直播：第五届全国写字楼联合代理推介会
第五届全国写字楼联合代理推介会时间：日地点：北京富力万丽酒店主题：赢在渠道：写字楼营销新动力内容：
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好！
欢迎大家相聚北京富力万丽酒店，出席第五届全国写字楼联合代理推介会现场。我是杨锦（音），非常高兴能担任本次推介会的主持人。
第五届全国写字楼联合代理推介会是由中国商用房地产媒体房讯网发起，从2010年起已连续举办了四届，在写字楼业界产生了巨大的影响和好评，在项目推介成交方面取得了丰硕的成果。
本次主题是赢在渠道，写字楼营销新动力。我们今天有请到了乐工厂、全练房地产等300多家房地产公司，北京诺德中心()
，北京IFC，四惠卓明等6个最新推出的写字楼项目。我们希望构建一个开发商与代理商推介展示洽谈的平台，让大家广泛的交流，以此推动开发商与代理商分享、合作、双赢的写字楼营销新时代的来临。
本次推介会将通过新浪网、腾讯网、房讯网等直播，还得到了主流媒体的大力宣传和支持。
首先请允许我向大家介绍今天到场的主要嘉宾和领导：
首先欢迎的是今天联合推介会的嘉宾，他们是全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生。
21世纪上古经纪执行董事吴疆先生。
乐工厂联盟总经理杨乐涛先生。
高和资本董事长苏鑫先生。
还有今天联合推介会亮相的6家最新写字楼项目，来自中国铁建耀中心( )，保利国际广场，天津泰达MSD，北京诺德中心，北京IFC和四惠卓明的代表们，欢迎你们。
让我们以热烈的掌声对所有朋友的到来，表示热烈的欢迎。
今天的联合代理推介会，首先我们进行的是北京、天津最新推出的6个写字楼项目的推介与提问，同时在会场外面设有项目展台供大家了解、咨询与洽谈。
最后我们还有抽奖环境，价值一千元的名品手表三块，祝大家洽谈合作，促成交易的同时好运不断。
面对2013年的全新市场环境，开发商与代理公司如何对接渠道，更为有效的服务最终用户，如何解决双方面临的信任危机，开发商与代理公司如何创新营销模式，整合营销时代，迎来双赢时代，开发与代理公司需要一次项目展示，商机对接的机会，也需要一次介绍自己，了解对方的机会，同时更需要一个交流经验，商讨解决问题的平台。
首先有请全联房地产商会常务副秘书长赵正挺先生致辞，大家掌声有请。
赵正挺：尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好！
首先代表全联房地产商会对第五届全国写字楼联合代理推介会的召开表示热烈的祝贺。
20年来，中国写字楼市场取得了非常突出的成绩，对社会、经济以及社会的繁荣发展做出了贡献。房讯网作为国内领先的写字楼专业媒体，搭建这样的专业平台，正是我们时代的需要，行业的需要。
目前开发商和代理商需要这样的专业媒体，需要这样的专业交流平台，祝愿大家在这个平台上相互认识，洽谈合作，促成交易。
8月7日，成功召开了中国写字楼TOPI100强的成果。中国写字楼TOPI100强评价研究标准体系，是基于完善的全国写字楼市场数据平台推出的测评系统，指标由建设设计与产品创新、公共设施与功能性，软件服务与资源等6大体系和30个分项指标构成，包括北京、上海、广州、深圳等294个城市，超过400个优质写字楼进行研究和分析，真实有效的反应当前中国各大城市写字楼建筑的整体状况和发展水平，同时为开发商及金融机构入住企业提出专业的观点。
最后预祝本次推介会取得圆满成功，谢谢大家。
主持人：非常感谢赵副秘书长的精彩致辞。下面有请21世纪上古经济执行董事吴疆先生为我们致辞，掌声欢迎。
吴疆：在开会之前，刘凯总就跟我说致辞的情况，刚告诉我，我就简单准备了一下文件，和大家沟通一下想法。
这两年来上古在北京操作的写字楼项目，已经有14、5个了，也有些经验和大家分享。
我谈三点，第一，对目前市场的几个感受。
从住宅市场来看，现在供需依然非常的不均衡，现在北京住宅的存量大概在6万套左右，这直接导致了我们现在看到的一房难求，导致了资本价格的继续上升。
地王也出现得非常多，最近我们看到的农展馆的土地成本是7万5，未来收价肯定会超过15万，原来周围要卖6万的，现在基本上卖到10万以上。
第二，我们可以看到，从前段时间的前景情况来看，央行在7月20号取消利率的限制，未来随着过去这么多年宏观货币的投放，再加上引资银行导致的大量的资本的上升，为了解决目前宏观经济不好的状况，还会有宽松的情况出现，所以也导致了目前的资产价值在快速的提升。
从住宅来看，我们判断各个城市的住宅开发已经到了顶峰。未来住宅市场的投资量和写字楼的投资量，形成了非常明显的反差，但是目前北京的市场状况，住宅的价格要远高于写字楼的价格。
商住未来会有一个快速纠正的过程，所以写字楼不管在任何片区，比如说我们做石景山项目，当时我们进去的时候都卖2万多块钱，现在售价在4万以上。所以我们可以看到商住倒挂，以及住宅市场投资的空间越来越小，但是写字楼的独涨在未来一年内会持续，未来的资产价格还会持续上升。这一点是非常明显的趋势。
但是二线住宅市场各自有各自的看法，但是三四线已经饱和。一线城市的写字楼继续保持高速增长，二线城市看不同的城市看不同的状况，三四线城市写字楼市场还有很大的风险。这就是对目前市场特别粗浅的看法。
