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临沂公交33路
临沂公交33路是临沂市的一条公交车线路，汽车公司是临沂公交总公司。
临沂公交33路运营时间
起点站首末车时间:06:00-18:30
终点站首末车时间:06:00-18:30
临沂公交33路途经站点
1鲁信国际会展中心站
2东华花园南站
3东华花园站
4中远国际汽车城站
5汇海隆国际家居站
6皇山蔬菜水果批发市场站
7巩村充电站
9伦达国贸城站
10红太阳家具站
11鲁南市场站
12五金城站
13临商银行站
14河东换乘中心站
15万事达酒店站
16河东区政府站
17机电设备市场站
18御景东方站
19紫荆城站
20南坊派出所站
21临沂运输枢纽中心站
22颐正园站
23齐鲁园站
24齐鲁园北门站
25孔官庄站
26临沂四中站
27金润社区站
28东曲沂社区站
29西曲沂社区站
30城市主人站
31沂龙湾大桥站
32东方花苑站
33香江时代华庭站
34香江五金机电市场站
35鲁南汽车城站
36万泰商贸城站
37教育用品采购基地站
38汽车站换乘中心站[1]
．图吧公交．[引用日期]第一部分& 现状资料分析汇总
第一章 土地利用及人口分布现状
一、位置与范围
徐州市中心区东北地块位于徐州市老城核心区东北部，属于鼓楼区和云龙区管辖。规划范围北起陇海铁路，南至淮海东路，西到中山北路，东抵京沪铁路，总用地面积约为2.85平方公里。
二、自然条件
徐州市东临黄河，西襟中原，北扼齐鲁，南屏江淮，属暖温带半湿润季风气候，四季分明，气候温和，具有海洋和大陆过度型气候特点，常年主导风向为东北偏东，无霜期200-220天。故黄河贯穿整个地块，区内大部分区域地势平坦，地质状况良好，适宜建设。
三、人口状况
本地块分属鼓楼区和云龙区管辖。其中鼓楼区有环城办事处和黄楼办事处；云龙区有丰财办事处和子房办事处。2007年5月，地块内总户数为17050户，总人口为52959人，其中户籍人口51189人，暂住人口1715人，人口密度平均为1.98万人/平方公里。
表1-1-1& 现状人口统计表
办事处名称
环城办事处
黄楼办事处
红杉树社区
大坝头社区
丰财办事处
三角线社区(地块内)
子房办事处
子房社区(地块内)
利群社区(地块内)
四、土地利用现状
1、基本特征
徐州市位于徐州市老城核心地带，存在老城区普遍都有的问题，如主要道路交通拥挤，缺乏配套公共停车、老的工业与居住用地相互交织以及“城中村”的存在等。
本地区现状集中了徐州市市级机关（财政局、教育局等）、市级商业中心（金鹰商场、金地商都等）、火车站、长途汽车客运站、市民广场（彭城广场、淮海广场等）以及市级的中小学（徐州市二中、徐州市三中等）等许多重要公共设施。居住用地较为分散，多为老的居住小区。
2、土地出让情况
截止2007年6月31日该地区已出让并确定规划意图的土地18.04公顷，即270.19亩。出让地块用地性质应符合上位规划。
表1-1-2& 已出让或已确定规划意图用地一览表（）
用地面积（公顷）
绿地率（%）
建筑高度（米）
建筑密度（%）
中国人民解放军第九八五一工厂
复兴北路与响山北路交叉口
保温瓶厂地块
黄河北路北侧
重点做好沿黄河北路的景观设计及与周边地块建筑形态的协调
民主路鞋城地块
民主北路北侧
民主路小学扩建
民主北路与延平路交叉口
造纸厂地块
坝子街与环城路交叉口
按已规划的要求建设
四道街棚户区改造
复兴北路与环城路交叉口
按已规划的要求建设
橡胶厂地块
复兴北路西侧
河清路与解放北路交叉口
建筑造型、风格、体量、色彩等应与周围环境相协调，重点做好沿路的景观设计。
汇源置地兴座报市&
解放北路西侧
按已规划的要求建设
3、建设用地构成
本地块现状城市建设用地2.68平方公里，水域和其它非城市建设用地0.17平方公里，各类用地的构成情况见下表。
表1-1-3& 现状用地构成表
用 地 代 号
用地面积（公顷）
占城市建设用地百分比（%）
二类居住用地
三类居住用地
小区服务设施用地
小区教育设施用地
居住商业混合用地
公共设施用地
行政办公用地
商业金融用地
文化娱乐用地
医疗卫生用地
教育科研用地
商办混合用地
二类工业用地
三类工业用地
普通仓库用地
对外交通用地
道路广场用地
社会停车场用地
市政公用设施用地
供电设施用地
交通设施用地
邮电设施用地
环境卫生设施用地
施工维修设施用地
消防设施用地
城市建设用地
水域和其他用地
4、现状用地潜力分析
根据本地块现状土地利用情况，以清理土地存量为主要目的，对规划范围内用地进行综合评价，将其分为可保护用地、保留用地、改造用地、开发用地、已批未建用地、已批在建用地六类。
现状建筑高度分布图
（1）改造用地：指现状用地功能已不符合城市建设的要求，或用地上的建筑基本无保留价值，且对城市风貌有较大影响的用地。主要有建筑质量较差的村民点和建筑质量较差的危旧建筑或经营效益差有意改造的工业仓储用地等。用地面积为67.27公顷，占总用地面积的23.61%。
（2）开发用地：主要指规划地块内的弃置地等非城市建设用地。用地面积为5.16公顷，占总用地面积的1.81%。
（3）保留用地：指用地性质与规划区域相融，且建筑质量、环境质量较好的企事业单位用地，居住用地，公共服务设施用地及新建、在建的符合上位规划的用地。用地面积为132.19公顷，占总用地面积的46.39%。
（4）保护用地：主要指山体用地及上位规划确定需规划保护与控制的用地。用地面积为2.17公顷，占总用地面积的0.76%。
（5）已批未建用地：指已领取规划用地许可证，尚未动工建设的用地。用地面积为2.98公顷，占总用地面积的6.64%。
（6）已批在建用地：符合施工要求，正在动工建设的用地。用地面积为3.69公顷，占总用地面积的1.30%。
表1-1-4& 现状用地潜力构成表
面积（ha）
已批未建用地
已批在建用地
注：指标中不包括现状道路、水域等用地
第二章 各类用地现状
第一节& 居住用地现状
现状居住用地为96.15公顷，占建设用地的35.90%。其中，二类居住用地为44.73公顷，三类居住用地为24.60公顷，幼托、中、小学用地为15.72公顷，公共服务设施用地为11.1公顷。
一、居住用地
1、二类居住用地
本地块二类居住用地主要指成片开发的单元式住宅小区用地，分布在环城路、民主北路沿线及黄河东路北侧的大部分地区。住宅以多层为主，有少量中高层。按开发建设情况，可分为两种类型：一类是九十年代以前建设的居住小区和部分单位家属区，小区规模较小，住宅建筑质量参差不齐，配套设施不完善；另一类是近几年开发建设的商品房小区，各项配套设施较为完善，环境良好。
2、三类居住用地
本地块三类居住用地主要指村民自建住宅用地，主要分布在坝子街的复兴巷、复兴北路西侧的建设村、复兴北路东侧的三角线社区。建筑以2层为主，质量一般；基础设施缺乏，配套设施不完善，建筑密度较大。
3、住宅、商办混合用地
本地区住宅商办混合用地主要指以住宅或办公为主混合商业的用地，多分布在黄河东路、民主北路、前进路和居住区内道路沿线。建筑以多层为主，质量尚好，底层为商业办公。
二、中小学校
本地块现有中小学12所，中学4所，小学8所。详见表1-2-1。
表1-2-1 现状中、小学一览表
学 校 名 称
学生人数（人）
班级数（个）
市第二中学
市第三中学
民主路小学
中山外国语学校
民主国际学校
大坝头小学
大马路小学
津浦西路小学
三、基层社区配套设施
本地块内现有基层社区级医疗卫生设施3处，即徐州市鼓楼医院环城门诊所、邮政局卫生所、鼓楼区环卫处卫生所，另有一些私人小诊所。区内现有幼儿园6所（详见表6）。本区内缺乏文化体育设施用地。
表1-2-2& 现状幼儿园一览表
学 校 名 称
教职工人数（人）
学生人数（人）
班级数（个）
鼓楼区教育局幼儿园
迦南国际幼稚园
小太阳艺术幼儿园
新苗艺术幼儿园
徐铁幼儿园
公园巷幼儿园
第二节 公共设施用地现状
现状公共设施用地为64.87公顷，占建设用地的24.22%。各类公共设施用地见下表：
表1-2-3& 现状公共设施用地一览表
面积（ha）
占城市建设用地（%）
行政办公用地
商业金融用地
文化娱乐用地
医疗卫生用地
教育科研用地
商办混合用地
公共设施用地
一、行政办公用地
现状行政办公用地主要集中在市机关大院、解放路、环城路和大马路两侧，主要是一些市属、非市属、区属单位办公用地。
表1-2-4& 主要行政办公单位一览表
占地面积（公顷）
徐州市审计局
市机关大院
徐州市财政局
市机关大院
徐州市教育局
市机关大院
徐州市环境保护局
市机关大院
徐州电业局
徐州地方税务分局
徐州产权交易所
市房地产管理局
市房管局产权处
鼓楼区国税局
徐州区域生产资料市场内
铜沛房管所
鼓楼区环卫处
西站派出所
环城派出所
东华小区内
徐州铁路公安处
东站派出所
鼓楼房管所
黄楼派出所
二、商业金融业用地
地块集中了大量的市级商业金融业用地，主要集中在淮海路、中山路及复兴路两侧，如金鹰国际购物中心、金地商都、王府井百货、家乐福超市、中国建设银行等，其余分布较散，规模较小的商业金融业大多是为居住区配套的设施，集中在各居住区主干道上。
表1-2-5& 主要商业金融设施现状调查表
占地规模（公顷）
（万平方米）
金鹰国际购物中心
彭城广场北侧
日用、综合
百货、家电
中山北路东侧
日用、综合
百货、家电
夹河东街南侧
王府井百货
食品、日用、综合
百货、家电
家乐福超市
中山北路东侧
食品、日用、综合
百货、家电
复兴北路东侧
日用、综合
复兴北路西侧
日用、综合
百货、家电
复兴北路西侧
日用、综合
百货、家电
蓝天商业大楼
复兴南路东侧
日用、综合
百货、家电
中国建设银行
解放北路东侧
夹河东街南侧
民主北路北侧
徐州区域生产资料市场
中山北路与黄河北路交叉口
电机、油漆等
嘉利国际酒店
三、医疗卫生用地
地块内现有大型综合性医院一处，第三人民医院，占地1.87公顷，拥有床位数605个，医务职工人数1000余人，年门诊人数12000人次。地块内另有规模不等的各种医院或诊所10处，交通医院位于淮海东路北侧，占地0.26公顷；鼓楼医院位于民主路与大马路交叉口，占地0.32公顷；财贸分院体检中心位于黄河西路南侧，占地0.63公顷；黄楼社区生殖健康服务站位于黄河西路南街，占地0.18公顷；邮政局卫生所位于东阁小区内，占地0.13公顷；市粮食局职工医院位于复兴北路西侧，占地0.14公顷。另外，徐州爱牙口腔医院、白蚁防治中心、徐州烟草职工医院、徐州市性病预防控制中心等占地皆不及0.1公顷。
