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长沙县豪庭开发商和房管局不按照规定给购房人变更网签合同
梅山红豆杉 发表于 &19:45:00
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　　长沙县“豪庭”开发商和房管局不按照规定给购房人变更网签合同　　我的一位亲属2012年8月左右在长沙县榔梨镇（现榔梨街道办事处）一个叫豪庭的楼盘买了一个商业门面。首付50%多一点，网签的时候，想到银行按揭银行贷款近30万元。网签的时候，搞了房屋抵押登记。但是，到了2012年11月，银行先是要借款人打5万元钱到买房人在银行新办的卡上，说是要检验借贷的人的经济实力。借贷人只好借了5万元打到银行卡上。但是，过了一个月，银行的人说，想借贷的人太年轻了，不能按揭，意味着，买房的人，如果不能借到银行的贷款，那么，买房人就会违约，买房人只能退房，而退房，开发商就会会按照合同收取违约金。在这种情况下，2013年1月中旬，买房人只好到处借款，把本来打算按揭的那部分款子一次性交给了开发商。　　以为，这样就没有什么事情了。但是，今天突然接到售楼的人的电话，说，很快可以交房了。但是，网签的合同不能变更，只能签一个补充合同。说是：网签合同已经备案，就不能变更。　　我对此不解：假如，买房的人如果不能筹集到余下的款子（即原打算按揭的贷款），就意味着那个网签合同只能被撤销。一个网签合同既然能撤销，就是能够变更的！　　后来，我查了一下《长沙市商品房销售合同网上签约备案登记管理办法（试行）》。这个规定的“第十二条”明确规定：商品房销售合同登记备案后，当事人双方经协商一致，需要变更或解除商品房销售合同的，应持变更或解除合同书书面协议和当事人的身份证明，向市房地产申请办理变更或注销合同的登记备案手续。　　日，我那亲属到房管局咨询。并把长沙市房管局《长沙市商品房销售合同网上签约备案登记管理办法（试行）》给房管局的工作人员看。可是，长沙县房管局的工作人员说：长沙县是长沙县；长沙市是长沙市；长沙市房管局的文件在长沙县没有什么用！　　　　我认为，长沙市的规定，长沙县是应当遵守的。长沙市房管局的规定，对于长沙市下属单位的长沙县房管局，为什么不执行？！　　联系方式：qq：；　　延伸阅读：长沙市商品房销售合同网上签约备案登记管理办法（试行）　　　　长沙市商品房销售合同网上签约备案登记管理办法（试行）　　第一条　为维护房地产市场秩序，规范商品房销售行为，提高商品房交易信息的透明度，保障交易公平公正，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，结合长沙市房地产管理的有关政策规定，制定本办法。 　　第二条　本市市区范围内商品房的销售合同网上签约和备案登记适用本办法的规定。 　　第三条　长沙市房屋产权管理局负责商品房销售合同网上备案和登记的组织实施及相关管理工作。市局信息中心负责该项工作的技术保障工作。 　　第四条　预售商品房的房地产开发企业在申报商品房预售许可前，应当办理网上用户认证手续。 　　现售商品房的房地产开发企业在申办商品房所有权初始登记时，应当办理网上用户认证手续。 　　房地产开发企业应当携带企业法人营业执照、房地产开发企业资质证、入网申请表、授权委托书等相关文件到长沙市房产局办理入网手续，签订网上服务协议。 　　房地产开发企业办理入网手续后，应将开发企业、中介机构和商品房销售项目等基本信息录入《商品房网上签约和备案登记管理系统》，房地产开发企业不得在网上提供虚假的信息资料。 　　第五条 房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应在系统中申报商品房拟预（销）售的价格，在以后的销售过程中需要调整价格的，应当及时在系统中进行变更。 　　第六条　商品房获准销售后，房产局信息中心应当在网上公布下列信息： 　　1、《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》的主要内容； 　　2、商品房楼盘表、总单元套数以及每单元（套）的部位、套型、套内面积、公共分摊面积；　 　　3、商品房项目概况、配套设施及公共配套情况；　 　　4、房地产抵押、查封等权利限制情况；　 　　5、商品房拟销售的价格； 　　6、商品房销售合同的示范文本。 　　