601919 : *ST远洋:青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告()_中国远洋(601919)_公告正文
601919 : *ST远洋:青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告()
公告日期：
青岛远洋运输有限公司拟转让
所持有青岛远洋资产管理有限公司
81%股权项目
资产评估报告
中通评报字〔号
声明、摘要、正文及附件
中通诚资产评估有限公司
二○一三年八月十四日
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
( 声明、摘要、正文及附件)
明.....................................................................................................................1
要.....................................................................................................................2
委托方、产权持有者与被评估单位概况..........................................6
评估目的..............................................................................................8
评估对象和范围..................................................................................8
价值类型及其定义............................................................................10
评估基准日........................................................................................10
评估依据............................................................................................10
评估方法............................................................................................12
评估程序实施过程和情况................................................................17
评估假设............................................................................................18
评估结论............................................................................................19
十一、特别事项说明....................................................................................21
十二、评估报告使用限制说明....................................................................22
十三、评估报告日........................................................................................22
件.................................................................................................................24
第二册(评估明细表，共2册)
第二(1)册青岛远洋资产管理有限公司评估明细表
第二(2)册青岛远洋商业发展有限公司评估明细表
第三册(评估说明，共2册)
第三(1)册青岛远洋资产管理有限公司评估说明
关于评估说明使用范围的声明
企业关于进行资产评估有关事项的说明
资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
二、资产核实情况总体说明
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
三、评估技术说明――资产基础法
四、评估技术说明――收益法
五、评估结论及其分析
第三(2)册青岛远洋商业发展有限公司评估说明
一、被评估单位基本情况
二、评估对象与评估范围说明
三、资产核实情况总体说明
四、评估技术说明――资产基础法
五、评估结论及其分析
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，
恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报
告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其
签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委
托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相
关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我
们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了
如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限
定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定
条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
一、本次评估对应的经济行为
本次评估的经济行为是青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资
产管理有限公司81%股权。
该经济行为已经以下文件批准：
中国远洋控股股份有限公司文件《关于启动F10项目陆产公司股权转让事
宜的批复》(中国远洋战发[2013]26号)；
中国远洋控股股份有限公司文件《关于调整青岛远洋投资发展有限公司
资本运作方案有关事宜的批复》(中国远洋战发[2013]29号)。
二、评估目的
本次评估目的是为青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管
理有限公司81%股权的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
(一)评估对象
评估对象为青岛远洋运输有限公司持有的青岛远洋资产管理有限公司
(二)评估范围
评估范围为青岛远洋资产管理有限公司申报的评估基准日的各项资产及
四、价值类型
市场价值。
五、评估基准日
六、评估方法
本次评估采用资产基础法、收益法进行评估，最终以资产基础法评估结
果作为评估结论。
七、评估结论及其使用有效期
在评估基准日日，青岛远洋资产管理有限公司评估前总资产
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
账面价值为79,499.15万元，负债账面价值为1,043.45万元，净资产账面价值为
78,455.70万元。经评估，总资产为254,941.70万元，负债为1,043.45万元，净
资产为253,898.25万元，总资产评估值比账面值增值175,442.55万元，增值率
为220.68%；净资产评估值比账面值增值175,442.55万元，增值率为223.62%。
详见下表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：日
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：万元
1 流动资产
2 非流动资产
212,089.36
175,442.55
3 其中：长期股权投资
128,402.06
107,341.73
投资性房地产
7 资产总计
254,941.70
175,442.55
8 流动负债
9 非流动负债
10 负债总计
11 净资产(所有者权益)
253,898.25
175,442.55
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股
权价值为205,657.58万元。
评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2013年7月
31日起至日止。
八、对评估结论产生影响的特别事项
1.截至评估基准日，青岛远洋资产管理有限公司拥有的投资性房地产(房
屋评估明细表序号第44-45项)尚未办理房屋产权证明文件。对该房屋建筑物建
筑面积的确认，评估人员主要通过青岛远洋资产管理有限公司的介绍、提供
的资料及评估人员现场核实情况来确认，本次评估不考虑其可能与实际建筑
面积存在的差异对评估值的影响。
2.本次评估范围中涉及的房屋建筑物是设定土地为出让状态下房地合
一市场公允价值，评估值中不考虑产权交易过程中产生的相关税费。
3.经核实，本次评估范围内车号为鲁UY3211、鲁UY3236、鲁B3G807
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
三辆轿车为青岛远洋运输有限公司划拨至青岛远洋资产管理有限公司，相关
财务账目已转至青岛远洋资产管理有限公司，但尚未办理过户手续，青岛远
洋运输有限公司和青岛远洋资产管理有限公司已出具产权声明，上述车辆实
际产权归青岛远洋资产管理有限公司所有，不存在其他产权纠纷问题。车号
为鲁B6E887，证载权利人为青岛远洋投资发展有限公司，尚未办理更名手续。
4.评估范围内的《房地产权证》，尚未进行权属证更名工作，证载权利
人为青岛远洋投资发展有限公司。
5.日，青岛远洋资产管理有限公司下属全资子公司青岛远
洋商业发展有限公司与喜来登海外管理公司签订了《经营协议》、《技术服务
协议》、《经营支持协议》和《商标许可协议》，由于协议中涉及的远洋大厦二
期大楼已由宾馆改为写字楼，青岛远洋商业发展有限公司面临着不能全面履
约的风险，经测算，青岛远洋商业发展有限公司单方解除合同的违约预计损
失为1,500万元。
日，青岛远洋商业发展有限公司与上海颐尊水疗康体会所管
理有限公司签订《SPA设计委托协议》，合同金额为30万元，经核实，该委托
事项可能已不再继续，青岛远洋商业发展有限公司单方解除合同的违约预计
损失为9万元。
本次评估时按照青岛远洋商业发展有限公司测算结果确认预计可能产生
的负债，不考虑其他可能产生的事项对评估值的影响。
6.截至评估基准日，青岛远洋资产管理有限公司下属全资子公司青岛远
洋商业发展有限公司拥有的远洋大厦二期房产尚未完工，该房产预计2013年9
月投入使用，目前已取得《房地产权证》，编号为青房地权市字第号，
但证载房地产权利人仍为青岛远洋宾馆有限公司，尚未进行更名，房屋状况
项为空，同时该权属证未载明房屋建筑面积。对该房屋建筑物建筑面积和地
下建筑车位的数量确认，我们依据青岛远洋商业发展有限公司的介绍和提供
的资料为基础进行评估，未考虑可能与实际建筑面积存在的差异对评估值的
7.截至评估基准日，青岛远洋资产管理有限公司下属全资子公司青岛远
洋商业发展有限公司评估范围内的《房地产权证》、《车辆行驶证》尚未进行
更名，证载权利人为青岛远洋宾馆有限公司。
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
8.由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于控股权因
素以及流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑控
股权溢价以及流动性折价。
请报告使用者关注以上特别事项对本评估结论可能产生的影响，及对本
次经济行为的影响。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解
评估结论，应当阅读评估报告正文。
