郑州西区规划暨碧沙商圈发展高峰论坛
名单在好莱坞揭晓。
郑州西区规划暨碧沙商圈发展高峰论坛
不支持flash
记者：大家回顾了碧沙商圈的兴衰，对于碧沙商圈的发展前景有什么想法？请李晓峰博士描述一下。
李晓峰：感谢网友的提问，实际上我在刚才的发言里面已经把想法跟大家说了，尽管说碧沙商圈也作为郑州市级别的商圈，但是现在情况跟过去已经大不一样，因为现在有一个强势的二七商圈，将来CBD将会成为市级的商业中心，我们这个商圈跟其他商圈应该做好搭配和沟通，应该错位，应该在规划上错位，在业态上应该错位，在服务上也应该错位，这是一点。
另外，我想说的在一个商圈之内，刚才我觉得新玛特的黎总讲的非常好，必须有一个代表性的强势的店，相信在我们这个地方的发展过程当中围绕这样一个店，因为一个城市在发展过程当中，不可能一个地方永远处于一个洼地状态，就像西区走过的道路一样，在郑州市的北区等地方房价上涨的时候，我们这个地方因为种种原因房价并不高，我们这个地方不可能永远成为经济运行洼地，从整个经济发展过程来说，郑州市政府已经开始关注西区的发展，包括刚才我所讲到的03年提出的郑州商业复兴计划，包括现在所讲到的振兴西区的老工业基地，相信在这样一个背景之下，有了郑州市的强力推进，这两个方面力量的相互作用，一定会为打造西区灿烂的明天创造非常好的条件，我跟各位都共同期待，我们祝福在这里工作和生活的人们！谢谢大家！
记者：您好，我想问一下鑫苑的黎总，今年鑫苑在西区有三个项目，我想问一下黎总对这三个项目的商业部分是怎么定位的？而且今后有什么设想？ 黎总：我们14号也请了国内知名的策划公司，帮我们策划定位。我们预计是在8月份会谈判，包括下一步的商品销售，国际广场的位置非常好，是在碧沙商圈核心地带，大概2万平方米，我们参照了国内国外先进的商业模式来进行策划和设计的，下一步我们准备定位成是商百货，我们希望跟大商合作，实现合作共赢的良好局面，国际城市发展二期大概有4万平方米的面积，它除了社区配套功能以外，我们国际城的社区是非常大的，我们将开通30万平米的住宅项目，为业主提供相应的休闲服务，同时，还有一部分功能是弥补街区的商业部分，我们现在初步将成立美食城，当然这只是其中的一部分。
另外，还有就是社区的服务，像修炼、娱乐等休闲娱乐中心。这个会在12月份，7月份这个项目动工，商业这一块的销售会放在12月份，请大家关注！谢谢大家！
郑州西区规划暨碧沙商圈发展高峰论坛
　　主办单位：东方今报社
　　协办单位：郑州建投鑫苑置业有限公司
　　现场报道：新浪房产、大河报、东方今报、郑州晚报、郑州日报、河南日报、河南商报、经济视点报、河南电视台、搜房网、中原楼市网、商都网、聊宅网
　　时间：日(周六)15：00～17：30
　　地点：裕达国贸14楼水晶厅
直播文字实录
　　主持人：现在论坛开始！各位领导、各位来宾、女士们、朋友们、各位媒体界的朋友们大家下午好！
　　我先自我介绍一下，我叫赵进京：是河南省住宅商会的秘书长，是为大家服务的，今天应主办方的邀请作为主持人出现，希望大家多关照！
　　本次活动由《东方今报》主办，郑州建投鑫苑公司协办，河南省住宅商业协会特别支持，首先我向大家介绍一下，有些领导还在路上，把与会的专家嘉宾给大家介绍一下。
　　河南省社科院副院长刘道兴同志；河南省商业协会副会长何宏剑先生；河南省财经学院教授博士系主任李晓峰先生；郑州建投置业有限公司黎松先生；大商新玛特购物广场发展总监李华伟先生；还有卢明先生。
　　今天的代表主要是专家、商界代表，还有开发公司的代表来探讨西区的发展和建设。受主办方的委托，我先向大家简单介绍一下我们这次活动的目的和意义，就是抛砖引玉，以后专家还会对论坛有更深刻的介绍。希望通过这次活动更深刻了解郑州市政府与西区发展的规划，进一步挖掘解放路的立交桥建设，郑州火车站出口的建设和京广路的拓宽“一桥一站一路”，对于碧沙商圈的促进和发展的作用，探讨农业路的贯通对于西城区发展对周边房地产的发展，来展现未来五年内郑州西城区的发展方向。因为主办方《东方今报》在全省都市报发行量是最大的，是老百姓最信赖的都市报之一，下面有请曹总编给大家致词，大家欢迎！
　　《东方今报》曹总：尊敬的各位朋友、各位嘉宾大家下午好！首先非常感谢各位领导、专家和各位房地产行业的老总们，牺牲自己的休息时间来参加这次由《东方今报》主办的郑州西区规划暨碧沙商圈发展论坛，在这里，我谨代表《东方今报》对各位嘉宾的出席表示热烈的欢迎！并对郑州住宅产业协会的特别支持表示衷心的感谢！
　　从去年初开始，随着郑州市政府提出西部老工业基地改造计划的出台，以及新轨道的铺设，全市的商业都产生了升温，其中发展最明显的可以从商业发展的状况看出，自上世纪90年代开始，碧沙商圈一直领舞着中原的发展，虽然中间有国家政策的调整，其中有过下滑的情况，目前还不能跟二七商圈相比，但其发展潜力非常大，这点可以从丹尼斯、苏宁、永乐、国美等商家进驻西区可以看出，随着中原城市群的崛起，作为市级三大商业中心的碧沙商圈位于郑洛工业走廊的桥头堡位置，其商业辐射及影响力将进一步增强。另外，西区是大家公认的宝地，随着众多房地产业的进入，西区的消费能力也在逐步在提升，不过目前整个西区以及碧沙商圈还有许多不足之处，希望能通过这次论坛引起更多人的关注，让大家一起来关注西区，关注碧沙商圈，为郑州的发展贡献一份力量。
