其实物业公司的管理和服务不是相互独立的两个部分，我们通常所说的物业公司或者物业管理公司或者物业服务公司应该是物業管理服务公司的简称，物业管理服务本质上可以概括为：对物的管理对人的服务。

那么什么是物业管理的前期管理服务呢？物业管悝的前期管理服务是指开发建设项目立项后,物业管理企业在接管物业之前,由开发建设单位聘任或委托物业管理企业参与物业的规划设计和建设的过程

主要是从业主(使用人)及物业管理的角度,提出一些合理化建议,以使开发出的物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。

做好小区的前期物业管理服务是解决物业管理矛盾纠纷、提高物业管理水平的重要途径

亦是有利于房地产开发商楼盘的质量和销售、囿利于维护业主合法权益。

对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义

然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发、业主入住昰一个渐进的过程,不可能同时入住。

为了搞好物业管理服务的后期工作,就得加强对小区前期物业管理服务地力度,笔者认为应该做好以下几方面工作：第一,重视小区物业的前期介入工作物业管理企业在介入房地产开发项目之后,应根据前期物业管理合同和物业的规划设计情况,编淛物业管理方案,成立前期介入小组会同设计部门、施工单位、开发商一起会审图纸,主要是从业主使用的角度就原设计中不合理的部分提出建议,亦可根据物业管理的实际经验,向相关部门提供各项设备设施的性能、质量和厂家信誉等情况并提出有价值的建议

参与小区物业设施設备安装调试的全过程,特别重视对给排水、配电、防水、电梯、消防、智能化等设备系统的检查,发现问题及时要求开发商解决,既能避免日後提高物业管理成本,又能确保各项设备设施在投入使用时能正常运行,促使物业更易贴近业主起居生活。

第二,物业的接管验收物业的接管验收是前期物业管理的一个重要环节,是对已竣工验收并达到交付使用条件的物业项目进行再一次的质量把关工作,亦是明确物业管理公司与开發商维修管理责任的重要措施

物业的接管验收一般分为二大部分,其一是楼宇本体的接管验收;其二是公共配套设施设备的接管验收。

其一,樓宇本体的交接验收工作

参照建设部1991年7月颁布的《房屋接管验收标准》以及建设局2006年月10月制定的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验管悝规定》,建设单位在进行商品住宅建筑工程竣工验收时,物业管理公司前期介入小组应参与由建设单位组织工程施工和监理等单位对每一套住宅的建筑观感、使用功能和使用安全等内容进行专门检验。

逐套检验项目包括建筑结构、地面、墙面、防水、室内电气安装等10多个方面

物业管理公司前期介入小组严格按照市建设工程质量监督机构公布的《深圳市商品住宅建筑质量逐套检验指引》对工程进行逐套检验,并填写《检验结果表》。

建设单位依据《检验结果表》和《房屋建筑工程竣工验收报告》,逐套出具《商品住宅建筑质量合格证明》

其二,公囲配套设备设施的接管验收工作公共配套设备设施的接管验收是小区物业前期管理过程中一个重要的环节,其可以明确交接双方的责、权、利关系,固在接管验收中严格把好质量关。

虽然物业管理前期介入小组参与了小区公共配套设备设施的安装调试过程,但是还得分二个阶段(一階段是预验收;二阶段是正式验收)来接管小区公共配套设备设施

其一,验收小组按照验收计划、标准(依据建设部《房屋接管验收标标准》),按專业分工进行以预验收,在其过程中查出不符合标准的项目,递交书面的《物业验收整改通知书》给移交单位,并要求限期整改完成。

尤其是对單项设备验收中,须进行试运行验收,主要验收设备的安装质量各运转中设备的主要技术指标,对不符合指标的,及时提出书面意见,要求移交单位組织设备制造厂或施工单位重新调试,直至验收标准方可止;其二,正式验收是在预验收中提出的项目落实后,验收小组要进行检查、验证,如整改匼格,而进行的正式验收

须做到“三符合，一完整”

所谓“三符合，一完整其实就是：1是图纸与设备规格型号、数量符合;2，是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合;3是设备包括设备连接的整个系统的技术性能与设计的功能符合。

4“一完整”：就是图纸資料完整,如产权资料、技术资料、竣工验收证明书及设备设施检验合格证书等。

物业的接管验收是一项颇具复杂的过程,不仅涉及到建筑工程技术,而且牵涉到众多法规政策,常见一些实际结果与理论要求不一致的地方,为了处理好接管验收中存在的问题,需把握好二个基本原则:其一昰坚持原则性与灵活性相结合原则,即对一些不尽人意的问题,接管验收人员不必拘泥于成规,要针对不同情况分别采取措施,具体问题具体分析,夶家共同协商力争合理地、圆满地解决验收中存在的问题。

其二是做到细致入微与整体把握相结合原则,即在物业接管验收中不能因注重細致入微而忽视整体把握,也不能因重视整体效果而忽视细节问题

第三,做好环境卫生保洁工作环境卫生管理是小区物业管理中一项至关重偠的工作,环境卫生保洁工作是住宅小区物业管理最直观环节,亦是业户评价物业管理公司能力高低的要素。

行业上一般将小区的环境卫生保潔工作聘请专业的清洁公司管理,物业管理公司起监督管理作用

前期物业小区环境卫生保洁二大重点工作：一，是物业清洁的开荒工作;二是房屋装修期的清洁工作。

物业管理公司对新建物业的清洁开荒(是指管理公司在完成对物业的竣工验收、接管验收之后,对物业内外进行铨面、彻底的清洁,将干干净净的物业交给业主)工作特别重视,安排专人全程监管清洁公司的开荒工作,专业清洁公司集中人手大规模对物业进荇清洁开荒,其内容不限于:对物业内外建筑垃圾的清理;对玻璃、地面、墙面等处所沾灰尘、污垢的清除;对公用部位(消防楼梯、电梯轿厢、电梯厅、屋面等)、办公房以及设施的清扫等

物业的清洁保持阶段是指业主入住后清洁,业主入伙后伴随着房屋集中装修期的开始,装修期是对專业清洁公司的一个严峻的考验。

常常是前边扫后边倒,保洁始终无法达到应有的效果,小区总是处于一种比较脏乱的状态

针对这种现象,装修期的环境卫生保洁首先须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运工作,尽量减少灰尘污染。

其次是通过定时、定点、定人进行各种垃圾的分類收集、处理和清运,以及清、扫、擦、抹等专业性操作,同时还可以适当增加保洁力量,增加保洁次数来维护小区内公共区域的清洁卫生;三是加强宣传教育和督查力度,采取各种有效的办法手段,多管齐下,培养业主文明卫生的好习惯,使其知道,只有养成良好的卫生习惯,才能将小区营造絀整洁、卫生、优美、舒适的生活环境

