【微信讲堂】李文捷：旅游导向型开发的综合解决方案
[摘要] “全经联文化和旅游地产创新讲堂第二讲”于日20:00-21:30在“全经联文化和旅游地产研究”微信群进行。分享主题：旅游导向型开发的综合解决方案。分享人：李文捷，全经联文化和旅游地产委员会委员，全经联 ...
分享地址：全经联文化和旅游地产研究微信群分享主题：旅游导向型开发的综合解决方案分享人：李文捷，全经联文化和旅游地产委员会委员，全经联商学院创新讲师，北京易肯建筑规划设计有限公司首席规划师。　　大家晚上好，今天特别高兴能够跟大家在群里分享互动讨论旅游相关的问题。本次创新讲堂的主题是：《旅游导向型开发的综合解决方案》。这次分享的提纲：一. 价值，责任，美二. 旅游导向型开发（Tourism Oriented Development）定义特征三. 旅游导向型开发的关键问题四. 旅游导向型开发的综合解决方案五. 旅游导向型开发的开发策略六. 代表性案例和讨论　　在开发商来讲，探讨、交流、试水旅游地产已经好几年了，我们前一段时间，全经联也发布了2013中国房地产发展创新报告，这里边关于文化和旅游地产特征和未来发展趋势也都有论述，观点和内容都很详实。　　那么，我今天的内容务虚的东西简单带过，因为我做的工作尤其是近些年手头上一些案例帮助很多投资人、开发人去解决跟旅游相关的问题，我们是一个在一线提供综合服务的机构，我们更希望以问题为导向，以解决问题为目的来看和研究旅游地产。　　第一个部分我想讲一下就是我的一个价值观，我们到底是做什么的，到底是做旅游、做产业、做规划、做建筑还是做城乡一体化，这些都对也都不准确。准确的说我最关注的就是人居环境的这个问题。我们的前辈泰斗吴良镛先生在早年就提出的人居环境的概念，它本身就是以经济社会环境的学科为基础的一个综合性的而且是实践性的以解决问题为导向的一门学问。　　我经常跟我的客户朋友、同道中人讲这个价值规划，所谓价值规划就是对你的资源价值的一个再认识的过程，是对价值的发现、整合提升和实现的一个过程。　　那么中国的核心的主旋律还是在发展，十八大也给出了路径和方法，新的四化包括对工业现代化、农业现代化、工业化、城镇化和信息化。研究经济和产业发展规律、市场经济的特征和趋势，在一个物化的一个空间的载体上从产业形态都社会形态到生活形态，帮助我们的客户找到自身的资源的优势，认识它的价值有效的整合以及提升，通过合理的实施的路径、开发建设的模式来实现资源价值的最大化。　　那么第二个词儿就是责任。开发建设是一项创造未来的工作，未来正向我们提出挑战，我们并不是从祖先那里继承了这个地球。我们是在向我们的子孙借取所取。去年的时候也是有幸在可续委做过两次的分享，题目就是后碳时代的可持续发展，我是从一个专业工作者，行业的从业人员的一个责任的角度来理解，它是一种目标，也是一种工作方法，更是一种生活的态度和行为准则。　　第三个词儿就是美。美好的东西，尤其是咱们做这个旅游和旅游相关的开发建设那么它提供的是一种艺术性的这个享受。中国是一个严重缺乏美学素养、美学教育的一个国家。那我最近也把我过往很多年研究城市美学的一些心得在系统化、再总结、再整合，也希望能够尽快地和大家有所这个分享。城市美学是我们的一个缺项，是非常重要的一个部分，能够提升全民的文化的文明程度。二、 旅游导向型开发（Tourism Oriented Development）定义特征1. 低碳文明带来的第四次浪潮2. 全球/中国旅游产业发展历程和未来趋势3. 近期手头的几个案例及典型问题4. 从头思考——什么是“旅游”？5. 旅游导向型开发（Tourism Oriented Development）的定义和要点6. 