第七条　商品房销售合同统一使用建设部制定的商品房销售合同的示范文本。房地产开发企业需要自制商品房销售合同格式条款的，应当及时提交市房产局进行变更，并上网公布。 　　第八条　房地产开发企业在申请商品房预售许可时，可以申请部分房屋作为自留房源。凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。自留房源在取得房屋所有权证后方可销售。 　　未取得商品房预售许可证的商品房，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。 　　第九条　在取得商品房预售许可证后，方可签定商品房定金合同，定金合同签订后，双方当事人应按照定金合同约定的时间签订商品房预售合同，逾期未签订商品房预售合同的，网上定金合同备案将自动撤销，恢复“可售”标识。确需保留该定金合同的，双方当事人应当重新约定定金合同以延续期限。 　　第十条　双方当事人应当根据网上公布的商品房销售合同示范文本，协商拟定合同条款，并由购房者在系统中设置购房密码。购房合同条款经当事人双方在系统中确认后，在网上签约完成，同时打印纸介质合同文本，双方签字盖章。房地产开发企业通过网上操作系统，将合同基本信息传送至市房产局办理预售合同备案和房地产权属登记申请。 　　第十一条 商品房销售合同签订后三十日内必须到市房产局办理备案登记，在三十日内未备案的合同，如交易双方需要变更或撤销合同，可由双方协商处理，在系统中直接变更或撤销合同。如合同签订后到三十日仍未到市房产局办理备案登记，系统限制该合同不得擅自变更或撤消，交易双方只有将合同报市房产局审核后方可变更或撤消该合同。 　　第十二条　商品房销售合同登记备案后，当事人双方经协商一致，需要变更或解除商品房销售合同的，应持变更或解除合同书书面协议和当事人的身份证明，向市房地产申请办理变更或注销合同的登记备案手续。 　　第十三条　市房产局将建立房地产开发、中介企业以及房地产销售从业人员的信用档案。房地产开发企业及其委托的中介机构以及从业人员在办理商品房销售过程中违反诚信承诺的，予以上网公示，并载入该企业及从业人员的信用档案。 　　第十四条　市房产局应当及时汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。 　　第十五条 本办法由长沙市房屋产权管理局负责解释。 　　第十六条　本办法自发布之日起施行。 　　长沙市房屋产权管理局　 2005年8月
来自红网编辑的回复：
　　此事已协商解决，相关帖文：《》。
网友43：长沙县二手房交易网上签约及资金监管暂行办法
长沙县二手房交易网上签约及资金监管暂行办法&
　　 & 　　第一章总则& & 　　第一条为维护长沙县房地产交易秩序，规范二手房交易资金监督管理，保证二手房交易资金安全，保护二手房交易双方合法权益，根据(建住房[号)《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》及住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》（住建部【2011】8号）的文件精神制定本办法。 & 　　第二条凡坐落在本县国有土地上已取得房屋权属证书的二手房交易时，其交易行为及交易资金的监督管理适用本办法。 & 　　第三条&本办法所称二手房交易网上签约（以下简称网上签约）是指二手房买卖双方通过二手房网上交易及资金监管系统签定电子合同的行为。二手房交易资金是指二手房出卖人与买受人签订的二手房买卖合同中约定的全部房价款。资金监管是指在二手房交易过程中，买卖双方签定合同约定买受人应支付给出卖人的全部房价款，通过指定银行监管专户划转资金的管理行为。 & 　　第四条县房地产交易主管部门是本县二手房交易网上签约及资金监管的主管部门和监管机构。 & 　　第五条&建立专门的二手房交易市场（以下简称交易市场），由县房地产交易主管部门负责二手房网上交易及资金监管系统和交易市场的建设、管理。本县二手房交易按照安全、快捷、便民、集中的原则在指定的交易市场进行交易，通过网签系统签订电子合同，按程序办理房屋产权过户手续。 & 　　第六条&县房地产主管部门指定有担保资质的担保公司（以下简称担保公司）应在指定的商业银行设立二手房交易监管资金专户，对交易资金进行监管，提供担保服务。 & 　　第七条&法院执行的、拍卖的、交易双方为直系亲属的二手房产权转让登记不纳入网签系统。 & 　　第八条&建立网上签约、资金监管及监管资金账户管理制度，并实行县房地产管理信息系统、网签系统、商业银行网络系统和担保公司网络系统联网。 & 　　第二章网上签约 & 　　第九条房地产经纪机构及经纪人员从事二手房网上交易工作的，应经县房地产主管部门登记备案并获得操作授权，房地产经纪人员从事二手房网上交易的，还应取得房地产经纪从业资格。 & 　　第十条&房地产经纪机构接受二手房买卖双方委托，应通过网上签约系统签订《二手房买卖合同》和《二手房交易中介服务合同》、《转移登记委托书》，并将电子文本传送至县房地产管理信息系统。 & 　　第十一条双方当事人对二手房买卖协商一致后，房地产经纪机构应为其提供签订《二手房买卖合同》的网上操作服务。买卖合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上签约系统，将合同文本传送至房地产管理信息系统，并在规定的期限内向房地产主管部门申请办理房屋产权转移登记手续。 & 　　第十二条双方当事人与房地产经纪机构协商一致，要求变更或解除《二手房买卖合同》的，应持变更或解除合同的书面协议和其他规定材料，通过网上签约系统变更或撤销二手房买卖合同的信息。委托人与经纪机构协商一致要求变更或解除委托合同的，由房地产经纪机构通过网上签约系统变更或撤销二手房交易信息。 & 　　第十三条&二手房已有签约记录未撤销的，需先申请解除原签约记录后，方可重新签约。 & 　　第三章资金监管& & 　　第十四条&二手房交易资金实行全额资金监管。县房地产主管部门、担保公司和交易资金监管银行签订《二手房交易资金监管协议》。 & 　　第十五条&二手房买卖双方应当在指定的商业银行开立个人结算账户，用于划转房价款。 & 　　第十六条&买受人以一次性付款方式支付房价款的，监管银行收取缴存的房价款后，应向买受人出具到帐凭证，并将电子信息传至网上签约系统。买受人应当妥善保管缴款凭证，并在申请办理房屋权属转移登记时向房地产主管部门出示。 & 　　第十七条&买受人需办理贷款的，可以由担保公司办理。监管银行收取缴存的首付房价款后，应向买受人出具首付款到帐凭证，并将电子信息传至网上签约系统。买受人应当妥善保管缴款凭证，并在申请办理房屋权属转移登记时向房地产主管部门出示。 & 　　第十八条&交易完成，担保公司应当将全额房价款到账的进账单与网络信息进行核实，经核实无误后，在收到信息后的2个工作日内，将监管房价款划转至出卖人指定的收款账户中，并将信息传至房地产管理信息系统。 & 　　第十九条&二手房所有权转移登记事项在记载于登记簿前，发生下列情形之一的，交易双方或买受人可以到房地产主管部门申请解除资金监管： & 　　(一)交易双方经协商终止交易，撤销转移登记申请的，由交易双方共同提出解除申请； & 　　(二)经司法机关或仲裁机构依法做出的终止交易的裁判或决定的，可由买受人单方提出解除申请。 & 　　第二十条&房地产主管部门确认不能受理房屋转移登记的，应当在受理解除资金监管申请之日起1个工作日内，将相关证明文件传至担保公司和监管银行，监管银行应当于2个工作日内将应付房价款退回买受人指定帐户。 & 　　第二十一条&交易双方在申请解除资金监管时，应当提交下列证明文件： & 　　(一)&解除资金监管申请书； & 　　(二)买方收款人账户； & 　　(三)申请人身份证明； & 　　(四)《二手房买卖合同》； & 　　(五)二手房交易资金监管收款凭证； & 　　(六)其他所需的材料。 & 　　第四章账户管理 & 　　第二十二条&担保公司应在指定的银行开立交易结算资金专用存款帐户，帐户名称为担保公司名称后加“客户交易结算资金”字样。该专用存款帐户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。交易当事人应根据需要在监管银行开立个人银行结算账户。开立客户交易结算资金存款帐户时，担保公司应当向银行出具工商营业执照、基本存款帐户许可证和县房地产主管部门出具的备案证明，帐户划转时应当有担保公司和房产买方的签章。任何单位和个人不得利用客户交易结算资金专用账户支取现金或单方面进行划、转账等业务往来。 & 　　第二十三条&客户交易结算资金专用存款帐户根据合同约定条件划转交易资金，客户交易结算资金专用存款帐户中的交易结算资金独立于担保公司的固有财产及其管理的其他财产，也不属于担保公司的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行和交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。 & 　　第二十四条&交易结算资金的存储和划转均应通过监管银行的交易结算资金专用账户进行，房地产经纪机构、担保公司和房地产经纪人不得通过其他银行结算账户代收代付交易资金。网上签约完成后，房产买方将资金存入或转入交易结算资金专用账户下的子账户，交易完成后，监管银行通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户；交易未达成时，监管银行通过转账的方式划入房产买方的个人银行结算账户。以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户，客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。 & 　　第二十五条&二手房交易资金的结算账户，经监管银行核实无效的，收款人应向监管银行和担保机构申请账户变更，监管银行应当在当日内予以变更。 & 　　第二十六条&申请收款账户变更时，应当提交下列证明文件： & 　　(一)变更收款账户申请书； & 　　(二)申请人身份证明； & 　　(三)收款人重新开立的账户； & 　　(四)《二手房买卖合同》； & 　　(五)其他所需的材料。 & 　　第二十七条担保公司违反买卖双方当事人签订的《二手房买卖合同》约定，恶意拖延或拒绝支付交易资金的，监管银行可按照《二手房交易资金监管合作协议》的有关规定拨付交易资金。 & 　　第五章责任& & 　　第二十八条&二手房出卖人因对收款账户凭证及相关资料保管不善等原因，造成监管价款损失的，由出卖人自行负责。 & 　　第二十九条&担保公司和监管银行未按规定收付监管资金，造成监管资金损失的，应当先行赔付。 & 　　第三十条&网上签约和资金监管工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；造成损失的，由其所在单位或者上级主管部门依法进行追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 & 　　第三十一条&本暂行办法自发布之日起执行。 长沙县的这个规定虽然不是针对新建商品房的，但是，根据这个规定，既然二手房是可以变更的，为什么新建商品房的网上签约不能变更？
网友34：长沙县二手房交易网上签约及资金监管暂行办法
长沙县二手房交易网上签约及资金监管暂行办法 •长沙市政府门户网站&时间：来源：长沙市政府门户网站[打印][关闭][收藏]字号：【大中小】
　第一章&总&则& 　　第一条&为维护长沙县房地产交易秩序，规范二手房交易资金监督管理，保证二手房交易资金安全，保护二手房交易双方合法权益，根据(建住房[号)《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》及住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合颁布的《房地产经纪管理办法》（住建部【2011】8号）的文件精神制定本办法。 　　第二条&凡坐落在本县国有土地上已取得房屋权属证书的二手房交易时，其交易行为及交易资金的监督管理适用本办法。 　　第三条&本办法所称二手房交易网上签约（以下简称网上签约）是指二手房买卖双方通过二手房网上交易及资金监管系统签定电子合同的行为。二手房交易资金是指二手房出卖人与买受人签订的二手房买卖合同中约定的全部房价款。资金监管是指在二手房交易过程中，买卖双方签定合同约定买受人应支付给出卖人的全部房价款，通过指定银行监管专户划转资金的管理行为。 　　第四条&县房地产交易主管部门是本县二手房交易网上签约及资金监管的主管部门和监管机构。 　　第五条&建立专门的二手房交易市场（以下简称交易市场），由县房地产交易主管部门负责二手房网上交易及资金监管系统和交易市场的建设、管理。