作为代理公司和发展商的合作我有几点建议，从北京2009年开始，非常清晰的看到，写字楼已经完全脱离开四环以内的市场，现在四环沿线的写字楼都是核心地段非常好。未来我们谈到的写字楼供需市场，如果一手新盘的话，更多集中四环到五环之间的片区，甚至我们做的项目都在五环以外。
在这些非核心主流区域，因为核心主流区域供应量很小，需求量都很大，确实没有多少房子可以为写字楼提供出租或者销售。但是在核心区域以外不同的区域，可能就是要和当地的政治、政策、文化还有经济的状况，还有它自身要做出一些特色。所以我们建议开发商在这种市场上，我们要有自己核心的诉求，要有自己的观念，要有自己的特点，这样才能获得客户更大程度的认可，这是第一个层面，实际上未来的写字楼可能会突破千篇一律的供应格局，或者一个形象，它应该更多在文化诉求，精神诉求方面要有所追求。
第二，我们可以看到，现在我们所销售的写字楼在买给自用客户，这已经是市场的主流。我们可以看到非常明显的趋势，09年以后大家都把写字楼切小，100平米以内是非常好卖的。所以现在绝大多数都是整层销售了，目前市场的状况是，我们可以看到已经转向了自用的市场，这个趋势已经非常明显了。
第三，渠道非常重要。我们房讯网搞的活动非常好，渠道非常重要。当你的客户是整层客户，动辄上亿，当这种客户出现的时候，你不通过渠道，是绝对不可能出现这样的客户，靠售楼处等是等不来客户的，所以渠道很重要。当代理公司和开发商合作的时候，这三点是非常重要的。
最后感谢房讯网，一直给我们房地产市场，给我们写字楼的消费和享受市场，作为一个新型的观察家，作为一个客观的记录者，在记录历史时期产生的每一件美好的事情，谢谢大家。
主持人：感谢吴总的精彩支持。接下来我们有请乐工厂联盟总经理杨乐涛先生为我们致辞，大家掌声有请。
杨乐涛：大家下午好，非常感谢刘总给我这个讲话机会。
刚才吴总也讲了，这个活动这个形式非常好。这次主题是赢在渠道，写字楼营销新动力，关于渠道营销这块我有很深的感触，也在这里花几分钟时间和大家分享一下。
从入行到现在，我95年就加入这个行业，做写字楼，做了很多的项目，保守说北京有超过100个项目了。
从我入行的时候，我觉得很多写字楼基本上不需要太多的销售，不需要太多的代理，很多写字楼都跟代理合作，那时候进来的可能都是外资公司，港资公司才有代理公司。
通过十几年的发展，北京有很多很多的代理公司产生，渠道营销发展到一定的规模了，发展商和渠道的合作也建成体系，这个体系的发展比住宅更有体系化。住宅可能是逐渐的才开始，它的渠道其实是刚开始。但是写字楼这个体系，模式已经非常非常成熟了，现在大多数开发商都认可渠道营销。还有大多数的开发商都直接用代理来销售，这是我们能看到的。包括租赁也是这样。
在这个过程中，从2000年的时候，我们乐工厂成立了一个乐工厂代理联盟，也是想通过这种渠道的整合，我们认为未来的发展趋势也是渠道整合，大家的联合，才能把这个市场做好做大，包括规则，因为我们做流程的时候我发现，恶性竞争非常多，大家代理之间的恶性竞争，代理和渠道，和其他的开发商等等都有一些不良的竞争关系在里面。
通过这个整合，我觉得这几年市场越来越认可我们这些联合的模式，包括吴总我们都有很多项目在一起联合销售。
所以说我们觉得未来的发展越来越看到联合渠道和方向。通过三年的发展，乐工厂发展成200多家代理商，当然我希望未来我们通过不断的努力，我们再做到最大，更多的加盟，大家一起把写字楼这个渠道做得更好。
我们和房讯网也一直保持着非常紧密的战略合作，在我们乐工厂的代理渠道里面，我们全力的支持房讯网的每一次推介活动，我们全力支持这个项目的营销。在这里也是祝贺这个项目推介活动圆满成功，谢谢大家。
主持人：非常感谢杨总的精彩致辞，感谢乐工厂对本次推介会和房讯网的大力支持。
接下来让我们用热烈的掌声欢迎房讯网CEO兼中国写字楼TOPI100强研究组副组长刘凯先生。
刘凯：各位朋友大家下午好，首先代表写字楼TOP100强研究组对大家出席本次推介会表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
在这里尤其要感谢在座的200多家商用房地产的合作伙伴。
我们今年4月份举办了全国联合代理推介会，也取得了丰硕的成果。
我们今天邀请到200多家代理公司，我们今天邀请了6家项目，我们希望构建一个开发商与代理商项目推介的平台。也正如我们今天的主题，赢在渠道，写字楼营销的新动力，这也是我们的目标。我们房讯网每年都有支持活动，今天是第三场。
最后预祝我们今天的推介会大家有所收获，能够做成生意，达成交易，谢谢大家。
主持人：非常感谢刘总的精彩致辞。
接下来到了我们的演讲时间，今天我们请到了第一太平戴维斯策划总经理徐伟成先生为我们演讲，有请。
徐伟成：亲爱的来宾，各位同仁下午好。今天是第五届全国写字楼联合代理推介会，今天的标题赢在渠道，写字楼营销的新动力，渠道是很重要的。营销的新动力，也是希望来自各位的情报的收集，市场情报。
今天来到的来宾都是行业的高手，今天通过戴维斯的基本数据，我可能会解释得更加实用。
