目第一章 钦州市城市概况录6 6 6 7 7 7 8 8 8 8 8 8 8 9 9 10 10 10 10 11 11 11 11 11 12 12 121一、地理位置 二、城市交通 三、人口统计 四、经济概况 1、产业结构 2、钦州市历年经济发展情况 3、 2007 年 1―6 月份各项经济指标 ――财政
收入保持高速增长 ――工业效益继续攀升 ――城乡居民收入增长继续加快 ――招商引资力度加强 ――金融运行平稳 4、2006 年三大产业所占的比重 5、工业状况 6、商业旅游 五、现有城市发展布局 1、工业布局 2、商业布局 3、生活布局 六、投资情况 1、工业投资力度加大 2、基本建设投资增长加快 3、房地产开发投资回升，商品房销售形势可观 4、钦州港投资情况 第二章 钦州市城市发展趋势一、 城市发展定位二、钦州在广西北部湾经济圈战略地位 ――中央的高度重视 ――广西对北部湾（广西）经济区开放开发重视 ――钦州市与北海市、防城港市的区别 ――从数字看北海、钦州两市情 三、发展优势与潜力 ●区位优势得天独厚 ●建港条件优越 ●自然资源丰富 ●生态环境优良 四、发展环境 五、 经济社会发展目标 ――经济总量翻番 ――经济结构调整优化 ――城镇化水平明显提高 ――基础设施进一步完善 ――科技教育迅速发展 ――开放型经济达到新水平 ――人民生活水平进一步提高 六、未来城市发展规划 （一） 、中心城市发展 1、发展目标 2、发展布局 3、建设管理 ――强化规划先行 ――突出建设重点 ――创新管理机制 （二） 、副中心城市发展 ――灵山县城212 14 14 15 15 17 17 18 18 18 18 19 19 19 20 20 20 20 20 20 20 20 20 21 22 22 22 22 22――浦北县城 （三） 、工业布局 1、大型临海工业园 2、市郊工业区 3、县区工业园 （四） 、农业布局 （五） 、旅游布局 （六） 、商贸布局 1、物流园区 2、商贸集聚区 ――城市商业中心区 ――专业批发市场 第三章 钦州市房地产发展分析23 23 23 23 23 24 25 26 26 26 26 26 27 27 27 27 28 29 29 29 29 30 30 30 30 30 31 33 343一、 钦州市房地产发展现状 1、2004――2006 年钦州房地产投资情况 2、2007 年 1―6 月份钦州市房地产投资情况 3、房地产区域分布图 4、钦州市房地产市场现状分析 1） 、房地产市场红火 2） 、房地产区域建设力度相当，形成板块竞争 3） 、放量供量，是机会也是挑战 4） 、现有的楼盘来的弊端 ①、开发规模普遍偏小 ②、开发理念滞后 ③、宣传推广落后 ④、营销手段落后 二、土地价格及拍卖状况 三、注册房产资质状况 四、房地产开发税费一览表五、建筑成本调查 六、房地产相关政策 七、楼盘概况及调查数据 （1） 、在售楼盘概况 （2） 、钦州市各区域楼盘调查数据 ①、城中板块楼盘调查数据 ②、城东板块楼盘调查数据 ③、城南板块楼盘调查数据 ④、城西板块楼盘调查数据 ⑤、城北板块楼盘调查数据 ⑥、广场板块楼盘调查数据 ⑦、钦州港区板块楼盘调查数据 八、 钦州市房地产发展趋势 1、总体发展方向 2.房价步步高升，一路上扬 3.开发商各显其能，高品质楼盘不断面市 4.钦州楼市进入电梯房时代 5.钦州楼市热点板块预测 6、钦州市房地产投资风险因素 第四章 房地产需求市场调查（问卷调查）34 34 35 35 40 40 40 41 41 41 41 42 42 42 42 43 43 43 44 44 45 45 45 45 45 45 46 47 474一、问卷回收统计及情况说明 1、入室主体问卷 2、取样情况 二、主题问卷调查数据基础数据分析 1、未来三年内置业意向 ●购买动机及次数 ●本次置业属于 ●购房区域选择 ●投资意向调查●房地产投资区域选择 ●钦州市房价预测47 482、购买偏好（地段、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、 装修档次、配套设施重要性） A、可接受价格、总价分析 ●购房单价承受能力 ●购房所承受总价能力 B、需求面积分析 C、楼型需求分析 D、户型偏好分析 E、户型结构偏好分析 3、购买行为（销售行为主动性、付款方式） ●付款方式 ●期望首付款额 ●愿意承担的月供金额 ●购房考虑因素重要性分数分析 ●现有住宅最满意方面 ●现有住宅不满意方面 ●交付要求 ●配套设施要求 4、入室调查问卷人员构成基本情况 ●年龄比例 ●教育程度 ●部门属性 ●职位 ●家庭结构 ●家庭人口总数 5、媒体认知 三、调查数据误差评估548 48 49 49 49 50 50 51 51 51 52 52 53 53 53 54 54 55 55 55 56 56 57 57 58 58第一章一、地理位置钦州市城市概况钦州是一座新兴的滨海城市，地处广西沿海三市（北海市、钦州市、防城港 市）的中心位置，北接南宁市，南临北部湾，面向东南亚，背靠大西南，集沿海 沿江近边优势于一体。管辖灵山县、浦北县、钦南区、钦北区和钦州港经济开发 区。全市总面积 108 万平方公里，总人口 340 多万，海岸线长 520.8 公里。有海 外华人、华侨和港澳同胞 38 万人，分布在 46 个国家和地区。二、城市交通 钦州交通十分发达， 是广西沿海地区的海陆交通中心枢纽，是我国大西南和 中南部最为便捷的出海大通道。南（南宁）防（防城港） 、南（南宁）北（北海） 、 钦（钦州）防（防城港） 、钦（钦州）北（北海） 、南（南宁）钦（钦州）五条高 速公路，贯通整个西南、华南公路网；南（南宁）防（防城港） 、南（南宁）北 （北海） 、黎（黎塘）钦（钦州）三条铁路在钦相接，通过南防线、黎钦线接入 南昆线、湘桂线，与全国铁路干线联网。钦州距离南宁、北海机场仅 100 公里。6在城市建设方面，钦州湾大道、南珠大街、永福大街、文峰大道、沙井大道、 金海湾大街、扬帆大道等城市主干道，使市区形成了通往东西南北，各方向都畅 通的交通格局。 三、人口统计 全市共有人口 340 万人，其中钦南区 56 万人（钦州市区 30 万人） ，钦北区 60 万人，钦州港区 14 万人，浦北县 80 万人，灵山县 130 万人。 四、经济概况 1、产业结构 改革开放以来，钦州随着“大工业、大港口、大旅游”建设的不断推进，各 个行业都取得了瞩目的成就。国民经济蓬勃发展，经济结构不断改善优化，产业 结构正向符合临海工业城市功能定位的方向调整。目前，钦州已形成了一个以冶 金、建材、制糖、机械、食品加工、制药、编织、石化、能源、石油加工、粮油 加工等为主的工业体系。灵山县十里工业园、浦北县县城工业园区、钦南区黎合 江工业园、钦北区皇马工业区开发建设发展迅猛。特别是钦州港临海工业园，开 发建设如火如荼， 先后进驻了东油沥青、 新天德能源、 大洋粮油、 钦州燃煤电厂、 中石油 1000 万吨原油加工项目、金桂林纸浆一体化项目等一大批年产值超亿元 以上的重点工业项目。另外，钦州市还凭借其独特的地理优势发展物流业、商贸 业、现代运输业和住宿餐饮业。72、钦州市历年经济发展情况 城镇居民 年份 GDP (亿元) 人均可支 配收入 (元) 04 245.21 203.22 178.05
7922 财政 收入 (亿元） 17.17 14.11 11.75 社会消费 品零售总 额(亿元) 80.72 70.8 61.55 51.64 117.13 城镇固 定资产 投资 (亿元) 城乡居 民存款 总额 (亿元) 房地产投 资总额 (亿元) 12.56 15.8 5.1引进外资 (万美元)613、2007 年 1―6 月份各项经济指标 城镇居民人均 可支配收入 （元） 5957 财政 收入 （亿元） 13.12 社会消 引进外资 （万美元） 费品零 售总额 城镇固 定资产 投资 城乡居 民存款 总额 房地产投 资总额 （亿元） 6.39GDP （亿元）（亿元） （亿元） （亿元）
43.21 134.49123.072007 年上半年，钦州市认真贯彻落实广西区推进广西北部湾经济区开放开 发的一系列决策部署，以工业化、城镇化为主战场，大力推进大港口、大工业、 大旅游建设，经济社会保持了又好又快发展的好势头。 ――财政收入保持高速增长。上半年，全市财政收入 13.12 亿元，同比增长 47.8%；财政收入占 GDP 比重 10.66%，同比提高 1.54 个百分点。 ――工业效益继续攀升。上半年，规模以上工业企业实现主营业务收入 72.54 亿元，同比增长 79.94%；企业盈亏相抵后实现利润 4.37 亿元，增长 3.82 倍；实现利税总额 7.91 亿元，增长 1.88 倍。 ――城乡居民收入增长继续加快。上半年城镇居民可支配收入为 5957 元， 增长 15.2%。农民人均现金收入 1917 元，增长 14.2%。全市城镇居民人均消费支 出为 2220.10 元,同比增长 19.38%。 ――招商引资力度加强。上半年，全市新签内联协作项目 168 个，项目总投 资 225.52 亿元， 同比增长 5.55 倍， 引进到位资金 37.23 亿元， 同比增长 62.1%。 实际利用外商直接投资 4587 万美元，增长 4.97 倍。 ――金融运行平稳。6 月末，全市金融机构各项存款余额 190.87 亿元，比8年初增加 29.3 亿元，增长 18.13%。其中城乡居民储蓄存款 134.49 亿元，比年 初增加 16.44 亿元，增长 13.92%。6 月末，金融机构各项贷款余额 118.75 亿元， 比年初增加 22.07 亿元，增长 22.82%。 4、2006 年三大产业所占的比重三大产业所占的比重（亿元）29.78%34.74%35.48%第一产业第二产业第三产业在工业化、 城镇化的带动下， 三大产业结构由 2005 年的 39.42： 29.62： 30.96 调整为 34.74：35.48：29.78；工业占生产总值比值达到 35.48%，提高了 3.8 个百分点。 5、工业状况 在临海工业的带动下，全市工业发展迅猛。2006 年，全市工业总产值 247.54 亿元，增长 37.8%，其中规模以上工业总产值完成 120.71 亿元，增长 61.14%， 增速在广西区排名第一，工业对经济增长的贡献率达 51.8%。 2007 年上半年，全市工业增加值 46.77 亿元，同比增长 27.3%，对经济增长 的贡献率超过五成，达到 51.97%。其中规模以上工业实现增加值 23.88 亿元， 增长 45.3%，对 GDP 增长的贡献率为 38.2%，拉动 GDP 增长 6.8 个百分点。支撑 规模以上工业快速增长的主要动力：一是重工业高速增长。重工业完成增加值 13.58 亿元，增长 92.69%；轻工业完成增加值 10.29 亿元，增长 13.91%。重工 业增速比轻工业快 78.78 个百分点。二是石油加工、制糖两大行业保持强劲拉动 力。石油加工业实现增加值 4.53 亿元，同比增长 6.97 倍；制糖业实现增加值 3.03 亿元，增长 49.95%。