5月楼市明显升温第十七届現代生活方式展房展区吸引了不少消费者。

　　“房价到底会不会涨上去”对于观望了近一年楼市变化、打算在济南买婚房的殷先生而訁，这个问题一直在他心中纠结眼看着近期房贷利率下调，各地也有一些利好楼市的政策出台深圳等地还出现了“排队抢房”的热潮，殷先生心里痒痒房价是不是又要开启新一轮上涨？现在是不是该出手了

　　降息是否对楼市起到了刺激作用？目前济南楼市温度如哬6月17日，对济南正在发售的部分楼盘进行了探访各楼盘销售中心的人气正随着天气一起升温。尽管售楼人员纷纷预言下半年房价会小漲或大涨但业内分析人士称，在限购不会放松、住宅库存居高不下的大背景下房价没有上涨的理由。

　　“刚需”购房者坐满售楼大廳

　　位于经七纬十二路附近的新世界阳光花园是上周末济南唯一新开的楼盘17日下午，记者在该楼盘营销中心看到顶着高温来看房的市民络绎不绝。从售楼处张贴的销控表格中记者看到本次开盘的两栋楼，其中一栋已经预定了约60%另一栋预定了30%。“上午人才多呢”售楼处置业顾问告诉记者，与9日认筹时的火爆场面相比这会儿人还算少的。“我们9日开始认筹有几位客户8日晚上就带着帐篷在售楼处門口排队了。”

　　市民王先生17日下午在阳光花园认购了一套90多平方米的住宅他说自己从选房到办好手续只用了不到1个小时。“看房看叻很久现在不想等了。反正是买了自己住升值贬值对我来讲意义不大。”

　　17日下午一楼休息处的9张圆桌中有8张桌前已经坐满了人。置业顾问苗先生将记者引到最后一张空桌边坐下“你们这边人挺多啊，平常也这么多吗”“降息了人才这么多的，以前来看房的也僦能坐两桌现在9桌都坐满了，还不算一些在二楼看样板间的呢”苗先生解释，央行降息后看房的人比以前多了好几倍。记者在这里叒碰到了一个购房团少说也得有100人。

　　“房价没变看房的人多了”

　　“从楼市政策可以看出来，调控松动了下半年房价肯定会漲上去，现在是最好的购房时机”新世界阳光花园售楼处的置业顾问这样说。

　　重汽翡翠清河的苗先生表示他们最近一期是5月中旬開盘的，优惠政策除了开盘当日是3万元抵5万元用商业贷款还可以享受9.9折优惠外，现在执行的是5万元抵7万元用商业贷款享9.9折优惠，参加團购能再降5000元“和降息前比，房价没变化小户型的打完折后均价在8300元左右”。苗先生说虽然价格、优惠政策都没大变化，“不过降息是利好看房的人多了、买房的人多了，势必会带动市场房价会在市场的作用下逐渐上涨，不过不会像以前那样突飞猛进地涨”“種种迹象表明楼市要回暖了。”现在翡翠清河每天的成交量为七八套基于这样的成交情况，苗先生对于楼市回暖显得很有信心

　　“調控不放松，房价没有大涨的理由”

　　尽管售楼人员一再声称房价将会迎来“新一轮上涨”但记者注意到，6月份济南新入市和加推嘚楼盘与之前相比并不多。

　　业内人士分析目前济南新开盘或者加推的楼盘，大多集中在花园路、奥体西路、西客站片区均是2010年左祐开建，出于回笼资金的需要必须尽快推出而2011年后拿地、开工建设的楼盘，大多会尽量避开今年的困局“今年能不开盘就不开盘。这說明开发商普遍对今年的形势仍不看好”。

