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[精品]以项目为载体 以城中村改造为契机 - 常州市建设局
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常州市2012年旧城改造计划
常州市2012年旧城改造计划
二零一二年元月
客车厂及周边地块
东至长江路、南至西涵洞河、西至勤业北路、北至新昌路
东至长客路、南至星鑫家园、西至龙江路、北至新昌路
翠竹地毯厂及周边地块
龙城大道与新堂路交叉口西南角
棉麻公司仓库地块
光华路与采菱河交叉口西南角
青龙生活区3-1#、3-2#地块
东至龙城大道、南至规划道路、西至庙湾村西路、北至青龙西路
光明塑料厂及周边地块
飞龙东路与新堂北路交叉口东北角
青龙生活区2-2#地块
东至龙锦路、南至横塘浜路、西至龙城大道、北至业丰路
大观楼地块
东至芦墅路、南至新市路、北至关河
青果巷历史文化街区改造地块
西至晋陵中路、东至和平北路、北至古村巷、南至市河南岸
文化、旅游、商业
东方纺织整理地块
东至规划道路、南至迎宾路、西至广仁路、北至兰陵中学
云祥桥北侧地块
东至花南路、南至后塘河、西至蓝天小区、北至星园路
机械施工公司地块
东至南运河、南至怀德中路、西至规划道路、北至后塘河
店里村、孙家村及周边地块
东至护场河、南至水杉路、西至月季路、北至青枫路
南谈村及周边地块
东至海棠路、南至梧桐路、西至月季路、北至水杉路
城建学校地块
东至海棠路、南至棕榈路、西至月季路、北至梧桐河
东至白云南路、西至车厂路、南至新体西路、北至怀德中路
东至白云南路、西至车厂路、南至云山诗意南侧道路、北至新体西路
压缩机厂南侧地块
东至车厂路、西至皇粮浜、南至清潭西路、北至云山诗意南侧道路
一品茶叶市场地块
东至规划道路、西至龙江路、南至清潭西路、北至怀德中路
凌龙涂料地块
东至陈渡南路、西至龙江路、南至怀德中路、北至后塘河
王家村地块
东至陈渡南路、西至规划道路、南至云山诗意南侧道路、北至怀德中路
湾里村地块
东至陈渡南路、西至规划道路、南至清潭西路、北至云山诗意南侧道路
皮革机械厂地块
东至花园西郡、西至皇粮浜、南至怀德中路、北至后塘河
曙光化工厂及其周边地块
东至长江路、南至劳动西路、西至十字河、北至三堡街
常林公司及周边地块
东至华山路、南至规划道路、西至长江路、北至红旗路
木一厂及其周边地块
东至青龙港、南至黑牡丹仓库、西至五角场东村、北至五角场东路
东方印染厂及周边地块
南至延陵东路、西至兆丰苑
中吴大道以南、南运河西侧地块
北至中吴大道、东至南运河
宣塘农科场地块
北至中吴大道、东至车厂路
高成天鹅湖南侧地块
东至丽华南路、南至二十一米河、西至采菱河、北至夏雷路
天马集团及周边地块
东至新城蓝钻、南至飞龙路、西至泰山南路、北至天龙路
纺站仓库地块
东至规划道路、南至劳动东路、西至龙游河、北至市运河
花园街片区改造地块
北至聚湖路、南至定安路、西至武宜路、东至花东街
十里村城中村改造地块
南至广电路、东至夏城路、北至定安路、西至火炬路
商业、居住
湖塘棉纱市场及东侧地块
南至古方路、东至降子路、北至聚湖路、西至常武路
商业、居住
武进经发区沧海街周边地块
北至菱香路、南至延政西路、东至绿扬路、西至西太湖大道
嘉泽镇农贸市场及周边地块
东至人民路、南至大名路、西至环镇西路、北至茶泽街
三井街道红塔村委地块
泰山路以西、龙城大道以南、藻江河以东；龙城大道南、泰山路以东；三井河以南、泰山路以东
商住办混合
三井街道华山社区地块
龙城大道以北、长江路以西、昆仑路以东
商住办混合
南岸头及周边地块
东至青洋路、南至光华路、西至菱溪路、北至劳动东路
横墩村及周边地块
东至东南路、南至中吴大道、西至雕庄路、北至劳动东路
刘塘浜南侧地块
东至采菱河、南至光华路、西至区级养老中心、北至刘塘浜
火车站南广场地块
东至关河、南至小东门路、西至武青北路、北至和平北路
商住办混合
青龙调剂市场周边地块
东至自来水增压站、南至青龙西路、西至庙湾路、北至青龙调剂市场
北郊中学及周边地块
东至通济河、南至西新桥公寓、西至华侨城、北至通江南路
光辉变压器厂及周边地块
东至矿山机械厂、南至运河路、西至新府路、北至新昌路
商住、科研办公
常半微电子地块
东至西河沿、南至广化街、西至劳动西路、北至聚丰公寓
丁堰集镇区地块
东至大明路、南至延陵东路、西至丁塘河、北至沪宁铁路
东至大明路、南至沪宁铁路、西至丁塘河、北至东方大道
唐爱忠律师
自恢复律师制度，从事律师工作，为资深合伙人、律师；中共党员；中华律师协会会员;擅长刑事辩护、建设工程纠纷、合同纠纷、公司纠纷、股权纠纷等法律事务的处理，有丰富的理论我愿意接受回馈
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关于印发《常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则》的通知
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各有关单位：　　为贯彻实施《常州市城市房屋拆迁管理办法》（常政发［2004］85号文件），市建设局、物价局、房产管理局、国土资源局参照建设部《城市房地产市场管理暂行办法》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等规定，结合我市实际，制定了《常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则》，现印发给你们，自日起施行。《常州市城市房屋拆迁补偿价评估技术细则》（常建［号文）同时废止。本细则施行前，已领取房屋拆迁许可证的建设项目的房屋拆迁估价仍按原规定执行。各辖市可根据本细则，结合本地实际情况制定实施细则。
　　常州市建设局　　　 　常州市物价局
　　常州市房产管理局 　　常州市国土资源局