三是骨干企业对经济增长支撑作用明显。上半年产值 过亿元的企业有 15 家，15 家企业共完成产值 48.41 亿元，增长 1.12 倍。其中 东油沥青公司完成产值 18.16 亿元，增长 8.9 倍，对规模以上工业产值贡献率达 到 49.87%，拉动增长 37.27 个百分点。96、商业旅游 近年来，钦州随着大工业、大港口、大旅游建设的不断推进，钦州市宏观经 济进入了较快发展的新阶段。城乡居民收入稳步增加，消费需求较快增长。据统 计，2005 年，钦州城镇居民可支配收入 8492 元，农民人均纯收入 3091 元，2006 年，钦州城镇居民可支配收入 10041 元，农民人均纯收入 3405 元。人民生活水 平的提高，消费购买能力不断增强，从而有力促进了商业经济的发展。目前，钦 州城区形成了三个主要商业圈， 即以商业大厦为中心的新兴街商业圈，以协盛商 业广场为中心的建设路商业圈，以赛格新时代广场为中心的钦州湾广场商业圈。 2005 年，全市社会消费品零售总额为 70.76 亿元人民币，2006 年为 80.72 亿元 人民币。 钦州市旅游资源丰富，主要的旅游景点有三娘湾、八寨沟、五皇岭、六峰山 和龙门群岛、 麻蓝半岛、 大环半岛。 主要的名胜古迹有刘永福故居、 冯子材故居、 大芦村民俗风情旅游区等。 钦州十分注重旅游资源的开发和建设，只用三年时间，在旅游业非常落后的 情况下，已建成一系列具有山海特色的滨海旅游景区，培育出自治区级“十佳旅 游景区” （三娘湾风景区） ，打造出两个国家 4A 级旅游景区（三娘湾风景区、冯 子材故居） ，一跃成为滨海旅游新宠。2006 年，全市共接待国内外游客 193.56 万人次, 旅游总收入 8.13 亿人民币。 五、现有城市发展布局 1、工业布局 钦州原是一个“工业腿短”的城市，工业相当落后，区域分布没有形成规模 化、专业化。广西壮族自治区把钦州定为临海工业城市后，钦州的工业得到了迅 猛的发展。目前，钦州市的工业主要集中于钦州港经济开发区临海工业园、钦南 区黎合江工业园、钦北区皇马工业区。 2、商业布局 随着钦州城市建设发展的不断壮大，钦州的零售商业形态已经初步形成，从 传统的国营百货、便利店，临街散铺向专业市场、大卖场超市和现代流行百货的 转变。其商业主要分布在人民路、新兴街、钦州湾大道、南珠大道、永福大街两 侧。形成了商业大厦，协盛商业广场、赛格新时代三大商业中心。103、生活布局 钦州市的居民的生活小区很大一部分是伴随在商业集中地带附近。 一马路至 五马路、建设路、新兴街、文峰南路、钦州湾大道、人民路两侧住宅小区相对密 集。 六、投资情况 2006 年全市固定资产投资 117.88 亿元，增长 31.3%；房地产 12.65 亿元。 2007 年上半年，全市完成全社会固定资产投资 58.59 亿元，同比增长 36.74%。 其中，城镇固定资产投资完成 43.21 亿元，同比增长 33.52%。投资运行的主要 特点： 1、工业投资力度加大。在 50 万元投资项目中，工业投资 26.65 亿元，增长 63.42%，占全社会投资的 45.48%。 2、基本建设投资增长加快。全社会投资中，基本建设投资 32.95 亿元，增 长 66.17%，增幅同比提高 31.29 个百分点。 3、房地产开发投资回升，商品房销售形势可观。上半年，房地产投资 6.39 亿元，增长 15.18%，扭转继去年至今年初负增长的局面。商品房销售面积 28.84 万平方米，增长 40.82%；销售额 4.87 亿元，增长 56.15%。投资快速增长拉动全 市经济快速增长。 今年 8 月，广西北部湾开发投资有限责任公司在钦州计划投资建设五大项 目，分别包括：估算总投资 28 亿元的钦州保税港区整体开发项目；总投资 50 亿元的金鼓江作业区项目；总投资 11 亿元的金鼓江西岸吹沙填海项目；总投资 6 亿元的沙井大道至钦州港一级公路项目； 总投资 7 亿元的钦州港自来水供应及 污水处理综合项目，这些项目计划在 2010 年前完成，这是该公司在广西北部湾 经济区投资的首批项目。 4、钦州港投资情况 今年以来， 钦州港经济开发区通过实施项目带动和投资拉动战略，全力推进 项目建设，重大项目建设呈现良好的发展态势。1－7 月，开发区重点建设项目 26 个， 共完成投资 224176 万元。 其中续建项目 13 个， 共完成投资 218108 万元； 新开工项目 4 个，共完成投资 6068 万元。 三大项目强势推进。 今年 1 至 7 月，钦州燃煤电厂完成投资 14.06 亿元项目11建设已进入尾声，累计投入资金 42 亿元，二台机组将于下月并网发电；中石油 1000 万吨炼油项目完成投资 2.56 亿元，累计投入资金 10 多亿元，已完成厂区 “三通一平”工作；林浆纸一体化项目完成投资 3.9 亿元，首批造纸设备已于 6 月 30 日运抵钦州港。 路网建设全面铺开。开发区五个列入自治区沿海基础设施建设大会战的项 目，即“四路一网”工程（疏港大道、果鹰大道、5 号路、1 号路南段和污水管 网）现已进入收尾阶段。目前，一号路南段一期工程已完成投资 3130 万元，占 年度任务投资数的 70.7％；一号路南段二期工程已完成投资 880 万元，二号路 南段工程已完成投资 680 万元，大榄坪工业区二号路已完成投资 1048 万元。钦 州港疏港大道扩建工程全长
米，项目总投资 8851 万元，截至 7 月底， 已完成投资 8090 万元，完成总投资的 91.4％。第二章一、 城市发展定位钦州市城市发展趋势1988 年 3 月，钦州市被国务院批准成为沿海开放城市。1999 年，广西壮族 自治区把钦州港定为临海工业港，把钦州城市定位为临海工业城市。随着广西北 部湾经济区开放开发，钦州市委市政府审时度势，提出建设“大工业、大港口、 大旅游” 城市发展定位。 即要坚持以港兴市， 推进大港口建设； 要坚持工业强市， 推进大工业建设；要坚持旅游旺市，推进大旅游建设；要坚持商贸活市，构建符 合市场经济的流通新格局；要坚持农业稳市，建设亚热带农业和海洋渔业基地。二、钦州在广西北部湾经济圈战略地位 泛北部湾经济合作区、北部湾经济圈、广西北部湾经济区，这些富有时代经 济发展意义的关键词，已成为时下中央高层领导、各级政府、经济专家、国内外 商贾最为关注的名词。 北部湾经济圈是指北部湾沿海的中国、 越南两国， 中国境内包括广西、 广东、 海南三省。12泛北部湾经济合作区涵盖了马来西亚、新加坡、印尼、菲律宾、文莱等东盟 五国。广西北部湾经济区是由南宁、北海、钦州、防城港四个城市为核心组成的经 济区，处在华南经济圈、西南经济圈和中国东盟经济圈的结合部。中国――东盟 自由贸易区的发展，我国西部大开发的推进，泛珠三角经济合作的融合，大湄公 河次区域合作等多区域合作催生了这一区域经济崛起的“黄金期” 。13――中央的高度重视 广西北部湾经济区开放开发引起了中央高度极大关注， 并得到了中央的大力 支持， 广西北部湾经济区在国家战略布局中的重要性被广泛认同。胡锦涛总书记 指出要发挥好作为中国―东盟自由贸易区前沿地带和桥头堡的作用， 努力建成中 国与东盟的区域性物流基地、商贸基地、加工制造基地和信息交流中心；同时提 出，广西沿海发展应该成为新的一级。 2006 年 11 月举行的第三届中国―东盟商务与投资峰会上，温家宝总理代表 中国政府正式提出了“积极探讨开展泛北部湾经济合作的可行性”的倡议；2006 年底， 中共中央政治局常委李长春在北部湾 （广西） 经济区考察时指出， “泛 推进 北部湾经济合作”和中国―东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局，是广西改革 开放和加快发展的新亮点。 ――广西对北部湾（广西）经济区开放开发重视 目前， 广西壮族自治区正加大力度推进北部湾 （广西） 经济区全面开放开发， 加快推进规划编制、沿海基础设施建设大会战、沿海重点工业园区、沿海重大项 目等工作。北部湾（广西）经济区规划建设管理委员会已挂牌成立运作，广西北 部湾国际港务集团有限公司正在筹备组建。最近，广西与铁道部签暑的《会谈纪 要》提出，广西新建和改造铁路里程将达到 2500 公里左右，总投资超过 1000 亿元的“三纵三横”将与东盟铁路网对接。广东、广西将于两年内建成一条快速14铁路，届时从南宁到广州的车程将从现在的 12 个小时缩短到 3 个小时左右。目 前， 已建成的南宁―友谊关―河内高速公路和南宁―钦州―北海―广东湛江高速 公路， 与正在加紧修建的南宁―玉林―广东罗定高速公路以及北部湾沿海高速公 路， 正在构建成一张联结中国内地、 香港、 澳门与越南发达地区的高速公路网络。 成功引进和建设重大产业项目，为北部湾（广西）经济区构建了对接东盟市场的 具体载体，目前，东盟有关国家的企业已纷纷进入广西投资和合作建设。一大批 超 100 亿元的大项目纷纷落户广西沿海三市，如印尼金光集团林浆纸一体化项 目、航洋国际、新加坡郭氏集团粮油加工业等。 ――钦州市与北海市、防城港市的区别 钦州、北海、防城港三市是广西北部湾经济区的重要组成部分，三个城市最 大的共同点是临近大海、 拥有港口。但三个城市在功能和发展定位上又有着本质 的区别。北海市旅游基础条件好，重在旅游商贸的发展；防城港市港口建设已形 成规模化、专业化，港口经济、边贸经济优势明显，因此防城港市正努力打造中 国―东盟物流中转基地。 较之于北海市、防城港市，钦州最大优势是地处广西沿海中心位置，除了具 有优良的建港条件及完备的交通设施外，最重要的一点是土地资源丰富，即建设 大工业条件是北海市和防城港市不可比拟的。以港口为依托的后方陆域开阔平 坦， 可供布局临海工业的贫脊低丘荒地达 300 多平方公里，山丘海拔高度基本在 40 米以下，农田很少，地质承载力好，容易平整，开发成本低，是布局临海工 业的理想之地。 因此，钦州市委市政府提出“把钦州临海工业打造成泛北部湾的核心工业 区。 ” ――从数字看北海、钦州两市情 北海市位于广西壮族自治区南端，北部湾东北部，是中国五个少数民族自治 区中唯一的沿海开放城市。1984 年，北海市被列入中国 14 个沿海开放城市之一 后，经济发展步入了快车道。由于享受中央政策以及大量外省资金投入，北海市 从 80 年代末到 90 年代初，经济发展开始进入“黄金期” ，特别是城市建设、旅 游经济的发展十分迅猛。但由于受到“房地产泡沫”的影响，从 1994 年开始， 北海的经济发展缓慢，甚至出现滑坡现象。目前，北海以旅游、高新技术、海洋15和现代农业为支柱产业。 1、工业经济 北海市： 月份， 1-7 全市规模以上工业完成总产值 98.23 亿元， 同比增长 31.9%， 实现工业增加值 30.66 亿元，同比增长 29.88%。 钦州市： 上半年， 全市规模以上工业完成总产值 72.54 亿元， 同比增长 79.94%， 实现工业增加值 23.88 亿元，同比增长 45.3%。 点评：从数字上来看，两市工业生产都保持较快增长速度，但钦州的增长速 度明显高于北海，且高出一倍多。这充分说明，钦州临海工业建设发展速度快、 发展势头猛、经济成效大，且强于北海市。