表1-2-6& 主要医疗设施现状调查表
占地规模（公顷）
（万平方米）
病床数（个）
市第三人民医院
环城路南侧
淮海东路北侧
民主路与大马路交叉口
徐州爱牙口腔医院
坝子街西侧
财贸分院体检中心
黄河西路南侧
黄楼社区生殖健康服务站
黄河西路南侧
白蚁防治中心
彭城路东侧
徐州烟草职工医院
环城路南侧
邮政局卫生所
东阁小区内
市粮食职工医院
复兴北路西侧
徐州性病预防控制中心
淮海东路北侧
四、文化娱乐用地
主要文化娱乐用地有市工人文化宫和铁路工人文化宫。市工人文化宫，位于大马路与黄河西路交叉口，占地0.57公顷。铁路工人文化宫，位于复兴北路东侧，占地0.86公顷。
五、体育用地
现状居住区内无独立社区级体育用地，只有零星小面积的健身场所。
六、教育科研用地
该地块内，现有专科学校一所，即市第十九中（二职高分校），位于徐州卷烟厂东侧，占地约1.07公顷，学生300人。另有一所舞蹈学校、鼓楼区特殊学校和一所教师进修学校，一个地质勘探队以及淮海建设工程试验研究所。
表1-2-7 现状教育科研用地一览表
学 校 名 称
学生人数（人）
班级数（个）
市第十九中（二职高分校）
徐州卷烟厂东侧
靓点舞蹈学校
夹河东街南侧
丰财小学（鼓楼区特殊学校）
复兴北路西侧
徐州地质勘探队
民主北路北侧
淮海建设工程试验研究所
环城路北侧
鼓楼区教师进修学校
复兴北路西侧
七、商办混合用地
现状商办混合用地为3.44公顷，占建设用地的1.28%。
第三节 工业用地现状
一、工业用地
现状工业用地为39.32公顷，占建设用地的14.68%。其中，二类工业用地为16.03公顷。三类工业用地为3.63公顷。
本地块工业用地分布零散，主要沿环城路和复兴北路两侧布置。这些企业混杂在居住区内，相互之间干扰严重。且对周边环境有一定污染，除徐州卷烟厂用地保留外，规划需要对本区的用地布局作必要调整。
表1-2-8& 现状工业用地一览表
占地规模（公顷）
徐州卷烟厂
环城路两侧
江苏轮胎厂
复兴北路西侧
万通酿造厂
黄河西路西侧
徐州针织总厂
民主北路东侧
市冷冻加工厂
复兴北路东侧
希望服装厂
丰财小区内
二、仓储用地
现状仓储用地为2.61公顷，占建设用地的0.97%。
现状仓储用地主要有徐州区域生产资料市场仓库、东阁街仓库、医疗器械仓库和蓝天商场仓库。
第四节 绿地现状
现状绿地为2.17公顷，占城市建设用地的0.81%，人均0.40平方米。
地块内绿化用地主要以公园绿地和街头绿地为主。主要位于古黄河两岸。
第五节 特殊用地现状
地块内有73061部队后勤大院和中国人民解放军九八五一工厂。分别位于大马路北侧和复兴北路东侧。占地分别为1.57公顷和1.62公顷，占建设用地的1.19%。
第六节 水域和其它非城市建设用地现状
现状水域和弃置地为17.08公顷。其中，水域11.92公顷，弃置地5.16公顷。
现状水系主要有故黄河。其它非城市建设用地主要为弃置地，分布较散。
第三章 综合交通现状
一、对外交通
对外交通用地10.45公顷，占总建设用地面积的3.90%。主要为铁路用地和长途客运站用地。
二、城市道路系统
该地块道路网由三级道路组成，包括主干道、次干路和支路。
主干道：为地块内八条道路，即淮海东路、中山北路、解放北路、坝子街、复兴北路、环城路、铜山路和响山北路。
次干路：彭城路、夹河东街、民主北路、黄河北路、黄河东路、黄河西路、黄河南路、大马路、青年路。
支路：河清路、中学路、前进路、津浦西路、响山北路，为地块内16米以下的道路。道路不成系统需完善。
表1-3-1& 现状道路一览表
中山北路～复兴北路
淮海东路～陇海铁路
淮海东路～民主北路
黄河北路～陇海铁路
淮海东路～陇海铁路
淮海东路～城东大道
复兴南路～京沪铁路
中山北路～复兴南路
复兴北路～京沪铁路
淮海东路～富蔗街
中山北路～民主北路
中山北路～淮海东路
中山北路～坝子街
坝子街～淮海东路
延平路～淮海东路
民主北路～延平路
淮海东路～复兴北路
复兴南路～津浦西路
中山北路～解放北路
解放北路～民主北路
环城路～黄河东路
铜山路～粮食东街
中山北路～彭城路
复兴北路～津浦西路
三、停车设施
本地块只有一处社会停车场地，为牌楼鞋城南隔壁，占地面积共0.32公顷；缺乏社会停车场，停车位远远不能满足需求。
四、公共交通
地块内有两处公交首末站，环城路沿线有一处，另一处位于朝阳市场南门。各主次干道沿线均有公交停靠站。
五、加油站
地块内有加油站1处，用地面积0.065公顷。
表1-3-2& 现状加油站一览表
用地（m2）
东站加油站
复兴北路西侧
第四章 相关规划及管理信息
一、整合上位规划情况
1、徐州市城市总体规划（）
对本地块规划要求：
该地块在总体规划中属老城区，根据徐州总体规划的要求，老城区是全市的商业、金融和旅游中心区。在确保绿色开敞空间的前提下，通过盘整闲置土地、调整建设标准、发展公共交通、增加公共绿地、更新改造老城区等措施，逐步降低人口密度和建筑密度，调整用地空间布局，结合淮海路的改造，形成以淮海路、彭城路步行街为轴和三大商业圈为核心的市级商贸服务中心，完善城市功能。老城区中部为商贸、居住区；西部为居住区和云龙湖旅游服务基地，北部为居住区；东部为军事用地和狮子山旅游区；南部为教育科研、居住区和生态控制区。
2、徐州市鼓楼区分区规划（）
对本地块规划要求：
（1）鼓楼区发展总目标：将鼓楼区建设成经济繁荣、生活方便、环境优美的现代化城区，强化城市主中心职能增强老城的凝聚力。
（2）该地块位于二环路以南，规划鼓楼区二环以南为城市中心片区，形成现代商贸中心。
（3）城市中心区：规划居住用地118.8公顷，居住人口9.7万人
3、徐州市云龙区分区规划（）
对本地块规划要求：
（1）云龙区功能定位：云龙分区包括部分老城区和坝山片区。老城区是全市的商业、金融和旅游中心区，坝山片区主要以居住、教育科研为主。在坝山片区形成商业、行政办公为主的坝山片区城市次中心。
（2）铁路及枢纽规划：城市逐步向东加快发展，建议尽快开通东客运站的出口，以缓解现客运站的交通压力。
（3）公路规划：规划在分区东部边缘，结合高速铁路客运站建设徐州公路客运东站，强化公铁换乘枢纽，适应现代化交通发展要求，客运站占地8公顷。
二、整合相关专业、专项规划情况
1、徐州市公共交通发展规划
对本地块规划要求：
（1）地铁1号线：东西向穿越老城区，经淮海路联系徐州火车站和规划客运东站。
（2）地铁2号线：南北向穿越老城区，经复兴路联系规划客运北站、徐州火车站和汽车南站，达徐州新区。
（3）火车客运站枢纽：规划2020年火车客运站枢纽的公交站场面积约为10000平方米。其站场布局应与徐州火车客运站地区的总体规划布局相一致，并结合火车站、汽车客运总站、地铁等的建设建成一个立体公交换乘枢纽。
（4）彭城广场换乘枢纽：彭城广场换乘枢纽位于淮海路以北、中山路以东。其主要功能为大型的商业客流集散、换乘枢纽，而且是33路、37路、56路、59路的公交首末站。
（5）公交快速走廊：淮海路、中山路和复兴路；设立公交专用道，公交车站采用港湾式站台。
2、徐州市主城区综合交通规划
对本地块规划要求：
（1）主城区形成“经十一纬十”的主干路网。
（2）一号线：徐萧公路――淮海路――火车站――三环路――黄山路――黄长公路――高速铁路站――城东新区，里程约26公里。
（3）二号线：殷庄路――复兴路――世纪大道――徐州新区，里程约20公里。
（4）规划新增3处路外停车场。
（5）交叉口渠化项目：古彭广场地区。
3、徐州市住房建设规划
确保“十一五”期间各年度内，新审批、新开工的住房建设，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重达到开发建设总面积的70％以上；单个住房建设项目要按照年度建设规划和具体规划条件规定，严格执行套型结构比例要求。
对本地块规划要求：
该地块在徐州市住房建设规划中属老城区，根据徐州市住房建设规划要求，住房建设结构比例：老城区为45%。
4、徐州市农贸市场发展规划
对本地块规划要求：近期新建一处农贸市场。
5、徐州市城市环境卫生专业规划
对本地块规划要求：
（1）保留地块内坝子桥小型垃圾转运站，近期规模46吨/日，远期规模46吨/日。
（2）本地块近期生活垃圾由坝子桥小型垃圾转运站直接转运至雁群城市垃圾卫生填埋场集中处理；远期由坝子桥小型垃圾转运站二次转运，送至九里垃圾中转站，经雁群城市垃圾卫生填埋场集中处理。
6、徐州市城市排水专业规划
对本地块规划要求：
（1）该地块属徐州市老城区，为奎河老城区排水区，排水体制采用截流式雨污合流制。
（2）老城区排水区：包括韩山、西三环路以东、故黄河以南、以西，八一大堤、溢洪道以北的区域，汇水面积14.6平方公里。
（3）地块内污水处理属奎河污水处理厂服务范围。
7、徐州市城市燃气利用专业规划
对本地块规划要求：
（1）保留现有燃气管道及储配站。
（2）完善管网建设，准备与天然气利用实施对接。
8、徐州市城市消防专业规划
对本地块规划要求：完善现有大马路中队装备配备，加大消防队员个人防护装备配备建设。
第五章 现状问题综述
一、用地结构不合理
多种城市功能集于中心区，造成城市空间重叠，城市活动高度集中、高度聚集，功能严重冲突，另外地块内大量的工业和仓储用地限制城市发展。
二、道路系统不完善
道路交通拥挤，停车场地严重不足。
三、环境有待治理
老城区居住密度高，环境恶化，使得城区土地总体效益下降。
四、公共绿地严重缺乏
地块内除了彭城广场和沿故黄河两侧以外，公共绿地严重缺乏。
第二部分& 规划说明
第一章 规划总则
一、规划依据
1、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）
2、《城市规划编制办法》建设部（2006年）
3、《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137―90
4、《江苏省控制性详细规划编制导则》（试行稿）
5、《徐州市城市总体规划》（年）
6、《徐州市鼓楼分区规划》（）
7、《徐州市云龙分区规划》（）
8、《徐州市住房建设规划》
9、《徐州市农贸市场发展规划》
10、《徐州市公共交通发展规划》
11、《徐州市主城区综合交通规划》
12、《徐州市城市环境卫生专业规划》
13、《徐州市城市排水专业规划》