　　《东方今报》在这个背景之下推动了这个发展论坛，让大家关注郑州西区房地产的发展，并邀请主管部门以及房地产开发商代表作为主讲嘉宾，来为碧沙商圈的发展献计献策，我们希望能通过自身的努力为各位提供更多、更好的服务，凭借《东方今报》强大的宣传辐射能力建成这个平台，实现政府、购房者和媒体之间的共赢。所以，我们才不断的推动这种系列的论坛和新闻策划，希望能为推动房地产行业的发展贡献自己的力量。
　　在此，希望在本次论坛上能够聆听到各位专家的真挚意见，祝论坛圆满成功，谢谢大家！
　　主持人：我们《东方今报》的东方地产为郑州的房地产发展做出了重要贡献，在房地产发展方面，郑州市房管局一手抓房地产的发展建设，一手抓社保体系建设，今天大会的房产局的代表经济适用房中心主任夏主任谈一下房地产的综合发展情况。
　　夏主任：今天参加这个会议非常突然，作为房地产业的人士，我也是一个具体工作者，今天能有这样一个交流机会，我感到非常的高兴，作为西区的发展，我参加这样的会议很少，我从个人观点来看还是充满了信心，作为房地产来讲，也是城市发展的支柱性的产业之一，大家都知道安得广厦千万间，因为房地产涉及到每家的切身利益，我是具体搞经济适用房的，我觉得不管是商圈也好，从城市整体框架发展来看也好，房地产也是一个不可缺少的方面，作为经济适用房来讲，在西区的住需矛盾也非常大，在西区的房地产来讲，供需矛盾是非常大的，我们现在经济适用房是采取摇号的方式举办的，我们成功举办了三期，在西区我们有“西部春天”这个项目，到目前位置已经摇了两期，当时的比例是21：1，从这一个小小的侧面，考虑到西区也很希望能够更多的房地产开发商来在这块广阔的土地上进行开发。
　　另外，西区应该是咱们的老工业基地，西区从重工业也是众所周知的，以前的几个大纺织厂都在西区居住，每一个厂的居住职工都在1万人左右，这么庞大的一个需求量，也很欢迎广大的有识之士、房地产企业的老板们能够在西区投入更大的精力，投入更大的资金，来为西区的老百姓建更多、更好的房子，这是我想讲到的房地产需求在西区的需求量，我也参加过中原区的城市区划的会议，西区确实是一个很好的蓝图，中原区当时提出来的发展规划和描绘的蓝图也是希望更多广大有识之士来西区进行投资和建设，包括商业，虽然西区的居民可能在大家的印象中特困，企业比较多，下岗职工比较多，但是，我觉得在郑州市整体发展规划来讲，我个人看整体的规划应该是东西两边都是要平衡发展，这个应该是政府规划的重点，我衷心希望西区跟东区一样能够共同发展，共同进步，这都是我个人观点，仅供参考，谢谢！
　　主持人：怎么来发展？怎么来影响碧沙商圈？下面请何宏剑先生给大家做专题阐述！
　　何宏剑：今天非常高兴，能够在这里跟大家分享一下我对郑州西区以及郑州的碧沙商圈的一些认识，因为首先我跟郑州碧沙商圈非常有渊源，从我大学毕业的时候，我们来考量郑州市的发展，当时不是叫西区，而是叫西郊.
　　现在仍然有很多的人习惯把中原区这一代叫郑州西郊，过了京广铁路都叫西郊，我想从“一桥一站一路”再加上整个郑州西区非常多的房产项目，对郑州西郊的概念一定会一去不复返，原来京广铁路作为一个屏障，使得郑州市整个行政区一直到西区的道路通行都有些问题。在西区的建设路这条主干路上又多了一个通向市中心的快速路，在加上将来要上京广，从西开发区一直到郑州市的郑东新区，又多了一条道路，这可以说郑州西郊的概念可能要成为历史的称呼了。
　　那我在88年的时候，到了碧沙岗来工作，那个时候郑州市人均收入应该是郑州最强的，因为那时候政府公务员很少有奖金，只是一个基本工资，但郑州的双职工来讲他们有基本工资，有奖金收入非常好，所以，可见那时候存在一个劳体倒挂的问题，他们的收入并不低于复杂劳动者，但这个问题到现在又没有了，现在变成收入悬殊，再加上收入形式，以及国有工厂的定位和形式转变的不及时，所以，就出现了郑州市的这些现象，那时候叫棉纺路，那时候从东到西叫“灰色一条街”，那时候工厂在发完工资的第二天，郑州商业大厦的营业额会猛增30%以上，后来随着这些棉纺路和郑州西区的毁损，造成碧沙商圈的衰落，郑州碧沙商圈的发展历史曾经创造了郑州市无数个第一，比如说最早的地下商场是非常有名，郑州市最早的地下商场就在现在碧沙岗公园的西部角，是非常有名的！后来就没了；河南省最大的百货店也在碧沙商圈诞生，就是郑州商业大厦；还有在中央电视台做过广告，叫全国一流，郑州最大，当时它的建设面积是4800多平方，当时的员工是2700多个员工，并且有600多个退休员工，这是非常大的，郑州市最早的一个夜市就在群益宫等等，这些非常多的特点。96搞了一个活动就是全部商品的进价活动，每天的营业额都超过300多万，五天的营业额就超过了1000多万，比当时筹备那么久的金博大的营业额还要高，所以，这里还是有一些商机在的，所以，整个郑州市碧沙商圈经过了这么样一个历程，在商业大厦之前的时候，这个地方有郑州市百货公司的碧沙岗商店，后来有郑州市五交化商店，还有郑州市日杂商店，还有日化店等等，当时的碧沙岗商圈兴起，完全是郑州市西区的工业兴盛带给碧沙商圈利好消息，现在工业的外迁，还有国有工业的亏损造成现在的局面，在加上的交通的阻隔，使得郑州市西区往日的商业雄风不存在了，我相信经过大家的努力，碧沙商圈一定会成为非常有名的郑州商业中心，我认为这个地方规划是郑州市的副中心。但是我们要去规划，首先，这个商圈是一个集合商圈的概念，我们要有更多的品牌入驻到碧沙商圈。以前在棉纺商业在天龙之间剩了一块硕果仅存的地方，我相信它非常适合做城市的商业群体建筑体，如果我们通过这个地的规划，能够使得整个商业大厦、天龙、泰龙能够和丹尼斯的棉纺路店连为一体的话，这个地方一定会重新焕发它的生机，而且这个地方的开发也一定会为房地产商带来非常大的经济效益，也一定能为郑州市中原区乃至整个郑州市西区的居民带来一个新的城市地标性的建筑，给整个中原区带来新的活力，这是我自己的体会，谢谢大家！