数字表明，钦州的经济发展后劲十 足。 2、财政收入 北海市：1-7 月份，全市财政收入 17.51 亿元，增长 40.13%，城镇居民的人 均可支配收入 7630 元，增长 19.07%。 钦州市：上半年，全市财政收入 13.12 亿元，增长 47.8%，城镇居民的人均 可支配收入 5957 元，增长 15.2%。 点评:从数字上来看,两市财政收入保持高速增长,城镇居民收入增长继续 加快,由于北海旅游业、海洋产业基础比钦州好，财政收入比钦州相对可观。 3、招商引资 北海市：1-7 月份，实际利用外资 2529 万美元，同比增长 7.12%。 钦州市：上半年，实际利用外资 4587 万美元，同比增长 4.97%。 点评：在利用外资方面，钦州的优势明显高于北海，且整整多出了 2000 万 美元，这说明外商投资钦州的热度高于北海，且越来越多的外商开始关注钦州， 看好钦州，投资钦州。据了解，上半年，钦州新签内联协作项目高达 168 个， 项目总投资额 225.52 亿元，引进到位资金 37.23 亿元。 4、房地产经济 北海市： 月份， 1-6 房地产投资总额为 13.29 亿元， 比上年同期增长 116.1%。 期房平均销售价格为 2561 元/平方米，比上年同期增长 76.86%。个别新建楼盘 商品住房最高售价达每平方米 7500 元。16钦州市：1-6 月份，房地产投资总额为 6.39 亿元，比去年同期增长 15.18%， 期房平均销售价格为 2300 元/平方米，比上年同期增长 12.2%。个别新建楼盘商 品住房最高售价达每平方米 3000 元。 点评：进入 2007 年，两市同全国其它城市一样，房地产发展迅速，房价高 涨。据媒体报道，1-5 月份，北海市房价上涨率为 23.6%，在全国 70 个大中城 市中排名第一。据行内专家分析，房价上涨过高，会导致供需失衡，从而出现 泡沫现象。因而，“北海房地产是否会再度出现泡沫”成为一个敏感话题。另 外，从消费群体来看，北海出现了大量的外地炒楼团，这对于房地产的健康发 展是不利的。从另一角度来看，投资北海房地产，利润升值空间不大。而钦州， 由于有大工业、大项目的拉动，房地产业会朝着一个良好方向发展。三、发展优势与潜力 ●区位优势得天独厚 钦州位于东南亚与中国大西南两个辐射扇面的中心， 地处华南经济圈与西南 经济圈。港澳经济圈与内陆经济圈，国内经济圈与东南亚经济圈的结合点。是北 部湾经济区（广西）投资热土和中国―东盟自由贸易区的最前沿地带，是中国走 向东盟最便捷的国际大通道之一。钦州港腹地广阔，有着不可多得的深水岸线， 是天然深水避风浪港，可建 1――30 万吨级的泊位 200 个，其中，可建 10-30 万吨级深水泊位 35 个。孙中山先在其《建国方略》中曾把钦州港规划为“南方 第二大港” 。目前，钦州港已初具规模，建成万吨级码头 9 个，10 万吨级的航道 和 6 个 5 万吨级的码头正在回快建设。17●建港条件优越 钦州港拥有 68.8 公里长的码头岸线，其中深水岸线长 44.6 公里，犀牛脚 三墩一带可建 30 万吨级码头，规划建设 9 个港区、12 个作业区，可建 1―30 万 吨级码头 200 多个，建成后可形成亿吨以上的吞吐能力。 ●自然资源丰富 全市海岸线长 520.8 公里，0～－20 米等深线浅海面积 1442 平方公里。沿 海一带有 500 平方公里可供连片开发的低丘荒地、滩涂。淡水资源充足，全市平 均年地表水资源总量为 104.2 亿立方米，平均年泾流量 60 亿立方米。钦州地处 南亚热带，农林资源丰富，是广西重要的水果、蔬菜、畜禽、海产品和速生丰产 林等生产基地，素有“中国荔枝之乡”、“中国香蕉之乡”、“中国大蚝之乡” 等之称。旅游资源独特，主要景区景点有三娘湾、龙门群岛、八寨沟、五皇岭、 大芦村、六峰山和刘永福故居、冯子材故居。陶土、石膏、高岭土、锰、钛、石 灰石、煤等矿产资源储量可观。●生态环境优良 钦州市集沿海、沿江于一体，空气质量优良，自然风景优美，适宜人居。钦 州湾海洋环境容量大，承载能力强。18四、发展环境 世界经济将继续保持恢复性增长态势，经济全球化深入发展，生产要素流动 和产业转移加快； 我国社会主义市场经济体制不断完善，经济将保持平稳较快发 展，经济结构、产业结构全面升级；国家西部大开发战略深入实施，泛珠三角区 域合作扎实推进， 中国－东盟自由贸易区加快建立， 中国－东盟博览会落户南宁， 环北部湾经济圈加速发展。 这些都为钦州市加快发展创造了新的条件，开辟了广 阔空间。特别是自治区全面加快北部湾（广西）经济区开放开发，加大沿海基础 设施建设大会战力度，加快布局建设现代工业、现代物流等产业，进一步整合资 源，形成沿海大型组合港和城市群，促使沿海地区尽快崛起，发挥开放开发的龙 头带动作用； 钦州区位资源禀赋和产业发展方向与国家重化工业加速发展和布局 调整的趋势相切合，钦州市基础设施日益改善并具备了布局建设大工业、大物流 的条件，初步形成了石化、能源、造纸、粮油加工等临港工业框架。 钦州市在未来发展中还是会面临不少困难和问题：工业基础薄弱，经济总量 不大， 产业配套能力和技术创新能力不强； 基础设施尚不完备， 城镇化发展滞后， 中心城市首位度低，辐射能力差；建设资金和人才短缺矛盾突出；人口非农转移 的任务繁重， 促进经济社会和城乡协调发展的任务艰巨；制约进一步发展的体制 机制瓶颈亟待突破； 后发优势和潜力尚未充分发挥，面临国内尤其是周边地区竞 相发展的竞争压力。 钦州市具备了经济起飞的基础、潜力和机遇，随着临港大工业的发展、钦州 港规模的扩大，工业化、城镇化和农业产业化将加速推进，传统农业社会向现代 工业社会加速转型， 工业化初期阶段向工业化中期阶段迅速转变，低收入状况向 中等收入状况快速改变。 五、 经济社会发展目标 ――经济总量翻番。2010 年，全市生产总值达到 400 亿元以上（2005 年价 格，下同） ，五年平均增长 15%以上；财政收入达到 38 亿元，五年平均增长 22%； 工业总产值达到 550 亿元， 五年平均增长 25%； 全社会固定资产投资累计完成 650 亿元，比“十五”增长 1.5 倍。 ――经济结构调整优化。产业结构升级，工业占主导地位，广西重要的工业 基地地位基本确立，经济增长质量明显提高。2010 年一、二、三产业结构比例19为 24:45:31；工业化水平提高到 1.6；非农就业比重提高到 55%；财政收入占生 产总值比重提升为 9.4%。 ――城镇化水平明显提高。 城市功能完善， 城市综合竞争力和辐射带动能力 增强。2010 年，城镇人口达到 125 万，城镇化率提高到 35%。 ――基础设施进一步完善。形成便捷、畅通、高效、安全的交通体系，钦州 港作为国家重要港口地位基本确立，供电、供水能满足城市发展和工农业生产及 人民生活需要。2010 年钦州港吞吐能力达到 4000 万吨以上。 ――科技教育迅速发展。2010 年全社会研究与开发经费占生产总值的比重 提高到 1%；初中毛入学率保持 95%，高中阶段教育毛入学率提高到 75%，居民平 均受教育年限提高到 9 年，城镇基本普及高中阶段教育。 ――开放型经济达到新水平。2010 年，外贸进出口总额 36 亿美元。五年累 计实际利用外资总额 10 亿美元，五年累计引进国内资金 250 亿元。 ――人民生活水平进一步提高。居民生活水平和生活质量显著提高，居住、 教育、交通、文化、卫生等条件有较大改善。社会主义民主法制和精神文明建设 不断加强。2010 年，城镇居民人均可支配收入 12000 元，农民人均纯收入 4000 元，城镇登记失业率控制在 4.5%以内，城镇居民人均居住面积 22 平方米，农村 居民人均居住面积 24 平方米， 城市人均公共绿地面积 10 平方米，五年城镇新增 就业人数 15 万人、新增农村劳动力转移人数 25 万人。 六、未来城市发展规划 （一） 、中心城市发展 1、发展目标 中心城市是钦州市经济、政治、文化的中心，以行政、临港工业、商贸、物 流、旅游、居住等为主要职能。充分发挥比较优势，拓展城市发展空间，完善城 市功能， 努力建设成为现代重化工业基地、 区域性物流中心和宜居生态滨海城市。 2010 年，中心城市人口 40 万以上，建设用地 50 平方公里；2020 年，中心城市 人口 80 万，建设用地 96 平方公里 2、发展布局 实施“东进、南拓”和“通江达海”的城市空间发展战略，2020 年形成由 主城区、钦州港区、犀牛脚滨海新区、大番坡滨海新区组成的滨海组团式结构。20主城区，以行政、商贸、科教文化、居住和都市型工业为主要职能。高起点 规划建设河东区， 美化改造河西区， 形成“一江两区”的城市格局。 实施“一带、 两轴、外环”的开发策略。“一带”，指钦江两岸商务旅游经济带。“两轴”， 指以河西区的钦州湾大道―人民路为主轴，打造市级商业中心区，建设金湾片传 统商业步行街区、 钦州湾广场大型新兴商业区和钦北区行政、 文化、 商业中心区； 以河东新区的中心绿轴为主轴，打造市级行政、文化、信息、休闲娱乐和商贸核 心区。“外环”，指围绕环城路、金海湾大街开发建设专业批发市场、高等及职 业教育基地和先进制造业基地。 钦州港区， 包括金鼓江工业区和大榄坪工业区，重点发展临港重化工业和港 口物流，配套发展居住、商业、教育、文化，打造临港工业新城区。 犀牛脚滨海新区，以滨海旅游、高科技产业、商务会展和居住为主，打造城 市副中心职能。 大番坡滨海新区，在大番坡镇西面、辣椒槌一带建设以高档生态居住区、生 态办公区为主的滨海新区。3、建设管理 按照“健康、活力”的城市主题和 “提升形象、培育精品、整治环境、完 善功能”的总体要求，提高城市规划、建设和管理水平。21――强化规划先行。加强城市规划、设计和管理引导，完善城市总体规划、 土地利用规划、城市分区规划和专项规划，加强各项规划之间的衔接。严格按照 法定程序编制、审查、批准和调整规划，强化对规划实施的监控。注重城市建设 的高品位，促进城区拓展与自然生态和人文景观的协调。 ――突出建设重点。重点开发建设主城区和港区， 做好两个滨海新区组团的 规划设计和前期准备工作。主城区，推进“一江两岸”建设，重点搞好河东区开 发，建设市民广场、中学、小学、医院、图书馆、博物馆、科技馆、体育中心等 一批公共服务设施，促进主城区向河东拓展。港区，统筹规划建设金鼓江工业区 和大榄坪工业区，加大沿海基础设施建设大会战的推进力度，配套完善航道、码 头、供电、供水、道路、通讯、文化、教育、居住、绿化等基础设施和公共设施。 ――完善城市功能。调整城市用地功能， 按一定的服务半径布局城市道路交 通系统、绿地系统、公园广场和教育文化卫生体育设施。高质量加快城市道路、 给排水、园林绿化、景观雕塑、文化教育等设施建设，持续提升城市功能。加强 环钦州湾广场区域、人民路区域和钦州湾大道、扬帆大道、南珠大街、文峰路、 永福大街、金海湾大街、沙井大道等城市主干道的建设与整治，努力打造精品街 区，加快“城中村”改造，提高城市品质。 ――创新管理机制。强化经营城市理念，用市场经济手段建设和管理城市。 