旅游复合产业区域一体化发展7. 复合型主题旅游地产　　第二部分讲下我理解的旅游导向性开发的定义和特征。首先回顾一下全球和中国的旅游产业发展的历程和趋势。大家都知道三次浪潮第一次是农业文明，第二次是工业文明，第三次是信息化。旅游产业作为一个新兴的朝阳产业，它是典型的无烟的绿色的可持续发展的的一个产业。中国来讲从劳动密集型的经济向低碳经济的转型里面，旅游产业是起了非常重要的核心支柱的一个作用，它通过复合化全产业链条化的发展能释放出巨大的潜力和全面的综合产业优势，来推动中国经济结构的优化和可持续。　　王健民：文捷总，我有几个朋友大部分是二三线城市周边的，想做旅游地产但是地拿了盲目了，不知怎样最好？当然还是没底，怕走错了。您认为哪方面是最重要的？　　李文捷：在号，国务院发布了促进旅游产业发展的十二条工作方针，强调旅游产业的复合化发展，强调资源的一体化应用，强调发展模式的推陈出新。那么大家有个说法，认为旅游业大发展的春天终于来了。我也非常期待看到这个旅游开发从理论体系到方法体系到管理体系的一个革命性的飞跃。　　谢谢王总，咱们从问题导向来进入，实实在在的能够落地。那么从我近期手头的几个案例以及代表的典型问题谈起吧！　　第一个案例也是很典型，这家企业是非常成功的上市企业，但是他并不是我们的旅游也不是地产行业的。他面临着一个企业的跨行业的一个转型，他们在西南和政府有一个合作的协议，签了很大范围的地，高投入大产出，来做旅游项目。答应政府来做这个旅游项目，这样就能够拿到一部分地来做地产，但是呢，这个里面的典型的问题就说这么高的投入，以及这个企业跨行业转型拿地做地产，这里面的风险：什么人会到景区里面去买他的房子？以及这样的一个企业他的专业化团队的这个力量并不足，因为他是一个转型的过程。这就是一个典型的案例。　　王健民：我个人认为文旅地产是地产界的金字塔尖儿。做好了太难了！　　李文捷：第二个典型案例是在海南，大家知道海南国际旅游岛大大地推动了海南的旅游业，但是海南的旅游业也有很多很明显的问题，比如说同质化的竞争，比如说游客的这个波动。那么我们现在的的服务的这家房地产商在大海南的旅游区域的非核心资源去做了大大小小数个地产项目，但是他自己唯一所依托景区没搞起来了，他就面临的非唯一性的这个资源依赖和同质化的竞争，他发现他的地产项目卖不出去了啊！没有吸引力，因为他没有去考虑到底是什么人来，我卖给谁？人能留下来，人们长期有效来，能反复来的一个模式并没有。　　第三个典型的案例呢，是在北京的附近，北京因为关矿，有一些企业，政府非常的支持，发改委也给多钱来去做旅游项目，做市政的这个投入，但是这家业主他没有任何的旅游经验，但是呢他过去的成功的经验让他认为他一定能做好，因此他就非常自信的做很多东西，两年之前我就劝他要好好的谋划，两年之后他回来他仍然没有搞懂什么是旅游，钱已经投进去了，又要从头来。　　那么第四个我手头上的一个典型的一个案例，是在中原地区的。中原是农业地区了，中国的粮仓，这里面有一个非常漂亮的一个乡村，我个人认为他的自然的一个机理包括他的历史文化都是很有特色的，但是农民们强烈要求过城里人的生活，最好把村子灭了，大家都上楼再也不想脚上占泥了。他们没有看到这个东西的价值，但是城里人觉得好，城里人觉得这是城里生活所不具备的，但是这个乡村怎么来保护，未来怎么把它打造成一个旅游度假的一个产品？什么人会来，投入多少钱这一系列的问题都摆在面前。　　