　　主持人：刚才咱们的何会长作为河南省商业协会的副会长，他参与了西区商业重大活动的策划，也对大家进行了描述，他对西区的看法，我们大家也听了很多，现在还有城开集团、新长城公司，对房地产、对西区的发展有哪些看法，都可以进行探讨，下面，先请刘院长给大家谈一些自身的高见，大家欢迎！
　　刘道兴：很高兴有这个机会，接到这个请柬的时间也比较短，我想谈几个方面：
　　第一个就是西区的发展和东区发展是一个互动关系，它并不矛盾，因为在前几年开发郑东新区的时候有好多不同意意见，有人怀疑，有人担心，郑东新区的建设能不能成功？那样一个高端的国际化水准的设计方案能不能真正实现？市里面和省里面就坚定了人们的信心，所以郑州市集中力量发展东区。同时，城市向西、向北、向南的发展都适度了做一些限制，表明我们省市政府已经是义无反顾、坚定不移的要把郑东新区建设好，现在看来，郑东新区已经初步的见了成效，当时说三年出形象，五年出规模，今年已经快五年了，应该说郑东新区发展的非常好，势头非常猛，再加上郑开大道的开通，可以说郑东新区建设已经很好，在这个背景下，我们又来讨论西区的发展，因为时机已经成熟了，西区本来就是郑州重要的工业区，这里人口也比较稠密，尤其是它和荥阳、上街、巩义这些工业走廊联系在一起，在这个时候，我们看看西区的发展和东区的发展是什么关系？我认为这是一个错位关系，从现在的情况来看，郑州新区的发展是以CBD商务中心区的龙头的商务、办公、文化、教育、交通等这些产品为特征的，而我们西区已经向整个西部伏地联系在一起的，它是以工业经济为支撑的商业、居住等等，这些产业为发展方向，一个城市的发展一定要高度重视工业，因为工业它是这个城市的人们用自己的双手制造出来东西的，那么只有工业发展了，这个城市的长远发展才有潜力，财富是从工业这个环节里制造出来的；西区的发展它和东区刚好形成一个互动的关系，是相互促进的关系，它们不矛盾。西区有这么多的产业和工业，又有丰厚的发展工业的经验，虽然前一段时间一些国有的企业亏损了，甚至破产了，但是经过在市场上的慢慢调整，这些从事工业的人员都会在不远的将来找到新的发展路子，我们西边有几个企业现在已经恢复起来，有的已经重振雄风了，像郑纺街，这几年发展的都非常好。
　　我谈的观点就是说我们现在可以将西区加快发展了，西区加快发展到时候了，加快西区发展也是一个必然的趋势，我们应该充满信心，这是我的第一个观点。
　　第二个观点我想谈谈土地的稀缺，地价的上涨，这正在为西区带来巨大的发展机遇，实际上也在给西区的人们带来丰厚的财富，我们一定要认准这一点。过去土地的价值，土地成生财富的意识比较淡薄，最近几年土地一直紧缺，周围有好多耕地你想再来发展都已经不行了，现在开发都市村庄一些老工业区的工厂下边的土地价值都迅速升高了，像现在前一个建业拍的地一亩地43万，现在郑州市把纺织企业都搬出去，要腾出来17.5个平方公里，这么大量的土地，从工业用地变成商业用地，一亩地都值几百万，这个财富是很大的，它是以各种能力和方法分配给西区企业和西区的人们，它为西区的发展带来了巨大的机遇，这个我们要从充分的顾及，当然这些老国企也可以借助土地的升值，原来摆在工厂的机器根本不值钱了，把这些地一出让，这个企业就可以获得更大的实力，他们再往西边去摆开，新的战场发展工业，这对产业带来了巨大的机遇，我们考虑西区的发展要把这样一个大背景充分的联系起来，这是我想讲的第二个观点。
　　第三个观点就是郑洛工业走廊的加快发展必将为西区带来巨大的发展机遇，如果说我们修了一条郑开大道，这把郑州和开封连起来，但至少到目前看，郑开大道两侧还都是庄稼地，至于将来能够在这里能摆出什么样的工业项目？我们眼下还看不到，但是如果往西走，走不了多远就会看到一个又一个的工业项目，荥阳、上街等地方都有，我这次带着调研组不要再走高速公路，我们走一走“310”国道，感受非常深，从三门峡到偃师，可以说已经基本上连起来了，已经成为一个初步的工业走廊，一个经济带，这条路现在档次还比较低，两边缺乏规划，污染比较严重，但是我们要看到这一条路的两侧实实在在形成了能源、原材料工业、机械装备工业、铝工业、能源工业这样一些工业带，潜力是非常大的。
　　所以，我相信要不了多长时间，省里面就会回过头来就加快郑洛的工业建设拿出重大举措，郑开大道的开通开拓了我们省的思路，最近许昌就和郑州讨论郑许的联系问题，现在在郑州和洛阳到三门峡这一代工业基础这么好，前景这么好，我们不能光注意高速路，如果说在郑州和洛阳之间，也像郑开大道一样把一条大道打开，更高档次的规划，郑州工业走廊快速发展和形成就会给郑州市西区带来许许多多的机遇，这个机遇究竟有多大？现在我们往东看一下，郑开大道一修，开封西边的房地产整个都成活了，价格翻一番，所以我们要看到长远，省里面一定会高度重视，所以，我们一定要把西区放到这样一个大背景下来考量。
　　最后，还有一个观点，无论我们是从事房地产还是商业地产，我们要研究市场经济的规律，通过对市场经济内在的规律来把握、考虑西区发展的机遇，现在大家都在股市上参与非常多，现在股市上有一句非常流行的话就叫“凤低鸡卧，凤高鸡退”，在这样的情况下，所以，我们有眼力的企业要看到长远，要不了几年西区一定会快速发展起来，西区的市场也一定会火爆起来。