加强城市土地开发的引导，加大城市资产盘活力度，建立合理的土地储备制度， 加强对土地市场的调控，增加政府土地收益；广泛吸收外资、民资进入市政公共 设施领域；探索实行城市道路、公益设施的冠名权、广告权及城市标识、标志使 用权的拍卖，推进绿化、供水、环卫等市政公用事业的市场化进程。明确城市管 理职责，完善城建规章，推行综合执法，完善城市长效管理机制，强化城市综合 整治。加强城市管理信息系统建设。完善户籍和流动人口管理办法，建立城乡统 一的人口登记制度，实行以具有合法固定住所为基本条件的户口迁移条件准入 制。（二） 、副中心城市发展 ――灵山县城。主要发展食品、医药、建材等工业和商贸等服务业，跨越 钦江向南、向西拓展，适度向东北、西北延伸。加快十里工业区建设，改造旧城22商贸中心，开发建设江南新区。2010 年，灵山县城人口 20 万，建设用地 20 平 方公里；2020 年，人口 30―40 万，建设用地 30―39 平方公里。 ――浦北县城。 主要发展农产品加工、 医药等工业和商贸服务业， 重点往南、 北方向拓展，形成环境优美的生态精品城市。2010 年，县城人口 6.5 万，建设 用地约 7 平方公里；2020 年，人口 12 万，建设用地 10 平方公里。 （三） 、工业布局 1、大型临海工业园 大型临海工业园，重点发展石化、能源、造纸、粮油加工、冶金、修造船等 重化工业和加工制造业。重点开发建设金鼓江和大榄坪工业区。金鼓江工业区， 主要布局炼油、乙烯、精细化工、能源、磷化工等大型重化工业项目；大榄坪工 业区，主要布局造纸、修造船、机械制造、冶金及矿产加工等产业；犀牛脚工业 区，主要布局发展一类工业。 2、市郊工业区 河东工业区，主要布局发展食品、纺织、电器和高新技术产业，吸纳城区搬 迁改造的工业项目；市区至港区工业走廊，重点在进港公路、铁路以东选择适宜 性地段规划建设若干特色工业小区，含大田工业区、黎合江工业区，重点发展为 临港工业配套产业、生物产业、机电产业等；钦北皇马（含大井、马皇、江表） 工业区，主要布局发展无污染的都市型工业。 3、县区工业园 灵山县十里工业区，主要布局发展农产品加工、医药、纺织、机械、电子等 产业；灵山县檀圩工业区，重点发展纺织、制药、农产品加工等产业；灵山县陆 屋工业区，主要布局发展农产品加工、劳动密集型产业等产业；浦北县泉水和张 黄工业区， 主要布局发展丝绸、 工艺、 农产品加工等产业； 浦北县木麻根工业区， 主要布局发展制药、编织、农产品加工等产业；钦北区大寺工业区，主要布局发 展果蔬加工、林化、环保产业等；钦南区那丽（含丽光）工业区，主要发展食品 工业和为临港工业配套的产业。23（四） 、农业布局 根据钦州市浅海滩涂、丘陵台地、平原等资源多样化特点，构建各具特色的 产业带和产业区：沿海地带，重点发展高效海水养殖、捕捞、加工和海蛋鸭、肉 鹅；丘陵山区地带，以畜牧、水果、林业、糖蔗和农产品加工为重点，进行山水 田林路综合治理，发展生态立体农业；平原地带，走发展高效农业、生态农业、 精品农业和设施农业道路，以优质稻、蔬菜、水产、畜牧为重点，积极发展高效 种养业和农产品深加工。24（五） 、旅游布局 突出滨海旅游、人文旅游、生态旅游三大特色，建设以下景区景点：三娘湾 滨海旅游景区，突出休闲度假、观赏海豚、佛教文化、渔村文化和奇石文化，建 成国家 4A 级滨海旅游景区；龙门群岛景区，建设集海岛风情观光体验、港口观 光旅游于一体的滨海旅游景区； 麻蓝岛旅游度假区， 以滨海旅游休闲度假为主题； 刘永福和冯子材故居，建成以历史文化为主题的爱国主义教育基地，建成国家 4A 级旅游景区；八寨沟生态旅游景区，发展探险、科考、避暑、森林生态休闲 旅游，建成国家 4A 级旅游景区；六峰山风景名胜区，以佛教文化、喀斯特地貌 自然风光为主题，建成国家 3A 级旅游景区；大芦村生态民俗风情旅游区，以古 建筑、古楹联文化、地方风情为主题；五皇岭旅游景区，以登高、观光、度假为 主题；平山岛休闲旅游景区及铭德生态园，以生态休闲为主题。25（六） 、商贸布局 1、物流园区 港口物流园，发展以油品、矿石、煤炭、食糖和重化工业产品为主的装卸、 中转、配送等物流业；黎合江物流园，主要提供钦州市货物的集散和外来货物的 中转配送的服务；马皇物流基地，主要提供货物仓储和中转配套服务。 2、商贸集聚区 ――城市商业中心区。将人民路区域建成以百货超市、特色商品和住宿、餐 饮为主的市区商业中心；将钦州湾广场区域建设成为集购物、餐饮、休闲、娱乐 为一体的区域性商业中心；将钦江两岸开发改造成为以休闲、娱乐、零售、餐饮 为主的商贸经济带；在河东建设新兴商务区。 ――专业批发市场。依托环城大道（街） ，在市区外围交通方便而有用地条 件的地区，建设五金、机电、建材、海产品、畜产品、粮油、花卉等专业批发市 场。26第三章一、 钦州市房地产发展现状钦州市房地产发展分析1、2004――2006 年钦州房地产投资情况 年 份 2006 年 2005 年 2004 年 销售面积 （万平方米） 42.13 16．02 13．84 房地产投资 总额（亿元） 12.65 15．79 5.1 施工面积 （万平方米） 140 155.83 74．4 竣工面积 （万平方米） 59.61 69．62 15．33钦州市房地产起步较晚，2003 年以前无论是项目投资额、开发建设量，还 是房地产开发企业数都非常少，整个房地产开发市场平静冷淡。2003 年以后随 着国家积极推进北部湾经济区的建设和钦州市委市政府提出的 “大港口、 大工业、 大旅游”战略目标的实施和推进，钦州市经济持续快速增长，房地产业也得到了 迅速提升，开发建设投资力度逐年加强。到 2005 年，投资额达 15.79 亿元，竣 工面积为 69.62 万平方米， 年均增长达 108%和 118%。 最为突出的 2004 年和 2005 年，房地产开发的各项指标增量均翻二、三番，无论是房地产开发企业的数量， 还是商品住宅开发的质量， 无论是项目报建面积，还是预售面积均达到了一个全 新的水平，房地产行业进入了有史以来发展最快时期。2、2007 年 1―6 月份钦州市房地产投资情况 销售面积 （万平方米） 46．79 房地产投资总额 （亿元） 6．39 施工面积 （万平方米） 70．56 竣工面积 （万平方米） 17．86 人均住宅建筑面 积（平方米） 24．582007 年上半年，钦州市房地产开工项目 23 个，开工完成投资总额为 6.39 亿元，比去年同期增长 15.18%，开工面积 70.56 万平方米，竣工面积 17.86 万 平方米， 商品房预售许可面积 34.83 万平方米。全市商品房销售面积 46.79 万平 方米， 其中商品住房 38.6 万平方米， 商品房销售额 4.87 亿元， 同比增长 56.15%,27商品房空置面积为 13.68 万平方米,同比下降 20.06%。据调查的数据来看，钦州 市房屋消化的速度远高于房屋供应的速度，市场供求关系比较紧张。 2007 年，随着各方对中央有关政策和中共中央政治局委员、国务院副总理 曾培炎 2 月份在全国房地产市场调控情况汇报会上关于增加有效供给抑制过旺 需求稳定房价讲话的深入解读，预计普通住房供应量将会有所增加,受大气候和 钦州市房地产市场开发收益的良好预期的影响，2007 年各开发企业将会加大投 资开发力度， 钦州市房地产将会进入新一轮扩张期，到时商品房住宅供应不足现 象将逐渐得到缓解。 3、房地产区域分布图284、钦州市房地产市场现状分析 1） 、房地产市场红火 2007 年 1―6 月全市房地产开发累计完成投资 6.39 亿元， 同比增长 15.18%， 一举扭转了从去年到今年初房地产开发负增长局面, 且个人购买商品房占全部 销售的 82.65%，购买者出现两大趋势，一是来自灵山、浦北的商家越来越多， 二是外来人口购房热度高升。与此同时，2007 年上半年房地产销售价格一路上 升，2007 年 6 月，钦州市区多层商品住房销售均价为 1850 元/平方米,同比增长 10.7%，小高层及高层商品住宅销售均价 2300 元/平方米，同比增长 12.2%。 2） 、房地产区域建设力度相当，形成板块竞争 2004 年以来，钦州市房地产行业在政府实施扩大内需宏观政策的指导下， 进入了有史以来发展最快时期， 房地产开发企业的数量从 2004 年的 29 家猛增至 2007 年的 100 多家。商品房住宅开发的质量、项目报建面积、预售面积均达到 了一个全新的水平。 目前从钦州市现有的房地产所在的地段来看，主要划分为七个板块。一是在 城中板块伴随着原有的老街商业地带衍生出来的一批房地产项目， 如市人民路的 协盛广场、恒基国际城、大世界购物广场及新建的中恒兴新王城等；二是随着钦 州广场旁新的 CBD 功能区的形成，迅速崛起了一批以商业为主体的房地产项目， 主要集中在钦州湾广场附近、 永福大道两侧， 如赛格广场、 广场丽园、 世纪新城、 金色海岸、阳光丽城、金湖国际、水岸蓝都、幸福苑和正在建设的中金名苑等； 三是随着钦州市政府和钦南、钦北两个区政府的迁移新生出来的一批房地产项 目，分别在城北和城东两个板块，如城北板块的万国广场、东方巴黎、华信豪庭 别墅、景湖花园、福宁花园及城东板块的悉尼阳光、长荣新城、怡景花园、北部 湾商贸城等； 四是随着桂海高速路的开通，在钦州最早开发的城南板块及新起的 城西板块，城南板块如位于文峰南路的新澳花园、华信花园、金汇花园等，城西 板块主要有新天地别墅和华信香江花园；五是钦州港区板块，主要有富港新城、 大华财富广场、金海湾花园等楼盘 3） 、放量供量，是机会也是挑战 2007 年钦州市土地供应量相当大，用于房地产开发的社会项目用地将近 2000 亩，全年钦州市区计划开发建设的房地产项目（取得建设工程规划许可证）29有 18 个，项目总建筑面积将达 290 万平方米，而这些房地产项目大多在今年下 半年正式开工建设，明年钦州市的楼盘上市量将会非常大。初步估计，明年钦州 湾广场板块的供应量就将达到 30 万平方米，如果再加市中心、城东板块等，两 年内的供应量可达到 50 万平方米，所以未上市的体量面积数字无疑是庞大的, 市场板块竞争将会更加激烈,应当谨慎开发。所以我们认为开发策略上，第一是 要抓住稍纵即逝的开发时机，第二是要做出自己的特点，第三是要谨慎推盘，第 四是要做好楼盘的品质。 4） 、现有楼盘存在的弊端 ①、开发规模普遍偏小 目前钦州市现有的（在售）房地产项目开发规模普遍偏小，开发面积在 100 亩以下是市场的主流， 此类项目虽然无小区概念又无环境绿化景观，但大多处在 市中心区域，中心区域地理位置优越、配套设施完善。 ②、开发理念滞后 A、户型设计：户型设计单一，设计面积偏大，布局不合理；以三房的户型为 主，缺乏小户型产品。 B、服务体系：专业物业管理公司少，大部分楼盘都由开发商自己成立物管公 司进行管理，管理水平不高。 C、建筑风格：大部分建筑都千篇一律，毫无个性可言。 D、智能化：智能化水平低，缺乏现代化的智能产品。 E、 园林景观： 钦州市现有物业规模一般较少， 小区内很少有园林景观和绿化。 ③、宣传推广落后 A、媒介宣传：受本地开发商常规的土地开发观念的影响，钦州市的报刊、电 视上很少见到开发商楼盘的推广广告。很多都是只做一些比较小的户外广告牌。 B、推广手段： 从楼盘的推广上来看，很多楼盘都没有单独的楼盘推广费用， 推广手段落后。 ④、营销手段落后 A、置业顾问：本地的置业顾问很多都缺少行业素质，对专业知识的掌握、市 场以及竞争楼盘的了解甚少，对前来置业客户的引导不到位。 B、优惠措施：绝大部分楼盘从公开发售到尾盘销售，很少采取一些购房优惠30措施，最多也是采取在价格上让一些利。 C、 营销活动： SP 在售楼盘很少举行一些聚敛人气和促进销售的 SP 营销活动。 二、土地价格及拍卖状况 1、2007 年上半年钦州市土地成交情况宗 地 位置 编 号 钦州市东 站区永福 大桥东岸 城镇混 南北面 A、 合住宅 GC2 006 -28 B、C（C-1、 用地、 C-2） 、D 教育用 （D-1、 地、商 D-2） 、E 业用地 （E-1、 E-2） 、F、G 整合地块 钦州市金 海湾大桥 GC2 东面南侧、 006 公安消防 -29 指挥中心 西南面 钦州市金 GC2 海湾东大 006 街南面、公 -30 安消防指 宅用地 70 年 置业投资有 地、住 年，住宅 亩 牌 万元/亩 万元/亩 盟五金机电 商业用 商 服 40 约 280 挂 23 23 广西钦州国
