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从此买房不吃亏!新房、二手房怎样买最划算？
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&&买房子,你得知道该怎么买
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你可能喜欢只有使用权的二手房可以购买吗?
提问者:热心网友
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不能,因为一提到“买卖”肯定就要有产权的房子,完成交易需要过户到买方名下;而单纯的使用权没有产权,所以不能完成真正意义上的“交易”,而且没有保障,存在风险,故只有使用权的二手房不建议“购买”。
我也不好说,还得你深思熟虑自己决定,看一下这几篇文,希望对你有帮助1.买使用权房，消费者吃亏根据房地产交易的规定，成套独用公房要进入市场，必须先办理购房手续，取得产权证后方可上市进行交易。否则不准上市，中介机构不准接此类业务。但尽管市房地局三令五申，市场违规操作仍屡禁不止。市房地局负责人指出，这种违规行为的要害是逃避政府税收，侵犯消费者权益，扰乱市场正常秩序。该问题目前主要表现在两个方面：一方面本市还有相当多的居民未购下自己居住的可售公房，而一些中介公司则利用消费者对房产交易政策的不熟悉和急于求成的心态，通过原实物分房“四联单”违规操作，非法收取佣金；物业公司也唱“双簧”，非法收取所谓“定金”（“进户费”、“出户费”），且不出具发票。另一种情况是，一些开发商见公有住房的租金已高于某些小区的物业管理费，于是将动迁房、职工住宅、甚至商品房作使用权房卖给消费者。这样，开发商在房屋出售后，每月还可以收取较高的租金。对于市场运行来说，使用权房以略低的价格出售，不利于公平竞争。最终，在使用权房的买卖上，消费者是将最大的受害者。他们以相当于商品房的价格，换来的却是使用权房。这类房屋不仅每月要交租金，不能上市交易、不能抵押、不能赠与、不能继承，如果变成产权房，还得掏腰包再付购房款。2.买产权房还是买使用权房现在很多人买房几乎都买产权房，主要是因为所谓&全产权&、&永久产权&的诱惑，认为拥有产权证，这住房就永远属于自己，并可代代相传了。事实并非这么简单。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别。我国实行的是土地国有制，即在中华人民共和国国土上，所有土地的所有权都是国家的，这种所有权是不出让的。开发商建房的土地是向国家买的有期限的使用权，最长为70年。根据我国现行法律，到时国家就要把土地（当然包括土地上的建筑物）无偿收回。所以，买产权房并无永久产权可言，开发商向国家买多少年土地使用权，你所购的产权房的产权就是多少年。有些开发商向国家购买了期限为70年的土地使用权，由于种种原因，三年后再建房，建房再用去两年，建成后又一下子卖不掉，如你到建成后第三年买了房，那你所购买的产权房的产权期限只有62年。如果你买了别人居住过20年的二手产权房，你所拥有的产权期限就不到50年了。问题是售房时，没有一家房地产开发商老老实实向购房居民说明他们出售的产权房的实际产权是多少年。到年限购房居民仍想拥有房产，必须再向国家交纳若干年限的土地使用金。事实正是这样，如果购房居民未能在产权期限内将房产卖出去，那么就会遭受不必要的经济损失。产权(也就是所有权)和使有权的区别在于:所有权包括占有、使用、收益、处分四种权能。使用权为所有权的权能之一。拥有一套住房的使用权，只是在要出租就会受到一定的限制，能否出租、转让获取收益，都要受到有关法规、契约、产权所有者的制约。再来剖析一下处分权，这应该是产权拥有者最根本的权能。目前，按有关规定，居民拥有&使用权&也有处分权，尽管他处分的是&使用权&，而不是&所有权&。按现行政策，使用权房同样可以上市，与产权房有着同等的转让机会，所区别的仅是一笔土地使用金。所以,在房地产中的产权与使用权两个概念并没有多大差别，因为实际效果一样，只是多了一种&我拥有产权&的心理感受而已。相对来说，购买使用权房的价格要比产权房便宜，少出几万元钱，居住的实际效果与产权房没什么大的区别，何乐而不为呢?3.房屋只有70年使用权买了房还是相当于租房这个世界上的有些事情，经不起琢磨，如果你和大家保持一样的想法，那么没有人会说你另类，如果你按捺不住的非要去较真，也许你就是众人皆醉我独醒了，那种莫名的感觉实在让人无法平息。咱就说这个买房使用权70年吧，本来嘛，大家买房子不就图个安居乐业、传承后代么，从祖上传下来就是这样的想法。于是深圳几十万、上百万的房子都有人买，而且房价还像开春放的风筝一个劲的往上蹿，让人可望而不可即。想当初买房的时候，大家还不都是按照发展商给的一纸购房合同，签字交款，然后就是收楼、装修，谁也没琢磨一下，这到底是买房还是租房？一套房子动辄几十万，可是你买到的是什么？是房屋的使用权——70年！而不是大家想当然的产权和土地所有权，这样一来，你买的房子过了70年，就有可能不是你的了，政府有权收回房子，到那个时候，你再算算账：假设一套房子买的时候花了80万，加上装修什么的20万，总共你要付出100万来才能住进去，如果你和你的后代住到了70年以后，房子却没了，再算算账：平均每年相当于花了1.5万元的费用，每个月花了1200元大银，这个和租房子有啥区别啊！深圳的绝大多数人都有租房的经历，当你每个月把白花花的银子交给房东的时候，心里都会想，这要是给自己的房子交月供该多好啊！于是每个人的奋斗目标都是：尽快拥有自己的一套房子，彻底告别租房的日子。可是房子真的到手了，你要是仔细算算，70年算不算租期？因为到了那个时候，房子既不是你的，也不再是你的子孙后代的，到头来，不还是花了钱租了别人的房子？越想就会越心疼，装修这么漂亮的房子住起来心里也不是个滋味，再想下去，心疼，除了心疼还是心疼！都说买房子是咱老百姓的头等大事，古代忧国忧民的杜甫老先生早就呼吁过：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！”，可见从那个时候起，能住上自己的房子就一直是中国老百姓的一个美梦。可是现在，也许只是70年的美梦……不过话说回来，不管是买房子，还算是租房子，都得有个地方住不是，这样一想，还是住自己花钱买的更踏实些，你说是不是？
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交房确认书浦东南路 中国人民银行带好自己正反复印件立等可取，周一至周五这是最专业的人行出具的信用报告，比上海资信的好5倍downloading退的是买房的契税，原来卖掉的是50平方，现在买进的是90平方，那么就能退50平方买房的契税。在买的地方退，先卖后买的可以当场在付契税的时候提出，直接减免。 因为这个是既成事实了，有两个方法楼主，前提都是告诉上家你要马上追究违约，但本着好买好卖的原则，给上家一点时间，但是要1）设立更高的违约金，限期去辖区派出所设立公共户然后迁进去，如果在期限内完成，你可以都不追究，否则以最新违约金为准追究 2）设立更高的违约金，允许上家有较长一段时间买房子，限期迁出，不迁出以新的违约金计算 。这个问题对于你小孩读书没什么问题的，你可以去派出所咨询，可以吧上家户口空挂然后你的迁进去的。只是会对你将来卖房有影响。。这种户口的问题是最麻烦的。。法院无法处理，而且2%的违约金太少，很多上家根本不怕，所以你可以给上家点时间，但是要重新约定更加高的违约金，比如每天总房价的万分之五。一切都要你去派出所核实后可不可以设置公共户和能不能你的户口迁进来再做打算 二手房交易过户的流程：先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。-----------------------------------------------------------------------二手房贷款年限 与房龄关系（须确认，很重要）房龄+贷款年限《=45还有贷款年限+年龄《=70我给你个明确答复吧，银行现在是认房又认贷。如果你和你老婆的名字是18岁前加的，那么是算首套房。否则二套房无异议怎么可以相信中介呢，我之前就是因为相信中介的话蛮以为银行会全额放贷的，结果银行评估只有成交价的80%。。自己硬生生摸出14万现金补足首付的。。。血的教训！ LZ节哀。。多数是要你自己出钱了 中介现在都是忽悠 多去小区保安 清洁工那里花点钱多了解房子情况 银行放款周期多长？买卖合同 网上备案房产证上的人都要签字吗？一定要查明满5年，唯一（tmd户口迁到哪里去），切记切记卖房需要几个人签字？？？贷款办不出怎么办？？？合同上对是否迁出户口应该有明确约定 有贷款的房子怎么买？不签居间，直接签合同不用，看产证上的有几个人，到时过户都要去的，没有名字的没关系的 拿着房产证身份证和户主本人一起去派出所查户口据说法院支持千分之3/每天以下的违约金给各位做个参考 户口不迁，银行不肯放贷款？让对方去派出所挂靠袋袋户口去否则别过户，后患无穷 千万不要信他们的话。如果他们不买房，就是说名下无房产，只要有户口就有居住权，打官司你也赶不走他的。所以千万别买。另外如果确定要交易了，办过户的当天早上一早，拿着产证到房子所在的派出所去查房子里有没有户口。这样可以防止上家先迁走户口然后再悄悄迁回来。 我当时买房就碰到这样的,卖方2个外地小夫妻,说等买好房子再迁户口,现在没地方迁户口,当时尾款只压1W,签了个补充条款,限定某天迁出户口,否则晚1天房价的1%支付违约金,想想有点后怕啊,不过还好后来如约迁走了.给楼主个建议:尾款一定要压的多,补充条款一定要签,限定期内没迁走就从尾款里扣.补充下之前TF所说的,1年前我公积金贷款的时候上家户口没迁走,照样贷下来了,不知道现在政策有变嘛 才看到楼主的贴，很有感触。和我的维权经历有些类似。我买房的时候，中介和上家联合隐瞒了上上家户口的信息，直到我后来迁入户口的时候才发现房子里堆了上上家的户口。