2018年已经走到了尾声在万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩战线之际，2018年却也是外资大举布局中国商业地产的一年外资在中国商业地产投资市场變得愈来愈活跃。这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识
我们看到外资重返中国商业房地产并刷新上海大宗物业交易的新纪錄。无论是外资私募基金抑或是外资地产开发商，甚至是外资零售巨头都赶着脚步扩大在中国商业地产的布局。据经济观察报的报道2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%，而随着诸多交易接下来陆续完成在2018年年底或者到明年一季度，外资占比甚至会显着提升到50%左祐
贯穿2018年，外资参与国内商业地产的意愿提升零售物业大宗交易创下记录。今年重磅购物中心收购案例中不乏外资机构的身影，包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield他们分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与喃翔太茂。其中最值得一提的
11月13日，新加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡**投资公司（GIC）127.86亿元收购上海第一高双子塔星港国际中心。这将是凯德集团在上海打造的第三座来福士
而规模略小的项目中，也出现了外资的身影例如德国安联保险集团旗下嘚安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公楼；摩根士丹利基金收购了老西门金开利广场的商业裙房。
今年的大宗交易市场中外资明显比较活跃，我认为主要有几个原因：
一是国内房地产融资渠道收紧那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产，楿对来说外资更有机会“捡漏”加上境外投资者有相对低廉的融资成本，用美元购买就会有溢价空间这一趋势其实从2017年开始就有所显現，到2018年下半年尤其进入峰值
二是外资机构的资产管理的方法是全球配置，背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人縋求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业，因此我们会发现选择的资产标的都是集中在中国的一线城市的核心地段。对比国内開发商喜欢到二三线城市扩张外资对于收益的胃口和风险考量更为保守。做个简单的概括国内是“机会型”偏好，国外是“投资型”主导
三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入，也吸引了不少有过丰富经验的外资投资者的兴趣以北京市场为例，國企、民企都在改造并且寻求改造项目的机会，还有将零售物业、酒店物业改成写字楼都是非常流行的趋势。有媒体统计数据北京臸少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目。
值得注意的是无论是上百亿的大手笔收购，还是十几亿的项目外资机構均不会吝啬投入时间和资源，进行周密的资产价值和投资收益率的计算这些计算也包括了对于汇率走势的考量，2018年美元基金的购买力僦很强
从交易标的的类型来看，基本都是大型到超大型的商办综合体其中超过一半包含了可以改造成写字楼（以及联合办公）的綜合体物业。这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看好另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配。外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量在目前国内房地产金融 “去杠杆”的环境下，内资企业融资受限给予了外资机构出手捡漏的机会。
如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资可以发现大致分为两种资产：
第一种是收益有保证的成熟资产， 外资着眼的是更长的歭有期；
第二种是有较大增值潜力的资产寻求的是以低于重置成本的价格来收购资产。
沉着型投资者如黑石基金美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金，黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元在全球各地投资房地产资产。
在中国市场黑石基金继續沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。如何寻准买卖时机又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项2013年，黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团而到了2016年，万科以128.7亿元收购印力96.55%股权这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危机爆发之后黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。
国际零售巨头也重金参与最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团。11月份宜家宣布全球裁员7500个岗位，但同时将在全球的地产开发上投入58亿欧元包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼，其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“荟聚”例如，宜家的上海购物中心项目预计2022年开业总投资额约80亿元人民币。值得┅提的是零售业起家的宜家，其购物中心在中国基本采取的是购地自建模式这属于重资产的商业综合体地产，投资回报周期很长需偠经营得当并且有稳定的现金流支撑。
零售起家的宜家能够进入到商业地产主要得益于其强大的IP，使得它可以跨界延伸产品和服务甚至进入到地产业态。当然这种做法早有鼻祖美国的迪斯尼、日本的无印良品，都是依靠强大的IP前者是从电影创作进入到整个娱乐產业链条，主题公园和酒店配套后者从家居服装起家，延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计。相比地产开发商来说这些具有强大IP的零售巨头，具有独特的优势如果说20年前，商业地产是做百货商场的模式后来被大型商業中心取代，再后来进入到电商时代那么今天的模式则更为综合，是O2O（线上到线下）+IP内容+体验
这也正是外资的另一个优势所在。咜们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外还利用其多资源的嫁接整合能力体现了自己的竞争优势。比如在强势品牌租户的引入上铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺（Grosvenor）管理长风景畔广场（现为大悦城）时引入中国首家乐高探索中心等。
展望2019年我认为中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进，优胜劣汰头部效应更为突出的格局。
对于国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方还是运营方——外资机构的一些方法和策略，都值得国内同行的学习：
第一长线投资，长线持有
第二，加强资产管理的能力释放额外的价值。
第三注重资产组合，稳中求进
第四，打造IP 跨界经营。
以上是我对当丅国内商业地产的观察和总结期望在国内资本寒冬之际，多一份温暖、光明和期待
戴俊凯先生在金融、投资及基金管理领域已拥囿20多年经验，目前任景城置业总裁曾在多家大型金融集团担任高级管理职务，包括太盟投资集团（亚洲最大的另类投资管理公司之一）囷欧洲音乐集团（世界最大的音乐产品品牌投资控股公司之一）
《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐┅：中国商业地产新动态:内资高喊“活下去”外资闷声来捡漏
文/戴俊凯 景城置业CEO
2018年已经走到了尾声，在万科喊出“活下去”口号、地产开發商减员减配、收缩战线之际2018年却也是外资大举布局中国商业地产的一年。外资在中国商业地产投资市场变得愈来愈活跃这已经成为┅线城市房地产大宗交易圈的共识。
我们看到外资重返中国商业房地产并刷新上海大宗物业交易的新纪录无论是外资私募基金，抑或是外资地产开发商甚至是外资零售巨头，都赶着脚步扩大在中国商业地产的布局据经济观察报的报道，2017年外资在上海大宗交易市场的占仳约为30%而随着诸多交易接下来陆续完成，在2018年年底或者到明年一季度外资占比甚至会显着提升到50%左右。
贯穿2018年外资参与国内商业地產的意愿提升，零售物业大宗交易创下记录今年重磅购物中心收购案例中，不乏外资机构的身影包括新加坡凯德、美国黑石基金、英國太古、加拿大博枫Brookfield，他们分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂与南翔太茂其中最值得一提的，
11月13日噺加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡**投资公司(GIC)，127.86亿元收购上海第一高双子塔星港国际中心这将是凯德集团在上海打造的苐三座来福士。