咱们在北京的大环境市场，有些从业20年以上。每年的GDP都已经麻木了，都是这个态势，但是从写字楼，代理写字楼，开发写字楼，做生意的人员来说，其实这个曲线是有它的物理意义，代表中国经济增长的动力还是往上发展的，虽然每年7、8、9、10的增长，它的态势继续增长的动力还是可以考虑，继续我们加把劲，看好未来。
另外一个数据，就是实际利用外商直接投资和增长率。前几年，01年到05、06年，也是依赖于外资的。
在北京望京商务区，中关村商务区，燕莎商务区，总存量900多万。我们未来还有丽泽金融区，东坝，垡头，通州商务区还没出现，当然也不乏零散的商务区。
现在随着国际甲级写字楼的标准，反映了全国的现象，中国写字楼的国际化形成得快，我们自己有国家的标准，我们制定一个客观的甲级写字楼标准。我们制定标准的过程，我们要通过很多案例的评审评价，人性的分析。
北京写字楼的市场未来向丽泽，通州，到望京商务区，它的价格，它的产业，企业分布，客人的选址会慢慢回归理性，好像住宅问题，慢慢住宅也是回归理性的。北京豪宅区，咱们社会主义来了豪宅区，谁敢说我是豪宅区，湘江财富中心也叫豪宅，像写字楼，传统的写字楼，95年京广中心，现在当然不行了，当然我们有很多的好的写字楼。
最新的北京甲级写字楼的供应，吸纳与控制，传统商务区供给比较短，新兴市场会比较多。
国籍外资占19%，内资占81%，性格企业占13%，开发商占87%。今天是第五届论坛，我们第六届，第七届，都想想，我们第三、四届也想想，咱们陪同刘总，笑看写字楼的风云。
新的组合，北京有点有趣，北京新增的54%多，都是金融，IT，专业服务，高端服务业，制药等等8%，内资也是占82%，我们是绝对有竞争优势的，外资18%。
我们看看传统几个复杂的表格，右手边大家关注2013年，大家都在专业海洋里游泳的竞赛英雄，第二季度，我们是在近三年以来首次跌到环比下降0.7个百分点，至每平方米每月316.5元。2009年第三季度，大家可能已经忘了，空置率7%，0.6%啊，各位有没有想像，咱们当年的第三季度，2009年的空置率是21.9%，厉害吧。所以现在说来说去5%没什么好玩儿的，坐火山车才有意义。
北京甲级写字楼租金指数，2013年开始下跌。10年、11年你发现，不合理怎么会发生呢？今天就是昨天的未来，今天还是相对比较平稳的。
我也问了一些写字楼代理部的董事，我自己采访过同行的朋友，也采访过一些中小型代理公司，他们对第二季度，第一季度租金相对平稳有不同的理由，像我们自己公司，我们代理部生意还是很好，但是有些人生意比较难做，有些人客人已经不租了，有些人告诉我们，业主方愿意落价，他愿意可以谈的。
有些服务业的承受能力确实有些难度，尤其做国内二三线城市的一些企业。金融公司50%多还是金融公司的企业的。
全市租金也是有点过山车，10年到09年还是比较平稳的。写字楼第二个总结，空置率2.8%，环比上升0.1个百分点，同比下降0.6个百分点。这个图左下角代表了空置率，1点多，2点多，我们香港的标准，写字楼空置率少于10%，就等于百分之百了，但现在基本上是2%点。
到今年年底，到底是什么变化呢，我们还是拭目以待，也是靠大家同行的努力。租赁企业整售写字楼不是我们能控制得了的，这是宏观国家经济的动力。
CBD的空置率还是非常低的。我们CBD的市场预测，这个数有些是不准的，它没有放在里面未来的供应。从CBD我们研究部租金的增长，空置率会上涨，2016年可能空置率会到10%左右。我们周边也会把租金，从到300，未来可能有些轻微的放缓，这也是在今天已经初步反应了供求的问题。
金融街空置率很低了。在14、15、16年金融街北京租金还是非常坚挺的，从13年的480到490，我们预测到未来2016年，还是会有微微的增长。虽然金融街是比较特殊的，金融街基本上客户大家也清楚，是做全国生意的，有做得好的，就做亚太区的生意，所以它不会受这两三年短期的经济的影响，尤其金融事业他生意好了，全球经济好了，他还是有生以，生意不好他还会有生意，所以它乘租的能力落户在北京金融街还是会更好。金融企业选址是选上海陆家嘴和北京，或者丽泽金融区等等。
金融街和CBD的租户特征与比较分析，CBD租户的敏感度比较多，因为它比较依赖外企。外资的实业公司，生产型公司，他们装修确实是比较一般，内资金融企业金碧辉煌，放个几千万的石头。但是未来相对会比较理性。
中关村的空置率是百分之零点几。我们最重要关注有没有货做，后边我们最后给大家总结了会告诉你，未来有多少种的供应，我们比较关注的。当然有多少客户不是我的事，是你们的事了。中关村从到230，到未来还是相对比较平稳的。我们研究部预测中关村空置率还是继续偏低的一个成果。当然我们研究有些数据没有加进去。
中关村主要是IT科技公司为主，值得一提就是望京商务区，望京商务区从15年前是就有规划的，原来都是抵押产业用地为主，到十多年前慢慢西门子，摩托罗拉在望京落户，到后来的一些交通，到未来其他新的公司，像宝马，雀巢，松下，已经很成熟的公司。
看未来的供应，望京租金还是往上走，因为它供需的问题，大家比较清楚。望京商务区是以外资企业为主的，也代表它租金的敏感度会比较高，未来有不同的写字楼。
北京整体销售写字楼，这是北京大宗物业大约成交了70亿人民币，金额大约是80亿人民币。值得一提的，北京的甲级写字楼租金回报率6%，很高，住宅只有2到3的回报率，酒店一般3、4，所以北京水位还是可以的。