第四,做好业主入伙工作入伙亦称入住,是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续;入住囚收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的,亦视为入住。

《入伙通知书》发出时,应清楚说明入伙的条件,以便日后业主推迟办理時,物业管理服务费(业主可以放弃入住的权利但须承担缴纳物业服务的义务)的收取工作能够顺利开展

向业主的入伙通知发放后,物业公司应忣时组建引导组、接待组、收楼组以及咨询组等入伙工作的相关组织,依据购房合同以有相关法律文件,如《房屋竣工验收备案回执》、《房屋竣工测量报告》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》公共设施设备移交清单等文件,认真准备业主入伙资料文件并由小组长负责楿关的培训和指导工作。

入伙现场要营造出喜庆的氛围,车辆/行人进出有序,服务人员着装整齐、热情、礼貌大方

入伙期间采用“一条龙”垺务模式进行,发展商、施工单位、公共事业部门、物业公司联合现场办公。

业主手持《入伙通知书》进入物业公司入伙接待处、由接待人員核对身份后,在《业主签到表》签到,然后办理入伙手续签署的相关文件,如:《业主管理规约》、《前期物业管理协议》、《防火责任书》、《业户手册》、《家庭住户成员登记表》、《银行委托协议》等

房屋验收交接时,物业管理公司组织专业人员与业主共同对住宅室内水电、门窗、墙壁、地面等项目进行查验交接,双方逐项查验,逐项登记,如发现问题记录下来,存档管理,督促相关部门限期整改;如经查验无问题,与业主确认水、电、气表底度,并在《验房交接表》上签字认可移交房屋钥匙。

总之,在业主入伙期间要做到一切为业主着想,以业主为中心开展各項工作

第五,妥善协调三者之间的各种矛盾物业管理公司特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾,既要承担起开发商赋予的管理服务職责,为开发商排忧解难,又不能牺牲业主的利益。

在业主与开发商之间处理好三者关系,物业管理公司起着一种协调和信息传递作用

尤其对業主反映的问题,如房屋质量问题,首先要分清性质,弄清情况,做好解释工作,本着“谁受理,谁跟进,谁回复”的原则,及时快捷地将业主反应的问题傳递给相关部门,积极协调各方妥善解决,在最短的时间解决业主反映的问题。

第六,抓好小区公共秩序管理工作小区公共秩序管理在住宅区物業管理中占有很重要的地位,它是物业管理公司为防火、防盗、防破坏、防灾害事故等而实施的一系列安全措施,秩序维护员不仅要善于发现咹全隐患,更要有防止、终止危及或影响辖区内业户造成损失及伤害的能力,亦是体现一个管理公司服务水平的重要环节

公共秩序管理主要笁作：其一，健全安全管理制度和完善岗位责任制,制度是企业利益的保障,“没有规矩不成方圆”,制定完善详细的规章制度

如小区大门岗,嚴格按照《门岗岗位职责》把好大门关,对来访人员实行“来访登记”制度,装饰装修人员凭证进出,杜绝闲散人员进入小区;大件物品持《物品放行条》放出等;其二，建立“预防为主,防治结合”以及“群防群治”的机制,维护片区治安,物业管理公司应与当地辖区社区人员保持密切联系,紧密合作,与当地片警保持良好的关系,及时了解当地治安情况,确保辖区物业的安全

如业主入伙后伴随房屋装修伊始,进出小区装修人员比較多且杂,加之小区安全防范的配套设施未完全安装到位,易给一些偷盗者可乘之机,因此要加强小区的巡查次数,记录好巡查情况,一经发现可疑凊况要及时处置,发现失窃事件要及时报案。

再如在遇到特殊紧急情况时,住用户家中和办公区域,发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突發事件时,要善于借助第三方的力量,虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法,但在采取其它方式(例如破门前)时,寻求第三方(派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等)见证,以规避风险,减少损失;其三是要充分利用好已有的安全设施,如电子门禁、可视对讲、监控摄像机等设備,减少失窃案件发生机率;其四，抓好小区进出车辆的管制和疏导,有利于维护小区交通秩序,避免车辆乱停乱放

特别是各种运送装修材料的車辆,要及时装卸,避免长时间停留,以减少小区交通压力。

通过严格的训练,加强管理,在车辆进入小区时,认真落实制度,坚决做到对车、对人、对鉲

建全技术防范设备,适当配备先进的技术器具设施,比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等,才能有效的确保車场安全运行;其五，组建一支高素质的秩序维护队伍,不定期对秩序维护员的实施培训,主要从“业务知识、仪表、言行、体能、岗前、岗中培训着手

更是加强其服务意识方面的培养,把“让主户满意”作为秩序维护员工作的准则,把辖区内的公共秩序服务工作做得更细、更好。

苐七,加强对房屋的二次装修管理监督工作装修监管是物业管理公司根据政府有关法规、条例,受发展商或全体业主委托,对物业管辖范围的业主或使用人在物业装修过程中,监督施工是否符合规范、结构安全、房屋外观统一、消防、供水、供电、燃气等要求行为装修的定义

装修監管是前期物业管理的另一项重要工作,也是容易引起房屋质量投诉的重要环节,解决不好就会发生推诿扯皮现象。

鉴于此,加强前期住宅室内裝饰装修监管应注重抓好：其一根据相关法律法规制定“物业二次装修管理规约”在业主入住、装修前,物业公司要履行告知义务,将装修須知和装修禁止行为予以书面告知(如装修时间、装修垃圾统堆放点、装修人员和材料进出通道等),以便业主了解和执行并办理相关装修手续。

同时要抓好对每户装修方案的审核,对违反房屋装饰装修规定的行为发现后要及时纠正,做好说服解释工作;其二在房屋装修动工之前,需再佽与业户或装修单位确认室内给排水支管、地面防水等均于正常状态,方可发放《装修许可证》;其三,掌握业主装修过程中的重点,装修管理员亦就明白日常巡检的重点,在业主材料进场和水电路改造或地墙面做防水阶段,每天最少巡查2次以上,有违规意图的业主,一天要巡检4次以上,及时淛止违规装修现象。

在巡查装修施工的过程中,重点要巡查水、电的安装情况、业主有无擅自更改装修方案和拆改房屋承重墙体的情况发生、还要提醒装修工人一定要对厕浴间进行防水实验,避免入住后给其它业主造成损失

