北京丰台区六圈村：地价暴涨50多倍的秘密(图)-搜狐新闻
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北京丰台区六圈村：地价暴涨50多倍的秘密(图)
时间：日08:09
【来源：人民网】
　　一份征地协议书，一篇竞拍土地的报道，同一块土地的价格在两张纸上竟然相差50多倍，这样的荒唐的事就发生在北京市丰台区六圈村。
　　一夜间8个大棚不见了
　　“招商中心”坐落在北京市丰台科技园的总部基地，这里是一个新区，在一块块空旷的土地上，工人们刚刚启动了摩天大楼的建设。
　　北京市丰台区六圈村村民张秀华所站的地方，离招商中心大楼只有20多米，工人们就在她身边施工。
　　“我家原来的菜地就在这里，大棚被推时，里面种的都是芹菜，一大片。
”南四环主路上震天的车流声，几乎盖过了张秀华的声音。招商大楼离南四环主路约100米。这里，被张秀华和同村村民认为是“绝对的闹市区”。
　　但就是在这个寸土寸金的“闹市区”，大片良田沃土被“贱卖”，由此引发的不满，在六圈村数年都难以平息。
　　征地前，村民张秀华家有4．1亩承包菜地，她和有脑中风后遗症的丈夫每天就在菜地上的8个大棚里劳作。
　　“每年收入有四五万元。”张秀华说，“再加上房屋出租的钱，家庭年收入在七八万元左右，日子过得非常好。”
　　但美好的生活在日发生了转折。
　　当天上午8点，张秀华和以往一样赶到菜地做农活。到了菜地她却惊奇地发现，8个芹菜大棚不见了，菜地被铲为平地，而前一天晚上她离开时，大棚还是好好的。
　　“大棚突然被拆毁”的事情一直拖到2005年也没有个说法。而张秀华家的房子当年也被列入拆迁范围。“如果不把耕地的问题解决，我就不和你谈这个房的事情。”结果，张秀华被科技园告上法庭，并被法院判决败诉，房子被拆迁。
　　从117元／ｍ2到6750元／ｍ2
　　不久前，北京市丰台区六圈村三名村民将一堆材料送到记者手里。材料说，当地政府以建设丰台科技园为由，近年从六圈村“掠走”大片土地，而给六圈村的补偿少得可怜，政府“几乎零成本”征地。
　　为核实有关情况，记者多次赴六圈村求证。村民白先生介绍，六圈村被规划到丰台区科技园范围内后，因建设需要，当地政府出面为科技园征用该村土地。
　　记者拿到一份在2001年签订的征用土地协议。协议显示，征地单位丰台科技园建设发展有限公司（简称丰科建公司），一次就从六圈村拿走面积为2341亩的土地，其中包括654亩菜地和103亩苗圃。协议明确记载着这次征地的补偿数值：土地补偿按前三年平均每亩年产值1．1万元的“6．36－8．18倍”计算，即每亩7万－9万元。但国家规定的“生活安置费”一栏被划杠，即没有安置补助费。
　　村民周铁柱（化名）告诉记者，他得到的数字是，平均每亩大概有7．8万元的补偿。“这个价格太低了，折算后每平方米才117元，简直是白给。”
　　村民田俊声认为，根据《中华人民共和国土地管理法》，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及青苗补偿费等。土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。安置补助费则是平均年产值的4至6倍。“土地补偿费几乎是按最低标准给的，安置费竟然没有。”很多人都觉得有些不可思议。
　　周铁柱问，这块紧贴着南四环、交通极其方便的良田沃土，怎么会有这么低的身价？
　　如果没有比较，六圈村的村民也许会继续沉默。但2005年北京多家媒体的一则报道，引爆了六圈村。
　　这则报道说，日，某置业有限公司以总价8．05亿元的投资，竞得北京市2005年最大的“招拍挂”项目――丰台科技园35．39万平方米公建用地的土地使用权。
　　北京土地整理储备中心网站公布的“2005年土地交易成交一览表”上显示，这块规划建筑面积为35．39万平方米土地由两块组成，土地面积分别为5．12万平方米和6．76万平方米，合计约11．9万平方米，即179亩。8．05亿元购买179亩地，每平方米单价约6750元。周铁柱仔细算了一下，得出一个惊人的结果：“天哪，涨了50多倍！”
