山东火炬生死劫
来源：中国房地产网-中国房地产报
■本报记者 李阳 济南报道
对于山东火炬房地产开发集团有限公司（以下简称“火炬集团”）而言，现在最大的敌人是时间。
“集团已经通过北京火炬大厦作抵押，拿到一家银行约9亿元的贷款协议。根据我们和新华信托的协商结果，如果能够在12月与新华信托的司法纠纷开庭之前拿到这笔资金，偿还了信托贷款本金利息，就可以保全火炬东第项目，对方也不会追究信托贷款违约的罚金。”11月13日，一位火炬置业高层人士对中国房地产报记者表示。
截至中国房地产报发稿为止，火炬集团董事长陈岭及集团融资团队仍在北京进行着融资活动，9亿元的银行贷款到账情况如何，火炬集团方面尚没有给出明确答复。
近日，因为火炬置业在济南开发的火炬东第项目所欠3.1亿元信托贷款无法如期偿付，新华信托将其诉诸司法。2007年开发的火炬东第由于多次推迟交房时间，已经成为济南当地著名的“楼拖拖”之一，引发业主多次的抗议维权。这次涉及楼盘产权归属的信托违约诉讼，更是让焦虑的业主如坐针毡。
中国房地产报记者调查发现，火炬置业此前超过8亿元的预售资金去向的晦暗难明是火炬东第难产的最重要因素。“九个锅盖十口锅”的滚动开发模式让火炬集团在市场红火时迅速做大规模，然而一旦形势逆转，由此引发的后果不堪设想。
2200多户等待入住的业主，3.1亿新华信托的欠款违约官司，继续建设的大笔工程款，坐在火山口上的火炬集团正面临着生死存亡的考验。
冒进的赌性、监管的缺失、资金的混乱、政策的突变，一切不利因素的集中爆发，让火炬东第这个原本看起来万无一失的房地产项目几乎陷入绝境。火炬集团的生死劫，集中折射出地方市场凌驾于规则之上的乱象和中小房企快速扩张背后的隐疾。
“更高、更快、更强”
1994年，陈岭创建了火炬集团。“他一出手就是大手笔。”这是火炬集团内部人士对陈岭的评价。
2004年，火炬集团竞得“杨柳国际新城”2000亩的土地使用权，规划建筑面积130万平方米。到目前为止，该项目仍是山东济宁规模最大的住宅小区。较低的拿地成本和快速的销售回款，让陈岭赚得盆满钵满，也使其高调造势更加底气十足。这一年，陈岭邀请了成龙、东方歌舞团等前往济宁进行大型文艺演出，这在当时经济相对落后的鲁西南地区是史无前例的。同时，陈岭还决定对中国国际象棋职业联赛进行五年独家冠名。
2006年，声名鹊起的火炬集团被山东省建设厅授予“省房地产开发综合实力50强”企业。
雄心勃勃的陈岭在2005年国际象棋冠名发布会上慷慨陈词，“我们从地产起步，但将来绝不仅限于此”，“解放思想，扩大规模，力争跨区域开发”，“要将公司发展成为一个融合高科技、房产、金融、文化、农业等相关联产业的大集团公司”。
2006年4月，火炬集团计划投资10亿元的泗水西侯幽谷旅游度假村开工建设，同时还取得了曲阜高铁新城综合体项目的建设用地。
除了山东本埠的地产业务以外，火炬集团早在2003年就开始进军北京、上海市场，收购了北京火炬大厦，并在上海拥有了上海多媒体谷的部分股权。到2007年，火炬集团总资产已经达到50亿元，而集团的计划是在5年后将资产规模翻番至100亿元。
数千亩大盘住宅项目开发，从大本营山东济宁挺进北京、上海、济南等城市，进军旅游地产、商业地产、科技地产，开工一个项目便迅速全部开放销售，薄利多销式地快速回笼资金后又投入到下一个项目的建设，这就是陈岭的商业布局和经营逻辑。
“当有些公司‘执著’于某一个项目的赢利多寡时，我们能够‘舍得’以薄利多销的方式抓紧回笼资金投入到下一个项目，这样就可以挣更多的钱。”当地人士指出，正是陈岭这种求大求快、极具赌性的运营思路，导致了火炬集团很多项目的资金并非封闭式运作，成为诱发济南火炬东第项目出现资金问题的最主要原因。