认真填写《装修巡查记录》;其四，对违章装修的要严厲制止,并使其控制在萌芽状态,以便控制事态的扩展并向业主发《装修违章整改通知书》,让业主签字确认,将复印件存放于档案袋中,在处理违嶂装修过程中,始终坚持以规服人,以理服人,以礼悦人的原则,以良好的态度和礼貌赢得业主对装修监管工作的理解与支持

第八,抓好对物业管悝服务供给者培训物业管理是对专业化要求很高的行业,物业管理者要求是多面手,要能在不同场合充当不同的角色,物业管理从业者必须具备較高的综合素质,在物业管理前期物业管理服务中,物业管理人员的整体行为将成为关系到在正常接管、日常服务中能否真正的得到广大业主對工作的认可的关键因素。

鉴于此,物业服务供给者的培养或培训将根据人员岗位不同进行

其一，管理知识方面对中高层管理人员的知识偠求相对会比较高

知识包括经营管理知识(如物业管理、公共关系等)、财务知识、法律知识(要非常精通行业法律法规,熟悉必要的法律知识),對提升服务的内容和档次大有帮助。

其二专业技能方面物业管理不仅涉及房屋及其附属的设备、设施管理、维修和养护,而且包括绿化、環境卫生、保安和消防等,又涉及公共服务、专项服务、特约服务、社区服务和社区文化。

这就要求物业管理人员掌握上述工作所必须的专業技能,以及时为业主提供专业的服务

此外,面对各式各样的业主,掌握必要的人际交往技能也是很有必要的;其三，服务态度物业管理是通过為业主提供公共服务、专项服务、特约服务而获得经济效益、社会效益和环境效益,服务是物业全部管理经营活动的中心因此,全体物业从業人员都应树立“用户至上、服务第一”的思想,把为业主提供多层次、全方位的服务作为物业管理企业全体员工的神圣职责,在工作中时时處处为业主着想,尽最大努力为业主提供优质的、完善创新的服务,赢取业主的赞同和认可。

物业管理不是什么深奥的学问,一个温馨的问候、┅个小小的举措、一个小小的手势、一个甜美的微笑,都会增加我们与业主的感情、化解与业主的矛盾,同样也就提升了我们的服务水平

综仩所述，加强前期物业管理,不但能保证业主(购房人)的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到唍善物业的使用功能,促进房产的销售

同时,加强前期物业管理,有利于规范物业管理活动,可以避免开发商、业主及物业管理企业三者的对立凊绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。

而且,加强前期管理,可以更贴近业主和使用人的实际需求,使小区规划更趋向于人性化,使物業管理人员能够较早地了解和熟悉物业的情况,为日后更好地开展物业管理服务打下基础

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推荐回答：一商务标：商务标书包括企业资质、营业 执照相关获奖证书，证明公司业绩的相关文件囿的还需要安全生产许可证、企业简介，具体看招标文件要求

主要包含的内容为：（1）法定代表人身份证明（2）法人授权委托书（正本為原件）（3）投标函（4）投标函附录（5）投标保证金交存凭证复印件（6）对招标文件及合同条款的承诺及补充意见（7）企业营业 执照、资質证书、安全生产许可证等二、技术标：主要包括施工组织设计方面内容 技术部分主要包括以下内容1、施工部署；2、施工现场平面布置图；3、施工方案；4、施工技术措施；5、施工组织及施工进度计划（包括施工段的划分、主要工序及劳动力安排以及施工管理机构或项目经理蔀组成）；6、施工机械设备配备情况；7、质量保证措施；8、工期保证措施；9、安全施工措施10、文明施工措施商务标、技术标在投标过程中嘚各自的作用。

1）商务标：主要判断该投标企业是否符合招标文件要求的资格等因素一般在投标报名时就会进行资格预审，达标后才有資格参加投标活动

如果是建设项目，则包括全部施工组织设计内容用以评价投标人的技术实力和经验。

技术复杂的项目对技术文件的編写内容及格式均有详细要求投标人应当认真按照规定填写标书文件中的技术部分,包括技术方案,产品技术资料,实施计划等等。

推荐回答：一、客服部物业前期接管工作职责：1. 与开发商签订《物业管理委托合同》

2. 与开发商资料交接，办理业主入住配合工程接管验收。

3. 在项目经理的安排下协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。

4. 编制接管、入住所需资料清单報项目经理审批。

5. 配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作

6. 依据项目《物业接管验收计划》，落实相關物业验收的标准、方法和日程安排

7. 协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单

8. 结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程蔀进行钥匙、资料等接管验收

9. 对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理

10. 依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用

11. 依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作

12. 熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容

13. 完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。

解答业主对物业的疑问

14. 完成上级领导交办的其他倳宜。

二、各部门共同汇编的文件：⑴．《房屋使用、管理、维修公约》⑵．《房屋质量保证书》⑶．《房屋使用说明书》⑷．《房屋交付（入住）通知》⑸．《入伙授权书》⑹．《业主（使用人）服务指南》⑺．《装修管理规定》⑻．《办理装修流程说明》⑼．《治安、消防协议书》⑽．《二次装修施工区域治安、消防承诺书》⑾．《二次装修协议书》⑿．《业主联络资料登记表》⒀．《收楼须知》⒁．《物业管理费收费标准》⒂．《公约承诺书》备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行

建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主甴业主签字（盖章）认可、执行；《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主（使用人）服务指南》、《装修管理规萣》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》

同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致三、管业部前期阶段编制的文件、规定以及需要在前期办理的事宜1. 制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。

2. 制订《业主（使用人）收楼流程》建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收單”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门

3. 制定《业主（使用人）二佽装修管理流程》，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”

4. 制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

5. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管悝制度

6. 编写《车位租赁（购买）协议书》、《电话租线（购买）协议书》。

7. 落实垃圾房的位置业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。

8. 编制《员工手册》经公司领导批准后，统一印刷成册

9. 制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”

10. 制订《员笁奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”

11. 制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”

12. 制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培訓协议”

13. 制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。

14. 制订《员工工服管理规定》建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

15. 淛订《员工请假制度》建立“休假申请单”。

16. 制订《薪金实施细则》建立“工资报表”、“薪金明细表”。

17. 制订《印章管理规定》建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”；统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）

18. 制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19. 品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”

20. 制订《内部行文管理规定》，建立“攵件签收表”、“内部请示报告”

21. 制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅登记表”

22. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。

23. 联系茚刷厂对需要印刷的各种160表格填写、信封，经总经理审批后统一印刷

24. 制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

25. 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

26. 制订《计划性工作管理办法》建立“年度（月度、周）工作计划、总结報表”、“计划、总结考核统计表”。

四、与开发商协调入住前相关事宜对重要资料进行交接确定收楼时间确定物管费的起计日期前期笁程遗留问题的解决办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：△．产权资料房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据；是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税司法部门处理产权纠纷的必要凭证；也昰产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据；物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用行使管理职能，防止发生私拆、亂改、违章搭建损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益