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
青岛远洋运输有限公司拟转让
所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目
资产评估报告
中通评报字〔号
青岛远洋运输有限公司：
中通诚资产评估有限公司接受贵方的委托，根据有关法律、法规和资产
评估准则、资产评估原则，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，
对青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股
权，在日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如
一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者概况
(一)委托方
企业名称：青岛远洋运输有限公司
法定住所：青岛市市南区香港中路61号
法定代表人：许遵武
注册资本：叁拾贰亿壹仟肆佰万圆整
公司类型：有限责任公司(法人独资)
主要经营范围：许可经营项目：国际船舶普通货物运输：从事船舶买卖、
租赁以及其他船舶资产管理业务；从事机务、海务和安排维修；1、国内沿
海普通货船海务、机务管理；2、船舶检修、保养；3、船舶买卖、租赁及其
他船舶资产管理；国内沿海、长江中下游普通货船运输(国际船舶运输经营
许可证有效期至：国际海运辅助业经营资格登记证有效期至：
水路运输服务许可证有效期至：水路运输许可证有效
一般经营项目：企业管理信息咨询，投资咨询服务(金融、证券除外)；
船舶管理、租赁；项目投资；房屋租赁和场地租赁；国内劳务派遣(不含境
外劳务和咨询)。(以上范围需经许可经营的，须凭许可证经营)。
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
(二)被评估单位
企业名称：青岛远洋资产管理有限公司
法定住所：青岛市市南区香港中路61号29层EH单元
法定代表人：潘东光
注册资本：柒亿陆仟肆佰零陆万壹仟柒佰圆整
实收资本：柒亿陆仟肆佰零陆万壹仟柒佰圆整
公司类型：有限责任公司(法人独资)
主要经营范围：一般经营项目：位于青岛市市南区香港中路61号阳光大
厦自有房产的对外租赁及资产管理。(以上范围需经许可经营的，须凭许可
青岛远洋资产管理有限公司经青岛远洋运输有限公司(原青岛远洋运输
公司)和青岛远洋对外劳务合作有限公司共同出资，于日成立，
并取得青岛市工商行政管理局核发的993号企业法人营业执
照，注册资本17,800万元；其中，青岛远洋运输有限公司以所属连云港远洋
运输有限公司等19家子公司截至日审计后归属于该公司的净
资产折股17,475万元出资，占该公司股权比例98.17%，青岛远洋对外劳务合
作有限公司以现金出资，出资金额325万元，占该公司股权比例1.83%。
根据中国远洋运输(集团)总公司日下发的中远战略发展
[号“关于青岛远洋对外劳务合作有限公司等二家公司股权重组的批
复”文件，2006年12月，青岛远洋对外劳务合作有限公司将所持企业1.83%股
权作价325万元全部转让给青岛远洋运输有限公司，股权转让完成后，青岛
远洋资产管理有限公司成为青岛远洋运输有限公司的全资子公司。2007年11
月28日和日，青岛远洋运输有限公司分别对企业增资5,800.00
万元和306.17万元，2013年7月，青岛远洋运输有限公司再次对企业增资
52,500万元。
日，即评估基准日后，青岛远洋投资发展有限公司更名为
青岛远洋资产管理有限公司，已取得注册号为993的企业法人
营业执照。
截止评估基准日，青岛远洋资产管理有限公司股东及出资情况如下表：
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
单位：人民币万元
青岛远洋运输有限公司
青岛远洋资产管理有限公司近几年主要财务数据已经专业审计机构审
计并出具无保留意见的审计报告，具体如下表：
单位：人民币元
668,592,622.66
673,241,506.33
706,665,914.29 794,991,464.68
固定资产总额
5,053,047.58
4,841,816.52
4,589,781.28
4,402,888.91
440,943,485.51
439,235,884.61
10,434,459.07
227,649,137.15
234,005,621.72
239,553,873.56 784,557,005.61
17,261,925.00
30,084,387.68
29,412,256.37
17,247,713.95
752,669.00
4,671,165.83
5,548,251.84
20,003,132.05
752,669.00
4,671,165.83
5,548,251.84
20,003,132.05
(三)其他评估报告使用者
除委托方、被评估单位以及国家法律、法规规定的评估报告使用者外，
业务约定书中未约定其他的评估报告使用者。
(四)委托方与被评估单位关系
根据相关法律文件显示，青岛远洋运输有限公司是青岛远洋资产管理有
限公司的控股股东，拥有其100%股权。
二、评估目的
本次评估目的是为青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产
管理有限公司81%股权的经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和范围
(一)评估对象与评估范围内容
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
评估对象为青岛远洋运输有限公司所持有的青岛远洋资产管理有限公
司81%股权。
评估范围为青岛远洋资产管理有限公司在评估基准日申报的全部资产
和负债，该评估范围内资产和负债对应的会计报表已经专业审计机构审计，
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
并出具无保留意见的审计报告，具体情况见下表：
金额单位：人民币元
流动资产合计
428,523,385.51
178,567,787.39
154,193.63
其他应收款
249,801,404.49
非流动资产合计
366,468,079.17
长期股权投资
210,603,262.28
投资性房地产
150,662,972.04
4,402,888.91
798,955.94
794,991,464.68
流动负债合计
10,434,459.07
301,378.25
8,098,805.34
应付职工薪酬
2,034,681.01
-1,229,931.23
其他应付款
1,229,525.70
10,434,459.07
784,557,005.61
(二)实物资产的分布情况及特点
本次列入评估范围的实物资产包括：非流动资产中的投资性房地产、房
屋建筑物、车辆、电子设备等，至评估基准日，上述资产均在正常使用中。
具体分布情况如下：
1．投资性房地产―房屋，共计45项，位于青岛市市南区香港中路61号，
主要为市南区香港中路61号的一至四层、市南区香港中路61号5-29层部分办
公房产和地下1层的餐厅、食堂等，大楼物业名称为阳光大厦。
2．固定资产―房屋建筑物，共计2项，位于青岛市市南区香港中路61
号，主要为市南区香港中路61号7、29层部分办公房产，大楼物业名称为
阳光大厦。
3．固定资产―车辆主要为办公商务用车辆，共计4项。其中车号为鲁
UY3211、鲁UY3236、鲁B3G807三辆轿车，为青岛远洋运输有限公司划拨
至青岛远洋资产管理有限公司使用，相关财务账目已转至青岛远洋资产管
理有限公司账内，但尚未办理过户手续，根据青岛远洋运输有限公司和青
岛远洋资产管理有限公司出具的产权声明确认，该车辆实际产权应由青岛
远洋资产管理有限公司所有，不存在其他产权纠纷问题。
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
4．固定资产―电子设备主要为企业办公网络、空调、电脑、打印机、
复印机、服务器等共85项。至评估基准日，设备维护、保养、使用正常。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
(四)企业申报的表外资产的类型、数量
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金
额(或者评估值)
四、价值类型及其定义
评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外
的价值类型一般包括(但不限于)投资价值、在用价值、清算价值、残余价值
等。根据本次评估目的、市场条件以及评估对象自身条件，选择市场价值作
为本次评估的价值类型。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的
情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本次评估基准日是日。
委托方在确定评估基准日时考虑的主要因素包括满足经济行为的计划
实现时间要求，选取会计期末以便于明确界定评估范围和准确高效清查资
六、评估依据
(一)经济行为依据
中国远洋控股股份有限公司文件《关于启动F10项目陆产公司股权转让
事宜的批复》(中国远洋战发[2013]26号)；
中国远洋控股股份有限公司文件《关于调整青岛远洋投资发展有限公司
资本运作方案有关事宜的批复》(中国远洋战发[2013]29号)。
(二)法律法规依据
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
1．《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)；
2．《国有资产评估管理办法施行细则》(国资办发[1992]36号)；
3．《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)；
4．《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作的
意见》(国办发[号)；
5．《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)；
6．《国有资产评估管理若干问题的规定》(财政部令第14号)；
7．《企业国有产权转让管理暂行办法》(国务院国资委、财政部令第3号)；
8．《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资委产
(三)评估准则依据
1．《评估准则―基本准则》和《资产评估职业道德准则―基本准则》(财
企[2004]20号)；
2．《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》(会协[2003]18
3．《资产评估准则―企业价值》(中评协[号)；
4．《资产评估准则―评估报告》等7项资产评估准则(中评协[
5．《企业国有资产评估报告指南》(中评协[号)；
6．《评估机构业务质量控制指南》(中评协[号)；
7．《中评协关于修改评估报告等准则中有关签章条款的通知》(中评协
(四)权属依据
1．房地产权证；
2．机动车行驶证；
3．主要资产购置合同复印件等。
(五)取价依据
1．有关协议、合同、发票等资料；
2．国家和资产所在地政府有关部门发布的有关法规、标准等；
3．青岛市房地产市场价格资料；
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
4.《最新资产评估常用数据与参数手册》中国经济科学出版社；
5.《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护
部令2012年第12号）；
6．机械工业信息研究院《机电产品报价手册》；
7．有关设备及汽车市场价格资料；
8．现场勘查记录等；
9．未来经营计划和盈利预测。
(六)其他参考依据
1．《房地产估价规范》(GB/T)；
2．《城镇土地估价规程》(GB/T)。
七、评估方法
(一)评估方法的选择
目前国内产权交易市场交易信息的获取途径有限，而与被评估企业在产
品结构、主营业务方面相同或相类似的股权交易案例很难获取，在无法取得
公开交易案例的情况下，不具备采用市场法进行评估的条件，故无法采用市
场法进行评估。
经了解，青岛远洋资产管理有限公司是具有独立获利能力的公司，其资
产与经营收益之间存在一定的比例关系，并可以量化，且未来收益可以预测，
故采用收益法进行评估。
3．资产基础法
由于被评估企业的各项资产和负债均可单独评估，具备进行资产基础法
评估的条件，故采用资产基础法进行评估。
综上，本次评估采用资产基础法、收益法进行评估。
(二)资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负