　　二○○四年六月一日　　主题词：房地产 拆迁 估价 细则 通知　　常州市建设局办公室 　日印发　共印400份
常州市城市房屋拆迁补偿估价技术细则
第一章　总 则
　 第一条 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》以及《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等法律、法规和有关规定，制定本细则。　　　　第二条 在本市城市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价）的房地产估价机构和估价人员的估价技术行为应当符合本细则的要求。
　　第三条 拆迁估价的对象为拆迁范围内经现场查勘认定的被拆迁房屋及其附属物（含其占用范围内的国有土地使用权）。
　　第四条 拆迁估价目的统一表述为"为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价?。拆迁估价的时点为房屋拆迁许可证颁发之日。　　拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
　　第五条 被拆迁房屋分为住宅和非住宅两类，其中，住宅分为成套住宅和非成套住宅两类。成套住宅是指房屋套内有卧室、厨房、卫生间、起居室等，经规划等部门同意，按统一规划、设计、建造的，一梯二户或二户以上多层单元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分为营业用房和非营业用房两类。营业用房是指符合规定能够对顾客提供有形商品买卖并进行直面服务活动的合法场所；非营业用房是指除营业用房以外的所有非住宅。 　　　　第六条 市区住宅和非营业用房根据所处的位置划分为不同的拆迁区位等级，市区营业用房根据所处的位置划分为不同的路线等级。具体划分参见附件一、附件二。　　　　第七条 拆迁估价以市场比较法为基础。一般被拆迁房屋适用基准价格修正方式估价，其基本公式为：被拆迁房屋估价价格 　　为基准价格，对住宅是标准房屋基准价格，非营业用房是分区基准价格，营业用房是路线基准价格；为市场比较修正综合系数。　　对其它较为特殊的被拆迁房屋可采用其它市场化估价方法估价。
　　第八条 基准价格是被拆迁房屋市场化评估价格的基础。住宅的基准价格以选取的标准房屋的市场评估价格为基础；非住宅中的营业用房按照各路线不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定路线基准价格；非住宅中的非营业用房主要按照各分区内不同类型限定条件的标准房屋测算并公布时的房屋市场价确定分区基准价格。非住宅的基准价格以市场比较法为主，结合收益还原法、成本法等方法测算得出。
　　第九条 拆迁估价的价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第二章　住宅拆迁估价
　　第十条 成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为：　　1.确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。"标准房屋"的限制设定条件参见附件四。　　2.测算基准价格。采用市场比较法估价出"标准房屋"的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：　　标准房屋比准价格 = 可比实例价格 × × × × 　　标准房屋基准价格 = （n为可比实例数，n≥3）　　标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。　　-交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。　　-交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。　　-实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。　　-区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。　　3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与"标准房屋"进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。　　其计算公式为：　　被拆迁房屋估价价格 = 标准房屋基准价格 × × ×F　　Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。 　　Ki32-区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。　　F-楼层系数，按首次买卖或房改优惠购房时所对应的楼层系数进行调整。　　成套住宅的评估价不低于同地段、同位置、同成新、同结构等级的非成套住宅的评估价。　　第十一条 非成套住宅的拆迁估价价格测算的技术路线为：　　1.确定估价基准。一般应在拆迁项目范围内设定标准房屋作为估价基准。"标准房屋"的限制设定条件参见附件四。　　2.测算基准价格。采用市场比较法估价出"标准房?的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件五。其计算公式为：　　标准房屋比准价格 = 可比实例价格 × × × × 　　标准房屋基准价格 = （n为可比实例数，n≥3）　　标准房屋基准价格应是房屋位于标准层（楼层系数100%）的价格。　　-交易情况修正系数，由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。　　