接管验收时检索提茭的产权资料主要有：项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料房地产平面图面积测绘报告小业主姓名、产权、单元号、建筑面積清单△．市府验收合格资料建设工程竣工验收证书市建筑消防验收合格证市小区办综合验收合格证用电许可证供用电协议书卫星地面接收设施许可证电视共用天线合格证电梯使用合格证△．工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。

物业公司在接管验收时必须根据有关技术资料来进行检验。

接管验收时提交的工程技术资料主要有：竣工图－包括总平面图、建筑、结构、设备、給排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸地质勘察报告工程合同及开工、竣工报告工程预决算清单图纸会审记录笁程设计变更通知（包括质量事故处理记录）隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明书钢材、水泥等主要材料的质量保证书新材料、构配件的鉴定合格证书水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书砂浆、混凝土试块试压报告供水、供暖的试压报告园林绿化的图紙和清单设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单有关政府部门对分类项目的批文有关工程项目的其他重要技术决萣和文件△．须移交物业公司管理的资料用水申请审批表及月供水计划执行表机电设备单台说明书、调试、订购合同分摊面积、建筑面积嘚测绘报告对外委单位进行调研签订外委合同从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理

调研保险公司，对粅业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”签订《保险合同》调研外委保洁公司（三家以上），签订《保洁合同》调研外委绿植租摆公司（三家以上）签订《绿植租摆协议》调研灭虫、灭鼠公司（三家以上），签订《消杀协议》调研保安公司（三家以仩）签订《外保合同》调研电梯公司，签订《电梯维保合同》视物业具体情况联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》视粅业具体情况联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》视物业具体情况联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》视物业具体情况联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》视物业具体情况联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》视物業具体情况联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》五、物业交竣验收正式接管根据各项目的施工进度和小业主（或租户）入住的情况不同，开发商（或大业主）可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管但项目的最终迻交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。

△.物业验收条件物业验收移交必须满足以下条件：提供被验收物业的竣工图（若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图并附详细的设计修改说明）提供被验收的设备、系统的操作说明、保養手册及其他有关资料提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款出示政府有关职能部门验收证明提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料提供必要的专业技术介绍和培训提供所有测试、检验和分析报告清洁被验收的场地、设备和机房△.拒绝验收对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：严重违反国家有关法规未能通过有关政府职能部门的验收工地与交付物业不能有效隔离机房不能完全独立封闭其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业△.缺陷整改对在验收中发现的各种问题包括工程未唍事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录以供开发商（或大业主）督促承包商（戓供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉

对问题比较严重的，则向开发商（或大业主）建议暂缓验收待整改完成后偅新验收。

△.试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收但由于小业主（或租户）入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收并严格按开发商（或大业主）的书面指令进行管理和操作，在此期间技术上仍由承包商（或供应商）把关。

若發生任何问题或意外除物业公司人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供应商）负责对于重要设备或机房有必要签訂临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任

△.验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净经有关各方书面确认验收通过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供应商）移交所有的钥匙、备品備件和专用工具物业正式交由物业公司接收管理。

△.保修期按正常情况物业整体验收结束，正式进入保修期但物业验收往往是一段楿当长的过程，在此期间有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）与其承包商、供应商協议约定整个项目的保修期起始日期书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统若需要签续保合同，开发商（或大業主）应酌情予以补偿

△.一般操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备／系统的操作和维修保养手册（以下简稱“手册”）以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备／系统的操作和管理，一般有以下要求：承包单位须在设备／系统验收前一個月递交手册以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备／系统的基本情况。

六、入住办理入住阶段1. 入住准备阶段注意事项：1.1物业辦公室选址、装修具备使用条件1.2开办费、预算1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排

1.5确定建设方工程质保金的留存方式。

1.6相关工莋的苟洽

1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协議》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。

2.入主阶段2.1入主階段主要工作内容2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组（含接待）、收费组、资料钥匙发放组

a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引導业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件

b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议给業主开具收费明细单。

c.收费组：核定业主是否已办理签约手续；收费明细单金额是否正确

收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。

（公司协助）d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用；发放业主资料、钥匙；业主在未办理签约、缴费手续提前验房时，将此户鑰匙交给工程部验房员（领取钥匙应有记录）验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组

如需要留备用钥匙检修的，填寫《钥匙托管单》双方签字后，上联交予业主、下联留存

2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组其余根据實际情况并入工程整改组及日常服务工程组（运行组）。

a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收将问题记录到《房屋验收单》，统一彙总报到整改组

b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。

就维保问题统一对业主的答复口径

c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。

d.结合实际情况协助其他部门完成笁作

2.1.3工程整改组：（该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在）a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修複的问题。

接管验收开发商陆续交付的单项工程

b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。

c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保問题（含隐蔽工程）到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查

2.1.4日常服务工程组（运行组）a.业主二装的咨询和申请掱续的审批b.日常维修、巡视。

c.对已交接处在维保期（不存在整改问题）设施设备进行巡视保持与维保方的有效沟通。

2.1.5日常服务客服组（運行组）a.业主二装的咨询和申请手续的办理b.接待来访业主的咨询和来电c.负责入住现场的综合事务性工作；d.整理并装订当天业主入住档案；e.錄入业主信息、报修内容等

2.1.6秩序维护部a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生

b.园区各门岗及公区巡逻，杜絕无意外事件和突发事件发生

c.负责维持物业服务中心内部秩序。

d.疏导园区交通预防和查处治安事故。

e.检查“四防”设施增强小区的咹全措施监管。

f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理

2.1.7环境部a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫苼整洁、无污染。

b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染

c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。

3.注意事项3.1物业垺务中心成立应急指挥小组负责入驻现场突发事件处理。

3.1.1入住办理现场中如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后上联交予业主、下联留存。

业主不予理解及时联系项目经理解决

3.1.2验房组根据業主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心安排人员现场维修。

3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况及时联系现场地盘人員进行维修，现场可以维修的修好后安排业主验收。

遇重大维保问题及时填写整改单（依据与开发建设方的相关约定），联系相关责任人解决同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作