最后我总结一下，这个图有点花，大家在专业代理人员我手头上有什么货，未来13到17年，北京CBD、金融街扩充区域、新中关村科学城、燕莎区，亚奥板块，未来在17年保守估算，我们已经扣除一些政府地块，开发商之后的，大约也有400多万。
中国只要北京的经济继续增长，供应也会慢慢的消耗。所以我们是供求的关系。当然我们也不是没办法预测，我们到18年，19年北京经济什么情况，非典十年前你怎么知道今天。但是我们可以触类旁通，大家用行业的感悟感觉也可以了解到，有供有求的关系。
今年下半年也是不错，未来像润世、远洋（音），光华路等等一些地块。谢谢，就是这些。
主持人：我看到大家都在拍照，说明大家对徐总的内容很吸引大家。
下面我们进入第二部分，项目推介环节，每个项目推介之后，我们安排了5分钟的提问时间给在座的朋友。每个提问者都可以领到精美的奖品。
首先我们进行的是中国铁建耀中心的推介。首先掌声有请中国铁建耀中心销售经理张文奇（音）女士为我们介绍。
张文奇：大家下午好，非常感谢大家今天能在这里会聚，而且我也很高兴参加这个推介会。下面由我来为大家介绍一下我们项目的基本情况。
大家看到的是我们的项目的一个效果图，项目具体是写字楼。这个是我们项目，它是位于苹果园交通枢纽商务区核心位置，南边是三条城市主干道，开车到五环只需要5分钟，到金融街，中关村只需要20分钟的车程，是非常便利的。
我们挨着苹果园交通枢纽，将来会有三条地铁汇入到我们地铁当中，同时还有20多条公交线路，它会有地铁，公交车，包括出租车的转换站，出行是非常便利的。我们是作为整个区域地标性建筑的写字楼。
我们这个区域石景山，我们近邻平台，门头沟，以及海淀区，属于核心位置。石景山给人第一印象，首钢在我们这个区域历。从区政府自2008年之后首钢迁出，同时打造了五个商务区，苹果园交通枢纽商务区是投资最大，也是有最强的升值空间的区域。
它建成约55万平方米，不仅有7种交通方式的融汇，同时它还是作为整个商务区来发展的。它今后建成之后，每天的日人流量将会达到90万人次，最高峰每小时达到10万人次。
在周边很多的商业金融地块也纷纷出让和上市，除了我们以后，还有很多项目也都会在周边来做商业区域。它今后将汇集于交通、居住、商务、休闲于一体的区域。
这是我们整体的效果图，这个区域可能有人去过，将来建成之后是非常繁华的一条商业中心，必将是这个区域的核心区域。我们也是这个位置的地标性的建筑。
我们由A、B、C三栋建成，A座20次，B座15层，地下有3层，有499个车位，基本上每层2000平米。
我们的区域位置交通非常的便利，可达性非常强，同时我们的生态也很重要，我们在PPT里总结了几大价值体系，首先可以看到我们项目的南侧和西侧，是将近10万平米的园林，可以说是一个公园景观，只站在我们西边的窗户就可以看到窗外的风景，我们是一个山景的商务写字楼，是非常生态环保的。
苹果园交通枢纽到达中关村和金融街都非常方便。大堂今后的装修我们的效果，米黄色，十米的挑高，非常具有企业的彰显力。
我们的写字楼是全光纤覆盖的，三网合一，可以满足北方和南方的客户对于网络的要求。
楼内部层高3米8，同时我们的9米超大柱距，对于办公都是非常方便和宽敞的。
我们的商业将近一万平方米的商业，今后可以满足像银行、超市、精品购物以及餐饮类的业态，对写字楼内部提供一个非常便利的商务条件。
我们在苹果园交通枢纽，实际上苹果园交通枢纽也位于石景山科技园南区与北区的核心位置，我们可以享受石景山的政策，也可以享受中关村的政策，我们是双重政策支持下的项目。
项目对于投资来讲，买卖的写字楼有两点，第一是可能自用，就是投资方面，投资的客户肯定非常注重于它的区委交通以及可达性，包括区域规划。还有就是他能所得到的回报。
我们苹果园建成之后，市值将达到千亿，由苹果园带动起的区域的一个商业升值的空间，它现在足可以完全价值洼地的效应，来带动周边所有的客户。
对于将来投资的客户，以及自用的，投资来讲，首钢搬迁之后，场区会规划一个商务区，像现在建设当中，空档期，这些客户势必肯定会在我们的项目进入来租用这个区域。
这个就是九大点我们的优势。其中还有一项，我们在地下会有一个2800平米的员工餐厅，为客户提供非常便利的就餐环境。
我们开发商是中国铁建耀中心，世界500强企业，非常具有实力。
我们项目9月份已经开始排号了，10月份会有一个盛大的开盘。至于价格，一会儿可以私下来沟通，因为具体还没有详细的。今天到场有非常多的代理行的同事，希望你们能够非常踊跃的和我们合作，我们也非常高兴你们来我们项目参观，以及我们互相有一个互动。大家有什么问题可以现场问我。
主持人：下面到了提问的时间，我们主办方为提问的朋友准备了好礼品赠送。下面可以开始提问了。
提问：咱们这个项目什么时候能交货？
张文奇：我们的交房时间是在2015年的年底。
提问：用户要享受中关村的具体优惠政策是什么？
张文奇：咱们这个区域是支持高兴科技，商业金融还有一些电子研发类的公司，基本上它符合什么优惠政策，要看它的公司的规模，以及注册资金，包括定位的行业，都会有相关的政策，需要具体去查一下。
提问：咱们楼是出售的项目，具体的报价，还有出售是否是整层面的出售吗？和代理行合作比例是多少？