之后开始了漫长的维权行动，之前也是以沟通、协商为主，同样上家也开始变得异常无赖，干脆就不接听电话。于是，转而开始漫长的诉讼过程，上家一直未出庭，前后耗时1年，法院只得缺席判决上家赔偿3万。但是同样的问题又来了，执行的问题，自己肯定无法执行，寻求强制执行，但上家的财产、银行账号自己根本无从查起，又进入了新的死胡同~~~~~~其实，归根结底，自己有几个方面需要反思：1、社会经验不足，防范意识不够2、看人交易，面对如此烂人，再好的房子也不能买的3、准备工作没做好，要是早上篱笆，看看各位朋友的帖子，或许也能多少规避无论如何，我很佩服楼主维权的勇气，因为我也艰难前行了2年，知道其中的艰辛，给你一些赞许也给我自己一些鼓励。另外，辛苦买首套房的年青人不容易，碰上无赖又只能靠自己维权的日子异常苦涩，挺希望论坛里的朋友更多的能给我们一些支持和鼓励，谢谢 LZ 和你男人都社会经验太少，我买的2手房，90万，我压了20万尾款，中介负责保管，什么时候我顺利拿到房子迁出户口，支付20万尾款。合同上都写着的。交房的时候，里面突然多出一个老太婆说有居住权。户口都没有个屁居住权。带上律师，叫上人，带上摄像机，把她半夜全部家当都搬走，人也扔出去。警察来了，对老太婆说，有户口伐，么，房产上有名字伐，么。所以他要流氓，你就要比他更流氓。搬进去，邻居也是老流氓，想偷电没电线，看我家在装修，把外面的电线剪掉一段，自己接电表了。被我发现后，拍好照，叫他出来解决，他不肯，说在洗澡。拉他家电闸，他立马出来狂骂人，上去对他就是一脚。他说要叫人打我，我说奉陪到底。我日子过不好，你也别想有一天太平日子。然后现在老实了，看到我都低头打招呼，客气了要死。 --------------------------------------------------------------------------------二手房交易过户的流程：先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。---------------------------------------------------------------------------------手把手告诉各位二手房买卖的具体流程背景，12月刚刚在上海完成了第二套房的交易,没有中介，全通过自己解决，有能力把整个交易过程经验分享出来。目的，无论身边的朋友还是网上很多普通购房者都对二手房交易流程知之甚少，而现在中介的素质又是相当的差，有的时候甚至没办法指望他们，所以让更多的人了解交易流程是有必要的。说明，以我所在城市上海为例，其他地区的情况在细节上可能会有一些出入，但大方向上不会相差很多。第一步，找房。这个显然是废话了，无论你是买亲戚朋友的房源也好，通过中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子。第二步，做产调。（中介叫查档，专业点好不好？拿着产权证，户主身份证去才能调！）　　所谓产调，指到房屋所在地区的交易中心查询房屋产权状况。　　目的，了解房屋的产权所有人，抵押状况，交易状况。　　过程，很简单，到交易中心，报出房屋的具体地址，　　费用，交5块钱就行了。　　时间，10分钟左右。　　产调是很重要的手续，能保证你所买房屋的产权人是否真实，是否有抵押贷款，有没有被法院冻结，是否已经在进行二手房交易等等。产调的结果如果一切正常，那么才可以考虑下面的买卖。如果是有问题的房子，那么您看着办吧。第三步，谈买卖条件。　　1，价格。不用多讲了。需要提出的是未来合同上的价格将决定税金和贷款的金额，因此要自己权衡好这个成交价。　　2，付款方式，定金多少，首付款多少，贷款多少，尾款多少。　　3，交房日期。通常可以约定在产权转移完成后的一个星期内，也可以自行约定。　　4，交房条件。毛坯，或者是装修，包含哪些家具，家电。维修基金是否赠送。谈好上面的条件后应该要付定金了，这个是我比较纠结的。本身是没有定金合同这一个标准协议存在的，当然如果你找了中介的话，他们给你签的那个所谓定金合同是否具有赔偿效力我并不清楚。但是没有中介的情况下，仅仅买卖双方间交付了定金，手写的定金合同不能保证一定具有赔偿效力。　　我这次的经验是没有先付定金，直接在签好买卖合同之后与首付一起付掉了，但在买卖合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有赔偿效力的。　　但是如果卖房人很强势或者房子很抢手，买家是需要支付定金保证权益的。那么在付了定金以后，写好受据，双方手写个定金协议吧。第四步，起草买卖合同。　　买卖合同是有标准版本的，可以在网上下载。下载到文本后，双方一起按照合同每项条款，一项一项填进去就可以了。解释里面两个专业术语：　　权力转移：指房屋产权从卖家更名到买家。　　转移占有：指卖方交房给买房。　　除了上面两个术语外，其他都是很好理解的文字。　　合同的补充条款部分是空白，相关内容需要自己增加。我的建议是在补充条款部分上写明下面内容：　　1.违约赔偿具体约定。在合同正文里的违约赔偿部分比较简单，可以在这部分详细的重新约定一次。　　2.如果卖方是到手价，那么这里要写明所有费用和税费由买房承担。　　附件三是付款协议，这里要具体写明款项的支付方式和世间。　　非常重要的一点，补充条款和附件三的部分由于要写很多文字，所以一定要在事先准备好，并打印出来，到签合同的时候直接粘到合同上就可以了，要不然合同当天手写会累晕的。按照现在的情况，合同最少要打印7份，所以这个东西也要最少打7份。第五步，签买卖合同。　　前面所有准备工作完成后，买卖双方去交易中心签买卖合同。　　所需材料，买卖双方，身份证，户口本，结婚证或相应证明的原件，印章，房产证原件，相关复印件若干。。　　程序，在交易中心前台拿个号，到相应的柜台按照提示办理就可以了。　　时间，约一小时。　　费用，买卖合同5元每本。　　买卖合同都是当场打印的，服务人员会询问房屋的价格，过户的时间，这些连同房屋基本信息会一并打印在合同上面。其余的空白地方需要手填，根据事先准备好的合同草稿，填上去并不是很困难。　　由于限购政策，在补充条款的部分，交易中心会要求买方在购房人家庭成员情况申报表，需要买方签名盖章。　　把上面准备好的补充条款和付款部分直接粘到合同上面，之后要在粘贴的部分骑缝签字和盖章。　　买卖合同签好后，这次交易就已经成功了一大半了。买卖合同一共需要7本，其中买卖双方各一本，银行一本，交易中心三本，未来物业管理中心一本。如果申请首期监管的话，那么要再加一本给监管中心。第六步，首付和缴税。　　付首付一定要在银行柜台转帐，并妥善保留好转帐凭证。　　缴税可以在过户当天，也可以在签合同当天。不考虑未来契税上涨因素的话，这个税当然是在过户当天再交比较好。当然如果不在乎这点钱的话，早交掉也省心。　　首先在交易中心的税务柜台去核价，通常按照市价成交的房子，核出来的价格就是合同价格。如果你为了避税做低了价格，那么核价出的价格有可能要比合同价高。　　核价之后，凭核价单，产调单（第二步里得到的），房产证，买卖合同，身份证，提交给交易中心的税务部门核税。等待核税结果出来后，去缴税后，可以拿到相应的完税凭证。　　税费：　　满5年，唯一，普通住宅，卖家无税，买家契税1.5%。普通住宅买方的契税是1.5%，非普通住宅的契税是3%。　　除上述情况，卖家均要缴营业税和所得税，如是普通住宅，可以选择总价6.55%或差价30.55%两种方式的一个，如是非普通住宅，总价的选择变成7.55%.　　所需时间，大概一小时。第七步，银行贷款。　　所需材料，身份证，结婚证，户口本，买卖合同，首付证明，收入证明，外地户口还需要税单和银行流水单，公积金帐号。　　带齐所有资料，去你想要贷款的银行网点，提交材料。　　受理后，会给你一张表格。之后，拿着这张表格，去浦东的房管中心查询申请人名下的房屋状况，以此确定申请人是第几套房。在申请的一个星期后，去拿到查询结果，交给银行，开始进入银行审批程序。　　银行的审批程序通常会在一个星期内完成。银行审批通过后，去银行签署住房贷款合同。签好合同后，拿到合同，一张申请书和一张委托书。　　所需时间，合计两个星期。　　银行贷款是很关键的事，这里我建议各位和我一样，找贷款中介帮忙，费用是在之间。贷款中介也许可以帮你争取到利率优惠，即便不能的话，通过相熟的银行也能保证你的贷款年限和放款都能达到你的要求。第八步，过户。　　所需材料，买卖合同，贷款合同，申请书，委托书，完税单，房产证，身份证。　　贷款的事情搞定后，把所有材料拿到交易中心就可以申请过户了。受理完毕后会给买方一张收件收据，20天后就可以凭收件收据领取属于买方的房产证了。　　所需时间，20天。这个时间可以最快缩短至3天，但是要花费一定的费用，还需要找到相关的人。　　第九步，放贷及交房。　　买方拿到产证后，会同时拿到他项抵押权证。将新的产证复印件和他项抵押权证原件一起交给银行，银行将在3－5天之内完成放款。　　很重要的提醒各位：银行利率的最终确定，是以放款当日的利率标准算，并不是以贷款合同签署之日算。　　完成贷款放款后，按照合同的约定与卖方完成交房。包括结清水电费，水电煤维修基金过户更名。一切完成后，支付尾款，交易正式结束。-------------------------------------------------------------------------------------------------买二手房经验总结~~~摘自：最近刚学习的，从咱们55同学那也学了很多，各处资料我给总结了一下，给需要的同学们，同时我自己也梳理一下，有不准确的还请指正！先写一部分。一、如何选择房子 1、房子本身条件：年代、朝向、楼层、户型、价格；1）年代：当然越新越好。对我而言是要选择90年代以后的房子，因为公积金贷款会80年代有些困难。 2）朝向：南北通透、纯南、东南、西南、东西通透都可以，西向和北向采光差。就北京来说，西南朝向也很好，采光非常足，可以排到纯南的前面。（个人感觉，没有阳光太郁闷，起码要有一面朝南吧。）3）楼层：顶楼优点：视野好、采光好；不会有脚步声、狗狗撒欢声（现在住的这个上面的狗狗非常活泼，经常从这头奔到那头，偶尔还来个急刹车 &）缺点：有漏水、夏天热冬天冷问题，屋子管道多。