-交易日期修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。　　-实体因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。　　-区位因素修正系数，为可比实例修正为标准房屋区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。　　3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与"标准房屋"进行实体状况、区位因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。　　其计算公式为：　　被拆迁房屋估价价格 = 标准房屋基准价格 × × × 　　Ki31─实体因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的实体因素修正系数，该系数确定参见附件六。　　Ki32-区位因素修正系数，为标准房屋修正为被拆迁房屋的区位因素修正系数，该系数确定参见附件六。　　─非成套修正系数，取值为93。　　第十二条 阁楼高度（指阁楼楼面与屋面之间的净空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面积乘以阁楼最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米计算）与檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面积乘以重置价的1.5倍进行补偿。　　阁板与室内地坪净高低于2.6米的，以阁楼高度抵冲层高不足部分后计认阁楼高度。无法上人居住使用的阁楼、浮阁和自拆迁范围确定之日起搭建的阁楼均不计算。&第三章　非住宅拆迁估价
　　第十三条 非住宅中的营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为：　　1.明确区位路线。被拆迁营业用房的区位路线参见附件二。　　2.确定基准价格。被拆迁营业用房的路线基准价格参见附件二。　　3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定路线基准价格对应的"标准房屋"进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。"标准房屋"的限制设定条件参见附件四。　　其计算公式为：　　被拆迁房屋估价价格 = 路线基准价格 × × 　　-时间因素修正系数。该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。　　-实体因素修正系数，系数确定参见附件七。　　　　第十四条 非住宅中的非营业用房的拆迁估价价格测算的技术路线为：　　1.明确区位。被拆迁非住宅非营业用房区位参见附件一。　　2.确定基准价格。被拆迁非住宅非营业用房基准价格参见附件三。　　3.确定估价价格。各被拆迁房屋分别与确定区位基准价格对应的"标准房屋"进行时间因素、房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的估价价格。　　其计算公式为：　　被拆迁房屋估价价格 = 区位基准价格 × × × 　　-时间因素修正系数，该系数可根据房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 　　-实体因素修正系数，系数确定参见附件八。　　-区位因素修正系数，系数确定参见附件八。
第四章　其它拆迁估价
　　第十五条 获得市级以上荣誉称号的名店、名品所在的营业用房，其路线基准价增加5%。
　　第十六条 土地性质为出让的营业用房，其路线基准价增加30%。
　　第十七条 被拆迁底层营业用房距离高价街在0-15m(含15m)的，其路线基准价增加15% ; 距离高价街在15-30m(含30m)的，其路线基准价增加10%; 距离高价街在30-50m(含50m)的，其路线基准价增加5% ; 距离高价街在50m(不含50m)的，其路线基准价不再增加。低价街修正后的路线基准价不高于高价街的路线基准价。　　被拆迁底层营业用房两面临街(两面以上临街，按两面临街计算)的，次临街面宽未达到主临街面宽的50%的，其路线基准价增加5%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的50%，不足100%的，其路线基准价增加10%；次临街面宽达到或超过主临街面宽的100%的，其路线基准价增加15%。　　被拆迁底层营业用房同时符合前两款规定的，其路线基准价只可按其中一种规定进行修正；第二层及以上的营业用房不适用前两款规定。　　　　第十八条 取得工商营业执照并作为营业用房使用一年以上的非营业用房和住宅，按以下规定估价：　　(1) 日前取得工商营业执照，并持续营业至今的，按照土地使用权为划拨的营业用房估价。　　(2) 日以后取得工商营业执照，并持续营业至今的，按以下公式计算： 　　估价价格=土地使用权为划拨的营业用房估价价格×营业年限权重+住宅（或非营业用房）估价价格×（1-营业年限权重）　　营业年限权重=（拆迁年份-取得营业执照年份）/（拆迁年份-基准年份1990）　　　　第十九条 采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定，类似房屋必须是同一类别房屋。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。应按照《房地产估价规范》的相关要求进行收益法估价。
　　第二十条 采用成本法估价的，应当采取房地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见附件十二、十三。房屋折旧可以成新折扣法计算，不适用成新折扣法的，也可使用直线折旧法计算。房屋建筑设备应单独计算折旧。