本县二手房交易按照安全、快捷、便民、集中的原则在指定的交易市场进行交易，通过网签系统签订电子合同，按程序办理房屋产权过户手续。 　　第六条&县房地产主管部门指定有担保资质的担保公司（以下简称担保公司）应在指定的商业银行设立二手房交易监管资金专户，对交易资金进行监管，提供担保服务。 　　第七条&法院执行的、拍卖的、交易双方为直系亲属的二手房产权转让登记不纳入网签系统。 　　第八条&建立网上签约、资金监管及监管资金账户管理制度，并实行县房地产管理信息系统、网签系统、商业银行网络系统和担保公司网络系统联网。 　　第二章&网上签约 　　第九条&房地产经纪机构及经纪人员从事二手房网上交易工作的，应经县房地产主管部门登记备案并获得操作授权，房地产经纪人员从事二手房网上交易的，还应取得房地产经纪从业资格。 　　第十条&房地产经纪机构接受二手房买卖双方委托，应通过网上签约系统签订《二手房买卖合同》和《二手房交易中介服务合同》、《转移登记委托书》，并将电子文本传送至县房地产管理信息系统。 　　第十一条&双方当事人对二手房买卖协商一致后，房地产经纪机构应为其提供签订《二手房买卖合同》的网上操作服务。买卖合同经双方当事人确认后，由房地产经纪机构通过网上签约系统，将合同文本传送至房地产管理信息系统，并在规定的期限内向房地产主管部门申请办理房屋产权转移登记手续。 　　第十二条&双方当事人与房地产经纪机构协商一致，要求变更或解除《二手房买卖合同》的，应持变更或解除合同的书面协议和其他规定材料，通过网上签约系统变更或撤销二手房买卖合同的信息。委托人与经纪机构协商一致要求变更或解除委托合同的，由房地产经纪机构通过网上签约系统变更或撤销二手房交易信息。 　　第十三条&二手房已有签约记录未撤销的，需先申请解除原签约记录后，方可重新签约。 　　　　　　　　　　&　第三章&资金监管& 　　第十四条&二手房交易资金实行全额资金监管。县房地产主管部门、担保公司和交易资金监管银行签订《二手房交易资金监管协议》。 　　第十五条&二手房买卖双方应当在指定的商业银行开立个人结算账户，用于划转房价款。 　　第十六条&买受人以一次性付款方式支付房价款的，监管银行收取缴存的房价款后，应向买受人出具到帐凭证，并将电子信息传至网上签约系统。买受人应当妥善保管缴款凭证，并在申请办理房屋权属转移登记时向房地产主管部门出示。 　　第十七条&买受人需办理贷款的，可以由担保公司办理。监管银行收取缴存的首付房价款后，应向买受人出具首付款到帐凭证，并将电子信息传至网上签约系统。买受人应当妥善保管缴款凭证，并在申请办理房屋权属转移登记时向房地产主管部门出示。 　　第十八条&交易完成，担保公司应当将全额房价款到账的进账单与网络信息进行核实，经核实无误后，在收到信息后的2个工作日内，将监管房价款划转至出卖人指定的收款账户中，并将信息传至房地产管理信息系统。 　　第十九条&二手房所有权转移登记事项在记载于登记簿前，发生下列情形之一的，交易双方或买受人可以到房地产主管部门申请解除资金监管： 　　(一)交易双方经协商终止交易，撤销转移登记申请的，由交易双方共同提出解除申请； 　　(二)经司法机关或仲裁机构依法做出的终止交易的裁判或决定的，可由买受人单方提出解除申请。 　　第二十条&房地产主管部门确认不能受理房屋转移登记的，应当在受理解除资金监管申请之日起1个工作日内，将相关证明文件传至担保公司和监管银行，监管银行应当于2个工作日内将应付房价款退回买受人指定帐户。 　　第二十一条&交易双方在申请解除资金监管时，应当提交下列证明文件： 　　(一)&解除资金监管申请书； 　　(二)买方收款人账户； 　　(三)申请人身份证明； 　　(四)《二手房买卖合同》； 　　(五)二手房交易资金监管收款凭证； 　　(六)其他所需的材料。 　　第四章&账户管理 　　第二十二条&担保公司应在指定的银行开立交易结算资金专用存款帐户，帐户名称为担保公司名称后加“客户交易结算资金”字样。该专用存款帐户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。交易当事人应根据需要在监管银行开立个人银行结算账户。开立客户交易结算资金存款帐户时，担保公司应当向银行出具工商营业执照、基本存款帐户许可证和县房地产主管部门出具的备案证明，帐户划转时应当有担保公司和房产买方的签章。