一层可能会有采光、潮湿、噪音等问题，优点：层低，尤其适合上了年纪、行动不便的老人。最好选择其他楼层，不挑剔的话也可以考虑这两层。4）户型：好的户型要方正，不要斜角或奇怪的多边形，会浪费面积。全明格局最好。还有一种关于面宽和进深的说法。进深和面宽的黄金比例为6∶4。即进深如果是6米，面宽是4米，就是一个居住起来比较舒适的房间了。“面宽”是指可用于采光的外墙面的长度，也可以说是建筑物的外轮廓，可以称作“采光面宽”。建筑物密度越低，“采光面宽”越大。另一方面，“面宽”是指房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的，房间的长度叫进深，宽度叫面宽。2、外部条件：地理位置、交通、配套（学校、医院、银行、超市）、小区环境（绿化程度、治安、物业管理）等。这些就凭自己体会吧。多走走，多看看。3、如果有条件，看房看三次。(这个我真实现不了。。。)除了看上述的基本情况，如果有条件，看房要看三次,晴天一次看采光,雨天一次看漏水,晚上一次看光污染等,如果可以，多跟小区的大爷大妈聊聊,如果有意向买这个小区的房子,也可以在小区租房住上一段时间。跟中介一起看房，最好不要签看房确认书。中介会说这是为了证明他在工作，在带客户看房，一是确认书是不公正条约，里面的权利义务很不利于买方。二是，一旦签字，日后如果买了这套房却不在这家中介签约，容易闹上法庭。4、进一步确认房屋情况。主要是房屋产权。决定买之前，进一步确认房屋面积、价格、房本情况、满五年与否，不要只听中介的一面之词，一定要再三问清楚。其中产权问题最复杂，直接关系到买卖合同是否有效。一定要弄清房屋的所有权结构，对于权属人构成复杂的情况需谨慎。房本名字是谁？婚姻状况？有个同学的帖子我记得写的很好，直接参考。还有一种情况我碰到过，中介说房子是个炒房的买了但没过户，为了省税费，做的公证。这是找来的资料，请参考。基本上分为两种。　　1.委托公证。就是业主委托另外一个人可以出售房产。同时业主仍然有权利出售该房产。费用大约200左右。　　2.合同公证。这个合同就属于比较严谨的了，和一般正式的合同一样，就是合同中所有条款都应该遵守。但合同公证，仅仅是公证下合同本身，属于双方自愿，并且受法律保护！换句话说，做合同公证了，然后业主把房子随意处置了，也仅仅是违反了公证过的那份合同而已。第一种业主可以随便处置房子，无任何约束。第二种业主也还可以处置房子，但是合同中如果有条款约束的话，那么业主处置房子就违反了合同，也可能就违法了。二、买房流程大概流程：签合同，交定金——评估——银行审批——审批通过——付首付、过户——下新证、抵押、银行放款——房屋交接。详细如下：1、买房、卖方、中介三方达成共识后签订买卖、中介合同。关键字：先查档再交定金、签合同。补充协议。双方见面后开始就提出，先要到房管局查档，档案没有问题了再下定金签合同。档案里都是全的，有无抵押、纠纷等，都有体现。同时到派出所去询问是否可以落户。中介的合同都大同小异，最重要的是补充协议。一般的补充协议注意事项： & &针对业主：办理各种手续的具体时间约定，何时搬走何时迁户口，房屋中留下的家具家电约定，房屋交接的具体时间约定（主体合同有，但是不排除有特殊情况），如果对方非业主本人签字要针对代理人的身份及责任做出约定等等。 & &针对中介：主要就是如果在完全提供中介所需办理房产贷款及过户的所有手续材料的情况下，出现了因各种原因（包括不可抗拒力因素）导致交易无法完成，所有费用全额退还。（记得写所有中介收的费用，不要单写中介费，因为中介费并不包括贷款，过户及其他各种手续的服务费），所有中介承诺过的（比如办不下贷款返还中介费），必须都在补充协议里面白纸黑字的体现。 & &如果还有其它要求，只要是三方认可的合理要求，都可以加入补充条款，最后就是记得注明：此补充条款与编号为××××的主体合同具有同等法律效应，如与主体合同有所冲突，以补充协议为准。 & &如果是夫妻双方，配偶也要签署同意出售的声明。如果房子里面还有租户，也要租户出具放弃购买声明。一定要让房主亲自写定金收条，大致内容为：今收到XXX（身份证号：XXXXXXXXX）关于购买位于北京市XX区XXXXXX房屋定金人民币XX万元整。（感谢55的网友提供的详细资料，忘记名字了 &）2、评估（3个工作日拿到评估报告）3、评估报告给银行、银行申请贷款（5个工作日）4、冻结首付款5、房地产交易中心过户（ 10个工作日后出件）6、出件 后房产证给银行，银行抵押 (5个工作出件)7、放贷8、房款（首付款+贷款）转给房东，拿钥匙9、物业交割　 & &原房主结清房子之前的水，电，煤气，供暖，物业费。有线电视，土地证过户（14个工作日后出件）。水、电、煤气等后付费的，可以不过户。如果要过的话，拿着房产证到水业公司等部门办理过户.电话有线电视.供暖，房主报停还好说，如果他取消了，需要重新缴纳开户费的。三、中介问题1、中介费：基本全市统一成交价收取3%，有人1%就能搞定（当然不具普遍性）。 & &（1）和房主谈价钱前一定要先和中介敲定中介费问题。 & &先谈中介费，一句话：中介费绝对能砍，把握好砍价的双方心理，一定能胜。 & &可以跟中介这么说，这房子我看着还行，但是我得算算总价，你们中介费要多少啊。现在这行情，一般房子跑不了的。就跟中介说，中介费贵了，房子就不要，反正也不是特别喜欢，就是看的有点累了。 &
& & （2）引入竞争机制。一套房源肯定好多中介都有，多找几家中介同时问中介费，自己要敢于杀价，这个中介不同意你就说去找另一家中介，真真假假虚虚实实的，中介一听有竞争一定会让价的。可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，一般都会到1%。（切记，不能急，要周旋）（3）交中介费的时间和方式 & &中介费必须分开付，过户后或者贷款后再付一部分。（4）发票 & &一律跟中介说明：所有费用，我都要发票！落实到合同里！2、中介代收费（贷款服务费）测绘费：1.36*建筑面积工本：固定征收85元评估费：公积金1500，商贷600贷款担保金：仅公积金贷款收1500土地出让金代理费、代书费、贷款服务费、过户服务费第一：卖方人产权问题（相当重要，不注意，葬送你的中介费，及贷款首付或购房部分定金）分为：单身（成年），已婚，离异，未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好，必须！1， & &单身（成年），这样的房子产权很稳妥，可放心购买。2， & &已婚，一定要见夫妻双方本人，对好结婚证及户口本还有身份证，在与房主交谈过程住，用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号，回家上网查真伪（银行或相关部门有熟人最好办），是真，便无妨，是假，自己看着办。3， & &离异，这个有些麻烦（房产证上的房主不一定准确，应以法院判决书为准）。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证，如果有判决书，判决书上的房主与房本应当一致，此房可买。如果没有，建议不购买，因为不知房子属于谁，如果购买，另一方又没过户，买房人将面临被退款，被退贷，甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前，如果是没有问题，如果不是，问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。（如果房子原来是X方的，后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了）。4， & &未成年人：这个更复杂一些（是我在看房路上差点吃的一大亏） & & 未成年人，所谓未成年人应有监护人，就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下，这样的未成年人持房者当然前者（已婚）没有问题，爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦，也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异，首先要看这个小孩判给是，再看房子判给谁，如果小孩 连同房子一起判给一方，还好办，就怕分别判，那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了（成年人都应该能看懂看明白判决书），总而言之就是孩子和房不分家，判给一方监护人，必须见到监护人，否侧麻烦大了。 & & & 我遇到的就是法院把房判给了小孩，把小孩判给了爸爸（爸爸是监护人），但原房主是妈妈（过没过户至今不知），妈妈在卖房，未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符，所以我和老公并没有和他签合同，尽管价格很公道，装修还算好。我们也没买（咨询了相关朋友，建议不购买，有问题），所以本人放弃。第二：买房需缴纳的税费及相关费用（国家收的，中介的会对相关费用瞒报，让你觉得他们的费用能接受，过户时国家按规定收费，中介会说这不是我们中介的费用，都到过户的时候了，你能不交吗？买房人顿时傻眼）1，房本或契税发票满五年（评估价有区域标准） & 90平米以下的房子按评估房价的1%收取（不是成交价，切记） & 90-140平米按评估价收取1.5% & 140平米（非住宅型）按评估价收取3% & & 房本或契税发票未满5年的一律按评估价3%收取2，营业税： & & 满5年不交 & & 未满五年按评估价的5.4%收取（这个是很亏的，你买了不满5年的房子就要交）。比如评估价为160，0000万的房子，就是160 ，%=86400元（很高吧）3，个税 & &