　　这就是我的几个观点，说的不一定对，谢谢大家！
　　主持人：刘院长掌握了大量的社情民意，他给大家谈了很多东西。我们李教授桃李满天下，是财经学院的主任，他会从西区建设方面给大家谈更多需要的东西，请李教授讲。
　　李晓峰：非常感谢，感谢《东方今报》跟建投鑫苑公司组织这样一个活动，并且感谢你们的邀请让我来参加这个会议。第三个感谢是感谢赵秘书长！今天他除了房地产专家这一面以外，也是友情主持，我也非常高兴。
　　接下来，我向对今天的话题谈一点个人的认识，在我的印象当中，关于西区的发展，我们曾经讨论过一段，在什么时候呢？那是在农业路打通的时候，农业路一打通，觉得郑州未来的发展方向把北京和西区之间连起来了，我们的机遇来了，这是第一次。
　　今天，我们又坐在这里面讨论西区的规划和发展问题，尤其是把重点放在商圈以及商业地产方面，我想在这个背后也有着非常重要的原因，也就是又一个交通方面的重大事件，就是我们的“一桥一站一路”，如果说农业路的打通把郑州的北区和西区联系起来的话，那现在的“一桥一站一路”的修通是把郑州的核心区和郑州西区联系起来，现在，我认为我们现在讨论这个意义远远要超过农业路刚刚打通的意义，因为那个连接只是把北边和西区打通，而今天是郑州的中心地区和西部地区的连接，尽管在两种情况之下，都在讨论西区的发展问题，但是我觉得背景略有不同。
　　接下来，我想谈谈碧沙商圈，实际上刚才何会长已经对这个地方作了一下回顾，我本人现在正在指导一个郑州市商业地产的研究报告，这个研究报告是由房地产业协会一个新事业房地产工作时在做，初稿已经拿出来，如果大家有兴趣可以看一看，在这本书里面就在研究郑州的商业问题和商圈问题，因而我对这个还比较熟悉，所以，我下面所讲的观点，某种意义上代表的是我所指导的研究观点，关于碧沙商圈，如果归纳起来我本人认为，它经过了三个阶段，第一个阶段兴盛，第二个阶段衰落，第三个阶段复兴，而现在正处在第三个阶段。
　　刚才何会长没有告诉大家这两个背景，我们在座的人们可能对那个时代相距甚远。尤其是80年代、90年代的时候，郑州商业大厦是郑州最大的商场，最后，因为国家的产业政策、产业结构的调整，棉纺业的衰落，整个工业出现下岗、失业等现象，随着经济的滑坡，这个地区作为郑州市商业中心的地位很显然受到影响，从这个衰落里面，我们也能感到一个城市的发展，一个区域里面经济的发展具有密切的关系，到03年的时候，郑州市政府提出来一个郑州市西区的复兴计划，包括现在所讲到振兴西部的老工业基地，首先是经济发展起来，所以应该说进入到了第三个阶段，也就是说由兴盛到衰落又到复兴，今天在这里研究的就是这个问题，刚才何会长和刘院长都探讨了我们在西部发展中可能会迎来很多机遇。
　　第二，我想讲讲郑州的商圈。
　　现在郑州有六个商圈，有二七商圈，火车站商圈、碧沙商圈、紫金山商圈、花园路与农业路商圈、龙湖商圈。龙湖商圈以CBD为中心的市级商业中心，另外还有一个CBD商圈，碧沙商圈在六大商圈里面是的一个非常重要的组成部分。
　　接下来，讲的问题是碧沙商圈在整个郑州市六个商圈里面到底处在什么位置？我曾经讲到过，在解放初期60年代左右，郑州商业大厦作为一个郑州标志性的商业大楼，在这个地方我顺便解释一下，城市里面的商业中心分三级，第一个是市级，第二个区级的，第三个是社区级的，当时是属于郑州市级的商业中心，但是根据郑州市的规划，2003年到2002年，郑州市商业发展的规划定位的碧沙商圈已经不再是一个市级的商业中心，而变成区域的商业中心了。所以在这里面有一个客观的问题我们必须要面对，不管我们怎么想复兴西区的计划，但是它与二七商圈的关系，它与将来的龙湖CBD商业的关系，已经不可能处在一个同样的起跑线上，但是现在区域商业中心要超过市级商业中心，不要说现在郑州市商业中心的规划里面，它作为区域的中心而不再作为市级的中心就感到失落，不是这样的，因为现在商业总量与过去总量相比已经不一样了，我讲的意思就是目前我们的六个商圈之间必须要有适当的配合和分工，将来郑州市六个商圈，它的发展趋势大概是这样的：火车站商圈是面向全省的小商品批发市场，另外，碧沙岗和紫金山的商圈将会作为郑州两个重要的区域级的商业中心，至于说花园路和农业路商圈将是郑州高档商品的集中地。我们现在碧沙商圈所处的位置是什么样子？我讲了我们跟“一桥一站一路”沟通之后，我们的位置将会进一步强化，因为交通会变得进一步方便。
　　今天讨论的另外一个话题是关于规划，城市的规划和城市发展之间有很密切的关系，城市的规划决定三个问题，即城市的规模、城市的性质、城市的发展方向。其他的我都不说，郑州的发展方向在规划上往北边发展，郑东新区提出来之后又往东区发展，这是由郑州市的城市规划所决定的，所以西区相对来说被冷落了，但是，刚才我们讲到了，在北区跟东区发展的时候，它们是协调的关系，它们的机遇也就会产生，所以，我觉得在郑州今后的规划里面，将会给西区一个重要的位置，这个位置也为我们的地块和商业的复兴带来很重要的潜力和条件，现在，我所知道的是我们这个地方除了原有的商业项目之外，还有一些在建项目，这将对西区的发展创造一个前提条件。