　　第二十一条 国有土地使用权证载明的土地使用面积大于被拆迁房屋建筑面积且有围护、独立使用部分的补偿金额为："地大于房"的土地面积 ×土地区位基准价格（单价）土地区位基准价格（单价）参见附件九。　　　　第二十二条 未超过批准期限的临时建筑应按成本法估价其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
　　第二十三条 凡拆迁估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。
　　第二十四条 拆迁估价中，室内装饰装修部分为独立的专项性质估价作业。测算中涉及的装饰项目重置价格综合单价、综合成新率等指标的取值，均视估价具体情况，参照本细则附件十、十一的规定选取。
第五章　附　则&&
　　第二十五条 本细则未能涵盖的其它拆迁估价情况，按市房屋拆迁管理部门会同有关部门提出的意见处理。
　　第二十六条 武进区、新北区区位基准价格、路线基准价格由区建设、物价、房管、国土等部门参照本细则拟定并报市建设、物价、房管、国土等部门批准后执行。金坛、溧阳两市可参照本细则的规定制定实施办法。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
&&& 附件1：住宅和非营业用房区位划分表
㈠市区（天宁、钟楼区）区位划分
范 &&&&&&&&&&&&&& 围
西横街－东横街－博爱路－椿庭桥－红梅路－元丰桥－琢初桥－弋桥－市河－南市河－运河－怀德桥－怀德中路－西横街。
一类以外，芦墅路－常新路－关河西路－关河中路－关河东路－小东门桥－关河（护城河）－延陵东路－桃园路－和平南路－同济桥－劳动中、西路－怀德南路－西郊路、长春路－米市河－西仓便桥－运河－宣家弄－芦墅路
二类以外，银花路－铁路－万福路－北环路－五角场北路－五角场南路－丽华路－光华路－兰陵路－迎宾路－江春路－白荡路－西环路－怀德南路－马公桥－（原）五星河－常新河－银花路
三类以外，外环西路－外环路－飞环桥－横塘河－铁路－青龙路－政成桥－延陵东路－采菱河－常锡路－外环西路
四类以外，茶山、红梅、五星、永红等街道
五类以外，天宁、钟楼区其它地区
㈡戚墅堰区区位划分
范&&&&&&&&&&&&&&&& 围
南至运河，北至铁路，东至公交七路车回车场，西至机厂工农桥
一类以外，运河以南至312国道以北，河东路至河苑西村；铁路以北至段前路以南，沈家塘至机厂地道口
二类以外，丁堰、潞城以及戚墅堰区其它地区
（三）新北区区位划分
&范 &&&&&&&&&&&&&&&&&围
外环路以南-沪宁铁路以北-西环路以东-老藻江河以西区域
外环路以北-河海路以南-新藻江河以东-老藻江河以西区域
河海路以北-黄河路以南-新藻江河以东-老藻江河以西区域
黄河路以北-高速公路以南-新藻江河以东-老藻江河以西区域
圩塘、百丈镇区范围，龙虎塘、新桥、薛家非镇区范围
圩塘、百丈非镇区范围，小河、孟河、罗溪、西夏墅、安家、魏村
　　　　附件2：营业用房路线级别划分与路线基准价格对照表
南大街：延陵西路-弋桥&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 晋陵路：延陵西路-青果巷
延陵西路东段：和平北路-杨柳巷（含文化宫广场）
博爱路：和平北路-晋陵中路&&&&&&&&&&&&&&& 北大街：延陵西路-东西横街
新丰街：博爱路-关河中路
延陵东路：和平北路-红梅路&&&&&&&&&&&&&&& 晋陵路：延陵西路-博爱路
延陵西路西段：怀德中路-杨柳巷北口&&&&&&& 公园路：双桂坊-延陵西路
青云坊：南大街-公园路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 局前街：北大街-和平北路
东西横街：怀德中路-化龙巷&&&&&&&&&&&&&&& 化龙巷：东横街-局前街
和平南路：延陵西路-麻巷&&&&&&&&&&&&&&&&& 和平北路：博爱路-延陵西路
小河沿：局前街-延陵西路&&&&&&&&&&&&&&&&& 早科坊：延陵西路-西瀛里
广化桥北段：弋桥-广化桥&&&&&&&&&&&&&&&&& 太平桥路：关河中路-博爱路
双桂坊：南大街-晋陵路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 西瀛里：南大街-杨柳巷
怀德中路：西横街-西直街&&&&&&&&&&&&&&&&& 新民里：新丰街-新丰东桥
晋陵路：青果巷-吊桥路
青果巷西段：南大街-晋陵路&&&&&&&&&&&&&&& 西直街东段：西吊桥-怀德中路
广化街南段：广化桥-劳动西路&&&&&&&&&&&&& 晋陵路：吊桥路-同安桥
关河路东段：新丰街-小东门路&&&&&&&&&&&&& 新民路：小东门桥路-新丰东桥叉路口
吊桥路：广化街-同济桥&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 晋陵路：博爱路-关河中路
健身路：关河西路-西横街&&&&&&&&&&&&&&&&& 县学街：局前街-文化宫广场
西瀛里：杨柳巷-西吊桥&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 和平南路：麻巷-同济立交桥
武青北路：新丰街-小东门路&&&&&&&&&&&&&&& 关河中路：太平桥路-新丰街
延陵东路：红梅路-桃园路&&&&&&&&&&&&&&&&& 怀德北路：西新桥-西横街
邮电路：延陵西路-西横街&&&&&&&&&&&&&&&&& 北直街：关河西路-东横街
劳动中路：劳动西路-同济立交桥&&&&&&&&&&& 怀德南路：劳动西路-西直街
劳动西路：怀德南路-劳动中路&&&&&&&&&&&&& 中山路：和平北路-博爱路
杨柳巷：延陵西路-西瀛里&&&&&&&&&&&&&&&&& 麻巷：和平南路-延陵东路