& & 满五年不交 & & 未满五年1%4，印花税 & & 忘记怎么算了，因为太少了，好像是千分之0.15第三：中介费用（黑死了） & & & &1，中介费：基本全市统一成交价收取3%，记住，这就是中介在放P，别信他的，基本1%就能搞定。如果你是一次性付款，0.5%就可以了。（同一个房源在房子的周边中介都会有，自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介，甚至告诉他们门牌号码，这样中介就能很快找到你相中的房子，你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，因为这时你就占主动权了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，继续别人家谈，一般都会到1%，我现在已经在这方面胜利了。（切记，不能急，要周旋）第四：中介代收费（贷款服务费）全市中介潜规则 & & & &1，权证费：3000元 & & & & 2，过户费：1500元 & & & & 3，贷款审批费（服务费）1.5% & & & & 4，网签费：3000 & & & & 5，律师费：1500 & & & & 6，评估费：3000 & & & & 7，单证费：600 & & & & &大家切记：这里边建委只收2个费用：网签费（评估费）：400-600元 & & & & & &过户费：300+15（房本）=315元 & & & & & 其它就是扯DAN，大家一定坚持立场，一分不给，或者和他谈大包干儿，就是你去给我办贷款外加你的中介费，我一并给你，基本上相当于成交价的1.1%即可（人家毕竟也要付出的），反正我就没给。-----------------------------------------------------------------------------------现在卖房 基本房东都是到手价 所以所有的税费和中介费都由下家承担满5唯一(满五是看产证日期无法造假的,唯一基本都造假的,上海人卖房的基本都好几套房子,唯一个jb) 可以省营业税 对于普通住宅,可以免所有营业税,对于非普(不含商用房)是差价的5.5%,就是卖出价-买进价,不满5年的,是征收房价的全额营业税,就是总房价*5.5%个税1%,这个是必须产生的,总房价*1%然后是你的契税,普通住宅首套且90平以下,房价*1%;首套普通住宅90-140平的1.5%;非首套都翻倍的,超过140平方以上或者价格被定义为非普通住宅的那就是房价*3%这些就是主要的税费,至于杂七杂八的小钱,可能还会存在1,2k接下来是中介费,按照yp中介的说法,上下家各1%,加起来2%了,你如果真买290w的房子,你给2%你就傻了,除非人家是独家房源,而且这套房子很多人都抢着用,按照现在的房市,还没有火爆到这个程度,所以你直接对半坎价才是正常的,不然你可以说我再考虑考虑 -------------------------------------------------------------------------------------- 房子看好，上下家都有意向了，乃么就签意向金咯，2万大洋交到中介，撒宁晓得个中介请的是YP中介，个小BY20出头，人长的精怪的要细，今早起中介问问房子啥时候好交易，结果中介帮我来了句，个BY逃特了一刚，粗桑了，正好是我的意向金，粗桑了一塌糊涂啊，被他那么一搞，又多出事情来了。买房 所有的钱款交易 都在甲乙双方之间直接发生 千万不要经中介的手 切记房子都敲定了，还交什么意向金啊？？直接定金合同了呀。lz我实在忍不住想你一下。。。不过只要你手里有中介的收据，那捐款逃逸就和你无关。盯死那家中介，干净把交易完成把。--------------------------------------------------------------------------------------所有事情全部搞定 产证到手 水电煤跟上家算清楚 房子钥匙拿到 给上家最后一笔尾款的时候 把中介费付清我是全部办完再付，现在上家你已经认识了，有联系方式了就是你狠。如果他们还传不清楚就不要中介，自己找上家去办在交易中心过户结束后给好象我看到说的最多的是,一半合同,一半过户.要是同意拿到产证的时候付的中介不多,,问题关键就在于你一开始看房的时候就要和中介谈这个问题,,否则后面再谈就有点没用了都好谈的！不付1%都能操作！和中介谈！一般都是付税交房后给中介费，所谓交房是指煤气，有线电视，物业管理等公用事业完全过户后！一般不等房产证下来的，因为房产证下来要10天，还是没贷款的，要是有公积金贷款，要等35天房产证才下来！中介是不会等的！明白了吗？产证没下来你也敢买？到时候上家毁约，把钱原数还给你，你都装修好了，损失的是你自己，法律不保护你的，法律看产权的。--------------------------------------------------------------------------------在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。---------------------------------------------------------------------------------我那时就是和中介写清楚的,在双方约定的时间内迁出所有户口作为此合同成立的首要必须条件,否则合同立即终止,卖房方需立即退还定金等等 有户口问题的房子最好不要,法律上没有办法把里面原来的户口强制迁出来的.房屋交易的合同是全市统一的把，好像有条形码什么的，一共有好几份了。你们现在正是合同签了吗？没有签的话，上家和中介凭什么说户口不签掉？这跟你朋友是全部现金和贷款有什么关系？顶多就是一个钱马上到手，一个是过段时间等银行放贷。签正式合同一定要谨慎，请教买过房的人。----------------------------------------------------------------------------------我买过2手房子的.了解流程是这样的.大家谈好价格先付定金.然后签定房屋买卖合同(合同里面会有条款,象户口问题.水电过户,维修基金,约定付款方式等都写进去).签好合同买家在3天内必须把第1笔钱付给卖家.接下来拿房屋买卖合同去贷款.这个同时去房产交易中心办产证过户,需要大概1个月的时间.这段时间贷款也批下来,等拿到产证后把钱再给卖家.剩余10%等所有手续办完后付清-------------------------------------------------------------------------------------2点其一：卖家和中介不如实陈诉，造成交易失败，因此你朋友不需要承担任何责任，但是中介再炒也不会退押金的，你让你朋友直接起诉吧，其实不要觉得打官司麻烦，不请律师的话50元堂费就可以了，如果对方败诉，可以要求对方承担的。你一审如果败了二审再请律师也不迟，律师费在3000左右，而且你还可以尝试要求对方定金双倍返还，当然这个涉嫌欺诈投诉了，要有律师才能胜第二，户口不重要，去派出所问一下，对方户口不迁移，你可以新开一本户口簿的，如果派出所不肯，把这个情况和他们说一下，说现在对方就是不肯退你钱，让派出所出面解决，如果又不肯新开户口簿，又不帮你出头，就投诉到分局。新开户口簿，你以后卖房要对下家说明，空挂不影响你，即使拆迁也没关系。记住不是一本户口簿，是新开另外一个户口簿。还有不要以户口迁移起诉，法院不受理户口案件，最高院有个司法解释的楼主的朋友比较嫩在买之前，就应该先事先调查好房子里面是否有户口其次，合同补充协议里面，写明白户口迁出的日期，逾期如何如何。既然合同还没签，那么就应该亡羊补牢，把这些都写上去如果上家和中介不愿意写，那么就可以认定他们不想卖房子，就应该双倍退返定金很多人不懂乱说嘛 有户口的房子可以买卖 合同约定过户后XX天内迁出户口 逾期1天100元 很刺激的 法院不会放你强制迁户口 但是可以让你付钱的 懂吗再说 不放心 多留点尾款 卖家吃饱了要户口不要尾款 真以为你那房子能动迁啊LZ 和你男人都社会经验太少，我买的2手房，90万，我压了20万尾款，中介负责保管，什么时候我顺利拿到房子迁出户口，支付20万尾款。合同上都写着的。交房的时候，里面突然多出一个老太婆说有居住权。户口都没有个屁居住权。带上律师，叫上人，带上摄像机，把她半夜全部家当都搬走，人也扔出去。警察来了，对老太婆说，有户口伐，么，房产上有名字伐，么。所以他要流氓，你就要比他更流氓。搬进去，邻居也是老流氓，想偷电没电线，看我家在装修，把外面的电线剪掉一段，自己接电表了。被我发现后，拍好照，叫他出来解决，他不肯，说在洗澡。拉他家电闸，他立马出来狂骂人，上去对他就是一脚。他说要叫人打我，我说奉陪到底。我日子过不好，你也别想有一天太平日子。然后现在老实了，看到我都低头打招呼，客气了要死。--------------------------------------------------------------------------------你先了解一下你看中的房源是不是热门类型，是不是只挂在这一家中介，如果是，那基本打折没戏；如果是热门房源，但是挂在多家中介，先不要说打折的事，也不要签任何可以敲定中介具体费用的文件，先跟房东见面，商定购房事项及款项，等定金付了，定金合同签了，再跟中介谈打折的事，一般打个5折还是有希望的（也就是上家部分免了，个么房价会相应下来点，原本上家的中介费其实还是你出的），夸张点我碰到过******三折，可惜后来房子不灵，没成交。如果你冒险一开始就谈打折，中介未必肯帮你好好去谈，帮你去还上家的价或者不让他跳价，到时候多半是为了小利坏了大事，要知道大头是房价。只有利用中介想做成这笔快到手生意又怕被别家抢走的心理做文章。评价：放屁----------------------------------------------------------------------------------这个都要看情况的.如果下家一次性付清(不贷款)的话,照我看完全没有必要找中介,你们双方约好自己去房产交易中心完全可以自己搞定.如果下家要贷款的话,也能跳过中介.找一个银行管房贷的小职员(实在不认识的话在房产交易中心守着,里面有不少),什么手续他比中介还熟,你找他做业务他不要太开心哦,什么都告诉你,还不收钱.