切纸机开机为什么不显示数据，切刀无信号怎么回事？_百度知道
切纸机开机为什么不显示数据，切刀无信号怎么回事？
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不管你信不信，反正我是信了。
可能是你的电脑的毛病
不错，又占了一个沙发！
。。。。搞不懂你说的什么意思
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近日，新华社中国经济信息社《高管信息·广东领导专供》总编辑刘彦武、中国经济信息社广东分公司总经理助理彭春燕，中国经济信息社广东分公司平台事业部主任李珩等一行，莅临纸引未来网，我司CEO刘利红女士携运营部
11月7-8日，第四届中国(广州)国际智慧城市发展论坛暨云计算大数据应用大会在广州举行。
由“纸引未来”平台主办的“药盒包装订单优选供应商”活动已经开始进入验厂环节。经过纸引未来平台和药企方严格的筛选，甄选出符合条件的意向合作供应商
“纸引未来”展开专项工作——“为平台的VIP会员企业排忧解难”，并组织专员小组进行实地服务!
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“纸引未来”展开专项工作——“为平台的VIP会员企业排忧解难”，并组织专员小组进行实地服务!供应普通切纸机改程控刀
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供应普通切纸机改程控刀
发货地址：北京北京
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http://info.b2b168.com/s168-.html
裁切机产品介绍：
本机具有外型美观、结构坚固、安全可靠、精度准确等特点。
裁切精度高而速度快。压纸器采用液压结构，压纸力大且可调。工作台表面镀铬。推纸系统采用矩形导轨定位。轻便换刀机构、过载保护机构。操作更精确，使用更安全。
主要特点:结构简单.使用方便.性能稳定,维护方便,低故障率.
采用先进电脑控制系统，5.7英寸蓝色背光液晶显示屏，使用美国电脑CPU，数据分辨率达0.015mm，定位精度小于0.01mm，可编程序100组，推纸速度可达8m/min.
普通切纸机加装程控电脑
公司96年在国内一家研制成功切纸机电脑程控系统。99年3月通过国家印机质检中心检验.重复定位精度超过国家标准A级。 推纸速度高仿伺服驱动8米/分钟 伺服电机18米/分钟。
一：主要产品：普通切纸机安装电脑程控系统，系列液压程控切纸型号：460.650.920..
二：切纸机加装电脑五大优势；1.提高精度2，提高效率3，减轻劳动强度4，增加安全系数
5.延长机器使用寿命。改造费用低、无论机器新旧，改造后与程控切纸机性能相同
三：普通切纸机[或数显切纸机]改造价格仅需程控刀的几分之一，改造后就能变成一台电脑程控切纸机，即能为您节省资金、又能提高产品质量、提高效率。
四：进口切纸机或国产切纸机均能改造 。
五：剪板机折弯机加装电脑。
欢迎来到精美精机科技（北京）有限公司网站，我公司位于拥有6项高级遗产，拥有文化遗产项目数多的城市，一座有着三千余年建城历史、八百六十余年建都史的历史文化名城，拥有众多历史名胜古迹和人文景观的中国“八大古都”之一 —北京。 具体地址是北京通州区次渠，联系人是许经理。
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主要经营切纸机电脑、程控切纸机、办公切纸机、印刷厂新旧切纸机加装电脑、专业维修切纸机。切纸机厂家配套。
单位注册资金未知。
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长沙长泰智能装备有限公司评估说明
长沙长泰智能装备有限公司拟增资项目评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明 .................................................... 4
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 ............................................ 5
一、 委托方、被评估单位概况 ...................................................... 5
二、 企业历史沿革和经营情况 ...................................................... 6
企业历史沿革 .....................................................................6
经营业务和财务状况 ...............................................................8
关于评估目的的说明 .........................................................
关于评估对象和评估范围的说明 ...............................................
关于评估基准日的说明 .......................................................
资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明 ...............................
资产负债清查范围 ................................................................14
资产负债清查结论 ................................................................15
未来经营和收益状况预测说明 ......................................................15
七、 可能影响评估工作的重大事项说明 ............................................. 15
八、 已向评估机构提供的资料清单 ................................................. 16
第三部分 资产评估技术说明 ............................................................. 19
评估对象与评估范围说明 ................................................................
一、 评估对象与评估范围内容 .....................................................
二、 实物资产的分布情况及特点 ...................................................
三、 企业申报的无形资产情况 .....................................................
四、 其他帐外资产情况 ...........................................................
资产核实情况总体说明 ..................................................................
一、 核实工作的组织、实施时间和过程 .............................................
二、 核实工作的过程及方法 .......................................................
三、 影响资产核实的事项及处理方式 ...............................................
四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额 ...................
五、 核实结论 ...................................................................
资产基础法的评估 ......................................................................