第五个典型碰到的问题是在东北吉林长白山，长白山自然资源非常的好，有大量的森林资源，但是东北的旅游，普遍的季节性太强了，五月到十月可以，对于北京来说，五月到十月可以，但是对于东北，包括很多著名的景点都有这普个遍的问题，七八月两个月是黄金季节，十一月到四月基本都是歇着了，很难有人来，所有的设施设备空间都是丢空的状态，如何解决这个季节性的问题。　　从头思考——什么是“旅游”？a)玩、体验、生活方式、梦想、既是物欲的，也是精神的b)旅游的四个层次：观光—休闲—度假—主题　　这就不得不让我们和我们的服务的机构一起从头来思考什么是旅游？大家要对旅游先一个明确的认识，那么它有两个核心点：第一旅游就是玩儿，所以我经常说如果你自己都不会玩，那你根本做不了旅游的。旅游是一种体验，旅游是种生活方式，说高级的，旅游是一种梦想，旅游既是物欲的，是吃喝玩乐，是享受。同时它也是精神的、高层次的、文化的、心灵的、触动的。　　王健民：受益了！能把这些问题都解决了就成功了！　　李文捷：第二个要点，什么是旅游，旅游有四个层次，从初级的观光看，满足美丽和惊险、奇迹、特色，叫观光。第二个层次是休闲，把我们一些不算太长的时间，夜生活、周末的时间，能够填补上，第三个层次是度假，相对更长的时间，一个星期，一个月，甚至几个月，一年，持续性的，多次往返。第四个层次是的主题性的，养生的，运动的，探险的主题，全世界去收藏它的爱好。　　那么从早期的资源依赖型的这个景区模式到投资依赖性的主题旅游模式，都在后期更多地转变为旅游或者是度假地产的一个模式。把城市消费利用环境的差异化嫁接到景区或主题旅游区，形成了当前规模非常宏大的旅游产业主导型的区域，同时也造成了旅游环境资源的一个快速的损耗，以及这个城乡矛盾在这个开发建设过程中的不断涌现，旅游产业本身也演变成为旅游加地产的一个开发的一个核心模式，这种模式是不可持续的。　　旅游地产的开发和收益的模式，实际上是基于已有的旅游环境资源、文化资源结合土地资源的开发的价值的一个实践的过程，绝大部分并没有产生资源价值的发现、整合和提升，没有实现资源价值的最大化也没有更多的考虑社会环境的持续性改善。资源价值的编辑信息，这个效应的放大没有建立完整的资源提升和改造的补偿机制，使得这个区域性的旅游开发把核心的资源仅仅锁定在这个满足土地价值提升，满足市场性就业的一个框架中，就太狭隘了！　　旅游复合产业区域一体化发展+复合型主题旅游地产　　那么我通常根据我们的研究和开发的对象、它的规模和尺度和它的特征把这个旅游导向型开发呢，划分成一个偏宏观的一个类型和偏微观的类型。偏宏观的类型我叫做旅游符合产业区域一体化发展这么一个类型。偏微观的类型，我通常把它称为复合型主题旅游地产。　　对于旅游复合产业的区域一体化发展这样的命题，从资源的特征上来讲往往都很有优质的自然生态资源，多样化的旅游资源，那么同时的她的不好的方面也通常都会包括：很疲软的一个现状的这个产业，而且通常都会有三农问题缠绕其间，那么通常也都会涉及到城乡统筹城乡二元结构非常突出的情况。同时呢软硬件设施都很落后交通区位也跟不上。　　旅游符合产业的区域一体化发展，那么从土地规模以及开发尺度上都是以平方公里为度量衡的，小到几平方公里，十几平方公里，大到几百几千平方公里。它的核心问题和关键因素我概括为六大类，第一是要坚持生态涵养的概念平衡好环境保护和开发建设的矛盾，要进行保护性开发，第二如何推动产业的转型，由资源消耗型产业低附加值的产业转型升级为一二三城联动提升产业附加值，第三如何盘活这个土地的资源、整合集约化利用，形成一个良性的发展。第四如何改变环境面貌，往往这些区域都比较脏乱。必须加快改进环境治理的，最近美化环境面貌。第五、提高生活的品质，老百姓安居乐业，这个区域才能够可持续发展第六、要纳入一个大的旅游市场，做好目标市场的定位、形象包装、打造核心细腻和接待能力。　　