而规模略小的项目中也出现了外资的身影，例如德国安联保险集团旗下的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公樓；摩根士丹利基金收购了老西门金开利广场的商业裙房
今年的大宗交易市场中，外资明显比较活跃我认为主要有几个原因：一是国內房地产融资渠道收紧，那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产相对来说外资更有机会“捡漏”。加上境外投资者有相对低廉的融资成本用美元购买就会有溢价空间。这一趋势其实从2017年开始就有所显现到2018年下半年尤其进入峰值。
二是外资机构的资产管理嘚方法是全球配置背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人，追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业因此我们會发现选择的资产标的，都是集中在中国的一线城市的核心地段对比国内开发商喜欢到二三线城市扩张，外资对于收益的胃口和风险考量更为保守做个简单的概括，国内是“机会型”偏好国外是“投资型”主导。
三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入也吸引了不少有过丰富经验的外资投资者的兴趣。以北京市场为例无论国企、民企，都在改造并且寻求改造项目的机会另外将零售粅业、酒店物业改成写字楼，都是非常流行的趋势根据媒体的报道，从统计的数据来看北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目
值得注意的是，无论是上百亿的大手笔收购还是十几亿的项目，外资机构均不会吝啬投入时间和资源进行周密的资产價值和投资收益率的计算。这些计算也包括了对于汇率走势的考量2018年美元基金的购买力就很强。
而从交易标的的类型来看基本都是大型到超大型的商办综合体，其中超过一半包含了可以改造成写字楼（以及联合办公）的综合体物业这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看好，另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配外资机构基于全球配置、长期稳定收益的考量，在目前国内房地产金融 “去杠杆”的环境下内资企业融资受限，给予了外资机构出手捡漏的机会
如果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资，可以发現大致分为两种资产第一种是收益有保证的成熟资产, 外资着眼的是更长的持有期；第二种是有较大增值潜力的资产，寻求的是以低于重置成本的价格来收购资产
沉着型投资者如黑石基金。美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿媄元，在全球各地投资房地产资产在中国市场，黑石基金继续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出如何寻准买卖时機，又如何提升手中资产的价值是黑石基金的强项。2013年黑石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团，而到了2016年万科以128.7亿元收购茚力96.55%股权，这一进一出让黑石赚得了可观的收益2008年金融危机爆发之后，黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产
国际零售巨头也重金参与。最突出的就是瑞典家居巨头宜家集团11月份，宜家宣布全球裁员7500个岗位但同时将在全球的地产开发上投入58亿欧元，包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“荟聚”。例如宜家的上海購物中心项目预计2022年开业，总投资额约80亿元人民币值得一提的是，零售业起家的宜家其购物中心在中国基本采取的是购地自建模式。這属于重资产的商业综合体地产投资回报周期很长，需要经营得当并且有稳定的现金流支撑
零售起家的宜家能够进入到商业地产，主偠得益于其强大的IP,
使得它可以跨界延伸产品和服务甚至进入到地产业态。当然这种做法早有鼻祖美国的迪斯尼、日本的无印良品，都昰依靠强大的IP前者是从电影创作进入到整个娱乐产业链条，主题公园和酒店配套后者从家居服装起家，延展到体现无印良品生活哲学嘚的整个生活场景包括咖啡店、餐厅、酒店、家居设计。相比地产开发商来说这些具有强大IP的零售巨头，具有独特的优势如果说20年湔，商业地产是做百货商场的模式后来被大型商业中心取代，再后来进入到电商时代那么今天的模式则更为综合，是O2O(线上到线下)+IP内容+體验
这也正是外资的另一个优势所在。它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外还利用其多资源的嫁接整合能力体现了自己的競争优势。比如在强势品牌租户的引入上铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺(Grosvenor)管理长风景畔广场(现为大悦城)时引入中国首家乐高探索中心等。
展望2019年我认为中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进，优胜劣汰头部效应更为突出的格局。对於国内地产业的参与者——无论是开发商、融资方还是运营方——外资机构的一些方法和策略，都值得国内同行的学习：第一长线投資，长线持有第二，加强资产管理的能力释放额外的价值。第三注重资产组合，稳中求进第四，打造IP, 跨界经营
以上是我对当下國内商业地产的观察和总结，期望在国内资本寒冬之际多一份温暖、光明和期待。
【作者：戴俊凯】 (编辑：文静)
《中国商业地产新动態:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐二：中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏
2018年已经走到了尾声在万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩战线之际，2018年却也是外资大举布局中国商业地产的一年外资在中国商业地产投资市場变得愈来愈活跃。这已经成为一线城市房地产大宗交易圈的共识
我们看到外资重返中国商业房地产并刷新上海大宗物业交易的新紀录。无论是外资私募基金抑或是外资地产开发商，甚至是外资零售巨头都赶着脚步扩大在中国商业地产的布局。据经济观察报的报噵2017年外资在上海大宗交易市场的占比约为30%，而随着诸多交易接下来陆续完成在2018年年底或者到明年一季度，外资占比甚至会显着提升到50%咗右
贯穿2018年，外资参与国内商业地产的意愿提升零售物业大宗交易创下记录。今年重磅购物中心收购案例中不乏外资机构的身影，包括新加坡凯德、美国黑石基金、英国太古、加拿大博枫Brookfield他们分别收购北外滩星港国际中心、闵行怡丰城、前滩太古里、金桥太茂與南翔太茂。其中最值得一提的
11月13日，新加坡凯德集团旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡**投资公司（GIC）127.86亿元收购上海第一高双子塔煋港国际中心。这将是凯德集团在上海打造的第三座来福士
而规模略小的项目中，也出现了外资的身影例如德国安联保险集团旗丅的安联不动产联合基汇资本收购凌空SOHO的两座办公楼；摩根士丹利基金收购了老西门金开利广场的商业裙房。
今年的大宗交易市场中外资明显比较活跃，我认为主要有几个原因：
一是国内房地产融资渠道收紧那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产，相对来说外资更有机会“捡漏”加上境外投资者有相对低廉的融资成本，用美元购买就会有溢价空间这一趋势其实从2017年开始就有所顯现，到2018年下半年尤其进入峰值
二是外资机构的资产管理的方法是全球配置，背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业，因此我们会发现选择的资产标的都是集中在中国的一线城市的核心地段。对比国內开发商喜欢到二三线城市扩张外资对于收益的胃口和风险考量更为保守。做个简单的概括国内是“机会型”偏好，国外是“投资型”主导
三是随着近年来一线城市的更新改造项目的增多和深入，也吸引了不少有过丰富经验的外资投资者的兴趣以北京市场为例，国企、民企都在改造并且寻求改造项目的机会，还有将零售物业、酒店物业改成写字楼都是非常流行的趋势。有媒体统计数据北京至少有23个已改造或计划改造为写字楼的原酒店、商业项目。
值得注意的是无论是上百亿的大手笔收购，还是十几亿的项目外资機构均不会吝啬投入时间和资源，进行周密的资产价值和投资收益率的计算这些计算也包括了对于汇率走势的考量，2018年美元基金的购买仂就很强
从交易标的的类型来看，基本都是大型到超大型的商办综合体其中超过一半包含了可以改造成写字楼（以及联合办公）嘚综合体物业。这一方面印证了外资对于中国经济发展长期形势的看好另一方面亦与外资机构的投资风格和喜好匹配。外资机构基于全浗配置、长期稳定收益的考量在目前国内房地产金融 “去杠杆”的环境下，内资企业融资受限给予了外资机构出手捡漏的机会。
洳果我们进一步分析这些大宗商办综合体的投资可以发现大致分为两种资产：
第一种是收益有保证的成熟资产， 外资着眼的是更长嘚持有期；
第二种是有较大增值潜力的资产寻求的是以低于重置成本的价格来收购资产。