14、《徐州市城市燃气利用专业规划》
15、《徐州市城市消防专业规划》
二、规划原则
1、承接上位规划，在深化的同时进行必要的局部调整。
2、完善公共设施、市政设施配套和绿地系统建设，改善出行条件，创造宜居环境。
3、遵循市场经济规律，研究适应本地区的开发模式，提高土地利用效益，增强规划的可操作性。
三、功能定位
根据《徐州市城市总体规划（年）》、《徐州市鼓楼分区规划（）》和《徐州市云龙分区规划（）》，以及对地区现状的分析和发展前景的展望，本规划确定中心区东北地块的功能定位是：徐州市主城区的重要组成部分，具有完备的公共服务设施、环境优美的商贸和住宅区。
四、人口规模
规划人口规模为6.6万人。
第二章 用地策划
一、SWOT分析
1、发展优势
（1）区位优势
中心区东北地块位于紧邻城市中心区，周边自然、人文条件良好，商业氛围浓厚。
古黄河穿过该地块，为该地块提供了天然的滨水景观。
（2）交通优势
铁路客运站和长途客运站都在该地块儿内，对外交通方便。
地块内6条主干道和6条次干道可为地块内的各种活动提供便利的交通，另外还有5条支路。
（3）功能要求
本地区现状以居住功能为主，但仍存在一定量的商业和少量的工业企业，根据总体规划所确定的组团职能和用地空间布局，区内的工业企业除徐州卷烟厂外都应向主城区外围组团搬迁，其用地改造为居住或商业及相关配套设施用地。
2、发展劣势
（1）土地资源有限
经过核对区内的土地存量，可改造用地占规划总用地的9.28%。其中可改造的工业和仓储用地约10公顷，待改造的三类居住用地约24.61公顷。
（2）公共服务设施缺乏
由于过去缺乏统一规划，地块内缺乏集中的大型公共服务设施，综合服务水平不足。
3、发展机遇
按照房地产投资和消费的运行惯性，预计2007年徐州房地产市场将保持平稳，不会有大的起落。由于徐州经济的快速发展，居民购买支付能力增强，改善型置业需求占据主流位置。人们对于楼盘的综合品质更为关注，买房追求一次到位的心理较为普遍。中心区东北地块凭借其区位、交通以及环境优势，对购房者具有较强的吸引力，因此具备较好的开发潜力，适宜房地产业的发展。
4、面临的挑战
该地块西侧沿古黄河两岸的开发正紧锣密鼓的进行，而且在总体规划中都是以居住为主，滨水沿岸公共绿地和开敞空间也相对较多，因此，这一区段成为中心区东北地块的竞争对手。
二、用地布局调整
1、用地调整原则
（1）优化用地结构，提高土地的经济效益，实施“退二进三”的用地置换。
（2）改造居住社区，增加完善居住配套设施。
（3）增加公共绿地。
2、用地结构调整
按照上述原则，本地区工业用地、仓储用地将进行置换，居住用地、绿化用地与道路广场用地大幅增加，公共设施用地注重质量的提高，特殊用地基本持平。各类用地调整幅度详见表2-2-1。
表2-2-1& 用地结构调整一览表
面积（hm2）
公共设施用地
对外交通用地
道路广场用地
市政公用设施用地
城市建设用地
水域和其它非城市建设用地
规划总用地
三、开发强度分析
1、城市总体规划要求
（1）城市人口密度：规划期内将平均人口密度力争降至1.2万人/平方公里以下，老城区现状人口密集地区人口密度将至3万人/平方公里以下。
（2）居住用地开发强度：适当调整主城区居住用地开发强度，力争新建居住区多层容积率不大于1.9，建筑密度不大于30%，高层容积率不大于3.0，建筑密度不大于25%。增加容积率和降低建筑密度，加大绿地率。
（3）规划居住水平：2010年人均居住面积达到24平方米以上，
2020年达到25平方米以上。
（4）居住用地开发类型：老城区边缘居住用地以组合式中密度类型为主，即在住宅组团中采用不同层数、形式、色彩组合的住区建设模式。建筑密度25%，容积率1.5，建筑层数4~25，绿地率30%，人均居住面积25~35平方米，住宅档次为中档、中高档。
2、人口容量预测
本地区新开发的住宅区应满足2006年建设部出台的房地产调控细则中关于“套型建筑面积90平方米以下的住房占新建项目70%以上比例”等规定。新开发的住宅区户均住宅建筑面积取90~100平方米。多层住宅区住宅建筑面积毛密度取1.0万m²/hm²，小高层、高层住宅区住宅建筑面积毛密度取1.7万m²/hm²。户均人口取3.2人/户。
本地区规划人口根据规划居住用地预测。规划居住用地约83.81公顷，其中新开发居住用地25.13公顷，环城社区和丰财社区的棚户区拆迁量较大。新开发住宅中小高层、高层住宅约占70%，其余为多层住宅，则约可容纳居住人口2万人。现状人口5.3万人（其中拆迁人口0.71万人）。因此规划预测中心区东北地块可居住人口约6.6万人，人均居住用地面积约13平方米。
四、开发时序
根据市场规律，优先开发空地、弃置地，同时结合市政府“城中村改造”计划，逐步对城中村进行改造开发。另外，积极优先发展公益性项目，提高地块居住品质。
五、开发策略
1、利用区位优势，立足环境优势，发挥政策优势。
2、采用开发型的积极保护政策，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合。建设项目尽力与“显山露水”的概念相吻合。
3、依托故黄河滨水岸线环境，结合基层社区中心、社区中心的配套，完善地段内的绿地系统，形成点线面相结合、复合的绿化层次，提升地段的环境品质和人气；利用环境、滨水等优势，进行低层高品质住宅的建设，提高新区住宅的吸引力。
4、完善地段内的服务设施，构建市级商业服务中心。
第三章 各类用地规划
第一节 居住用地规划
一、规划原则
1、按照人居环境建设的要求，构建本地区的社区结构。
2、旧居住区改造与新居住区建设并重，逐步改善居住环境，提高居住质量。
3、合理组织规模适度的居住社区，配备合理、完善的公共服务设施体系。
二、规划布局
1、居住用地
规划居住用地83.81公顷，占建设用地的31.3%，其中：二类居住用地83.81公顷。
2、社区规划
为了更多地考虑社会效益，优化居民的生活环境，强化社区服务，便于城市管理，适应城市土地市场化运作开发模式的需要，运用社区理论和原则对居住用地进行划分和组织。遵循社区建设发展趋势，结合本地区实际状况，规划对现状“街道办事处――社区”的社区组织体系进行完善，形成“居住社区――基层社区”的社区组织体系。规划将本地区的社区结构划分为14个居住社区。
（1）居住社区
居住社区规划应考虑各居住社区的实际情况，尽量与现状街道办事处管理范围相对应，每个居住社区配置1～2个居住社区中心，每个居住社区中心服务人口为3～5万人左右。
本地区划分为4个居住社区。各居住社区基本情况详见下表。
表2-3-1 规划居住社区一览表
居住社区名称
居住用地面积（hm2）
北至陇海路，东至复兴北路，南至环城路，西至中山北路
黄楼居住社区
北至环城路，东至复兴北路，南至淮海东路，西至中山北路
丰财居住社区
北侧、东侧至铁路、南至响山北路、西至复兴北路
子房居住社区
北至响山北路，东至京沪铁路，南至铜山路，西至复兴北路
（2）基层社区
基层社区是由城市支路以上道路围合、服务半径200～250米的城市最小社区单元，人口规模为0.5～1.2万人，相当于居住小区规模，配置具有基本服务功能的基层社区服务中心。
基层社区的划分原则：规划整合现状社区居委会，按1万人左右的人口规模划分基层社区，同时因地制宜布局配套设施。
本地区规划分为14个基层社区。
三、中小学、幼儿园规划
1、规划原则
（1）深入现状分析，与市、区教育主管部门协调，增强规划的可操作性。
（2）科学预测学校规模，满足九年制义务教育的要求，充分考虑交通设施的分割影响，合理布点，方便居民子女就近入学。
（3）结合用地功能的转变和地块的综合改造，及早制定各类学校的拆、并、扩方案，控制必要的发展用地规模。
2、配置标准
千人指标：小学70‰，初中学35‰，高级中学18‰；
每个班级学生数：小学取45人/班，中学取50人/班。
幼儿园服务规模0.6~1万人/处，服务半径100~300米。
3、规模预测
按规划常住人口6.6万人计算，在校学生数和班级数规模预测见表2-3-2。除了市第二中学外，保留现有其他中小学。保留现有鼓楼区教育局幼儿园、迦南国际幼稚园、徐铁幼儿园、新苗艺术幼儿园4所幼儿园，但第十九中北侧三类居住用地中小太阳艺术幼儿园和白云社区公园巷幼儿园将搬迁或改造。
表2-3-2& 中小学校规模预测一览表
总人口（万人）
班级（班）
班级（班）
人数（人）
班级（班）
4、规划布局
根据规模预测，结合现状布局，同时考虑周边现有中小学，规划在区内设置小学7所、初级中学2所，高中一所，原第二中学迁出本地块。规划主要考虑公办学校布局，不包括民办学校规模。规划6所幼儿园。
表2-3-3& 规划学校一览表
学 校 名 称
用地规模(hm2)
班级数（个）
市第三中学
民主路小学
中山外国语学校
民主国际学校
大坝头小学
大马路小学
津浦西路小学
四、基层社区中心规划
基层社区中心以服务半径200～250米内的0.5～1.2万居民为主要服务对象，提供最基本的日常生活服务。一般布置在交通便利的中心地段，集中布局，实现居民在步行3～4分钟内可达。用地规模控制在6000～7000平方米，其中公共设施用地约2000～3000平方米，公共绿地约4000平方米。
基层社区中心的内容和规模应按照表2-3-4的规定设置。
表2-3-4& 基层社区中心设置内容及标准
建筑规模（m2）
文化娱乐设施
文化活动站（☆）
包括书报阅览、书画、文娱、健身、音乐欣赏、茶座等主要供青少年和老年人活动
体育活动站（☆）
包括篮、排球及小型球类场地，儿童及老年人活动场地和其他简单运动设施等
可与绿地结合设置，用地中应保证不小于150平方米的全民健身点
行政管理与社区服务设施
社区管理服务设施（☆）
社区居委会、社区服务站、老年之家、社区居民学校、社区警务室等
社会福利与保障设施
托老所（☆）
医疗卫生设施
卫生站（☆）
健康促进、卫生防病、妇幼保健、老年保健、慢性病防治和常见病诊所
商业金融服务设施
小型商业金融服务设施
便利店、早点店等小型商业服务设施，储蓄所等
其他设施（☆）
公共厕所、停车设施等
公厕30～60
公厕应结合主体建筑设置，临街设置，并应有单独的出入口和管理室
2000～2700
2000～3000