王健民：最大的问题都集中到盈利模式上了这是很多人的关键问题。　　李文捷：旅游复合产业的区域一体化发展解决的重点，一定是地方政府来主导，生态保护为前提的，以产业升级和解决就业为目的的在传承当地文化和保护原住民利益的基础上来挖掘资源的优势价值，通过体系性的规划和创意性的策划来整合提升资源，与政府搭台旅游唱戏、政企联动为手段，以这个核心主题旅游开发的项目为抓手，通过市场化经营和专业化管理达到价值实现区域繁荣一体化发展的一个目标。　　旅游复合产业的区域一体化发展的核心策略：旅游全产业链融入区域产业结构与区域发展城乡空间一体化的价值共生体系。　　那么第二类旅游导向型开发称为复合型主题旅游地产,那么他可以说是以旅旅游为目的的房地产，这是一个狭义的说法，或者是说以旅游度假为目的的房地产开发营销模式。这一类型的资源特征，包括四大类，自然景观资源型、历史文化遗产型、自然人文资源兼备型以及人造主题项目型。　　复合型主题旅游地产，他的开发尺度和土地规模通常都是以亩为度量衡，小到单栋的建筑，比如一个别墅，就是看海，也可以称为旅游地产。大到几十亩，几百亩和几千亩，比如说深圳的华侨城，盖总也可以跟大家分享一下。这一类开发的核心问题和关键因素是旅游主题需要有核心的新意和独特性，产业是解决整体经济活动的合理性。开发侧重到生活方式的吸引力，打造新型的生活方式。如果要落到地产上，就要落实到地产产品的价值。　　复合型主题旅游地产的分类不太好分，所以我们才把它叫做复合型，因为他的标准不同分类各异，按照资源特征可以包括著名景区型、山水享受型、田园相伴型、主题小镇型、文博遗产型、创意产业型、主题项目型等，如果按照这个旅游产品来分类可以分为旅游观光、旅游休闲、旅游度假、商务、住宅等等，如果按照目标客户来分，可以根据客户的这个需求，包括田园农耕、养生养老、健康运动、休闲休养、商务、休闲、投资、置业等等，那么按主题来分，也有很多种类型。　　田培善：调研，规划是前提　　李文捷：复合型主题旅游地产一定是有主题的，分为温泉地产、高尔夫地产、主题公园地产、名品城地产、书院地产、滑雪地产等等。　　复合型主题旅游地产的解决的重点：我通常把它叫做六大能力。一个是区域和城镇的可持续发展，要有和政府的合作能力，这样才能扫除很多的行政上的障碍。第二是这个产业和招商能力，也就是产业集聚能力，就是产业体系的构建。旅游产业链的集聚。第三是消费感知能力。你对生活方式以及需求的转变的应对和感知。第四是创新营销能力，旅游方式、旅游核心吸引物的打造和内容的提升。第五、旅游服务能力。旅游主题地产通常盈利模式，它是多元化长线化的，能够提供整合新的旅游服务。第六是资本运营能力为资金的。　　王健民：@田培善 说的对，绝大多数时间应该放在前期。　　李文捷：复合型主题旅游地产的核心策略：基于满足和引导目标市场客户需求的生活方式和消费方式的价值再造体系　　地产商要转型：产业平台运营商，整合服务提供商，有投资属性的主题地产商，生活方式缔造者。　　田培善：@TV老王 我们金海湖项目就缺乏规划，属于边设计，边投入，边修改。一个字，累！　　李文捷：这就回到我刚才提到的我都处理的一些典型案例和典型的问题上面。你不管是传统的的房地产商在做旅游地产还是跨界转型的其他的行业过来的，这个投资人开发商要做。那么它都面临的一个转型的问题，要把盖房子+旅行社的简单的这种模式要抛弃掉。要把自己打造成一个产业平台的运营商，整合服务的提供商，有投资属性的主题地产商以及生活方式的缔造者。　　三、旅游导向型开发的关键问题　　1.关键问题一：旅游资源的多重属性和价值判断　　2.