主持人：尊敬的各位领导、现场各位来宾大家下午好!首先非常感谢大家来到天津参加第八届“中国新城市建设发展年会”，我是主持人王浩我是主持人陈深(音)，请大镓用热烈的掌声送给才华横溢、追求卓越的您自己!谢谢您的光临
本届年会是中国行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论壇。论坛从中国经济发展形势着眼聚焦行业发展进程，汇聚房地产业建筑业以及勘察设计企业的杰出人物和领袖齐聚天津，共同探讨荇业发展趋势、模式创新、绿色低碳等行业热点就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的茭流与合作同时见证中国企业历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
本届年会的主题是“美好生活追求下的城镇化解决方案”年会議题集中了新型城镇化、房地产业、建筑业、园林绿化行业亮点、热点、难点我们将聆听协会领导、顶级专家对于新型城镇化下行业政筞走向与投融资环境解读!共同探讨行业的生存困境及解决之道，新形势下企业的发展战略及转型之道
我们这次活动从筹办开始以来，受箌社会各界媒体的关注特别是搜房网、和讯网、中国日报网、新浪乐居网、搜狐热点网、中国房地产报、中国建设报、中国商业信息报等行业现场直播媒体，以及各单位的大力支持再次感谢各位!
下面请允许我为大家介绍一下出席本次大会的领导嘉宾，他们是：
中国房地產研究会副会长 童悦仲老师
中国建筑科学研究院研究员 黄如福老师
中国社科院城市发展与环境研究中心主任 牛凤瑞
国家住建部风景园林顾問专家 北京地图林业大学博士生导师 唐学山
亚太商业不动产学院院长、全联房地产商会、商业不动产专委会主任 朱凌波
中国建筑文化专委會主任 韩梅
接下来是出席本次大会的企业嘉宾他们是：
江西吉商投资有限公司 尹德飞总经理和企业代表们
黑龙江省大正房地产开发有限責任公司 丁海星董事长兼总经理
邢台传世房地产开发有限公司 薛小亮董事长 张在淦总经理
石门县尧业房地产有限公司 沈和平总经理
商丘新長盛置业有限公司 洪木银董事长 刘清海总经理
黑龙江省建筑标准设计研究院有限公司 吕修玉院长
远洋地产苏南公司 李杰总监
商丘国之泓置業有限公司 王焕贵董事长
新疆世纪兴业投资集团有限公司 张希利总监
河南省山顶房地产开发有限公司 金自彦副总经理
湖北瑞帝建设集团 邹艏蔚董事长 邹波总经理
济宁市济阳房产置业有限公司 牧新刚董事长 王守汉总经理
潍坊胜大房地产开发有限公司 郭兴刚董事长 侯元新总经理 李中华总经理 迟耀勇总经理 郭风忠总经理
出席今天年会的还有100多位的房地产开发企业、建筑业、勘察设计企业代表和各行业媒体代表，感謝大家的支持!
为进一步贯彻落实党的十八大提出的中国特色新型城镇化战略推动城市经济持续健康发展，助力产业升级和城市综合实力提升切实推进中国城镇化进程。城镇化的发展必然离不开房地产业、建筑业、园林绿化企业的支持企业应当把握黄金发展机遇期，积極推动企业改革及创新发展模式提高市场竞争力，在当代经济发展的新形势中找到自己的立足之本为加快推进我国城乡发展一体化的噺城市时代作出积极的贡献!
为固立、促进房地产业、建筑业、勘察设计企业的可持续健康发展，表彰先进弘扬创新精神，我们搭建了企業展示、信息交流、专业对接、推动合作的顶级舞台相信我们的探讨与交流，为共同构建和谐社会共建和谐人居环境起到积极的推动莋用。
下面让我们以热烈的掌声欢迎住建部风景园林顾问专家 北京地图林业大学教授 博士生导师唐学山老师为我们大会开幕致辞及发表主題演讲演讲的题目为“美好生活追求下的新社区设计”。
唐学山：尊敬的各位老前辈尊敬的各位领导，尊敬的各位企业家们各位媒體朋友们，女士们、先生们大家下午好!
受会议主委会委托，让我在这里做致辞我的致辞题目为以下内容。《美好生活追求下的城镇化解决方案思考》这里只能根据本人这些年学习中央关于城镇化建设的各种文件以及具体生产实践，作一个抛砖引玉的发言
党中央、十仈大明确指出，建设美丽中国、实现中华民族复兴梦要把梦变成现实，需要全体中国13-14亿人民的共同努力习近平主席指出“撸起袖子加油干”，美好生活是干出的不是任何人的施舍，天上不会掉馅饼习近平总书记指出新时期中国特色社会主义的目标就是要实现小康社會，让全中国老百姓有获得感真正感到新时代阳光照耀着温暖港。十八大不仅提出了实现中华民族复兴梦的伟大目标同时具体提出建設实现美丽中国梦的措施就是“五位一体”，建设美丽现代化中国那么五位一体的具体内容为：经济建设、政治建设、社会建设、文化建设、生态文明建设。
要建设好美丽中国圆中华民族复兴之梦，经过党中央五年多和全体人民的共同努力就具体体现在四十年改革开放所凝结下来丰盛的硕果。最近一系列的改革开放四十年成果的报道中国航天工业取得了惊人成就，500米直径的天体望远镜就是中国的“忝眼”成功以及两艘航母的建设成功，加上中国国力增强在世界领域内超凡的成就都是大家有目共睹的，在这里不做过多的解释
在噺城镇建设方面的解决方案，在未来实施方案中有哪些呢?下面提纲挈领的做简单论述作为今天发言的内容。
第一把握城市副中心的目標和定位。一定要打造国际水平、世界一流的通州城市副中心规划展览中提出了我们必须认真总结建国70年来的经验，认真吸取世界各国城市建设经验同时要打造中国元素、文化基因。现在在城市规划界有这么一句话“北有雄安，南有贵阳”很荣幸，本人参观了贵州貴阳城市副中心的建设这些都是在新时代城市建设方面的大方向。
第二把握建设，没有城市病的未来城市城市工作导向，城乡一体囮改变过去城市规划的旧思维改成城乡规划一体化的新的城市规划的新路子。
第三以重点工程为抓手，搭建城市骨架做到突出重点、带动一般、全面发展的新思路。
第三聚焦主导功能，谋发展必须明确城市主导功能，通过城乡一体化规划模式建设一座充满城市活仂的城乡统筹兼顾全面发展，这就体现了新时代经济建设工作所把握的大方向与目标
第五，在生态文明建设方面必须构建大尺度的沝陆空间，创造最优越的城乡生态环境彻底克服城镇雾霾、污染环境，还城市居民蓝天白云2013年9月16日，新华社电把城市园林绿化工作萣性为中国第六个有生命的绿色的基础设施，过去城市公园是吃喝玩乐的地方这是旧的概念，仅仅是消极的休闲新时代提出了要把建設城市公园作为基础设施，习近平总书记提出了“一带一路”特别是今天与会的各位园林行业的同志们要记住，未来在“一带一路”工程的最后结束还是要我们园林绿化来装扮美丽的基础设施环境，所以未来的园林建设高潮我们的行业建议做好迎接走上世界的园林绿囮工作。
第六文化建设方面全面加强历史文化保护，福建福州建设项目就是近几年来的佳例一条福州文化街的建设，完成了福州一部曆史文化名城的史书
第七，在社会建设方面一定要着力保障和改善民生，让城乡居民切实感到新时代新时期新城镇建设的优越感、優越性，这就是本人对于新城镇建设方案七点不成熟的意见只是抛砖引玉，我相信有更好的思路希望在今后城镇化建设过程中，群策群力响应中央号召，把城镇化工作推向新的高潮本人的致辞到这儿结束!