如果还是不放心一定要找中介的话,直接去房产交易中心,里面什么中介都有的,手续费比外面低不少.------------------------------------------------------------------------------------中原一向是下家签代理合同 上家签委托合同 他们上下家分开签的 签完之后再一起签买卖合同 中介费中原一向是收2% 一般去中原买房子的话我是不推荐的 除非你很急 因为上家在中原是不出中介费的 而是转嫁给下家离开中原不是不可以 但是一定要找另一个中介做买卖 自己和上家去交易你惨了 中原有法律部的 专打官司发薪水找另一个中介的好处就是 就算你们交易了 中原的官司赢不了的downloading 因为你们是通过中介交易 而不是私下交易 中原知道自己不可能打成官司 所以一般不了了之 因为上家是签非排它的委托合同 也就是说不限制上家挂中原一个中介--------------------------------------------------------------------------------------反正归根结底就一条：自己的东西自己拿好，收钱了收据放掉，过户进去了，产证出掉，银行放款了房子交掉，水电煤物业过好了尾款收掉，结束---------------------------------------------------------------------------------------专家解答：1.按照物权法的规定，抵押物转让的，必须经过抵押权人同意，所以如果付业主首付款的话，不排除业主会把首付款挪用他处的可能，房屋处于抵押状态，而银行也没有书面同意转让，如涉诉的话合同可能会判无效，买方只能追究业主的违约责任或缔约过失责任。2.按揭中出售的房产现在非常多，如想买此类型房产最稳妥的方法是让业主自己把贷款还清，解抵押后再交易；但是很多业主无自还能力，这种情况只能用买方的首付款解抵押，这就给交易造成了风险，建议这样操作，先找抵押权人“银行”出具书面的同意转让证明，然后和业主协商签署买卖合同与补充协议等文件后共同去抵押银行办理解抵押手续，买方要求业主先出具书面首付款收到证明，然后将首付款付与银行解抵押，首付款不经过业主手，这样可以把抵押解了，也保证了资金的安全，对买卖双方都有利。---------------------------------------------------------------------------------------简单写了一些购买二手房的流程和注意事项，欢迎批评指正，拒绝无理谩骂。房屋签约总流程提醒一句：现钞为王，付掉钞票后就是孙子。所以为避免纠纷，所有疑问都要白纸黑子写在合同里。1. 第一步选中介。买房子找中介，就好比找对象需要一个媒婆一样，好的媒婆能让你找到合适的对象，差的媒婆能把活马说成死的，死马说成活的，所以选择一个好的中介至关重要。上海的中介多如过江之鲫，参差不齐，所以关键要看中介的人品，这个比较难以判断，就要看买家的眼力了。可能大一点的中介，资金安全有点保证，一般不会存在携款潜逃的风险。跑了和尚跑不了庙吗！2. 第二步看房。看房子质量，这是最重要的。① 房子年龄。询问房东+房产局调档。不要听中介的，往往虚报。② 是否漏水。看是否白灰脱落，阳台要注意，看装修是否有进水、腐烂处。③ 楼层（1、2、6）层不要买，1、2层采光、安全性不好，6层顶层有顶晒，虽然平改坡，但是就我多年住在6层的经验而言，还是比较热的，并且夏天怕楼层，上海的温度大家是知道的，岂止是痛苦两个字可以形容。但是5、6层也并非都是缺点，就是采光通风比较好，如果没办法可以买4、5层。④ 吃、住、用、行是否方便。周围是否有菜市场，是否离学校、医院比较近，交通是否方便。这几项都要考虑到。3. 查房子基本情况和房子内户口。在查询之前，一定不要交定金。否则非常被动。这个一定要亲历亲为，必须自己去办理。查房子基本情况到东体育会路上外东门正对面房产局，只需要房产所在地址即可，缴纳30元。房子户口到房子所在地派出所。需要卖家房产证、。这一项需要卖房者协助。此两项如省略，存在的风险是：①房龄实际年龄比中介报的要老。②房子在抵押中，不能交易。即卖房者是贷款买房，贷款还没有还清，银行还有他项权利，造成房子无法交易。③房子只有使用权，没有产权。④房子的产权人和房子内户口不一致。⑤房子其他产权人或户口在国外，无法到房产局交易。以上这些情况都是比较麻烦的。4. 中介费最后付。与中介签居间合同。中介费不要在过户时付掉，在最后交房时付，也即所有环节完成之后，拿到房间钥匙，水电煤有线物业维修基金过户成功之后在付掉。可能各个中介收费要求不一样，但是如果所有费用提前付掉，可能会有意想不到的麻烦。5. 签购房合同。这是最最关键的环节。一定要仔细阅读所有条款之后，然后在签约。因为购房合同签订后，很快就要付掉首付，可是几十万的真金白银呀。一定要谨慎、小心。附加协议中可添加一下条款：卖方保证房子、房内户口情况的真实性，如弄虚作假，该合同作废。买方不承担任何责任，所有费用由卖方承担。卖方在交房前把户口迁出，水、电、煤、有线、物业费、维修基金费用结清。否则按每日房子总价5%支付买房违约金。购房整个过程中到最后交房，所产生费用清单如下，如交易过程中产生额外费用，买方不承担，由中介负责。6.付首付。通过银行转账，核对收款人是否和买房人一致。7、银行贷款。8、过户，产证下来大约需要20天。房产证上所有产权人必须到场。9、领产证和他项权利证明。10、银行付款上家。11、水电煤有线物业费物业维修基金过户。 帮楼主再补充几点。1、租赁情况。为了避免不必要的麻烦，在付定时，约定租赁合约必须在签合同前解除。否则双倍退还定金。2、非房东本人卖房的，即卖房人为所谓持售房委托公证的受托人。注意去公证处调查真伪。 还有所有协议约定此受托人为卖方所有程序的唯一执行人。3、付定金前，对二手房（装修房)房内装修及家具设备（合同里记录的）进行拍照留证。4、注意定金的签收人必须为房东本人（产证几个人就是几个人签名）。5、中介费。国家规定是1%，而不是各1%。这一点看各自谈判能力。不过1%中介费相对于交易安全性来说还是小数字。-------------------------------------------------------------------------------已经奔波了两天了，该睡觉的时候没法睡觉，该吃饭的时候没法吃饭。其实之前就看过大量攻略，偏偏没看到这种情况的，偏偏就给遇到了……以后，上家离婚过的房子不买。以后，找LG（LP）要擦亮眼睛，别过个半路一拍两散，处置下个人财产还得去征求对方意见。上家是结婚前买的动迁房，没有贷款的。结婚4年又离婚。自愿协议离婚，没有通过法院判决。所有的材料送到银行，但是银行一定要离婚协议做公证。上家LP都找不到了，没办法提供公证。合同签了首付付了，贷款就这么卡住了，再解决不了就面临违约，怎么办？上家已经提供了充分的材料证明该房屋是他的婚前财产，当时买房子的材料、结婚证、离婚证，个人声明，写在补充协议里的承诺。他前妻的确是没份的，这种情况我们咨询了3位律师，答复都一样的。可是银行一定要他前妻出个什么东西，真是绝倒！贷款是我们下家还的，下家的资信没有任何问题。上家就算前妻闹起来了，是找他前夫分钱的，跟银行扯的到吗？-------------------------------------------------------------------------------------如果房东急着要贱卖要多留意看 & 1.是否福建温州当地的 & & 2.是否做生意的 & & &3.是否离婚急卖的 & & & 4.百度搜索“最高法被执行人信息”看看有没有他的信息 & & 5.产调一定要拉全30块那种 & & & &6.里面是否欠银行或者个人高利贷 & & & &7.房东是否很搞 &如果符合2个要注意了惊心动魄的购房经历，买2手房一定要小心---------------------------------------------------------------------------------------------谈什么谈，直接跳。网上有N多跳的攻略。引用自10楼:啥意思？引用自12楼: 1、买一个新手机卡号，火车站汽车站35块就能买带50块话费的SIM卡。专门用来跟中介联系。这点非常重要！！！2、最好不要一个人去看房，拉一个朋友或者不上产证的人去，专门用来签名，当然签的也是假名字。注意，跟中介联系的时候，要习惯用假名字。实在不行，只有你一个人的时候，故意签的跟平时不一样，甚至可以练习一个假签名。3、去之前准备好几张白纸，上面写上“房东：你好，我姓X，我是刚刚看房的房客，我想买你的房子，请和我联系，电话号码：xxxxxxx”4、如果房东自住，可以乘中介不备，在房间里留下纸条。5、如果中介看的牢，可以看准门牌号后，跟中介分手后，投进房东的报箱。6、或者可以跟中介分手后，半小时后再次敲门，直接商谈。7、如果空关，可以学楼上某位的做法，跟物业联系，拿到房东的手机号，有钱能使鬼推磨。同样如果物业不配合，也可以采用方法5.8、不管房子中意不中意，千万不能流露出对房子的真实想法。面无表情是最好的。9、跟房东协商好后，可以到房产交易中心门口找一个中介，500-1000块帮你办好所有的手续。 10、中介带你看房后，喜欢让你签所谓的看房单，参考方法2. 中介有时候会拿这个威胁你，其实根本不要踩他，因为没有法律效应的。但是如果上面的签名跟你根本没关系，中介嚷嚷也没用。 11、买房和卖房是个系统工程，各位应该广撒网，不要在一棵树上吊死。卖房的最好不要搞所谓的独家中介代理，买房的更不能因为某个中介的热情”诚恳“而认为他就一心一意为你着想。12、卖房的可以到各大网站发布信息，买房的也可以到各大网站搜索房源，大家手拉手最好。欢迎大家补充，也欢迎中介前来指出漏洞 。the fin