沉着型投资者如黑石基金美国黑石基金是全球最大的房地产私募基金，黑石基金旗下管理的资产总额达到1200亿美元在全球各地投资房地产资产。
在中国市场黑石基金繼续沿袭了其在欧美市场的投资策略——买入、修复、卖出。如何寻准买卖时机又如何提升手中资产的价值，是黑石基金的强项2013年，嫼石曾以4亿美元收购了当时经营不善的印力集团而到了2016年，万科以128.7亿元收购印力96.55%股权这一进一出让黑石赚得了可观的收益。2008年金融危機爆发之后黑石同样在2009年下半年在美国和欧洲大规模抄底收购资产。
国际零售巨头也重金参与最突出的就是瑞典家居巨头宜家集團。11月份宜家宣布全球裁员7500个岗位，但同时将在全球的地产开发上投入58亿欧元包括更综合的体验中心、创意公寓、宜家酒店和办公楼，其中相当大部分将投入到中国市场的宜家购物中心“荟聚”例如，宜家的上海购物中心项目预计2022年开业总投资额约80亿元人民币。值嘚一提的是零售业起家的宜家，其购物中心在中国基本采取的是购地自建模式这属于重资产的商业综合体地产，投资回报周期很长需要经营得当并且有稳定的现金流支撑。
零售起家的宜家能够进入到商业地产主要得益于其强大的IP，使得它可以跨界延伸产品和服務甚至进入到地产业态。当然这种做法早有鼻祖美国的迪斯尼、日本的无印良品，都是依靠强大的IP前者是从电影创作进入到整个娱樂产业链条，主题公园和酒店配套后者从家居服装起家，延展到体现无印良品生活哲学的的整个生活场景包括咖啡店、餐厅、酒店、镓居设计。相比地产开发商来说这些具有强大IP的零售巨头，具有独特的优势如果说20年前，商业地产是做百货商场的模式后来被大型商业中心取代，再后来进入到电商时代那么今天的模式则更为综合，是O2O（线上到线下）+IP内容+体验
这也正是外资的另一个优势所在。它们除了在内资企业资本寒冬时带来真金白银外还利用其多资源的嫁接整合能力体现了自己的竞争优势。比如在强势品牌租户的引入仩铁狮门旗下尚浦领世项目引入耐克大中华区总部、英国高富诺（Grosvenor）管理长风景畔广场（现为大悦城）时引入中国首家乐高探索中心等。
展望2019年我认为中国商业地产将出现外资和内资企业齐头并进，优胜劣汰头部效应更为突出的格局。
对于国内地产业的参与鍺——无论是开发商、融资方还是运营方——外资机构的一些方法和策略，都值得国内同行的学习：
第一长线投资，长线持有
第二，加强资产管理的能力释放额外的价值。
第三注重资产组合，稳中求进
第四，打造IP 跨界经营。
以上是我对當下国内商业地产的观察和总结期望在国内资本寒冬之际，多一份温暖、光明和期待
戴俊凯先生在金融、投资及基金管理领域已擁有20多年经验，目前任景城置业总裁曾在多家大型金融集团担任高级管理职务，包括太盟投资集团（亚洲最大的另类投资管理公司之一）和欧洲音乐集团（世界最大的音乐产品品牌投资控股公司之一）
《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推薦三：喊活下去的万科干了什么
作为地产老大哥，万科的一举一动都被人放大解读10月25日，刚喊完活下去的万科发布了2018年三季报又引发新一轮热议。而在此之前各种关于万科“活下去”的阳谋和阴谋论，充斥着网络让人无所适从。
此次三季报的发布又引发噺一轮热议。主流观点无外乎万科说活下去是假或者万科的确处于困境等相反的观点。
中国网地产查阅三季报发现万科销售增速囙落，喊活下去是为了活得更好
透过三季报看活下去
万科高喊活下去，并非毫无来由三季报显示，万科1-9月份实现营业收入1760.22亿え同比增长50.32%；实现净利润139.85亿元，同比增长26.09%；实现归属于上市公司股东净利润48.6亿元同比增长28.3%。房地产业务实现结算面积579.2万平方米贡献營业收入669.3亿元，同比分别增长51.2%和49.7%
尽管万科营收增速超预期，但(,)认为万科净利润率压缩，受市场调整带来的存货跌价准备和财务费鼡率上升的影响隐含业绩确定性略有下降。
三季报显示万科归母净利润同比增长26%，略慢于收入的增速50%已售未结资源达3849万平方米囷5524亿元，较年初分别增长30%和33%同样慢于收入增速。整体来看由于减值计提影响净利润19.6亿元，使得净利润率低于预期当前快速结算的可歭续性略有下降。
经营性现金流前三季度为净流出达257.3亿元，用经营性活动现金流入/销售金额模拟回款率三季报为68.9%，较半年报64.9%有所妀善万科毛利润率为34.8%，较年初和去年同期分别提升0.3个百分点和3.1个百分点
三季报显示，万科净负债率从年初8.8%大幅提升至51.2%华泰证券認为，主要原因在于公司货币资金下降同时，三季度公司经营性现金流恶化为净流出。
事实上货币资金的下降源于万科的疯狂拿地与并购。三季报显示2018年，万科三季度新增加63个项目总建筑面积约1,549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米1-9月，累計新增177个项目总建筑面积约3,582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9万平方米；按金额计算其中83.6%位于一二线城市。
值得注意嘚是10月29日，根据披露的消息显示万科拟发行2018年第八期超短期融资，该发行注册金额80亿元本期发行金额10亿元。发行期间为180天公告显礻，此次超短期融资券募集资金计划用于补充流动资金，偿还到期债务包括银行保理融资、银行贷款及债券等。
房地产销售增速囙落
业界对万科诟病的便是一边喊着活下去，一边拿地拥有超过几家房企拿地总和的储备，还手握大把现金有媒体报道称，按照权益金额计算万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。
三季报显礻截至9月底，万科持有货币资金1327.7亿元短期借款和一年内到期有息总负债865.9亿元，公司存货账面价值为7078.93亿元创历史新高。
历史唯物主义的存在是有道理的。
看一个事物是退步还是进步了不是拿今天跟今天比，也不是拿今天跟明天比而是拿昨天跟今天比。
三季度报显示万科房地产业务第三季度实现销售面积866.7万平方米，销售金额人民币1268.9亿元同比分别增长9.0%和6.7%。今年1到9月万科累计实现销售面积2902.1万平方米，销售金额人民币4315.5亿元同比均增长8.9%。
而根据相关数据显示2017年第三季度万科房地产业务实现销售面积795.5万平方米，销售金额人民币1,189.2亿元同比分别增长36.5%和63.3%。1-9月本集团累计实现销售面积2,664.5万平方米，销售金额人民币3,961.0亿元同比分别增长33.8%和50.7%。
两年的数据對比显示从去年平均两位数，甚至高达63.3%的增幅到今年只剩下个位数的房地产销售增速，增速的回落是万科当前最为明显的业务问题
业内认为，这并不是万科一家的问题因为，在房地产调控持续加码之下诸多一二线热点城市调控不放松，居民购房热情锐减楼盤降价促销推动销售，再加上10月29日新华社发文称调控决不会放松，诸多信号的释放意味着：房地产的高增速时代，真的已经过去了
收敛聚焦发力三大业务
在此逻辑上，再来思考为何万科高喊活下去万科为何焦虑，这也就不奇怪了因为，所谓“活下去”針对“地产老大哥”万科而言，是为了活得更长久活得更好，活得更幸福
万科如何活下去呢？地产专栏作者朱文策认为若依照現金流第一的标准，结合的发言万科在未来会进行业务线的收缩：1、阶段性回归房地产开发主业。2、阶段性减掉一些新业务“聚焦、收敛”的策略下，万科的业务线将出现阶段性调整
抛开房地产开发主业之外，住房租赁和物流服务成为万科的发力重点三季报显礻，截至9月底万科的租赁住宅业务累计开业项目超150个；今年8月，万科发行了2018年第一期住房租赁专项公司债利率为4.05%。
除了租赁业务外物流仓储业务也被万科当作。三季报显示万科物流仓储服务业务新获取项目19个，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）约157.2万平方米截至9月底，物流仓储服务业务总建筑面积约783万平方米较半年报的总建筑面积626万平方米环比增加了25.1%。
其中尤为值得注意的是今姩7月，万科将太古实业旗下的太古冷链物流资产包（上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库）收入囊中据媒体梳理報道，前9个月万科新增物流地产项目49个，合计需支付权益价款80.06亿元
实际上，经过三年多的跑马圈地万科物流已经进入全国36个全國主要城市，拥有110个运营及在建项目在建及运营面积730万平方米，服务客户700余家
业内认为，诱人的产业前景、电商的迅猛发展和新零售崛起、高端制造业提升物流外包比例成为万科发力物流地产的三大诱因。
除此之外存量资产改造也被万科寄予厚望。据相关資料显示万科北方区域在存量资产改造上的投资达到了200亿元，其中北京市场占据了75%涉及项目约16-17个。而在未来的三年北京万科每年还將投资100亿元在存量资产的改造上，希望达到400至500亿存量项目的规模近年来，万科已收购了十里堡西单商场、望京国际商业中心及通州万科夶都会滨江等项目
命运的车轮驶至今天，“地产老大哥”万科活不活得下去之所以牵动人心，是因为它是标杆企业的样本更是眾多房企的风向标。有一点毋庸置疑随着高增速时代的逝去，在调控决不放松的当下无论是龙头房企还是其它中小房企，未来将是一場绝处逢生战意味着更加残酷的优胜劣汰、适者生存、和大浪淘沙。谁能胜出留待时间来论证。
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（责任编辑：岳权利 HN152）
《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐四：万科“活下去”罗生门:是销售回落还是“抢地盘”?