注：①设置项目后带“☆”号的内容和标准为刚性规定；其余项目内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。②具体可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标。其中，在保证用地面积的前提下，开发建设强度（建筑面积）可根据服务范围内住宅的开发强度做适当调整。
表2-3-5& 基层社区中心规划一览表
所属社区名称
居住社区中心位置
建筑规模（m2）
用地规模（m2）
中山北路与环城路交叉口附近
环城路南侧
结合新建小区布置
黄学路东侧
站东街南侧
结合新建小区布置
东华街东侧
结合新建小区布置
丰财巷拐弯处
结合地块改造布置
大坝头社区
地藏里巷拐弯处
红杉树社区
东阁街南侧
结合地块改造布置
民主北路东侧
第二节 公共服务设施用地规划
规划公共设施用地77.09公顷，占建设用地的29.04%。各类公共设施用地见下表：
表2-3-6& 规划公共设施用地一览表
占城市建设用地
行政办公用地
商业金融业用地
文化娱乐用地
医疗卫生用地
教育科研用地
文物古迹用地
商办混合用地
商住混合用地
公共设施用地
一、行政办公用地
规划行政办公用地呈点状分布在各干道沿线，保留现状建筑质量较好的单位办公用地，如市物资局、市房管局产权处、市物价局、市房地产管理局、徐州产权交易所、徐州地方税务分局、徐州电业局等。
二、商业金融业用地
规划中山北路、淮海东路与复兴北路沿街设置大型综合超市、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点等，保留现有大中型商业设施，如金地商都、金鹰国际购物中心、王府井百货以及火车站前的朝阳市场等。环城路与坝子街交叉口设置一定的商业用地，以满足附近居民日常生活需求。
居住社区商业服务设施主要结合社区中心布置，满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。
三、文化娱乐用地
规划保留大马路与黄河西路交叉口附近的市工人文化宫，以及火车站北侧铁路工人文化宫，共占地约2公顷。
四、体育用地
由于故黄河穿越该地块，规划在黄河沿岸适当增加绿地，同时附设体育设施器材，以满足本地区体育事业发展和全民健身需要，同时可充分利用区内校园体育活动设施，结合街头绿地布置体育活动器械，方便居民就近使用。因此，在该地块内不再新增居住社区级的体育活动中心。
五、医疗卫生用地
基本保留现有医院和卫生防疫站。
健全社区卫生服务网络，以社区卫生服务中心为主体，社区卫生服务站和专业卫生服务机构为补充。结合居住社区中心建设社区卫生服务中心，服务3-5万人，为社区居民提供医疗、预防、保健、康复、计划生育、健康教育等专项服务，业务用房使用面积1000平方米以上。在城市新建或改扩建居民小区时，须按规划要求在公共服务设施中预留社区卫生服务用房，鼓励优惠提供给非营利性社区卫生服务机构使用。
六、教育科研用地
保留现有专科学校一所，即市第十九中（二职高分校），位于徐州卷烟厂东侧，占地约1.07公顷，学生300人。另外保留鼓楼区特殊学校、地质勘探队以及淮海建设工程试验研究所。
七、居住社区中心用地
居住社区级中心以服务半径400-500米内的3-5
万居民为主要服务对象，提供较为综合、全面的日常生活服务项目。一般设置在交通便利的中心地段或邻近公共交通站点，保证居民在步行7-8分钟、自行车3-4分钟以内可达。用地规模控制在3-5公顷，其中公共设施用地3-4公顷、绿地1-2公顷。
表2-3-7& 居住社区中心设置内容及标准
建筑规模（m2）
文化娱乐设施
文化活动中心（☆）
包括小型图书馆、科普知识宣传与教育；影视厅、舞厅、游艺厅、球类、棋类活动室；科技活动、各类艺术训练班及青少年和老年人学习活动场地、用房等
4000～5000
体育活动中心（☆）
室外健身场地、慢跑道、篮球场、羽毛球场、小型足球场、健身房和游泳池等设施项目
10000～15000
宜设置60～100米直跑道和200米环形跑道，室外场地可与绿地邻近设置。
行政管理与社区服务设施
行政管理中心（☆）
包括街道办事处及市政、环卫等管理用房
1200～1700
1000～1500
如人口规模较小，根据行政管理需要，可两个或两个以上居住社区共同设置一处
社区服务中心（☆）
提供家政服务、就业指导、中介、咨询服务、代客定票等服务
1000～3000
宜有专用院落，应有对外、对内方便的出入口
社会福利与保障设施
为老年人综合福利设施，提供老年人全托、日托
应可容纳30名左右老人
医疗卫生设施
社区卫生服务中心（☆）
含残疾人康复服务中心、残疾人托养所
2500～3500
3000～5000
设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道
邮政电信设施
邮电设施（☆）
提供电报、电话、信函、包裹、兑汇和报刊零售等服务的邮电综合业务服务设施
宜结合建筑平面布局提供一定面积的停车场地
商业金融服务设施
菜市场（☆）
包括蔬菜、肉类、水产品、副食品、水果、熟食、净菜等售卖
设在底层或地下一层的室内；运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场
社区商业金融服务设施
超市、餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音像制品、日用杂品、五金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施，银行储蓄所等金融服务设施
17200～23200
应布置在二层以下，超市在底层设置独立的出入口，有一定面积的停车场地
其他设施（☆）
公共厕所、再生资源便民回收站、停车设施等
公厕30～60、回收站80～100
公厕应结合主体建筑设置，临街设置，并应有单独的出入口和管理室；鼓励利用地下空间停车
30700～41200
30000～40000
注：设置项目后带“☆”号的内容和标准为刚性规定。其余项目内容和标准具有一定弹性，在保证基本服务的前提下可适当扩充调整。
规划不另外兴建居住社区中心，利用规划的基层社区中心的综合服务功能服务社区居民。
第三节 工业用地规划
规划工业用地11.35公顷，占建设用地的4.24%。
保留徐州卷烟厂。
第四节 绿地规划
一、公共绿地
1、规划原则
（1）保护山体、整合资源，建设完善的绿地系统。
（2）结合用地的改造和调整，增加绿化量，改善城市形象。
（3）适当强化街头绿地和滨水绿地的建设，沟通城市绿化开敞空间。
（4）完善居住区内部公共绿地系统，提高绿化水平，创造良好人居环境。
2、规划布局
规划公共绿地7.16公顷，占规划建设用地的2.5%。
规划以街头绿地为主，保留现有街头绿地，规划尽量结合居住社区中心和基层社区中心布置绿地，保证居民步行5分钟左右可到达一块绿地。
二、防护绿地
1、规划原则
（1）严格控制铁路线两侧和快速路两侧的防护绿地，保证交通走廊与两侧用地的相对隔离。
（2）保证市政设施周边必要的防护隔离带，维护居民生产生活安全。
2、规划布局
规划防护绿地1.19公顷，占规划建设用地的0.42%。
沿陇海铁路线控制10米宽绿化带，有条件地块可拓宽绿化带。
第五节 特殊用地规划
规划特殊用地1.71公顷，占建设用地的0.6%。
保留中国人民解放军七三零六一后勤大院，拆除中国人民解放军九八五一工厂。
第四章 综合交通规划
第一节对外交通
规划对外交通用地10.11公顷，占城市建设用地的3.7％。主要为火车站场用地和长途客运站用地。
第二节城市道路交通
规划道路广场用地66.97公顷，占城市建设用地的25％。
一、道路系统规划
1、道路系统
规划道路网由主干路、次干路、支路组成。主干路和次干路构成规划区域内“两横三纵”的干道网，其中“两横”为淮海东路、环城路；“三纵”为复兴北路，中山北路，解放北路。
道路网总长为28.22公里，密度为9.90公里/平方公里。其中主干路网密度为3.32公里/平方公里，次干路网密度为1.84公里/平方公里，支路网密度为4.75公里/平方公里。
表2-4-1& 规划道路一览表
中山北路～复兴北路
淮海东路～陇海铁路
淮海东路～民主北路
黄河北路～陇海铁路
解放北路～坝子街
淮海东路～陇海铁路
淮海东路～城东大道
复兴南路～京沪铁路
中山北路～复兴南路
中山北路～民主北路
中山北路～淮海东路
中山北路～坝子街
坝子街～淮海东路
延平路～淮海东路
淮海东路～复兴北路
复兴南路～津浦西路
淮海东路～富蔗街
民主北路～延平路
中山北路～解放北路
解放北路～民主北路
环城路～黄河东路
铜山路～粮食东街
复兴北路～京沪铁路
中山北路～彭城路
复兴北路～津浦西路
环城路～黄河北路
东阁街～前进路（5）
河清路～商业街
河清路～商业街
更新路～解放北路
夹河东街～解放北路
夹河东街～富庶街
民族北路～黄河西路
大马路～淮海东路
大马路～淮海东路
大马路～淮海东路
大马路～复兴北路
环城路～复兴北路
环城路～陇海铁路
黄河东路～环城路
2、道路横断面
道路横断面的设计主要考虑满足交通流量和市政管线及绿化的布置要求，本地区规划道路分幅有一块板、三块板两种类型，道路横断面类型分为14种，详见下表。
表2-4-2& 规划道路断面形式一览表
非机动车道
机非分隔带
3、道路交叉口
本地区道路交叉口除快速路外一律采用平面交叉，在交叉口处的道路红线和缘石转弯半径应满足行车视距三角形的要求。
对于交叉口处的交通管理控制方式是：主干路与主干路、主干路与次干路、次干路与快速路、次干路与次干路相交时均采用交通信号灯控制的方法；支路与主干路、次干路相交时，采用“主路优先”通行次序，即主干路、次干路有车辆行驶时，支路的车辆应该让车等候，直至主路的车辆通过之后再进入主路。支路与支路采取无控渠化交叉口形式。
表2-4-3& 规划道路交叉口缘石转弯半径规定表&&&&
相交道路红线宽度
4、道路竖向
竖向规划综合考虑了规划区用地中的控制高程、沿线地形地物、地下管线、地质和水文条件等，满足城市排洪排涝的要求，尽量减少土方量，并力求土方平衡；同时考虑场地雨水的排放，城市街景的塑造等因素。
规划区竖向设计统一采用黄海高程，具体的主干道、次干路及支路交叉口点以及变坡点等控制点设计标高详见道路竖向规划图。
二、公交规划
1、常规公交
公交停靠站点在布局上应力求均衡，站点覆盖率按500米半径计算应达到90%以上，按300米计算应达到70%以上。可积极利用新改建道路增加公交线网密度，调整线路布局，积极推进公交优先发展。公交停靠站停车位数量应与公交线路、道路空间相匹配，一般按2辆车考虑，可结合地块退让设置。在路段和交叉口推行公交优先通行措施，设置交叉口公交优先信号，积极利用渠化手段提高通行能力。