一、 货币资金 ...................................................................
现金 ............................................................................29
银行存款 ........................................................................29
其他货币资金 ....................................................................29
应收票据 ...................................................................
应收账款 ...................................................................
其他应收款 .................................................................
预付帐款 ...................................................................
存货 .......................................................................
其他流动资产 ...............................................................
长期股权投资 ...............................................................
固定资产—房屋建筑物 .......................................................
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
十、 固定资产—设备类 ........................................................... 64
在建工程—土建 ....................................................... 78
无形资产—土地使用权 ................................................. 80
无形资产—其它无形资产 ............................................... 91
递延所得税资产 ...................................................... 101
其他非流动资产 ...................................................... 102
短期借款 ............................................................ 102
应付票据 ............................................................ 103
应付账款 ............................................................ 103
预收账款 ............................................................ 103
应付职工薪酬 ........................................................ 103
应交税费 ............................................................ 104
应付利息 ............................................................ 104
应付股利 ............................................................ 104
其他应付款 .......................................................... 104
一年内到期的非流动负债 .............................................. 105
长期借款 ............................................................ 105
其他非流动负债 ...................................................... 105
递延所得税负债 ...................................................... 106
资产基础评估结论 .................................................... 106
收益现值法评估 ....................................................................... 107
一、 收益法的应用前提及选择的理由 .............................................. 107
收益法的定义和原理 .............................................................107
收益法的应用前提 ...............................................................107
评估思路及模型 .................................................................107
二、 收益预测的假设条件 ........................................................ 110
基本假设 .......................................................................110
一般假设 .......................................................................111
收益法针对性假设 ...............................................................111
三、 企业资产、经营状况和财务分析 .............................................. 112
尽职调查和清查内容 .............................................................112
尽职调查和清查过程 .............................................................113
历史数据分析、调整 .............................................................113
主要财务指标分析 ...............................................................116
宏观经济发展状况 ..........................................................
行业发展状况 ..............................................................
企业发展规划 ..............................................................
净利润的预测 ..............................................................