任何单位和个人不得利用客户交易结算资金专用账户支取现金或单方面进行划、转账等业务往来。 　　第二十三条&客户交易结算资金专用存款帐户根据合同约定条件划转交易资金，客户交易结算资金专用存款帐户中的交易结算资金独立于担保公司的固有财产及其管理的其他财产，也不属于担保公司的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。若有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行和交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。 　　第二十四条&交易结算资金的存储和划转均应通过监管银行的交易结算资金专用账户进行，房地产经纪机构、担保公司和房地产经纪人不得通过其他银行结算账户代收代付交易资金。网上签约完成后，房产买方将资金存入或转入交易结算资金专用账户下的子账户，交易完成后，监管银行通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户；交易未达成时，监管银行通过转账的方式划入房产买方的个人银行结算账户。以现金存入的，转入房产买方的个人银行结算账户，客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。 　　第二十五条&二手房交易资金的结算账户，经监管银行核实无效的，收款人应向监管银行和担保机构申请账户变更，监管银行应当在当日内予以变更。 　　第二十六条&申请收款账户变更时，应当提交下列证明文件： 　　(一)变更收款账户申请书； 　　(二)申请人身份证明； 　　(三)收款人重新开立的账户； 　　(四)《二手房买卖合同》； 　　(五)其他所需的材料。 　　第二十七条&担保公司违反买卖双方当事人签订的《二手房买卖合同》约定，恶意拖延或拒绝支付交易资金的，监管银行可按照《二手房交易资金监管合作协议》的有关规定拨付交易资金。 　　　　　　　　　&　　　第五章&责任& 　　第二十八条&二手房出卖人因对收款账户凭证及相关资料保管不善等原因，造成监管价款损失的，由出卖人自行负责。 　　第二十九条&担保公司和监管银行未按规定收付监管资金，造成监管资金损失的，应当先行赔付。 　　第三十条&网上签约和资金监管工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；造成损失的，由其所在单位或者上级主管部门依法进行追偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 　　第三十一条&本暂行办法自发布之日起执行。 我虽然处在网上找了很久，也没有找到长沙县关于网上签约方面的规定。但是，这个关于“二手房网上签约”的规定，“第十二条&双方当事人与房地产经纪机构协商一致，要求变更或解除《二手房买卖合同》的，应持变更或解除合同的书面协议和其他规定材料，通过网上签约系统变更或撤销二手房买卖合同的信息。委托人与经纪机构协商一致要求变更或解除委托合同的，由房地产经纪机构通过网上签约系统变更或撤销二手房交易信息。”，长沙县的网上签约系统是可以变更的！
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房屋买卖备案登记及注销行为是可诉的行政行为――杨某诉成都市青白江区房产管理局其他行政行为案
来源：昆山房产网&&阅读次数：3445
&&&&& 本案的示范之处在于明确了行政机关对商品房买卖合同登记备案或注销的行为是一个可诉的具体行政行为。作为行政机关对商品房买卖合同申请登记备案或者注销一般只作形式审查，要求其进行实质性审查在实践中不具有可操作性。
&&&&原告：杨某，男，日出生，汉族，远见租赁站负责人。
&&&&被告：成都市青白江区房产管理局。
&&&&第三人：成都某房地产开发有限公司。
&&&&原告杨某诉被告青白江区房产管理局其他行政行为一案，于日向成都市青白江区人民法院提起行政诉讼。