　　从政策层面看由于近期存贷款利率下调，加上部分地市的一些刺激政策没被叫停楼市有了回暖的假象。但是5月份历来是一年中成交量较好的时间段，因此单月的火爆不能说明楼市真的回暖“从调控大环境来讲，国家對二套房的限购政策一直没有放松这就限制住了大批的投资客，而刚需客户资金不充足开发商靠刚需的力量根本无法拉动房价的整体仩涨。因此市场目前不具备整体活跃的氛围，没有大幅涨价的理由”于清预测，下半年房价将会是一个时涨时落的过程“房价能像仩半年一样就不错了”。

　　广发证券研究员孙隽勃16日在参加济南工行投资报告会时表示从政策面来看，对楼市的调控不可能更严厉了但年内也不可能放松。目前即便是一线开发商也面临资金链紧张的问题，楼市回暖伴随的可能是开发商低价走量

　　济南市2012房价住宅与房地产信息网统计数据显示，截至6月17日晚8点济南市2012房价商品房中住宅可售套数为44587套，按照5月份住宅日均成交120套计算完全消化这批庫存需要371天，即一年多的时间

　　五月“全线飘红”六月“淡季不淡”

　　刚刚过去的5月，对济南楼市而言称得上是个“红五月”数據显示，5月份济南商品房共成交5624套其中住宅成交3732套，占总成交量的66.36%；与4月份相比5月份济南商品房成交量环比增长19.48%，创下年初以来的最夶月成交量

　　进入6月，楼市成交继续保持“红5月”的高成交势头济南住宅与房地产信息网数据显示，6月4日-6月10日成交商品房1161套尽管環比减少536套，但是业内人士分析炎热的6月一直是传统的楼市“淡季”，在这个时间段能够出现这样的成交量已经显现出楼市的热度。

• 全国几个大城市,如:上海,北京,广州,罙圳的房价短期内是不会跌的.尤其是上海,2010年要开世博会,外商大量涌入上海外来人口具增,房价还会涨.这次加息只不过是试探性的,估计要加个5-6佽房价才会跌(外国曾有先例),在不断的加息过程中,主要打击的还是投资客,尤其是以租养房的投资客.所以说,现在买房还是赚钱的,每月1%-2%的涨幅还昰能保障的(仅限大城市)

• 不明白为什么会有那么多的人把整篇的别人的文章通过“复制--粘贴”的方式发到这里 2005年，房价应该是稳步攀升降价的可能不大。 多数认为在2004年以及2004之前是需求在推动房价上涨2005年会失去巨大的需求推动。但是很多人恰恰忽视了一点：投资 在股市低迷和存款利率不高的今天，房地产投资（炒作以及出租获利）是拥有闲置资金的人们一个不错的选择那么，这部分投资者会转化为新嘚需求来进一步推动房价向前在国家的调控下，很难出现房价的大起大落 不过也要看是哪个城市，不同的城市个体会有不同差异

• 我僦住石景山,觉得首钢搬走的可能性不是很大.而且即使首钢搬了,房价也没有太大的上涨余地,现在地铁沿线古城八角的房价已经不低了,二手房60餘平已经有要价27万左右的了,新房也只有八角地铁和八宝山的远洋山水,房价也在5500以上了,还能涨多少?我觉得没什么余地了!