小东门路：武青北路-关河东路&&&&&&&&&&&&& 罗汉路：和平北路-红梅路
怀德南路：劳动西路-勤业路&&&&&&&&&&&&&&& 红梅路：和平北路-延陵东路
关河路：太平桥路-西新桥
新市路：芦墅路-怀德北路&&&&&&&&&&&&&&&&& 东下塘：广化街-晋陵中路
永宁路南段：关河中路-铁道地道口&&&& &&&&&清潭路：劳动西路-木梳路
兰陵路：劳动中路-光华路&&&&&&&&&&&&&&&&& 浦前北路：劳动中路-光华路
怀德南路：勤业路-会馆浜桥&&&&&&&&&&&&&&& 桃园路：和平南路-延陵东路
武青路：天宁寺-关河&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 劳动东路：五角场南路-同济桥
清凉路：同济桥-光华路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 光华路：清凉路-兰陵路
关河东路：小东门路-五角场北路&&&&&&&&&&& 延陵东路：桃园路-五角场南路
青果巷东段：和平南路-晋陵中路&&& &&&&&&&&东下塘东段：晋陵路-和平南路
西直街：怀德中路-宣家弄&&&&&&&&&&&&&&&&& 米市河：怀德桥-南运桥
鲜鱼巷：延陵西路-二院
天皇堂弄：北直街-东横街&&&&&&&&&&&&&&&&& 晋陵路：关河路-铁道口
五角场路：劳动东路-五角场转盘处&&&&&&&&& 芦墅路：新市路-常新路
常新路：西新桥-芦墅路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 西河沿：怀德南路-广化街
元丰巷：元丰街-桃园&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 万福路：常新路-常柴绿岛
光华路：丽华路-龙游路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 青山路：关河路-地道口
勤业路：怀德南路-大仓路&&&&&&&&&&&&&&&&& 工舍路：江春路-兰陵路
正素巷：延陵西路-青果巷&&&&&&&&&&&&&&&&& 民丰路：广化街-劳动中路
泰安里：怀德中路-泰安桥&&&&&&&&&&&&&&&&& 桃林巷：桃园路-元丰巷
丽华路：劳动东路-光华路&&&&&&&&&&&&&&&&& 北环路东段：城中北路-五角场北路
怀德南路：会馆浜桥-马公桥&&&&&&&&&&&&&&& 武青路：五角场南路-关河
清潭路：木梳路-西环路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 光华路：龙游路-清凉路
会馆浜路：劳动西路-木梳路&&&&&&&&&&&&&&& 清凉路：光华路-常锡路
浦前南路：光华路-常锡路&&&&&&&&&&&&&&&&& 兰陵路：光华路西口-常锡路
一类地区不在主干道上的营业用房
北环路西段：常柴绿岛-城中北路&&&&&&&&&&& 竹林南路：北环路-关河东路
大仓路：三堡街-勤业路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 永宁路北段：北环路-铁道地道口
三堡街：大仓路-曙光化工厂& &&&&&&&&&&&&&&竹林西路：新堂路-竹林南路
新堂路：北环路-永宁路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 广成路：江春路-清潭路
清凉支路：清凉路-光华路&&&&&&&&&&&&&&&&& 龙游路：劳动东路-光华路
竹林东路：竹林南路-五角场&&&&&&&&&&&&&&& 迎宾路：兰陵路-江南春宾馆
清凉东路：龙游路-清凉路&&&&&&&&&&&&&&&&& 荆川东路：西环路-荆川路
花园路东段：怀德南路-机场路&&&&&&&&&&&&& 新市路：芦墅路-常新路
丽华路：光华路-常锡路&&&& &&&&&&&&&&&&&&&西仓路：大仓路-米市河
西环路：怀德南路-荆川小区&&&&&&&&&&&&&&& 晋陵路：铁道口-北环路
光华路：龙游路-丽华路&&&&&&&&&&&&&&&&&& 五角场路：五角场转盘处-三角场转盘处
常澄路：外环路-北环路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 勤业路：外环西路-大仓路
常新路：银花路-芦墅路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 永宁北路：外环路-北环路
二类地区不在主干道上的营业用房
木梳路：怀德南路-清潭路&&&&&&&&&&&&&& &&&机场路：花园路-外环西路
浦前东路：清凉路-光华路&&&&&&&&&&&&&&&&& 延陵东路：青龙路-五角场东路
大红旗路：万福路-西新桥&&&&&&&&&&&&&&&&& 木清路：会馆浜路-清潭路
采菱路：五角场南路-凤凰路&&&&&&&&&&&&&&& 常锡路二段：丽华路-兰陵路
竹林北路：外环路-北环路&&&&&&&&&&&&&&&&& 新堂北路 ：外环路-北环路
清凉支路：光华路-常锡路&&&&&&&&&&&&&&&&& 富强路：浦前东路-常锡路
花园路西段：机场路-外环西路&&&&&&& &&&&&&青山庄路：晋陵路-万福路
清潭西路：西环路-荆川路&&&&&&&&&&&&&&&&& 凤凰路：采菱路-常锡路
飞龙路：铁路-常新路&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 常锡路一段：凤凰路-丽华路
宣陈路：陈渡路-常锡路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 荆川路：常锡路-陈渡路
陈渡路：花园路-荆川路&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 常新路：银花路-西环路