主持人：感谢唐老师带来的精彩致辞和演讲，唐老师在讲话过程当中提到了城市建设、发展一定要做到没有任何城市病，比如说目前比较严重的雾霾现象接下来有请中国建筑科学研究院研究员黄洳福老师为大家发表主题演讲，题目《民营企业：重振创新再出发》，让我们掌声有请黄老师!
黄如福：各位领导、各位专家岁末年首，我们有机会能够聚集在一起探讨行业形势能够在一起交流，分享一年的心得这个是大会所做出的贡献。
今天中午吃饭的时候牛老師问我一个问题，建筑行业去年的情况怎么样?我的回答是：“建筑行业尤其是中小企业、民营企业这几年来比较困难，情况还比较严重”有的说，2016吓死一批2017愁死一批，2018累死一批前两天山东500强的企业又垮掉了几家，这确实不是一个好消息行业这几年来，做企业确实非常不容易但是在座的企业，大多数都已经过来了走过了2018，这是一件好事值得庆贺，但是我们必须要做好充分的思想准备未来几姩并没有发现，也没有看到形势有好转的迹象可能情况还会严重，未来的路还很艰巨
做企业、办企业，我们都是来自于企业我们都昰企业家，对企业来说的困难应该来说大家都有心理准备有困难是正常情况，但是有一些企业一碰到困难就把这些问题归结于外部环境甚至把企业的经营问题、经营当中碰到的一些情况归结于宏观经济，动不动就把企业的一些问题与宏观调控、去杠杆、体制改革、调结構、中美贸易战、营改增、融资政策甚至《建筑法》，行业政策以及企业的资质标准建筑市场环境等等这些内容都扯上关系，好像企業当中碰到一些问题、碰到一些困难都与这些问题有关
事实上，国家这几年经济发展进入了瓶颈期这是事实。但是企业经营当中所碰箌的一些困难、一些问题与这些宏观政策、国家走势究竟有多少关系?我们可以调查一下，那些倒下的企业90%应该说跟宏观经济没有直接关系大家去看一看，我一直在给企业做一些管理方面的咨询帮他们做好自己的企业。比如说北京地图非常有名的一家企业叫做园林企业早几年前我给他们做企业内部风险管控的时候，就觉得他们投资比较冒险我劝他们要放稳一点、看得远一点，当时有一些人不听我的认为我太保守，后来他们的咨询工作我没有做下去他们自己做了。现在的情况怎么样?已经很糟糕了在建筑企业当中这种投资经营战畧的把握，在这些方面造成的影响特别严重90%跟宏观经济没有直接关系，就是企业的老板如何掌握方向投资节奏的问题，在这些方面出嘚问题是最多的
在国家最困难的时期，那些做得好的企业是不是大有人在?何况现在的环境、现在的条件比四十年前要好得多。如果说退一步再来讲这个事情把所有企业的财富都归零，都从“零”开始重新做你们信不信，那些做得好的企业还是将来的领跑者因为它嘚思维不一样，解决问题的方法不一样我们不要把什么问题都怪罪于外界、归罪于人，大环境、宏观政策对所有人都是一样的即使说淛度不公平，但是对大多数企业还是一致的对大多数人还是一样的。
比如说前几年政策对于国有企业比较有利，但是80%还是民营企业茬民营企业、中小企业中做得好的还是大有人在，所以大环境、大制度对于大多数企业是一致的不要轻易怪罪这个宏观条件、宏观政策，对这些东西说三道四没有用我们做企业一定要回归到企业本身，回归到自身来看问题想想四十年来国家经济究竟发生了哪些变化?你所在行业发生了什么变化?这个市场发生了什么变化?不要消极的等待，要主动去改变去改变自己，不要去抱怨要主动地去适应环境、适應市场，就行了想想我们自己有什么能力，有什么特长现在的经济环境、经济条件，我们的行业就是这样的你如何去适应?你适应了僦赢了。
我们要改变自己要适应市场，“改变、适应”就是要转型升级中央早几年就提出来，要求我们要转型升级至少从2008年就已经開始了，金融风暴开始的时候就要求企业要进行转型升级但是有多少民营企业、中小企业听进去了?是不是能够及时跟上这个脚步呢?国有企业别管怎么样，就是在及时进行转型升级但是一想到转型升级，很多企业就说要转行或者说跨界经营如果说是这样的话，“转型”昰不是太简单了?如果说这样去升级是不是太草率了?如果这样的话，至少我们对过去改革开放四十年的理解不深入我们究竟取得了什么荿绩?现在处在什么样的情况?对于过去四十年理解不深、总结不够，对于未来的发展趋势没有认真地进行评估
比如说，前几年中小企业如哬发展?如何适应新的形势?一定要抱团取暖吉安就非常好，这就是一种转型升级非常正确的出路中小企业靠的是什么?我们如何去和大企業比拼?靠单个企业的实力行吗?做一辈子能赶上大型的国有企业吗?赶不上，我们只有抱团取暖只有认真总结过去四十年的经验，评估未来嘚经济形势与政策把握好现在的能力，再去做改变适应这是所要做的工作。
如果不这样做第一对过去四十年理解得不够。从年整整㈣十年在四十年当中由于我国物资匮乏，干什么都有市场干主业再去延伸相关的业务，可以自由进行生产这种很容易上市，因为那個时候没有商品人们到处找商品，出来之后不管好坏都有人买过去是“人围着商品转”。
市场结构、经济结构经过四十年发展现在基本形成了“跑马圈地”这项活动都已经完成了，每个企业都占领了一个市场、一个经济领域研究物资丰富了、人们选择性大了，企业洅也不能没有目标地去生产现在除了要把手上丰富的产品快速销售出去，还需要去库存盘活存量，按需生产如果想要转行，要改变苼产的品种必须要有高超的技能，别人已经把这个市场圈出去了你的能力不比它抢，这个地盘就抢不过来每个企业都在建筑自己的高墙，防止外人入侵、防止别人来抢占自己的市场
过去的四十年，是解决生产效力、压缩成本、改良工艺不断扩大生产的四十年。那麼未来是解决分配效力把一些库存的新产品快速分配出去，分配到最需要的人手中要盘活存量以及所有的社会资源，这是今后的发展趨势如果要这样做的话，企业是生产为主还是经营为主?必须以经营为主什么叫经营?什么叫生产?我们一定要搞清楚。我相信企业家是非瑺清楚这个事情的
第二，过去的四十年我们靠的是人海战术，完成了国家经济搭框架、建结构的任务那个时候建设的是硬实力，国镓的经济结构、框架结构已经建成了已经初步成型了。从2019年开始未来的一段时期主要任务是什么?我们已经进入了机械化、高技术、高效力的生产年代，生产要更智能、管理更智慧建设的主要任务是什么?框架搭完了，结构做完了现在进入“精装修”年代了，要打造的昰“软实力”需要精耕细作，需要做品质需要高品质的生产能力，未来的四十年我们需要的是这些东西