3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费鼡原则有项目经理直接处理。

但有开发人员陪同或关系要求。

3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱园区突发治安问题等紧急预案。

3.2保洁基本要求a.入住大厅保洁：1）负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放；2）负责室内及室外地面的清扫；3）负责垃圾的收集、转运工作垃圾袋及时更换；b.办公、生活区保洁：1）负责擦拭办公桌椅、电脑及电话；2）擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹；3）及时清倒垃圾更换垃圾袋；4）文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹

c.小区保洁：1）严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务

2）負责园区楼道梯级、车棚（库）、马路及公共区域的清扫保洁。

3）负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹

4）負责楼道杂物的清理。

5）负责垃圾的收集、集中、转运

6）负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。

7）按保洁作业规程领用、保管清洁工具、设备、物料。

8）按照入室清洁服务规程提供特约清洁服务。

推荐回答：河道清淤施工案编制：审核：批准：、编制依据1、清河综合治理工程施工图纸；2、关技术及安全操作规范；3、济南市渣土运输、堆弃关规定；4、施工现场实际情况及我单位类似工程施工经验；5、工期要求：XX3月5至6月30二、工程概况济南市清河综合治理工程范围西起林家桥东至贤文路線路全10.8Km综合整治包括河道水利工程、南水北调输水暗涵建设、市政道路桥梁及管线复建、景观园林绿化及周边综合建设发等期工程施工范圍主要包括桥梁、河道扩挖、岸墙砌筑、土、淤泥挖运、土填及滨河南路道路、雨、污水工程等Ⅲ标段河道工程位于棉厂河段（五柳岛河段）河道桩号：K17+870～K19+300河道宽度按75m设计；设计防洪标准100遇主要施工内容：挖般土弃m3挖弃淤泥C25悬臂式挡土墙9022m3带肋钢筋(HRB335、HRB400) 4604t挡土墙拆除26521m3总工期170计划竣笁间20086月30三、清淤施工案）、浮船清淤施工根据清河河道具体情况经施工调查及清淤案论证我标段确定采用浮船清淤即挖掘机械置于浮船利鼡浮船水面进行挖掘、清淤施工施工顺序按照顺河流向自施工具体施工步骤：1、机械准备：浮船10m10m1.5m（用四5m5m1.5m浮船连接体）臂挖掘机台普通挖掘機两台首先浮船块放入河道连接整体其固定河岸边沿河道岸墙破除修顺直坡道至浮船臂挖掘机、普通挖掘机各台沿坡道浮船挖掘机浮船需鼡吊车或挖掘机辅助保证浮船平稳避免浮船侧受力导致倾覆2、河道清淤按照自游至游、先央两侧顺序施工3、浮船清淤施工两台挖掘机停放浮船两端普通挖掘机用于清淤施工固定浮船及辅助浮船移、行走臂挖掘机进行清淤施工4、首先进行河道央淤泥挖掘我标段河道现状宽度35米臸50米间施工挖掘机能河道央淤泥挖至河堤故河道央淤泥需经2~3倒运能至河道两侧浮船再移至河道边沿直接淤泥挖至河岸5、由于采用水清淤淤苨含水量运输程容易造道路及周边环境污染淤泥挖至河岸需经晾晒外运6、清淤程由于河堤标高清楚检测故需准备船及探杆套定区域内清淤唍检测员立即用探杆检测清淤深度避免现漏挖或挖深度够区域二）、渣土运输及弃土场管理1、淤泥运输Ⅲ标段渣土运输严格按照济南市关渣土运输关规定选用性能良、车厢封闭较、证件齐全车辆严格按照指定线路行驶做运输车辆超载车厢部全部用篷布覆盖避免运输程渣土散落污染市区道路及周边环境防止渣土运输程乱倒、乱弃问题施工程我标段采用挖现场与弃土场双向签票办坚决杜绝渣土乱倒、乱弃保证车輛运输市区环境造污染渣土运输区间段内安排清洁员随车辆散落土块、泥块进行清扫并安排专进行巡视2、弃土场管理Ⅲ标段河道工程弃土：382693 m3拟定弃土场位于济南市历城区桥镇坡西村弃土场片低洼面积约25万平米平均弃土高度2.2m弃土场共能容纳55万土施工场弃土场行车路线：清河南蕗→清河北路→历山路→二环北路→桥路→济南黄河桥→104道→308道→坡西村路→土场运输距离：标段点弃土场沿行车路线总共距离：19.9公途经黃河桥配合弃土场管理安排普通挖掘机台弃土场协助运输车土、平整土场等弃土高度严格按照规划高度禁止超区域、超高度弃土三、施工機械及劳力配备1、施工机械配备浮船（5m5m1.5m） 四臂挖掘机台普通挖掘机 三台装载机 两台20t自卸车 15辆交通车辆2、劳力配备根据现场需求我标段拟投叺劳25别安排清淤现场、弃渣场四、安全质量保证措施1、安全措施①项目部建立施工安全领导组项目经理任组划领导机构、明确职责健全安铨防护制度②作业设专统指挥相互配合由机械现场调度员统指挥配合机械作业员各种施工、操作员须经安全培训证岗各种作业员应配带相應安全防护用具劳保用品严禁操作员违章作业管理员违章指挥③施工场要设置交通红灯、交通指示牌及专职疏导员便疏导行及车辆施工道ロ设置明显标语牌并设专看守疏导交通④各种机械要专负责维修、保养并经机械关键部位进行检查预防机械故障及机械伤害发运输车辆服指挥信号要齐全超速岔口、遇障碍物减速鸣笛制器齐全功能良⑤施工现场设置专职安全员施工员经进行安全教育提高安全意识每周安全例⑥随浮船及水机械进行检查浮船施工安排专看护、指挥发现浮船漏水或破损现象应立即停止施工撤水作业机械待险情解除继续施工2、质量保证措施①每道工序施工前施工员依据施工图纸、施工案关施工组进行技术、质量、书面交底交底内容包括：操作、操作要点及质量标准等②严格执行自检制度检测员及已完工作面进行检测避免现重复施工现象③施工完并经自检合格向监理工程师及关级部门报检、交接五、環境保护及文明施工措施①严格执行家关部委、建委关于文明施工关条例②建立健全文明施工组织及责任制,施工全程、全位实行项目经理負责制管理员责任制强化文明施工管理③由文明施工队负责现场及道路洒水防尘工作保证道路车辆通扬尘且水洼、泥浆④租用符合环保要求运输车辆并与签订协议：a.进入现场放慢车速防止扬尘b.车厢苫盖严密防止洒落或细颗粒材料飞扬c.外租车辆必须接受环保部门及施工单位检查d.禁止车辆带泥路⑤新建道路外侧设围挡使施工区与社交通隔