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交房确认书浦东南路 中国人民银行带好自己正反复印件立等可取，周一至周五这是最专业的人行出具的信用报告，比上海资信的好5倍downloading退的是买房的契税，原来卖掉的是50平方，现在买进的是90平方，那么就能退50平方买房的契税。在买的地方退，先卖后买的可以当场在付契税的时候提出，直接减免。 因为这个是既成事实了，有两个方法楼主，前提都是告诉上家你要马上追究违约，但本着好买好卖的原则，给上家一点时间，但是要1）设立更高的违约金，限期去辖区派出所设立公共户然后迁进去，如果在期限内完成，你可以都不追究，否则以最新违约金为准追究 2）设立更高的违约金，允许上家有较长一段时间买房子，限期迁出，不迁出以新的违约金计算 。这个问题对于你小孩读书没什么问题的，你可以去派出所咨询，可以吧上家户口空挂然后你的迁进去的。只是会对你将来卖房有影响。。这种户口的问题是最麻烦的。。法院无法处理，而且2%的违约金太少，很多上家根本不怕，所以你可以给上家点时间，但是要重新约定更加高的违约金，比如每天总房价的万分之五。一切都要你去派出所核实后可不可以设置公共户和能不能你的户口迁进来再做打算 二手房交易过户的流程：先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。-----------------------------------------------------------------------二手房贷款年限 与房龄关系（须确认，很重要）房龄+贷款年限《=45还有贷款年限+年龄《=70我给你个明确答复吧，银行现在是认房又认贷。如果你和你老婆的名字是18岁前加的，那么是算首套房。否则二套房无异议怎么可以相信中介呢，我之前就是因为相信中介的话蛮以为银行会全额放贷的，结果银行评估只有成交价的80%。。自己硬生生摸出14万现金补足首付的。。。血的教训！ LZ节哀。。多数是要你自己出钱了 中介现在都是忽悠 多去小区保安 清洁工那里花点钱多了解房子情况 银行放款周期多长？买卖合同 网上备案房产证上的人都要签字吗？一定要查明满5年，唯一（tmd户口迁到哪里去），切记切记卖房需要几个人签字？？？贷款办不出怎么办？？？合同上对是否迁出户口应该有明确约定 有贷款的房子怎么买？不签居间，直接签合同不用，看产证上的有几个人，到时过户都要去的，没有名字的没关系的 拿着房产证身份证和户主本人一起去派出所查户口据说法院支持千分之3/每天以下的违约金给各位做个参考 户口不迁，银行不肯放贷款？让对方去派出所挂靠袋袋户口去否则别过户，后患无穷 千万不要信他们的话。如果他们不买房，就是说名下无房产，只要有户口就有居住权，打官司你也赶不走他的。所以千万别买。另外如果确定要交易了，办过户的当天早上一早，拿着产证到房子所在的派出所去查房子里有没有户口。这样可以防止上家先迁走户口然后再悄悄迁回来。 我当时买房就碰到这样的,卖方2个外地小夫妻,说等买好房子再迁户口,现在没地方迁户口,当时尾款只压1W,签了个补充条款,限定某天迁出户口,否则晚1天房价的1%支付违约金,想想有点后怕啊,不过还好后来如约迁走了.给楼主个建议:尾款一定要压的多,补充条款一定要签,限定期内没迁走就从尾款里扣.补充下之前TF所说的,1年前我公积金贷款的时候上家户口没迁走,照样贷下来了,不知道现在政策有变嘛 才看到楼主的贴，很有感触。和我的维权经历有些类似。我买房的时候，中介和上家联合隐瞒了上上家户口的信息，直到我后来迁入户口的时候才发现房子里堆了上上家的户口。之后开始了漫长的维权行动，之前也是以沟通、协商为主，同样上家也开始变得异常无赖，干脆就不接听电话。于是，转而开始漫长的诉讼过程，上家一直未出庭，前后耗时1年，法院只得缺席判决上家赔偿3万。但是同样的问题又来了，执行的问题，自己肯定无法执行，寻求强制执行，但上家的财产、银行账号自己根本无从查起，又进入了新的死胡同~~~~~~其实，归根结底，自己有几个方面需要反思：1、社会经验不足，防范意识不够2、看人交易，面对如此烂人，再好的房子也不能买的3、准备工作没做好，要是早上篱笆，看看各位朋友的帖子，或许也能多少规避无论如何，我很佩服楼主维权的勇气，因为我也艰难前行了2年，知道其中的艰辛，给你一些赞许也给我自己一些鼓励。另外，辛苦买首套房的年青人不容易，碰上无赖又只能靠自己维权的日子异常苦涩，挺希望论坛里的朋友更多的能给我们一些支持和鼓励，谢谢 LZ 和你男人都社会经验太少，我买的2手房，90万，我压了20万尾款，中介负责保管，什么时候我顺利拿到房子迁出户口，支付20万尾款。合同上都写着的。交房的时候，里面突然多出一个老太婆说有居住权。户口都没有个屁居住权。带上律师，叫上人，带上摄像机，把她半夜全部家当都搬走，人也扔出去。警察来了，对老太婆说，有户口伐，么，房产上有名字伐，么。所以他要流氓，你就要比他更流氓。搬进去，邻居也是老流氓，想偷电没电线，看我家在装修，把外面的电线剪掉一段，自己接电表了。被我发现后，拍好照，叫他出来解决，他不肯，说在洗澡。拉他家电闸，他立马出来狂骂人，上去对他就是一脚。他说要叫人打我，我说奉陪到底。我日子过不好，你也别想有一天太平日子。然后现在老实了，看到我都低头打招呼，客气了要死。 --------------------------------------------------------------------------------二手房交易过户的流程：先签订房地产买卖合同（当地房地产交易中心可买到），在合同里面都写明你们双方的约定，比如怎么付款，分几次付款，一般都是签了买卖合同首付给他3成，然后去房地产交易中心过户，过户当日付6成，等你拿到产证后给他最后的1成。过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的！一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。---------------------------------------------------------------------------------手把手告诉各位二手房买卖的具体流程背景，12月刚刚在上海完成了第二套房的交易,没有中介，全通过自己解决，有能力把整个交易过程经验分享出来。目的，无论身边的朋友还是网上很多普通购房者都对二手房交易流程知之甚少，而现在中介的素质又是相当的差，有的时候甚至没办法指望他们，所以让更多的人了解交易流程是有必要的。说明，以我所在城市上海为例，其他地区的情况在细节上可能会有一些出入，但大方向上不会相差很多。第一步，找房。这个显然是废话了，无论你是买亲戚朋友的房源也好，通过中介看中的房子也好，首先要找到看中的房子。第二步，做产调。（中介叫查档，专业点好不好？拿着产权证，户主身份证去才能调！）　　所谓产调，指到房屋所在地区的交易中心查询房屋产权状况。　　目的，了解房屋的产权所有人，抵押状况，交易状况。　　过程，很简单，到交易中心，报出房屋的具体地址，　　费用，交5块钱就行了。　　时间，10分钟左右。　　产调是很重要的手续，能保证你所买房屋的产权人是否真实，是否有抵押贷款，有没有被法院冻结，是否已经在进行二手房交易等等。产调的结果如果一切正常，那么才可以考虑下面的买卖。如果是有问题的房子，那么您看着办吧。第三步，谈买卖条件。　　1，价格。不用多讲了。需要提出的是未来合同上的价格将决定税金和贷款的金额，因此要自己权衡好这个成交价。　　2，付款方式，定金多少，首付款多少，贷款多少，尾款多少。　　3，交房日期。通常可以约定在产权转移完成后的一个星期内，也可以自行约定。　　4，交房条件。毛坯，或者是装修，包含哪些家具，家电。维修基金是否赠送。谈好上面的条件后应该要付定金了，这个是我比较纠结的。本身是没有定金合同这一个标准协议存在的，当然如果你找了中介的话，他们给你签的那个所谓定金合同是否具有赔偿效力我并不清楚。但是没有中介的情况下，仅仅买卖双方间交付了定金，手写的定金合同不能保证一定具有赔偿效力。　　我这次的经验是没有先付定金，直接在签好买卖合同之后与首付一起付掉了，但在买卖合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有赔偿效力的。　　但是如果卖房人很强势或者房子很抢手，买家是需要支付定金保证权益的。那么在付了定金以后，写好受据，双方手写个定金协议吧。第四步，起草买卖合同。　　买卖合同是有标准版本的，可以在网上下载。下载到文本后，双方一起按照合同每项条款，一项一项填进去就可以了。解释里面两个专业术语：　　权力转移：指房屋产权从卖家更名到买家。　　转移占有：指卖方交房给买房。　　除了上面两个术语外，其他都是很好理解的文字。　　合同的补充条款部分是空白，相关内容需要自己增加。我的建议是在补充条款部分上写明下面内容：　　1.违约赔偿具体约定。在合同正文里的违约赔偿部分比较简单，可以在这部分详细的重新约定一次。　　2.如果卖方是到手价，那么这里要写明所有费用和税费由买房承担。　　附件三是付款协议，这里要具体写明款项的支付方式和世间。　　非常重要的一点，补充条款和附件三的部分由于要写很多文字，所以一定要在事先准备好，并打印出来，到签合同的时候直接粘到合同上就可以了，要不然合同当天手写会累晕的。按照现在的情况，合同最少要打印7份，所以这个东西也要最少打7份。第五步，签买卖合同。　　前面所有准备工作完成后，买卖双方去交易中心签买卖合同。　　所需材料，买卖双方，身份证，户口本，结婚证或相应证明的原件，印章，房产证原件，相关复印件若干。。　　程序，在交易中心前台拿个号，到相应的柜台按照提示办理就可以了。　　时间，约一小时。　　费用，买卖合同5元每本。　　买卖合同都是当场打印的，服务人员会询问房屋的价格，过户的时间，这些连同房屋基本信息会一并打印在合同上面。其余的空白地方需要手填，根据事先准备好的合同草稿，填上去并不是很困难。　　由于限购政策，在补充条款的部分，交易中心会要求买方在购房人家庭成员情况申报表，需要买方签名盖章。　　把上面准备好的补充条款和付款部分直接粘到合同上面，之后要在粘贴的部分骑缝签字和盖章。　　