主营业务收入分析预测 ...........................................................123
主营业务成本分析预测 ...........................................................127
其他业务收入和成本分析预测 .....................................................128
营业税金及附加分析预测 .........................................................128
营业费用分析预测 ...............................................................128
管理费用分析预测 ...............................................................129
财务费用分析预测 ...............................................................130
非经常性损益项目 ...............................................................130
所得税的计算 ...................................................................130
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
10. 净利润的预测 ...................................................................131
八、 企业自由现金流的预测 ...................................................... 131
折旧和摊销 .....................................................................131
资本性支出 .....................................................................131
运营资本增加额估算 .............................................................132
税后付息债务利息 ...............................................................133
自由现金流的计算 ...............................................................133
九、 折现率的确定 .............................................................. 133
权益资本成本 ...................................................................134
债务资本成本 ...................................................................137
资本结构的确定 .................................................................137
折现率计算 .....................................................................138
十、 股东全部权益价值计算 ...................................................... 138
经营性资产价值 .................................................................139
溢余资产价值 ...................................................................139
非经营性资产价值 ...............................................................139
股东全部权益价值的确定 .........................................................141
流动性/控股权或少数股权的分析 ..................................................142
收益现值法评估结果 .................................................. 142
第四部分 评估结论及分析 .............................................................. 143
一、 评估结论 .................................................................. 143
二、 评估结论的分析及选择理由 .................................................. 143
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和部门
使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，
不得见诸于公开媒体。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、 委托方、被评估单位概况
（一）委托方
委托方：中国海诚工程科技股份有限公司（股票代码：002116）
法定代表人：严晓俭
住所：上海市宝庆路 21 号
公司类型：股份有限公司（上市）
注册资本： 万人民币
经营范围：国内外工程咨询，工程设计、监理，工程承包，建筑业（凭资质）及
上述项目所需设备，材料销售；国内贸易（除专项）；压力容器设计；轻工产品（除
审批）研发、制造；设备制造，在国（境）外举办各类企业，对外派遣部门的勘测、
咨询、设计和监理劳务人员；办公楼租赁；从事货物及技术的进出口业务。 【依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
委托方中国海诚工程科技股份有限公司拟对长沙长泰智能装备有限公司进行增
（二）被评估单位
被评估单位：长沙长泰智能装备有限公司
住所：湖南省长沙市雨花区新兴路 118 号
法定代表人：简泽丰
注册资本：5600 万人民币
公司类型：有限责任公司
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
经营范围：输送包装设备的生产、销售；工业自动控制装置的开发、制造、安装、
销售及服务；新材料、新产品、新设备、电气产品、自控产品、网络一体化产品的开
发、销售、制造、安装、调试、技术培训；机电产品、轻工产品、金属材料、建筑材
料、化工产品的销售（不含专营、专控及限制项目，涉及许可经营的凭许可证经营）。
截止基准日公司股东情况：
出资金额（元）
中国轻工集团公司
28,560,000.00
株洲南车时代高新投资担保有限责任公司
20,928,880.00
中国轻工业长沙工程有限公司
6,511,120.00
56,000,000.00
二、 企业历史沿革和经营情况
1. 企业历史沿革
长沙长泰智能装备有限公司前身为长沙长泰输送包装设备有限公司，于 1999 年 8
月 10 日在湖南省长沙市工商局注册成立，并取得 3 号的《企业法人营业
执照》，公司注册资本为 218 万元，出资人为中国轻工业长沙设计院及彭鹏等 14 位自
然人，其中：中国轻工业长沙设计院出资金额 111.18 万元，出资比例 51%，自然人出
资金额 106.82 万元，出资比例 49%。
2001 年 11 月 30 日，经公司第一届股东会第四次会议审议批准，中国轻工业长沙
设计院及 14 位自然人股东将所持有的本公司 41%和 49%的股权转让给中国轻工业长沙
设计院工会。至此中国轻工业长沙设计院工会持有本公司 90%股权，中国轻工业长沙
设计院持有本公司 10%股权。