　　总而言之，西区的商圈曾经有它过去的荣耀，但是，因为种种原因，它衰落了，现在不管是市政府的政策，整个经济发展的氛围以及有眼光的地产商的投资，为这个地方商业以及商圈进一步的复兴创造了前提条件。现在，我们坐在这里面讨论这个问题更有意义，我相信它一定会实现，而且就在我们眼前，我是对这个计划充满信心，也祝愿那些在西区发展、就业和生存的人们，谢谢大家！
　　主持人：刚才李教授从几个方面，第一从郑州商圈的定位，一个是城市的发展规划，另外从鑫苑国际广场等新项目的崛起，会带动碧沙商圈谈了一些非常有价值的东西，接下来，请卢明谈一下西区建设。
　　卢明：非常感谢《东方今报》给了大家这样一个机会，来参加这个非常有意义的活动，可能在座的各位对我不太了解，我们是一家全球的房地产公司，现在在全球200多个城市，48多个国家都有分公司，所以，我们的资源和经验都会比较好的应用到市场上。
　　接下来，我想跟大家沟通三个方面的观点：
　　第一个就是关于西区碧沙商圈的现状和未来的发展机会；
　　第二个方面就是结合一些中国沿海先进的城市，像香港先进商业的趋势结合到郑州市场上，看看未来商业是什么形态；
　　第三个方面就是投资者非常关心的，就是关于店铺投资的合理性理解和注意细节。
　　第一个方面就是关于碧沙商圈未来的发展，刚刚各位老师和专家都提到了碧沙商圈的历史，同时从学术专业理论业分析了未来的情景，我现在要说的主要从市场角度、零售商的角度来分析现状。对于郑州商业大厦、中原商贸城在过去的历史中，我们都是非常熟悉的，任何一个商圈都需要一个核心的东西来带动人流，同时，由很多围绕着这些大型的商场形成一些商业零售的店铺区域，随着时间的推移，百货在不断调整品牌档次和服务理念，同样一些街道也慢慢改善服务功能，所以，这个商圈才会经久不衰，同时本身在碧沙商圈有一个比较强的消费基础，因为最早是在有一些纺织性的企业非常多，从业人员非常多，所以，从人口方面决定这个商圈是有支撑的，现在这个功能发生了置换，主要是因为市中心的商业发挥的作用越来越大，围绕这些服务业和商业主要是一些比较成熟的居住区，这些工业性的企业会慢慢从成本的角度考虑到城市的边缘，未来商圈的发展肯定是以商业或第三产业带动整个区域的发展。
　　我个人认为碧沙商圈站在整个郑州市的角度来看，比较有大的潜力，为什么这么讲？因为二七商圈的竞争成本比较高，所以，它想再往上发展就会遇到交通方面的瓶颈，同时在CBD区域可能需要一定的培养，对于碧沙商圈，它有一个比较强的消费力支撑和一个长期积淀的基础，现在有很多新项目在碧沙商圈出现，这些项目未来将会有一个明确分工，碧沙商圈并不是以零售为主体，将会有更分工细化的东西，同时我了解到建投鑫苑公司现在在西区开发了三个项目，就是以精品、百货为主，对于棉纺公路是以购物、精品为主的，我希望有一个明确的分工，也希望让居住在这个区域的居民能感受到更高档的消费体验，所以我觉得这个商圈的潜力非常大。
　　第二个方面跟大家沟通一下，在中国沿海城市和一些华人区国家，像东南亚、日、韩，他们的商业形态和郑州的商业形态差异在哪里？这个差距肯定是 存在的，因为郑州的商业基础和交通是比较适合发展这样一个产业的城市的，但是因为它本地的力量比较结实，所以外地的零售商比较谨慎的进入到郑州城市，但是这是一个趋势，不管是零售商还是外资对商业的投资机构，目前也在更加关注这个城市，可以预测到，在中国目前比较发达的城市，现在的商业形态可能已经超越了传统的零售，这种商业的组织方式更趋向于生活元素，更趋向于自我价值的实现，比如说在美国哈弗商店，它对购物的解释并不是原来大家的商品交还，越来越的购物中心，像shoppingmall等他们强调的是零售跟相关行业的融合和组织，也希望借助零售让市民在一个区域商圈内，享受更多、更丰富的服务，这些目的是什么呢？就是能够切实的带动生活品质的提高，其实，这些目前在郑州也有一些潜移默化的变化，比如说原来的理发店，现在变成美容美发，像这样的其实是非常多的。我们从这种对比的角度来说，是比较缺乏载体，如果有这个新载体，它的潜力和经营的实现会远远超过郑州经营的形态，并不是郑州现在的形态不好，更强调娱乐、餐饮、休闲和购物的融合，像KTV、健身、运动等等很多很多，其实以后中国包括内地商业场所更多的是聚会、交流的场所，这种场所就相应的购物就变成自然的行为，很多都综合到这里面去。所以说我们也可以预测到未来的郑州会越来越多的出现这种类型的商场、项目。
　　第三个方面是跟大家沟通一下关于店铺投资应该关注的一些要点和细节。其实关于店铺投资结论其实只有一条――投资有风险，入市要谨慎，这种风险怎么衡量和规避呢？一般来说，选商铺或者说投资商铺很重要的一点就是地理位置的属性，这个地理位置一方面要非常成熟，这样经营起来或投资起来就非常稳健了，这个要根据大家的投资习惯，或者投资的思路来决定，既然大家要决定投资店铺，大家肯定有实力、资金。另外，你肯定也非常有头脑，对店铺来讲，除了地理位置之外还有整个商业区，一个项目也好，一个商圈也好，这个规划并不是很传统的街道，或者说交通更多的是商业功能布局，商贸区的规划决定了以后这个商圈或者说商场能够走多远，如果在一个比较新型的或者对未来20年有发展空间的话，那这个空间是非常大的，所以说商业的规划是非常重要的。
　　还有一个方面就是对于零售商的选择。零售商要有非常强的实力，这样可以带动商业的发展。
　　最后一个就是对于投资回报率的理解，因为很多在中国内地城市销售这种店铺，其实告诉大家一点就是真正在成熟商业市场上物业投资的回报率应该在60%左右，其实在国内的回报率是比较高的，所以说对于这种投资回报率一定要稳健，同时，要参考是不是一个合理地段。