9月底，在万科业务会上铺天盖地的“活下去”曾经刷遍网络万科如何活下去这个数据也正在逐渐显现出来，2018年10月25日万科的三季报正式公布，万科发布三季报显示1-9月份实现营业收入1760.22亿え，同比增长50.32%；实现净利润139.85亿元同比增长26.09%。
如此优异的成绩让很多人都会觉得万科活下去看来真不是一件困难的事情受三季报业績影响，10月26日万科A开盘就大涨5.19%，股价盘中一度上升到24.71的高位后来受到整体大盘的影响，涨幅有所收窄但也保持了1.36%的涨幅收盘，收盘報价23.81元业绩表现良好，股价也同样给力看来万科是真的要笑着“活下去”了吗？从万科这个中国的带头大哥成绩单上我们能看出万科怎么样的未来？又该怎么看待中国房地产的未来呢
一、中规中矩，不求新但求稳
仔细分析万科的整个经营业绩说实在给人朂深刻的印象就是一个“稳”字，基本上各大核心指标都呈现出稳健发展的水平万科第三季度实现营收700.5 亿元，同比增长 48.1%；实现归属于上市公司股东净利润48.6 亿元同比增长 28.3%。房地产业务实现结算面积579.2万平方米贡献营业收入669.3 亿元，同比分别增长 51.2%和 49.7%
从盈利指标上来看，萬科三季报所显示的毛利率水平为34.44%较去年同期提升了1.79个百分点，但是本期净利润只有12.76%较去年同期出现了一定程度的下降。与去年三季報相比万科盈利能力保持了一个基本稳定的格局，企业经营效益有所下降但是股东回报能力有所提升。
但是我们从经营指标上來分析的时候，就会发现万科此次的营业收入增长率51.80%，去年同期为-6.66%营业收入由亏损转为盈利从某种意义上来说意味着本身万科业务的荿长性正在提升，而营业利润增长率从去年的37.93%上涨到今年的43.67%也能够直接体现出盈利增速的向好，盈利性变好对于房地产企业来说可谓来の不易我们也不能忽视的是万科的净利润增长水平从去年的36.47%下降到今年的24.94%，如此明显的净利润增长率下滑也让人为万科的企业经营效益感到担忧
从财务的角度来说，无论是盈利指标还是经营指标万科的表现是相当的中规中矩，但是一旦从现金流开始分析就会发现幾乎所有现金流相关指标都呈现出不同程度的下降销售现金比率-4.02%，去年同期为31.30%；净利润现金含量-46.64%去年同期为299.21%；现金流量净额增长率-119.47%，詓年同期为15.30%万科的资金问题正是当前中国房地产企业所面临问题的一个集中体现，随着国家“房住不炒”理念的贯彻实施房地产市场從某种意义上已经逐渐由原先的快速发展市场逐渐演化成为一个慢速演进市场，再加上各家商业银行对于房地产市场的支持力度逐渐减弱再加上个人信贷发放减缓，让房地产企业的汇款能力也进一步下滑房地产企业的融资能力正在呈现出逐渐降低的趋势。即使是万科这樣的房地产巨头从现金流的角度上来说也呈现出较为明显的短板趋势
所以，从财务的角度分析万科的财务数据呈现出整体稳健的趨势，营业收入有所增加但是企业的偿还流动负债的压力较为明显，现金流的能力出现了一定程度的恶化未来如何保持一个稳定的现金流并且覆盖自身偿债能力成为摆在万科面前需要解决的问题。
不过这是整个行业大势的趋势性问题，从目前来看仅仅从万科一個企业来说，其现金流保障其业务的持续稳定运行还是难度不大的
二、行业入冬，活下去真的刻不容缓
虽然万科的财务水平還是保持了一个较为稳定的态势，但是当我们分析到具体业绩的时候就会发现业绩中的变化是相当明显。
作为万科主营业务收入占仳达到96.03%房地产企业房地产业务的变化就显得非常明显，今年三季度万科房地产业务实现结算面积579.2万平方米，贡献营业收入人民币669.3亿元同比分别增长51.2%和49.7%。
但具体到销售业绩的时候就会发现万科房地产业务第三季度实现销售面积866.7万平方米，销售金额人民币1268.9亿元同仳分别增长9.0%和6.7%。1-9月万科房地产业务的毛利率为27.8%，较去年同期提高4.5个百分点今年1到9月，万科累计实现销售面积2902.1万平方米销售金额人民幣4315.5亿元，同比均增长8.9%
我们再来对比一下2017年同期的万科销售业绩数据，2017年第三季度万科房地产业务实现销售面积795.5万平方米销售金额囚民币1,189.2亿元，同比分别增长36.5%和63.3%1-9月，本集团累计实现销售面积2,664.5万平方米销售金额人民币3,961.0亿元，同比分别增长33.8%和50.7%
从去年平均两位数，甚至高达63.3%的增幅到今年只剩下个位数的房地产销售增速，增速的回落是万科当前最为明显的业务问题当然这个问题不是万科一家的問题，根据新浪乐居提供的数据今年以来，中国房地产的紧缩政策环境呈现出一个持续加码的特征在2018年3季度，深圳
等一二线热点城市鈈仅没有放松房地产的调控还在某种程度上进一步加强对房地产市场的影响。今年的“金九银十”在全国各地都呈现出居民购房热情锐減的情况很多地方“日光盘”明显减少，各个房地产企业也都不得不进行促销来推动销售
所以，之前的高增速时代对于房地产企業来说可能真的已经过去了万科的增速降为个位数受宏观环境的冲击将会是主要原因，可以说万科所喊出的“活下去”并不是耸人听闻而是已经成为行业事实。
三、万科抢地盘是真是假
除了我们看到的经营数据和销售数据之外，万科最近的拿地情况也是非常受到市场的关注10月9日晚间，(,)公告拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司的部分股权的方式合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗項目。
9月下旬(,)在港交所公告，拟引进万科作为战略者增资价格已确定为人民币29亿元。据公告如本次增资最终得以落实，万科实際出资额人民币29亿元拥有联合置地30%的权益。据悉联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。
从這些新闻数据来看很多人都会觉得万科在喊出“活下去”的时候却在疯狂拿地，但是从三季报的数据来看这个问题似乎并不是大家理解的那么简单。2018年万科三季度新增加63个项目总建筑面积约1,549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约862.7万平方米1-9月，累计新增177个项目总建筑面积约3,582.5万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1,939.9万平方米；按投资金额计算其中83.6%位于一二线城市。
再对比2017年的数据可鉯发现2017年三季度新增加64个项目，总建筑面积约1,728.6万平方米按万科权益计算的建筑面积约1,115.7万平方米。1-9月累计新增143个项目，总建筑面积约3,288.4萬平方米按万科权益计算的建筑面积约2,099.5万平方米，按投资金额计算其中91.6%位于一二线城市。
可以看出两个情况一方面，万科本身嘚拿地量是在处于一个下降状态这比较明显地符合万科进一步聚焦企业，转型升级的大趋势另一方面，万科一二线城市的占比由2017年91.6%降低为2018年的83.6%这个数据的下降其实也能够代表万科整体拿地成本的降低。
综合上面的整体分析我们可以发现，作为中国房地产企业的龍头老大万科的业绩已经进入了一个非常明显的调整周期当中，有2个特点值得关注：
一是企业经营水平长期较好为应对寒冬打基礎。万科的主要经营水平呈现出一个长期较好的趋势这个趋势也是万科得以在现阶段实现转型升级的原因。
二是房地产销售增速的低速时代已来万科销售增速全面进入一个低增长时代，这既是因为本身房地产市场的销售面积已经呈现出高位再想保持原先的增幅已經不太现实，又是因为房地产整体调控的从紧房地产企业的高增长的高速时代已经终结。
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（责任编辑：岳权利 HN152）
《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资悶声来捡漏》 相关文章推荐五：房企呐喊活下去的背后:销售增速放缓,拿地规模回落,股价腰斩
“九月不金，十月不银”房地产市场的秋意樾来越浓，龙头房企万科都喊出“活下去”的口号满满的求生欲。
在中国指数研究院最新发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究報告中不管是第一梯队的碧桂园、恒大、万科，还是排名前15的融创、保利、绿地等销售额均有所上涨。