张文奇：咱们这个项目是出售的项目，我们10月份开盘是A座，A座20层那个，是我们将要出售的。预计出售价格现在还没有具体定下来是多少，应该是在10月上旬会有一个具体价格出来，10月下旬我们会开盘。
对于我们将要卖的，有规划要整栋卖的楼，D栋应该是规划卖的，A座卖给低层段的会有小面积的销售。我们现在对外的合作佣金是千五，如果大家想知道得更详细，可以私下和我沟通。因为在我之后还有三个项目需要推介，我也不想占用其他项目的时间。待会儿你们可以来找我，我叫张文奇，非常感谢大家的提问。
主持人：谢谢张文奇女士的精彩介绍。各位朋友如果还有问题，会后可以去外面展台有专门的咨询。
我们接着项目推介。接下来要进行的是保利国际广场的推介，有请李娜女士（音）为我们介绍。
李娜：尊敬的来宾，大家好，我是来自望京保利国际广场的李娜。我今天分享的话题主要是关于绿色建筑。
我会从三个方面分析，为什么需要绿色建筑，第二，绿色建筑的定义，第三，如何建造绿色建筑。
首先我请大家看一下图，来说明为什么我们需要绿色建筑。
大家可以看到，这是我们可能在北京的朋友比较深有感触，这是大多数时候我们在北京的天空，这肯定不是我们想要的。大家可以看到，下图我们都希望有更好的空气，更好的环境，以及更好的心情来迎接每天的工作和生活。究竟什么是绿色建筑呢？
根据美国绿色建筑理事会的定义，绿色建筑不仅对公众健康和环境有正面影响，而且能减少费用，增强建筑物和运营者的市场营销能力，潜在增加用户的生产力，有助于创造可持续发展社区。
而绿色建筑可以有效的降低能源使用24%到50%，二氧化碳排放降低33%到39%，用水量降低40%，固体废料降低70%。
根据美国哥本哈根大学的研究报告指出，绿色建筑的空置率降低了3.5%，租金提高13%，在绿色办公室里工作天数减少2.88天，55%使用者的生产力比以前有所提高，折合成人民币1335元每平米，健康的室内环境还能够提高员工的留存率和客户印象。
究竟对于绿色建筑怎么来定义呢？首先我们来看一下关于中国筑建部的定义，最大限度地节约资源，保护环境和减少污染，与自然和谐共生的建筑。
在美国绿色建筑协会推行并建立的绿色建筑评估体系，也就是LEED体系当中，它是全球最完善的评估标准，有6个标准，第一，可持续发展场址，第二，创新和设计程序，第三，材料和能源，第四，室内环境质量。
如何才能建造绿色建筑呢？让我带领大家回到过去的三年，见证一下保利国际广场的征程。首先请大家看一张图片，我们这个地块很有意思，它处在首都国际机场和距离天安门同样19公里的一个中心位置，在北京市东北角。这是在我们三年前拿地时候的状况，可以说是一片黄土地，只有少量的绿植。
这是大望京商务核心区的规划。在我们项目东侧是34万平米，已经运营两年的大望京公园，其中有2万多平米的水系以及植被。在这样一个地块上，建造一个什么样的项目，是对我们一次非常大的挑战。
在我们拿到地块的8个月时间当中，我们请到全世界最大的建筑师事务所，为我们的整个项目进行研究以及规划。
首先我们做出19个模型，从中挑选了4个。在第二阶段当中，我们重新做了6个方案，并且最终选择折纸灯笼造型。
在第三个阶段，拿到项目差不多两年的时间，我们最终选择了8角形的钻石灯笼。它的理念是来自于中国传统的折纸蒸笼，加上钻石般的效应，使它闪闪发光。
如果是您不幸在我们的园林中，我们采用立体的园林效果，让您感觉不如清新校园的感觉。我们不敢说是在北京最独特的，但一定是最独特的方案之一。
这是我们项目的结构体系，我们命名为外骨骼体系，相当于骨头在身体的外侧，它的建筑优势第一是极大的提高了使用效率，第二，钢结构是最柔软的结构，最重的部分达到37吨，有7个方向，无论安装和加工都是非常困难的。这是从里到外展示我们结构的特征，首先我们把所有的楼梯，电梯，所有的公共空间放在核心桶内，并且延伸出所有的平台供大家工作学习。接着我们采用7个垂直花园式的立体办公。
我们会把外骨骼装在我们的结构上，接着在外骨骼上装上双层玻璃幕墙，达到三层防护。这是我们的三层玻璃幕墙的效果，这是打开的效果，您可以看到在外侧是双层幕墙，在内侧是单层幕墙，可以有效降低建筑能耗大约12%，提高隔音效果28%。
采用这种独特的结构体系，可以大家提高项目关于漏风控制方面的问题，有效提高75%的漏风控制。
而且双重玻璃幕墙还是可以呼吸的玻璃幕墙，可以通过玻璃幕墙中间的缝隙，有效的将废气排除到建筑以外。
首先您进入的是2000平米的环形大堂，接着我们在中厅的部分，这是我们的空中会议室，仅采用自然采光会员，就可以完成整个会议。
我们写字楼的层高是4.2米，净层高达到2.85米。我们配备了28部客梯，等待时间控制在30秒以内，符合国际标准。
我们的顶层绿色总裁专用大堂，高度16.8米，是中国大饭店大堂的3倍。这是内部的效果，如果您在大堂谈完事，我们可以建议您去位于31层的空中花园进行休息，如果您需要呼吸一些新鲜空气，我们还为您准备的室外的空中花园。
我们在办公区域也设计的绿色的垂直绿化，使您的办公环境达到最大限度的舒适。
我们的空调系统采用的是全空气变风量恒温空调系统，我们采用VAV空调系统，可以调制每个位置的风量，达到最佳的温度。
我们所有的材料，都是选取了耐脏还是易清洗的材料，电梯厅也采用了一些特殊的玻璃，也是易清洗材料。
在卫生间我们选择了一些高科技，非常现代化的材料，比如说像瓷砖面板，耐水性极强的瓷砖。洁具也是低流量抗菌的洁具。