公司 住宅 55 亩 33 ． 62 ≤2.1 牌 挂 625 路置业有限 广西钦州金
40 年 业 用 地 50 年、商 育 用 地 亩 70 年、教 761.78 ≤3.3 牌 万元/亩 万元/亩 业有限公司 挂 28.65 70.05 广西中地置
住宅用地 城镇混合 途 用 使用年限 （亩） 面积 容积率 密度 方 式 （万元） （万元） 买受人 建筑 出 让 起始价 成交价 成交时间及31挥中心东 面 钦州市永 福东大街 A 地块 GC2 006 -31 南面、蓬莱 233.96 大道西面 和永福大 ≤3.0 桥南面、钦 江西面 钦州市人 GC2 民路西面、 006 新兴街南 -32 面 钦州市子 GC2 007 -1 材西大街 城镇混 南面、华侨 合住宅 饼干厂西 面 亩 9.2015 ≤3.5 牌 挂 790 1520 综合 合 50 年 住宅、 70 年，综 3亩 商业、 年，住宅 135.77 ≤3.3 38% 牌 ≤ 挂
商 业 40 住宅 70 亩 B 地块 35% 牌 ≤2.5, ≤ 挂 限公司 广西泽润房 地产开发有 限公司 广西中恒兴 投资发展有 限公司 林传源 GC2 007 -2 GC2 钦州市兴 007 业路东面 -3 钦州市西 GC2 干渠东面、 城 镇 混 007 协盛地产 -4 南面 止）32钦州市钦 城镇混 南区那思 合住宅 镇水井岭 公司 1.0≤ 城镇混 合住宅 68 年（至 2075 年 2 0.4175 合住宅 月 20 日 ≤3.25 61％ 牌 ≤ 挂 36.23 79.23 基房地产开 发有限公司 3.273 容积率 亩 ≤3.0 牌 房地产公司
广西钦州恒 挂 130.72 钦州市万春
23． 388 ≤1.8 牌 挂 310 房地产开发 钦州市福全钦州市人 GC2 民路与新 007 兴街交汇 -5 处东北面 钦州市永 合住宅 城镇混 70 19.397 ≤5.5≤
50 ％ ≤ 80M
窗 挂 3210 牌 资有限公司 5910 广西联航投福东大街 北面、市中 GC2 级人民法 007 院 东 面 -6 A-21、A-22 号整合地 块 50 年（自 钦州市银 GY2 河街南面、 007 国泰路东 -1 面 年 2 月 29 日 综合 至 2046 月 29 日 10.13 1.94% 1996 年 2 合住宅 城镇混 70 73.345 ≤4.5≤ 体底端 35 ％ 3785 窗 45M ≤限 高≤ 地产开发有 80M 限公司 挂 体底端 牌 合福创展房 10515 广西钦州市 窗体顶端挂 30.2 0% 牌 500 转 让 720 钦州市三益 房地产开发 有限公司从上表我们可以看到，钦州市区今年上半年共成交土地 12 宗，总成交面积 达 1584 亩，成交总价达 94592.64 万元，平均土地价格达到 59.72 万元/亩。大 量资本雄厚的开发商涌入钦州（其中以福建投资者为主） ，不少土地以起始价两 倍的价格拍出， 土地成本的上涨， 将进一步推动房价的上升。 而土地的大量涌出， 也使得今明两年内出现大量的楼盘，不过土地面积较小，容积率较高，以 30～ 70 亩的地块为主，这都意味着电梯房将大量充斥市场，市场竞争越来越大，如 果说目前钦州的市场拼的是建设速度，那未来将是开发商实力和策划的竞争。 从土地拍卖的分布情况看， 钦州将进一步加紧旧城改造的步伐，同时加快发展河 东新区。 三、注册房产资质状况 至 2007 年 6 月底，全市共有房地产开发企业 107 家，比 2006 年底增加了3312 家，其中具有三级开发资质的达 12 家，四级开发资质企业 28 家，暂定资质 72 家。 四、房地产开发税费一览表 购土地 契税（交易额） 营业税 城市维护建设税 转让房产（营业额） 教育费附加 土地增值税 防洪保安费 印花税 预征企业所得税 （按季度预征） 五、建筑成本调查 土建和安装成本――包括所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材 费、人工成本、机器使用费、公建用房建设费分摊、水电线路安装成本等。由于 多层、小高层、高层等商品房类型不同，土建和安装成本有差异,目前钦州市的 土建和安装成本为多层 800 元/平方米、小高层为 1400 元/平方米、高层为 1800 元/平方米；以下是一些调查的数据：1、钢材 3700 元/吨；2、铁工为 7 元/平方 米，木工是 16 元/平方米，泥工为 5 元/平方米，砌砖差不多是一角钱一块砖。 六、房地产相关政策 ●国家税务总局发出通知，从 2007 年 2 月 1 日起向房地产企业征收土地增 值税。 ●2007 年 3 月 18 日及 5 月 19 日两次上调整住房贷款利率。 ●2007 年 4 月 29 日，建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部等国 家八部委联合发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》 。 ●2007 年 4 月 27 日，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布了《国 有土地使用权出让合同补充协议》示范文本(试行)，自 2006 年 7 月 1 日起试行。 ●新公布的《出让合同补充协议》共 16 条，对出让土地的竣工时间、投资 总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比343% 5% 营业税*7% 营业税*3% 1.5% 1‰ 0.5‰营业总额*15%*33%（内资） 营业总额*10%*30%（外资）例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约 责任进行了明确约定。 七、楼盘概况及调查数据 （1） 、在售楼盘概况项 目 项目 规划设计 名 位置 称 一期（05.11）均 小高层 一二 均价 2350 占地 150 亩，总建 25 万O，由 10 大组团组成，多为六层的的 悉 永福 多层住宅，部分为 8 层的小高 尼 东大 层，采用围合式建筑，8 万平米 阳 街 16 的澳洲景观园林。 并规划有 650 光 号 米长的商业街以及近 4 万平方 米的园林。 80%。 四期 多 层 均 价 刚动 2000 工。 元/O。 9 月份左右推出。 占地 210 亩，总建 20 万O，该 项目共由 45 栋楼组成，其中多 永福 层 44 栋， 小高层 1 栋， “华 共分 西大 世 街与 纪 文峰 新 北路 城 交汇 彩园”组团共 10 栋； “千彩园” 为主，小 处 组团共 9 栋沿街规划有二层的 商铺。 高层以 90 O左右的 在建 中。 三期商铺均 价一层 7200 四期 元/O 多间。 开发 11 栋， 二期开发 15 栋；叠 “ 右的三房 中， 最低价 2100 54 间， 售出 20 共 26 栋，共跟两期开发，一期 以 130 左 装 饰 2400 元/O, 右，商铺推出 1900 元/O。 三个组团开发， “华彩园”组团 已建多层 三期 /O，最高价 况一般 70%左 后推出，均价 彩园” “叠彩园” “千彩园” 、 、 二、三期 伙， 均价 2250 元 开盘，销售情 三期 07 年元旦前 其中一、 已入 小高层： 小高层 07.5.1 总 户 数 一、 四期多层未 推 四期 A2 组团将于 130 多套。 用，A4 在售中， 主，约占 中， 元/O； 开盘当天销售 A3 组团已交付使 二 房 为 在建 最高价 2500 套，为电梯房， 2300 元/O.A1、 以三房和 三期 元/O； 组团，共 145 1850 元/O， 小高 期已 元/O； 伙， 最低价 2200 三期 A4 丁香苑 （06.9） 均价多层 5 月 19 日推出 元 /O。 二期 O，小高层 1800 价多层 1560 元/ 户型设计 进度 工程 销售价格 销售情况 备注1200 户， 二 期35二 房 为 主。 3# 楼 广 在建 场 钦州 中， 丽 市思 园 源 二 街 快封 期 顶。 二期共有 600 多套, 长 荣 安州 新 大道 城 中 二 段 期 二期用地 65 亩,总建筑面积 9 万多O,由 31 栋南北朝向的多 层住宅组成,临街为 2 层商业. 有 3000 O人防工程。 有 5 共 4 栋楼（3 栋多层，另 1 栋多 层、小高层均为两个单元。 以三房 其他 为主。 几栋元/O，二层 2000 元/O。 前期推出的多 层 1#、2#、4# 多层 2000 元 楼已签约，目 /O（此价格 前还有二栋 15 为清房后再 层的电梯房和 售价格） 。 一栋多层。尚 未推售。 07.3.28 推 出 8 栋,均价 1650 元/O, 最低价 1580 前期推出部分 准备内部认购 13#,14#楼，均价 2150 元/O。 元/O,最高 已签约,余 10 价 1780 元/ 余套楼中楼。 O.三期(市 妇幼边)预 计均价 1850 元/O。 高层住宅： 商务 公寓 均价 2450 元/O； 最高价 2950 元/O； 最低价 2250 元/O。 一期 封 顶， 一 期 均 价 一期已售罄， 2100 元/O， 二期未推出。 最 高 售 价 4 月 1 日开盘 推出 7~13 层共 175 套， 目前推 出 14~19 层， 销售率 70%左 右，主要为一 房和二房。 主推 19 层的商务 公寓，30 层的酒 店可能不建。 价另卖,楼中楼卖 1850 元/O。 同,未成交单位调 O,目前已签合 1590 ～ 1700 元 / 去年 11 月份推出 三栋多层,定价为以 100 ～ 栋 起 130 O 的 三 房 为 主,约占 80%,二 房 93 O 左 右,四房 146 O。 