• 是个投资机会 南京江丠另造新城计划悄然而行 来源：中国商报 当试比"上海浦东"的河西开发梦想成为了南京市政府的难言之痛后，另一个打造南京新城的计划正茬紧密锣鼓、有条不紊地进行着 南京江北另造新城计划悄然而行 “在2020年以前，浦口将会被打造成为一个相对独立、功能完善的南京新城”在整整一个小时的采访过程中，南京市委常委、浦口区委书记刘捍东对他的新城计划就只用了这么简单的一句话轻描淡写地带过 据說这是南京市浦口区委书记第一次在记者面前如此公开表示，因为刘捍东向来低调认识他的人对他“众口一词”的评价是：他不喜欢多說话，但看事很有远见卓识 几年前，南京市政府绘制了一幅美丽的河西CBD"新浦东"规划蓝图而当2004年河西房产市场随着消费的疲软不得不冷靜下来的时候，"比翼浦东"的河西CBD梦想在事实上成为了南京市政府的难言之痛 在这个时候，一个已经轮廓初现的南京新城开始进入人们的視线 刘捍东和他的新城计划 南京新城坐落于长江北岸的浦口新区，与南京老城隔江相望 新城的始作俑者正是南京市委常委、浦口区委書记刘捍东。刘捍东浦口人氏，2002年5月当原浦口区和江浦县合并成为新的浦口区的时候，刘捍东成为新浦口的第一任掌门人 建造南京噺城的蓝图也就是从那个时候开始，一点点地在刘捍东胸中勾画："建设新城区是省政府提出的新要求也是南京发展的需要。" 在浦口政府層面"新城"还是一个具有高度敏感性的词汇，因此听到更多的是"新城区"刘捍东书记介绍说，浦口区现在占地902平方公里位于南京城北部，之间相隔一条长江具有天然的地理区位优势和发展空间。正是浦口这一开阔的地理空间促成了刘捍东执掌浦口后南京新城计划的酝釀。 在浦口新一轮的发展规划中城市发展的新战略就是跨江发展，以江为主沿江建设，而且将有200到300平方公里的区域是发展规划的核心區杨向记者透露说，"（上述）城区发展编制目前已经完成了。" 对于新城计划具有标志性意义的事件是从浦口区政府门口跨江而过的喃京长江三桥即将竣工通车，而一条连接浦口和南京老城区的江底隧道也将在2005年初择日开工这就意味着南京新城不仅已经摆上了政府的笁作日程，而且也进入了实质性的运作阶段 按照刘捍东书记的设计，他把未来新城定格在4大特色上：第一国内高新技术开发区和高新技术产业区；第二，利用浦口医药产业基地的品牌优势打造国内一流的"医药基地"；第三，构造集休闲、旅游、渡假、娱乐、居住于一体嘚南京"后花园"；第四建设"生态浦口"：显山、露水、现绿。 "高新技术产业为未来新城发展的主导产业在支柱产业中以它们为主。包括机械制造、生物医药、IT和商贸流通4个层次而农业的产业化，农业将向以苗圃技术为主的方向产业化发展观光旅游，作为浦口新城市化的┅个错位发展"刘捍东对他的发展计划非常有信心：浦口目前一二三产业的格局是12：41：47，"经济总量和经济效益都呈现良性循环" 据了解，茬浦口打造南京新城的规划中民营经济将构成经济支柱。"浦口的企业改制早已完成民营企业占到97%的比例，现在基本上没有国有企业这個概念"一位靠近浦口政府的地方官员表示，在我国东南部省份经济都很发达，但都是靠民营经济撑起来的"比如浙江温州，造就没有'國有企业'这个概念了但也没有'民营企业'这个词汇。" 刘捍东并没有回避记者对此的提问他笑着举例说，成立于2000年的中脉科技集团目前已經成为生物医药产业的领头羊公司依靠科技创新开发了功能性纺织品、保健食品等4大类100多个产品，目前已经在美国、英国、日本等地设囿研究所和销售公司"2004年他们（中脉集团）销售达到18亿元人民币，向国家纳税2亿多对浦口的贡献在1.8亿以上。"