2007年，火炬集团力挫群雄，成功摘得济南唐冶新区第一块招拍挂地块。从2009年下半年开始，尚未取得预售许可证的火炬东第开始了面向当地事业单位的团购活动，一时间，山东省建行、当地公安局、国税局、区管委会、女子监狱、少管所、济南钢铁、大众报业等多个单位抢购了1429套房源，实现销售回款超过8亿元。
根据新华信托公布的《山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托可行性分析报告》（下称《可行性报告》）中的数据，火炬东第包括土地款、工程款、配套建设费在内的开发成本合计约11.57亿元。截至2011年2季度，已累计实现销售收入净额8.379亿元。加上2011年9月份拿到的新华信托3亿元的信托贷款，完全可以支撑项目顺利完成建设。
然而6年过去了，楼盘始终没有建完，从最先承诺的2011年8月开始，交房时间一推再推，引发业主多轮的抗议维权。从火炬集团方面的解释来看，项目建设资金也仍有很大的缺口。
“钱肯定是去其他地方了，否则光凭预售金就能把房子建起来。”一位当地开发商对记者表示。
监管失控？
对于质疑较多的8.3亿元的销售回款去向问题，火炬置业上述高层人士向中国房地产报记者解释称，在项目建设初期，火炬置业的自有资金非常少，拿地占用了集团其他公司较大资金，在火炬东第项目实现销售回款后，首先要将这部分资金还回所借公司。
2005年9月，济南市出台了《济南市商品房预售款监管实施细则》，引入了担保机制。细则规定，商品房预售款监管采取房地产开发企业委托担保公司向预购人提供预售款监管责任担保书的方式，房地产开发企业在商业银行开设商品房预售款专用账户，开发企业、担保公司、开户银行三方共同签订“商品房预售款监管协议书”，并报市建委备案，由建委监督实施。
该模式被成为“济南模式”，2008年时曾受到国家部委高度好评，并建议将其作为模范在全国范围内推广。
然而，济南房地产市场在近年发生的多起因为预售金监管缺失而导致的开发商跑路、项目烂尾等情况屡见不鲜，济南模式已经开始暴露问题。已经意识到问题的相关部门也开始采取措施，2012年，为降低市场风险和抑制房价上涨，山东省要求，凡不实行预售资金监管的商品住房项目，和预售报价过高的商品住房项目，一律不得核发预售许可证书。当地媒体报道，从日开始，济南市已经实行预售资金监管制度。
火炬东第项目从2009年到2013年上半年陆续都有销售回款，历经济南市预售金监管制度各个不同阶段，但是据中国房地产报记者了解，火炬东第项目并没有担保公司和银行进行资金监督。
在火炬东第的借贷关系中，先后为其提供贷款的山东信托和新华信托也同样具有监管义务，但是事实显示，这样的监管并不严格。
11月11日，新华信托方面回应媒体称，火炬置业违约事实清楚，本案即将进入实体审理阶段，公司有信心取得胜诉判决并进入资产处置阶段。
2011年9月，周期为14个月的“山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托”发售。上述《可行性报告》中显示，当时火炬置业已经处于资不抵债的状态——总资产8.76亿元，总负债9.75亿元。但新华信托在报告中对火炬置业的评价是”资产状况良好，负债率处于行业平均水平”。
在项目还款的约定上，火炬置业采取的是分期偿还，信托贷款发放满六个月时，偿还信托贷款本金的15%；满十二个月时，偿还信托贷款本金的15%；贷款期限届满时，偿还本金剩余的70%。据上述火炬东第高层人士透露，火炬东第先后两次向新华信托还款，分别是约1亿元和几千万元。
然而新华信托在对火炬置业的起诉中称，火炬置业在第二次还款日期届满时，未能按约定支付贷款本金及信托预计收益、信托费用等，且经多次催促仍未偿还，已经构成严重违约。同时，火炬置业未按照协议约定将项目销售收入全部划入监管预储帐户。在日前未向信托贷款监管账户存入不低于1.5亿元现金，构成严重违约。