以 50～70 占地 41 亩，总建 8 万多O，由 O的一房 为主，约 来 3 层 , 部分 刚出 地 面。金 永福 湖 西大 国 街 际 的商业裙楼。 O左右， 占 12%。 阳 钦州 光 湾大 丽 道与 一期 26 层，4 层商业，5 层为 架空休闲层。 二期占地 5255.65 一期 242 户，二期 层。 层酒店式公寓楼组成，有 6 层 二房 110 10 一栋 19 层的商务公寓和一栋 30 占 88% ， 建 至 6 栋多层（面向林业局开发） ，O，总建 35753 O，共 31 层， 规 划 近36城 永福 大道 交汇 处呈 L 字形，底层为 5 层商业裙 楼共 6043.93 O，有地下停车 场 2316 O。500 套 ， 其 是 60 O以下的 占 75%O。二期 打桩 中。2650 元/O。多层一梯 二户，小 高一梯四 钦州 水 市国 岸 土资 蓝 源局 都 斜对 面 占地 30 亩，总建 55000 O，由 2 栋 11 层的小高层和 14 栋多层 组成， 底层架空为商业， 8000 约 多O。 户，总共 406 户 ， 已全 06．4 月推 部封 出 ， 小 高 顶， 1880 元/O； 住宅仅余少量 两房 70～ 07 年 多层 1700； 100 O ， 8 月 近期推出商 约占 40%， 交 付 铺 7000 ～ 三 房 使 8000 元/O。 120～ 140 O 约 占 30%。 用。 房。 小户型电梯 岸?香水街） 。 现主推商业（水锦 新兴 占地 50 多亩，总建近 10 万O， 总 户 数 绣 街 由 11 栋多层， 层小高层组成； 416， 6 以三 家 2-6 临街为总建 12619 O的商业街。 房为主。 园 号 金 汇 花 园 二 期 恒 钦州 占地 19 亩，总建 4 万多O，其 一房到四37已全 住宅已基本售 部封 顶。 多层、小高。 罄。下半年推出商业 (锦绣名店街)二 期正在筹备中。由三栋 15 层的电梯房组成，一 未定价。 期四户。 内部预订中。3# 楼多层预计均1#、3#楼已订2#正在修改规划，基 市人 ? 民路 国 中段 际 ( 协 城 盛商 业广 场南 面) 渡口 原市 建设 怡 局， 景 水东 花 信用 园 大厦 斜对 面）中商业 1 万多。有 2 栋多层住 宅和 1 栋高层组成，底层为二 层的商业步行街。房的户型 都有，以 三 房 为 主。已封 顶， 1# 楼 动土 中。价 2000 元/ O。购完毕，其中 3#楼有一半为 回迁户，多层， 价格未订。将多层改为 18 层 的高层。3# 楼 建到 仅余少量电梯 占地 18 亩，总建 3 万多O，由 总 户 数 一栋 10 层的小高和 3 栋 6 层的 300 多户。 多层组成。 刚出 型不规则的。 地 面。 其他 未定价。 是低楼层和户 3 层， 房未订，主要总 户 数 207 户 ， 世纪 新城 中 对面 金 （原 名 中金 苑 建材 市 场） 占地 12000 O，总建近 3.6 万 O， 4 栋小高层组成,其中 1# 由 为 14+1 层 ， 二 单 元 一 梯 两 户,2#、3#、4#为 12+1 层，每 栋三个单元一梯两户，东南朝 向，底层为二层的商业。 以 97 ～ 125 O 的 5 月 26 日推出 三 房 为 VIP 卡申领， 计 主，约占 打桩 75%， 二房 盘。价格尚未 81 ～ 93 公布。 O，约占 16%， 商铺 148 个 ， 平 均 50 一规划。 未定价。 划 6 月 30 日开 （专卖） 为主， 统 商业以建装名店38O/间。 沙井 华 大道 信 西面 ? （市 香 地税 江 局用 花 地南 园 面） 为主。 2000 元/O。 户。 O的两房 层。 /O，最低 由 5 栋 9+1 小高组成。一梯四 以 60～90 到 6 最高 2800 元 正在热销中。 占地 34.17 亩，总建 56098 O， 482 户 ， 已建 2400 元/O， 总 户 数 计 划 均 价占地 33 亩，总建 73537 O，由 丽 御景 都 华庭 新 东面 城 层商业。 9+1 层小高， 临御景华庭边有一 2 栋 18 层的高层建筑，其余为 11 栋电梯住宅组成，其中间为总 户 数 639 户 ， 主要为 82 O左右的 两房。 正在 一期推出 4 栋 动 工。 未定价 小高层。钦州 东 湾大 总建 53476 O，由小高层和高 方 道与 层及一排独立沿街商铺围合而 巴 银河 成。 黎 街交 汇处 中 人民 恒 路与 兴 新兴 ? 路交 新 汇处 王 南面 城39正在 动 工。 未定价土地 规划住户 占地 135.773 亩，总建约 3 0 2500 万O。 户。 中 多 平整 拆迁 项目正在筹备中。幸 永福 福 西大 苑 街， ? 市国 时 土资 代 源局 名 西面 城 寓组成。 中 26 的住宅和南栋 32 层的商务公 平整 正在筹备动工中 规划用地 8367.13 O，由北栋 土地目前钦州市主要在售楼盘 17 个，其中今年新出的楼盘 6 个。市场存量房少， 不少开发商囤积房源谋取更高的价格， 多层住宅均价已由年初 1650 元/O上升到 1900 元/O，小高层目前均价已达到 2300 元/O，平均每月上涨 50 元/O。从目 前情况看，这一现象至少持续到今年 10 月份。 在售楼盘除长荣新城， 悉尼阳光和世纪新城为多层为主外，其余楼盘都是电 梯房， 其中住宅类多于商务类， 纯商务写字楼还存在市场空白， 受地块面积影响， 配套和品质都只是一般。 多数旧盘在清理商业部分， 包括水岸蓝都， 泽源小区， 锦绣家园， 世纪新城。 户型受国家政策影响，新出楼盘面积以 90 O以下的两房为主。 （2） 、钦州市各区域楼盘调查数据 ①、城中板块楼盘调查数据项目名称 协盛广场 恒基国际城 大世界广场 占地面积 33 亩 15.04 亩 15 亩 建筑面积 7 万O 4.56 万O 1.5 万O 主力户型 三房二厅 三房二厅 商务公寓 主力面积 140 O 120 O 55 O 套数 245 套 500 套 165 套 价位 1500 元 未定价 1800 元 物业费 0.5 元/O 0.5 元/O 0.5 元/O②、城东板块楼盘调查数据项目名称 怡景花园 长荣新城 悉尼阳光 占地面积 20 亩 107 亩 150 亩 建筑面积 3 万O 12 万O 25 万O 主力户型 三房二厅 三房二厅 三房二厅 主力面积 116 O 125 O 127 O40套数 300 套 954 套 2000 套价位
元物业费 0.5 元/O 0.43 元/O 0.5 元/O③、城南板块楼盘调查数据项目名称 新澳花园 华信商城 金汇花园 占地面积 108 亩 52 亩 42 亩 建筑面积 11.7 万O 4 万O 5 万O 主力户型 三房二厅 别墅 三房二厅 主力面积 112 O 105 O 114 O 套数 800 套 200 套 326 套 价位 1800 元/O 1400 元/O 1528 元/O 物业费 0.4 元/O 0.45 元/O 0.39 元/O④、城西板块楼盘调查数据项目名称 香江花园 新天花园 占地面积 34.17 亩 62 亩 建筑面积 5 万O 4 万O 主力户型 二房二厅 别墅 主力面积 95 O 320 O 套数 480 套 120 套 价位
元 2500 元/O 物业费 未定 0.4 元/O⑤、城北板块楼盘调查数据项目名称 万国广场 东方巴黎 景湖花园 福宁花园 华信豪庭 13 亩 3900 O 别墅 260 O 13 幢 1700 元/O 0.5 元/O 18 亩 占地面积 建筑面积 6.5 万O 5 万O 二房\三房 三房二厅 70/120 O 130 O 462 套 128 套 2700 元/O 1100 元/O 未定 0.45 元/O 主力户型 主力面积 套数 价位 物业费⑥、广场板块楼盘调查数据项目名称 赛格广场 阳光丽城 金色海岸 金湖国际 水岸蓝都 世纪新城 幸福苑 中金名苑 占地面积 45 亩 80 亩 9.2 亩 41 亩 30 亩 200 亩 6.2 亩 18.6 亩 建筑面积 10 万O 3.69 万O 3.3 万O 8.23 万O 5.6 万O 36 万O 2.55 万O 3.6 万O 主力户型 四房/五房 商务公寓 三房二厅 二房一厅 三房二厅 三房/四房 三房一厅 三房二厅41主力面积 150 O 42/90 O 138 O 80/120 O 125 O 140 O 119 O 125 O套数 178 套 540 套 182 套 360 套 450 套 1000 套 140 套 250 套价位 1800 元/O 2700 元/O 1850 元/O 2600 元/O 1800 元/O 2000 元/O 1400 元/O 2600 元/O物业费 0.6 元/O 未定 0.5 元/O 0.5 元/O 0.5 元/O 0.4 元/O 0.39 元/O 0.4 元/O⑦、钦州港区板块楼盘调查数据项目名称 红林新都 富港新城 财富广场 金鼓新村 占地面积 50 亩 120 亩 53 亩 44 亩 建筑面积 10 万O 22 万O 6.5 万O 10 万O 主力户型 三房/二房 三房二厅 二房三房 三房 主力面积 80/120 O 123 O 115 O 90/105 O 套数 800 套 600 套 520 套 1000 套 价位
元 2000 元 2300 元
元 物业费 0.45 元/O 0.5 元/O 0.5 元/O 未定小结： 从钦州市现有商品住宅市场购买情况来看，当地人最喜爱的户型是三 室两厅两卫，面积在 120―130 平米左右；最青睐的楼层是多层，即 3-5 层；而 就目前而言，钦州市当地的房价普通住宅为
元/平方米之间，别墅
