%之内是属于很正常的。”
　　关于退房的原因,潘石屹说:“有一半是受全球金融危机的影响,客户经营的行业受到了波及,客户不得已拖延付款。我们通过跟客户协商,把那部分不能付款的房子及时做出了清退。另外一半退房的原因是,客户对购买的房子进行了调换。就是先退掉原来买的房子,再在这里购买新的房子,从今后经营的角度进行调整。尤其是商业部分,第二种原因占的比重比较大。”
　　潘石屹反驳房价下降50%言论 开发商炒不出小阳春
　　北京房地产3月份的成交量环比增长91.4%，已经达到2007年的水平。在这个数字背后，市场上有各种各样的声音，有人认为这是很短暂的现象，称为“小阳春”；有人认为是房地产市场走出低谷的标志。各方的观点都非常激烈。
　　我们看到，2008年全年北京的成交量和全国的成交量一样，下滑非常厉害，2008年一整年，房地产市场观望的气氛一月比一月浓厚，一月比一月严重。到了2009年初，这种观望的刚性需求爆发出来了，这是市场的力量，把这种销售的恢复认为是个别人的力量，是房地产商的炒作，那是太高抬了房地产商，他们在市场面前没有这么大的力量。
　　与这种市场的力量相配合的是北京市政府出台的15条促进房地产政策的文件。我记得这15条政策是春节之前出台的，我读完这15条文件后，第一感觉就是：这是北京市政府给北京房地产市场送的大红包，尤其是减免二手房的税费在市场上引起的反应是巨大的。
　　开发商主动下调自己销售房屋的价格也是成交量放大的原因之一。降价进一步激发了市场上的购买力。今后几个月，这种成交量还会上升或者保持下去，因为我们看到二手房的销售非常活跃。二手房的活跃奠定了一手房市场成交量放大的基础。
　　社科院的报告公布北京的存量房是1000万平方米，说未来两年房价将下降40%~50%。我认为，如果北京的存量房为1000万平方米，按100平方米建筑面积一户推算，就是10万套房子，10万套房子不足北京一年的消化量，所以这样的库存我认为是合理的库存。当然，在这1000万平方米中，一定有一些是永远销售不出去，由于地理位置及周围配套位置不好，成为市场上不能接受的房子。如果就根据这1000万平方米的存量下结论说北京的房价要跌接近一半，这未免有些太武断了。
（中国房地产报）
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