“如果是采取银行贷款的话，监管更严，不太可能存在资金挪用的状况，但信托的监管相对就宽松得多。”济南景昶地产经纪有限公司营销总监曲寿清对记者分析称。
一个五证齐全的项目，为什么没有寻求更为廉价的银行贷款，却采用预期收益率达13%的高成本信托融资？
“火炬置业属于暂定开发资质，并不符合银行贷款要求。”山东省建设银行一位内部人士向中国房地产报记者透露，在近几年宏观调控政策的指导下，国有银行对房地产项目变得越发谨慎。
不过，对于火炬集团这个省50强企业，建设银行依然很够“意思”。在其牵线周旋之下，火炬置业曾在2010年向山东信托借款1亿元左右，并在2011年和2012年还清了这笔贷款。记者通过国土局信息调查了解到，除新华信托以外，火炬东第项目的土地使用权并没有进行银行等其他任何抵押。
“山东火炬置业有限公司贷款集合资金信托”采取了多层增信方式，一是火炬东第项目一期、二期、三期的建设用地使用权和在建工程全部抵押，评估价不低于6.2亿元；二是火炬集团、陈岭将其合计持有的火炬置业100%的股权进行质押，并提供连带责任保证担保。
这样一来，火炬东第再难通过火炬置业进行融资，陈岭只能动用手中最优质的资产——北京火炬大厦进行融资。
据了解，2003年收购的北京火炬大厦是火炬集团所有资产中每年收益最稳定的优质项目，但是问题在于，在此之前集团已经将火炬大厦的股权作为抵押进行了4.5亿元的银行贷款，若想继续贷款，需要先解除之前的借贷关系。
上述火炬东第高层对中国房地产报记者透露，火炬集团目前已经拿到了约9亿元的银行贷款协议，但具体放款时间还不能确定。
惨重的时间成本
“相比于其他地产产品，住宅是最容易快速回收现金流的，但项目建设战线和时间拉长之后，却很容易出现不确定因素。”曲寿清表示。
这一点在火炬东第上体现得十分典型。因资金周转困难，项目建设时间被迫拉长，随之而来的成本增加和不确定因素的出现，使得火炬东第项目更加不堪重负。
由于资金上的限制，几家工程承包方的施工进度一直断断续续，据火炬东第业主向记者反映，曾经长达半年多时间，工地上没有任何人在施工。
就在这种拖延之下，政策风云突变。日，济南市政府召开第71次常务会议，出台一系列政策，进一步加强和改进房地产市场调控工作。会议提出，对在济南市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的,相关部门将不予办理合同备案及房屋产权登记手续，这被称为“济南版限购政策”。
据了解，在火炬东第项目开始团购之初，项目尚没有取得预售证，网签制度也并没有完善，济南当时尚没有实行限购政策。然而政策突变之下，严重影响了已经参与团购的部分客户的回款，使得本已捉襟见肘的火炬置业处境雪上加霜。
“当时没有完全网签，可能也是考虑到不要一次将资金全冻结在预售账户里。一般开发商在预售账户之外都有好几个账户，以便于资金腾挪。”一位本地知情人士对中国房地产报记者透露。
市场政策的变化，财务成本的增加，使得项目施工进度缓慢的火炬置业付出了惨重的时间成本。上述知情人士称，即便是火炬东第推迟交房所欠业主的违约罚金，都是一笔数额不小的巨款。
据火炬集团内部知情人士透露，在2012年，火炬东第高层就已经意识到项目还款的困难，也曾有投资公司来谈收购该项目的计划，但陈岭并不愿意放弃这个项目和济南市场，而是计划寻找新的融资来填补资金缺口。
“以前开发杨柳国际新城的时候，火炬集团就曾经欠银行大笔的贷款，但2003年的一轮房地产市场快速上涨中，成本很低的杨柳国际新城一下子涨了很多，不但还了银行的钱，还大赚了一笔。”上述知情人士说，这种侥幸的状况让开发商有了更多幻想，总是希望当年的盛况还会出现，这也使开发商失去了断臂自救的勇气和决心。