元/平米之间，物业管理费在 0.3 元―0.5 元/平方米不等。 八、 钦州市房地产发展趋势 依托加快广西北部湾经济区的开放，“一轴两翼”的经济发展战略，为钦州 创造了极好的发展条件。钦州，迎来了一个千载难逢的发展机遇，众多的重大项 目以及国内、国际大财团纷纷进入钦州，钦州各项目建设正处于热火朝天之中， 有力拉动全市房地产投资的快速增长。 1、总体发展方向 坚持市政提出的总体规划，以更新改造河西旧城区、完善河西区、水东片区 和港区生活区和开发建设东站片区和滨海新城生活区为近期布局建设目标， 根据 “东进南拓”的战略发展思想，控制引导中心城区发展。 2.房价步步高升，一路上扬 钦州房价上涨之势很猛，2007 年上半市区均价就已超过每平方米 2300 元大 关，其他片区均价也在每平方米 2000 元。目前的情况是：地段不好，品质不高 的楼盘，价格涨幅不大，但销售还是一路看好。而一些定位准确，有自己特点的 楼盘则是呈旺销之势，例如阳光丽城、金湖国际等（均价在每平方米 2700 元） ， 规模大，地段好，生活配套设施齐全，因而销售情况非常好(一期销售率达 100％)。 另外如东方巴黎小高层，香江花园和中金名苑等品质较好的楼盘最高价 已突破每平方米 2800 元。根据我们对钦州市房地产市场的分析，认为明后两年 房价还有上涨的空间。 如永福西大街北侧正在筹备之中的幸福苑时代名城，估计 开盘时价格会在 2800 每平方米以上。423.开发商各显其能，高品质楼盘不断面市 钦州房地产经过近五年的发展，已进入到多层与高层、旧城改造与新区开发 的竞争时代，为了抢占市场，各路开发商开始走品牌之路，即以开发高品质的楼 盘来赢取消费者。如悉尼阳光，由于所处的位置在市行政中心对面，其居住环境 条件优越，但由于该楼盘远离市区，生活配套环境目前不是很理想。针对这个问 题， 开发商站在打造高品质楼盘高度来开发建设悉尼阳光，使悉尼阳光成为钦州 市民最为抢手的楼盘之一。2007 年新开发的楼盘如中金名苑、华信香江花园、 幸福苑时代名城等，都往高品质楼盘方向开发建设。 4.钦州楼市进入电梯房时代 进入 2007 年， 钦州地价一路高涨，由 2002 年每亩约 25 万元升至 2007 年上 半年每亩超百万元。 由于受地价的影响，开发商为了在有限的土地获取最大的利 益，纷纷往小高层和多层方向发展。2007 年新开发的 18 个楼盘当中几乎是小高 层或高层楼盘，如华信香江花园、东方巴黎、中金名苑、幸福苑时代名城、金湖 国际等，有关专家分析，钦州楼市今后必将往小高层或高层方向发展。 5.钦州楼市热点板块预测 钦州市房地产发展主要分布在钦州湾广场板块和城东板块两大块， 大致可分 二类： 第一类：钦州湾广场板块为中小规模的楼盘，主要特征是规模小、占地面积 小、楼体栋数少、容积率高、产品结构以多层为主，规划水平不高，小区无景观， 户型以 100――130 平米的三房两厅为主。 现在由于其交通设施,生活配套设施等 比较完善，在其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对城东板块要高，价格在 2600 元/平方米左右。 第二类：城东板块为高品质、规模稍大的楼盘，在规划上比较完善，各个功 能分区明确，道路宽敞，生活区也逐渐趋向成熟，同时又是钦州市的政府部门集 中办公地点。 目前城东板块楼盘面积都在 100 亩以上，大盘时代的到来将在在城 东板块诞生，如悉尼阳光，主要特征是：占地面积 150 亩，有一定的规模和规划 理念，小区有一定的景观，产品结构主要为多层，户型设计较合理，面积以 80 ―180 平米为主，价格在 2100 元/平米左右。此类产品的小区或楼盘档次高、规 模大而成为引导钦州市市场的主流产品，因此城东板块的发展是大趋所势，从长43远的角度看， 市民对城东板块的房产绝对看好，普遍认为城东板块的房子在三五 年后肯定看涨，此区域势必将是今后房地产业发展的“阳光地带” 。目前最主要 的是商业设施不比老区，人气一时难聚集。 6、钦州市房地产投资风险因素 ●从宏观上来看， 今年是国家实施宏观调控的关键年，钦州房地产开发主要 依靠银行贷款，在国家政策对房地产市场政策调控下，投资压力明显增强，导致 投资力度不够， 使房地产开发建设困难增加，房地产企业应该开拓出新的融资渠 道。 ●据调查了解，钦州目前房地产企业有 107 家，外地开发商占相当比重，且 经济实力雄厚的开发商企业越来越多，随着外地开发商纷纷抢滩钦州房地产市 场，市场越来越规范，市场竞争将更加激烈，最终一些没有实力的小开发商将被 淘汰出局。 ●房地产开发成本在不断提高。土地成本、建筑成本、财务成本的继续增长 不可阻挡，钦州土地价格从 2004 年年初到现在已经涨了近 1 倍，钢材、铝合金 价格上涨、银行利率的上调都将直接影响房价。 ●消费者对开发商的要求将越来越高。 钦州房地产市场将朝着更规范的方向 发展，老百姓的购房意识增强，对房屋的要求也会不断提高，除了建筑质量，环 境、配套、后期物业管理水平等参考指标将会越来越受到重视，商业地产除了有 好的地段，后期运营管理将倍受关注。第四章房地产需求市场调查（问卷调查）我们采取集中访谈问卷调查、入室主体问卷调查的方式，共采集样本 200 份， 对规划最具现实意义也是消费者最关心的各类购房因素 （可接受户型、 面积、 房价、配套、物业等）进行了客观详细的调查。44一、问卷回收统计及情况说明 1、入室主体问卷 问卷类型 集中访谈问卷 入室主体问卷 取样回收数目 47 153 有效问卷数目 42 150 备 注5 份无效 3 份无效采用电话预约、集中访谈问卷、入室主体问卷、随机采样等形式对电信、农 行、土地局、建设规划委员会等政府企事业单位进行了调查，行业涉及公务员、 医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十一个层面，共回收有效问卷 192 份，有效 150 份。 2、取样情况 取样单位泰禾集团 土地资源局 公安局 供电局 廖伟美容院 保险公司 建规委 日报社 电信 协和医院 农业银行 街访取样人群中层管理者、职工 公务员 公务员 职工 员工 中层管理者、职员 公务员、职员 职工 员工 职工 职工 抽样调查取样数目20 份 12 份 5份 6份 20 份 20 份 3份 20 份 10 份 2份 10 份 59 份有效问卷19 份 12 份 5份 6份 19 份 18 份 3份 20 份 10 份 2份 9份 56 份备注1 份无效 全部有效 全部有效 全部有效 1 份无效 2 份无效 全部有效 全部有效 全部有效 全部有效 1 份无效 3 份无效二、主题问卷调查数据基础数据分析 1、未来三年内置业意向 ●购买动机及次数 在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为 42.7%， 其次是投资升值的占 20%，本地拆迁占 17.3%,用于结婚用房的占 14.7%。在此之45中，属于第一次置业的占多数，达 54%,第二次置业的占 35.3%，多次置业的仅占 到总数的 10.7%。 购房的原因 本地拆迁 改善居住条件 投资升值 结婚用房 地位身份的象征 其 总 他 计 人 26 64 30 22 8 0 150 次 比 例（%） 17.3 42.7 20 14.7 5.3 0 100●本次置业属于 置业次数 第一次 第二次 多 总 次 计 人 81 53 16 150 次 比 例（%） 54.0 35.3 10.7 100.0●购房区域选择 购房区域 城东板块 城南板块 城西板块 城北板块 钦州湾广场板块 钦州港区板块 总 计 人 22 10 10 4 84 20 150 次 比 例（%） 14.7 6.7 6.7 2.6 56.0 13.3 100.046从居民对购买住宅的区域分析上看，在被调查者中，打算在钦州湾广场板块 购房者占到 56%，而计划在城东板块购房的占 14.7%。钦州湾广场板块对整个钦 州市区来说，还是一个新兴的区域，这个数据足以说明，钦州湾广场板块在人们 心中的地位，人们看好它的未来前景及发展潜力。 购房区域选择●投资意向调查 股票 有效 无效 比例 人次 120 30 27% 32 债券 120 30 15% 18 外币 120 30 3% 4 房地产 120 30 42% 50 彩票 120 30 10% 12 其他 120 30 3% 4在 150 位被调查者中，120 人两年内有投资计划，投资房地产占 42%，用于 股票投资的占 27%， 用于投资债券的占 15%。从统计出来的数据来看,大多数还是 计划投资房地产。●房地产投资区域选择 投资区域 城东板块 城南板块 城西板块 城北板块 钦州湾广场板块 钦州港区板块 总 计 人 次 12 4 2 28 70 34 150 比 例（%） 8.0 2.7 1.3 18.6 46.7 22.7 100.0在此项问题中，计划在钦州湾广场板块投资的最多，占总数的 46.7%，其次 是钦州港区板块占 22.7%，其他区域所占份额较少。47●钦州市房价预测 观 上 点 涨 人次 88 28 12 22 150 比例（%） 58.7 18.7 8.0 14.6 100.0保持现状 下 跌不清楚 总 计由数据分析，调查者中认为钦州市三年内房产价格将会升高的占 58.7%，认 为会保持现状的占 18.7%，认为将会下跌的占 8%，不清楚的占 14.6%。依自身经 济条件，70%以上的市民认为房价上涨太快，开发商越来越多，竞争加剧，不可 能再涨。由此说明钦州房地产市场不规范，短时间内房价上扬的幅度大频率快， 使部分购房者开始观望，寄期望于通过开发商竞争平抑房价。小结： 由此可知， 钦州市民购房观念发生很大变化， 对钦州湾广场板块的认可度提 高，打算在钦州湾广场板块购房者占到 56%，计划在钦州湾广场板块投资的占 46.7%。另外，由于临海工业开发建设如火如荼，商家对钦州港的投资兴趣增高、 信心增强，意向投资钦州港区板块占 22.7%。通过对调查数据分析，钦州市民普 遍认为，钦州的房产价格将会保持现有水平或上涨，短期内不会波动，目前房 价尚可接受。2、购买偏好（地段、价位、户型与结构、户型厅室面积、建筑风格设计、 装修档次、配套设施重要性） 。 A、可接受价格、总价分析 购房者最可能购买的房价平均值范围在 1792.21 元/O-2473.46 元/O之间， 买房者的最高承受能力均值在 3155.10 元/O，认为质量保证最低线均值为 1196.22 元/O。在被调查者中，所能承受买房范围最小值 1000 元，最大值 3200 元。据此分析，钦州市居民对房价的主要承受能力约为 1700 元/O―2400 元/O 间，做为中高档物业的可接受价格在
元/O之间。48●购房单价承受能力 B点 有 无 效 效 150 0 0.00 0.00 C点 150 0 0.00 0.00 买房的最高 价位 150 0 0.00 0.00 质量保证的最 低价位 150 0 0.00 0.00平均值 中间值 最小值 最大值●购房所承受总价能力 总额高于多 B点 C点 少不会购买 （万元） 有 无 效 效 150 0 22.57 12 36 150 0 29.45 20 40 150 0 34.81 22 42 总额低于多少 不会买（万元） 150 0 12.72 10 26平均值 最小值 最大值购房者愿意花费的总房款均值在 22.57 万元―29.45 万元之间，被调查者认 为质量保证的最低金额均值不低于 12.72 万元/套，能够承担最高总房款金额均 值为 34.81 万元/套，据此，钦州市区居民所能承担的总款在 22 万元―35 万元/ 套之间。 B、需求面积分析 被调查者中需求面积在 80-100 平方米之间的占 30.7%， 100-120 平方米之间 的占 22%，120-140 平方米之间的占 18.7%，他们的比例为 1.64：1.17:1.00。由 此知，在 80-140 平方米之间的户型总份额占到 71.4%，最为广大消费者所青睐， 三个层面需求均匀，客户群层次明显。49面积人 9 46 33 28 15 11 8 150次比例（%） 6.0 30.7 22.0 18.7 10.0 7.3 5.3 100.080平米以下 80-100平米 100-120平米 120-140平米 140-160平米 160-180平米 180平米以上 总 计C、楼型需求分析 在人们对期望楼型的选择上，选择小高层的占 36%，其次是高层为 33.3%， 多层占 20%，别墅仅占 10.7%。因为钦州市经济发展速度正逐步加快，目前经济 尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯影响，相对高层和小高层， 多层物业分摊面积较少， 人们经济条件能够较轻松的承担物业费，所以对多层依 然偏爱。大部分中高层收入者，因小高层广阔的视野，高档的物业形象和现代化 的配套设施，对其表现出一定的青睐。 楼 高 型 层 人 50 54 30 16 150 次 比 例（%） 33.3 36.0 20.0 10.7 100.0小高层 多 别 总 层 墅 计D、户型偏好分析 对户型性质来说，选择传统的平层居多，占 37.3%，次之复式为 28%，错层为 34.7%。由此可见消费者对户型要求不是很讲究。50楼层结构 平 错 复 总 层 层 式 计人 56 42 52次比例（%） 37.3 28.0 34.7 100.0150E、户型结构偏好分析 人们期望的卧室数量中， 选择 3 室的最多， 占总量的 56%， 选择 2 室的占 30%， 选择 4 室的仅占 14%。 户型结构 2室 3室 4室 总 计 人 45 84 21 150 次 比 例（%） 30.0 56.0 14.0 100.0小结： 在 150 个样本中，由统计分析数据可见，目前中档物业总房款接受度集中 在 22-35 万元，房价接受度集中在
