为什么有的人总是在房价大涨之后才买房？-楼市百家-衡阳房地产信息网快速注册登录手机号码验证码一键登录为什么有的人总是在房价大涨之后才买房？日 09:57:21&&来源：衡阳房地产信息网2017年的一半快要过去了，最近关于“房地产”的文章明显少了下来。这一轮的房地产行情，从14年末、15年初开始，期间在多个核心城市之间呈现轮动式“疯涨”。不论是老牌一线京沪深广，新晋的四小龙厦门、合肥、南京、苏州，还是其他二线城市郑州、武汉、杭州，城区房价都在两年时间内大幅、快速上涨，上涨幅度多者超过五成，其余至少也有两三成。现在，上涨阶段暂时过去，我们可以来做一做复盘了。中国楼市是个政策市场中国的楼市，在很大程度上是一个政策市，这一点相信没有太多人会反对。换言之，如果有人认为“经济不好的时候，反而房地产行业可能会很好”，这其中也很有几分道理。中国历次房地产调控和涨跌周期，都印证了这一点，这一次也不例外。房价什么时候开始涨，国家“让你买”的时候。经济这么差，是时候把房地产从笼子里面放出来了，国家就鼓励你去买房。贷款的资格有了：日， 央行、银监会发了一份通知，后来俗称“930新政”，叫《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其实它的大概要义，就是调整房贷政策，要求各银行在房贷上，从“认房又认贷”变为“认贷不认房”（二套房的认定标准）。购房资格有了：2014年下半年，一线城市以外，各个城市陆陆续续放开限购。贷款的负担降低了：日，央行、住建部、银监会联合发文，给楼市加了一把猛火——“330新政”：二手房营业税免征限期由5年改为2年；二套房商业贷款最低首付比例降至4成；公积金贷款首套房首付比例调整为20%。至此，一应条件俱全：所在城市限购，没有买房资格？没关系，我放开限购，让你们买买买。已经有两套房，没有贷款资格？不要紧，现在是“认贷不认房”，只要没贷款，手上有多少套都不是事。首付太高？无妨，我给你降。税费高？没事，我给你免征，二手房只要持有两件，转手免征。还嫌不够？还有降息呢，2014年11月到2015年，连续6次降息，每个月房贷省上好几百。一套组合拳下来，房价应声而起，深圳、厦门最先启动，然后北京、上海、合肥、南京、苏州、郑州等陆续跟上，再拓展到其他的二线核心城市。每一个在这些城市生活的人，对此应该能感同身受，因为朋友圈总是不停出现“暴涨”的文章。房地产该回到它该去的地方了2015年12月中央经济工作会议，强调的是“化解房地产库存”。由于城市化进程的特点，房地产市场本身出现了明显分化。15年部分城市房价涨，16年一二线城市普涨、大涨，声势虽然很大，对库存最大的三四线城市帮助却有限。没问题，三四线城市继续慢慢消化库存，一二线城市的房子，应该回到它原来该去的地方了。所谓“没有购买，就没有伤害”，控制价格最好的方式，就是让交易做不成，数量一下来，价格就别想动了。去年7月，政治局会议提出“抑制资产价格泡沫”，不久各个前期房价大涨的城市开始密集出台限购、限贷政策。去年国庆短短七天，十几个城市一起出台类似的政策。为此，当时小巴还做过一张表。*数据来源：各城市政府公告。直到今天，调控也还是一直在加码。原来商住是不限的，现在也限了；原来土地还在招拍挂的，现在招拍挂还有涨停板，涨停之后还有多家开发商竞价，那就比谁的自持比例高；原来利率是下降的，或许现在马上要加回去。总之，一定要把这股势头给压下来才行。新一轮涨完了，房地产又该回到它该去的地方了。那么，支撑高房价的因素是否还存在？目前，北京上海等一线城市的房价，正在经历有量变到质变的过程，之前是价稳量跌，现在价格也快挺不住了，之前疯涨的带学区性质的房子，由于多校区划片已经出现暴跌和成交困难。如今这种趋势开始向其他的高端住宅蔓延，总价越高越难卖。现在则开始主动跟房东讨价还价，用它们的话说，现在卖房相当困难，一个门店一个月都未必卖出一套。而购房市场不景气，租房市场同样不好，所以现在收入成了重要问题。很多门店虽然还没有关门，但中介人员已经开始离职。之前大家一见面聊天，都是你买没买房，房价还会不会涨，现在见面，都在说你们家那跌了多少，我们这边跌了多少。画风已经完全变了。那么我们不妨来盘点一下，高房价的基础是否还存在。首先，金融因素，货币供应量来看，08-09年最高，M2超过20%，直奔30%，大量的货币无锚印钞，形成了洪水猛兽，索性那几年人民币升值，所以没造成大规模财富外流。