关键问题二：回答好旅游和地产的关系，休闲游玩还是买房置业　　3.关键问题三：开发本位主义，摸不清目标客户需求，主观定位　　4.关键问题四：领导换了，思路方向变了，开发商弱势，项目搁浅　　5.关键问题五：没有照顾好政府/企业/景区/民众各方的发展诉求　　6.关键问题六：旅游地产不是快消品，无法快速获利　　7.关键问题七：土地无法流转，没有规划、国土建设指标　　8.关键问题八：政府条块分割管理，国家喊战略，细则不落地　　9.关键问题九：山寨照搬模仿抄袭，没有特色死路一条　　10.关键问题十：盲目建设劣质破坏，做得越多，错的越多　　刚才各位说的也非常好。我归纳的典型的旅游导向型开发的十大关键问题，如果从问题为导向，把这问题都解决了，我们思路也会越来越清晰，我们前期的方向就更清晰了。我通常经常一而再的说就是我们做事情三部曲：方向、方法、方案，不要提笔就开始画东西了，那么我们的方向性是需要有大量的研究来支撑的，定了方向我们有合理的科学的方法，我们一定能做出好的能解决问题的方案来。　　田培善：@李文捷 问题提的很到位！　　王健民：@田培善 对呀，前面干好了后边就是地产商闭眼都能干的活儿了！李总总结的很全面。　　李文捷：第一个关键的问题，我觉得我们碰到很多的客户，他都没有好好的思考就是旅游资源的多重属性和价值判断的问题，你要从资源价值的角度去重新认识，他的品质、他的区域、他的进和的这种关系，那么除了传统的资源评价方式之外，我觉得还应该包括对资源品质的认识，区域气候关系、政治环境、官员的政治环境、整体的经济发展水平、消费水平、目标市场的需求特征，生态环境资源的优劣，社会人文背景、交通、市政、基础设施城市建设等等。　　第二个最关键的问题就是一定要回答好旅游和地产的关系，不是说那个景区在那，那个大海在那，那个黄山在那，盖了房子就一定会有人来买的。旅游是休闲，是玩，是度假，是观光，可是地产意味着要掏钱去买房置业，这是两个很不一样的需求，要做旅游主题地产一定要给人一个理由，足够打动人的地方，不仅来玩，还能够来住，长期的住，反复的来住，同时要考虑它的投资属性，那么回过头来要求我们更深刻的理解去旅游是一个社会性的行为，他应该符合消费心理学，你要搞清楚我们的项目是为谁而作的？　　第三个关键问题就是开发的本位主意，那么拍脑袋，觉得旅游谁不会，玩谁不会，但是实际上恰恰不会，那么，并没有搞清楚目标客户的需求，主观的就去开始做了。那么一定要在前面想清楚，我刚才这个举的那个北京的客户就是非常典型的。两年过去了，花了几千万投入进去，后来发现全错了，从一开始就错了。&　　当然啊！也有很多的开发机构面临的就是一个政治环境的这个问题，这是非常切身、非常实际的一个问题，甚至也包括政策的变化，官员的这种变化，领导换了思路变了，方向、方法、方案就更甭提了，开发规划要重新来做。相对政府来讲我们还是一个弱势群体，那么造成了很大的浪费，还有时间的这个拖沓，一拖甚至好几年了我都碰到过投资也就打了水漂。　　第五个关键问题就是老百姓要什么,当地的民众要什么,要满足他们的需求,否则他们就跟你闹事儿了。　　第六个关键问题，旅游地产他不是快消品，那么有很多的开发商确确实实以前都是做这种快消品，住宅这种开发建设的，那么也会有巨额的获利，但是旅游地产决不是快消品，没有办法快速的的销售获利，他一定是一个长线的，因此我们要去建立一个多重获利的价值模型。　　第七个关键问题也是非常现实的问题，就是土地和指标的这个问题，土地农用地、林地甚至还是一些荒地那么怎么样去流转，没有指标，那么你的这个资产怎么落地？那你怎么去销售。