债表为基础，合理评估企业表内各项资产、负债价值，确定评估对象价值的
评估方法。在运用资产基础法进行企业价值评估时，各项资产的价值是根据
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
其具体情况选用适当的具体评估方法得出。
本次评估涉及的具体评估方法如下。
1.流动资产
(1)流动资产中的货币资金是根据企业提供的各项目的明细表，以审查
核实后的账面值确定评估值。
(2)应收账款、其他应收款
根据被评估企业提供的科目评估明细表作为评估基础，核对会计资料，
并进行函证，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况等，确定各应
收款项的评估值。
2.对控股的长期股权投资，现场实地核查被投资单位资产和负债，先
整体评估，确定被投资企业在评估基准日的净资产，再根据股权投资比例计
算确定评估值。
3.投资性房地产
投资性房地产―房屋资产评估通常采用的评估方法有成本法、收益法、
市场法。委估资产属于商业房产，一般不适宜采用成本法进行评估；结合本
次委估范围内投资性房地产的实际情况特点，采用了收益法和市场法进行评
(1)收益法是基于预期原则和货币的时间价值观念，运用适当的折现率，
将预期的委估的房地产在未来各年的正常净现金流折算成评估基准日的现
值，累加后得出委估房地产的价格的评估方法。
收益法的基本公式：
其中：P─评估值(元)；
Ai─年净收益(元，元/m)；
R─资本化率(%)；
n─未来可获收益的年限(年)
A．收益及成本的测算
a.年租金收入
年租金收入=月租金水平平均出租率×12
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
①租金的确定
租金按照市场价格和被评估企业提供的租金定价方案确定租赁价格，并
考虑一定的增长幅度。
②出租率的确定
根据企业提供资料及评估师调查确定房产的出租率。
b.确定年总费用
①租赁管理费
租赁管理费按照租金收入的2%计算。
②营业税金及附加
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育
费附加、防洪费，依据税法有关规定计收。
依据税法有关规定，按照租金收入的0.1%计收。
依据税法有关规定，房产税按照房产租金收入的12%计算。
维修费按照租金收入的2%计收。
保险费按房产重置成本的0.05%计收。
年总费用=①+②+③+④+⑤+⑥
c.确定年净收益
年净收益=年租金收入-年总费用
B．确定资本还原利率
采用无风险利率加风险利率的方法确定。
C．确定收益年限
按建筑物的尚可使用年限和土地剩余使用年限孰短的方法确定。
D．确定评估值
按照收益法计算公式计算评估值。
(2)市场法是在求取一宗委估房地产价格时，依据替代原理，将委估房地
产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
区域因素和个别因素等进行修正，得出委估房地产在评估基准日的价格。
基本计算公式为：
P=P′×A×B×C×D
式中：P-----委估建筑物评估价值；
P′-----参照物交易价格
A-----交易情况修正系数
B-----交易日期修正系数
C-----区域因素修正系数
D-----个别因素修正系数
交易情况修正系数A用于将参照物的交易价格调整为一般市场情况下
的正常、客观、公正的交易价格；
交易日期修正系数B用于将参照物的交易价格调整为评估基准日的价
区域因素修正系数C用于调整委估建筑物与参照物在地理位置、周边环
境、交通条件、基础设施等方面的差异；
个别因素修正系数D用于调整委估建筑物与参照物在临街状况、结构、
朝向、楼层、装修、施工质量、配套服务设施、已使用年限等方面的差异。
4.固定资产―房屋建筑物
本次委估的房屋建筑物属于商业房产，考虑到该特点，一般不适宜采用
成本法进行评估；由于委估资产所在地的房地产市场上有同等规模的类似房
产成交案例，相对收益法评估，采用市场法评估更能准确反映资产价值，故
本次评估采用市场法，而未采用收益法。
5.机器设备
本次设备类固定资产的评估以资产按照现行用途继续使用为假设前提，
采用成本法进行评估。
成本法的基本公式：评估价值=重置全价×成新率
(1)重置全价的确定
能查到现行市场价格的设备，根据分析选定的现行市价，考虑其运杂费
及安装调试费等确定重置全价；不能查到现行市场价格的设备，选取功能相
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
近的替代产品市场价格并相应调整作为设备购置价，再加上车辆购置税、车
牌费计算公式为：
重置全价=市场车价+车辆购置税+车牌费
②电子设备
能查到现行市场价格的电子设备，根据分析选定的现行市价直接确定重
置全价；不能查到现行市场价格的，选取功能相近的替代产品市场价格并相
应调整作为其重置全价。
(2)成新率的确定
①办公车辆，主要采用观察法和使用年限法确定成新率，其计算公式
成新率=观察法成新率60%+使用年限法成新率40%
A．观察法。观察法是对评估设备的实体各主要部位进行现场察看，并
综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况
和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和
自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估设备的成新率。
B．使用年限法。其计算公式为：
尚可使用年限
使用年限法成新率
尚可使用年限已使用年限
经济使用年限是指从资产开始使用到因经济上不合算而停止使用所经
历的年限。
②对电子设备，主要采用使用年限法确定成新率。
③若观察法成新率和使用年限法成新率的差异较大，经分析原因后，凭
经验判断，选取两者中相对合理的一种。
以下情况的处理：
A．在用超期服役设备，其能满足使用要求时，根据二手设备的市场价
值确定其评估值，寻不到二手设备市场价值的按重置全价取成新率15%计算
B．对于报废的设备，按照报废设备的市场价值进行评估。
按评估基准日被评估单位实际需要承担的负债金额确定评估值。
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
(三)收益法
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估
对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折
本次评估采用现金流口径的未来收益折现法，即现金流折现法
(DiscountedCashFlow,DCF)，其中，现金流采用企业自由现金流(FreeCash
FlowofFirm,FCFF)。具体方法为，以加权资本成本(WeightedAverageCostof
Capital,WACC)作为折现率，将未来各年的预计企业自由现金流折现加总得
到经营性资产价值，减去付息债务价值后，再加上溢余资产和非经营性资产
的价值，减去非经营性负债后，得到股东全部权益价值。基本公式如下：
股东全部权益价值=经营性资产价值-付息债务价值+溢余资产价值+非
经营性资产价值-非经营性负债
具体计算公式为：
式中：P―被评估企业股东全部权益评估值
P'―企业整体收益折现值
D―被评估企业有息负债
A'―非经营性资产及溢余资产
D'―非经营性负债
R―未来第i个收益期的预期收益额(企业自由现金流)
i：收益年期，i=0.42，1.42，2.42，……，n
评估时根据被评估企业的具体经营情况及特点，假设收益年限为无限
期。并将预测期分二个阶段，第一阶段为日至稳定期2018年
12月31日；第二阶段为日直至永续。其中，假设2019年及
以后预期收益额按照2018年的收益水平保持稳定不变。
八、评估程序实施过程和情况
(一)接受委托
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
经与委托方洽谈沟通，了解委估资产基本情况，明确评估目的、评估对
象与评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，经综合分析专业胜任能力
和独立性和评价业务风险，确定接受委托，签订业务约定书。针对具体情况，
确定评估价值类型，了解可能会影响评估业务和评估结论的评估假设和限制
条件，拟定评估工作计划，组织评估工作团队。
(二)资产核实
指导被评估单位清查资产、准备评估资料，以此为基础，对评估范围内
的资产进行核实，对其法律权属状况给予必要的关注，对收集获取的评估资
料进行审阅、核查、验证。
(三)评定估算
根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，选择适当的评估
方法。结合所掌握的评估资料，开展市场调研，收集相关市场信息，确定取
价依据，进行评定估算。
(四)出具报告
对评估结果进行汇总、复核、分析、判断、完善，形成评估结论。撰写
评估报告，经内部审核，在与委托方和相关当事方就评估报告有关内容进行
必要沟通后，出具正式评估报告。
九、评估假设
本评估报告及评估结论的成立，依赖于以下评估假设：
(一)基本假设
1．交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，
评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2．公开市场假设。公开市场假设是假定待评估资产在公开市场中进行
交易，从而实现其市场价值。资产的市场价值受市场机制的制约并由市场行
情决定，而不是由个别交易决定。这里的公开市场是指充分发达与完善的市
场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和
卖者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方
的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。
3．在用续用假设。在用续用假设是假定处于使用中的待评估资产在产
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
权变动发生后或资产业务发生后，将按其现时的使用用途及方式继续使用下
(二)具体假设
1．假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变
化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
2．假设企业持续经营。
3．假设公司的经营者是尽职的，且公司管理层有能力担当其职务。
4．除非另有说明，假设公司完全遵守所有有关的法律法规。
5．假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政
策在重要方面基本一致。
6．假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式
与目前方向保持一致。
7．假设利率、汇率、赋税基准及税率、政策性收费等不发生重大变化。
8．假设无其他人力不可抗拒及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
十、评估结论
(一)资产基础法评估结果
评估结论根据以上评估工作得出，青岛远洋资产管理有限公司评估前总
资产账面价值为79,499.15万元，负债账面价值为1,043.45万元，净资产账面
价值为78,455.70万元。经评估，总资产为254,941.70万元，负债为1,043.45
万元，净资产为253,898.25万元，总资产评估值比账面值增值175,442.55万元，
增值率为220.68%；净资产评估值比账面值增值175,442.55万元，增值率为
223.62%。详见下表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：日
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：万元
1 流动资产
2 非流动资产
212,089.36
175,442.55
3 其中：长期股权投资
128,402.06
107,341.73
投资性房地产
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
资产评估结果汇总表
评估基准日：日
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：万元
7 资产总计
254,941.70
175,442.55
8 流动负债
9 非流动负债
10负债总计
11 净资产(所有者权益)
253,898.25
175,442.55
(二)收益法评估结果