常锡路三段：荆川路-兰陵路&&&&&&&&&&&&&&& 草堂路：荆川东路-荆川里小区
外环路：泰山路-竹林北路&&&&&&&&&&&&&&&&& 常锡路四段：荆川路-外环西路
外环西路：常锡路-外环路&&&&&&&&&&&&&&&&& 飞龙路：铁路-邹村
外环路：外环西路-泰山路&&&&&&&&&&&&&&&&& 三类地区不在主干道上的营业用房
四类地区不在主干道上的营业用房
五类、六类地区不在主干道上的营业用房
戚大街：牌楼弄口-火炬路口
机厂街至火炬路口、牌楼弄口至公交七路车回车场、车站路、成济路
戚老街、东街、中街、西街、圩墩路、河苑路、五一路、环卫路
丁堰镇、潞城镇主干道、戚墅堰区一类地区不在主干道上的营业用房
戚墅堰区二类、三类地区不在主干道上的营业用房
　　附件3：非营业用房基准价格表
1、天宁、钟楼区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格(元/m2)
2、戚墅堰区工业用地及仓储用地的各类用房基准价格(元/m2)
注：（1）上列基准价格已含厂房及全部附属设施（总图范围内除生产设备外）所有费用。
（2）当容积率P＞1时，按所在拆迁区位基准价格乘以修正系数K计算：修正系数K=0.35+0.65/P。
3、天宁、钟楼区一般办公、教育、医疗等非营业用房基准价格(元/m2)
4、戚墅堰区一般办公、教育、医疗等非营业用房基准价格(元/m2)
　　附件4：标准房屋限定条件
（一）标准住宅房屋（成套）
为客观确定被拆迁房屋市场价格的基准价格，估价机构对每一拆迁项目均应选择设定至少一套标准住宅，位置由估价机构根据具体情况设定，实体标准如下：
1.结构类型：砖混二等结构；
2.层次：多层住宅楼中的标准层；
3.建筑面积：50M2―80M2；
4.套型与朝向：成套，一间卧室朝南；
5.成新：八成新；
6.建筑年代：1980年―1995年间；
7.装修：一般装修（水泥沙浆地面、普通涂料墙面及平顶、钢木门窗，普通水卫电照）。
（二）非住宅――具备使用条件的标准房屋
其中营业用房标准房屋是以商铺类、餐饮类为主，包括旅馆类、商务类、娱乐类、商场类具备营业条件的用房；非营业用房标准房屋是以行政性办公楼为主，少量教育、医疗、图书室馆等公共性的用房。
1. 结构类型：普通房屋二等；
⑴非营业用房：多层建筑中的标准层，工业及仓储用房除外；
⑵营业用房：一层；
3. 成新：六成新；
4．装修：一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）。
&&&&&附件5：可比实例选择要求及说明
1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位相同、与设定的标准房屋建造年代相近且地理位置邻近；
2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；
3.可比实例应与标准房屋的面积、环境相当；
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过二十四个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；
7.选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%；
9.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%，综合系数调整不得超过30%。
　　附件6：住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表
（一）交易情况修正系数
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100。
（二）交易日期修正系数
该系数可根据房产管理部门提供的价格信息确定。
（三）房屋实体因素修正系数
1、实体因素修正系数
（1） &&&&&&& 住宅结构因素修正系数
a. 可比实例修正为标准房屋结构因素修正系数计算公式:
100+3.4×10-2×（可比实例建安工程重置价格单价―标准房屋建安工程重置价格单价）
&&& b.标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式:
100―3.4×10-2×（标准房屋建安工程重置价格单价―评估对象房屋建安工程重置价格单价）
（2）住宅成新因素修正系数表
待估房屋成新
九成及以上
（3）住宅朝向因素修正系数表
（4）住宅功能修正系数表
设备及设施
（四）房屋区位因素修正系数
1、区位因素修正调节系数评分表
因素项目内容
自然景观、风向a11
空气污染、噪音、水文a12
建筑或小区布局a21
建筑密度、外型等a22
绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a23
物业管理情况a31
离市中心区的距离a41
离市区主干道的距离a42
公交线路情况a43
教育医疗设施
所在学区学校情况a51
医院及医疗机构分布情况a52
商业配套设施
重要商业配套设施a61
2、区位因素调节系数评分等级说明表
因素项目内容
公认的自然环境优越地区，依山傍水或临近公园。
自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生。
附近有少量绿地和绿化，卫生环境一般。
附近周围无绿化，拥挤、环境稍差。
空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。
空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。
空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有噪音影响。