&&&&原告杨某诉称：第三人(即成都某房地产开发有限公司)所开发的汇鑫花园商住楼由成都宏业建筑工程公司承建。宏业公司为修建该楼，于月从原告处租赁塔机、建筑架料、扣件o 日，经第三人及宏业公司进行结算，宏业公司欠原告租金共计元门第三人自愿将自己的位于青白江区的5套门面房出售给原告，房屋价款即为所欠租金元。第三人与原告于日对5套门面签订了《商品房买卖合同》，并于次日在区房管局办理了登记备案手续。2005年9月第三人所开发的“汇鑫花园商住楼”才完工，但此时，第三人却拒绝办理过户登记手续。日，原告到被告处查询得知，被告在原告不知情且没有核实相关’证据的情况下，已将房屋登记备案撤销，导致原告合法权益无法得到保障。原告现请求确认被告行政行为违法：责令被告对原告所购买的房屋进行备案登记；对被告擅自注销原 告与第三人的商品房登记备案的行政行为予以撤销。
&&&&被告青白江区房产管理局辩称：日，被告把5份《商品房买卖合同》进行登记备案。 2006年第三人与原告杨某共同到被告处要求办理商品房的登记备案撤销事宜，被告在第三人与原告提交了申请表以及第三人与原告双方签字盖章确认的退房退款证明，并审核了原告的本人身份证的情况下才注销了5套商品房的登记备案。因为被告的行为并无不当，且被告的行为并不是具体的行政行为，因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
&&&&第三人成都某房地产开发有限公司在庭审中陈述意见称：原告与第三人签订的《商品房买卖合同》实为债权债务合同，双方不存在真实意义上的房屋买卖合同关系。双方事后未进行结算，也没有实际完成买卖合同的交易行为：从事实上看，实际债务人宏业公司向第三人提供了原告的身份证复印件及签名，还有原告撤销的备案登记表，事后被告才知道是假的，因此被告不涉及具体的行政行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。
&&&&成都市青白江区人民法院经对各方当事人提交的证据材料进行质证、认证，依法确认下列事实： 日，原告与第三人签订了5份商品房买卖合同。约定第三人将位于青白江区华严镇杨柳路103号的5套房屋出售给原告。并于次日在被告处办理了登记备案。日经第三人申请，被告将上述登记备案予以注销。现原告称未向被告申请注销登记备案，第三人提供的申请书上原告的签名及有原告签名的证明都是虚假的。第三人称这些材料系宏业公司向其提供，第三人也是事后知道是假的。被告现对第三人提供的申请书上原告的签名及有原告签名的证明均属虚假这一事实不持异议。
&&&&成都市青白江区人民法院认为：商品房买卖合同的登记备案，是房地产管理部门对商品房开发企业的一种监督管理措施。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》只有登记备案的规定，没有注销登记备案的规定，行政机关在登记备案确需注销的情况下，应严格谨慎地作出具体行政行为。由于行政机关的注销行为，使商品房开发企业有可能将商品房再次出售，导致首先购买房屋的买受人权益有可能被损害。因此该注销行为对当事人的权利义务产生了影响，是行政机关的具体行政行为，属于法院审查的范围。虽然行政机关对注销登记备案的审查只作形式审查，没有对其作实质审查的能力和义务。但由于当事人提交了虚假材料，使行政机关进行了错误的注销行为。行政机关作出该行政行为所依据的基础证据材料虚假，客观上导致了该行政行为错误。行政机关在发现错误后，也未及时予以纠正。因此，应将行政机关作出的注销行为予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项，判决：
&&&&一、对被告成都市青白江区房产管理局注销原告与第三人商品房买卖合同登记备案的行政行为予以撤销。
&&&&二、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
&&&&被告成都市青白江区房产管理局不服，提出上诉。