　　周铁柱说，这块地就是他们村被征用的2000多亩地中的一小块。“我家的菜地就在那块地中。”张秀华告诉记者，当他们得知这个消息时，几乎不敢相信这就是事实。
　　市、区政府“分成”
　　“这中间的差价太恐怖了。”六圈村村民都发出这样的感叹。谁吃了这巨额差价？所有村民都在追问。
　　一位不愿透露姓名的业内人士解释，按照现有规定，六圈村被征用的土地，应该由当地政府收回，再通过丰台土地整理储备中心走向市场。
　　而通过“招拍挂”方式得到的土地出让金，按照国家有关规定，除国家留一部分外，主要部分返还给市政府，而市政府再按照一定比例返还给区县政府。
　　这位业内人士透露，据他所知，丰台区政府与北京市政府所得款项各占出让金的40％左右。
　　“乡镇级政府会参与征地行为，领导、协调六圈村完成征地工作，但不参与出让金的‘分成’。”这位业内人士说。
　　政府究竟“分”了多少钱，我们不得而知。
　　但村民周铁柱给开发商算的一笔账却再明白不过了。按照8．05亿元的购地成本和35．39万平方米的建筑面积，开发商的土地成本仅为2274元／建筑平方米。而一路之隔的怡海花园平均售价为6000多元，“即使某公司做商品房，其利润空间也非常大。”
　　而来自某公司的消息称，他们希望在这块土地上建成一个高科技体验中心，包括会议会展中心、大型商场、国际化公寓式酒店等配套项目。
　　当地领导定下超低价格
　　既然这块土地这么值钱，为何村里却卖得如此便宜？是谁确定的这个价格？村民们四处打听答案。
　　村民白先生透露，他曾经找乡党委书记李新民询问此事，得到的回答是，每亩地7．8万元的超低价格是当地领导定的。老白说，他一直保存着这些录音。
　　4月11日，六圈村村民代表龚女士表示，在多次村民代表大会上，六圈村党委书记惠荻说过“土地确实卖得太便宜”、“是上面领导定的，我也没办法”等话。
　　曾先后任六圈村村民代表、丰台区人大代表的梁学英向记者透露，她在区人大代表任内，曾列席当地人大代表的一次会议，会上她向当地政府主要领导问询此事，得到的答复是，地价是当地领导确定的。
　　龚女士和另一位村民代表董书清向记者介绍说，村里的大事一般都会在村民代表会上进行讨论，但土地出卖价格一事没有上过会。
　　土地补偿金使用情况不明
　　按照村民的计算，六圈村在被征地2300余亩后得到了上亿元土地补偿金，这笔补偿金怎么处理，成为了村民的心病。“我们不知道这笔钱到底有多少，村里从来没有向我们公告过。”多位村民这样回答。
　　记者也在六圈村村委会等待了近5个小时，没有见到村书记和村主任，办公室负责人称可能在外开会。众多村民表示了对村委会和村领导的不信任。“对这笔巨款的去向不知情，您不觉得风险很大吗？”村民田俊声很不放心。
　　记者走访了近十位居民，仅有曾是丰台区人大代表的梁学英称知道村里一年的总收入情况，而卖地所得占总收入的90％以上。
　　对于这笔钱的用途，梁学英说她记得比较清楚，村支部书记惠荻曾在村民代表大会上说，“村里没有企业，地也少了，准备利用卖地的钱到外边去投资开发旅游项目”。后来，村里在房山有了一个400万元的投资项目。
　　多位村民也知道六圈村在房山投资开发了一个旅游、度假、娱乐项目，但对投资额不太清楚，“大概差不多7000万元”。
　　“400万元和7000万元差得太远了。我们连知情权都没有，怎么监督？”村民周铁柱说，按照《北京市建设征地补偿安置办法》规定，征地补偿费用于人员安置后，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。而村集体应依法公开有关费用的使用情况，接受监督。“我们普通村民不知情，村民代表也不知情。”村民代表龚女士称，虽然每年都有两次村民代表大会，但这笔资金的详细情况没有在大会上说过。“我们只知道在房山的投资是失败的，亏损了。”
　　失地农民感觉生活变差
　　目前，张秀华租住在一间20平方米左右的平房里，每月租金是400元。她现被安排在村里做绿化工作，月工资400元。爱人秦宝林因为疾病，没有工作。“刚好够交房租，不知道今后怎么办。”张秀华苦笑着。压在张秀华身上的，除了日常生活开支外，还有丈夫每个月不菲的医药费。