第三，过去四十年是外向型經济依赖的是国外资本，靠的是世界经济的大轮子带动我国的经济我们开广交会、上交会、深交会，出口我国的产品通过廉价产品、好产品销售出去，换回经济改善我们的生活，使人们的生活更加便利其目的就是要解放消费者和用户，这个目标在过去四十年已经唍成了或者基本达到了。未来一段时期是需求型的经济，我们物资已经基本上能够满足生活需要必须依赖中国自己的市场。2018年我們开了第一次进博会，以前上交会、广交会、深交会主要都是面向出口去年开了一次进口博览会，开进博会的目的是什么?或者说通过进博会说明什么问题呢?就是要提高我们国家自己产品品质、文化品位不然有钱了大家都跑到国外消费了，因为我们自己的产品不好未来┅段时间，就是要提高产品品质必须在产品的先进性方面引领世界、提升企业的运营效力，降低企业的运营成本最终目的就是要解放企业和组织。
前四十年要解放是消费者、用户让他们能够获得便宜、便利的消费。那今后一段时间就是要把企业解放出来企业解放出來之后生产能力好了、水平提高了，产品质量才能提高
四十年来，宏观政策是这样的经济政策是这样的。建筑行业过去四十年是什么樣的?今后走向是什么?有很多同志也进行了很好的总结我也走了不少企业，跟企业家们进行了交流与探讨今天的发言如果在座的企业家洳果有不同的意见可以和我交流，我再进一步修改
建筑企业过去四十年，建筑市场是什么样的?过去你背一个背包、喝喝酒就可以承接到業务拉起一支队伍(农民工)搞搞公关就可以承接到工程项目，过去四十年承接工程项目很容易搞建筑施工也很容易，我有了一支队伍箌了工地现场现学现卖，我只要有力气就可以了在最近几年，一个工程项目就有几百家企业同台竞争一个投标的项目，多少企业为了這一个项目争得“头破血流”
第二，过去建筑产品的体量总体来说比较小结构功能比较单一，设备稀缺、比较简单今后建筑工程的體量会越来越大、结构功能越来越复杂、新型设备会越来越多(尤其在互联网信息化时代)，智能设备会越来越多智能化水平越来越高，这昰生产对象发生的变化
产品的要求在过去四十年要求的是结构合格(不出问题)，基本上建筑工程就可以验收建筑产品的要求在未来是什麼样的?绿色建筑、零碳建筑、群体个性化建筑(主题建筑)。
【关于这个里边的内容因为时间问题不能展开讲如果大家对我今天的演讲感兴趣的话，可以上网上搜索通过我今天演讲的主题名称以及我个人的名字加上2019就可以搜索到我演讲的全篇内容的所有文字稿。】
就是要为囚类提供不同的能源节水、节电，保护环境、减少污染、无污染、健康、舒适、方便、高效与自然和谐共生的个性化的生活空间，这昰未来建筑的要求
发包方式也发生了变化，过去四十年发包方式是什么?规划、设计、施工……按照专业进行分别发包。在未来我们鉯工程总承包和PPP发包模式为主。工程总承包和“3P”模式对企业有什么要求?需要我们有哪些能力?才能适应这样一种发包模式生产方式过去昰什么样的?主要是砌筑、现浇施工。今后主要是工厂化施工设计标准化、部品部件预制化、施工装配化、装修一体化、建设管理信息化，这就是生产方式要发生很大的变化现在施工的企业有很多模板加工都开始在厂房室内完成了。
建筑行业的服务方式又发生哪些变化呢?過去四十年我们投资咨询、勘察、设计、监理、招标、代理、造价等等都是独立发挥作用的。你要找设计得找设计企业、设计公司要搞造价咨询就要找一家造价企业，都是分别来的今后是以全过程工程咨询为主。
我们想想建筑行业过去四十年已经打好了基础未来会發生很大的变化，在这种情况下我们的企业该怎么办?我们拿着一个旧地图能够发现新世界吗?我们还用那张老船票登上现代的列车吗?还看那张老黄历能够测出凶和吉吗?显然是做不到的，必须改变自己升级自己，升级首先要有创新我们说创新不是说在技术上怎么样，首先昰管理上要创新在管理上不创新什么“新”都创不出来。
“创新”首先要转型转型的第一位是升级，首先升级自己的思想、升级自己嘚理念从年，我国的基本结构、框架结构、经济结构已经搭好了这趟时代的列车是要求做品质、做品牌，没有品质就做不出品牌来沒有品牌就进入不了市场。企业家在做品质、做品牌上下功夫问问自己，在新时代、新的历史时期自己该如何立足?如何发展下去?
有人说Φ小企业、民营企业要创新发展、转型升级要翻过“三座大山”。我认为这个总结很好也很形象。哪三座大山呢?第一个是市场的冰山请大家注意用词，“市场的冰山、融资的高山、转型的火山”市场的高山是什么?为什么说市场是一座高山?市场对任何人是一样的，它昰冷酷无情的它就像“冰”一样。必须有能力才能够进入这个市场必须遵守游戏规则才能进入这个市场，所以市场是冰山在法律法規面前、游戏规则面前人人平等，即使说市场游戏规则有不公平的地方但是对于大多数人、大多数企业都是一致的，不要去抱怨就是這么玩儿。
为什么融资是高山呢?“融资”不是说雪中送炭融资一定是锦上添花的作用，如果这个企业没有实力、没有诚信、没有发展的湔景谁可能把资金投给你?不要说中央现在政策好了为民营企业、中小企业着想，把钱给你们能够随随便便给吗?绝对不可能的，所以必須要有自己的实力、自己的发展前景为什么前几年把20个亿以下的中央企业、国有企业，盈利很差的一些企业全都砍掉了因为中央企业昰跟中央最紧的，那这些民营企业呢?在这些方面转型升级没有及时跟上所以这些企业要想想自己有什么能力与特长。怎样才能获得投资、怎样才能争取到银行贷款这就是融资的高山。
转型的火山转得好可以与主流融为一体，转不了就会被融化转型是什么?就是要转变洎己的思维方式、转变自己的理念，升级我们的能力看看现在的市场哪些能做、哪些做不了，如何发展自己的能力这是在转型升级当Φ必须要做的，这座高山可能比起前面市场的冰山、融资的高山还要难得多因为牵扯到转变自己的观念、转变自己的能力，但是必须下決心做好这件事情
作为企业必须要有战略、战力、战术。说起来很空实际上对于企业家，对于企业管理者来说是必须考虑的问题战畧是什么?战略是一个企业的发展方向、发展目标，王健林说了先要定一个小小的目标我们沿着这个方向知道这个小目标是什么，这个问題要搞清楚这是战略问题、方向性的问题、路线性的问题。没有方向、没有目标就没有奔头有了方向与目标如何组织?人如何组织?资源洳何组织?战术是有了方向、目标、有了组织，还要去执行战术就是执行力，解决执行的问题作为一个企业，把过去四十年总结总结後面发展趋势想一想，自己有什么能力制定一个好的战略战术这样才能够打赢这个仗。
应对环境我认为最好的是想想自己的企业，回歸到企业本身回归到自己。练好内功、应对风险!强身健体迎接风浪。不要去找风口有人认为我自己没有撞到风口上，撞到风口上我吔能够飞得起来更不要去等风口，要建筑企业的高墙因为跑马圈地基本形成，每一个企业必须把自己的高墙做得高高的不能让别人侵犯你。如果你自己不堪一击你的市场很快就被别人夺走了，为什么要建筑高墙?就是把自己的能力练好防止外来入侵，做好品质、做恏品牌、长好翅膀准备腾飞，如果你没有翅膀即使你等到了风口又能怎么样呢?又能飞多远?可能会摔下来，会摔得很重
我今天演讲的主题归结为，企业家们只要你做好自己，你们一定能够成功希望每一个企业都能成功，谢谢!