我们这个项目一共采用13套高科技节能环保低碳的系统，通过这些系统的集成，我们将打造一个独一无二的保利国际广场，这将是保利低产最定级的品牌。谢谢大家。
主持人：下面又到了我们的提问时间，大家有什么问题可以进行提问了。
提问：咱们大厦什么时候开始入住？可以过去让客户看房？
李娜：我们现在售楼处已经在现场，您可以在网上进行搜索，或者直接联系。现在就可以，已经在售的项目。
提问：咱们保利的项目，最大的优势，最大的卖点是什么？
李娜：首先我们是位于大望京商务核心区域的核心产品，这个产品本身在望京属于品质最高的，而且我们交售预计最快是在明年，都是在北京写字楼里是最优的，所以说还不错。
提问：咱们一层是多大面积？
李娜：大约是2100平米左右。
提问：物业公司是哪家？
李娜：暂定是自己的物业。
提问：物业费呢？
李娜：29块1，每平米每月，包括制冷制热。
主持人：感谢保利国际广场精彩的介绍。
下面要进行的是天津泰达MSD的项目推介。有请天津泰达MSD经营管理部高级经理翟浩勇（音）先生为我们介绍。欢迎。
翟浩勇：大家下午好，非常高兴能参加房讯网组织的这次全国代理行的推介会。下面我代表我们公司向大家简单介绍一下我们这个项目。
这个项目处在天津滨海新区的核心区，建筑面积134万平方米，写字楼86万平方米，商业20万平米。
这是我们这个项目到达北京经济圈的示意图。这个图片是我们到达天津市区的示意图。从E去到I区是出售项目，纵向的部分，A、B、C我们叫核心区，是出租的项目。技术包括有成熟配套，管委会的扶持，以及甲级办公的政策。开发商管委会对入住的企业会提供税收、办公用房以及住房，包括人员引进的补贴。
周边的配套是这样的，因为这个项目是在天津开发区建区30年的基础上建成的写字楼群，周围的配套非常成熟，当然包括金融街，图书馆，医院，学校，高尔夫球场等等。这个项目分9个地块，从A到I9个区域，占地20万平方米，总建筑134万平米，投资额180亿人民币。
下面分别介绍一下C区，C区是最早建成的区域，一共16万平米。目前写字楼的出租率82%，商业配套项目出租率92%，物业管理公司是第一太平成立的合资公司。这是我们C区大堂的效果图，这是C区写字楼的样板层的实景图片，一层面积1432平方米。这是C区已经入住的企业，包括搜狐视频，56同城，中石化。
除了员工餐厅，健身以外，还包括71便利店，以及高端的餐饮项目。
B1是日本设计公司来做的，去年年底交付使用。B1大堂达到16米到18米左右，已经入住的企业，包括中国庆华国贸集团，中海油集团。
A区也是由两栋组成，总建筑面积23万平方米，预计14年底交付使用，这是A区的外观实景照片。
F到I区总的建筑面积58万平方米，还处在在建阶段。我们也是整层出售，现在的销售均价是25000一平米，代理行佣金是总房款的1%。
接下来介绍的是我们核心区的中央花园，在AB区中间我们做了一个绿色景观，我们叫中央花园，中间还有两个购物广场。在核心区底下有个一万平米的美食广场。
H区是拓展区，商业招商已经开始着手准备了，定位是以文化，情景体验，以及休闲娱乐为主题，整个我们公司每个区域请的不同的设计公司，包括德国，日本公司，商业顾问是华夏百新（音）。整个项目严格按照美国绿色建筑的LEED标准来建造，确保引领区域绿色环保的趋势。
为了缓解整个项目建成以后地上交通的压力，我们在地下做了一个环状底下交通系统，连接每个区域。这张图片是整个天津开发区已经入住办公的企业，世界500强已经接近100家。
最后非常欢迎和在座的代理行合作，希望引进有影响力，有实力的企业入住泰达MSD。
提问：使用率是多少？
翟浩勇：C区的使用率是73%，B区是64%。
提问：您标准层的层高是多少？
翟浩勇：净高是4米，吊顶完是2米8。
公共区间是精装修，办公区域是毛坯交房。
提问：我们要去看房，是自己去还是你们带着去？
翟浩勇：没有固定的交通工具。
提问：咱们AB栋出租的部分租金大约是什么样的水平？
翟浩勇：C区的租金水平是4到5块钱，每平米每天，租金价格不等。B区从4块8到6块，每平米每天。
提问：目前入住率是80%左右，这个大约是怎么样的成交渠道？
翟浩勇：我们的签约客户来源基本上分几类，第一类是开发区管委会，以及泰达企业的领导介绍会有一部分。
第二部分有代理行的介绍。
第三，是客户自己通过各种渠道了解到我们这个项目，想来滨海新区开发区投资，自己主动找到我们。管委会领导介绍大概占30%到40%，中介介绍占30%左右，其余的是客户自己找来的，当然也有我们自己拓展的客户。
提问：代理的合作政策呢？
翟浩勇：出售的是总房款的1%，出租是月净租金的1.2个月。
主持人：再次感谢天津泰达MSD项目的精彩介绍。
各位朋友，下面我们有请北京诺德中心的推介。有请北京诺德中心销售总监刘超先生（音）。
刘超：各位来宾下边好，下面由我来为大家介绍。
这张图是我们中铁北京诺德中心一期、二期的效果图。我们一期已经全部售謦，现在主要推介的是二期盘。
这个是我们项目所在的区位图，我们紧邻南四环。整个项目还有一个轨道交通也是大家比较关注的，目前我们北京9号线全线贯通，在项目的西侧，而且在9号线丰台科技园站从地下直接到我们二期。我们项目区位是地上地下立体交通。包括之前去年政府投资6860亿元，主要是丰台区重要的一个项目。