重视港湾式公交停靠站设置，新建干道应当同期建设港湾式公交停靠站，没有设置的现状道路应进行改造建设。
2、快速公交系统
根据《徐州市公共交通发展规划》，近期将建设公交快速走廊：中山路～解放路～北京路；三环南路～铜城路～城东经七路；设立公交专用道，公交车站采用港湾式站台，本规划主要从以下几个方面考虑相关设施的设置：
道路：采用路侧布置专用车道，与社会车辆物理隔离。站间上下行各一条车道，车站处单向双车道，以便超车。
车辆：建议采用大容量、低底板、装备空调、电子化、低排放的公交车。
智能运输系统：路口信号优先；采用市政交通一卡通系统；采用计算机进行运营调度监控；在站台与车辆间安装防护栏，保证站台安全。
出租车停靠车位按服务地区居住建筑每1万平方米建筑面积设置0.5个，办公、饭店和宾馆建筑每1万平方米建筑面积设置2个，商业建筑每1万平方米建筑面积设置3个，餐饮、娱乐建筑每1万平方米建筑面积设置3.5个，医院建筑每1万平方米建筑面积设置1.5个，独立门诊建筑每1万平方米建筑面积设置0.25个的标准配置，站点覆盖率按300米计算应达到80%以上。在出租汽车禁止招手停车的路段，应当合理设置出租汽车停靠站，可结合公交停靠站布置，也可单独布置。停靠站尽量设置在地块出入口上游方向30米距离内。如必须设置在地块出入口下游，则必须与出入口距离在30～50米之内。停靠站与交叉口距离控制在50～100米以内。
三、停车规划
1、规划原则
（1）公共停车场设施布局应符合就近、分散、方便的原则，同时兼顾空间分布的均衡性，重点布置在城市分区中心、交通枢纽点及城市出入口干道过境车辆停车需求集中的地段。
（2）机动车公共停车场的服务半径，一般不应大于300米。自行车公共停车场的服务半径宜为50～100米。
2、公共停车需求预测
按城市建设用地预测：城市停车场用地占城市总建设用地的低限为2%～3%，其中机动车停车场的用地占80%~90%，公共停车泊位占总停车泊位的25%，则本地区公共停车泊位需求约为1530～2295个。
按人口预测：城市公共停车场用地面积宜为0.8～1.0平方米/人，其中机动车停车场用地宜为80%～90%，则本地区公共停车泊位需求约为1508～1885个。
结论：本地区公共停车泊位需求约为1800个，其中路内停车泊位比例应控制在10%～20%；按每个车位30～35平方米计，则公共停车场用地需5.4～6.3公顷。
3、公共停车场布局
规划重点在各级公共活动中心等地区布置公共停车场，积极发展立体停车（在绿地下、学校操场下建设地下停车场），提高土地利用率，增加公共停车泊位。在部分末端道路和交通量不大的道路设置路边停车位。对于双向行驶的车道，12米以上允许双侧停车，8～12米允许单侧停车，不足8米禁止停车；单行道路和巷弄，9米以上允许双侧停车，6～9米单侧停车，不足6米禁止停车等。
4、建筑物停车配建标准
建筑配建停车位应根据《徐州市主城区综合交通规划》进行规划建设，鼓励超额增设和对外开放配建停车设施。对公共建筑配建不足、改变停车泊位使用性质的，征收高额的建设差额费等。公共建筑配建停车场的设置要满足提高停车泊位利用率和周转率的要求，出入便捷、安全。社会停车场和公共建筑配建停车场的停车泊位数量应不低于40个/百辆注册汽车，达到畅通工程一等管理水平的要求。
表2-4-5& 徐州市建筑物机动车、非机动车停车泊位设置标准推荐表
建筑物类型
车位/100m2建筑面积
车位/100m2建筑面积
车位/100m2建筑面积
三星级以上
车位/100m2建筑面积
车位/100m2建筑面积
车位/100m2建筑面积
工厂、仓库；体育场馆、影剧院、游览场馆、公园
和市民广场；交通建筑、城市交通枢纽等其他类建
应根据建设项目的交通影响
分析确定配建的车位数。
注：①扩建、改建部分的建筑，其改、扩建部分按本表所列要求配建停车泊位；原配建不足的，应在改、扩建的同时按车位差额的20%补建。②建筑物停车配建按本表指标进行计算时，进位取整。
四、公共加油（气）站
保留火车站场前的加油加气站，不再另外增加新的加油加气站。
第五章 市政公用设施规划
第一节 给水工程规划
一、现状概述
中心区东北地块现状用水水源由刘湾地面水厂和地下水厂供给，规划区内已经形成完善的输配水管网系统，由刘湾地面水厂供水管道延复兴北路由北向南供给，以管径为DN600的供水管直供本区。老城区给水管网建设较好，给水管道流量基本满足规划范围内用户的需求。部分地区地下水超采严重，造成地下水水位下降，局部地下水受到污染，水质恶化。
二、规划依据与原则
1、规划依据
（1）《城市给水工程规划规范》GB50282-98
（2）《室外给水设计规范》GB
（3）《建筑给水排水设计规范》GB
（4）《建筑设计防火规范》GB
（5）《徐州市城市总体规划》
2、规划原则
（1）在《徐州市城市总体规划》的指导下，统一规划，分期实施，长远结合，适度超前。结合现状，充分利用现有的给水系统设施。为远期发展留有余地。
（2）确定生活用水由市政给水管统一供给，规划范围内给水管网与市政给水干管联接，环状布置，以确保生活和消防等用水安全。提倡和鼓励节约用水，实行计划用水，提高生活用水的重复利用率，尽可能在由条件的情况下实施中水回用。
（3）管网末端引入管处的自由水头不小于0.28兆帕。
三、规划内容
用水量采用用地单位面积法进行测算，用人均综合用水量指标法测算出的用水量进行校核。
（1）按用地单位面积法：
根据《城市给水工程规划规范》GB50282-98选取各类性质用地用水量指标。
用 地 代 号
用地面积（公顷）
用水量指标（m3/ha．d）
二类居住用地
小区服务设施用地
小区教育设施用地
居住商业混合用地
公共设施用地
行政办公用地
商业金融用地
文化娱乐用地
医疗卫生用地
教育科研用地
文物古迹用地
商办混合用地
商住混合用地
二类工业用地
普通仓库用地
对外交通用地
道路广场用地
社会停车场用地
市政公用设施用地
交通设施用地
邮电设施用地
环境卫生设施用地
施工维修设施用地
消防设施用地
生产防护绿地
城市建设用地用水量合计
未预见用水量按各类用水量和的10%计取。
用水量合计
自来水普及率100%。推荐使用城市管网水，不提倡自备水源。
规划工业用水重复利用率为50%
由此求得规划区内最高日总的用水量为2.27万m3/
（2）按人均综合用水量指标法测算：
考虑到规划范围地块用地性质、用地面积及该地块的规划定位，根据《徐州市城市总体规划》，确定规划人均综合用水指标，2020年采用450升/人．日。规划期期末人口为6.6万人，则计算得该地块总用水量为：
6.6万人×450升/人．日＝2.97万m3
（3）以上两种测算结果接近，现以测算结果平均值Q=（2.27+2.97）/2=2.62万
m3/d为准。最高日用水量为2.62万 m3。
规划范围内供水规划主要由徐州市地面水厂供水，徐州市地面水厂设计供水能力为20万吨/日，现实际供水量不到10万吨/日，供水潜力较大，规划作为该地块供水的主要水源。
3、水管网规划
（1）设计参数的确定
管径在400mm以下供水经济流速为0.6―0.9m/s之间，管径在400以上供水经济流速为0.9―1.4m/秒之间。确定供水时变化系数Kh按1.3计。
（2）给水干管布置
给水支管在现状黄河北路、复兴路下敷设的给水主干管接出，给水主干管管径分别为DN500、DN600。支路上布置DN300给水管，区内布置成环状管网，满足供水可靠性及满足室外消防要求。
给水管在道路下的管位根据道路走向在路东、路南，两根管线则分置于道路两侧。
给水管道布置见《给水工程规划图》
（3）小区管网
小区内的管网的布置要结合小区内道路和建筑的分布布置，管径的选择要根据实际计算的用水量进行选择。为了提高供水的安全以及满足消防的需要管网布置成环状与枝状结合的形式较为合理，小区供水尽可能作到双路进水，如果小区管网布置成枝状管网或只有一条进水管道应设消防水池。小区的进水管应按照就近的原则从市政干管接入，穿越道路的供水管在进行道路施工时进行预埋。进水管的数量要适中，如果数量过多会影响市政干管的供水压力。
第二节 排水工程规划
一、现状概述
1、排水管网
根据分水线分布，现状规划区内故黄河以南属奎河系统老城区排水片区；黄河南路以北规划范围属故黄河系统滩地排水区。
中心区东北地块现状为截留式雨污合流制排水系统。现状故黄河两岸截流干管主要收集故黄河北岸及部分南岸污水，最终汇入奎河东岸现状截流干管。
现状在中山北路和解放北路路下分别敷设管径为d1200、1.4×1.8的管渠主要收集故黄河南岸污水，由北向南汇入奎河一期截流干管，最终通过袁桥泵站送入奎河截流干管中。
2、污水处理厂
本区内不设污水处理厂，污水由故黄河两岸污水截流干管由北向南收集通过袁桥泵站送至奎河东岸污水截流干管，最终送入奎河污水处理厂，该污水厂现状处理规模为16.5万吨/日。
故黄河：故黄河自西北向东南流经本区，现状河道宽仅50―100米，河底高程34―33米，高于城区部分地面;堤顶高程39.5―38.5米。
二、规划依据与原则
1、规划依据
（1）《城市排水工程规划规范》GB
（2）《室外排水设计规范》GB
50014－2006
（3）《给水排水设计手册》（第二版）
（4）《徐州市城市总体规划》
（5）《徐州市城市排水专业规划》
（6）《防洪标准》（GB50201-94）
（7）《城市防洪工程设计规范》（CJJ50-92）
2、规划原则
（1）注重经济性，结合地形和分期建设要求布置管网系统，力求简捷顺直，尽可能减少埋深，尽量采用重力流形式，减少提升，尽量节约大管径管道的长度。
（2）规划区内的产生的污水以集中处理为主。
三、规划内容
1、排水体制
考虑规划范围内现状街道和街坊的建设比较完善，确定该片区排水体制为截流式雨污合流制。
2、地块总污水量
污水量按用水量的80%计&&&&&&
2.10立方米/日
未预见污水量按5％计&&&&&&&&
0.11万立方米/日
规划区内总污水量为2.20万立方米/日。
总变化系数取K总=1.3。
雨水管渠流量计算采用以下公式：
（1）雨水量公式
Qs =ψ．F．q
Qs―雨水量（升/秒）；
q―暴雨强度（升/秒．公顷）；
ψ―径流系数，取
F―汇水面积（公顷）。
（2）暴雨强度公式
采用徐州市暴雨强度公式