　　这几个方面对大家应该有所参考，谢谢大家！
　　主持人：刚才卢先生从理财方面谈一些观点，下面请李华伟讲一讲。
　　李华伟：大家好！今天很高兴，也很感谢建投鑫苑和《东方今报》提供这样一个平台，能跟大家交流。在这里我阐述一下我的一些想法，对西区的想法和自己的观点，可能有不到的地方请大家多担待，我们集团总部在大连，目前在过已经有160多家店，主要经营是以百货店为主，然后覆盖超市大卖场、餐饮、娱乐、酒店等多元化的商业服务企业，我们是从去年6月份进入郑州，截止到现在，已经有一年多时间了，在这个时间里，我们比较突出发展战略，目的是在郑州除了母店面外，在桐柏路、建设路，包括在洛阳、漯河等等相继签下五家店，因为我们对我们的企业主要有五大业态，里面的百货集团是我们的龙头，我们主要经营高档次的百货。另外是新玛特的shoppingmall，当然还有超市、家电、家具集团，这就不一一介绍了。
　　刚才听李老师说了企业商圈问题，我阐述一下我的想法，我认为二七商圈对今后的市场发展是核心、统领性的商圈，而碧沙商圈是最有生活味的商圈，最适居住的商圈，因为它的历史悠久，当然还有花园路、农业路商圈，这个商圈的定位是比较高档的，还有紫荆山发展性的商圈，当然火车站是一个批发层次的。说西区商圈是落后，我分析一下原因，我对西区相当了解，最早在十年前西区的发展是相当好，而且在西郊住的很多是双职工，目前这个市场发展，我感觉有几个原因，一个是因为纺织这个行业里面的原因造成企业厂的倒闭，再一个是政府导向的问题对西区有影响，还有目前的商业上的发展不够快速，这三方面造成西区的影响，现在政府提出要振兴西区，机会就来了，我们不仅要考虑企业的效益，还要考虑企业长久发展战略问题，我一直对西区发展相当重视，我们现在目前在建设路、嵩山路还有大兴路都抱有很大希望，西区我觉得应该注重交通问题，因为我感觉从中心区来西区交通不是很便利，有的路段经常堵车，如果大家有机会站在火车站附近，或文化路附近找一个至高点的时候，就感觉到往东看是高楼林立，而往西看楼就比较低，感觉这个城市这样发展下去是不均衡的，实际上西区的消费并不低，我感觉西区的前景非常大，只是还没有开发起来。
　　对商业这一块，我感觉商业整个西区就是有两个问题，一个是档次低，另外是环境比较乱，如果这一块改善起来的话，会更好一些。
　　再一个西区的位置一定要考虑到向西的巩义、荥阳等地方，我相信大家一起努力，西区的发展一定相当有前景，我就讲这么多，谢谢大家！
　　主持人：刚才几位专家从各个角度谈了一些西区发展的问题，大家都知道随着西客站(郑州市的会客厅)的发展，这对二七商圈的发展将起到更大的作用。去年，鑫苑公司向国家上交税6.4亿，郑州市建投鑫苑公司是郑州市鑫苑公司与郑州建设公司强强联合弄的开发公司，鑫苑国际广场从开发到建设，一个速度快，另外一个效率高，下面，我们听听建投鑫苑公司黎松总经理给大家汇报一下。大家欢迎！
　　黎松：大家下午好！刚才各位专家讲的都非常好，鑫苑大家都知道是一家专业的房地产公司，目前已经有十年的历史，去年鑫苑的销售额是14.7亿，在郑州的销售量，包括销售房屋套数都数第一，鑫苑在前几年都在做鑫苑名家，目前已经成为了郑州市住宅的加盟店，今年敬爱的胡总书记到鑫苑亲自视察。为什么当时鑫苑的大部分楼盘集中在东区呢？因为整个从2000年到04年以前，郑州市的发展格局一直是向东向北的，这一点我相信大家都体会得到，郑州的西区还没有很大的动静，发生变化是从04年，是从农业路打通的时候，为西区注入了力量。鑫苑公司一直在关注西区，分析西区，从04年开始我们正式进入新区，05年的第二个项目是国际城市花园一期，当时，我们拿下这两个项目的时候，很多人不理解，其实我们鑫苑是长达好几年的分析，所以我们拿地的时候非常坚决，事实证明，目前这两个项目都已经顺利的竣工，交付已经全部销清。
　　总之，郑州的西区的发展大家是有目共睹的，特别是“一桥一站一路”项目将会改变西区的面貌，我们鑫苑也会为西区的发展做出应有的贡献，我们认为郑州西区是一座腾飞中的龙，它的销售能力是非常大的，我们感觉到西区目前缺少的中档、高档商业圈和消费场所，所以，我们鑫苑在西区开发了，像国际公寓都有大面积的商业项目，我们总的商业面积将超过700多平方米，我相信这些商业建成后将会很大程度上改变西区传统的商业格局和档次，这对西区的发展会起到作用，也请大家继续关注鑫苑，谢谢大家！
　　主持人：刚才鑫苑老总讲了一些鑫苑开发的基本情况，他很谦虚，下面各位嘉宾和在座的可以沟通一下这方面的看法和观点，刚才我收到了一张纸条，他要申请讲建设路的昨天今天和明天。大家欢迎！
　　台下嘉宾：谢谢主持人！谢谢各位专家！我先做个自我介绍，何会长走了，他应该认识我，我是在西郊长大的，刚才专家提到西区的建设，听父亲讲，过去建设路是一条大沟，在什么时候是一个变革点呢？刚才说57年发展，这个龙须沟填以后，把建设路中间两个花园都撤掉了，就是战争的时候把电线撤掉了，很巧，我从80年代初，现在鑫苑的地方就是我过去经营的百货店，我是亚细亚的创始人，我对建设路很有感情，最早我在建设路开的有环城百货商店，一直到亚细亚筹建的时候，当时正在上学，参加了亚细亚的筹备，今天我提前一个多小时来了，我为什么看好西区？我把我的想法和置业顾问沟通了，亚细亚是我用48天创造的，整个商品结构都是我一个人组建的，我对西郊很有感情，我在西郊做生意起家，我感觉到西郊很有发展前景，我特别感谢鑫苑，因为我的兄弟姐妹都在纺织厂，鑫苑作为地产商能把地产很顺利的搞下来，同时也作为再开发，所以在这里对鑫苑老总表示感谢。