这是一个很头疼的问题，所以要抛弃简单的土地依赖型的开放模式，在产品和商业模式上下功夫。　　第八个关键问题，政府呢，他是条块分割的，发改委、旅游局、国土、规划、环境，它都自己有自己的一套体系。那么国家的是把旅游列为战略性支柱产业了，但是没有细则，不落地。导致的就是农委批的东西，旅游批的东西可能到规划那，到国土那不认，他不交圈儿。　　第九个典型的关键问题就是中国人非常善于模仿、抄袭、山寨。而恰恰主题型的旅游地产，你绝不能走这样的路，没有特色是死路一条，学别人又学不好，最终没有人来，没有人捧场，没有人消费没有人买单。　　第十个关键问题，盲目建设、大干快上、劣质的建设对环境造成破坏、低品质，没有品位没有艺术感没用美！反而导致做的越多错的越多。四.旅游导向型开发的综合解决方案　　前面讲的是对旅游导向型开发的分类特征的一些总结以及关键问题的一些分析。那么其实就是想导出这么一个结论，旅游是一个非常复合的、非常复杂的一个东西，那么要把旅游导向型开发做好，一定需要提供一个综合的解决方案，这个综合的方案里面专业的跨度、学科的跨度确实很大，从经济产业、地理资源、房地产市场到旅游本身到城市规划到建筑景观的打造到生态环境保护、交通市政一系列，哪个也不能缺哪个也不能少。　　这种跨学科的综合一体化解决方案，从广度和深度上都突破了传统的行业惯例和技术方法体系，而且他是一个理性和感性并重，技术和艺术交相辉映的一个综合的一体化的一个解决方案，所谓理性就是要遵循技术理性的核心思想，过程的理性，立场的理性，通过理性的方法，调查研究，多选的方案的一个优选比较。通过评估得出最佳的一个提供一个科学合理的一个方法，同时有感性的一面。它的产品的吸引力形象，它的环境的这个艺术性去体验，去挖掘当地文化和自然的这种美。　　那么一个好的一个旅游地产的一个产品、一个项目，它通常都是有灵魂的！那这个灵魂就是一个情感，就是一个感性的部分，但是这个理性和感性都要有大量的支撑性研究。包括用地的资源的研究、生态环保的研究、价值评估、市场需求特征、产业结构、地方文化风俗习惯研究、三农问题等的研究。田培善：@李文捷 李总，多重赢利模式可否举几个例子？李文捷：四大解决方法：(1) 策划定位：确定战略愿景，锁定客户群——决定项目的成败(2) 创意设计：主题创意、产品设计——决定项目的品质(3) 利益平衡：利益相关者的博弈——关系到项目的实际运作，土地获取与利用策略(4) 规范运作：既要遵循地产策划的一般程序，也要强调总体观、生态观和发展观　　刚才讲到综合一体化的一个解决方案，核心的就是想说，我们是有系统的解决方法的。我们在方法论上一定是成立的，那么解决问题如果有了正确的方法，找到正确的方向，他已经成功大半了，在这个解决方法里面最核心是四个方面：一、策划定位；二、创意设计；第三、盈利模式；第四、专业运营。　　我在前面讲到这个复合型主题旅游地产的核心策略的时候讲过一句话，我再重复一下，我觉得这个可能是最核心的内容，就是地产商要转型成为什么呢，产业平台的运营商、整合服务的提供商、有投资属性产品的主题地产商以及生活方式的缔造者，只有成功的转成了这四类的一个叠加型的旅游地产才会成功！ &五、具有普适性的开发策略　　第一、人地和谐，人和自然和谐共生，为什么老说人居环境，人居环境就是保护自然的环境放在第一位。　　第二、旅游内容化，我们往往不注意这个，旅游是要有内容的，除了你睡觉的八个小时，其他的十六小时，你要来填满它，人看再美的风景，看一个小时、两个小时，她总有够的时候，那么看一天、两天，但是你要把他留下来，那你要有内容，延长旅游的内容也就是延长旅游的时间。