在评估基准日日，青岛远洋资产管理有限公司股东全部
权益评估价值为198,375.45万元，与账面价值78,455.70万元相比，增值
119,919.75万元，增值率为152.85%。
(三)两种评估结果的差异及其原因
股东全部权益的两种评估结果的差异如下表所示：
金额单位：人民币万元
股东全部权益
股东全部权益
资产基础法
253,898.25
175,442.55
198,375.45
119,919.75
差异原因主要在于：目前国内写字楼市场“只租不售”的单一产权模式
成了主流，开发商持有高端商用物业是一个大趋势，写字楼市场开发及使用
特点决定了写字楼销售价格相对较高。受国家调整政策的影响，写字楼的售
价增长幅度明显快于租金增长幅度，国内租售比的实际状况导致了上述两种
结果的差异。
(四)评估结论
资产基础法是立足于资产重置的角度，通过评估各单项资产价值并考虑
有关负债情况，来评估企业价值。收益法是立足于判断资产获利能力的角度，
将被评估单位预期收益资本化或折现，来评估企业价值。
根据本次项目实际情况，被评估企业主要的经营业务为对自有房产的租
赁，在利用资产基础法评估时，考虑到其主要房产所处的商圈有合适的可比
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
交易案例，采用市场法进行评估能很好的体现评估范围内房屋建筑物的市场
价值，与收益法相比，在目前国内写字楼房价租售比较高的情况下，资产基
础法得出的结果更能合理的反映其股权的市场价值。因此相对而言，评估人
员以资产基础法确定为最终评估结论。
即在评估基准日，青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管
理有限公司81%股权价值为205,657.58万元。
十一、特别事项说明
1．截至评估基准日，青岛远洋资产管理有限公司拥有的投资性房地产
(房屋评估明细表序号第44-45项)尚未办理房屋产权证明文件。对该房屋建筑
物建筑面积的确认，评估人员主要通过青岛远洋资产管理有限公司的介绍、
提供的资料及评估人员现场核实情况来确认，本次评估不考虑其可能与实际
建筑面积存在的差异对评估值的影响。
2．本次评估范围中涉及的房屋建筑物是设定土地为出让状态下房地合
一市场公允价值，评估值中不考虑产权交易过程中产生的相关税费。
3．经核实，本次评估范围内车号为鲁UY3211、鲁UY3236、鲁B3G807
三辆轿车为青岛远洋运输有限公司划拨至青岛远洋资产管理有限公司，相关
财务账目已转至青岛远洋资产管理有限公司，但尚未办理过户手续，青岛远
洋运输有限公司和青岛远洋资产管理有限公司已出具产权声明，上述车辆实
际产权归青岛远洋资产管理有限公司所有，不存在其他产权纠纷问题。车号
为鲁B6E887，证载权利人为青岛远洋投资发展有限公司，尚未办理更名手
4.评估范围内的《房地产权证》，尚未进行权属证更名工作，证载权利
人为青岛远洋投资发展有限公司。
5．日，青岛远洋资产管理有限公司下属全资子公司青岛远
洋商业发展有限公司与喜来登海外管理公司签订了《经营协议》、《技术服务
协议》、《经营支持协议》和《商标许可协议》，由于协议中涉及的远洋大厦
二期大楼已由宾馆改为写字楼，青岛远洋商业发展有限公司面临着不能全面
履约的风险，经测算，青岛远洋商业发展有限公司单方解除合同的违约预计
损失为1,500万元。
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
日，青岛远洋商业发展有限公司与上海颐尊水疗康体会所
管理有限公司签订《SPA设计委托协议》，合同金额为30万元，经核实，该
委托事项可能已不再继续，青岛远洋商业发展有限公司单方解除合同的违约
预计损失为9万元。
本次评估时按照青岛远洋商业发展有限公司测算结果确认预计可能产
生的负债，不考虑其他可能产生的事项对评估值的影响。
6．截至评估基准日，青岛远洋资产管理有限公司下属全资子公司青岛
远洋商业发展有限公司拥有的远洋大厦二期房产尚未完工，该房产预计2013
年9月投入使用，目前已取得《房地产权证》，编号为青房地权市字第
号，但证载房地产权利人仍为青岛远洋宾馆有限公司，尚未进行更名，房屋
状况项为空，同时该权属证未载明房屋建筑面积。对该房屋建筑物建筑面积
和地下建筑车位的数量确认，我们依据青岛远洋商业发展有限公司的介绍和
提供的资料为基础进行评估，未考虑可能与实际建筑面积存在的差异对评估
值的影响。
7．截至评估基准日，青岛远洋资产管理有限公司下属全资子公司青岛
远洋商业发展有限公司评估范围内的《房地产权证》、《车辆行驶证》尚未进
行更名，证载权利人为青岛远洋宾馆有限公司。
8．由于无法获取足够丰富的相关市场交易统计资料，缺乏关于控股权
因素以及流动性对评估对象价值影响程度的分析判断依据，本次评估未考虑
控股权溢价以及流动性折价。
请报告使用者关注以上特别事项对本评估结论可能产生的影响，及对本
次经济行为的影响。
十二、评估报告使用限制说明
(一)评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。
(二)评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
(三)评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2013
年7月31日起，至日止。
(四)评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
十三、评估报告日
评估报告日为日。
评估机构法定代表人(或授权代表)：
注册资产评估师：
注册资产评估师：
青岛远洋运输有限公司拟转让所持有青岛远洋资产管理有限公司81%股权项目资产评估报告
一、与评估目的相对应的经济行为文件；
二、被评估单位评估基准日审计报告；
三、委托方和被评估单位法人营业执照；
四、评估对象涉及的主要权属证明资料；
五、委托方和被评估单位承诺函；
六、签字注册资产评估师承诺函；
七、评估机构资格证书；
八、评估机构法人营业执照副本；
九、签字注册资产评估师资格证书；
十、资产评估业务约定书。
青岛远洋运输有限公司拟转让
所持有青岛远洋资产管理有限公司
81%股权项目
资产评估报告
中通评报字〔号
评估明细表
青岛远洋资产管理有限公司
中通诚资产评估有限公司
二○一三年八月十四日
表(资产基础法)
评估基准日：日
共33页第1页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币万元
非流动资产
212,089.36
175,442.55
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
128,402.06
107,341.73
投资性房地产
固定资产清理
生产性生物资产
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
254,941.70
175,442.55
非流动负债
净资产（所有者权益）
253,898.25
175,442.55
表(收益法)
评估基准日：日
共33页第2页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币万元
非流动资产
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
固定资产清理
生产性生物资产
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动负债
净资产（所有者权益）
198,375.45
119,919.75
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：日
共33页第3页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
428,523,385.51
428,523,385.51
178,567,787.39
178,567,787.39
交易性金融资产
154,193.63
154,193.63
应收股利(应收利润)
其他应收款
249,801,404.49
249,801,404.49
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
13 二、非流动资产合计
366,468,079.17
2,120,893,622.92
1,754,425,543.75
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
210,603,262.28
1,284,020,579.98
1,073,417,317.70
投资性房地产
150,662,972.04
812,913,255.00
662,250,282.96
4,402,888.91
23,160,832.00
18,757,943.09
固定资产清理
生产性生物资产
798,955.94
798,955.94
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：日
共33页第4页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
31 三、资产总计
794,991,464.68
2,549,417,008.43
1,754,425,543.75
32 四、流动负债合计
10,434,459.07
10,434,459.07
交易性金融负债
301,378.25
301,378.25
8,098,805.34
8,098,805.34
应付职工薪酬
2,034,681.01
2,034,681.01
-1,229,931.23
-1,229,931.23
应付股利(应付利润)
其他应付款
1,229,525.70
1,229,525.70
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
45 五、非流动负债合计
长期应付款
专项应付款
递延所得税负债
其他非流动负债
53 六、负债总计
10,434,459.07
10,434,459.07
54 七、净资产
784,557,005.61
2,538,982,549.36
1,754,425,543.75
流动资产评估汇总表
评估基准日：日
共33页第5页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
3-1 货币资金
178,567,787.39
178,567,787.39
3-2 交易性金融资产
3-3 应收票据
3-4 应收账款
154,193.63
154,193.63
3-5 预付款项
3-6 应收利息
3-7 应收股利(应收利润)
3-8 其他应收款
249,801,404.49
249,801,404.49
3-10 一年内到期的非流动资产
3-11 其他流动资产
428,523,385.51
428,523,385.51
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
货币资金评估汇总表
评估基准日：日
共33页第6页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
3-1-2银行存款
178,561,325.30
178,561,325.30
3-1-3其他货币资金
178,567,787.39
178,567,787.39
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
货币资金―现金评估明细表
评估基准日：日
共33页第7页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
存放部门(单位)
外币账面金额 评估基准日汇率
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
货币资金―银行存款评估明细表
评估基准日：日
共33页第8页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
外币账面金额评估基准日汇率
招商银行青岛分行
中远财务有限责任公司
0860 人民币
178,511,325.30
178,511,325.30
178,561,325.30
178,561,325.30
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
应收账款评估明细表
评估基准日：日
共33页第9页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
欠款单位名称(结算对象)
青岛远洋商业发展有限公司
青岛远洋运输有限公司
124,728.63
124,728.63