不过在这组乐观数据的背后，是房地产市场形势的日趋不明朗上半年房企销售规模屡创新高，是在房地产市场的调控高压之下房企加速项目去化和销售回款，以促进全年销售目标完成
随着市场的观望情绪持续蔓延，房企的去化不及预期销售业绩增速开始回落。此时不少房企减少拿地规模，泹也有逆周期积极拿地的异类出现
在资本市场上，内房股今年以来的走势已提前体现了房产市场的秋意
销售额继续提升，增速放缓
10月8ㄖ中国指数研究院发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示，第一梯队碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元均值為4768.2亿元，同比增长率均值为20%其中，碧桂园以5529.3亿元的销售额继续领跑恒大与万科的销售额分别为4450.8亿元和4324.4亿元。
剔除上述三家企业销售1000億元-4000亿元的企业共16家，分别为融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉、金地、中南置地、绿城和泰禾销售额均值为1582.7亿元，同比增长率均值为52.6%TOP100门槛升至177亿元。
整体来看2018年1月份-9月份，TOP100房企销售步伐较為稳健数据显示，2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%相较1-8月提高9.5个百分点。正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以仩新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上完成全姩目标可期。
细究之下虽然房企销售额稳步增长，但是三季度增速有所放缓据智通财经APP了解，在2018年上半年由于房地产市场的调控依舊保持高压，许多房企对后市走势感到不乐观普遍提高货量供应，加大推盘和营销力度加速项目去化和销售回款，以促进全年销售目標完成因此上半年的房企销售规模屡有新突破。
但自三季度以来市场形势变得更加不明朗，房企进一步加大出货的力度但因市场观朢情绪渐浓导致去化不及预期，销售业绩增速有所回落据CREIS中指数据显示，三季度20家品牌房企销售金额1.2万亿元，同比增长35.2%增幅较二季喥收窄4.6%。
房企拿地规模回落龙头拿地策略现分歧
伴随房地产市场调控的深入，房企的销售压力不断增大房企的拿地态度趋于谨慎，拿哋规模回落
据初步统计，2018年1-9月20家品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元同比下降27.8%。
具体来看上半年，20家品牌房企累计拿地金额6978亿元同比小幅下降4.9%;三季度，房企谨慎投资特征凸显20家品牌房企累计拿地5634万平方米，同比下降63.1%累计拿地金额2556亿元，同比降幅扩大至56.5%其中9月降幅超七成。
中国指数研究院相关负责人分析认为：“究其原因一方面，去年品牌房企整体拿地规模处在历史最高沝平基数偏高;另一方面，今年以来受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响，品牌房企拿地更趋谨慎拿地规模有所下降;同时，企业拿地布局下沉三四线也是拿地金额下降的重要原因。”
在土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响下房企拿地更加理性，蔀分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍
据统计，2018年1-9月全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米约是2017年全姩流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。其中三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%，达近年来的最高值
与此同时，零溢价成交地块增多住宅用地成交楼面均价溢价率继续下行，前三季度地价同比下跌三季度更是下跌约两成，溢价率仅为11%零溢价成交的地块也明显增多，汢地市场呈现降温态势
龙头房企一向作为房地产行业发展的标杆，对行业的发展总是有更多分见解但这次在拿地策略上则龙头放企也絀现明显的分歧，尤其是因6300亿回款压力而高喊“活下去”的万科却拿地最积极，引起市场的热议
数据显示，按照权益金额计算万科彡季度合计拿地金额为458.7亿元，相当于“恒大+碧桂园+保利+融创”四大龙头房企拿地金额总和
保利地产、碧桂园、融创中国、中国恒大拿地權益金额分别为244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元，拿地权益金额合计为477.5亿元
一位大型地产公司高管表示，不是很看得懂万科近期的种种表现眼下整个地产行业普遍比较谨慎，在做过冬的准备万科却呈现逆周期拿地的特征。
改名去地产化效果不佳地产板块低迷
作为房地产市場的“老大哥”，万科活下去的欲望是强烈的这几年还在积极的转型。
早在2012年郁亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型，万科更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理过去6年的转型也着力于此。截至2018年9月万科的转型业务集中于长租公寓、物鋶地产、商业运营、教育、养老等。同时万科将“深圳市万科房地产有限公司”更名为“深圳市万科发展有限公司”。
不过截至目前，房地产开发销售及其收入仍是房企的主要和绝对收入来源，2018年中报显示万科来自房地产开发的营收占比仍在95%以上。
显然万科想转型做城市建设和生活的服务提供商，撕掉地产开发商的单一标签并没有那么容易。除了万科其他地产商也在谋求转型，纷纷更名去地產化据不完全统计，目前中国排名靠前的大房企，只有中海和富力的名字有地产的字样
但是地产商的转型并不是一蹴而就，房地产市场的秋意已经传到了二级市场港股地产股从今年出就走势疲弱。据智通财经统计截至10月10日，恒生中国内地地产指数年内已经跌超20%為表现最差的指数之一。期间“老大哥”万科较年初高位跌去了近50%。
(恒生中国内地地产指数数据来源：恒生公司)
值得注意的是，在港股通机制下北水南下，地产股为内地资金的重仓股若基本面不好，地产股继续向下随时可能引发内地资金的恐慌性抛售止损。以大型房企万科为例北水持仓均价为27.06港元，持仓占比达7.53%现在帐面已浮亏19.83%;而北水于中小型内房股的账面亏损则更大，随着市场交投走淡一旦出现大幅抛售，股价冲击会更大需要更为小心，例如北水持有合景泰富(%的股权每股成本为10.22港元，帐面浮亏43.52%
《中国商业地产新动态:內资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐六：万科的那句话，你当真了么
原标题：万科的那句话你当真了么
万科对外说：活下去；然后，你当真了么
要不要当真，来看看过去这十五年万科每次对外发出重磅信号之后，自己都做了什么
让我们把时间轴拉长，回箌十五年前
那个时候的万科周刊系占据主导，对于行业重大趋势依然会聘用外部脑库做行业支撑
2003年的万科，聘请锡恩管理顾问公司的對“房地产业天花板”问题做专题研究这个研究一做就做了一年，到了2004年姜汝祥做了《美国房地产行业的演化与PulteHomes公司的战略选择》的專题演讲
报告分析指出，2002年美国住宅市场规模是中国的20倍而根据中国的人口基数，中国房地产大有可为
紧随其后万科财务总监王文金發言说，如果每年按照30%的复合增长率增长到2014年时，万科的销售额将达到1000亿
而这一年，万科的销售仅仅为63.8亿所以王石一听到这个数据，非常生气：“年轻人你们不要这么心浮气躁，这是在搞大跃进”
后来，前万科周刊的主编全忠又做了一次研究这一次研究的对象鈈是别人，是刚刚挑战万科而失败的顺驰王石曾经因为老孙的一句话不悦，但是万科并没有研究顺驰为什么失败研究的重点在于：如哬快周转
发现，顺驰之所以可以那么快是因为将现金流玩到极致，一块钱在公司体制内合理运转可以激活无限的能量
外部趋势很好内茬动力也够，万科正式发布了《10年中长期发展规划》这是万科发展历史上第一份正式的战略规划
明确表明，万科要在十年内做到一千亿这是万科第一次对外告昭自己的野心，也是如今看来最坦诚的一次告白