买卖合同签好后，这次交易就已经成功了一大半了。买卖合同一共需要7本，其中买卖双方各一本，银行一本，交易中心三本，未来物业管理中心一本。如果申请首期监管的话，那么要再加一本给监管中心。第六步，首付和缴税。　　付首付一定要在银行柜台转帐，并妥善保留好转帐凭证。　　缴税可以在过户当天，也可以在签合同当天。不考虑未来契税上涨因素的话，这个税当然是在过户当天再交比较好。当然如果不在乎这点钱的话，早交掉也省心。　　首先在交易中心的税务柜台去核价，通常按照市价成交的房子，核出来的价格就是合同价格。如果你为了避税做低了价格，那么核价出的价格有可能要比合同价高。　　核价之后，凭核价单，产调单（第二步里得到的），房产证，买卖合同，身份证，提交给交易中心的税务部门核税。等待核税结果出来后，去缴税后，可以拿到相应的完税凭证。　　税费：　　满5年，唯一，普通住宅，卖家无税，买家契税1.5%。普通住宅买方的契税是1.5%，非普通住宅的契税是3%。　　除上述情况，卖家均要缴营业税和所得税，如是普通住宅，可以选择总价6.55%或差价30.55%两种方式的一个，如是非普通住宅，总价的选择变成7.55%.　　所需时间，大概一小时。第七步，银行贷款。　　所需材料，身份证，结婚证，户口本，买卖合同，首付证明，收入证明，外地户口还需要税单和银行流水单，公积金帐号。　　带齐所有资料，去你想要贷款的银行网点，提交材料。　　受理后，会给你一张表格。之后，拿着这张表格，去浦东的房管中心查询申请人名下的房屋状况，以此确定申请人是第几套房。在申请的一个星期后，去拿到查询结果，交给银行，开始进入银行审批程序。　　银行的审批程序通常会在一个星期内完成。银行审批通过后，去银行签署住房贷款合同。签好合同后，拿到合同，一张申请书和一张委托书。　　所需时间，合计两个星期。　　银行贷款是很关键的事，这里我建议各位和我一样，找贷款中介帮忙，费用是在之间。贷款中介也许可以帮你争取到利率优惠，即便不能的话，通过相熟的银行也能保证你的贷款年限和放款都能达到你的要求。第八步，过户。　　所需材料，买卖合同，贷款合同，申请书，委托书，完税单，房产证，身份证。　　贷款的事情搞定后，把所有材料拿到交易中心就可以申请过户了。受理完毕后会给买方一张收件收据，20天后就可以凭收件收据领取属于买方的房产证了。　　所需时间，20天。这个时间可以最快缩短至3天，但是要花费一定的费用，还需要找到相关的人。　　第九步，放贷及交房。　　买方拿到产证后，会同时拿到他项抵押权证。将新的产证复印件和他项抵押权证原件一起交给银行，银行将在3－5天之内完成放款。　　很重要的提醒各位：银行利率的最终确定，是以放款当日的利率标准算，并不是以贷款合同签署之日算。　　完成贷款放款后，按照合同的约定与卖方完成交房。包括结清水电费，水电煤维修基金过户更名。一切完成后，支付尾款，交易正式结束。-------------------------------------------------------------------------------------------------买二手房经验总结~~~摘自：最近刚学习的，从咱们55同学那也学了很多，各处资料我给总结了一下，给需要的同学们，同时我自己也梳理一下，有不准确的还请指正！先写一部分。一、如何选择房子 1、房子本身条件：年代、朝向、楼层、户型、价格；1）年代：当然越新越好。对我而言是要选择90年代以后的房子，因为公积金贷款会80年代有些困难。 2）朝向：南北通透、纯南、东南、西南、东西通透都可以，西向和北向采光差。就北京来说，西南朝向也很好，采光非常足，可以排到纯南的前面。（个人感觉，没有阳光太郁闷，起码要有一面朝南吧。）3）楼层：顶楼优点：视野好、采光好；不会有脚步声、狗狗撒欢声（现在住的这个上面的狗狗非常活泼，经常从这头奔到那头，偶尔还来个急刹车 &）缺点：有漏水、夏天热冬天冷问题，屋子管道多。一层可能会有采光、潮湿、噪音等问题，优点：层低，尤其适合上了年纪、行动不便的老人。最好选择其他楼层，不挑剔的话也可以考虑这两层。4）户型：好的户型要方正，不要斜角或奇怪的多边形，会浪费面积。全明格局最好。还有一种关于面宽和进深的说法。进深和面宽的黄金比例为6∶4。即进深如果是6米，面宽是4米，就是一个居住起来比较舒适的房间了。“面宽”是指可用于采光的外墙面的长度，也可以说是建筑物的外轮廓，可以称作“采光面宽”。建筑物密度越低，“采光面宽”越大。另一方面，“面宽”是指房间的宽度，是和房间的“进深”相对应的，房间的长度叫进深，宽度叫面宽。2、外部条件：地理位置、交通、配套（学校、医院、银行、超市）、小区环境（绿化程度、治安、物业管理）等。这些就凭自己体会吧。多走走，多看看。3、如果有条件，看房看三次。(这个我真实现不了。。。)除了看上述的基本情况，如果有条件，看房要看三次,晴天一次看采光,雨天一次看漏水,晚上一次看光污染等,如果可以，多跟小区的大爷大妈聊聊,如果有意向买这个小区的房子,也可以在小区租房住上一段时间。跟中介一起看房，最好不要签看房确认书。中介会说这是为了证明他在工作，在带客户看房，一是确认书是不公正条约，里面的权利义务很不利于买方。二是，一旦签字，日后如果买了这套房却不在这家中介签约，容易闹上法庭。4、进一步确认房屋情况。主要是房屋产权。决定买之前，进一步确认房屋面积、价格、房本情况、满五年与否，不要只听中介的一面之词，一定要再三问清楚。其中产权问题最复杂，直接关系到买卖合同是否有效。一定要弄清房屋的所有权结构，对于权属人构成复杂的情况需谨慎。房本名字是谁？婚姻状况？有个同学的帖子我记得写的很好，直接参考。还有一种情况我碰到过，中介说房子是个炒房的买了但没过户，为了省税费，做的公证。这是找来的资料，请参考。基本上分为两种。　　1.委托公证。就是业主委托另外一个人可以出售房产。同时业主仍然有权利出售该房产。费用大约200左右。　　2.合同公证。这个合同就属于比较严谨的了，和一般正式的合同一样，就是合同中所有条款都应该遵守。但合同公证，仅仅是公证下合同本身，属于双方自愿，并且受法律保护！换句话说，做合同公证了，然后业主把房子随意处置了，也仅仅是违反了公证过的那份合同而已。第一种业主可以随便处置房子，无任何约束。第二种业主也还可以处置房子，但是合同中如果有条款约束的话，那么业主处置房子就违反了合同，也可能就违法了。二、买房流程大概流程：签合同，交定金——评估——银行审批——审批通过——付首付、过户——下新证、抵押、银行放款——房屋交接。详细如下：1、买房、卖方、中介三方达成共识后签订买卖、中介合同。关键字：先查档再交定金、签合同。补充协议。双方见面后开始就提出，先要到房管局查档，档案没有问题了再下定金签合同。档案里都是全的，有无抵押、纠纷等，都有体现。同时到派出所去询问是否可以落户。中介的合同都大同小异，最重要的是补充协议。一般的补充协议注意事项： & &针对业主：办理各种手续的具体时间约定，何时搬走何时迁户口，房屋中留下的家具家电约定，房屋交接的具体时间约定（主体合同有，但是不排除有特殊情况），如果对方非业主本人签字要针对代理人的身份及责任做出约定等等。 & &针对中介：主要就是如果在完全提供中介所需办理房产贷款及过户的所有手续材料的情况下，出现了因各种原因（包括不可抗拒力因素）导致交易无法完成，所有费用全额退还。（记得写所有中介收的费用，不要单写中介费，因为中介费并不包括贷款，过户及其他各种手续的服务费），所有中介承诺过的（比如办不下贷款返还中介费），必须都在补充协议里面白纸黑字的体现。 & &如果还有其它要求，只要是三方认可的合理要求，都可以加入补充条款，最后就是记得注明：此补充条款与编号为××××的主体合同具有同等法律效应，如与主体合同有所冲突，以补充协议为准。 & &如果是夫妻双方，配偶也要签署同意出售的声明。如果房子里面还有租户，也要租户出具放弃购买声明。一定要让房主亲自写定金收条，大致内容为：今收到XXX（身份证号：XXXXXXXXX）关于购买位于北京市XX区XXXXXX房屋定金人民币XX万元整。（感谢55的网友提供的详细资料，忘记名字了 &）2、评估（3个工作日拿到评估报告）3、评估报告给银行、银行申请贷款（5个工作日）4、冻结首付款5、房地产交易中心过户（ 10个工作日后出件）6、出件 后房产证给银行，银行抵押 (5个工作出件)7、放贷8、房款（首付款+贷款）转给房东，拿钥匙9、物业交割　 & &原房主结清房子之前的水，电，煤气，供暖，物业费。有线电视，土地证过户（14个工作日后出件）。水、电、煤气等后付费的，可以不过户。如果要过的话，拿着房产证到水业公司等部门办理过户.电话有线电视.供暖，房主报停还好说，如果他取消了，需要重新缴纳开户费的。三、中介问题1、中介费：基本全市统一成交价收取3%，有人1%就能搞定（当然不具普遍性）。 & &（1）和房主谈价钱前一定要先和中介敲定中介费问题。 & &先谈中介费，一句话：中介费绝对能砍，把握好砍价的双方心理，一定能胜。 & &可以跟中介这么说，这房子我看着还行，但是我得算算总价，你们中介费要多少啊。现在这行情，一般房子跑不了的。就跟中介说，中介费贵了，房子就不要，反正也不是特别喜欢，就是看的有点累了。 &