154,193.63
154,193.63
减：应收账款坏账准备
154,193.63
154,193.63
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
其他应收款评估明细表
评估基准日：日
共33页第10页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
序号 欠款单位(人)名称(结算对象)
青岛远洋商业发展有限公司
249,793,952.90
249,793,952.90
249,801,404.49
249,801,404.49
减：其他应收款坏账准备
249,801,404.49
249,801,404.49
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
非流动资产评估汇总表
评估基准日：日
共33页第11页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
4-1 可供出售金融资产
4-2 持有至到期投资
4-3 长期应收款
4-4 长期股权投资
210,603,262.28
1,284,020,579.98
1,073,417,317.70
4-5 投资性房地产
150,662,972.04
812,913,255.00
662,250,282.96
4-6 固定资产
4,402,888.91
23,160,832.00
18,757,943.09
4-7 在建工程
4-8 工程物资
4-9 固定资产清理
4-10 生产性生物资产
4-11 油气资产
4-12 无形资产
798,955.94
798,955.94
4-13 开发支出
4-15 长期待摊费用
4-16 递延所得税资产
4-17 其他非流动资产
366,468,079.17
2,120,893,622.92
1,754,425,543.75
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
长期股权投资评估明细表
评估基准日：日
共33页第12页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
被投资单位名称
投资日期 协议投资期限 持股比例
青岛远洋商业发展有限公司
210,603,262.28
210,603,262.28 1,284,020,579.98 1,073,417,317.70
210,603,262.28 1,284,020,579.98 1,073,417,317.70
减：长期股权投资减值准备
210,603,262.28 1,284,020,579.98 1,073,417,317.70
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
投资性房地产评估汇总表
评估基准日：日
共33页第13页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
4-5-1投资性房地产―房屋(成本计量模式)
150,662,972.04
812,913,255.00
662,250,282.96
4-5-2投资性房地产―房屋(公允价值计量模式)
4-5-3投资性房地产―土地使用权(成本计量模式)
4-5-4投资性房地产―土地使用权(公允价值计量模式)
投资性房地产合计
150,662,972.04
812,913,255.00
662,250,282.96
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：刘建昌
填表日期：日
投资性房地产―房屋(成本计量模式)评估明细表
评估基准日：日
共33页第14页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
结 建成 量 建筑面 单价
增值 评估单价
序号权证编号
构 年月 单 积(m)
青房地权市字第260748号市南区香港中路61号2层
钢混1995 m
13,749,659.97 9,680,515.33
61,181,447
61,181,447 51,500,932 532.01% 24,954.50
青房地权市字第260749号市南区香港中路61号19层ABD单元
钢混1995 m
2,994,930.46 2,108,595.43
11,443,195
11,443,195 9,334,600 442.69% 21,428.00
青房地权市字第260750号市南区香港中路61号17层EFGH单元
钢混1995 m
4,118,919.68 2,899,945.54
15,490,285
15,490,285 12,590,339 434.16% 21,091.00
青房地权市字第260750号市南区香港中路61号18层EFGH单元
钢混1995 m
4,118,919.68 2,899,945.54
15,562,996
15,562,996 12,663,050 436.67% 21,190.00
青房地权市字第260751号市南区香港中路61号18层ABD单元
钢混1995 m
2,994,930.46 2,108,595.43
10,840,275
10,840,275 8,731,680 414.10% 20,299.00
青房地权市字第260752号市南区香港中路61号27层EFGH单元
钢混1995 m
4,098,113.38 2,885,296.76
16,126,701
16,126,701 13,241,404 458.93% 22,069.00
青房地权市字第260752号市南区香港中路61号28层EFGH单元
钢混1995 m
4,098,113.38 2,885,296.76
16,197,583
16,197,583 13,312,286 461.38% 22,166.00
青房地权市字第260752号市南区香港中路61号29层EH单元
钢混1995 m
2,049,056.69 1,442,648.38
8,131,309 6,688,661 463.64% 22,255.00
青房地权市字第260753号市南区香港中路61号16层EFGH单元
钢混1995 m
4,080,728.05 2,873,056.54
15,276,074
15,276,074 12,403,017 431.70% 20,994.00
10 青房地权市字第260754号市南区香港中路61号17层ABD单元
钢混1995 m
3,076,529.32 2,166,045.51
11,084,607
11,084,607 8,918,561 411.74% 20,206.00
11 青房地权市字第260755号市南区香港中路61号26层FG单元
钢混1995 m
2,049,056.69 1,442,648.38
8,131,309 6,688,661 463.64% 22,255.00
12 青房地权市字第260756号市南区香港中路61号15层ABD单元
钢混1995 m
3,330,411.13 2,344,792.24
11,888,283
11,888,283 9,543,491 407.01% 20,019.00
13 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号5层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,027,293
15,027,293 11,882,069 377.78% 18,865.00
14 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号6层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,100,577
15,100,577 11,955,353 380.11% 18,957.00
15 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号7层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,173,862
15,173,862 12,028,638 382.44% 19,049.00
16 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号8层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,247,146
15,247,146 12,101,922 384.77% 19,141.00
17 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号9层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,322,024
15,322,024 12,176,800 387.15% 19,235.00
18 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号10层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,470,186
15,470,186 12,324,962 391.86% 19,421.00
19 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号11层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,544,267
15,544,267 12,399,043 394.22% 19,514.00
20 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号12层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,618,348
15,618,348 12,473,124 396.57% 19,607.00
21 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号13层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,693,226
15,693,226 12,548,002 398.95% 19,701.00
投资性房地产―房屋(成本计量模式)评估明细表
评估基准日：日
共33页第15页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
结 建成 量 建筑面 单价
增值 评估单价
序号权证编号
构 年月 单 积(m)
22 青房地权市字第260757号市南区香港中路61号14层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,766,510
15,766,510 12,621,286 401.28% 19,793.00
23 青房地权市字第260758号市南区香港中路61号15层EFH单元
钢混1995 m
3,060,489.96 2,154,752.92
11,251,109
11,251,109 9,096,356 422.15% 20,617.00
24 青房地权市字第260759号市南区香港中路61号25层EFGH单元
钢混1995 m
4,098,113.38 2,885,296.76
15,983,476
15,983,476 13,098,179 453.96% 21,873.00
25 青房地权市字第260761号市南区香港中路61号3层
钢混1995 m
16,084,705.23 11,324,515.36
47,714,418
47,714,418 36,389,903 321.34% 16,636.33
26 青房地权市字第260761号市南区香港中路61号4层
钢混1995 m
16,084,705.23 11,324,515.36
35,785,814
35,785,814 24,461,299 216.00% 12,477.25
27 青房地权市字第260762号市南区香港中路61号14层EFGH单元
钢混1995 m
4,080,728.05 2,873,056.54
15,134,184
15,134,184 12,261,127 426.76% 20,799.00
28 青房地权市字第260763号市南区香港中路61号16层ABCD单元
钢混1995 m
4,467,299.14 3,145,223.80
15,914,672
15,914,672 12,769,448 405.99% 19,979.00