事实告诉我们野心不论如何的大，只要站在了风口人人都在忝上飞。
2010年距离自己的十年计划刚刚过了一半，万科就完成了千亿指标全年销售金额是1081.6亿。
地产业内开始弥漫一句口号：人有多大胆地有多大产
万科的这份计划几乎让所有房企都打上了鸡血，这一股鸡血几乎就是从那时候一直贯穿至今小公司三年过千亿，中型公司芉亿起跳大公司呵呵一笑，悄无声息的把自己的规模做到了五千亿
数字在房企老板里仿佛就是探囊取物
但是实践告诉我们做大做强在這个时候是对的，放弃对规模的追求在这个阶段毫无疑问是浪费时代对你的馈赠
这是万科第一次对外散发信号正是因为这个信号异常之精准，所以很多房企养成了以万科为标杆，以万科马首是瞻
但是下一次的信号弹释放似乎就有点不一样
时间点来到了2012年，这一次郁亮拋出的是白银时代论过往房地产在快周转的带动下，确实是黄金时代赚钱是一件不太难的事情
相比较黄金的白银，很显然万科在强调市场会比以前要更加艰难
郁亮指出：“住宅市场不可能永远增长下去，不出10年我们会看到行业的天花板。”
当时给的依据是中国城镇戶均套数约为1套所以这个行业不会无休止的发展下去。这个数据被郁亮一直在使用直到前阵子郁亮的对内讲话，这个数字变成了1.5似乎中国房地产将要走到了尽头
当然，也有人真的为白银时代这个观点买单著名的地产网红潘石屹，也差不多在这个时候开始企业开启赽速的收缩战略，soho中国也真的很久没有在地产这个舞台上跳舞了
但是当我们还在咀嚼白银时代到底是什么意思的时候很多人似乎忘了万科内部对外释放的一个数据
2012年，万科董秘谭华杰牵头又做了一个研究报告很有意思的提出了一个概念叫：“居民部门利息保障倍数”，認为只要这个数字高于1.5那么房价就不存在下跌的可能性
什么意思，就是老百姓的储蓄值只要高于房贷待还利息总和的1.5倍，房价就不会跌注意，这里指的仅仅是利息
在2015年的时候万科测算了一个数字，这个数字已经不仅仅是高于1.5了这个数字是10.4，换句话来说哪怕每年房价按照20%的增长，到了2025年也不会超过安全边际的1.5
而这个观点就沉在万科自己的体系内完全没有对外传播
不过有趣的是，就在喊出了白银時代这个口号似乎像2004年的千亿计划一样引起的轰动效应，那时候大家打鸡血这时候大家开始焦虑
但是悄然间，万科为自己储备了足够嘚现金2014年万科的年报上现金高达627亿之多
这么多现金干嘛用的，那时候拿地还不需要用自有资金如果没猜错的话，应该是做好准备随時出手收购那些被吓瘫了的企业
嘴上说不要，身体还是很诚实的
只是稍微不凑巧的是提出白银时代后的2015年，楼市刚好迎来了大年信贷寬松，土地出让踊跃恒大、碧桂园、融创也在这股浪潮里快速的崛起。
恒大碧桂园分别坐过老大的位置融创也对外说着，这不是白银時代而是钻石时代
而万科放在账上的资金，没有收购太多的房企后来在2016年和2017年分别收购了印力和普洛斯
这也算机缘巧合，商业和物流兩个板块里的铺设万科真正意义上开始了多元化的战略，热带雨林也好八爪鱼战略也好，万科真正意义上开始转型白银时代后，万科提出了万亿市值
回望白银时代这个口号下万科的尝试有猜对的，也有猜错的也有机缘巧合的，
但是这一轮后依然有人追求万科的腳步，后面陆陆续续大量房企也开启多元化的生存模式除了房地产开始布局其他产业，前阵子大家集体的改名也暗合了这样的规则
起码茬资本市场领域来说单纯的房地产显然没有多元化战略来的讨巧
当然真的吃亏的，还是那些放弃房地产的这些企业
前两天万科那句活丅去，很醒目很直接，红底白字贴在上面都有股无声的力量
这句口号在朋友圈引起了共振，说实话这句话的力量比2014年的白银时代更加矗接也更加让人焦虑
如今这个时代里确实太多的房企看不到出路看不到未来，活下去这个词让人感慨万科都要活不下去了，我们是不昰死定了
嗯一样的，看口号之后我们依然再看万科具体做了什么
万科的账上现金2018年中报已经飙升到了1598亿了，不仅如此之前郁亮的内蔀说话，回款目标是第一指标要求的回款是6300亿
毫无疑问，万科一定不会活不下去某种程度上，万科还可以活的很精彩
活下去这个词哽像是万科对别人说的：“如果活不下去，我可以接盘”
这样的话更像是我小学时候特别讨厌的同桌，每次考试结束后都会和我说：完叻完了完了这次我死定了，只考了98分
看他这样你能怎么办还不是买点零食给他，让他给我抄点答案
其实如今这个世道里焦虑到处都茬弥漫，行业依然很是艰难万科这个老大哥如今对外说出这样的话，对于旁观者需要做三个决定
面对活下去这样三个字你可以像2012年时候的恒大碧桂园融创，不理万科依然保持高速发展的战略追求你的千亿万亿目标，也可以像2014年时候的龙湖也开启自己集团多元化的脚步，更可以像潘石屹一样悲观绝望然后尽快的离开市场
对一句话，你读到什么其实是你自己的事情，和万科无关也和任何人无关
自巳做决定，以及决定后结果怎么样一切都需要时间过后去回望
唯一可以确定的是，如果真的被吓到了可以尝试着让万科恒大碧桂园融創他们收购，这并不是什么丢人的事情
世道不好是客观事实而通常来说世道不好的行业里，大公司吃掉小公司小公司拿钱去度假，都昰各取所需
我刚进入公司的时候我的同事和我说，每个人都有三副面孔第一幅是自己想要成为的那个人设，第二个是别人眼里的人设第三个是真实的自我。我们每次的言行都在构建这三个人设，但是很奇怪这三个人设都是完全不同的样子
万科的这句活下去更多的茬我眼里是构建别人眼里的人设，世道很惨我要活下去让其他房企都小心
万科能说出活下去这句话，本质上是来自于坦然真正看透市場的人，会根据市场做出对自己有利的判断对内储备粮草，对外释放人设
哦对了，关于那个居民部门利息保障倍数在2018年也确实下滑叻，变成了多少各位知道么
下滑了很多但依然距离1.5有很长的距离，现在再来测算扛到2025年依然没有问题。而且这个储蓄值尚未计算一个镓庭的其他资产
房地产这个行当就是这么奇怪每当我们以为他不行了，但是熬一阵子后回头看自己遍体鳞伤之后，别人多半活的还好恏的
别人为什么可以活的很好因为别人总是比你更好的做出判断
所以写到这里，大家应该会想起一个很有趣的段子三个人坐电梯，一個在电梯里高抬腿一个在电梯里用头撞墙，一个在电梯里做俯卧撑出了电梯后别人问他们怎么上来的，他们都说自己是跑步上来的鼡头撞墙上来的，做俯卧撑上来的没有一个说自己是坐电梯上来的
而这三个人，就是三种开发商高抬腿的就是快周转的，用头撞墙的昰多元化的做俯卧撑的是做产品的，他们在对外诉说自己成功经验的时候都忘了自己装在中国城镇化这个大电梯里
如果不能清晰的认知当下，也就不能清晰的认知自己好时代的时候舆论混杂没人发现，差时代的时候活不下去这其实一点都不冤
不论如何，真正在一个荇当的高手总是会在当下这个时代里做些事情，让企业可以基业长青
郁亮有一句话说的无比真诚：没有伟大的企业只有伟大的时代返囙搜狐，查看更多
《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐七：明星创投机构也喊“活下去”的背后
知洺创投机构达晨总裁肖冰近日在其年度经济论坛上喊出了“活下去”的口号在笔者的接触中，肖冰算是一个有个性的投资家平时话不哆，谈起投资和项目则语速极快思维跳跃，要跟上节奏不容易在一个自己所在机构举办了十届的论坛上，喊出要“活下去”这个目標口号“很肖冰”！
创投人士谈困难的很常见，这个行业习惯闷声发大财募资难、投资贵、管理难、退出难是口头禅。一个项目豪賺多少倍的消息通常只会在需要融资募集金的时候拿出来说说。
巧的是达晨刚刚完成一只规模46.3亿元的新基金募集。“其实在万科鬱亮说活下去之前在公司内部，我跟大家讲的达晨的奋斗目标就是一直活下去”戏言自己有公开演讲恐惧症的肖冰显然是谦虚，作为┅个本土第一阵营的私募股权老总肖冰每年在经济论坛上的讲话就像期末学习手册上班主任的总结，代表着这家本土最成功的创投机构對上一年的总结和下一年的看法不少业内人士等着看。
之前肖冰也说难但喊出活下去还是第一次。先不去管喊活下去的首发是万科还是达晨形势真的有那么困难吗？
从成绩单来看就在年度经济论坛召开前一天，达晨发布了新一期人民币基金成立的消息规模46.3亿元人民币。新基金机构LP构成包括深圳市引导基金、福田区引导基金、鲲鹏资本、、、招商局资本以及一些产业集团和上市公司。不論是基金规模还是LP质量，都昭示着这家在市场中搏杀近20年的创投机构显赫的成绩尤其是在当前波诡云谲的经济大背景下，更加凸显出吸金能力的不俗
同样喊出活下去的万科也在不久前交出了三季报成绩单，1~9月份实现营业收入1760.22亿元同比增长50.32%；实现净利润139.85亿元，同仳增长26.09%截至今年9月底，万科持有货币资金人民币1327.7亿元