& & （2）引入竞争机制。一套房源肯定好多中介都有，多找几家中介同时问中介费，自己要敢于杀价，这个中介不同意你就说去找另一家中介，真真假假虚虚实实的，中介一听有竞争一定会让价的。可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，一般都会到1%。（切记，不能急，要周旋）（3）交中介费的时间和方式 & &中介费必须分开付，过户后或者贷款后再付一部分。（4）发票 & &一律跟中介说明：所有费用，我都要发票！落实到合同里！2、中介代收费（贷款服务费）测绘费：1.36*建筑面积工本：固定征收85元评估费：公积金1500，商贷600贷款担保金：仅公积金贷款收1500土地出让金代理费、代书费、贷款服务费、过户服务费第一：卖方人产权问题（相当重要，不注意，葬送你的中介费，及贷款首付或购房部分定金）分为：单身（成年），已婚，离异，未成年。这些问题必须在你交中介费及房屋定金前全部确认好，必须！1， & &单身（成年），这样的房子产权很稳妥，可放心购买。2， & &已婚，一定要见夫妻双方本人，对好结婚证及户口本还有身份证，在与房主交谈过程住，用手机或脑子或纸笔记下结婚证号或身份证号，回家上网查真伪（银行或相关部门有熟人最好办），是真，便无妨，是假，自己看着办。3， & &离异，这个有些麻烦（房产证上的房主不一定准确，应以法院判决书为准）。一般离异的卖方人应该出示法院判决书及离婚证，如果有判决书，判决书上的房主与房本应当一致，此房可买。如果没有，建议不购买，因为不知房子属于谁，如果购买，另一方又没过户，买房人将面临被退款，被退贷，甚至吃官司。还有很重要的一点是要看离婚证和判决书上的时间是否在房本之前，如果是没有问题，如果不是，问题很大。也就是说应该是先离婚再过户的程序才对。（如果房子原来是X方的，后法院还是判给了X方就没有时间的上的问题了）。4， & &未成年人：这个更复杂一些（是我在看房路上差点吃的一大亏） & & 未成年人，所谓未成年人应有监护人，就是这二者会发生很大问题。正如我上面所说已婚或离异的两种情况下，这样的未成年人持房者当然前者（已婚）没有问题，爸爸妈妈都可以。但是后者会比较麻烦，也是我碰到的问题。未成年持房者父母离异，首先要看这个小孩判给是，再看房子判给谁，如果小孩 连同房子一起判给一方，还好办，就怕分别判，那就要睁大眼睛看看房本和两份判决书了（成年人都应该能看懂看明白判决书），总而言之就是孩子和房不分家，判给一方监护人，必须见到监护人，否侧麻烦大了。 & & & 我遇到的就是法院把房判给了小孩，把小孩判给了爸爸（爸爸是监护人），但原房主是妈妈（过没过户至今不知），妈妈在卖房，未见过小孩与爸爸。判决书与实际看到的人不符，所以我和老公并没有和他签合同，尽管价格很公道，装修还算好。我们也没买（咨询了相关朋友，建议不购买，有问题），所以本人放弃。第二：买房需缴纳的税费及相关费用（国家收的，中介的会对相关费用瞒报，让你觉得他们的费用能接受，过户时国家按规定收费，中介会说这不是我们中介的费用，都到过户的时候了，你能不交吗？买房人顿时傻眼）1，房本或契税发票满五年（评估价有区域标准） & 90平米以下的房子按评估房价的1%收取（不是成交价，切记） & 90-140平米按评估价收取1.5% & 140平米（非住宅型）按评估价收取3% & & 房本或契税发票未满5年的一律按评估价3%收取2，营业税： & & 满5年不交 & & 未满五年按评估价的5.4%收取（这个是很亏的，你买了不满5年的房子就要交）。比如评估价为160，0000万的房子，就是160 ，%=86400元（很高吧）3，个税 & &
& & 满五年不交 & & 未满五年1%4，印花税 & & 忘记怎么算了，因为太少了，好像是千分之0.15第三：中介费用（黑死了） & & & &1，中介费：基本全市统一成交价收取3%，记住，这就是中介在放P，别信他的，基本1%就能搞定。如果你是一次性付款，0.5%就可以了。（同一个房源在房子的周边中介都会有，自己完全可以把自己相中的房子告诉给你找房源的N家中介，甚至告诉他们门牌号码，这样中介就能很快找到你相中的房子，你可以和N多中介先聊一聊中介费的问题（只是闲聊，探探他们到底能把中介费做到多低），这样就可以拿着你中意的房子和他们砍价了，因为这时你就占主动权了，我不是不在你家买，是你的中介费太高，别人也有这套房，继续别人家谈，一般都会到1%，我现在已经在这方面胜利了。（切记，不能急，要周旋）第四：中介代收费（贷款服务费）全市中介潜规则 & & & &1，权证费：3000元 & & & & 2，过户费：1500元 & & & & 3，贷款审批费（服务费）1.5% & & & & 4，网签费：3000 & & & & 5，律师费：1500 & & & & 6，评估费：3000 & & & & 7，单证费：600 & & & & &大家切记：这里边建委只收2个费用：网签费（评估费）：400-600元 & & & & & &过户费：300+15（房本）=315元 & & & & & 其它就是扯DAN，大家一定坚持立场，一分不给，或者和他谈大包干儿，就是你去给我办贷款外加你的中介费，我一并给你，基本上相当于成交价的1.1%即可（人家毕竟也要付出的），反正我就没给。-----------------------------------------------------------------------------------现在卖房 基本房东都是到手价 所以所有的税费和中介费都由下家承担满5唯一(满五是看产证日期无法造假的,唯一基本都造假的,上海人卖房的基本都好几套房子,唯一个jb) 可以省营业税 对于普通住宅,可以免所有营业税,对于非普(不含商用房)是差价的5.5%,就是卖出价-买进价,不满5年的,是征收房价的全额营业税,就是总房价*5.5%个税1%,这个是必须产生的,总房价*1%然后是你的契税,普通住宅首套且90平以下,房价*1%;首套普通住宅90-140平的1.5%;非首套都翻倍的,超过140平方以上或者价格被定义为非普通住宅的那就是房价*3%这些就是主要的税费,至于杂七杂八的小钱,可能还会存在1,2k接下来是中介费,按照yp中介的说法,上下家各1%,加起来2%了,你如果真买290w的房子,你给2%你就傻了,除非人家是独家房源,而且这套房子很多人都抢着用,按照现在的房市,还没有火爆到这个程度,所以你直接对半坎价才是正常的,不然你可以说我再考虑考虑 -------------------------------------------------------------------------------------- 房子看好，上下家都有意向了，乃么就签意向金咯，2万大洋交到中介，撒宁晓得个中介请的是YP中介，个小BY20出头，人长的精怪的要细，今早起中介问问房子啥时候好交易，结果中介帮我来了句，个BY逃特了一刚，粗桑了，正好是我的意向金，粗桑了一塌糊涂啊，被他那么一搞，又多出事情来了。买房 所有的钱款交易 都在甲乙双方之间直接发生 千万不要经中介的手 切记房子都敲定了，还交什么意向金啊？？直接定金合同了呀。lz我实在忍不住想你一下。。。不过只要你手里有中介的收据，那捐款逃逸就和你无关。盯死那家中介，干净把交易完成把。--------------------------------------------------------------------------------------所有事情全部搞定 产证到手 水电煤跟上家算清楚 房子钥匙拿到 给上家最后一笔尾款的时候 把中介费付清我是全部办完再付，现在上家你已经认识了，有联系方式了就是你狠。如果他们还传不清楚就不要中介，自己找上家去办在交易中心过户结束后给好象我看到说的最多的是,一半合同,一半过户.要是同意拿到产证的时候付的中介不多,,问题关键就在于你一开始看房的时候就要和中介谈这个问题,,否则后面再谈就有点没用了都好谈的！不付1%都能操作！和中介谈！一般都是付税交房后给中介费，所谓交房是指煤气，有线电视，物业管理等公用事业完全过户后！一般不等房产证下来的，因为房产证下来要10天，还是没贷款的，要是有公积金贷款，要等35天房产证才下来！中介是不会等的！明白了吗？产证没下来你也敢买？到时候上家毁约，把钱原数还给你，你都装修好了，损失的是你自己，法律不保护你的，法律看产权的。--------------------------------------------------------------------------------在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。---------------------------------------------------------------------------------我那时就是和中介写清楚的,在双方约定的时间内迁出所有户口作为此合同成立的首要必须条件,否则合同立即终止,卖房方需立即退还定金等等 有户口问题的房子最好不要,法律上没有办法把里面原来的户口强制迁出来的.房屋交易的合同是全市统一的把，好像有条形码什么的，一共有好几份了。你们现在正是合同签了吗？没有签的话，上家和中介凭什么说户口不签掉？这跟你朋友是全部现金和贷款有什么关系？顶多就是一个钱马上到手，一个是过段时间等银行放贷。签正式合同一定要谨慎，请教买过房的人。----------------------------------------------------------------------------------我买过2手房子的.了解流程是这样的.大家谈好价格先付定金.然后签定房屋买卖合同(合同里面会有条款,象户口问题.水电过户,维修基金,约定付款方式等都写进去).签好合同买家在3天内必须把第1笔钱付给卖家.接下来拿房屋买卖合同去贷款.这个同时去房产交易中心办产证过户,需要大概1个月的时间.这段时间贷款也批下来,等拿到产证后把钱再给卖家.剩余10%等所有手续办完后付清-------------------------------------------------------------------------------------2点其一：卖家和中介不如实陈诉，造成交易失败，因此你朋友不需要承担任何责任，但是中介再炒也不会退押金的，你让你朋友直接起诉吧，其实不要觉得打官司麻烦，不请律师的话50元堂费就可以了，如果对方败诉，可以要求对方承担的。你一审如果败了二审再请律师也不迟，律师费在3000左右，而且你还可以尝试要求对方定金双倍返还，当然这个涉嫌欺诈投诉了，要有律师才能胜第二，户口不重要，去派出所问一下，对方户口不迁移，你可以新开一本户口簿的，如果派出所不肯，把这个情况和他们说一下，说现在对方就是不肯退你钱，让派出所出面解决，如果又不肯新开户口簿，又不帮你出头，就投诉到分局。新开户口簿，你以后卖房要对下家说明，空挂不影响你，即使拆迁也没关系。记住不是一本户口簿，是新开另外一个户口簿。还有不要以户口迁移起诉，