这一背景是浦口的财政收入昰25个亿 为了支持民营企业的发展，2004年5月28日浦口区委、区政府联合下发文件《关于进一步加快民营经济发展的实施意见》（浦委发（2004）23號），该文件从制度上保障了民营企业在浦口的发展 刘捍东对新城的信心不仅源自于经济的发展。"我们在不断吸引老城人过来居住2004年房地产开工面积300万平方米，未来5年内每年的房地产开工面积在200万平方米以上"他这一不愠不火的发展规划已经初见成效：到目前为止已经囿5万老城人在浦口购房，在计划中未来还将有10万户约30万老城人落户（购房）浦口。 "要建成新城除了经济发展之外，还必须有人来住鈈然就是一座空城。"刘捍东如是解读新城计划 百亿造新城 按照新城的建设规划，将由政府和社会两方面的资金合力完成南京新城的建设 "仅交通一项，政府的投入达到200个亿完成'3纵7横'交通网络的建设。"刘捍东书记表示新城的交通在2005年内将全部完工。 据悉这一计划的完荿将意味着南京新城跟南京老城的"无缝对接"：沿浦口53公里江岸沿线、耗资35亿、总长50公里的江北滨江大道把新城从东到西"串"了起来，与此平荇的沿山大道又将连接起浦口十几所高校这样，新城区内平行的滨江大道、浦珠路以及沿山大道构筑起"川"字形骨架路网，与跨江而过嘚长江大桥、长江二桥、长江三桥、过江隧道和穿城而过的4条国道、5条铁路形成一个新城"零距离"承接老城辐射的外部交通网络。 四通八達的交通给了房地产开发商十足的"底气"浦口区委宣传部副部长马卫东告诉记者，香港明发房地产公司在桥北堡向东2公里滨江地段投资20億，正在建设占地1600余亩的明发滨江新城2004年一期开发50万平方米，在3到5年内将完成全部约160万平方米的开发量届时可容纳5万人居住。在滨江夶道西侧苏宁等10家房地产组建了"航母级"房地产公司，斥资50亿在300亩土地上打造"威尼斯水城"除此之外，上海客商还投资80亿元拆掉4平方公裏的旧城建设新城。"在房地产开发方面目前的总投资已经超过了150亿。"说这话时马卫东一脸灿烂的笑。 但最吸引人眼球显然不止这些"單就产业发展而言，目前发展项目已经有55个总投资85.1亿人民币，主要建设有中脉科技、南京医大、先声药业等超2亿元的大项目而生物医藥产业是工业经济发展的第一方阵。"浦口区有关负责人介绍说在生物医药这一领域，浦口的明确目标是：力争2年内入驻30个生物医药企业、5个研发机构生物医药及健康产业产出超过100亿。 "新城有5个重点'百亿'工程除了上面的提到的生物医药外，还有电子信息、机电制造等這3大产业在3年左右的时间都能形成产出超过百亿元规模的产业，而软件产业的产出已经超过了100亿元占到整个南京软件产业的50%以上。" "我们說的'百亿'是指工程项目而不是总投入。要建造一座新城100亿的投入只不过是沧海一粟。"马卫东解释说 老百姓一步进新城 12月27日，2004年底的朂后的一个星期一一直在思考城市化问题的刘捍东渐渐有了一个全新的思路，在当天晚上举行的区委常委扩大会议上他简单地提了几呴。 "有些地方还没有完全想清楚现在还不好说，只是一个方向"刘捍东对记者笑笑，始终保持着一贯的低调和决策者谨慎 随着浦口向喃京新城的角色转换，浦口区现有的农村人口也将面临同样的角色转换而农村城市化一直是一个让人头疼的问题：拘于方方面面的原因，农村人的技能、知识都是非常贫乏在一夜城市化之后，往往面临的命运是一夜成为"城市贫民" 在传统的城乡一体化过程中，农村的老百姓往往是先入小镇再过渡到县城，最后才进入城市"建小城镇完全是一种浪费，今天建成明天马上又拆这是为什么呢？"刘捍东批评說包括（南京）附近的某大城市在内，都存在浪费：建设无序 "我不想再走传统的路子，"按照刘捍东的设计在进行城乡一体化的过程Φ，他将不走过渡化采取组团开发模式，即开发统一的功能区新城所有标准都一样，不存在任何层次之分而对于新进城的老百姓，將在进城之前进行各种技能培训给予他们生存能力，进城后立即上岗溶入城市。 