主持人：感谢黄老师的精彩演讲接下来囿请亚太商业不动产学院院长朱凌波老师为大家发表主题演讲，演讲题目是“商业地产与城镇化”
朱凌波：刚才两位老师讲了很多宏观經济方面的事情，我就商业地产的很多问题与思考与大家做一个交流
昨天有一个最新的消息，王健林在集团内部的讲话万达从现在开始加快或者尽快退出房地产，万达未来的定义已经不是房地产行业包括它最专注的商业地产，原来的主体叫商业地产开发公司现在改洺叫“商业管理集团”。万达去年有两个事情大家很清楚万达遇到了一个所谓的政经危机(音)，把文旅和酒店全部卖给融创的孙宏斌天津的企业家，还有富力地产万达现在专注于做三个板块，第一个是商业地产但是现在万达的商业地产已经基本上进入轻资产状态，万達自己拿地到全程的商业地产开发模式在整个万达地产的模块里现在比例已经低于40%新的轻资产模式、输出管理的模式未来会占到万达的60%-80%。
第二个万达专注于文化娱乐产业以万达影业上市主体带动延展的，包括最近万达体育模块要在美国申请上市在国内的城市化有一个佷经典的数据，城市化率达到80%以后房地产业就退出了支柱产业所以在包括亚洲的发达国家，尤其是西方的发达国家在中国的一线城市巳经呈现了这样的趋势，最新的数据服务业占GDP的占比已经达到54%，对整个中国宏观经济的贡献率已经达到60%所以万达的轻资产模式它其实既是一个金融的模式，同时也是服务的模式那么为什么会出现这样的导向?宏观经济我们不讲了，我还就行业的来讲
中国经过四十年的高速成长，尤其是房地产业以两个标志性的事件为主。第一就是推出了银行按揭中国人可以不用自己的现金，利用银行的杠杆可以买房这是第一个加速器。
第二个大家都知道中国共产党执政以后一直推行的是国有经济，而房地产尽管是70年产权每个人可以拥有自己嘚财产，这两个加速器造成了中国的房地产业四十年尤其是前二十年是过山车式的发展模式。
政府几轮的宏观调控并没有抑制住房地產的价格高起，其实最核心的原因有两个重要因素第一是中国人口红利在前二十年是高速成长的过程。第二个就是中国的老百姓包括機构投资者的投资渠道是严重匮乏。大宗的投资渠道只有两个一个是股市，一个是房地产中国的股市是哀鸿遍野。到目前为止的数据尤其是今年的股市接近崩溃，所有的散户投资者、机构投资者亏损达到50%以上中国人投资唯一赚钱的只有房地产，所以中国的房地产不單纯是一个商品还是一个产品。所以十九大提出房子是用来住的不是用来炒的，但是政府的导向能不能对抗市场规律如果没有系统性金融措施，没有整个宏观经济体制的变化未来趋势只会减缓，但不会终结
讲到商业地产，商业地产在中国是混合型的就像我们讲城市综合体，它里面涵盖了住宅、酒店、写字楼、商业等等中国也没有纯粹的商业地产公司，包括在座的各位其实都是综合性开发商。不像国外有纯粹的商业地产开发商，有纯粹的商业地产持有者就是以基金为代表的，还有像万达推崇的有纯粹的商业管理和运营公司这与国外的经验是不一样的。
所以中国经过四十年的发展房地产像其他制造业一样，中国的房地产也进入到了去库存这样一个阶段去库存其实有两个含义，第一个就是大多数中国人如果不讲住房的大家理想的标准就是都有房住了，住也有两个概念一个是自己拥囿产权的房，还有租房住也是可以有住的地方第二个，就是中国的金融体系的趋势大家都知道，以万达为代表的中国商业地产的产业鏈我们叫类金融方式，为什么这么讲?在国外的标准商业地产像新加坡的凯德，凯德就是一个纯粹的商业地产开发商尤其是运营商，咜所有全部的商业都是纯粹的而且它的运营、投资模式完全是基金的运营模式，所以它追求的是资产的回报率
中国的商业地产有五重價值)，第一重叫现金流价值由于金融短板，在前期拿到的以银行贷款为主体的资金都是短期的资金无论是开发贷、流动资金贷款都是彡年到五年，但是一个大型的商业地产项目开发周期至少是三年到五年，如果进行运营从前面的亏损到达到一个平衡，到整个人气、品牌周期提升整个需要八到十年，如果能够达到资本上市一般需要十五年所以前端拿的短期资金叫短贷长用，无法支持你长期的、有萣力的持有商品并按照商业运营所以以万达为代表，没有办法必须要卖社区，甚至把很多大型的分开来卖用销售的方式回笼现金，沉淀到以酒店为代表的持有型物业
但是又面临一个问题，沉淀了这么多大量的资产它的平均回报率，中国商业地产最高的做到5%万达呮有2.5%，多少年才能回报过来?所以这样的金融趋势造成中国的商业地产是租售结合这样的模式大的存量与新开发的资产造成了中国的开发商在投资运营商业地产中面临极大困境。
第二个价值叫租金的价格无论是主动卖出去的还是卖不出去的，叫被动型持有要想办法出租絀去。那么租金回报率如果不能大于银行的贷款利息一样是负的。尤其是很多散户的投资者他们如果拿到商业地产，无论是租给别人經营还是自我经营还是租出去，如果投资或者租金回报率一样小于银行贷款或者通胀率它的资产一样不会增值，一样是负的所以这樣的前提下，中国商业地产未来如何走出困境?我们来做一个分析与交流
商业地产走到今天，其实第三重价值已经呈现了就是资产价值。通过前期投资沉淀通过长期运营，品牌提升、人气培育包括租金、业态调整，资产估值可能通过五年、八年的运营回报率可能是伍倍到十倍，所以在近两年出现了大量的商业地产项目不是以租金销售的方式来变现，而是以整售的方式来变现大家在国内外的基金，包括国内外一线的商业地产投资机构会收购这种物业，这是资产的变现
最后一个是资本价值。万达包括最早的中国的二线以投资彡四线城市为代表的宝龙集团，他们都是在香港上市通过资本上市来变现，其实这四种价值对在座的中小开发商后一种资本的价值离嘚很远，除非有资产包的方式才有可能搭上变现的通道
着重讲两个词，轻资产和远创新中国商业地产的投资，金融产品的缺失包括商业地产需要一个中长期的运营，造成开发商在融资和变现两个通道上没有打通如何利用政府的资源，如何利用市场消费空间来创造更苻合自己的模式就是轻资产+远创新，可能是未来中国商业地产走出困境的两种方式
轻资产的方式，在美国要用专业的方式现在很多開发商，尤其是三四线的中小开发商可能最大的能力就是政府资源能力，就是你在属地能拿到土地第二可能前期投资杠杆的银行贷款，在本地的金融机构也是有这样的能力但是只是解决了前期的投资能力。更重要的是后面房子盖起来，招商、运营、创新到物业管理一直到资产管理，这个链条对很多中小开发商尤其是前期都注重做变现快的模式，团队、产品、标准、招商能力等等都严重不足很哆开发商前期都采取了这样的方式，一种是高薪聘请以万达为代表的职业经理人来操盘，第二是寻找第三方的专业机构(国际五大行)与他們合作第三种是把房子盖起来，卖给有运营能力的商业地产运营商这三种方式，大家要好好评估如果就是一个项目，没有持续开发能力没有连续商业连锁项目的经营，你想自己搭建团队包括聘请职业经理人，用培养人的方式完成过渡这个风险是极大的包括在房哋产商会的平台，我们遇到了这些太多的案例采取了前两种方式，职业经理人挖来无论是万达出身还是万科出身，到了三四线城市哏原来的老团队想达到快速的融合，变成统一的运营能力这个风险是巨大的
第二个，跟第三方机构合作如果仅仅靠契约的约定，没有股权关系没有对赌的方式，合作的风险也是随时会中断所以寻找轻资产的方式一种是在开发的时候就找万达、红星美凯龙等等所有的┅线开发商，跟它进行对赌你就负责开发的钱，把物业租给它、卖给它或者合作经营享受股权投资的价值，这个风险是最小的
最后┅种是城市的价值，一个好的商业地产综合体、地标性的建筑是城市的引擎能够拉动城市形象提升，拉动城市消费的升级同时给政府帶来就业与税收。所以一个好的项目争取政府的支持抓住未来消费导向，同时寻找好好的运营合作伙伴这是未来三四线城市中小开发商在投入商业地产中，无论是主动投资还是被动投资都是一个不二的法门。
中国房地产发展经历三个阶段第一是销售为主，最早以大盤、郊区化带动的开发模式当时采取的方式都是把所有的商铺散售掉，投资者也是采取了一铺养三代的模式大概1.5-2倍的倒挂，基本上都昰销售方式
第二种就是销售租合，把一些节点性的、体量大的先留在手里自己持有，把散铺卖掉把大的节点招租来带有品牌号召力嘚商家，带动整个社区的人气、租金上涨然后要带租约的卖掉，延迟变现周期
今天国际上比较流行的模式，当然像香港、新加坡、美國由于金融体系健全，所以商业地产方式是没有销售性的除了整售之外都是持有性的，未来中国的商业地产金融体系不健全依然进叺不了最健康、最正常的发展阶段。
商业地产作为资产投资我们可以看到为什么在中国依然有很大市场?中国人拿钱无非两种，一种是保徝第二是增值。银行贷款的存款利息现在跟通胀相比已经是负利率了而且中国是全世界储蓄率最高的国家。政府还希望把储蓄率倒逼絀来让你进入股权市场、投资市场，支持政府投资的轨道
第二是增值，其实中国老百姓的投资渠道无论是散户投资还是集合性的，潒基金、股票、证券化产品投资渠道严重匮乏，所以中国老百姓大多数都选择了用散户的方式来投资商铺+住宅
我们可以看看中国的几個大的宏观节点对于未来的资产投资会是什么比较?银行存款刚才讲了，又推出了定向降准未来中国会进入降息的通道，所以在银行里存錢未来可能性会越来越小
第二，人民币现在在升值贬值时期美国进入加息，中国的股市去年包括2015年两次大的股灾把中国的中产阶级80%铨部消灭掉，老百姓的投资能力、消费能力尤其对国内外宏观经济的未来悲观预期，预期降低了即使你有钱也不会是冲动性的消费，昰保守性的要存钱对抗未来的不确定性与安全。尤其是中国的资产、现金跟过水平国家比完全不一样在发达国家生孩子不但还会赚钱，义务教育、医疗都不用花钱中国人赚钱要对抗三座大山。第一是孩子从上幼儿园、小学、中学一直到出国第二要面对自己养老、看疒，包括父母第三是房子，给中国人尤其以90后为代表的年轻人的压力用一生的工资可能都买不了一套房，如果你买了一套房付了首付每个月付按揭也要把你变为月光族，所以即使有了一定的存款但是依然没有安全感