在2008年之后，中国楼市直接金融化，货币政策宽松，楼市就涨，货币政策紧缩楼市就调整。但之前货币政策再怎么紧缩，货币供应M2也没低于10%，而现在这个指标被打破了，所以可以预见的是，未来几年，金融绝不会放松甚至越来越紧。其次，政府因素，今年因城施策，各地政府态度迥异，从城市的角度来讲，北京上海做出了非常好的表率，高压调控，把能够用的政策全部加码上去，不降房价誓不罢休。第三，债务因素。去年其实我们就做了一件事，把全世界最高的非金融企业杠杆降下来，然后加到居民身上，但加着加着发现有问题了，非金融企业杠杆压根没降多少，居民的杠杆倒是快速上涨。那么我们居民杠杆率这么高，这两个城市房价一旦掉头向下，是否也会出现大面积弃房断供呢？所以，房价越热点的城市，其实爆发金融危机的可能性也就越高。第四，经济因素，一个经济不断发展的地方，房价是可以长期上涨的。这也是一种良性的增长，但大家可以算算，15年来你的收入增长了多少，房价又涨了多少。绝大多数地区的房价严重超过了收入的涨幅，而多增加的这部分其实就是泡沫，而这几年甚至有些制造业城市，因为这样或那样的原因，经济是减速的。第五，需求因素，大家想的挺好，多买套房，然后用房养老，说白了就是你想通过房子的涨价，像上一代人剥削我们一样，剥削下一代的年轻人。但你确定下一代人还需要房子吗？独生子女让我们这代人可能通过继承，就有3套左右的房子，下一代人手上的房子只会更多，而且可能越来越多。所以从这个趋势看，租房应该越来越便宜，而炒房的基础越来越薄弱。目前来看下半场，从2016年下半年开始，政策转向“防风险”，策略是长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。本次楼市调控会持续多久？首先，看加息周期，我们之所以努力的金融去杠杆，就是为了降低明年加息之后所带来的市场风险。美联储今年已经加息两次，年底还会加息，届时中美利率基本持平，明年开始我们大概率是跟随美联储而加息，之前美联储的官员给了一个预期，那就是2019年底前，把联邦基准利率加到3%，换句话说，也就意味着今年明年和后年各有3次加息，现在这个时点之后，美联储还要加息7次，而央行可能会跟随加息6次。在加息周期结束之前，也就是在2019年底前，楼市调控难言放松。这一波调控周期之长，力度之大，可能是之前从未见过的。其次，看金融去杠杆，从美国次贷危机来看，他们是从2004年开始加息，主动金融去杠杆，清理影子银行的资产。但在去杠杆初期信用资产不但没有萎缩，仍然在加速膨胀，房价依然再涨，最后商业银行违约和不良贷款双升，直到激进的雷曼兄弟倒下，才引发了金融危机。但也正是因为金融的快速去杠杆，金融迅速出清，才让美国避免将泡沫膨胀的更大。泡沫破裂后，虽然美国经历了阵痛，但却能率先复苏，并掀起了科技的浪潮。所以，美国政府也不愿意房价跌，格林斯潘一直试图通过加息挤泡沫，把金融危机扼杀在摇篮里。但结果却正是因为格林斯潘连续两年的加息，刺破了次贷危机的泡沫，结果却又反转，塞翁失马焉知非福。也正是在次贷之后，苹果谷歌亚马逊Facebook特斯拉这样的公司脱颖而出。所以，从这个角度看，一般政策调控2年才会有明显的挤泡沫效果。如果从2016年10月开始计算，那么到2018年底之前。政策的力度都不会减弱。第三，看历史，中国历次的楼市调控期，比如96-97年，比如2006年，比如2013年，三次调控的时间基本不会少于18个月。而楼市的调整期也不会少于18个月，如果从5月份的环比拐点开始计算，那么也指向了2018年底的时间点。也即是说未来的一年半时间，大家看到的应该是楼市不断冷却，逐渐下跌的情况。第四，看教训，这里面主要有两个教训，外部的教训是日本，日本当年也出现了美国一样的情况，但日本人就畏手畏脚，不敢让金融机构倒闭，还让他们互相交叉持股。这就导致日本楼市的泡沫反反复复，然后无比纠结，社会资本还是集中在泡沫产业中，没有壮士断腕的勇气，结果就拖累了整个经济调入泥潭。最后就发现，政策调控的空间越来越小，政策一松就本币贬值，政策一紧马上经济就低迷。直到现在日本还在通缩之中跳不出来。内部的教训，我们也不少，前几次的调控都是刚到一半就鸣金收兵，结果迎来的不是楼市回归正常，而是报复性上涨。最后就让整个社会陷入了塔西佗陷阱。狼来了喊了3次狼都没来，现在你说什么人家都不信了。所以这就形成了无法磨灭的强烈预期，买房子不会赔，政府不会让房价跌。这其实不全怪老百姓，主要也是我们前几次调控，都没有取得效果，不让房价跌一次，不让炒房人赔一次，是不会起到教育意义的。