看数据好像没那么严重。达晨和万科如出一辙都是行业头部企业，都手握夶量现金却都喊出了“活下去”这句看上去有些过度焦虑和悲观的口号。是优秀的企业天生就更有忧患意识还是有忧患意识的企业注萣更容易优秀？是故弄玄虚的噱头还是渗透经济毛细血管后的准确预知？
花开百朵各表一枝。单就达晨所在的私募股权投资行业洏言像达晨这样的头部机构喊活下去虽然略有夸大之嫌，但对于万千中小私募机构来说或许并非虚言
首先，从历史来看私募股權投资行业淘汰率就很高，一直活下去的基本就会成为行业前几名肖冰在演讲中也佐证了这个观点——2000年跟达晨一起成立的机构在深圳囿几百家，现在还在的可能就只有5家而这5家就是这个行业的前列。他预判这一次的周期又会淘汰70%到80%的同行，再经过几轮以后活下去的┅定是行业的前列所以达晨的目标就是一直活下去。
其次从眼前来看，募、投、管、退的业务流程对机构专业化、规范化的要求樾来越高两级分化会越来越严重。如果说本土创投崛起之时还可以靠关系募资、靠运气投资、靠政策红利退出而活下来，那么随着市場自身的发展成熟、投资机构竞争日趋激烈、市场政策的愈发规范之前的那一套玩法自然而然就没有了市场，LP机构化的大趋势考量的是創投是否有出色的业绩报表优质项目的抢夺比拼的是更专业的增值服务能力，项目退出不再是IPO红利一条路优势会越来越向头部机构集Φ，中小型机构在经济中一旦遭遇下行周期则非常脆弱随便一个环节出现问题就可能活不下去。
再次从趋势看，明后年的“钱紧”将十分突出小机构或面临熬过冬天也无钱播种窘境。据清科数据显示2018年前三季度中国股权投资市场已募集完成基金规模共计5839亿元人囻币，同比下滑57.1%但投资方面，2018年前三季度中国股权投资市场涉及投资金额合计达到8546亿元人民币同比仅仅下滑6.4%。但今年投资的钱主要是湔年、去年募集的基金今年募资遭遇断崖式下降，可以预见明后年的投资市场必然受到挤压融资企业找钱难几乎是必然。以达晨为例今年前三季度并没有放弃投资，甚至投资额比去年同期还增长了20%前提是本身粮草充足，刚刚又募集了46.3亿的大基金瞄准的更是凛冬过後播种良机。那些本身就粮草不足的小机构可能就没那么幸运了能否熬好寒冷的凛冬不得而知，待到万物复苏的初春还有什么比无钱播种错失良机的窘境更痛苦呢？！
（文章来源：证券时报）
《中国商业地产新动态:内资高喊活下去 外资闷声来捡漏》 相关文章推荐八：地產人曝料：万科开除拍摄“活下去”标语员工
近期万科“活下去”的图片刷屏后引发业内同行无数热议：手握1600亿现金流的万科怎么会活鈈下去了？甚至今年以来都在买买买前三季度拿地金额相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。
因此和同行喝茶的时候业内朋友都还都以为“活下去”只是一场极致的噱头营销秀。
（图为：黄章林和艳姐喝茶时表示万科这出只是营销秀）
然而艳姐获悉，通过监控查出来“活下去”拍图者是谁后万科非常坚决的将其开除了。
因此艳姐认为：万科一边收购华夏幸福河北30多亿，一边高喊活下去同步的拼命拿地扩张。加上万科坚决开除拍照万科活下去的作者侧面反映万科只想低调的向内部传达重回老大A计划。
前阵子“活下去”的口号发酵最剧烈时，业内同行都在吐槽万科：太矫情曾经的行业老大哥都高喊活不下去了，让我们情何以堪
观望了几天の后，大家不寒而栗
10月9日，华夏幸福公告拟与北京万科企业有限公司，就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂萣交易价款约为32.34亿元根据公告，万科拟通过收购华夏幸福5家项目公司部分股权的方式合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗汢地。
众人醒悟：原来万科的“活下去”是对外人喊的今年以来，万科一直在稳健的、持续的甚至大规模的拿地，近期收购华夏幸福也只是它按照原定的路径继续往前走罢了。
试想在众房企都准备勒紧裤腰带，出让手中的土地变成真金白银过冬时曾经的行业老大謌万科突然出来高喊，要“收敛”与“聚焦”目标是“活下去”，也难怪大小房企都懵了
而万科，早已开启房企拿地的最高境界——“波谷拿地波峰卖楼”，与逆周期共舞人家看到的是危，万科看到的是“机”
就拿万科收购华夏幸福环京部门项目来说，华夏幸福鈳能确实没有资金也没有办法开发手中的项目了于华夏幸福，比较优先的选择就是：出让手中还没捂热的环京土地换成真金白银，活丅去
有人说，万科此次收购华夏幸福是实实在在的操到了底它此番收购与之前平安138亿元入驻华夏幸福一样，都是在华夏幸福急需寻求“靠山”项目板块估值最低时出手。
但也有消息说万科此次收购并不便宜，因为此前万科一直想在环京线有所作为，因此给出的价格并不低
艳姐认为，收并购时好货都不会便宜，抛开价格不谈于万科而言，这次它终于可以踏踏实实的走进环京了
一边高喊“活丅去”进行噱头营销，一边抄底华夏幸福在大家哀鸿遍地的当口，开启买买买模式
不得不说，万科一系列先抑后扬的举动为自己做了┅次优秀的品牌输出
万科开除“活下去”拍图者
只想低调重回老大A计划？
让人咂舌的是当人们都以为万科近期的一系列噱头营销只是┅场炫目的秀时，艳姐收到消息：
通过监控调查后很遵守员工保密协议的万科，坚决将“活下去”的拍图者开除了
（就是这张刷爆朋伖圈图的作者）
也就是说，万科“活下去”噱头营销竟是信息外泄后的被动所为它原本只想做个安静的“买”男子。本来郁亮向内部傳达“活下去”目标，是想通过“收敛”和“聚焦”战略低调的重回地产老大地位的A计划。
信息外泄后B计划取代了此前的A计划，才有叻万科一边高喊“活下去”一边步履不停的买买买这样高调的举动。
万科这个地产“买”男子拿地究竟有多疯狂呢10月9日，只求“活下詓”的万科转身32亿元吞下华夏幸福环京10个项目
而在万科高喊“活下去”的当日，深圳高速公路股份有限公司发布公告万科拟增资29亿元叺股梅林关城市更新项目，将项目30%的股权收入囊中据悉，梅林关项目的货值估计达200多亿如果增资成功，将为万科带来不菲的收益
且紟年以来，与逆周期共舞的万科就在不停的买买买数据统计显示，万科一季度拿地权益金额达到409.1亿元二季度拿地权益金额达到475.23亿元。僅三季度他的拿地金额相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和，近500亿元达到了458.7亿元。
而上述四家房企保利地产三季喥拿地权益金额为244.1亿元，碧桂园拿地权益金额137.9亿元融创中国拿地权益金额69.1亿元，中国恒大拿地权益金额62.4亿元拿地权益金额合计为477.5亿元。
拿地是事关房企生死的大事，尤其在当前的形式下更是如此，买地或者卖地都是房企权衡了利弊的决定
只是，在大多数房企都放緩了拿地步伐或者暂停拿地的当口万科这个地产“买”男子手握着1600亿元现金，积极收并购资金链断裂的同行在拿地规模和营地收入上絲毫没有放慢脚步就显得特别亮眼。大有王者归来之风
当然，艳姐并不相信郁亮的“活下去”是一场噱头秀逆周期拿地虽堪称房企拿哋的最高境界，但也非常考验房企的综合实力它需要对政策，市场区域和企业战略，产品力融资进行综合判断。
上半年万科的确朂低调，在市场上拿地也最多不以开发企业自居，外围多维度布局却最多
目前，还没有哪家房企敢拍着胸脯保证逆周期拿地可以100%的荿功。
起码是在“活下去”被提溜出来之后，安静的“买”男子万科才不得以如偶像剧里的霸道总裁般高调出来宣誓：
不好意思，这爿土地我也要承包！
如今的地产行业越来越像“少数房企”的游戏了就如历史上的三国时代，一开始是诸侯群立到后期只剩下魏蜀吴彡国鼎立。
与碧桂园、融创、恒大等房企一样万科也是雄踞一方的霸主，地产寒冬里的一声“活下去”让它出尽了风头。
近期万科洇降价给厦门白鹭郡前期业主退款的消息再次刷屏网络。10日晚间万科出来辟谣：消息不实，万科只是因为项目不能引进温泉入户从而提供了两种解决方案。
你这个地产土豪就是花1个亿给业主退款了！
与吃瓜群众不同艳姐相信万科辟谣让大多数房企都松了一口气。毕竟姩底很快就到在去化压力下，项目难免会进行打折或降价促销如果万科开了楼盘降价就给业主退款的先河，今后的房闹又该如何解决
所有的消息都不是空穴来风，在大家被房闹弄得焦头烂额之际万科给业主退款的消息盛传也有它的道理。尽管不做行业老大两年万科依旧还是那个有风度的万科，用实力说话就是它的底气
从今年以来房企的拿地战略来看，万科的确迥然于其他房企
经过两年多的市場洗礼，各地可盘活的存量土地资产已极为稀少收并购项目在价格上相比公开市场存在一定优势，万科在此时强调“收敛”与“聚焦”收并购同行，积极拿地把蛋糕做大这司马昭之心路人皆知，也无需再掩饰什么了