　　“国家说征地要保证失地农民生活不能变差，但我们现在的生活比以前差得很远。”71岁的李金明老人以前是六圈村二小队的书记，农转居后他和老伴一个月只能各领400多元钱的补助。“这个钱勉强够日常开销，没有结余，有个病痛就得动用拆迁补偿款，可那点钱又能花多久呢？”李金明老人很苦恼。他家以前有3．7亩菜地，加上房租收入，一年总进账在5万元以上，“生活水平比现在高多了”。
　　建议提高征地补偿标准
　　记者在调查中发现，几乎每个村民都有同感：失地后的生活比以前差远了。
　　一位专家对失地后农民生活水平下降的问题作出了回应。“要解决这个问题必须修改《土地管理法》，大幅提高对农民的征地补偿标准，同时对农民进行‘公正补偿’。”长期关注农村征地问题的中国社科院农村发展所副研究员王小映表示，城市发展进程太快，现在执行的还是20年前制定的《土地管理法》，这一法规虽然有过修改，但其规定的补偿标准还是太低，失地后农民感觉生活水平下降也并不是没有道理的。
　　王小映透露，他们在全国范围内调查所得出的数值是，征地农民所得的补偿款占“招拍挂”所得款项的比例平均值是4％，这对于农民来说，补偿标准太低了。“也就是说，当政府出让土地能得到100万元时，失地农民仅能得到4万元左右。”
　　拆迁村民“热衷”打官司
　　在六圈村采访，记者有一个明显的感触，这里的村民都“热衷”打官司。张秀华打了几年官司，周铁柱因打官司对有关法律条文可以做到信手拈来。村民程秀敏告诉记者，她的一个案子已经出庭四次……在发展区域经济、建设和谐社会的滔滔洪流中，一批失去土地的村民开始“热衷”于打官司，真是一种说不出的无奈。　　摘自《华夏时报》　《市场报》
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北京丰台六圈项目地价占售价50% 昔日地王今尴尬
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中新网1月10日电 近日，北京土地整理储备中心公布了近5年内北京成交总价和楼面单价最高地块信息。其中，住宅成交总价最高的地块是2010年成交的丰台区六圈A居住项目用地，成交总价达到59.7亿元。成交楼面单价最高地块是2012年海淀区万柳地块，成交楼面地价达到33831元/平米。据悉，丰台区六圈地块由中海地产摘得，如今，已经拿地2年多的这块总价“地王”开发情况如何，房价多高呢？
据今日央视新闻报道，这块溢价率达到195%的总价地王于2011年开始销售，产品由别墅和住宅两部分构成。该报道称，“住宅从2011年3月推出，均价为33000元/平米，随着后续楼盘的不断推出，价格也随之上涨。最近一期开盘的房子均价比最早开盘的上涨了3000元左右。不过相比北京房价的平均涨幅，还是相对较低。”
据了解，丰台区六圈地块楼面地价为17153元/平米，楼盘地价占房价比重达到近50%。相关专家的解析称，从房价的构成来看，地块价格是最重要的组成部分，比如在北京，地价占房价比重的30%左右。
报道称，“房子的成本包括土地成本、建安费用、配套设施、各项税费以及项目销售费用等。根据中国土地勘测规划院对全国监测城市的平均数据显示，经济发展程度不同的城市间，以及同一城市的不同区位间，地价占房价的比例存在较大差别，而近年来基本保持在20%-40%之间。由此看来，地价在房价的占比越高开发商的利润空间就越小。”
另据央视报道称，“该楼盘周边新房的价格达到36000元/平米左右，这块当年的高价地开发的房产价格并没有显得一枝独秀，不过相比周边二手房两万多的价格，还是高出很多。同时，2010年这里的二手房价格在15000元/平米左右，已经基本接近丰台六圈地块的楼面地价。”（中新网房产频道）
本文来源：中国新闻网
责任编辑：王晓易_NE0011
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