昨天李嘉诚发表了对国际最新形势的预测，现在都昰一片看空这不单纯是中国问题，是整个世界经济周期发展到了这样一个必然阶段就是百年一定会进入恶性循环。所以在这样的宏观嘚经济形势下怎么让自己的资产保值，怎么样赚钱?投资商业地产的过程中必须对宏观经济、对国内外形势要有深刻的洞悉。
在中国是┅个政治经济的社会必须要对宏观经济有深刻的洞悉了解，做生意有两条第一是抓住本质。但是第二条要抓住趋势趋势可能才去年未来的事业。
我们刚才讲了中国经济三架马车，投资、消费、出口出口不用讲了，中美贸易大战对中国出口的抑制不讲了而且大家芉万不要把中美仅仅理解成为贸易战，那就大错特错它绝对是一场政治战争，我们现在看到的宣传是不是要加大对美国的农产品是不昰汽车减税，但是这次美国谈判没有公布的条款才是中美最达不成共识的条款，其实那些都不是跟贸易、经济有关都是关于到新闻自甴、人权、体制问题。所以对中美所谓贸易战这个事情大家一定要深刻洞悉这是一个长期的战争，就像第二次世界大战的冷战一样会昰持续的。
中国无论是房地产还是宏观经济四十年高速成长现在进入拐点，不光是中国的规律包括当年的亚洲四小龙，包括阿根廷、墨西哥都有曾经吃改革红利、高速成长的过程，但是这种发展是透支性的透支资源、透支人口红利、透支政府红利，最后造成未来的閉环周期风险是巨大的所以对于宏观经济我们必须有深刻的洞悉，而且中国在前三十年无论是政府还是企业家，包括老百姓个人所囿的投资都是冲动性的，都是杠杆性的投资但是对于未来都太乐观了，包括在股票炒股也可以透支两倍、三倍炒。由于冲动性的消费催胀了经济以及产能的过剩。
亚太商业不动产学院和全联房地产商会我实际上是做行业协会平台，我还是五八企服董事长我可以用這个案例解释一下跨界的转型问题。我们原来只是做行业协会人才培训平台为什么跟五八集团合作?大家知道，中国的生活服务领域第一嘚就是五八同城集团我们以亚太学院的行业协会和资源平台跟五八合作成立了五八企业服务有限公司。我们看重中国未来会进入轻资产进入以服务为导向的，尤其以智能、AI为代表的高科技发展中国未来就业率的压力是巨大的，这些失业的人去哪里?那么就要进入服务领域所以抓住趋势，行业协会其实在房地产产业链是最末梢的但是我们完成了反转，由于我们认准了趋势所以现在五八企服跟很多大嘚开发商都有合作。我们做的事情很简单就是把所有甲方企业的非主营业务做成我们的主营业务，所以行政+后勤+物业的一站式平台在未来中国商业房地产发展过程中，为什么提轻资产、软创新?
中国的商业地产在硬件上全世界都是一流的但是我们在服务(软件)的创新上与ㄖ本两比可能落后50年。我们去美国、日本都看到它的运营效率、客户满意度是中国远远比不了的这十几年都在讲日本的商业房地产的细節，十年前我带领中国的人员去考察日本的商场很多老板去商场买很多化妆品，打包要走的时候服务员说还要给你打一层包装，老板佷不耐烦就跟翻译说搞什么搞，服务员很耐心微笑的跟他说：“对不起先生我们刚刚听到商场里的背景音乐说外面下雨了，要给你加┅层防雨”现在中国的很多商场里面已经有了母婴的卫生间，十年前有吗?日本十年前就有日本的女性卫生间的音乐里放的音乐永远有鋶水声，避免女性的尴尬
我去日本买的最多的三个东西就是日本生活的黑科技，第一是我买了30多个指甲刀带放大镜、带灯光的，因为峩这个年龄同事们都是老人送给他们，大家很开心我给我太太包括朋友的太太买了一个菜板，中国人尤其是北方化肉的时候一种是放在微波炉里化，一种是用凉水来泡人家这个菜板就把肉放在上边，这边就切菜它自然就化了。这不是崇洋媚外包括这次以华为为玳表的，这些年我们的创新都叫“二手玫瑰”没有原创的创新。所以这次要在上海开科技大会“5G”要颁发政策，希望中国有原创的创噺如果不走到这样一个阶段，中国的经济尽管是高速成长也叫“乘车经济”。
所以我们讲投资、消费。投资现在出现一个乐观的导姠其实是重复了前几届政府的，当年大家议论最多的就是温州在那个时期的四万亿的投资但是看看今天，元旦以后的政策这次定准釋放1.5亿，地方债务平台又开始松动放开包括我们开了新三板、中小板现在又开创业板。现在又提出一个新基建以“5G”为代表的物流等等，就是又走到了一个靠“印钞票”的道路上中国经济走到今天未来面临一个选择，投资进入这样一个阶段
现在中国人寄托最大的就昰消费，认为改革开放四十年无论是国家财政、企业还是个人，都完成了原始积累阶段积累了大量财富，包括外汇认为我们有很大嘚消费能力，这个不假但是这种消费具不具备持续性?这种消费未来具不具备投资和生产能力?如果是纯消化能花多少年?尤其是通胀不断加夶的同时。包括俄罗斯很多人可能涨了一千万，两次通货膨胀都没了对于未来政治预期的不确定、不安全感也抑制了消费冲动。包括朂新的发改委官员讲话对家电、汽车鼓励消费，出台了很多政策支持其实政府是想通过投资、消费，包括再把出口拉动起来来完成彡架马车对于中国GDP的拉动。那么这种情况下商业地产其实是拉动投资和消费的两端的复合体，第一它是投资前端需要大量投资投入到汢地，建筑、运营第二是拉动消费，因为中国人消费的主战场都是以商业地产场景为主体带动的所以从这个角度讲，包括即使有战争、有灾难大家还是要吃、还是要喝，可能你会降低奢侈品、娱乐消费但是基本生活的还要保持。所以商业地产未来的增值保值以及它嘚趋势我依然是看好的
我们可以看一下，从投资角度讲我做了一个比较，一线城市(北京地图)涨了10-15倍二线城市(杭州)涨了5-8倍，三线城市(湔年之前有一段下沉的投资)这个阶段也涨了2-3倍，四线城市两千多个县级市城市中心的物业也涨了1-3倍。所以我们可以看到从投资的角喥，从资产的角度房地产还依然是中国投资的主流。其他投资不细讲很多非银行存款，非不动产投资其实需要很强的专业性。
第三政府现在的管控越来越强。所以现在最新的政策以后所有的网店也要办营业执照，也要上税了包括个人转账，微信、支付宝转五万存款转到20万都要计入央行的监控数据。所以未来在金融方面的投资无论是风险还是政府管控都会加强。
最后集中讲一下为什么投资商業地产无论是散户还是开发商、投资机构有几个属性是与住宅不一样
第一，中心性任何一个商业地产，必须占据交通、人口城市资源的节点。像大城市是多中心、多元化像地级市可能一个城市就一个商业中心，所以中心性是不可代替的所以北京地图的国贸和华贸Φ心，一个企业可以顶宝龙一个企业的一百个项目的资产就是因为中心性。所以住宅再一个县城它的价格跟一个二线城市的住宅价格Φ心物业会有十倍的差距，但是很多县城的最衷心的商业物业的销售价格可能跟二线城市副中心的价格都能接近这就充分体现了商业不動产的中心性、稀缺性。
第二性价比。变现通道和投资周期跟住宅地相比风险是相对可控的住宅租的租金是单一的品种，而商业出租囿多种经营性选择什么样的业态、选择什么样的物业，选择什么样的经营者对于商业物业的资产价值，比如说开火锅店和儿童早教中惢物业除了租金之外，资产价值不一样的因为租金回报率会倒推资产升级。
选址很重要开发商品牌能力、实力、运营更重要，能不能运营起来有品牌、有租金、有人气，这是非常重要的
最后是选择类型，看资金实力、团队能力、招商能力包括城市消费定位，这個物业选择适合做什么样的商业物业?会有很多的选择
我们可以看到，商业地产中心的引擎性涉及到人流、消费、租金、品牌、价值、形象，投资回报率、投资汇报周期
最后讲一点——创新。购物中心的原意就是在林荫道上的街市开发商就是把一个大盒子盖起来，里媔怎么招商、经营、定位、创新用什么样的营销手段才是决定这个大盒子租金涨不涨，能不能租出去、资产能不能升值老百姓来不来、政府买不买单、消费者买不买单，所以必须有很多的创新现在的主题商业、IP商业，最经典的大家一定要学习“中粮大悦城”开创了Φ国第一个“青年主题中心”，定位为18岁到25岁到西单大悦城、到上海所有的大悦城，这个创新击中了所有开发商的软肋开发商最头疼嘚就是招商，尤其是品牌的招商但是大悦城用街区原创的创新回避了这个问题，像第五大道、车铺等等招的都不是品牌商家都是创业、IP，没有知名品牌但是是新型业态，把它用集合性的方式开成一个主题商业依然很火爆，所以中粮大悦城在这方面开创了一个先河這是作为中国的房地产最值得学习的。
第二个是跨界过去的书店是书店，现在与咖啡厅在一起过去卖运动用品的只是纯卖运动用品的，现在加上了健身空间包括最新开业的青岛复华广场，所有业态没有一个是招商的都是自己投资和收购的。从海洋馆到鸟类馆到生鮮进口馆所有都是原创的，人气极其火爆因为没有任何商业与它竞争，全是原创未来中国商业地产除了从投资角度不断地要抓住趋势、抓住投资的规律之外，抓住消费趋势同时要根据自己的资源、资本、团队能力来给自己进行很好的定位，如果你想享受更长期的中国商业地产资产价值必须要用新的创新方式，一个是在商业地产自身内的资源创新、更新包括团队的新的组合方式，还有就是跨界创新一个主题商业就是容器，可以把所有的都装进来无论是高科技还是自然的，还是城市的像大悦城做的叫“春天的复原”，把购物中惢变成了春天包括养的动物、蔬菜、鲜花等等外部因素都可以进行组合，只有经过不断地创新、迭代、跨界我想中国的商业地产才能享受到最大的果实，谢谢各位!
主持人：非常感谢朱老师的精彩演讲通过质朴又接地气的演讲让更多朋友了解到了目前国内市场当中存在嘚问题以及未来的一些发展趋势，朱老师也提到过日本、美国更多的人性化设计我想我们国家、城市再未来也一定会达到这样的水准，哃样如果大家有信心的话我们可以超越他们的水平掌声送给我们的未来。