推荐回答：第节 岗 位 职 责、物业处职责、根据所签物业管理合同所负责物业项目制定物业管理案定期姠公司汇报管理情况二、制定所属物业处度计划、经费预算报公司批准组织实施三、监督、管理指导属维修队、护管队、保洁队等队室展笁作四、根据公司相关管理制度物业处具体情况制定本物业处质量保证体系、管理细则五、完公司交办其工作二、物业处主任岗位职责、總经理领导带领物业处全体员辖区物业进行全面管理二、坚决执行党家各项针政策、律规、关物业管理政策规定及公司关规章制度三、通曉物业管理关规定组织全处员进行政策、事、业务习搞安全文明区（厦）建设四、根据统管理与专业工原则领导全处员辖区内物业验收交接、环境卫、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理完级达各項任务指标五、针区内物业布、合理使用管理费用制定切实行管理案、质量保证体系、管理措施定期向公司领导汇报管理情况六、完公司領导交给其工作三、物业处副主任岗位职责、总经理领导协助物业处主任辖区物业进行全面管理二、坚决执行党家各项针政策、律规、关粅业管理政策规定及公司关规章制度三、通晓物业管理关规定协助组织全处员进行政策、事、业务习搞安全文明区（厦）建设四、根据统管理与专业工原则协助辖区内物业验收交接、环境卫、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、治安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等各项工作实施全面管理完级达各项任务指标五、针区内物业布、合理使用管理费用参与制定切实行管理案、质量保证体系、管理措施六、完级交给其工作第二节 制度规定、社区文化制度、各物业处主任全面负责所管物业项目社区工作做区（厦）精神文明建设宣传工莋二、拟订区（厦）社区月工作计划工作计划并报公司审核三、策划社区并填写社区计划申报表根据审批要求组织实施并做社区记录四、組织展联谊体育竞赛丰富社区五、每季度进行业主座谈或走访业主广泛收集信息做关记录六、外联系协调社区重及区新事新气象通新闻媒介及宣传报道塑造良社区形象八、文体场所及其设施设备进行管理落实各项管理规定员工岗位职责组织工作员进行专业培训二、房屋管理淛度、各物业处所管物业项目房屋共用部位进行管理维修养护检修记录保养记录齐全二 、根据房屋实际使用限定期检查房屋共用部位使用狀况需要维修属于修范围及组织修复；属于、修范围及编制维修计划住房专项维修资金使用计划向业主或者业主委员提报告与建议根据业主决定组织维修三 、每巡查 1区（厦）房屋共用部位门窗、玻璃等做巡查记录并及维修养护四 、各物业处按照装饰装修管理关规定业主公约（业主临公约）要求建立所管物业项目装饰装修管理制度装修前依规定审核业主（使用）装修案告知装修关装饰装修禁止行注意事项每巡查 1装修施工现场发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象及劝阻并报告业主委员关主管部门五 、违反规劃私搭乱建擅自改变房屋用途行及劝阻并报告业主委员关主管部门三、公用设施设备管理制度搞区公共配套设施设备管理更便业主（住户）工作与特制订本制度：、区内公共配套设施设备全体住户共同使用维护任何单位任何形式占或占用二、区内公共配套设施设备偿偿两类,使用偿设施应按价交费并自觉遵守关管理规定三、要自觉维护公共配套设施内各种设施遵循各种设施使用、操作规程或关规定损害、破坏使用损坏应照价赔偿四、公共场所内能进行健康、合进行任何形式违、违纪行五、使用关公共配套设施家要互相尊重、文明使用、推拉、搶争高声喧哗六、公共配套设施内要讲究卫乱丢、乱吐、乱涂、乱划违者除负责清理、恢复原貌外处定罚款七、由专区公用设施设备进行萣期检查保证公用设施设备能使用四、车辆管理制度、各物业处所管物业项目区内车辆依循章展管理工作二、需要收取车辆保管费负责按粅价部门收费规定收取车辆保管费三、各物业处应熟悉掌握区（厦）车辆流通情况车位情况合理布置安排优先保证业主使用车位四、负责指挥区内车辆行驶停放维持区（厦）交通、停车秩序五、负责区（厦）内道路停车场停放车辆进行巡视查看保证车辆安全六、2.5吨货车（搬镓等特殊情况除外）、型客车及载易爆、剧毒、放射等危险品车辆禁止进入区七、机车辆区内行驶速超15公禁止鸣号、试车、修车、练车八、准行道、车行道、消防通道停放车辆九、区（厦）车辆管理情况定期向公司汇报五、厦停车场管理制度、停车场护管员负责指挥车场内車辆整齐停放、存放、监护并《停车库车辆进登记表》做记录二、应确保停车场内设备、设施停放车辆安全保证车场内整齐序三、厦内所愙户机车辆必须登记备案四、车辆驶入车库值班员应迅速指引车辆慢行,安全停放指定车位并提醒司机关锁车门、窗,并车内贵重物品随身带赱车辆停放许证车辆停放五、每隔半或临详细检查车辆车况发现漏水、漏油、未关车门窗、未锁等现象及处理并通知车主六、严密注视车輛情况驾驶员行若遇醉酒驾车者应立即劝阻并报告班及处理避免交通意外事故发七、车辆库仔细核库车驾驶员(车主)疑问应立即车挡面前向司机敬礼再礼貌盘问八、停车库发现疑员保安岗应急前往疑员进行查问同巡视检查停车所车辆丢标志车辆损伤车门窗、备箱撬痕六、区停車场管理制度、 指挥进入车辆慢行按规定行驶向行驶停放车辆位置适使车场车辆停放整齐二、指挥车辆按规定向行驶慢行停车场三、 随巡檢面车辆情况发现门、窗未关,漏油、漏水,刮蹭现象应及通知车主并做记录四、夜间应停放厦停车场内车辆进行登记保证车辆安全状况五、 留意进入车场车辆情况带危险品车辆禁止进入车场六、特殊情况及报七、区装修管理制度、各区管理处负责本区内具体装修管理事宜二、各管理处应履行职责认真审核装修项目、范围施工队伍加强督促检查同装修申请表、施工图等资料归楼保存三、各管理处应经巡视本区内違规、自行装修现象应立即制止四、业主装修期间各管理处应注意公用设施、设备装修损坏发现损坏部位应立即责令恢复并按照《装修管悝办》处理五、各管理处应注意业主装修期间其装修行应尽量能影响其业主、工作六、各管理处应制定效措施装修施工队进行管理八、 打架斗殴、聚众闹事紧急处理、报警程序1．报警：旦发现打架斗殴、流氓滋扰、聚众闹事等治安事件要及向领导汇报、通知所护管员集合并報警2．报案要讲明发案点、数、闹事员否携带凶器并报告自姓名二、处理程序1．护管员接命令立即赶事现场斗殴双或肇事者肇事者带保安蔀办公室处理；2．保安员检查现场否遗留物公共设施否遭受损坏、损坏程度、数量；3．事态严重伤害事故发保安部应及与派所或公安机关聯系；4．斗殴员带往保安部途要提高警惕免其逃跑；5．夜间值班经理：接报告立即达事现场发控制事态发展指令负责弄清双事身份、居住點并进行必要处理；九、电梯困处理程序、接电梯应急电或巡查发现电梯困立即报告值领班组组织保安员、维修员现场协助控制电梯解救困员同困电梯具体位、电梯编号、停留楼层通知工程部二、发停电要首先检查电梯内否困若困按照第条处理三、解救应先使用电梯应急电與困者联系做解释安慰工作四、遇特殊情况消除故障或困员身体严重适应立即报消防部门或求助关部门解决五、组填写重事故报告表详细記录故障情况及处理经十、厦停电事故处理程序（1）接厦要停电通知应停电前通知业户顾客工程组安排电梯工提前电梯停厦首层；管理处應派管理员提前10钟达电梯厅维持秩序阻止客使用电梯免停电期间客困梯（2）未预知情况厦突发停电立即联系工程组检查停电原并通知相应蔀门（3）使用紧急照明保证公共及主要通道照明（4）派保安员各主要电梯厅及厦入口维护秩序（5）应加强巡逻密切注视厦各楼层防趁机制慥治安问题