q=.393lg（P-0.175）]/(t+13.8)0.76
P―设计重现期，取1年；
t―设计降雨历时（10分钟）。
4、合流管渠的设计流量
Q= Qdr+ Qs
Qdr――截流井前的旱流污水设计流量（L/s），污水时变化系数取1.3；
Qs――雨水设计量流量（L/s）。
5、旱流污水设计流量――Qdr
污水管段汇水面积用等分角线的方法来划分街区，在街区长边上的管段，其两侧面积为梯形，在街区短边上的管段，其两侧面积为三角形。
管段上承担的污水量为该汇水面积内的城市用地乘以相应用水量指标的总和乘以80%。
时变化系数与各管段上承担的无水量的乘积即为该污水管渠的设计流量。
时变化系数取1.3。
6、截流井以后管渠的设计流量
Q′=（no+1）Qdr+
Q′s+ Q′dr
Q′―截流井后管渠的设计流量（L/s）；
―截流倍数，取no＝1；
Q′s―截流管汇水面积的雨水设计流量（L/s）；
Q′dr―截流管的旱流污水量。
、截流污水处理
根据《徐州市城市排水专业规划》，规划区仍属奎河污水排水分区。该规划区内的污水全部由奎河东岸岸污水截流干管全部送至奎河污水处理厂集中处理。规划远期处理能力16.5万吨/日，近期建设规模16.5万吨/日。
、排水管网规划
（1）排水管道布置原则
根据地形、道路坡向布置排水管渠。排水管道布置在规划区道路北侧或西侧。排水管渠的起点覆土深度应控制再0.7m―1.5m左右。排水管道管径按最小坡度下不淤流速控制下的最小坡度计算确定。
排水管道布置见《排水工程规划图》
（2）小区管网
小区管网的布置要结合小区内道路和建筑的分布布置，管径的选择要根据实际计算的排水量进行选择。小区的出水管应按照就近就快的原则从地块四周接入市政干管，对于过路的排水管在进行道路施工的同时进行预埋。
第三节 供电工程规划
一、现状概述
规划范围内有一座110KV花园变电站，变电容量为2×50MVA，邻近有110kv复兴变电站和110kv古彭变电站，变电容量分别为2×50MVA
、2×40MVA，可为规划区提供电力需求。
随着城市社会、经济的快速发展，中心区商业、办公、住宅建设量增大，规划区负荷增长迅猛，但部分供电设施及线路过于成就，有待改善。
二、规划依据与原则
、规划依据
（1）《城市电力规划规范》(GB)；
（2）《城市电力网规划设计导则》(PDF-22)；
（3）《江苏省城市配电网络规划设计技术规定》；
、规划原则
按电力先行电网安全，可靠运行的基本原则，因地制宜编制规划区电网规划，电网的规划与改造相结合，统一规划，分期建设，使电网布置更加趋于合理。电力架空线路逐步转入地下。
三、规划内容
、用电量预测
（1）人均综合用电指标法
远期规划区人口将达到6.6万。规划区人均综合用电指标按5500kWh/人．年计算，最大负荷利用小时数取5000h，则规划最高用电负荷为7.3万千伏安。容载比按1.8计，规划区要求电源提供的负荷容量为13.1万千伏安。
（2）分类综合用电指标法
用 地 代 号
用地面积（公顷）
用电量指标
二类居住用地
小区服务设施用地
小区教育设施用地
居住商业混合用地
公共设施用地
行政办公用地
商业金融用地
文化娱乐用地
医疗卫生用地
教育科研用地
文物古迹用地
商办混合用地
商住混合用地
二类工业用地
普通仓库用地
对外交通用地
道路广场用地
社会停车场用地
市政公用设施用地
交通设施用地
邮电设施用地
环境卫生设施用地
施工维修设施用地
消防设施用地
生产防护绿地
用电量合计
规划区各类用地用电高峰负荷同时系数取0.75，则规划区计算负荷为66193KW。容载比按1.8计，规划区要求电源提供的负荷容量为12.0万千伏安。
（3）用电量
取人均综合用电指标法与分类综合用电指标法预测用电量的平均值作为最终预测用电负荷，则规划区要求电源提供的负荷容量为12.6万千伏安。
、供电电源
规划区电源为110KV花园变电站，及邻近有110kv复兴变电站和110kv古彭变电站。
、线路敷设
规划10kV电力线路采用电缆埋地敷设，原则上以路东、南为电力主通道，用户用电通过分支箱接入。
中压配电网，环网接线，每条10KV电缆线路上设3―4个环网点，环网开关柜设两进两出或两进一出接线，组成大环网。环网开关柜出线与分支线路连接供各配电点用电及各功能区用电，分支线路组成大环网中的小环网。
公建及居住较集中的用地地块设置10KV开闭所，一般用地设10KV变电所。
第四节 通信工程规划
一、现状概况
规划区内有邮政局一处，位于淮海东路与文化路交叉口的东北侧，占地约0.3公顷；有电信局所一处，位于环城路北侧，市教育局宿舍西隔壁，占地约0.2公顷；有邮政处理中心一处，位于津浦路与淮海东路交叉口的西南侧，华鸿宾馆北隔壁，占地约0.67公顷。
通信网络建设有待进一步完善。通信各家运行商缺乏统一规划和管理，不利各通信网络有序竞争，也不利避免各自为政，重复建设。
二、规划原则
政府主导、统筹规划、互通互联、资源共享。逐步实现网络的融合，并向数字化、宽带化、智能化、光纤化、分组化及接入的多元化方向发展。逐步建成一个拥有覆盖整个规划区的大容量、高速率、四通八达的骨干传输网络和固定电话网，满足各种业务近、远期发展的需要。
三、规划内容
、电话容量预测
规划采用单位建筑面积指标法进行负荷预测。根据规划建设用地的类别、面积，并综合考虑规划区经济现状及发展，选定单位建设用地电话指标。
居住用地：2部/户
工业用地：70部/公顷
公共服务设施用地：130部/公顷
道路广场用地：2部/公顷
市政设施用地：10部/公顷
根据以上指标进行容量计算，规划区内电话总计14.3万部。
、用户线数
规划区实行等位拨号，规划区用户线：14.3万线。
、交换机容量
规划按实际用户线占交换容量的80%考虑，同时考虑一定比例的移动电话与市话联系的交换机容量，规划区交换机容量17.9万门。
、局所规划
遵循“大容量、少局所、广覆盖”的原则，按照规划区远期固定电话用户需求量要求，对交换机进行调整优化，同时应大量采用远端模块或新型用户接入方式使光纤尽量靠近用户。
、交接箱规划
规划区市话网主要采用交接箱手段的交接配线方式，原则上主干电缆与配线均采用市话全塑电缆沿路敷设，交接箱按照用户密度不同相应布置，密度大的地区，交接容量及范围宜大些，用户密度小的地区，交接容量及范围不宜放大，以节省配线造价。
依据各地块通讯线路的需求量估算，分区设置电话交接箱，交接箱容量应在覆盖区用量的基础上考虑不低于30%的发展余量。规划区共设58座交接箱，对，采用落地式，每座占地2-4平方米。
、信息网络规划
（1）在政府协调下，统一规划、有序竞争，推进信息网络产业化改造和资源优化整合，实行公共资源的集约化建设和管理。
（2）随着数据业务量主导地位形式、电路交换逐步过渡到ATM/IP为基础的分组化数据网络、宽带分组交换模式的IP网骨干网成为核心网络，用户通过固定接入、蜂窝移动接入、无线本地环路不同接入设备接入到核心网。
（3）为了满足数据网络用户需求，光纤尽力那个靠近用户，规划近期实现光纤到小区、光纤到楼宇，最终实现光纤到用户，并积极采用新技术、新设备为用户提供多种业务的综合接入能力，实现接入网的数字化、宽带化和综合化。
（4）发展和完善高速宽带传输网络，加快用户接入网和互联网的建设，实现电信网、广电网和计算机网络“三网融合”。
、通信线路敷设
通信管道网络建设应与城市基础设施建设同步，并一律以管道形式沿城市道路西侧或北侧人行道（绿化隔离带）共沟敷设，既满足市政工程管线综合和协调的要求，又满足各运行商业务开发需要，同时有利于城市地下空间资源的合理开发利用。根据城区发展需要，核心主干网管道应留有发展余地，通信管道建设应该为日后布设光缆、电缆以及修建机房局点打下基础。同时，为避免电信部门及广电部门因重复建设而造成的资源浪费，通信管道建设应由规划部门和电信部门统一规划，整合现有管道资源，实现管道资源的综合利用，真正做到互通互联、资源共享的目的。
第五节 燃气工程规划
一、现状概述
目前规划区内使用的燃气有人工煤气和瓶装液化气。现状燃气管网主要为人工煤气管网，管材主要为铸铁管，供气方式为中-低两级输送。现状煤气中压干管主要沿解放北路、复兴北路、黄河北路敷设，管径DN300。规划区内有11座中-低压调压站。
二、规划依据与原则
、规划依据
（1）《城镇燃气设计规范》（GB）
（2）《徐州市城市燃气利用专业规划》（2005）
、规划原则
（1）规划区天然气供应，应优先满足居民生活用气、兼顾公共服务设施用气。
（2）燃气工程设施应统一布局成网，由政府统一建设，统一管理。
（3）适应规划区发展的需要，实现规划区居民和公共建筑燃气化。
三、规划内容
、气源确定
随着城市的不断发展，煤气及液化石油气供应的局限性越来越突出出来。煤气存在压力低、热值低、污染环境及经济性差等各方面的缺陷。液化气的安全性较差，输送压力低，难以大规模的发展。而天然气是一种热值高、清洁环保、便于输送的优质燃料，作为城市气源有其无可比拟的优越性。
考虑到，西气东输工程输送的西部天然气将在近期内实现对徐州市区供气，因此规划天然气作为规划区的燃气气源。
、耗气量的确定
（1）主要耗气量计算指标
居民用户耗气定额：2930兆焦/人．年
气化率：95%
燃气低热值：32.5MJ/m3
根据规划区的功能定位和未来经济的发展趋势，预测规划区公共建筑和商业用户用气量为居民用气量的45%，未预见用气量按照居民用气量的10%计。
（2）耗气量
根据以上指标计算，规划区用气量约为923万NO/年。
、输配方式和压力级制
规划区煤气管网已经普及。为了适应未来天然气的使用，规划管网依然采用中-低压二级供气，同时对其现有煤气管网进行技术改造，以适应天然气的输送。
确定规划区中压管网最低允许压力（中-低压调压器入口）为0.05MPa，中-低压调压器出口压力为2500Pa，燃气具额定压力2000Pa。
、输配系统规划
规划区内新建燃气主干管沿淮海路及环城路敷设，管径DN300。
规划在中-低二级供气区域新建中-低压调压站4座。
第六节 热力工程规划
一、现状概述
中心区东北地块现状热源由南区热电厂供应。现状以蒸汽为热媒供给用户，现状蒸汽管网沿故黄河两岸敷设管径为φ275。解放北路、中山北路路下分别敷设管径为φ426和φ275的热蒸汽管道。
尚未实施集中供热的企业工业生产用汽和机关、企事业单位、生活用热均由分散小锅炉供热，居民用热多数采用小火炉，民用住宅小区基本没有集中采暖，加重环境污染，造成能源浪费。