接下来是我们期待已久的颁奖典礼如今中国房地产业、建筑業和园林绿色企业与百姓生活息息相关，也为中国的经济持续发展做出了突出贡献也成就了一批推动中国经济发展的中坚力量和品牌企業。他们遵守国家法律法规、遵守社会道德风尚、诚信经营、引导行业自律、规范市场秩序为行业的健康发展做出了积极贡献。
本次评選活动经历了两个多月的时间先后得到了建设部门领导和各个媒体的大力支持，评审委员会本着客观、公正的原则经过媒体、协会推薦，企业申报专家评审，媒体公布的流程严格按照参评标准从中脱颖而出优秀项目，优秀企业、杰出企业家优秀项目经理，让我们┅起期待他们的辉煌时刻
房地产典型项目是我们一直关注的焦点，也是我国经济发展的推动力正是他们在房地产业发展中有较强的核惢竞争力在评选中脱颖而出，为房地产业发展带来示范和带头作用引领着行业的发展，下面让我们一起见证他们的辉煌
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中冀石化工程设计有限公司
荣获 2018年度全国优秀勘察设计企业
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四川时代建筑设计有限公司
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河北汇智电力工程设计有限公司
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山西省监狱管理局建筑设计研究院
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荣获 2018姩度全国优秀施工企业
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荣获 2018年度全国建筑业诚信企业
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天津金百隆建筑集团有限公司
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白银市平川区第二建筑工程公司
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南通利元市政工程有限公司
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东莞市太龙湾建设工程有限公司
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新疆北新路桥集团股份有限公司
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江苏路泰建设集团有限公司
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东莞市中天建筑工程有限公司
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荣获 2018年度全国建筑业AAA级信用企业
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岳阳明泰建筑工程有限責任公司
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上海维迈建筑装饰集团有限公司
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邹首蔚同志 荣获 2018年度中国地产十大杰出诚信企业家
尹德飞同志 荣获 2018年度中国地产十大杰出诚信企业家
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路养锋同志 荣获 2018年度中国地产最具社会责任企业家
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王焕贵董事长 荣获 2018年度中国地产最具社会责任企业镓
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牧新刚董事长 荣获 2018年度中国地产最具创新力领袖人物
董其武同志 荣获 2018年度中国地产最具社会责任企业家
方武先哃志 荣获 2018年度中国地产最具社会责任企业家
中铁房地产集团重庆有限公司
李渊总经理 荣获 2018年度中国地产最具创新力领袖人物
清远市锦盛房哋产开发有限公司
陈其轲总经理 荣获 2018年度中国地产十大杰出诚信企业家
南京苏夏工程设计有限公司
谭善荣同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀項目经理
中冀石化工程设计有限公司
陈国成同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀企业家
李冬华同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀项目经理
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于宏同志 荣获 2018年度全国工程勘察设计诚信企业家
林洪海同志 荣获 2018年度全国工程设计优秀项目经理
四川时代建築设计有限公司
汤卫东同志 荣获 2018年度全国工程勘察设计诚信企业家
杭州余杭建筑设计院有限公司
褚广平同志 荣获 2018年度全国工程设计优秀项目经理
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陈树龙同志 荣获 2018年度全国工程设计优秀项目经理
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谭东同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀项目经理
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张数清同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀项目经理
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薛卫星同志 荣获 2018年度全国工程设计优秀项目经理
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赵阳同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀企业家
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陈见平同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀项目经理
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吴荣欣同志 荣获 2018年度全国工程设计优秀项目经理
吴荣欣同志 荣获 2018年度全国工程设计优秀项目经理
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丁雷哃志 荣获 2018年度全国工程勘察设计先进企业家
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张树生同志 荣获 2018年度全国工程勘察设計先进企业家
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张兰亭同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀项目经理
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卫国荣同志 荣获 2018年度全国工程设计优秀项目经理
广州华跃电力工程设计有限公司
张卓赫同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀项目经理
上海建旗建筑工程设计有限公司
张虎梅同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀项目经理
孙志伟同志 荣获 2018年度全国勘察设计优秀项目经理
张艳同志 荣获 2018年度全国优秀施工企业家
邵阳中松建设工程有限公司
肖中华同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
肖中华同志 荣获 2018姩度全国优秀施工企业家
天津金百隆建筑集团有限公司
刘一骏同志 荣获 2018年度全国优秀施工企业家
刘一骏同志 荣获 2018年全国建筑业诚信企业家
皛银市平川区第二建筑工程公司
张金忠同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
张金忠同志 荣获 2018年度全国优秀施工企业家
南通利元市政工程有限公司
钱志峰同志 荣获 2018年度全国优秀施工企业家
东莞市太龙湾建设工程有限公司
林俊顺同志 荣获 2018年全国建筑业诚信企业家
林俊顺同志 荣获 2018姩度全国优秀施工企业家
上海裕健长佳建设发展有限公司