靠近污染源、靠近车站、机场等，有噪音。
建筑或小区布局
布局合理、错落有致，满足通风、日照等健康要求。
布局稍好，排列整齐。
布局一般。
任意布置、拥挤。
建筑密度与外型等
建筑密度在30%-40%，外型美观。
建筑密度在40%-50%，外型比较整齐。
建筑密度在50-60%，外型陈旧。
建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱。
室外公共活动空间与绿化景观
绿地率在30%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富。
绿地率在30%以下，部分绿地和绿树，公共活动空间较小。
少量绿化，基本无公共活动空间。
无绿化，无公共活动空间。
物业管理情况。
全封闭物业管理。
半封闭物业管理。
有物业管理。
无物业管理。
离市中心区的距离
位于一、二类区位(离市中心区近)
位于三类区位(离市中心区较近)
位于四类区位(离市中心区较远)
位于五、六类区位(离市中心区远)
离市区主干道的距离
离市区主干道的距离在500米以内。
离市区主干道的距离在500-1000米之间。
离市区主干道的距离在米之间。
离市区主干道的距离在2000米以上。
公交线路情况
距离公交站点100米内，有3条以上重要公交线路。
距离公交站点100-200米内，有1-2条重要公交线路。
距离重要的公交线路的距离在200-
-500米之间。
距离公交线路的距离在500米以上。
教育医疗设施
所在学区学校情况
属于省级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
属于区级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。
一般中小学学区。
医院及医疗机构分布情况
距市级及以上医院1000米以内。
距市级及以上医院1000米－2000米。
距市级及以上医院2000米－2500米。
距市级及以上医院2500米以上。
重要商业配套设施
在400米范围内有大型的市级购物中心、商场等商业配套设施。
在400-800米范围内有大型商场及区级商业设施。
在800米范围内有大型商场，基本满足生活需求。
在800米范围内基本上只有零散的商业网点。
3、基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明
基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅区位因素调节系数K＝
其中f1＝2，f2＝3，f3＝1，f4＝3，f5＝2，f6＝1。
注：实体因素修正系数采用连乘方式计算。
　　附件7：营业用房路线基准价格修正方式的综合修正系数表
（一）时间因素修正系数
该系数可根据房产管理部门提供的价格信息确定。
（二）实体因素修正系数
1、结构因素修正系数表
标准房屋修正为估价对象结构因素修正系数计算公式：
100―（标准房屋建安工程重置价格单价―评估对象房屋建安工程重置价格单价）×10-2
2、成新因素修正系数表
&&&&&&& 待估房屋
三成新以下
四、五成新
六、七成新
八成新及以上
3、底层营业用房进深修正系数
&& &底层营业用房进深小于等于10m的，调节系数如下：
&&& ①等于10m，调节系数为1.0；
&&& ②大于等于8m，小于10m，调节系数为1.03；
&&& ③大于等于6m，小于8m，调节系数为1.07；
&&& ④大于等于4m，小于6m，调节系数为1.11；
&&& ⑤小于4m，调节系数为1.14。
&&& 底层营业用房进深超过10m部分的，每增加2m，调节系数递减0.04，临街底层营业用房独立结构以外的连续后延部位，第二进按第一进路线基准价格的70%计算；第三进按第一进路线价的60%计算。
4．二层以上营业用房层次因素修正系数说明
二层以上营业用房估价楼层调节系数分别为：路线基准价以底层为100%，二层取70%，三层取60%，四层及四层以上取50%，地下室取50%。
带自动扶梯的二层以上营业用房楼层调节系数分别为：路线基准价以底层为100%，二层取85%，三层取80%，四层及四层以上取70%，地下室取85%。
　　附件8：非营业用房区位基准价格修正方式的综合修正系数表
（一）时间因素修正系数
该系数可根据房产管理部门提供的价格信息确定。
（二）实体因素修正系数
1、非营业用房结构因素修正系数表
（1）工业厂房、仓储用房等房屋
分区基准价格确定时已考虑结构因素，此处取值为100。
（1） &&&&&&& 一般办公、教育、医疗等房屋结构修正
标准房屋修正为估价对象结构修正系数计算公式：
100―3.2×10-2×（标准房屋建安工程重置价格单价―评估对象房屋建安工程重置价格单价）
2、非营业用房成新因素修正系数表
&&&&&&&& 待估房屋
三成新以下
四、五成新
六、七成新
八成新及以上
3、非营业用房层次因素修正系数表
总楼层在四楼以下（有电梯）不作层次因素修正。
（三）非营业用房区位因素修正系数
1、工业厂房、仓储用房等房屋
2、一般办公、教育、医疗等房屋
注：实体及区位因素修正系数中各修正内容采用连乘方式计算。
　　附件9：土地区位基准价表（市区）
单位：元/m2
办& 公、住& 宅
工& 业、仓& 储
注：表中所列土地区位基准价适用于“地大于房”时地价补偿。
　　附件10：室内装潢拆迁补偿估价重置成新价格测算参照表
预制水磨石地块
本色水磨石地面
彩色水磨石地面
40cm*40cm增20%，
50cm*50cm增50%
普通花岗岩地面
大理石地面
席纹木地板
免漆实木地板
复合木地板
普通夹板墙面
普通夹板、水曲柳，含龙
高档夹板墙面
榉木、柚木、樱桃木、枫
木等，含龙骨、油漆
含夹板衬底
含龙骨、油漆
含龙骨、油漆
含双面油漆，龙骨
纤维板隔断
含双面油漆，龙骨
铝塑板墙面
彩色水刷石
(三)门窗类
铝合金纱门窗
绿纱木门窗