二、规划依据与原则
、规划依据
（1）《城市热力网设计规范》（CJJ34-2002）
（2）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB）
（3）《徐州市城市总体规划》
、规划原则
在《徐州市城市总体规划》的指导下，和能源建设的发展相协调。近远期相结合，合理布局，统筹安排，分期实施，加快改造建设步伐。
规划范围内供热管网与市政热力干管联接，环状布置。
三、规划内容
、热源规划
规划该地块采用集中供热的原则。根据《徐州市城市总体规划》（2003－2020）确定徐州铜山热电厂为该规划区热源。规划由徐州铜山热电厂引出热水管道直供本区，供回水温度为130/70度。
根据当地的气候，单位用地热负荷指标选取如下表：
建设用地类别
热负荷指标（W/m2）
商业及金融设施用地
行政办公用地
教育设施用地
医疗卫生设施用地
其他公共设施用地
市政公用设施用地
、热负荷预测
热负荷预测表
用 地 代 号
用地面积（公顷）
热负荷指标（W/m2）
公共设施用地
对外交通用地
市政公用设施用地
总计热负荷为96.50MW
、供热管网规划
规划远期将现状的热蒸汽供热管道改造为热水管道。
规划热水管网采用直埋敷设，跨越河流时应沿桥侧面敷设。供热管道布置道路的北侧，西侧。
供热管道布置见《供热工程规划图》
第七节 管线综合工程规划
一、管线规划原则
管线综合包括：给水、污水、雨水、电力、弱电、燃气、热力七种管线。综合协调各类工程管线，为管线的设计、施工和管理提供良好条件。
规划依据为《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）以及其它各种管线的技术规范。
二、管线平面布置
管线沿道路敷设，原则上给水管、雨水管、电力管位于路东和路南；电信管、热力管、燃气管位于路西、路北；雨水管在三块板和36米以上的道路下两侧布置，其余布置在道路中间。给水管道在60m宽以上级的道路上两侧布置管道。
工程管线水平布置，由路北至路南或由路东至路西依次为：电信管、热力管、燃气管、污水管、雨水管、给水管、电力管。它们之间的最小水平净距需满足规范要求。
三、管线竖向布置
工程管线交叉敷设时，自路面向下的排列顺序一般为：电力管线、电信管线、热力管线、燃气管线、给水管线、雨水管线、污水管线。它们之间的最小垂直间距需满足规范要求。
工程管线竖向位置发生矛盾时，一般按下列规定处理：压力管线让重力自流管线；可弯曲管线让不易弯曲管线；分支管线让主干管线；小管径管线让大管径管线。
管线综合布置见《管线综合规划图》
第八节 防洪工程规划
一、现状概述
故黄河自丁楼闸至李庄闸全长16.6公里，汇水范围主要为黄河两岸滩地，汇水面积21.12平房公里，现状建成区段建筑密集，河道宽仅70-100米，河底高程34-33米，常水位36.5m，堤顶高程39.5-38.5米，该规划区内李庄闸上游现状防洪能力20-50年一遇。故黄河横贯徐州市区，历史上是洪灾泛滥较为频繁的一条河道。故黄河河底高程高于市区部分地区地面高程，设计洪水位高出市区地面6米多，对市区防洪安全构成了极大威胁。
二、规划依据
（1）《防洪标准》》(GB50201-94)
（2）《城市防洪工程设计规范》(CJJ50-92)
（3）《徐州市城市总体规划》
（4）《徐州市城市防洪规划报告》
三、规划内容
、防洪标准
按《徐州市城市总体规划》及《徐州市城市防洪规划报告》要求，故黄河2010年防洪标准为100年一遇，2020年维持不变。
、排涝标准
排水管网重要地区为2―3年一遇，一般地区为1年一遇。
、工程规划
以故黄河两岸堤防作为屏障挡住故黄河洪水。规划区处于故黄河西三环―铁路桥段，该段故黄河横穿市区中心，河道底宽70～100m，两岸均为浆砌石护岸，岸顶高程39.5～38.5m左右，目前该段河道淤积严重，淤深约0.5―1.5米。。
规划对该段河道进行清淤，提高泄洪能力，过水能力达到150
第九节 消防规划
一、现状概述
规划现有一座大马路消防站。中心区东北地块的防范区域已经覆盖本区，消防队满足5分钟赶到防范区的任一火灾现场要求。现状一些道路路段、街道较窄，消防车很难通过，消火栓建设明显滞后城市建设。消防供水能力不够，天然水源未充分利用。
二、规划依据与原则
、规划依据
（1）《徐州市城市总体规划》
（2）《徐州市城市消防专项规划》
（3）《建筑设计防火规范》（GB）
、规划原则
贯彻以防为主，防消结合，坚持专业机关与群众相结合的原则，实行防火安全责任制。合理规划区内消防体系布局，进一步明确区内消防功能，保障区内基本消防安全。
三、规划内容
、消防站点规划
按接警5分钟内到达责任区最远点或4―7公里为一个责任区范围设一座标准消防站。
现有的大马路消防站，位于大马路与民主北路东北侧，解决该地块的消防问题。标准消防站及消防站按国家相关标准配备抢险设施。
、消防设施规划
（1）消防给水
消防供水主要由市政自来水为水源。消防给水管道与生活管道、生产管道公用。按建筑设计防火规范的有关规定布置消防给水系统，连成环状管网。
区内主干道上消火栓沿道路每隔120米布置，次干路以150米间距布置。道路宽度大于60米消火栓双侧布置。无市政消火栓、无消防通道的建筑密集区应修建消防蓄水池。新建道路上的消火栓与给水管道同步实施，原道路上的不足地段近期应补齐。
对规划区内原有水系尽可能保留、疏浚、拓宽、扩大河道的蓄水量，为消防用水提供更多的天然水源。同时设置可靠的取水设施。
（2）消防通道
消防道路应结合道路规划、统一建设。按建筑设计防火规划考虑道路消防车的通行，其道路中心线间距不宜大于160米。工厂、仓储区应设环形消防车道或可供消防车通行且宽度不小于6米的平坦车道。居住小区骨干道路设计必须的满足各种消防车通行要求。
新建建筑物满足消防间距，配备必要的防火设施。
第十节 环境卫生规划
一、现状概述
规划区内有一座小型垃圾中转站，转用量46吨/日，其位置处于环城路与坝子街交叉口的西北侧。区内为公众人群服务的公厕数量不足，且环境质量较差。交通其它环卫设施亦缺乏。
二、规划依据与原则
、规划依据
（1）《城市环境卫生设施规划规范》GB
（2）《城市垃圾转运站设计规范》CJJ47-91
（3）《徐州市城市总体规划》
（4）《徐州市城市环境卫生专业规划》
、规划原则
（1）坚持全面规划、合理布局、方便使用的原则，提高城市环境卫生整体水平，健全环卫工作管理体制。
（2）合理布置、完善配套各类环卫基础设施，逐步提高环卫工作的机械化程度，形成统一、完备的城市环卫体系。
（3）妥善处理垃圾、粪便，防止环境污染，创建整洁的城市环境，逐步把规划区建设成清洁卫生、环境优美、舒适文明的现代化城市。
（4）遵循减量化，资源化，无害化的原则，科学合理的对城市生活垃圾、粪便等固体废物进行处理，创造清洁卫生的城市环境，防止污染。
三、规划内容
、生活垃圾产量预测
垃圾产生量取1.0公斤/人.日，高峰系数取1.2。规划期末人口为6.6万人，生活垃圾产量为6.6万公斤/人.日，高峰产量7.9万公斤/人.日。
、垃圾处理方式
规划期内生活垃圾主要采用卫生填埋方式处理。近期规划区内垃圾统一收集到坝子街垃圾转运站，经一次转运至雁群城市垃圾卫生填埋场。远期坝子街垃圾转运站的垃圾经一次转运至九里垃圾站运站，再经二次转用至雁群城市垃圾卫生填埋场。
、垃圾处理设施规划
（1）垃圾转运站
垃圾收集采取密闭化、容器化收集，并积极推广垃圾分类、袋装收集。容器化生活垃圾服务点半径不大于70米，与周围建筑物的间隔不小于10米，绿化隔离带的宽度不小于5米。规划对现状坝子街垃圾站运站进行技术改造，改造后的垃圾站运站占地面积1000平方米，并建设垃圾压缩站使用垃圾压缩车转运。同时，增加清运、装载车辆及清扫机械，实现垃圾清运机械化。
（2）公共厕所
①设置标准
片区公厕配建原则按单位用地面积设置密度考虑：
设置密度（座/km2）
设置间距（M）
独立式建筑面积（M2）
建筑面积达4万平方米以上的小区内必须配置至少一座公共厕所。
②设置地点
根据上述设置标准片区共设置25座。设置地点为广场和主、次干道两侧，公园、大型停车场、车站及其公共场所，新建住宅区；商服、文化、娱乐、体育、交通等对社会公众开放的公共性建筑内部。
规划除新建公厕外，对现有不达标的公厕进行改建，达到一二类水冲式公厕标准。
（3）废物箱
废物箱一般设置在道路的两侧和路口，废物箱应美观、卫生、耐用、并能防雨、阻燃。废物箱设置，人流密集商业大街设置间距为25～50米，交通干道50～80米，一般道路80～100米。
、环卫工作场所规划
（1）基层环卫工作场所
结合垃圾转运站和公共厕所建设，配套建设环卫清扫工人休息场所及环卫监察执勤点。设置标准按每0.8～1万人设置1处考虑，没出占地20～30平方米。
环境卫生工作由市区环卫部门直接管理，做到协调分工，统一管理。
（2）环卫专用车辆
环卫专用车辆按每万人2辆的标准设置。新增道路清扫车、洒水车，逐步由目前人工清扫向机械清扫发展，远期实现道路清扫机械化。
第六章 城市设计引导
一、基本原则
1、对城市现有物质环境要素进行全面整理，创造高质量的实体环境。
2、突出自然空间特色和城市物质空间组织的优势，使自然空间和城市空间相互交融发展，提高城市整体环境质量。
3、坚持以人为本的原则，创造高品位的城市空间环境，提高城市的吸引力和凝聚力。
二、景观节点及轴线
1、景观节点
景观节点是让市民有更多的地方便于驻足停留，来欣赏本地区的自然、人工和人文景观。规划核心景观节点是彭城广场和淮海广场。
2、景观轴线
景观轴线包括景观视廊和建筑景观轴线。
（1）景观视廊
主要景观视廊：故黄河风光带
次要景观视廊：淮海广场――子房山
（2）建筑景观轴线
中山北路、淮海东路和复兴北路：展现城市商业、办公空间的建筑景观轴线。
3、高度分区及控制
保留地块的建筑高度维持原状，改造地块的建筑高度分三种情况控制：中心商圈地区的新建筑可以大于50米，淮海路沿线的新建筑控制在35―50米，其余改造地块可建设高层建筑。
第七章& 用地经济分析
用地经济分析是控制性详细规划阶段的重要内容，它为估算合理的容积率指标，确定合理的开发强度，保证地块的环境效益和经济效益提供了重要依据；规划针对中心区东北地块土地使用存在的特点，主要对城中村改造问题采用收益还原法估算出合理的容积率指标，为城中村的成功改造提供参考。
一、城中村改造的利益格局