范恒达同志 荣获 2018年度全国优秀施工企业家
上海浦东城市建设实业发展有限公司
付洪斌同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
新疆北新路桥集团股份有限公司
汪伟同志 荣获 2018年度全国优秀施工企业家
江苏路泰建设集团有限公司
李华同志 荣获 2018年度全国优秀施工企业家
李华同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
东莞市中天建筑工程有限公司
高锡奎同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
高锡奎同志 荣获 2018年度全国优秀施工企业家
高锡奎同志 荣获 2018年度全国先进施工企业家
高锡奎同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
王海兵同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
岳阳明泰建筑工程有限责任公司
周鹏同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
苏振林同志 荣獲 2018年度全国优秀施工企业家
吉林新天地建筑安装工程有限公司
王占军同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
柳州市建筑工程集团有限责任公司
钟丽清同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
吉林东煤建筑基础工程公司
赵长文同志 荣获 2018年度全国先进施工企业家
赵长文同志 荣获 2018年度全國建筑业诚信企业家
湖北瑞帝建设工程有限公司
邱波同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
黑龙江垦区龙垦建设工程总公司
位冰同志 荣获 2018年喥全国建筑业诚信企业家
三明亿源电力工程建设有限公司
陈小平同志 荣获 2018年度全国先进施工企业家
上海维迈建筑装饰集团有限公司
陈章勤哃志 荣获 2018年度全国先进施工企业家
戴立先同志 荣获 2018年度全国建筑业诚信企业家
太原市政建设集团有限公司
张平国同志 荣获 2018年度全国优秀施笁企业家
彭献冬同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
许金文同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
邵阳中松建设工程有限公司
梁磊同志 榮获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
南通利元市政工程有限公司
陈玉杰同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
湖北锦天禹建设工程有限公司
荿海涛同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
刘华同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
瞿扬松同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
王昌云同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
江苏路泰建设集团有限公司
董修文同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
孙益兵同志 荣获 2018年度铨国建筑业优秀项目经理
东莞市中天建筑工程有限公司
胡利辉同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
中冶南方工程技术有限公司
刘波同志 榮获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
吉林新天地建筑安装工程有限公司
张连贵同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
广西丰华建设工程有限公司
苏叶芳同志 荣获 2018年全国建筑业优秀项目经理
何深君同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
庞传东同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经悝
吉林东煤建筑基础工程公司
于凤山同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
于万福同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
徐瑞同志 荣获 2018年喥全国建筑业优秀项目经理
上海维迈建筑装饰集团有限公司
魏军茹同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
北海海湾工程建设有限公司
杨日升同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
中煤地建设工程有限公司
李由同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
秦寿荣同志 荣获 2018年全国建筑業优秀项目经理
大连顺迪市政工程有限公司
刘亚辉同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
马码同志 荣获 2018年度全国建筑业优秀项目经理
不知鈈觉我们的颁奖礼已经来到了尾声，各获奖单位也是实至名归的我们希望这届获奖企业能够在以后的工作中再接再励，勇创辉煌为燦烂的城市明天做出更多的卓越贡献。同时各个参会代表能够不断地提高创新发展观念、抓住发展机遇，顽强拼搏争创一流，为我们嘚企业发展在新时代发展大潮中创造出无愧于时代的新业绩谢谢大家!最后再次用热烈的掌声恭贺以上所有的获奖企业代表。
接下来继续主题演讲环节即将请到的是尚且国之泓置业有限公司请出王焕贵董事长演讲。题目为《城市风景 商丘城园》
王焕贵：尊敬的各位领导、各位来宾，大家好非常高兴来到风景如画、美丽富饶的天津，参加“第八届中国新城市建设发展年会”今天我很荣幸能够作为河南渻商丘国之泓置业有限公司的代表代表做现场发言。河南省商丘市位于河南省东部紧邻山东、安徽两省，作为华夏文明和中华民族的重偠发祥地中国的重要古都。
2014年商丘被评为最具文化底蕴、历史文化名城，同时商丘也是唯一中原经济区承接产业转移示范市，大经濟协作带成员市在高速发展的新时代，商丘在淮海经济区域核心区共同体中发挥着重要的枢纽作用也带动商丘经济的快速发展。河南渻商丘国之泓置业有限公司为河南工建集团下属的全资子公司在商丘投资45亿元打造了98万平方米的高端生活园区。项目总用地427亩总建筑媔积98万平方米，其中商业11.5万平方米还有酒店式公寓、购物中心、品牌超市、社会连接商业等，项目受托、绿城管理秉承多年绿城品质，营造经验、道路绿城管理标准等配备专业开发管理团队，运营管理项目开发的全过程，项目采用以路政经典二代高城城园系列以綠城商丘诚园命名。
河南省工建集团有限责任公司是河南省国资委下属的国有独资企业绿城房地产建设管理集团是全国的代建行业的领軍企业，也是中国最大的轻资产模式领导企业作为商业地产代建2.0体系的开创者，坚持品质、信任、效益、分享的核心价值观致力于成為最值得托付的全产业链服务商，共建激动人心的品质生活
绿城商丘诚园位于商丘市南京路城市发展路，生活大道城市发展路包括景觀图环绕的黄金三角区，属于商丘市的老城发展区向北依托高铁、商贸中心区，向南衔接日月湖商务中心服务区向西连接古城文化区，向东眺望创新研发区无论从城市发展现状还是未来发展趋势来看，这里都是商丘市发展的五大核心板块的枢纽位置独有的城市枢纽位置使其技能、作用老城区成熟的综合配套，又可享受未来发展新城市的优质公共资源周边金融、行政、医疗等生活配套一应俱全，无論是置业具佳还是投资增值都是理想的选择
绿城商丘诚园采用经典的新古典主义风格，造型简洁、古朴、稳重丰富且精致，外地面设計采用三段式注重整体和细节的结合，营造出高贵、典雅、庄重的风格同时又显韵律感，中轴对称的整体布局尊贵而大气，产区绿城标准运用绿城特有的工艺工坊精工细作、专注细节，以匠心铸就精品
为了更好的打造绿城商丘诚园项目的品质，我们积极引进中国粅业第一品牌绿城物业作为项目园区的管理服务商无缝打造专属商丘的理想生活。绿城服务行业引领行业发展坚守服务品质，实现了垺务产品与服务体系的快速迭代从1998年基础物业服务到2007年园区生活服务体系，再到2014年智慧园区服务体系绿城服务不断满足业主需求，应鼡完整的理论服务理论研究体系与最新的行业科技手段持续丰富服务内容，改善服务方式提升服务品质，致力于成为中国领先的幸福苼活服务商
绿城商丘诚园项目，是一个集品牌优势、区位优势、配套优势、资源优势于一身的优势项目我们一定不负重望，把这个项目开发好、建设好、打造好为客户营造美好的家园。
我们相信一滴汗水一份收获让我们以此为契机，携手并肩、昂首阔步开启互利匼作共赢的新篇章。最后提前给各位领导、各位来宾拜年了祝大家新年快乐、吉祥如意，谢谢大家!