这是我们的效果图，是我们二期的地标产业，天安门以西北京市场最高的项目，200米高，共37层。
一期二期整个体量是45万平米，一期四栋写字楼，销售额达到25亿。我们这个项目租用客户是比较多的，也是依托于我们中铁上下游的产业链。
我们大堂层高挑高是10米，层高3米6，6部电梯，这是我们实体样板间。我们在一期一二三层做的是商业配套，主要打造的是金融，包括整个项目的服务配套，目前已经进驻的是江苏银行。
下面是我们二期的主要产品，主要推介是这个产品。二期我们是三个地块，中间的地块说一下，我们有65米宽的景观轴，我们的地标产品是A5这个位置，目前代号是T1，整个楼高200米，应该是天安门以西，是北京市场上第6高的产品，整个层高200米，37层。我们首层是13米提高的大堂，而且是全大堂的设计，2000平米，增高4米5。在顶层我们会做一个7米高的定级会所，外面有一个停机坪，应该也是惟一打造的这样一个产品。
这个就是我们目前丰台科技园惟一的一个，为我们项目打造的一个总裁行政公寓，是配套我们地标产品，一共两栋，层高11米，弧形面积是30到90，层高3米9，目前有一栋已经全部售謦，另外一栋自持。
我们是属于中国中铁下属的建工集团开发的项目。我们中国中铁从铁道部剥离以后，从一局到13局属于中国中铁，地面上写着20局左右，都是中国铁建的下属公司。
我们主要北京，布局全国，我们的产品在全国都是区域地标产品，像大连双子座，深圳也是当时的地标产品。
主持人：非常感谢北京诺德中心的精彩介绍。接下来我们提问的朋友可以提问了。
提问：200米高的建筑是销售还是出租？
刘超：全部销售。顶层大概有5层左右可能是我们自持。
提问：售价呢？
刘超：目前我们是售到，6月底开盘，目前售到9层，目前均价3万7，预计可能要突破4万。
提问：如果是5米1层高的呢？
刘超：因为5米1是30层以上，30层本身我们有一部分是自持，我现在跟你说的价格可能是静态的，如果开盘的话，这个价格我们也要根据市场的情况重新定价。
提问：现在剩余还有多少？
刘超：我们入市时间是11年年底，我们一期一共24万平米，除了自持的部分，我们经过9个月一期全部售謦了，二期目前我们估算的货值大概30到40亿。
提问：现在地标的那块现在还有一部分？
刘超：对，我们在二期一共7栋写字楼，地标是200米，这两栋是公寓，公寓有一部分售謦了，另外一部分我们自持。东侧这四栋是我们写字楼，也是有三栋全部售謦，目前产品就是有一栋写字楼，大概在15000平方米，还有地标还有商业大概2万平米。
提问：咱们项目二期什么时候开盘？
刘超：其实我们项目二期已经在6月16号抢先开盘了，预计本月中下旬我们会加推到10层以上的楼层。
刘超：物业公司是哪？
刘超：物业公司是我们诺德自己的公司。
主持人：谢谢您的提问，再次感谢北京诺德中心的精彩介绍。谢谢。
接下来我们继续项目推介。接下来有请北京IFC项目推介。有请北京IFC项目租赁经理刘博先生（音），掌声有请。
刘博：各位下午好，非常荣幸可以代表北京IFC在这里给大家介绍一下北京IFC的项目。
北京IFC是CBD生活圈非常成熟的，现在出租率达到96%，我代表北京北京IFC向大家感谢，谢谢大家。
下面我给大家介绍一下北京IFC这个项目。首先是IFC的位置，是在建国门外，永安里地铁大概步行2分钟，国贸附近我们步行到国贸一号线大概5分钟时间。
北京IFC建筑高度150米，地上35层，地下5层，写字楼可出租面积10万平方米，商业配套面积1万平方米，标准层建筑面积3500平方米，标准层高4.1米，大堂挑高18米。
大家可以看见中间这个度，作为IFC中区的部分，双层挑高达到8米2，可以作为一些公司的展示，会有很好的效果。
下面给大家介绍一下IFC的硬件。首先是电梯，IFC的电梯一共24部，直通高中低三个区，每个区8部，每部承载24到25人，1600斤。
IFC的车位，B2到B5共计600个车位。IFC的空调采用VAV变风量空调。
这个图是我们整层标准的户型图，一共3500平方米，中间是没有柱子的，方便于各个公司的各种设计方案都可以实施。进深可以达到12到14民，中间24部电梯，在这里IFC分低区、中区和高区，5层到30层是三塔连通的，可以满足公司做整层的使用，在中间可以做自己展示的前台，效果就会不一样。
30层到40层单独的，可以作为一些公司私密的空间，因为它享有单独的电梯，这样的话它公司的影响力和效果是不一样的。
IFC的配套设施是很有特点的，这是我们主要的配套的会议中心，这是在IFC6层，这是IFC的大会议厅，这个会议厅可以容纳200人，包括一些宴会，媒体会，发布会，都可以在这个会议室来实现。这个会议室还具有所有现在五星级酒店会议室具备的硬件设施，包括同声传译，都可以在这个会议室实现。
这是小会议厅，可以容纳80人，一些简单的研讨会，培训会，高管会，都可以在小会议厅进行。这是VIP厅，大家交谈非常好的地方。
这是地下健身中心，保利豪（音）健身这是一个美国的著名品牌，因为它的健身种类和课程是非常丰富的，有机会大家可以去IFC感受一下。
这是我们的我们的咖啡厅。
这是海逸中庭海鲜酒家，它主要是服务于中高端的商务人士，包括商务宴请，一些公司的年会，聚餐，都可以在这里实现。