　　我希望大家对西郊一定要看好，我感觉整个商业的态势和业态是需要我们做的更细，1998年我在上海提出了每个人的形体报告，郑州有没有消费力，我们做了一个民间统计，郑州有多少人去香港买东西？到上海买东西？郑州难道买不到东西吗？不是，希望大家把商业做的更细，只有做的细才能更好，感谢媒体朋友！
　　主持人：大家还有哪些人要发言？
　　记者：大家回顾了碧沙商圈的兴衰，对于碧沙商圈的发展前景有什么想法？请李晓峰博士描述一下。
　　李晓峰：感谢网友的提问，实际上我在刚才的发言里面已经把想法跟大家说了，尽管说碧沙商圈也作为郑州市级别的商圈，但是现在情况跟过去已经大不一样，因为现在有一个强势的二七商圈，将来CBD将会成为市级的商业中心，我们这个商圈跟其他商圈应该做好搭配和沟通，应该错位，应该在规划上错位，在业态上应该错位，在服务上也应该错位，这是一点。
　　另外，我想说的在一个商圈之内，刚才我觉得新玛特的黎总讲的非常好，必须有一个代表性的强势的店，相信在我们这个地方的发展过程当中围绕这样一个店，因为一个城市在发展过程当中，不可能一个地方永远处于一个洼地状态，就像西区走过的道路一样，在郑州市的北区等地方房价上涨的时候，我们这个地方因为种种原因房价并不高，我们这个地方不可能永远成为经济运行洼地，从整个经济发展过程来说，郑州市政府已经开始关注西区的发展，包括刚才我所讲到的03年提出的郑州商业复兴计划，包括现在所讲到的振兴西区的老工业基地，相信在这样一个背景之下，有了郑州市的强力推进，这两个方面力量的相互作用，一定会为打造西区灿烂的明天创造非常好的条件，我跟各位都共同期待，我们祝福在这里工作和生活的人们！谢谢大家！
　　卢明：刚才听到底下的朋友说到建设路的过去和未来，同时也提到上海的一个是淮海路的商场，其实对于建设路来说，可能跟上海相比，更相近于上海的徐家汇这样的商圈，因为它也是经历了很长的历史，我想其实很多郑州的朋友都跟我聊到一个问题就是西区的消费力并不是很高，但是现在随着城市功能的变化，现在有很多更优质的楼盘开发，这些新的项目带来更多的、新的人群，所以说，碧沙商圈的发展应该多关注新的群体、新的消费习惯对商业发展带来的改变，碧沙商圈应该也是有一个核心的零售商或品牌去带动它，因为目前非常需要这样的决策出现，我们也非常希望新玛特能过去承担西区振兴的重任，商业上是众人拾柴火焰高，希望更多的人关注西区，鑫苑也作出这样的努力，在西区开发了比较多的商业楼盘，一方面是比较期待或比较看好西区的商业形势；另外，作为西区一个复兴概念，这个复兴趋势应该说会越来越和国际接轨，因为我们的消费者是越来越和国际接轨。
　　另外，我们零售商有更新的符合中国国情的店铺、服务等，我相信碧沙商圈在未来肯定会非常丰富和精彩，同样，目前的碧沙商圈或郑州所有的城市人口都应该享受到碧沙商圈给大家带来的改变！谢谢大家！
　　记者：您好，我想问一下鑫苑的黎总，今年鑫苑在西区有三个项目，我想问一下黎总对这三个项目的商业部分是怎么定位的？而且今后有什么设想？
　　黎总：我们14号也请了国内知名的策划公司，帮我们策划定位。我们预计是在8月份会谈判，包括下一步的商品销售，国际广场的位置非常好，是在碧沙商圈核心地带，大概2万平方米，我们参照了国内国外先进的商业模式来进行策划和设计的，下一步我们准备定位成是商百货，我们希望跟大商合作，实现合作共赢的良好局面，国际城市发展二期大概有4万平方米的面积，它除了社区配套功能以外，我们国际城的社区是非常大的，我们将开通30万平米的住宅项目，为业主提供相应的休闲服务，同时，还有一部分功能是弥补街区的商业部分，我们现在初步将成立美食城，当然这只是其中的一部分。
　　另外，还有就是社区的服务，像修炼、娱乐等休闲娱乐中心。这个会在12月份，7月份这个项目动工，商业这一块的销售会放在12月份，请大家关注！谢谢大家！
　　主持人：还有没有要发言的？
　　台下嘉宾：能参加今天的会议感到很欣慰，应该说我今天听了各位专家和鑫苑公司领导的讲话以后很受启发，我今天来是四种身份，第一种身份我是中原区的居民，第二种身份我和鑫苑是同行业，我是一家房地产的负责人，第三种身份我曾经是纺织厂最年轻的副厂长之一，第四种身份我是中原区的政策常委，对改造碧沙商圈我提了几次建议，尤其是棉纺路，2004年的提案是我提的。
　　另外，我对郑州市西区的发展也特别关注，希望通过城市改造、商业开发能够让西区的经济快速发展，在这里，我就谈三点吧！
　　第一、我刚才听了鑫苑的设想，我非常赞同，也非常感觉到有新意，同时我也建议在商业开发中的定位要很好思考一下，要有特色，要考虑中、高档，同时也要兼顾一些低档的，既然是新区就要考虑品位和档次。
　　第二、随着入驻西区的房地产，我希望搞一些高档的，像西区的凯旋门，对提出西区的档次有很好的衬托，所以，我希望鑫苑的老总在开发的过程中把高档的商务楼开发起来。
　　第三、根据中原区下一步的规划，西管委会已经成立，西区已经入驻了15家裤业，好像安排到7月12号就要举行仪式。随着鑫苑在商业性的迈进，很多河南省地产品的品牌也会入驻，这样可以缓解西区下岗职工的困境，而且可以解决下岗职工就业再就业的出路，希望通过鑫苑和在座的专家和商会的领导，咱们大家共同美化西区的商业。