&　　第三、文化是要能体验得到的东西，他不是一个虚的，比如我们有一个项目里面，当地有很多非物质文化遗产是非常有趣的，他做的一些剪纸，做的一些手工的音乐、一些布艺灯具都需要让人能够感觉到又能体验。。　　第四、这个特色，没有特色意味着你没有一个强有力的主题，那么是一个泛泛的，你的吸引力大大下降。　　第五、长短期结合的一个获利的一个模式。因为在这个旅游的项目里面业态或者功能往往都是一个复合性的。比如说餐饮、公寓、酒店，他每一种类型的这个获利的时间，盈利率也都是不同的。那么还要找其他的专业性的伙伴，每一种业态，那么要制定一个切实可行的的财务的一个模型，来进行一个整合，所以做财务分析是非常重要的，这是一个多重的获利模式。　　第六、就是一定要尊重市场，按市场的规律性来办。　　第七、没有新意的产品，进不了人。这是一个眼球经济时代，我们看我们最好的这个最成功的旅游地产，做的最好的就是华侨城，不断的推陈出新，不断的做突破，这个是他成功所在。　　第八、空间的场景化，就像舞台美术设计一样，要一个让人能够集中体验到你的特色的、可感知的一个场景化的建筑景观空间环境。　　第九、形象的艺术化，很多人不注重细节而恰恰细节才是最打动人的地方，每一个细节，一草一木都要有艺术化的设计和处理。　　第十、服务品牌化，软硬件相结合　　第十一、传播信息化，充分利用传统媒体和新媒体。在信息化的这个时代，我们老说智慧旅游就是要传播，要把你的品牌、把你的信息传播出去。　　第十二、融资平台化。王健民：谢谢@易肯设计李文捷 分享文旅地产经验！田培善：周日听蔡洁老师讲的简单不简单课程，五星级酒店与自然相融合，全是开放式的，农民继续种地，动物继续上树，别墅掩映在环境中，很和谐。投入也并不是很大。李文捷：@田培善，说的没错，听上去简单，做起来非常不简单，几乎每一个安缦的项目都是经典，对地方性的高水平诠释。六、 案例分享1.迪拜风帆酒店　　今天我这个想分享的这些案例，除了第一个是我有参与但并不是主导的，其他的都是我主持做的，所以也是想拿自己的经验来跟大家一起讨论，也希望大家批评。　　要提一下风帆酒店，还是觉得这个项目是一个非常经典的一个项目，是世界上唯一的七星级酒店，全世界最贵的，也曾经是最高的一个酒店。他最大的值得学的就是他是来自于一个梦想，阿联酋迪拜的这个政府决定发展旅游业来转变石油经济，因此他们的想做一个：人一生中必须来一次的这个地方，这是一个梦，那确确实实把这个梦实现了。　　那么，我觉得这是他非常值得学习的地方，并不在于它堆砌了多少的黄金。它怎么样的昂贵，因为旅游导向型的开发它就是一个造梦的一个过程，我们可以做一个更自然、更生态、更悠闲、更田园的一个梦，但是这是个梦就代表着美好，那我们要把这美好变成现实，它就有了吸引力，他同时也会给你带来财富。2.上海恒河上海松江泰晤士小镇　　上海松江是中国的新城建设的典范，是我两千年主持的一个项目，松江的泰晤士小镇是从03年到06年的项目，应该来说在商业上，现在来看，在旅游上也是非常的成功的，虽然有些人提出一些质疑说，怎么在中国做一个英式的小镇，但是呢，这个是有他的的市场的背景，城市发展背景在里面的，当时为了做这个项目，也是研究了大量的欧美的典型的这种案例，浓缩出最具有代表性的一些元素和手法，包括细节、一草一木。　　这个项目呢，它非常完美的把旅游和地产结合在一起了，动静相宜，整个空间环境的这个打造，既相结合又互不干扰，那么现在这个小镇成为上海周边的一个近郊旅游的一个目的地，以及上海的这个婚纱产业集聚的一个基地，对这个上海恒河的开发商来说也是非常的成功。
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