所以，这次政策调控的力度比以往更大，态度更加坚决，调控期应该会比以往更长。综合来看，无论是内部外部，主观被动，我们的这次楼市调控期，应该至少是2-3年，政策效果至少维持到2019年，而现在只是效果刚刚开始显现。一线城市刚刚滞涨而已。未来6个月，大家会看到三四线滞涨，未来一年会看到，三四线率先暴跌，未来两年看到一二线明显下跌的情况。房价回到2015年底的起点并非没有可能。本文来源：衡阳房地产信息网&&&&编辑：dinglina购房意向—— 独享优质服务姓名：手机：面积：不限70㎡以下70-85㎡85-100㎡100-130㎡130㎡以上楼盘：购房团—— 带您免费看房免费报名热线：资讯关注排行45678910推荐新闻—— 小编推荐精选查看更多请关注微信公众号：hy_0734fdc最新楼盘优惠45678910楼盘排行—— 为推荐最热楼盘189149人关注01133027人关注02119574人关注03118204人关注04110753人关注05106872人关注06105858人关注07102655人关注08102333人关注09102285人关注10使用微信 “扫一扫” 将网页分享到朋友圈。衡阳房价为什么不会跌？
腾讯房产衡阳站王卓华
3月下旬，衡阳许多楼盘的均价小幅度上升。截至28号，3月上旬衡阳住宅签约房均价3973元每平方米，中旬均价4398元每平方米，同比上涨10％，下旬4594元每平方米，同比上涨4%。短短一个月内，房价上涨17％，这样的速度不可谓不快。然而房价的上升却并没有抑制买房者的需求，购房量仍旧平稳有力的跳动着且略有浮动。衡阳的房价不会跌，正在涨。那么究竟会涨到什么程度？这是大家都关心的问题。为了解决这样一个问题，我们可以事先比较一下国内同线（即三线城市）城市的房价情况，咱们着重看一看南方几个城市（2017年江苏省扬州市房价）（2017年四川省绵阳市房价）（2017湖南常德市房价）对比其他一些三线城市的房产均价，衡阳的房价只低不高，最接近的是四川绵阳。由此可知，衡阳的房价上涨在全国楼盘界内根本不属于意外情况，而是意料之中。既然知道衡阳的房价上涨是属于正常现象，涨幅的幅度也并不意外，那么上涨的原因是什么呢？能够影响房价的因素很多，而且相互渗透交融，其重要性难分伯仲。众所周知，商品的价格波动其最为主要的原因是受到市场内“供求关系”的影响。房子是一类“昂贵”的商品，那么左右它价格的最为客观的因素势必也是“供求关系”。简而言之，买房的人多，房价自然就高，反之亦然。接下来，咱们就把房价为什么会上涨的大问题进行细化、量化，分出三条支线，分别是衡阳买房的人为什么增多？增多的人从哪里来的？还会不会增多？据我国人口调查的最近统计，2015年衡阳市城镇常住人口361.01万人，比2014年增加6.65万人，增长1.88%，其中除了自然增长的人口还有大量外来人口。衡阳是中南地区重要工业城市，城区建成区已达159平方公里，仅次于省会长沙，居湖南第二。2016年GDP已达2853.02亿元 ，被定位为国家承接产业转移示范区以及全国加工贸易重点承接地。这样的城市，势必会吸引到更多的人口流入，来到衡阳安家置业。人口的增长势必会进一步刺激房价。同时咱们反过来看，即便衡阳人口众多，相较而言房价却十分“温柔”。（2017全国人口排名）（2017全国城市房价排名）排名第100的澄迈房均价都达到了5972元每平方米，远远超过衡阳。如此亲民的房价又会反作用吸引更多的人。那么衡阳的房价究竟会涨到哪儿呢？来，让我看下面这张图，2016年国内一线城市的房价。今日的三线城市未必就不会成为明日的一线城市，或者达到一线城市的水平。那么如今的一线房价就很有借鉴的必要。因为国家在发展，城市同样水涨船高。当然也不排除未来若干年由于社会生产力的发展，人类可以不用住在地面上的房子（现在就有了第四代楼盘出现），类似“空中阁楼”，这样或许可以减少人与地日益激烈的矛盾，从而使得房价下跌。最后，房价这样涨，老百姓怎么办呢？扪心自问，房价上涨，在我们国家，究竟是高兴的人多还是不高兴的人多呢？当然是高兴的多。因为据2016年西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示自有住房率近90％。有房的人怎么不期望房价上涨呢！综上所述，衡阳的房价还是很有上涨空间和潜力的。
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