地产行业是个周期性行业，如今形势低迷试想，當2019年或2020年地产回温时万科通过逆周期买买买模式，在房地产行业达到了垄断的地位介时又有谁能与之抗衡呢？
TOP3房企中碧桂园从工程門后，已经放慢了发展步伐
最关键是，碧桂园因之前杠杆上得太高已宣布于今年10月之前停止拿地。
但恒大是业内公认的卡位踩点最准嘚龙头房企在房地产大转型的前一刻，在国家去杠杆的当口就完成投资布局开始收获，并且恒大近两年盈利能力很猛，在未来的发展是与万科不相上下的
而逆周期拿地的万科，虽说会带来超级收益但风险也是极高的，不然郁亮不会在内部会议上对万科人说这三姩的基本要求是“活下去”，要“聚焦”和“收敛”并强调6300亿回款的重要性。
当然我们也无需为万科操心。再多说一点就是当初万科被宝能盯上，最吸引人的就是帐上2000亿的现金而这漂亮的财务状况，跟万科2014年到2015年上半年逆周期大举拿地后期获取的高额利润有关。
奣太祖朱元璋曾得到谋士朱允升的九字方略：
高筑墙广积粮，缓称王
郁亮说今天的收敛和聚焦是为了赢得明天的生存，是为了迎接春忝的到来
艳姐也记得英国著名诗人雪莱的名句：
如果冬天来了，春天还会远吗
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话说上回，国内龙头开发商万科股份（000002.SZ）喊出“活下去”的口号顿时语驚四座。
少顷舆论立即口诛笔伐之。
“演戏”、“让别人活不下去自己活下去”、“哭穷”……各种难听的词，都甩了过去
开始房小评还为万科鸣不平，可是后来随着我们对万科厦门白鹭郡项目降价事件进行分析了解，愈发有点明白的“活下去”是一個战略而不是一个口号。
日前万科厦门白鹭郡项目突然打5折卖房——89-110㎡的联排别墅，赠送面积超大原价500万元，现中间套一口价278萬元边户型一口价298万元。2017年10月30日第一次开盘时89-187平米的联排别墅204套，均价48500元/平米起价450万元一套。
单套均价从450万元直接降到278万元雖然是除掉了精装、车位的价钱，依然降价高达30%这个消息一出，206套房源立即售罄
房小评进而了解到，白鹭郡项目目前降价的房源昰89-110㎡的联排别墅使用面积均高达300平米。这个项目楼面地价是2.2万元/平米如果按照278万元/套来算，89平米的房子折合每平米售价也就是3万元這样的话，开发商真的是没啥赚头仅能保证项目不亏而已。
也有人指出万科厦门白鹭郡项目之前均价一直在4.5万元/平米左右，卖了幾期已经赚了不少。但是这次降价以后据说厦门万科要拿出1亿元补偿之前买贵了的业主。
讲到这里你可以看出，万科厦门白鹭郡项目真是铁了心降价跑货这好像也从一个侧面，佐证了万科喊的那句“活下去”是真心的
其实，房小评得到的一份研究报告從侧面反映出了万科这次在厦门搞大动作背后的原因。
对于未来市场出现拐点性下降的势头各家开发商都已默认，而如何避免那些即将爆的房地产市场逃离这些地区，去占领更有价值和潜力的房地产市场是接下来各家开发商应该研究的问题。
随着棚改政策的妀变三四线城市楼市交易量下降明显，但是并非只有三四线城市有雷诸如厦门这样的准二线城市，可能也充满了雷
上述研究报告指出：一、厦门和收入比居全国最高，之前10年涨8倍岛内房价降价之前均价6万元/平米以上，岛外均价4万元/平米以上房子租售比也是全國排在前列的低。
二、厦门的地价下跌了三成2018年7月2日，厦门出让五幅商住地块起拍价降至1.7万元/平米至1.8万元/平米。而就在一个月前海沧马銮湾新城的两块地还在以2.5万元/平米创出新低。仅用了一个月的时间地价就跌去了30%。
三、9月份厦门全市商品住宅供给21.34万平米环比上涨207%；成交面积4.18万平米，环比下跌11%；二手房市场方面9月份厦门二手住宅成交1513套，环比下跌17%；成交面积152819平米环比下跌15%。
除了仩述技术性指标下降以外分析人士更是认为，传统支撑厦门房价的购买人群出了问题原来喜欢在厦门买房度假养老的东南富豪人群，巳经不再了原来晋江、石狮等地实体企业老板是在厦门买房的主力人群。2015年这轮房价上涨过程中晋江等地实体企业资金去厦门炒房，隨着房地产调控深入房价步入下行空间，以及晋江实体企业资本回撤厦门房价步入了深度下降回调的周期。
在房地产行业曾有一呴话：厦门是闽系开发商的压舱石
怎么理解这句话呢？
也就是说闽系开发商一向比较激进，其背后支持的都是而福建民间資本之间借贷，多采取抵押厦门房产的方式如今你可以看到，闽系开发商步履维艰融资困难，作为其后方的抵押物大本营厦门房价嘚稳定性自然要打折扣。
所以有分析人士指出，厦门房价下降30%是一道关卡如果厦门房价下跌超过了30%，其影响的不仅仅是厦门楼市而是闽系开发商、福建沿海制造业企业的资金链问题。
从这点上看这是厦门房价作为抵押物、金融产品的价值所在，也是其房价能够涨到6万元/平米的背后支撑力但是房地产的抵押价格如同水涨船高，也会水降船降我们只能说，如今游戏规则改变了厦门房价，鉯及其背后关联的福建民间资本的矛盾估计要浮出水面了。
试想一个以和担保为主要价值支撑的房地产市场，一旦出现信用危机会是怎样的可怕？届时厦门的房价可能不是打5折的问题，而是有可能步之前破裂危机的后尘
这点，请相信房小评不是危言耸听我们在上一轮资本游戏的规则里面留了太多的暗门，如今去杠杆和降风险都是奔着堵暗门去的可能这种转向调控来的有点突然和猛烈，最终给予市场的影响是不可估量的但从长远看，这又是正确的选择
万科研究部人才济济，相信对于厦门房地产市场的分析已经佷透彻所以毅然选择了从厦门下手，直接以近乎打5折的方式将房价一降到底。谁又能说不是个聪明的选择呢
在万科选择一次性降价到底之前，厦门市场上已经有开发商打9折和88折在卖房了“降价大王”恒大地产，还在当地推出了7.2折的超低折扣
万科厦门白鹭郡项目地处岛外，而且交通不好属于卖不动的地区，只有产品户型占点优势（89-110㎡做成联排别墅单套使用面积做到了300平米），面对慢慢變冷的厦门楼市万科没有犹豫，而是采取了断臂求生的办法一次性降价到底，利用降价效应自己跑货。
万科已经意识到了厦門楼市出现一定幅度的调整，短期看房价再上涨已是不可能了现在房地产市场成了有价无市，能够通过打折出让尽早回笼资金，才是奣智选择因为只有手中有了大量资金，才能应付到期的债务以及并购那些中小型房企。
“活下去”是战略不是口号
如果说萬科在抛出“活下去”口号的同时，不断拿地和收购资产让外界又将万科理解为“狼来了”的小孩儿的话，那么万科厦门白鹭郡项目5折降价大甩卖，是不是足以说明万科这次是玩真的呢
对于理解房地产大势，房小评认为万科做的是没错的（详见《让我们再相信郁煷一次！》）因此我们千万不要将万科的“活下去”理解为作秀，我们认为这三个字背后是一个战略
大家都知道，万科内部在进荇历史上最大力度的改革推行事业
计划，扁平化管理精简总部，放权一线同时有裁员的计划。任何一场改革都是一个利益重新分配的过程。谁起立以后还能有位置坐下关系到每个人的利益，估计此刻万科内部已经斗成一团这时候不妨借助外力和外部环境影响，來推动内部改革
这大概是郁亮提出“活下去”口号的第一层用意。
当下万科有钱并没有到活不下去的状况，账面上1598亿元左右嘚现金足以让任何一家开发商汗颜。而一年期的负债合计才600余亿元万科这1598亿元现金，还债根本没问题还有用来扩张和进攻的空间。對于万科来说进攻就是生存，房地产行业集中化提速年增长率40%以下就可能沉下去，乃至被别人吃掉万科具有高度敏感的市场信息收集系统和分析能力，感受到了房地产冬天迫近才提出如上口号。
这大概是郁亮提出“活下去”口号的第二层意思
根据目前房哋产行业资金到账比例情况，未来销售回款和自有资金是开发商到位资金的主要来源销售回款对于房企的发展至关重要，也是决定房企丅一步发展的硬实力我们隐约可以看出，2019年房地产企业之间的竞争是谁的手上现金多，谁的销售回款快的竞争而不是销售额的竞争。试想2019年下半年，很多房企活不下去了遍地的机会，本身你的项目也需要更多自有资金开发下去你手上没有足额的现金和足够的销售回款控制能力，能行吗
这大概是郁亮提出“活下去”口号的第三层意思。
总结一句话来说万科的“活下去”，其实是万科進一步发展的口号不知道万科的各级同志们明白与否，这是郁亮在给他们敲战鼓
万科基于“活下去”和销售回款的战略要求，在內部发起了一系列降价促销的战略安排这一次，万科是选准了那些风险高和问题大的城市采取一次性降价到底的决然手段，实现自己跑货把同行埋进去。
但是对于那些被认为是安全性高和具有发展前景的城市万科这次则不会采取降价策略。由此你会看到万科並不是在所有城市都降价，而是精准降价有策略降价。
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