29 青房地权市字第260764号市南区香港中路61号23层EFGH单元
钢混1995 m
4,098,113.38 2,885,296.76
15,840,982
15,840,982 12,955,685 449.02% 21,678.00
30 青房地权市字第260764号市南区香港中路61号24层EFGH单元
钢混1995 m
4,098,113.38 2,885,296.76
15,912,594
15,912,594 13,027,297 451.51% 21,776.00
31 青房地权市字第260766号市南区香港中路61号22层EH部分
钢混1995 m
1,727,540.36 1,216,283.24
6,778,420 5,562,137 457.31% 22,005.00
32 青房地权市字第260768号市南区香港中路61号20层EFGH单元
钢混1995 m
4,118,919.68 2,899,945.54
15,706,213
15,706,213 12,806,267 441.60% 21,385.00
33 青房地权市字第260768号市南区香港中路61号21层EFGH单元
钢混1995 m
4,118,919.68 2,899,945.54
15,777,455
15,777,455 12,877,509 444.06% 21,482.00
34 青房地权市字第260770号市南区香港中路61号13层EFH户
钢混1995 m
3,051,236.48 2,148,237.96
11,112,086
11,112,086 8,963,848 417.27% 20,424.00
35 青房地权市字第260771号市南区香港中路61号12层FG（E部分，单元）
钢混1995 m
2,906,882.21 2,046,604.63
10,784,374
10,784,374 8,737,769 426.94% 20,806.00
36 青房地权市字第260774号市南区香港中路61号5层EFGH单元
钢混1995 m
4,080,728.05 2,873,056.54
14,424,008
14,424,008 11,550,951 402.04% 19,823.00
37 青房地权市字第260774号市南区香港中路61号6层EFGH单元
钢混1995 m
4,080,728.05 2,873,056.54
14,494,589
14,494,589 11,621,532 404.50% 19,920.00
38 青房地权市字第260774号市南区香港中路61号8层EFGH单元
钢混1995 m
4,080,728.05 2,873,056.54
14,635,751
14,635,751 11,762,694 409.41% 20,114.00
39 青房地权市字第260774号市南区香港中路61号9层EFGH单元
钢混1995 m
4,080,728.05 2,873,056.54
14,707,787
14,707,787 11,834,730 411.92% 20,213.00
40 青房地权市字第260774号市南区香港中路61号10层EFGH单元
钢混1995 m
4,080,728.05 2,873,056.54
14,848,949
14,848,949 11,975,892 416.83% 20,407.00
41 青房地权市字第260774号市南区香港中路61号11层EFGH单元
钢混1995 m
4,080,728.05 2,873,056.54
14,920,258
14,920,258 12,047,201 419.32% 20,505.00
42 青房地权市字第260775号市南区香港中路61号20层ABD单元
钢混1995 m
4,558,712.29 3,209,583.68
17,383,225
17,383,225 14,173,641 441.60% 21,385.00
投资性房地产―房屋(成本计量模式)评估明细表
评估基准日：日
共33页第16页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
结 建成 量 建筑面 单价
增值 评估单价
序号权证编号
构 年月 单 积(m)
43 青房地权市字第260779号市南区香港中路61号一层
钢混1995 m
10,779,461.51 7,589,332.56
95,930,089
95,930,089 88,340,756 ,909.00
地下1层餐厅
钢混1995 m
3,681,817 3,681,817
地下1层食堂
钢混1995 m
18,873,482
18,873,482 18,873,482
6,252,326.22
包含在房屋中
8,557,991.54
包含在房屋中
应急发电机
1,660,000.00
871,500.19
包含在房屋中
7,155,000.91 3,875,625.36
包含在房屋中
230,875,987.22 150,662,972.04 812,913,255
812,913,255 439.56%
减：减值准备
230,875,987.22 150,662,972.04 812,913,255
812,913,255 439.56%
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：刘建昌
填表日期：日
固定资产评估汇总表
评估基准日：日
共33页第17页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
房屋建筑物类合计
6,129,785.34
4,310,450.33
22,696,479.00
22,696,479.00
16,566,693.66
18,386,028.67
4-6-1固定资产―房屋建筑物
6,129,785.34
4,310,450.33
22,696,479.00
22,696,479.00
16,566,693.66
18,386,028.67
4-6-2固定资产―构筑物及其他辅助设施
4-6-3固定资产―管道及沟槽
设备类合计
1,928,401.00
1,658,675.00
464,353.00
-269,726.00
371,914.42
4-6-4固定资产―机器设备
4-6-5固定资产―车辆
1,162,917.00
1,094,091.00
266,788.00
-68,826.00
266,788.00
4-6-6固定资产―电子设备
765,484.00
564,584.00
197,565.00
-200,900.00
105,126.42
4-6-7固定资产―土地
8,058,186.34
4,402,888.91
24,355,154.00
23,160,832.00
16,296,967.66
18,757,943.09
减：减值准备
8,058,186.34
4,402,888.91
24,355,154.00
23,160,832.00
16,296,967.66
18,757,943.09
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：刘建昌、周千汲
填表日期：日
固定资产―房屋建筑物评估明细表
评估基准日：日
共33页第18页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
建成 计量 建筑面积 成本单价
建筑物名称
青房地权市字第260774号市南区香港中路61号7层EFGH单元 钢混 1995
727.64 5,608.17 4,080,728.45 2,869,558.
14,565,170 407.58% 20,017.00
青房地权市字第260752号市南区香港中路61号29层FG单元 钢混 1995
365.37 5,608.17 2,049,056.89 1,440,891.88 8,131,309
8,131,309 464.32% 22,255.00
6,129,785.344,310,450.33 22,696,479
22,696,479 426.55%
减：减值准备
6,129,785.344,310,450.33 22,696,479
22,696,479 426.55%
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：刘建昌
填表日期：日
固定资产―车辆评估明细表
评估基准日：日
共33页第19页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
购置 启用 已行驶里
序号 车辆牌号车辆名称及规格型号
日期 日期 程(公里)
鲁UY3211别克君威轿车BUICK.SGM7302GS上海通用汽车有限公司
05.01 05.07
339,898.00
鲁UY3236起亚嘉华商务车YQZ6490东风悦达起亚
05.01 05.07
272,019.00
鲁B6E887别克商务车BUICK.SGM6517GKL8上海通用（沈阳）北盛汽车有限公司
06.08 06.08
363,632.00
鲁B3G807帕萨特VC092V62.8L上海大众汽车有限公司
06.03 08.06
187,368.00
1,162,917.00
266,788.00
减：减值准备
1,162,917.00
266,788.00
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：周千汲
填表日期：日
固定资产―电子设备评估明细表
评估基准日：日
共33页第20页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
数量购置日期
DelComputerCorp.
DELL服务器
DelComputerCorp.
网络安全设备
ASA5500-SSL-100Cisco
网络安全设备
ASA5510-BUN-K9Cisco
CatalystT+4SFP+IBPImageCisco
OPTIPLEX210L美国DELL公司
施乐复印机
DocuCentre2003N2FujiXeroxCo.,Ltd.
5,535 1272.97%
DELL笔记本
DelComputerCorp.
DELL笔记本
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
固定资产―电子设备评估明细表
评估基准日：日
共33页第21页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
数量购置日期
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL笔记本电脑D420
DelComputerCorp.
DELL服务器
DelComputerCorp.
DelComputerCorp.
DelComputerCorp.
DelComputerCorp.
DELLOptiplex1601DelComputerCorp.
DELLOptiplex1601DelComputerCorp.
针式打印机
惠普打印机
固定资产―电子设备评估明细表
评估基准日：日
共33页第22页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
数量购置日期
惠普打印机
惠普打印机
惠普打印机
惠普打印机
理光复印机
外置刻录机
SONYDVD/USB2.0索尼
凭证装订机
DelComputerCorp.
DELL笔记本电脑pp069
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL380MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL380MT
DelComputerCorp.
税控开票系统
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
65 惠普彩色激光打印机惠普CP2025n HP
66 惠普黑白激光打印机HPLaserJetP2035nHP
67 惠普黑白激光打印机HPLaserJetP2035nHP
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
固定资产―电子设备评估明细表
评估基准日：日
共33页第23页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
数量购置日期
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
DELL台式电脑 DELL780MT
DelComputerCorp.
IBM笔记本电脑 IBM
IBM笔记本电脑 IBM
尼康D7000套机18-105头尼康
DelComputerCorp.