上述火炬置业高层人士透露，在9月12日，济南市建委相关负责人、火炬集团董事长陈岭，同火炬东第8位业主代表签订了承诺书，承诺书中写到“保障项目建设的资金、资源已经到位，火炬东第项目会按照2013年的延期通知按时交房”。
10月30日，已经拿到银行贷款协议的火炬集团董事长陈岭，与新华信托相关人士在火炬东第项目现场进行了最近一次正式洽谈。
从火炬置业给记者的情况说明来看，火炬东第复工有望。火炬置业给出的一份施工说明显示，火炬置业、港基建设、鼎盛建筑3家公司通过协商已达成后期协议。火炬置业与鼎盛建筑解除协议，双方结算也已完成，其与港基建设已于上周签订了有关后期施工的补充协议，并制定了春节前的施工进度节点。新招标的后期施工队伍，正在陆续进场施工。
“火炬置业的努力，又重新让我们看到了曙光，希望这一次能够拿到属于我们自己的房子。”火炬东第业主对记者说。
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2012 CRB New Media all Rights Reserved.从早上8:30一直到中午，除了早上大舜天成董事长刘某来上班时被业主堵到，其他时间再未见该公司工作人员出面交涉。
&还我住房，开发商只卖房不交房，我们要房子。& 5月28日上午，济南历下区名为&炫立方&(原称&中国盒子&)楼盘的数十名业主聚集在其开发商所在的山大路某小区大门口，拉着条幅，喊着口号，抗议开发商大舜天成置业违规销售及逾期不交房等问题，现场引来不少市民围观。
业主代表郭先生告诉记者，2006年，他所在的山东省工商银行有315名业主团购了由山东大舜天成置业有限公司开发的&中国盒子&地产项目。购房合同写明应于日前交房，但时至今日，郭先生等人仍没能住进新居。之后，郭先生等业主前后多次找开发商负责人刘某沟通解决问题，但除了手里一沓开发商的解决承诺书外，未见问题得到任何解决进展。
郭先生给记者看了开发商最近的一份承诺书，上面写道：&山东大舜天成置业有限公司开发建设的位于济南市历下区燕子山路5、9、11、19号的中国盒子项目确定于日前复工，日~8日前完工并交房。&落款为&山东大舜天成置业有限公司&。而直到今日楼盘仍未复工，开发商一再言而无信。业主们无奈，便出现了围堵楼盘抗议的场面。
据之前调查了解，&炫立方&项目没有建设工程施工许可证，商品房预(销)售许可证自然也不可能有,&五证不全是不可能办理房产证的。&济南市规划局工作人员表示，目前除了土地证，需要在规划部门办理的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，这些&中国盒子&即现在的&炫立方&也都不具备。
今天上午，记者又来到&炫立方&售楼处，见到这里只有一人在值班，这名工作人员对何时复工和销售情况并不了解。记者拨打大舜天成公司的办公电话咨询，但一直无人接听，而该公司董事长刘先生的电话也一直无法接通。
郭先生说：&这楼盘&套&了大伙7年，有些岁数太大的业主直到临终也没等到交房入住，我们苦等回复，可开发商一直在玩&太极&、&躲猫猫&，希望有关部门站出来，管管这样的企业。&
其实，大舜天成所开发楼盘已不是第一次出现问题，去年12月本网曾以《淄博楼盘无证售房被停工 耍&太极&拒退业主房款》为题，曝光淄博福润&大舜天成楼盘违规销售遭遇有关部门查处停工，开发商大舜天成拖延两年时间拒绝退还业主购房款事件。看来，每遇到投诉争执就耍&太极&，已成了大舜天成应付业主的习惯套路。有房产业内人士认为，此楼盘问题如果不得到早日解决，很可能面临烂尾。
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