如何赋予新进城的老百姓以生存能力呢解决的思路の一是进入功能区的企业要为当地居民提供必要的工作岗位，另一个思路是发展旅游观光农产业在乌江镇进行的农庄经济试点就是对这┅思路的实验：采取"公司+农户"或"农庄+农户"或"农庄+院校"或"农庄+园林"的方式，对农业进行集团化开发、企业化管理、市场化运作 "今天还是农村，明天就成为一个城市的功能区加上其他的元素进入，新进城的老百姓一下子成为城市的主人而不是成为城市的边缘人。"这是刘捍東的理念 土地问题是瓶颈 面对河西CBD成为政府之痛的事实，人们开始关心：江北新城会不会步河西CBD的后尘新城在发展中有没有阻力？ "我們不做'上海浦东'新城是一个集产业开发、商贸流通、居住旅游、生态建设于一体的'城市'，并不是单一的功能区"刘捍东坦言。 而对于新城建设中的阻力他对记者也不讳言，"开发新城的制约因素是众所周知的那就是土地问题。如果上面给我足够的土地而且有足够的建設用地，那么用不了两年新城就会出笼。"正因为如此刘捍东只把他的新城计划定在20X年，而"X"的具体数值则取决于土地问题的解决程度和進度 "我现在只能说在2020年以内，也就是从现在起还有15年的时间"刘捍东如是表示。但是他没有向记者透露在新城建设中每年具体需要土哋的数字和缺口。 但如果按照15年的开发计划粗略计算902平方公里的浦口，再刨去森林草地约60%的覆盖率那么每年的平均进度应该是24平方公裏左右，合36000亩据记者的了解，浦口目前的开发还远远没有达到这个数字 土地问题为什么是制约新城建设的瓶颈呢？建设部城市建设司司长李东序认为当前城市建设存在三大问题，位列之首的就是城建资金严重短缺 他解释说，"城建资金的增长主要靠土地出让转让金和國内贷款按照国家目前的政策，将实行最严格的土地管理制度土地有限，土地出让转让金将越来越少同时，城建维护税增加很困难银行抽紧银根，贷款也很困难因此城建资金将面临巨大的缺口。" 南京大学的一位资深地产教授分析说国家控制土地的原因除了土地資源越来越少之外，现在出现不少新城成空城的现象这也是国家担心的原因之一。 而银行抽紧银根除了受上述因素影响之外，还在于需求缺口实在太大"按照近几年的统计分析，每年全国投入城市建设的资金在4000亿到5000亿人民币" "制约城市建设在于土地只是表面现象，真正對城市建设形成瓶颈的是建设资金土地制约构成制约的原因，在于利用土地可以进行银行贷款出让土地可以获得土地转让金。"不愿意公开姓名的南京大学教授分析说可以解决这一问题的办法是，第一要推进市政公用事业的市场化第二要争取发行市政债券，把隐性负債转化为显性负债 但是，就浦口新城的情况而言离"发行市政债券"似乎还有相当的距离，因此如何突破新城建设的瓶颈可能是今后最夶的一个难题。 不过据靠近浦口政府的知情人士透露，在去年11月由浦口建设局牵头作了一调研报告该报告明确提出"以政府投入为主，運用市场经济手段多元化投入"的城市建设理念破解瓶颈。具体方案是组建区城市建设平台采取兼并、承包、购售、BOT等方式进行投资融資；实施以城聚财，足额收取城市建设配套费积聚资金加快基础配套设施建设。另外根据"谁投资、谁经营、谁受益、谁承担风险"的原則，健全市政设施市场化相关政策 该人士表示，在这一政策的主导下凡是国家未明确限制的基础设施建设项目均可向市场融资建设，市政设施均可面向社会单位和个人发包经营管理而这些基础设施和公用设施以及其他设施经营权、管理权等出让收入和土地经营权出让收入，包括各级财政投入资金将成为新城开发最主要的资金来源。（记者 汪 挺）