765,484.00
564,584.00
197,565.00
减：减值准备
765,484.00
564,584.00
197,565.00
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：周千汲
填表日期：日
无形资产评估汇总表
评估基准日：日
共33页第24页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
无形资产―土地使用权
无形资产―矿业权
无形资产―其他无形资产
798,955.94
798,955.94
798,955.94
798,955.94
减：减值准备
798,955.94
798,955.94
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
无形资产―其他无形资产评估明细表
评估基准日：日
共33页第25页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
法定/预计使用年
名称和内容
原始入账价值
尚可使用年限
金蝶EAS系统软件
200,000.00
147,865.81
147,865.81
金蝶ERP系统软件
799,200.00
590,871.78
590,871.78
1,080,650.00
798,955.94
798,955.94
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
流动负债评估汇总表
评估基准日：日
共33页第26页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
5-1 短期借款
5-2 交易性金融负债
5-3 应付票据
5-4 应付账款
301,378.25
301,378.25
5-5 预收款项
8,098,805.34
8,098,805.34
5-6 应付职工薪酬
2,034,681.01
2,034,681.01
5-7 应交税费
-1,229,931.23
-1,229,931.23
5-8 应付利息
5-9 应付股利(应付利润)
5-10 其他应付款
1,229,525.70
1,229,525.70
5-11 一年内到期的非流动负债
5-12 其他流动负债
流动负债合计
10,434,459.07
10,434,459.07
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
应付账款评估明细表
评估基准日：日
共33页第27页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
户名(结算对象)
深圳粤源装饰工程有限公司青岛分公司
潍坊宏源防水工程有限公司
金蝶软件（中国）有限公司青岛分公司
211,680.00
211,680.00
青岛世家居装饰工程有限公司
青岛亚航电子电气工程有限公司
青岛欧倍德装饰工程有限公司
青岛清岩装饰有限公司
青岛盛旺装饰工程有限公司
青岛鑫凯达门控工程有限公司
301,378.25
301,378.25
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
预收款项评估明细表
评估基准日：日
共33页第28页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
户名(结算对象)
青岛中远资金计划部
164,719.17
164,719.17
北京恒辉智远酒店投资管理有限公司
857,369.19
857,369.19
河北银行股份有限公司
青岛天进隆贸易有限公司
彩贸（上海）贸易有限公司
富士施乐（中国）有限公司
香港威富有限公司
120,671.75
120,671.75
德州仪器半导体技术（上海）有限公司
郡产贸易（上海）有限公司
宁波开源国际物流有限公司青岛分公司
120,604.50
120,604.50
青岛众邦国际旅行社有限公司
安迈铝业（青岛）有限公司
青岛晨星国际物流有限公司
290,997.70
290,997.70
北京中期期货经济有限公司
必维船级社（中国）有限公司青岛分公司
法利咨询（上海）有限公司
丰田通商（上海）有限公司青岛办事处
韩国株式会社庆南贸易青岛代表处
豪马贸易（深圳）有限公司
焦点科技股份有限公司
100,014.50
100,014.50
锦海捷亚货运代理公司
均辉国际货运代理（上海）有限公司青岛分公司
罗姆电子（上海）有限公司
预收款项评估明细表
评估基准日：日
共33页第29页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
户名(结算对象)
梅特勒-托利多（常州）称重设备系统有限公司青岛代表处
平安人寿保险公司青岛分公司
2,486,304.58
2,486,304.58
青岛澳柯玛太阳能技术工程有限公司
新疆独山子天利实业总公司
青岛格拉斯玻璃服务有限公司
青岛荣利高科技有限公司
青岛生生商务有限公司
青岛西桥商贸有限公司
青岛新东方语言培训学校
347,173.67
347,173.67
青岛裕达精细化工有限公司
太阳联创保险代理（北京）有限公司
山东文康律师事务所
601,722.06
601,722.06
上海（万硕物流有限公司）兰生物流有限公司青岛分公司
上海农心食品有限公司青岛分公司
双日（青岛）有限公司
双日物流株式会社
硕达（上海）国际货运有限公司青岛分公司
万邦船舶管理（上海）有限公司
香港康福浪漫贸易有限公司青岛办事处
亚西玛（上海）国际贸易有限公司
曹树峰（敬海）山东敏洋律师事务所
韩国旅游发展局
厚德海盛（远至达）
预收款项评估明细表
评估基准日：日
共33页第30页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
户名(结算对象)
大连玩家餐饮娱乐有限公司青岛分公司
迷你岛便利店
249,150.74
249,150.74
青岛欣德隆贸易有限公司（远至达）
山东浩然化工有限公司
拓领环球货运代理（北京）有限公司青岛分公司
122,211.67
122,211.67
青岛水木租屋家政有限公司
青岛阿迪埃脱盐中心
株式会社开拓华美青岛事务所
洋达国际货运代理（上海）有限公司青岛分公司
122,211.67
122,211.67
北京凯迪迪爱通信技术有限公司青岛分公司
日本株式会社日泉青岛代表处
青岛讯升人力资源咨询有限公司
青岛特来尔商贸有限公司
青岛融腾科技有限公司
资和信电子支付有限公司
青岛丹香食品有限公司
417,280.50
417,280.50
8,098,805.34
8,098,805.34
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
应付职工薪酬评估明细表
评估基准日：日
共33页第31页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
工资、奖金、津贴和补贴
1,483,900.87
1,483,900.87
医疗保险费
基本养老保险费
失业保险费
工伤保险费
生育保险费
住房公积金
288,461.31
288,461.31
职工教育经费
268,930.30
268,930.30
2,034,681.01
2,034,681.01
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
应交税费评估明细表
评估基准日：日
共33页第32页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
青岛市市南区地税局
-228,334.29
-228,334.29
青岛市市南区地税局
城市维护建设税
-15,983.38
-15,983.38
青岛市市南区地税局
-1,011,715.02
-1,011,715.02
青岛市市南区地税局
教育费附加
-11,416.71
-11,416.71
青岛市市南区地税局
个人所得税
-1,229,931.23
-1,229,931.23
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
其他应付款评估明细表
评估基准日：日
共33页第33页
被评估单位：青岛远洋资产管理有限公司
金额单位：人民币元
户名(结算对象)
中瑞岳华会计师事务所
330,000.00
330,000.00
中通诚资产评估有限公司
510,000.00
510,000.00
366,883.20
366,883.20
待付保险费
1,229,525.70
1,229,525.70
被评估单位填表人：周增兰
评估人员：张惠
填表日期：日
青岛远洋运输有限公司拟转让
所持有青岛远洋资产管理有限公司
81%股权项目
资产评估报告
中通评报字〔号
评估明细表
青岛远洋商业发展有限公司
中通诚资产评估有限公司
二○一三年八月十四日
评估基准日：日
共29页第1页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币万元
非流动资产
160,332.60
112,754.80
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
160,304.41
119,962.10
固定资产清理
生产性生物资产
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
161,078.68
112,749.09
非流动负债
净资产（所有者权益）
128,402.06
112,749.09
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：日
共29页第2页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
7,517,943.62
7,460,839.74
-57,103.88
7,321,947.70
7,321,947.70
交易性金融资产
-57,103.88
应收股利(应收利润)
其他应收款
138,892.04
138,892.04
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
13 二、非流动资产合计
475,778,054.45
1,603,325,897.90
1,127,547,843.45
可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资
投资性房地产
113,819.96
281,794.00
167,974.04
403,423,112.98
1,603,044,103.90
1,199,620,990.92
固定资产清理
生产性生物资产
72,241,121.51
-72,241,121.51
资产评估结果分类汇总表
评估基准日：日
共29页第3页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
长期待摊费用
递延所得税资产
其他非流动资产
31 三、资产总计
483,295,998.07
1,610,786,737.64
1,127,490,739.57
32 四、流动负债合计
311,676,157.66
311,676,157.66
交易性金融负债
61,252,248.44
61,252,248.44
333,212.00
333,212.00
应付职工薪酬
232,595.41
232,595.41
应付股利(应付利润)
其他应付款
249,828,417.63
249,828,417.63
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
45 五、非流动负债合计
15,090,000.00
15,090,000.00
长期应付款
专项应付款
15,090,000.00
15,090,000.00
递延所得税负债
其他非流动负债
53 六、负债总计
326,766,157.66
326,766,157.66
54 七、净资产
156,529,840.41
1,284,020,579.98
1,127,490,739.57
流动资产评估汇总表
评估基准日：日
共29页第4页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
3-1 货币资金
7,321,947.70
7,321,947.70
3-2 交易性金融资产
3-3 应收票据
3-4 应收账款
3-5 预付款项
-57,103.88
3-6 应收利息
3-7 应收股利(应收利润)
3-8 其他应收款
138,892.04
138,892.04
3-10 一年内到期的非流动资产
3-11 其他流动资产
7,517,943.62
7,460,839.74
-57,103.88
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
货币资金评估汇总表
评估基准日：日
共29页第5页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
3-1-2银行存款
4,501,947.70
4,501,947.70
3-1-3其他货币资金
2,820,000.00
2,820,000.00
7,321,947.70
7,321,947.70
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
货币资金―银行存款评估明细表
评估基准日：日
共29页第6页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
外币账面金额评估基准日汇率
中国银行山东省分行
招商银行青岛分行营业部
中远财务有限责任公司
4,450,313.46
4,450,313.46
4,501,947.70
4,501,947.70
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
货币资金―其他货币资金评估明细表
评估基准日：日
共29页第7页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
名称及内容
外币账面金额 评估基准日汇率
中国银行保证金账户存款() 工程付款保函人民币
2,820,000.00
2,820,000.00
2,820,000.00
2,820,000.00
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
预付款项评估明细表
评估基准日：日
共29页第8页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
收款单位名称(结算对象)
中远国际贸易有限公司
预付设备款
-57,103.88
-57,103.88
减：预付账款坏账准备
-57,103.88
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
其他应收款评估明细表
评估基准日：日
共29页第9页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
序号 欠款单位(人)名称(结算对象)
代垫工地水电费
138,652.30
138,652.30
青岛远洋物业管理有限公司
中远国际货运有限公司
代收代付员工保险公积金
138,892.04
138,892.04
减：其他应收款坏账准备
138,892.04
138,892.04
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
非流动资产评估汇总表
评估基准日：日
共29页第10页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
4-1 可供出售金融资产
4-2 持有至到期投资
4-3 长期应收款
4-4 长期股权投资
4-5 投资性房地产
4-6 固定资产
113,819.96
281,794.00
167,974.04
4-7 在建工程
403,423,112.98
1,603,044,103.90
1,199,620,990.92
4-8 工程物资
4-9 固定资产清理
4-10 生产性生物资产
4-11 油气资产
4-12 无形资产
72,241,121.51
-72,241,121.51
4-13 开发支出
4-15 长期待摊费用
4-16 递延所得税资产
4-17 其他非流动资产
475,778,054.45
1,603,325,897.90
1,127,547,843.45
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
固定资产评估汇总表
评估基准日：日
共29页第11页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
房屋建筑物类合计
4-6-1固定资产―房屋建筑物
4-6-2固定资产―构筑物及其他辅助设施
4-6-3固定资产―管道及沟槽
设备类合计
757,451.00
113,819.96
589,495.00
281,794.00
-167,956.00
167,974.04
4-6-4固定资产―机器设备
4-6-5固定资产―车辆
457,830.00
391,769.00
160,626.00
-66,061.00
160,626.00
4-6-6固定资产―电子设备
299,621.00
113,819.96
197,726.00
121,168.00
-101,895.00
4-6-7固定资产―土地
757,451.00
113,819.96
589,495.00
281,794.00
-167,956.00
167,974.04
减：减值准备
757,451.00
113,819.96
589,495.00
281,794.00
-167,956.00
167,974.04
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：周千汲
填表日期：日
固定资产―车辆评估明细表
评估基准日：日
共29页第12页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
车辆名称及规
购置日启用日 已行驶里
增值率 备注
鲁BX3937 帕萨特2.0轿车
199,780.00
鲁BX3876 BUICK商务车
258,050.00
457,830.00
391,769.00
160,626.00 #DIV/0!