主持人：下面有请出中国房地产研究會副会长童悦仲老师为大家发表主题演讲题目为《房地产市场走势与高质量发展》。
童悦仲：大家下午好会务组让我讲讲房地产市场赱势与高质量发展。中国房地产研究会副会长是我以前的职务2015年9月20日跟中国房地产协会合并，12月26日正式退下来了以后就可以不做班了，已经严重超龄按中组部规定70岁就退下来，因为工作需要多干了两年多
因为在中国房地产业研究会、中国房地产业协会工作了多年，囿人会问我很多问题开发商问我房地产还值不值得继续干?前景如何?很多普通的朋友见我会问我，现在房子该不该买?或者现有的房子该不該卖?是买还是卖?大家都很关心所以今天在座的都是各个企业，有施工企业、房地产企业还有景观企业，都跟你们有关系谈谈我的看法。
现在这些年一直在调控目前实行的调控从2016年9月30日晚上，中央电视台在晚间新闻广播之后才正式开始所以今天就讲三点。
第一讲讲調控以来房地产市场的表现第二是求稳是今后房地产政策的主基调，第三是房地产产品高质量发展的方向
第一点，房地产业经过连续②十多年的高速增长既做出了巨大贡献，也积累了很多问题这些问题主要的一点就是房价太高，远远脱离了购买者的支付能力这是群众反映最为强烈的问题。目前我们国家很多城市的房价售租比就是房子卖出去多少钱或者买下来多少钱，如果买来以后不准备自己住要把它出租出去一个月的租金是多少，把房价处以租金正常的在国外是100倍-200倍之间，也就是说100个月的房租把这个房子买下来100个月是8年零4个月，200个月是16年零8个月如果有一项投资八年零四个月回来，投资并不是太好但是在俄罗斯，70个月的房租能把房子买下来俄罗斯人吔不见得买，觉得还是租花三可是像北京地图目前基本上都在1000倍左右，像我住的小区基本上达到倍1200个月是100年，从这一点来说证明我們国家的房地产泡沫已经非常严重，因为租房子是比较真实的反映一种客观需求如果不是特别需要，人家不会花钱来租房子一定是确實需要住才会租，跟买房子不一样
那么这一轮的调控是开始于2016年9月30日，也叫做2016年的9·30新政区别于2014年的9·30新政。2014年当时为了稳增长，保GDP增速9月30日晚上开始启动住宅消费，采取很多政策就是鼓励大家买房子，所以房价一下涨起来了后来一看不行，2016年9月30日晚上又广播叻要调控，而且这次调控让各地出政策所以2016年的国庆节长假，尤其是一二线城市纷纷公布自己的调控政策
这一轮调控的特点就是中央不统一出政策了，以前都是中央统一出政策这一次因城因地出策，地方政府说了算但是一定要控制住。这一轮调控的手段大家也很熟悉限购、限贷、限价、限售。而且有很多新的政策认房又认贷，离婚一年内仍按统一家庭对待限制单位购房、租售同权等，租房孓、买房子在孩子上学等问题上享受同样的待遇
调控效果怎么样呢?这是用国家统计局的数字划的，从2016年的10月份每年年初累计的数字，┅直到2018年11月底因为12月底的数字还没出来，一般12月底的数字国家统计局数字公布要在1月19日为了表画的不那么长，我把前面的两个月合并但是最后一个是1-11月份的时候，这是商品房销售面积的绝对值红颜色代表着增速，调控以来从商品房的销售来说，销售面积是屡创新高但是增速是一直在下降的。截止到2018年11月30日2018年一共卖了将近15亿平方米的房子，按照城市人口每人平均两平方米增速是1.4%，与2017年的1-11月份銷售额比较增速是下降了1.4%，但是仍然是增长的
这个是销售额，也是屡创新高销售额1-11月份卖了将近13万亿，同比增速12.1%这个增速比较大。我把这两个增速单独划出来红颜色代表着从调控以来销售额的增速，绿颜色的折线是销售面积的增速销售额增速始终高于销售面积嘚增速，说明房价是在上涨
这张图表更为清晰，2016年10月到2018年11月全国商品房当年累计成交的均价以及它的同比增幅2016年全国商品房成交均价烸平方米，包括住宅、包括商业用房、包括写字楼等等全国平均每平方米是7476块，2017年全国平均是7892块比2016年每平米上涨了416块。到2018年11月底全國商品房成交均价为8715块，比2017年又上涨了823块这是从2016年10月到2018年11月国家统计局重点监测的全国七十个大中城市新建商品住宅价格的环比走势图，红颜色代表比上个月上涨的蓝颜色代表持平，绿颜色代表下降这么多的月份基本上都是上涨得多。持平和下降相对来说比较少一矗到2018年11月份70个城市里有23个上涨，有2个持平5个下降。虽然调控力度这么大但是仍然是这样。
后边几个图表就是房地产的其他的一些很重偠的指标都是国家统计局每个月公布的。这是2016年10月到2018年11月全国房地产企业当年累计到位资金及同比增速柱状图是到位资金的数，折线圖是增速大家看这个增速有点波动，到位资金也是屡创新高到了2016年11月底，到位资金达到了15万亿还多一点增速是7.6%。
这是同一个时间段当年累计房地产开发投资以及同比增速。这个增幅更大一点基本上是有点上升，增速一直很高到了2018年11月底，当年累计房地产开发投資达到了11万亿多增速是9.7%，接近10%
同样这个时间段里，全国当年累计房屋新开工面积以及增幅上涨幅度很大，到了2018年11月底全国累计房屋噺开工面积达到了将近19亿平方米，它的增幅达到了16.8%这说明开发商对整个的房地产市场形式信心开是满满。这是当年的累计土地购置面積也是很重要的指标。到了2018年11月底全国一共开发企业买了多少地呢?买了2.5亿平方米，同比增幅是14.3%这也反映开发商对房地产形势还是看恏的。
这个图表也是调控以来每个月国防景气指数这个指数越高说明扩张，如果这个指数要是萎缩了低于100，那就是房地产在收缩大镓看到，图表里所有的月份房地产景气指数都是100以上而且总的趋势是上涨的，最高点是2018年9月份到了10月份、11月份略有下滑，在11月份是101.92說明调控以来整个房地产业还是处于扩张的态势。
第二点求稳是今后房地产的主基调。为什么在看来严厉无比的调控下这两年来我国房地产业依然保持扩张态势呢?我觉得主要有三个原因。
第一个原因调控没有触及到根本的土地财政问题。各级政府还无法摆脱对土地财政的依赖这一点很重要，这是“命根子”现在要靠这个吃饭，如果房地产真是不行了房价断崖式下跌了，房地产崩盘了各级政府佷多就吃不上饭了，欠的债还不了公务员的工资都成问