城中村改造涉及政府、业主、改造单位三方的利益，其中政府代表的是公共利益，其它两方代表各自的利益，城中村改造的实质是调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。
1、政府与改造单位的关系。该关系主要涉及规划与地价两方面问题。规划方面主要考虑的问题是，政府在确保达到城市发展要求的前提下，兼顾改造单位的利益，确定适当的开发强度，分担合理的市政配套设施。地价方面主要考虑政府如何采取地价优惠或补贴的方式，给开发建设单位让利，确保改造项目得以进行。因此，确定合适的开发强度与地价就成为平衡二者关系的焦点。
　　2、政府与业主的关系。该关系主要涉及房地产权确认及保护小业主利益问题。与一般国有土地不同，城中村因土地产权不清晰而产生了大量违法建筑，给城中村改造带来很大障碍。因此，解决改造前后房地产权确认问题是处理政府和业主之间关系的主要内容。当然，通过完善改造政策、采取措施以防止出现楼房烂尾、业主无法回迁等问题，也是政府的职责所在。
　　3、改造单位与业主的关系。该关系涉及拆迁安置补偿，主要考虑改造单位以何种方式、标准对业主进行安置补偿的问题。该关系很大程度上是个市场问题，政府不宜直接介入。
&&& 综上所述，城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系。因此，本次规划借鉴其他城市城中村改造的经验，同时考虑徐州市对城中村改造所涉及的拆迁补偿问题从经济的角度进行了投入产出的分析，为规划管理部门的改造实践提供一定的借鉴意义，同时为合理确定规划地块的开发强度提出一定的建议。
二、城中村改造的经济分析
1、征地拆迁补偿标准
根据《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》，拆迁范围内村民安置房，实行迁建安置或者产权调换安置两种安置模式。
迁建安置的住房建筑面积补偿标准为：
六人以上户不得超过二百四十平方米；
　　② 四至五人户不得超过二百平方米；
　　③ 三人以下户不得超过一百三十五平方米。
产权调换安置中的安置面积以经依法认定的原住宅用房建筑面积结合被拆迁人家庭人口，按照下面补偿标准进行赔偿：
每户原人均合法建筑面积四十平方米以上的（含四十平方米）按人均建筑面积四十平方米给予安置。
每户原人均合法建筑面积四十平方米以下的，按原合法建筑面积给予安置，但不得低于国家规定的最小户型面积。
对以上的拆迁补偿标准进行分析，可得出目前的补偿标准实质上是按照两种模式来界定的，一种是按照原合法建筑面积进行补偿；另一种是按照人均面积40平方米进行补偿，但最高不得超过240平方米。
参考以上的规定，本次规划的经济分析基于城中村内的建筑全部为合法建筑，并且拆迁补偿标准按照原合法建筑面积进行补偿的思路进行计算，如果在这基础上得出的结果对于城中村的改造项目来说是可行的，那么按照《徐州市征用集体土地房屋拆迁管理办法》中的相关补偿标准来运作的话，该项目是盈利的。
2、规划地块周边地价分析
本次规划在对地价的问题上采用的是类比分析法，即参照目前规划周边地块的出让价格来确定规划地块内的地价。
2006年徐州市土地均价大概在89.5万元/亩，即1324元/平方米。同时考虑中心区东北规划地块周边同类性质用地近年来已出让的情况进行类比分析，可大致推算出规划地块内的同类性质用地的地价在2000――3750元/平方米之间，依此为基准数据对规划地块内的城中村的改造进行经济分析。
3、相关参数模型分析
本次规划针对徐州市拆迁补偿标准并借鉴相关的经济分析方法，建立了相关的投入产出模型：
P(Ig-Ic)≥F+J×Ig
其中：P：住宅销售价格(元/O)
F：土地出让地价(元/O)
J：住宅建造单价(元/O)
Ig：规划容积率
Ic：现状容积率
式中关系表明：
房价越高，越有利于启动城中村地块改造。
规划容积率与现状容积率差值越大，越容易实现项目的盈余。
低地价能提高项目盈利，但低地价不利于拉升房价，反而削减项目的启动能力。
对政府而言，变上述不等式为相等式，寻求房价、地价、容积率三者最佳的平衡点，则是所应追求的目标。
4、针对规划地块的经济分析
结合徐州实际情况看，城中村的容积率一般为0.8～1.0，取1.0计算，可作以下几组测算来反映徐州城中村改造项目的可行性：
（1）假设：规划改造的容积率为2.0，住宅建造单价为800元/O，地价为1000元/O
代入上述公式：P(Ig-Ic)≥F+J×Ig
则：P(2-1)≥×2
得：P≥2600元/O
说明在规划改造的容积率为2.0以上的前提下，房价只有升到2600元/O以上的地区，对城中村的改造方有可能启动。
（2）假设：规划改造的容积率为1.5，住宅建造单价为800元/O，地价为1000元/O，
代入上述公式：P(Ig-Ic)≥F+J×Ig
则：P(1.5-1)≥×1.5
得：P≥4400元/O
说明在规划改造的容积率为1.5以上的前提下，房价只有升到4400元/O以上的地区，对城中村的改造方有可能启动。
假设：规划改造的容积率为1.5，住宅建造单价为800元/O，地价为500元/O
代入上述公式：P(Ig-Ic)≥F+J×Ig
则：P(1.5-1)≥500+800×1.5
得：P≥3400元/O
说明在规划改造的容积率为1.5以上的前提下，房价只有升到3400元/O以上的地区，对城中村的改造方有可能启动。
（4）假设：规划改造的容积率为2.5，住宅建造单价为1300元/O，地价为1000元/O
代入上述公式：P(Ig-Ic)≥F+J×Ig
则：P(2.5-1)≥×2.5
得：P≥2833元/O
说明在规划改造的容积率为2.5以上的前提下，房价只有升到2833元/O以上的地区，对城中村的改造方有可能启动。
从以上几组测算，我们得出以下结论：
（1）规划容积率是影响改造项目启动的关键因素。从测算看出，规划容积率稍有提高，代表项目启动门槛的房价则大幅度下降。政府应把规划容积率作为实施徐州城中村改造的重要杠杆。
（2）地价对房价的影响敏感度不高，政府大可不必牺牲土地出让价格来换取项目的启动，相反，保持较高水平的地价，有利于提高房价，加大项目启动的机会。
（3）建造单价对房价的影响力会越来越低，政府可以因势利导，促进高质量、高品味住宅的建设。
下面以规划的中心区东北地块为例，对城中村改造项目的可行性进行分析：假定规划改造的容积率为1.5，经测算，现状中心区东北地块旧村的容积率为0.8，住宅建造单价为900元/O，地价为2000元/O，代入上述公式：P(Ig-Ic)≥F+J×Ig
即：P（1.5-0.8）≥×1.5
可得出：P≥4786
从上式可以看出，规划容积率在1.5时，住宅的房价要在4786以上才能使得项目的启动有可行性；但是目前中心区东北地块周边的房价平均在3800元左右，因此容积率在1.5的时候，项目的启动门槛过高，不利于对地块的改造；
下面从另一个角度来进行改造的可行性分析：假定容积率未定，以目前周边已开发地块的住房的销售均价来推算项目启动的容积率的门槛值，经测算，现状中心区东北地块旧村的容积率为0.8，目前中心区东北地块周边的房价平均在3800元左右，住宅建造单价为900元/O，地价为2000元/O，代入上述公式：P(Ig-Ic)≥F+J×Ig
即：3800（Ig-0.8）≥×Ig
可得出：Ig≥1.8
从上式可以看出，规划地块内的城中村改造项目启动的容积率门槛值为1.8，因此本次规划考虑在涉及到城中村改造的地块在建筑高度和开发强度控制上依此门槛值为参考，同时考虑城市整个的天际轮廓线的丰富，地块开发中以多层为主，适当布置中高层，使规划地块的建筑物能够和谐的融入到城市的天际轮廓线中。
由以上分析可知，徐州市中心区东北地块内的城中村改造项目具备一定的可行性，在改造过程中应该加强地块的配套设施建设，重视居住环境的改善，努力创造一个宜人、怡人、冶人的居住环境。
第八章 管理单元划分
一、管理单元定义
管理单元是为实现“一张图管理”而建立的地域单元，将通过进一步划分地块全面表达规划确定的各类强制性及指导性指标。
二、划分依据
1、居住社区、街道行政界线范围；
2、明确的四至及围合界线（如主次干道、重要河流、铁路等）；
3、土地使用性质的同一性和内在功能的关联性；
4、合理的公共设施服务半径；
5、适度的用地规模。
三、管理单元划分
为便于规划编制和管理，规划将本地区划分为22个管理单元，各管理单元基本情况详见下表。
表2-8-1& 规划管理单元划分一览表
面积（hm2）
东至坝子街、南至环城路、西至泰中山北路、北至陇海铁路
东至闸东路、南至环城路、西至坝子街、北至陇海铁路
东至复兴北路、南至环城路、西至闸东路、北至陇海铁路
东至京沪铁路、南至响山北路、西至复兴北路、北至陇海铁路
东至京沪铁路、南至粮食东街、西至复兴北路、北至响山北路
东至市场路、南至黄河北路、西至中山北路、北至环城路
东至坝子街、南至黄河北路、西至市场路、北至环城路
东至环城路、南至东阁街、西至黄河东路、北至坝子街
东至环城路、南至前进路、西至黄河东路、北至东阁街
东至复兴北路、南至大马路、西前进路、北至环城路
东至京沪铁路、南至青年路、西至复兴北路、北至粮食东街
东至复兴北路、南至淮海东路、西至黄河东路、北至大马路
东至坝子街、南至黄河南路、西至中山北路、北至黄河北路
东至黄河东路、南至大马路、西至黄河西路、北至坝子街
东至黄河东路、南至淮海东路、西至黄河西路、北至大马路
东至延平路、南至民主北路、西至中山北路、北至黄河南路
东至黄河西路、南至大马路、西至民主北路、北至延平路
东至黄河西路、南至淮海东路、西至民主北路、北至大马路
东至解放北路、南至河清路、西至中山北路、北至民主北路
东至民主北路、南至淮海东路、西至解放北路
东至解放北路、南至淮海东路、西至中山北路、北至河清路
东至京沪铁路、南至铜山路、西至复兴北路、北至青年路
附表&&&&& 徐州市中心区东北地块规划用地构成表
用 地 代 号
用地面积（公顷）
占城市建设用地百分比（%）
二类居住用地
小区服务设施用地
小区教育设施用地
居住商业混合用地
公共设施用地
行政办公用地
商业金融用地
文化娱乐用地
医疗卫生用地
教育科研用地
文物古迹用地
商办混合用地
商住混合用地
二类工业用地
普通仓库用地
对外交通用地
道路广场用地
社会停车场用地
市政公用设施用地
供电设施用地
交通设施用地
邮电设施用地
环境卫生设施用地
施工维修设施用地
消防设施用地
生产防护绿地
城市建设用地