按洞口尺寸，高度加60
cm计算面积
不锈钢无框门
含不锈钢龙门架、地弹
簧、门拉手、门夹
钢管防盗门窗
不锈钢防盗门窗
含内衬铁条
纤维板吊顶
含龙骨、油漆、线条
普通夹板吊顶
含龙骨、油漆、线条
高档夹板吊顶
榉木、柚木、樱桃木、枫木等，含龙骨、油漆、线条
含龙骨、线条
含龙骨、线条
含龙骨、油漆
（五）家具类
按正投影面积
普通固定木柜
普通夹板、水曲柳，按正
高档固定木柜
榉木、樱桃木，枫木，按
正投影面积
仅指砌体上安装木门
（六）楼梯
按水平投影面积
楼房楼梯无论内外均不计算,按水平投影面积
含扶手,楼房楼梯无论内外均不计算
不锈钢扶手
(七)装修设备
含瓷砖贴面
含瓷砖贴面
含瓷砖贴面
单眼不锈钢水池
双眼不锈钢水池
浴缸(搪瓷)
含砌体及管件
含水箱、管件等
含水箱、管件等
花岗岩台面
方木有付楞木阁
洋松或杉木板、楞
洋松或杉木板、楞
方木元付楞木阁
洋松或杉木板、楞
洋松或杉木板、楞
元木有付楞木阁
杉木板、楞
杉木板、楞
元木无付楞木阁
杉木板、楞
杉木板、楞
砼桁木板阁
钢架楞木阁相同
(九)其它附属
含不锈钢、方管骨架
玻璃钢遮阳
含不锈钢、方管骨架
石棉瓦遮阳
含方管骨架
连墙基、实砌墙、压顶
连墙基、实砌墙、压顶
连墙基、空斗墙、压顶
表后部分(不含成套住宅)
水嘴、凡尔
连井台、下水道
室外水泥地
猪圈、厕所
独指独立住宅
(九)其它附属
石砌护坡参照驳岸标准
太阳能热水器
说明：1、估价工作中，用材和成新率与本细则标准有差异的，由估价机构按实调整。2、以上标准包含土建工程费、水电工程费及材料差价等综合因素。
　　附件11：建筑物的成新因素确定表
㈠房屋成新评定等级及说明表
成新评定说明
按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。
基本完好房
一般损坏房
严重损坏房
不足三成新
㈡房屋成新上限表（限值）
按实际情况评定
按实际情况评定，使用5年以上的房屋成新率上限应不超出9.5。
单层工业厂房
注：成新率根据被拆迁房屋耐用年限和实际保养程度确定，上限参照此表。
　　附件12：市区拆迁房屋等级和建安工程重置价格标准
结构装修及设备状况
钢混凝土结构
钢筋砼基础，钢砼框架或剪承重、砖墙围护、外墙面砖或涂料、内墙中级抹灰普通水泥地面、铝合金或塑钢门窗、水、电、卫、消防设施齐全。
钢筋砼框架承重，钢筋砼基础，实砌墙围护或填充墙，钢筋砼屋面或钢屋架，木基层，水磨石地面，铝合金门窗或塑钢窗，木门，水、电、卫、消防设施齐全，适用多层办公和外墙面均为面砖商业用房。
钢筋砼框架承重，钢筋砼基础，砖墙围护，铝合金窗或钢窗，水、电、卫、消防设施齐全。
部分钢筋框架承重，砖墙承重围护，钢窗，木门，水、电、卫设施齐全，结构较为简单。
单元式住宅、办公用房
砖或钢筋砼条基，平坡屋面，现浇板或空心板楼层，铝合金或塑钢窗，水、电、卫实施齐全，户型新型，适用于四层以上近年新建的多层住宅楼。
砖或钢筋砼条基，平坡屋面，多孔板楼层，砖墙或砼大板墙，钢窗或木窗，水、电、卫设施齐全，适用于四层(含四层)以上成套住宅。
砖或钢筋砼条基，平坡屋面，多孔板楼层，钢窗木门，实砌墙，水、电设施齐全，含公厕，适用于三层（含三层）以上单元不成套住宅。
砖或钢筋砼条基，平坡屋面，多孔板楼层，实砌墙，钢窗或木门窗，水、电齐全，适用一般民用建筑。
砖或钢筋砼条基，空斗墙，平本瓦望砖屋面，多孔板或砼小梁板楼板，砼楼梯，水泥楼地面，普通钢，木门窗，水电俱全。
多孔板，砼小梁板屋面，空斗墙，水泥地或砖地，普通木门窗，有水电。
望板基层（部分双层），小瓦屋面，半元椽方木桁条，杉木立帖，排柱齐全，正砖实砌墙，薄板天棚，双层木楼板，较好的木楼梯木间壁，木门窗制作讲究，带裙板，企口木地板，明间方砖地，有水电。
望砖（板）小瓦屋面，半元椽，木桁条较粗状杉木立帖排柱齐全，薄板天棚，木间壁，普通木门窗，前沿格子门窗，木地板，乱砧填充墙或木间壁，有水、电或公用水。
小瓦屋面，望砖基屋，半元椽，木桁条，杉木立帖屋架用料一般，普通木门窗，水泥地（或不规则地板）乱砖填充墙，有水电或公用水。
小瓦屋面，芦菲或纤维板基屋，半元椽，木桁条，杉木立帖屋架用料一般，普通木门窗，水泥地（或不规则地板）乱砖填充墙，有水电或公用水。
小瓦屋面，、芦菲、芦便垫层，杂木椽，木桁条用料较小，有立帖山墙，简易木门窗，简易间隔墙，水泥地或砖地，有水电或公用水。
砖或钢筋砼条基，实砌墙承重，木桁条，洋松木屋架，平瓦屋面，内外粉刷硬大楼地板西式木楼梯，用料讲究，制作精细（起线雕花）的硬木门窗，薄板吊平顶，水电卫生设备俱全，庭院或花园洋房。
老式木楼清水墙，砖或钢筋条基，木桁条，普通木楼地板、木楼梯，木屋架，平瓦望砖（木望板）屋面，内外粉刷，普通吊平顶，有水电。
砖或钢筋条基，平瓦望砖屋面、木桁条、半元椽一般木屋架，砖墙承重，内外粉刷，木楼板，木楼梯，水泥地，钢窗，普通木门窗，有水电。
砖或钢筋条基，平瓦望砖屋面、木桁条、半元椽一般木屋架，砖墙承重，内外粉刷，水泥地，钢窗，普通木门窗，有水电。
砖基础，砖墙承重，木桁条用料一般或砼桁木椽，有木屋架，平瓦屋面，芦便或纤维板基层，普通木门窗，水泥地，有水电。
砖墙，平瓦屋面，杂木椽，杂木桁砼桁简易木门窗，水泥地，有水电。
土墙，部分砖墙、木柱、木桁条、本瓦、望砖屋面，木板或砖墙分间，门窗尚好，水泥地或砖地，有水电。
土墙，部分砖墙，杂木桁条或桁条，砖墙分间，门窗一般，砖地（部分水泥地），有水电。
不规则木屋架，木或钢筋砼桁条，瓦屋面或低标砼屋墙，砖地承重，不规则木门窗，水泥地，有水电。
注：本价格标准表内“有水电”均指含下水设施
注：以上标准中所列房屋的层高(除其它结构的房屋)为:砖木结构2.7米,钢砼结构3.6米,混合结构2.9米。房屋层高每增减0.2米,重置价格相应增减2%,房屋层高为地坪面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。
　　附件13：市区工业厂房拆迁房屋等级和重置价格标准