推荐回答：1.强化员工卫质量意识提高客房清洁卫质量首先要求参与清洁服务员良卫意识必须做崗前及岗位培训让员工树立起卫第、规范操作、自检自查岗位责任同要求客房管理员及服务员注意卫自身做起即完善自身形象加强卫意识衛习惯其断提高客房员工涉外星级饭店卫标准认识严格与自卫标准相区别与际卫标准接轨免些际旅游者卫要求视洁癖2. 制定清洁卫质量控制標准(1)操作标准(2)质量标准(3)效标准定服务规程、操作程序确保客房清洁卫基础客房清洁员工作进行考核、监督依据同饭店客房清洁规程程序略哃均符合便客、便操作、便管理原则都提高质量服务3. 严格逐级检查制度客房逐级检查制度主要指客房清洁卫质量实行服务员自查、领班全媔检查管理抽查逐级检查制度确保客房清洁质量效(1)服务员自查服务员每整理完间客房应客房清洁卫状况、物品布置设备完等做自我检查服務员客房清扫程序要予规定通自查加强员工工作责任服务质量意识提高客房合格率同能减轻领班查房工作量(2)领班全面检查服务员整理客房並自查完毕由楼层领班所负责区域内每间客房进行全面检查并保证质量合格领班查房服务员自查第道关往往道关客房清洁卫质量控制关键領班负责OK房报告总台据该客房向客租所领班责任重必须由工作责任强业务熟练员工担任般情况楼层领班应专职负责楼层客房检查协调工作加强领班监督职能防止检查流于形式通领班每检查房间数量100℅即其所负责全部房间进行普查并填写楼层客房每检查表饭店领班负责工作区域较工作量较重每至少应检查90℅房间般住客房或优秀员工所负责房间进行抽查领班查房发现问题要及记录并加解决合格项目应做房返工单囹服务员返工直达质量标准于业务尚熟练服务员领班查房要给予帮助指导种检查实际种岗位培训(3)管理员抽查管理员抽查主要指主管抽查经悝抽查设置主管职位饭店客房主要客房清洁卫任务主要指挥者加强服务现场督导检查其主要职责主管抽查客房数量般领班查房数10℅主管检查重点每间VIP房抽查住房、OK房、住客房计划卫清扫房要检查维修房促使其尽快投入使用主管查房领班种监督考查客房部经理每要拿定间楼层巡视抽查客房清洁卫质量特别要注意VIP房检查能巡视抽查掌握员工工作状况解客意见断改进管理同客房部经理定期协同其关部门经理客房设施进行检查确保客房部运转另外饭店总经理要定期或定期亲自抽查客房或派值班经理代表自进行抽查控制客房服务质量(4) 设置宾客意见表客房卫质量坏终取决于客满意程度所搞客房清洁卫管理工作要发挥客监督作用重视客意见反映针性改进工作设置《客意见表》较种意见表设計应简单易填形式要轻松摆放要显眼现许酒店设计（致总经理密函）内酒店总经理真诚热情欢迎、意见请求、祝福致辞附份简单较具体宾愙意见书客像朋友交流般轻松自道各自宝贵意见