&&&&二审法院认为，我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款及国务院第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款中均规定了房屋开发商应将房屋预售合同报房产管理部门登记备案，其目的是加强房地产管理部门对商品房开发企业的监督和管理，防止开发商“一房数卖”，损害买受人的合法权利。同理，注销原有的备案登记，使开发商有了将该房屋再行出售的可能，同样会对买受人的权利产生巨大的影响。因此，注销房屋的预售备案登记行为无论从行为主体、职权要素和内容等方面看，均具有具体行政行为的特征，且对合同当事人的权利义务有一定实际影响，具有一定的行政法律效力．故应属可诉的具体行政行为。现行法律、法规及规范性文件虽对注销备案登记的相关程序未作明确具体的规定，但考虑到该行为对合同相对人，特别是买受人的利益影响至巨，因此，行政机关在备案登记确需注销的情况下，应认真审查申请人提供的材料，严格谨慎地作出具体行政行为，况且上诉人自行印制的《商品房买卖合同变更登记申请表》的备注栏中亦注明了：“请购房人持本人身份证到5楼微机室办理变更手续”。而本案中，上诉人仅凭原审第三人提供的两份虚假材料，且没有证据显示作为购房人的被上诉人知晓该情况的前提下即作出了注销备案登记的行为，应属不当，原判予以撤销正确。关于被上诉人诉请判令上诉人重新为其办理商品房预售合同备案登记的问题，因该备案登记行为属于上诉人房屋管理的职权范围，应由上诉人另行审查为之，不属本案司法审查的范围，故原判驳回被上诉人的该请求并无不当。至于原审第三人提出中止本案诉讼的请求，虽然涉及被上诉人与原审第三人及其案外人的民事诉讼与本案有一定关系，但尚不构成中止本案诉讼的法定条件。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚。适用法律正确，程序合法。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。
&&&&本案的第一个要点是：房管部门对商品房买卖合同作出的登记备案行为是否属于行政诉讼受案范围。
&&&&行政机关的登记行为或者撤销登记的行为一般都是基于相关法律法规的明确规定，且对申请人、其他利害关系人产生直接的利益关联，因此是可诉的行政行为。而登记备案不是一种正式的登记行为，它往往只是确立权利关系的一种预备行为或者行政行为的一种辅助手段。那么这样一个行为是否可诉的呢?我们认为是可诉的。首先，这是房管部门的一个具体行政行为。这一行为是根据当事人申请作出的，其针对特定的行政相对人。且不属于行政诉讼法第十二条排除在受理范围之外的案件。其次，这一行为对房屋买受人而言，客观上具有影响其权益的可能性。因为商品房买卖合同一经登记备案，开发商即不能将已出卖的商品房再转卖给他人，从而有效防止开发商将房屋“一女二嫁”，使房屋受买人的权利得到维护。同理。房管部门将商品房买卖合同登记备案注销后，开发商就有可能将房屋再次出卖，从而会严重影响到第一个买受人的权利实现，至少是使第一个买受人的权利受到严重的威胁。因此，我们认为行政机关注销商品房买卖合同登记备案的行为属于行政诉讼受案范围，是一个可诉的具体行政行为。
&&&&本案第二个要点是：对房管部门在审查注销商品房买卖合同登记备案的申请时应怎样进行审查。就本案而言，青白江区房管局依据虚假的材料将商品房买卖合同登记备案予以注销的行为肯定是错误的。但是客观上讲，要求房管部门对商品房买卖合同登记备案的申请或者注销其备案登记的申请进行严格的实质性审查，在实践中执行起来又一定的难度。因此，房管部门得这种审查应以形式审查为主。但是亦同时应尽到的审慎义务，特别是对注销登记备案申请的审查，尤应如此。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发管理部门和负责土地管理工作的部门备案。”建设部令第95号《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案手续。”上述法律、法规或是部门规章的规定中，虽对注销登记备案未作出规定，但实践中又确实有对已登记备案得商品买卖合同要求注销的情况出现。而这又是房管部门职责之所在。因此，面对注销申请，房管部门只能在审查后作出准予注销或者不予注销的选择。不能作出是否受理的选择，否则即构成行政不作为。在法律未对注销商品房买卖合同登记备案得注销程序以及房管部门应尽到何种审查义务作出明确规定的情况下，房管部门就应依据立法本意严格谨慎地作出具体行政行为。否则行政机关就是违背了法律的规定，应承担相应的法律责任。基于以上的理由，法院判决对被告成都市青白江区房产管理局注销原告与第三人商品房买卖合同登记备案的行政行为予以撤销。
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