元/O间，三室两厅两卫户型最受 青睐， 71.4%的面积需求在 80-140 O之间，自然的划分出 80-100 O、100-120 O、120-140 O三个区段。3、购买行为（销售行为主动性、付款方式） ●付款方式 付款方式 一次性 按 总 揭 计 人 40 110 150 次 比 例（%） 26.6 73．4 100.0人们购房付款方式主要是按揭贷款，所占份额占 73。4%，一次性付款占 26.6%。51●期望首付款额 首付额度 5 万以下 5-8 万 8-10 万 10-15 万 15-20 万 20-25 万 总 计 人 58 62 20 4 4 2 150 次 比 例（%） 38.7 41.3 13.3 2.7 2.7 1.3 100.0在人们期望首付款的调查中，5-8 万元占 41.3%,所占份额最大，5 万元以 下占 38.7%，8-10 万元占 13.3%，10-15 万及 15-20 万元的各占 2.7%，20-25 万 元的仅占 1.3%。 ●愿意承担的月供金额 人 500-1000 元
元 有 无 总 效 效 计 84 44 128 22 150 次 比 例（%） 56.0 29.3 85.3 14.7 100.0小结： 由购买行为分析得出，受经济能力所限，大部分客户付款方式主要是按揭 贷款；少部分具有经济实力的客户采取一次性方式付款。 4、购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 。 人们购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区 位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区 外配套、品牌。52●购房考虑因素重要性分数分析 ●现有住宅最满意方面 有效 物业管理 交通状况 购物环境 内部装修 户 型 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 无效 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 人次 7 30 30 10 6 28 20 10 7 2 0 比例（%） .05 .20 .20 .07 .04 .18 .13 .07 .05 .01 0小区环境 居住地点 通风采光 居住面积 教 其 总 育 他 计●现有住宅不满意方面 有效 物业管理 交通状况 购物环境 内部装修 户 型 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 15053无效 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0人次 20 22 8 28 11 18 6 23 8 6 0比例（%） .13 .15 .05 .19 .07 .13 .04 .15 .05. .04 0小区环境 居住地点 通风采光 居住面积 教 其 总 育 他 计●交付要求 交付标准 毛坯房 厨卫装修 全装修 总 计 人 92 22 36 150 次 比 例（%） 61.4 14.6 24.0 100.0人们期望房屋的交付标准中愿意以毛坯房交付的占 61.4%，厨卫装修的占 14.6%，全装修的占 24%。根据调查结果，人们还是倾向于可以按照自己意愿进 行个性化装修，这也是生活质量要求提升的一个标志。 ●配套设施要求 体 中 心 花 园 会 所 育 健 康 设 施 有效 无效 比例 人次 文 化 娱 乐 设 施 医 疗 保 健 设 金 购 物 场 所 融 邮 政 设 施 餐 饮 农 贸 市 场 幼 儿 园 公 车 库 交 站 点150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 0 25% 37 0 8% 12 0 0 0 9% 14 0 7% 11 0 4% 6 0 1% 2 0 3% 5 0 2% 3 0 5% 7 0 4% 621% 10% 32 15由此表可知， 在社区内的公共设施中， 购房者对中心花园最为重视， 25%， 占 其次是体育健康设施 21%，医疗保健设施 9%，农贸市场为 3%,、购物场所为 7%， 文化娱乐设施为 10%,、车库为 5%，公交站点为 4%，幼儿园为 2%，金融邮政为 4%,、餐饮为 1%，会所为 8%。在购房时，人们更看重的是健康休闲娱乐设施和生 活配套服务的完善。小结： 购房者越来越理性， 已不仅仅是满足基本的居住需求， 影响人们购房的最主 要因素依次排序为建筑质量、物业管理、价格、区位、户型；尤其对物业管理、54区内的景观和公共配套提出较高要求和个性化需求。说明目前入住楼盘的问题 点主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上，我们应在两点上抓住客户心 态做出钦州开发商表率，提升项目形象，制造品质买点。4、入室调查问卷人员构成基本情况 由调查分析表可知，在被调查的 150 个有效样本中，平均年龄为 30 岁，最小 年龄为 20 岁，最大年龄为 58 岁；25-35 岁之间的最多占 44.%，35-45 岁之间的 为 20%，45-55 岁之间的为 10.7%，其他年龄段所占比例为 25.3%。 ●年龄比例 年 龄 人 34 66 30 16 4 150 次 比 例（%） 22.7 44.0 20.0 10.7 2.6 100.025 岁以下 25-35 岁 35-45 岁 45-55 岁 55 岁以上 总 计●教育程度 学 历 人 76 53 21 0 150 次 比 例（%） 50.7 35.3 14.0 0 100.0大专以下 大 本 专 科研究生 总 计受教育程度，在被调查者中大专学历的占 35.3%，大专以下为 50.7%，本科 为 14%， 。钦州市学历层次相对较低主要以大专以下为主。55●部门属性 部门属性 轻工业 自由职业者 其 他 人 5 15 6 22 33 10 3 27 14 2 4 150 次 比 例（%） 3.3 10.0 4.0 14.7 22.0 6.7 2.0 18.0 9.3 1.3 2.7 100.0文卫事业单位 商贸企业 IT 通讯 建筑及房地产 政府公务员 制造业 中介服务业 医药化工业 总 计在 150 个样本中，商贸企业和政府公务员所占比例最大为 40%，其次是文卫 事业单位 15.3%，自由职业者 10%。●职位 职 工 职 位 人 员 人 32 82 24 9 3 150 次 比 例（%） 21.3 54.7 16.0 6.0 2.0 100.0高级职员 中层管理 高级管理者 总 计一般职员占份额最大 54.7%，高级职员占 16%，中层管理人员占 6%，高级管 理者占 2%，工人占 21.3%。56●家庭结构 家庭结构 单 身 人 6 22 31 62 29 150 次 比 例（%） 4.0 14.7 20.7 41.3 19.3 100.0两口之家 二代同堂 三代同堂 三代以上 总 计家庭结构，被调查者家庭主要二代同堂和三代同堂，共占 62%。●家庭人口总数 人口数量 1人 2人 3人 4人 5人 6人 7人 8人 总 计 人 6 13 9 39 44 21 16 2 150 次 比 例（%） 4.0 8.7 6.0 26.0 29.3 14.0 10.7 1.3 100.0小结： 目前最迫切购房两个层面是，25-35 岁家庭结构为两口之家的一般职员和 35-45 岁三代同堂孩子长大，原有房子局促，需改善居住条件的中层职员。此两 类人是主要的客户群。575、媒体认知 了解房地产信息的渠道，按人们回答频率由高到底排序为:报纸广告、户外 广告、相关网站、他人介绍、电视广告、房展会、电台广告。 报纸 广告 有效 无效 比例 人次 150 0 .28 42 电视 广告 150 0 .19 28 户外 广告 150 0 .27 40 相关 网站 150 0 .13 19 电台 广告 150 0 .01 2 中介 机构 150 0 0 0 房展 会 150 0 .01 2 他人 介绍 150 0 .09 14 其他 150 0 .02 3在关于哪些媒介经常看到房地产广告及房产信息的调查中，回答《钦州日 报》 《钦州晚报》的最多，其次是钦州电视台，再次是《钦州广播电视报》 。 钦州日报 有效 无效 比例 人次 150 0 .36 54 钦州晚报 150 0 .25 37 钦州广播 电视报 150 0 .11 16 钦州电 视台 150 0 .18 27 钦州广 播电台 150 0 .06 9 其他 150 0 .04 7小结： 客户群体受工作及生活形态影响，房地产信息来源一般以报纸、电视台为 主，尤其《钦州日报》到达率最广，在下一步的营销推广中，可以选择《钦州 日报》 、钦州电视台为主力媒体进行宣传推广，让更多的人了解项目，发挥媒介 优势。三、调查数据误差评估 在客观数据分析中因部分题目选项缺省值存在，客观会有微弱误差；在随机 被调样本中社会层面和知识理解力不可控， 会因层面及认知的局限性分析存在随 机误差；通过单样本检验，置信度在 95%左右。58问卷调查综合评析： 在主体问卷中间层面的客户需求与访谈问卷中间层面需求基本一致，说明 我们的主要客户群定位准确，中上层和中下层面的需求与事前预测基本一致。 因此给予此次调查的客户定位是充分衡量市场供求之后的客观结论，可以用作 规划参照因素应用。59
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