东西塔首层两个银行，一个是工商银行，一个是农业银行，在东塔首层有一个我们专门的货币兑换，我们IFC专门为所有的金融企业配备了专署的仓库，满足了包括银行和各类金融企业的安全问题。
下面给大家介绍一下IFC的租住品质，这是世界500强已经12家，这些是已经在IFC开始办公入住的500强的企业。
我们的设计公司是加拿大ACBR国际建筑有限公司。我们的工程承包商是中国建设一局有限公司，机电顾问是奥雅娜公司。
最后给大家介绍一下我们的租赁热线，，包括我们的官方
，通讯地址都有，欢迎各位随时到IFC租赁部来看一看，我们做更深入的沟通。谢谢大家。
主持人：如果有朋友对北京IFC还有任何提问，可以会后去外面的展台进行提问。因为时间关系，我们今天这个项目就不提问了。
接下来进行的是我们本次大会最后一个项目推介，四惠卓明项目的推介。有请四惠卓明项目经理石海（音）先生为我们介绍，有请。
石海：各位同仁大家好，我是来自四惠卓明的项目经理石海。
大家现在看到的是我们项目的位置及交通，我们这个项目的位置位于京东快速路沿线，西侧随着9号温泉，以及10号的开业，越来越体现出它的商业价值。我们这个项目是紧邻通惠河，我们西面是四惠大厦，东面是正在建设的南一号（音），我们的背面和远洋天洋运河遥遥相望。
我们往西可以直接到达东四惠，往南可以到梁广路。我们离四惠公交站比较近。我们离四惠东地铁站直线距离就200米。地铁可能有些人知道，我们北边有一条河，可能大家觉得离地铁站直线距离短，但是走过去需要10几分钟。在这个区域主要办公的人，在这边有一条铁路，它是一条货运铁路，每天经过的火车就一两趟，目前这个铁路桥上有一个一米宽的通行到，目前大家都是走铁路桥，到地铁站就4、5分钟。
每天有免费的摆渡车，来回于四惠公交枢纽，早晚高峰接送企业员工，所以交通方面还是非常便利的。
下面是我们项目的整体规划，我们包括写字楼，公寓，别墅，我们是这个产业园区惟一的一个综合项目。
我们的开发商是博泰集团，物业费是21，两个楼的总建筑面积是21000，我们对外报价亿是6块每天每平米。
现在大家看到的是主楼商业的平面图，整个楼从大堂进来，我们分两个区域，A区加B区，有两个独立的核心桶，为了满足有这种大型的公司。主楼是17000。
我们的商业业态是西餐，快餐，咖啡，银行，展览展示。我们目前只是考虑这些业态，大家可以关注一下。
这是我们主楼的标准平面图，2到5层，我们有两个独立的核心桶。
现在大家看到的是主楼的顶层，1500平米，我们在这个楼层做了一个环形的大露台。
下面大家看到的是我们主楼的效果图，我们目前正在做内装，预计10月中旬会交付。
这就是位于我们主楼的环形大露台。这是我们项目里面的小独楼，3300平方米，标准层约635平方米，地下5层，地下一层。每层设有独立的男女卫生间。这个楼风级盘管喷淋到位毛坯交付，我们计划整体出租，所以不装修。
现在是小独栋的顶层，我们设置了一个阳台，大概240平方米，两个楼的顶层挑高都能达到6米8，可以满足做文化设置，有一些摄影公司的需求，大家可以关注一下。
下面将看到的是我们小独栋的实景。这是房间的落地窗，这是通惠河大家可以看到。
现在是我们整个项目的风景，这条铁路就是刚才我介绍的那条铁路，就是那条北京市南北线的货运铁路。
这是我们整个周边的配套，国粹苑，包括一些特色菜大家可能都知道，一些咖啡厅等等，大家可以了解一下。
这是整个我们园区的企业，法制晚报，中铁十六局，茅台集团，东方视觉等等，目前我们这个区域越来越多的大中型企业比较关注，因为我们前期我们接触到的也是大的集团，如果大家有这些资源业已帮助我们推荐一下。目前我们的合作是我们是1.5个月的净租金。
北京卓明物业管理有限公司，我们是一家专业从事商业地产策划招商的投资公司，从04年以来，我们已经成功运营了像永安里卓明项目等一些热点项目，未来希望与各位有更多的合作。以上就是我的介绍，谢谢大家。
主持人：非常感谢四惠卓明的精彩介绍。
今天最后一个项目推介到此结束，对我们最后一个推介的提问可以开始了。
提问：我问一下车位的问题？
石海：我们整个园区的后边有100个地上车位，在这个园区好多项目我们看到地下车库没有人来租，因为它有很多的免费停车位，目前大家都是免费停车，车位不是一个问题。
提问：咱们大厦是免费停车还是收费的？
石海：前期客户是免费的，我们楼的后面有100个车位，这个车位是收费的，目前价格还没有出来。
提问：咱们有6.8米层高的建筑，现在可以隔成两层吗？
石海：目前是不具备的，因为它是局部调高，它的楼顶是三角形，所以不具备做夹层的可能性。
提问：咱们物业费包含能源费吗？
石海：包含能源费，包括物业供暖。
提问：电费是怎么收呢？是中央空调还是外挂机？
石海：我们空调是中央空调，供应时间是早8晚6。
提问：只有地上没有地下？
石海：有，目前主楼地下有1000平米，我们可能会一部分拿过来做物业用房，剩下考虑楼上的客户，有做仓储需要的话我们会考虑出租。
提问：咱们最小分割大概是多少？
石海：目前主楼最小分割是1000平米以上。
主持人：非常感谢四惠卓明的精彩介绍。我们今天的提问环节也结束了，再次感谢四惠卓明提问朋友提供的精美礼品。
接下来到了抽奖环节，主办方为我们提供了商品，祝大家好运。
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