　　主持人：论坛已经进行一个多小时，刚才台上的专家和台下的嘉宾共同交流沟通，从商业的角度、从政府角度、从理论角度、从营销角度谈了西区的发展和建设，大家应该充满信心，今天我们大家从发言过程中会感觉到，随着政府对西区加大投入，全程修建地铁方案的“一桥一站一路”。
　　近年来，西区的开发量逐渐增多，西区的房地产发展走向快车道，首先是西区的地价也水涨船高，根据郑州市房管局公布的数据显示，今年西区的房价涨幅在10%以上。
　　作为房地产的行业组织，我们非常愿意号召优秀企业加入西区的发展建设，在政府的科学规划和支持下，为西区的发展做出积极贡献，我相信在政府和在座的各位努力下，我们西区的明天将会更加美好。
　　今天的大会到此结束，谢谢大家！
郑州西区规划暨碧沙商圈发展高峰论坛
　　活动方案
　　一、论坛主题
　　扛鼎中原 共谋西区大发展――郑州西区规划暨碧沙商圈发展论坛
　　二、主题阐释
　　随着郑州市经济的发展和政府“西部大开发”战略的日益明晰化，人们的目光越来越多地投向了西区。从农业路立交桥的打通、全城修建地铁方案的提出到“一桥一站一路”工程的亮相，西区逐渐实现“解锁”，走上了城市发展的正轨。解放路立交桥的修通，将使碧沙商圈与二七商圈距离缩短，碧沙圈将重振雄风，吸引更多的商家和消费者关注。
　　为了更加深刻地理解郑州市政府的西区发展战略，中原区政府特组织此次论坛，希望通过该活动：
　　1、深入理解市政府2007年度西区规划的重大举措；
　　2、阐述政府规划导向对于城市发展和区域经济发展的重大指导作用；
　　3、进一步挖掘“一桥一站一路”工程对于碧沙商圈的重大促进作用；
　　4、探讨农业路的贯通、地铁的修建对于西城区发展及周边房地产业的影响；
　　5、回首西城区辉煌历史，展望未来五年内郑州西城区发展方向。
　　三、活动时间
　　日下午15：00――17：30
　　四、活动地点
　　裕达国贸14楼水晶厅
　　五、活动主办单位
　　主办方：东方今报社
　　协办方：郑州建投鑫苑置业有限公司
　　六、活动邀约人员名单
　　主持人：河南省住宅产业商会秘书长 赵进京
　　论坛发言人：
　　1、政府代表：
　　中原区政府代表
　　郑州市规划局代表
　　郑州市房管局代表
　　2、行业协会
　　河南省住宅产业商会秘书长 赵进京
　　河南省商会副会长 何宏剑
　　3、专家学者
　　河南省社会科学院院长 刘道兴
　　河南财经学院工程管理系主任 李晓峰
　　河南财经学院教授 史璞
　　4、商业代表
　　丹尼斯百货总经理 蔡英德
　　郑州智源堂策划机构 高重恒
　　5、开发商代表
　　郑州建投鑫苑置业有限公司副总经理 黎松
　　新长城地产总经理 吴逸群
　　河南世纪金源房地产有限公司总经理
　　城开集团总经理
　　河南甲天下置业有限公司副总经理 仝雪兵
　　河南洲海置业有限公司副总经理 文书灵
　　七、活动议题
　　1、郑州西区总体发展规划及战略
　　2、规划导向对于城市发展和区域经济发展的重大指导作用
　　3、碧沙商圈的发展历程及发展前景
　　4、西区规划对于商业地产的影响
　　八、会议流程
　　时间内容
　　14：30――15：00播放建投鑫苑公司宣传片
　　15：00 主持人宣布论坛开始
　　15：00――15：05主持人介绍会议目的、意义、流程及到会嘉宾
　　15：05――15：10东方今报曹总致欢迎辞
　　15：11――15：15中原区领导阐释活动的意义
　　15：16――15：25郑州市规划局领导介绍西区发展规划
　　15：26――15：40郑州市房管局领导介绍政府规划对于西区的深远影响，并由此展开讨论话题
　　15：41――16：10针对规划思想探讨其对于西区经济发展的深远影响
　　16：11――16：15河南省商会副会长何宏剑介绍碧沙商圈的发展历程及发展方向
　　16：16――16：45讨论碧沙商圈的发展方向及周边商业地产的兴起
　　16：46――16：55建投鑫苑黎总介绍鑫苑的西区发展战略及房地产业对于西区的重大贡献
　　16：56――17：20讨论西区规划对于商业地产的影响
　　17：21――17：25主持人总结发言
　　17：25――17：30东方今报曹总致答谢辞
　　九、媒体支持
　　大河报、东方今报、郑州晚报、郑州日报、河南日报、河南商报、经济视点报、河南电视台、新浪房产、搜房网、中原楼市网、商都网、聊宅网
　　鑫苑•国际城市花园位于郑州市第一行政大道金水路旁，坐落与二七商圈与碧沙商圈之间。郑州市重点工程解放路立交桥的兴建，将更使鑫苑•国际城市花园拥有市中心罕有绝版地段，“一桥架双圈，一路通四方”成为鑫苑•国际城市花园的真实生活体验。“源自名家，超越名家”，又一个新样板社区的诞生将使您实现超级居住梦想。建投鑫苑联袂钜献,中心城区罕有大型高尚社区,品牌决定品质,稀缺决定价值,尽享无限发展空间.一期纯多层花园生活社区,双气直接入户,地上停车位和地下车库充足供应,静享中心城区独有的高尚便捷生活.300米原生梧桐道,享受森林绿意,社区双水系景观,营造阳光水岸生活,国际化的城市,国际化的公园生活. 超级临街商业,国际标准室内恒温游泳馆,知名幼儿园,小学就在社区内,全面体验国际生活的尊崇品质,由中原物业管理标杆企业河南鑫苑物业管理有限公司携"全国优秀物业管理住宅示范小区"的成功经验全面进驻,承诺物业服务水平高于鑫苑名家,尊崇生活瞬间开启.