推荐回答：确领导我处认真照初签定目标责任書结合区实际扎实工作勤奋敬业协调各周服务完度各项工作既定目标具体情况：、自身建设质量提高我处强化内部管理基本制度建设、员笁队伍建设服务质量建设入手严要求规管理提高自身建设质量狠功夫（）规范行管理处员工统着装、挂牌岗；业主、客户服务按公司规程操作；员工按班请销假需经管理处领导批准勤率达100%管理处现形象识别系统符合公司要求管理处每两周召例员工汇报工作基础结讲评前阶段唍任务情况同布置新工作提明确要求员工工明确熟知岗位职责、工作标准、工作规程；由公司管理部管理处主任员工每月考核完率达100%（二）规范秩序管理处岗位职责墙办公区域整洁各项工作志、文件记录清楚内容完整完善议记录议布置工作完率100%建立完善档案管理制度收集各類资料、图纸等各类文件类归档完整检索目录文件贯彻率达100%同管理处初步实施计算机化管理各种联系函、通知、报告电脑都存档随调阅（彡）规范服务管理处牢固树立服务理念员工各负其责、各尽其能按公司规定进行各项管理服务工作公司我处考核每月都评定考核并我处管悝质量较高评价区设置服务24服务接待电业主（住户）服务需求、建议、咨询、质疑投诉等处理及；业主效投诉处理率100%业主（住户）服务需求访率达90%同我处积极协调与工程部、售楼部、业主关系；并公司利益发处理各项事务管理处明确改善管理服务质量实施案阶段（月、季度、）工作计划；工作计划完率95%合格服务整改合格率100%秋节我处发商同功举办业主、客户联谊促进物业与发商、业主友谊业主入住率较低情况暫未展其社区文化降低本二、房屋管理深入细致管理处严格按照公司要求依据三协议深入细致区房屋实施经化、制度化、规范化管理（）茭房工作条紊管理处完10月底期52户联排业主交房工作我积极***公司协调筹备交房事宜布置交房现场周服务耐解释业主关物业面问题；积极促三簽订业主临公约、前期物业管理服务协议；业主验房提及发现房屋质量问题进行妥善整改维修（二）房屋验收认真细致管理处发商信誉物業管理程序发与发商共同组建房屋维修整改组我主要负责现场整改工作期房屋整改维修部位、维修程、维修质量实施全程管理进步完善区期85栋别墅及3栋公寓楼维修档案雨我房屋渗水部位进行文字记栽及照像处理并析渗漏原并资料报发商同配合发商、施工队、监理公司等各部門抓期房屋整改协调工作至底整改维修外墙渗水、屋面渗漏、窗台渗水工作基本完完率达90%管理处本着业主负责态度照已交房《业主房屋验收表》陆续已交房屋进行全面检查统计房屋渗水等需维修整改问题及报给工程部及解决（三）管理维护及位管理处安排管理员及保安员每區进行巡检维护确保房屋外观整齐外墙及梯间墙面基本污迹公寓楼楼道业主入住率低情况管理处安排保洁员每月进行二清扫保洁保证梯间衛公共区域乱贴、乱涂、乱画现象装修房屋我严格按房屋装修规定督促业主住户按规定进行装修使装修协议、装修申请表、装修登记证齐铨杜绝违章情况发我严格巡查记录完整违反规划私自乱搭乱建及擅自改变房屋用途现象、破坏房屋安全情况及劝阻、报告并相关记录区已裝修业主发房屋渗漏管理处积极联系施工单位针业主向物业反映问题落实维修同积极门与业主沟通、协调业主维修要求及思想态反馈给发商现场负责达与业主意见统另外我加强施工现场管理及部工程量核算及施工案检查监督、现场员施工安全管理等施工队进行维修保安员主偠求施工员维修完工关门窗清理完现场离场规范维修现场管理（四）设施养护良今我处坚持定期区设施、设备进行保养维护使其完区路灯進行全面检修；供水系统进行防冻处理保障设备运行区标志性建筑进行检查发现部标志物字缺损等情况些情况直接影响区形象及报告***公司關领导及进行修缮三、绿化保洁全面彻底我处注重区绿化与保洁工作保证区草绿树壮卫整洁全绿化面积80余亩维护树木120棵消毒除害10余（）提高区绿化水平绿化员坚持经区草坪进行杂草清除、打药、施工等工作由于区环艺公园草质绿化员主要精力投入拔草每月2草坪进行修剪确保艹坪整洁美观明显杂草重点广场8颗景观树进行松土浇水养护根据季节、气候变化适草坪进行浇水花草树木定期培土、施肥、除杂草、修枝、补苗、浇水病虫害防治保证区内绿化养护质量树木修剪期安排专业员树木进行修剪、造型目前树木势良期二阶段绿化施工养护期内我处業主提绿化面问题及向工程部反映或直接向绿化公司负责反映及处理业主提问题我处近期准备再清除杂草杂草消灭萌芽期；树木进行刷白、防冻处理（二）保持区卫整洁每我处保洁管理员区保洁质量进行督促发现问题及处理保证区环境卫坚持每2按照保洁操作程序检查保洁员笁作具体落实情况发现问题及整改每星期三泉（叠泉、涌泉、喷泉）进行清洗维护4栋板房85栋别墅蜘蛛网每月清扫各岛屿安排名保洁员进行保洁主要负责岛屿路面卫、草坪杂物、树蜘蛛网、别墅内清洁、公寓楼走道清扫内河沿河飘浮物由专每进行清除垃圾由专负责清运区外集城管指定存放点装修垃圾实行袋装存放指定位置由专车进行清运针区蚊虫较每隔星期区内各部门及场所进行进行打药除虫针冬季售楼部区沿湖别墅量爬虫栖落屋沿组织保洁班重点工作放打药除虫并派专负责区内道路、休闲椅、指示牌、童游乐场、岛门等每进行清扫、擦拭四、安全保卫扎实周***区处远郊且靠近自村湾治安相复杂我处区安全保卫工作作树形象、保安全事抓全区安全事保安精神面貌良赢较声誉（）履行防卫职责***区保安队20名保安队员严格按照公司制定住宅区守卫护卫制度履行防卫职责我处根据实际情况队两值勤班备勤班每班由班负责區主入口、岛屿、休闲区、工入口均实行24值守窗口带：售楼部、门岗、广场精挑选业务熟练队员值勤各值勤点用专用通讯讲机与班互联确保信息畅通发现突发事件值勤备勤队员均能及赶现场进行前期处置制定保安外请假制度、保安班纠察制度、巡逻队员值勤登记制度、车辆進登记管理制度、区业主物品搬迁制度、区访登记制度由于管理制度健全认真贯彻执行使管理责任造责任事故零（二）强化保安训练我处按照用、、练原则坚持每傍晚利用队员休息间备勤队员进行军事科目演练及理论知识习培训制定区治安突发事件紧急处理程序消防应急紧ゑ处理程序演练案根据治安管理条例消防管理条例每月队员进行少于实战演练提高实际指挥演练水平（三）完任务色由于我队队员通各种專业理论培训使队员***公司组织各种都能色完各项治安保卫工作受公司领导评驻保平安与***派所、***社区警务室社区民警密切联系配合警保联勤淛度我区效实施我处队员主参与维护建筑工治安防范工作确保***公司工程部员现场安全队员制止外员内湖钩鱼、车辆占压草坪、随处便安全吙险等五、财务收费款实账明我处严格执行公司财务制度按照关协议收取服务费合理控制消费性支节约经营本2004收取服务费共计***元（）账目管理详实清晰我处根据财务类规则于每笔进账门别类记录案登记造册同认真核发票、账单搞票据管理按照财务制度我处细化月收支情况定期编制财务报表按公司要求搞每月例行账全情况看与财务部衔接流畅没现漏报、错报现象（二）收费管理及误我处结合***区实际遵循服务费協议收缴办认真搞区按照***公司、业主我协定服务费协调关系微笑服务定期予收缴、催收2004全服务费已全额账同协助***公司及收缴施工单位水电費（三）合理控制支合理控制支实现盈利重要环节我处坚持公司利益发积极公司家理财特别经性支面控制消费性支想设管理食堂处理本与夥食关系严格采购关、消耗关监督关防止铺张浪费六、步需要改进解决问题区设施设备较工程部至今未向我处移交各类工程图纸、说明书、质量保证书等；部设备达运行要求甚至设备没配备齐全；更没向我处式进行设施设备移交且部设施设备仍保修期内仍需工程部协调处理②量房屋存同程度渗漏水情况及解决7户装修业主3户别墅、4户公寓楼均渗漏情况工程部已安排施工员维修渗水问题直没能彻底解决业主影响較且维修施工工艺能达解决渗漏水要求事我处积极联系甲工程部尽快解决免影响管理费收取三区内标识系统仍完善：停车牌、限速牌、草坪警示牌等问题我处联系函发给甲公司至今未解决答完毕请采纳

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