减：减值准备
457,830.00
391,769.00
160,626.00 #DIV/0!
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：周千汲
填表日期：日
固定资产―电子设备评估明细表
评估基准日：日
共29页第13页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
戴尔台式机
08.0508.05
戴尔台式机
08.0508.05
戴尔台式机
08.0508.05
戴尔台式机
08.0508.05
戴尔台式机
08.0508.05
戴尔台式机
08.0508.05
戴尔台式机
08.0508.05
戴尔台式机
08.0508.05
戴尔台式机
08.0508.05
10 戴尔台式机
08.0508.05
11 笔记本电脑
FPC04297DK
08.0508.05
12 戴尔台式机
08.0508.05
13 戴尔台式机
08.0508.05
14 戴尔台式机
08.0508.05
08.0508.05
08.0508.05
08.0508.05
08.0508.05
08.0508.05
08.0508.05
08.0508.05
08.0508.05
固定资产―电子设备评估明细表
评估基准日：日
共29页第14页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
08.0508.05
sonyHDR-SR10Esony
08.1208.12
25 数码相机
08.1208.12
09.1109.11
09.1109.11
09.1109.11
09.1109.11
09.1109.11
09.1109.11
09.1109.11
09.1109.11
KX-FL613CN
09.1109.11
35 戴尔台式机
12.0912.09
3,361 -0.98%
36 戴尔台式机
12.0912.09
3,361 -0.98%
37 戴尔台式机
12.0912.09
3,361 -0.98%
38 戴尔台式机
12.0912.09
3,361 -0.98%
39 戴尔台式机
12.0912.09
3,361 -0.98%
40 戴尔笔记本
12.0912.09
5,001 -0.80%
41 HP打印机
12.0912.09
1,788 -46.18%
42 戴尔台式机
12.1212.12
43 戴尔台式机
12.1212.12
44 海信电视
海信LED55K310X3D海信
13.0313.03
固定资产―电子设备评估明细表
评估基准日：日
共29页第15页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
45 DVD功放一体机索尼BDV-L600
13.0313.03
松下PT-UX32C
13.0313.03
4,170 -21.81%
47 理光复印机
13.0313.03
5,980 -34.56%
48 戴尔电脑
DELL14R-5420
13.0313.03
49 远洋广场沙盘
青岛威智广告展览有限公司
13.0513.05
52,800 -0.69%
299,621.00
113,819.96
减：减值准备
299,621.00
113,819.96
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：周千汲
填表日期：日
在建工程评估汇总表
评估基准日：日
共29页第16页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
4-7-1在建工程－土建
361,200,372.66
1,603,044,103.90
1,241,843,731.24
4-7-2在建工程－设备
42,222,740.32
-42,222,740.32
403,423,112.98
1,603,044,103.90
1,199,620,990.92
减：减值准备
403,423,112.98
1,603,044,103.90
1,199,620,990.92
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：刘建昌
填表日期：日
在建工程―土建工程评估明细表
评估基准日：日
共29页第17页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
远洋大厦二期(B座)
框架核心筒 80358.98
361,200,372.66 1,603,044,103.90 1,241,843,731.24
361,200,372.66 1,603,044,103.90 1,241,843,731.24
减：减值准备
361,200,372.66 1,603,044,103.90 1,241,843,731.24
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：刘建昌
填表日期：日
在建工程―设备安装工程评估明细表
评估基准日：日
共29页第18页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
规格型号 数量
设备费 资金成本 安装费及其他
设备费 资金成本 安装费及其他
远洋大厦二期
42,222,740.32
在建土建中评估
42,222,740.32
0.00 -42,222,740.32-100.00%
减：减值准备
42,222,740.32
0.00 -42,222,740.32-100.00%
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：刘建昌
填表日期：日
无形资产评估汇总表
评估基准日：日
共29页第19页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
无形资产―土地使用权
72,241,121.51
-72,241,121.51
无形资产―矿业权
无形资产―其他无形资产
72,241,121.51
-72,241,121.51
减：减值准备
72,241,121.51
-72,241,121.51
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：刘建昌
填表日期：日
无形资产―土地使用权评估明细表
评估基准日：日
共29页第20页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
原始入账价
宗地名称 土地位置 取得日期
准用年限 开发程度面积(m)
青房地权市字第号远洋大厦二期市南区香港中路61号甲 2007.07
,198,374.04 72,241,121.51
0.00 -72,241,121.51 -100.00%
72,241,121.51
0.00 -72,241,121.51 -100.00%
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：刘建昌
填表日期：日
流动负债评估汇总表
评估基准日：日
共29页第21页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
5-1 短期借款
5-2 交易性金融负债
5-3 应付票据
5-4 应付账款
61,252,248.44
61,252,248.44
5-5 预收款项
333,212.00
333,212.00
5-6 应付职工薪酬
232,595.41
232,595.41
5-7 应交税费
5-8 应付利息
5-9 应付股利(应付利润)
5-10 其他应付款
249,828,417.63
249,828,417.63
5-11 一年内到期的非流动负债
5-12 其他流动负债
流动负债合计
311,676,157.66
311,676,157.66
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
应付账款评估明细表
评估基准日：日
共29页第22页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
户名(结算对象)
中远国际贸易有限公司
242,613.50
242,613.50
北京中建建筑科学研究院
北京东方雨虹防水技术股份有限公司
北京麒麟水箱有限公司
大连斯频德冷却塔有限公司
上海道御商贸有限公司
江苏宏帝空调设备制造有限公司
149,525.62
149,525.62
胜武实业有限公司
青岛和硕正和机电设备有限公司
10 山东世元工程管理有限公司
11 潍坊亚西亚管业有限公司
12 淄博中联电气科技有限公司
13 青岛冰峰空调工程有限公司
14 即墨市楼子疃予制构件厂
15 中建八局
514,000.00
514,000.00
16 即墨市利宏远管道配件经销处
17 青岛星河锅炉设备有限公司
18 青岛永安消防电器有限责任公司
135,430.50
135,430.50
19 青岛文海科贸有限公司
20 青岛力天世纪建材有限公司
21 青岛瑞智能源设备有限公司
22 青岛华瑞水箱制造有限公司
23 青岛澳特尔灯具有限公司
应付账款评估明细表
评估基准日：日
共29页第23页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
户名(结算对象)
24 青岛联友兴商贸有限公司
25 青岛市豪景工程设施配套有限公司
26 青岛亚明照明电器有限公司
27 青岛中得科技实业发展有限公司
127,343.99
127,343.99
28 山东双轮股份有限公司
29 青岛汉缆股份有限公司
30 青岛富贵石业有限公司
120,000.00
120,000.00
31 青岛山野自动化工程有限公司
32 青岛东森钢品制作有限公司
105,128.28
105,128.28
33 声美华有限公司
34 卓越国际建筑设计有限公司
35 青岛威智广告展览有限公司
大厦二期沙盘制作费
36 暂估应付账款
大厦二期工程款
59,203,838.71
59,203,838.71
61,252,248.44
61,252,248.44
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
预收款项评估明细表
评估基准日：日
共29页第24页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
户名(结算对象)
客户:青岛天合艺术培训学校
333,212.00
333,212.00
333,212.00
333,212.00
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
应付职工薪酬评估明细表
评估基准日：日
共29页第25页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
工资、奖金、津贴和补贴
230,435.41
230,435.41
232,595.41
232,595.41
被评估单位填表人：张桂珍
评估人员：张惠
填表日期：日
应交税费评估明细表
评估基准日：日
共29页第26页
被评估单位：青岛远洋商业发展有限公司
金额单位：人民币元
青岛市地方税务局征收局
个人所得税
被评估单位填