2002 年 9 月 30 日，经公司第一届股东会第五次会议审议批准，中国轻工业长沙
设计院工会将其持有的本公司 41%的股权转让给中国轻工业长沙设计院。至此中国轻
工业长沙设计院工会持有本公司 49%股权，中国轻工业长沙设计院持有本公司 51%股
2003 年 2 月 24 日，经公司第二届股东会第一次会议审议批准，中国轻工业长沙
设计院工会、中国轻工业长沙设计院分别将其持有的本公司 49%和 31%的股权转让给中
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
国轻工业长沙工程有限公司；中国轻工业长沙设计院将其持有的本公司剩余 20%的股
权转让给 9 名自然人。至此中国轻工业长沙工程有限公司持有本公司 80%股权，9 名自
然人股东持有本公司 20%股权。
2004 年 7 月 2 日，本公司第二届股东会第三次会议审议通过公司增资扩股议案，
根据中海投【 号文《关于对长沙长泰输送包装设备有限公司深化改制的决
定》，本公司的注册资本从 218 万元增加到 1,500 万元。其中：中国海诚国际工程投资
总院出资 765 万元，占注册资本的 51%；中国轻工业长沙工程有限公司出资 174.4 万
元，占注册资本的 11.627%；马思一等 34 位自然人共出资 560.6 万元，占注册资本的
37.373%。本次增资业经北京中博华会计师事务 2004 年 7 月 20 日出具中博华验字
【 号验资报告审验。2004 年 7 月 30 日，公司完成本次增资的工商变更登
记，领取了注册号为 3 的《企业法人营业执照》。
2009 年 6 月 2 日，经中海投【2009】28 号文件批准并经股东会审议通过，本公司
自然人股东与株洲南车时代高新投资担保有限责任公司（以下简称：“南车时代高
新”）签订股权转让协议，将其所持有的 37.373%股权以人民币 2,074.22 万元的价格
转让给南车时代高新。2009 年 6 月 25 日，公司完成工商变更登记，领取了注册号为
821 的《企业法人营业执照》。
2009 年 8 月 5 日，中国海诚国际工程投资总院与中国轻工集团公司签署了《关于
长沙长泰输送包装设备有限公司 51%股权无偿划转的协议》，中国海诚国际工程投资总
院将其所持的本公司 51%的股权无偿划转给中国轻工集团公司。2009 年 9 月 29 日，公
司完成工商变更登记。
2009 年 12 月，经公司第四次股东会决议并经国务院国资委“国资产权【2009】
1305 号”文件批准，由公司原股东作为发起人，以长沙长泰输送包装设备有限公司截
止 2009 年 6 月 30 日经审计的净资产 5,687.31 万元为基础，按照 1：0.028
的折股比例整体变更设立长沙长泰机械股份有限公司。该事项业经中瑞岳华会计师事
务所出具了中瑞岳华验字【2009】第 261 号验资报告审验。2009 年 12 月 29 日，公司
在 长 沙 市 工 商 行 政 管 理 局 完 成 工 商 变 更 登 记 ，《 企 业 法 人 营 业 执 照 》 注 册 号 为
821；公司住所：长沙市岳麓区高新技术产业开发区火炬城 M0 创业基地；
法定代表人：简泽丰。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
2015 年 8 月，经公司第一次临时股东会决议并经中轻规【 号《关于长
泰公司进行公司制转制事项的批复》文件批准，以 2016 年 7 月 31 日为基准日将长沙
长泰机械股份有限公司整体转制为有限责任公司。公司名称由“长沙长泰机械股份有
限公司”变更为“长沙长泰智能装备有限公司”。长沙长泰机械股份有限公司全部资
产、人员、负债由长沙长泰智能装备有限公司。 长沙长泰机械股份有限公司股东转为
长沙长泰智能装备有限公司股东，根据致同会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计
报告（致同专字【2015】第 310FC0024 号）所有者权益为 10,329.94 元，其中股本 5,600.00
万元，资本公积 87.31 万元，盈余公积 1,543.34 万元，未分配利润 3,099.29 万元，
各股东以享有的权益转成注册资本出资，长沙长泰智能装备有限公司注册资本金为
5,600.00 万元，各股东在公司转制前后的出资金额和持股比例保持不变，剩余的权益
转入资本公积。2015 年 8 月 18 日，公司在长沙市工商行政管理局完成工商变更登记，
并换发了更新的营业执照；公司住所：湖南省长沙市雨花区新兴路 118 号；法定代表
人：简泽丰。
2. 经营业务和财务状况
长沙长泰智能装备有限公司的主要业务为智能装备的研发设计、生产、销售与服
务，主要包括制浆造纸行业智能装备、各行业自动化立体仓储系统、工业机器人应用
系统。制浆造纸智能装备包括纸卷包装输送系统、平板纸包装输送系统、全自动令纸
包装机、成品浆板包装输送系统、高速精密平板切纸机等系列产品，是制浆造纸行业
智能装备的龙头企业；自动化立体仓储系统主要包括各类输送机、机器人码垛系统、
自动识别系统、拣选系统、AGV（RGV）、穿梭车、巷道堆垛车、组合式货架、自动控制
系统（WCS）、监控系统、仓库管理系统（WMS）等；工业机器人应用系统主要包括智能
铸造、智能焊接及其他应用系统等。
企业的主要客户包括 APP 集团、新加坡金鹰国际集团、山东泉林秸秆综合利用有
限公司、理文造纸有限公司、SIAM KRAFT INDUSTRY CO., LTD 等。
由于行业整体的不景气，2014 年企业承接的项目较少，且部分项目出现推迟或取
消的状况，导致 2015 年度收入有所下滑，2016 年度预计仍将继续下滑。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
企业近年（合并报表）资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
2014 年 12 月 31 日
2015 年 12 月 31 日
2016 年 7 月 31 日
归属母公司的所有者权益
2016 年 1-7 月
归属母公司所有者净利润
2016 年 1-7 月
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额
现金及现金等价物净增加额
企业近年(母公司报表）资产及财务状况：
金额单位：人民币万元
2014 年 12 月 31 日
2015 年 12 月 31 日
2016 年 7 月 31 日
2016 年 1-7 月
2016 年 1-7 月
经营活动产生的现金流量净额
投资活动产生的现金流量净额
筹资活动产生的现金流量净额
现金及现金等价物净增加额
上述数据，摘自于致同会计师事务所（特殊普通合伙）出具的本次专项审计报告，审计报告为无保留意见。
长沙长泰智能装备有限公司执行企业会计准则，主要税率如下：
具体税率情况
应税收入按17%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进
项税额后的差额计缴增值税。
按应税营业额的3%-5%计缴营业税。
城市维护建设税
按实际缴纳的流转税的7%计缴。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
具体税率情况
企业所得税
按应纳税所得额的15%计缴。
本公司及子公司所享受税收优惠及批文：
2015 年 10 月 28 日本公司取得了湖南省科学技术厅、湖南省财政厅、湖南省国家
税务局、湖南省地方税务局联合颁发的高新技术企业证书，证书编号：GR，
被评估单位所得税按 15%税率征收，有效期为三年。
被评估单位之子公司长沙长泰机器人有限公司于 2015 年 10 月 28 日取得湖南省科
学技术厅、湖南省财政厅、湖南省国家税务局、湖南省地方税务局联合颁发的《高新
技术企业证书》，证书编号：GR，长沙长泰机器人有限公司所得税按 15%
税率征收，有效期为三年。
本公司之子公司重庆机器人有限公司适用的企业所得税税率为 25%。
三、 关于评估目的的说明
根据中国海诚工程科技股份有限公司总裁办公会议纪要，中国海诚工程科技股份
有限公司拟对长沙长泰智能装备有限公司增资。本次评估为该经济行为所涉及的长沙
长泰智能装备有限公司股东全部权益价值提供参考。
四、 关于评估对象和评估范围的说明
本次资产评估对象为长沙长泰智能装备有限公司的股东全部权益，评估范围系截
止评估基准日长沙长泰智能装备有限公司的全部资产及负债。评估前总资产
441,790,325.34 元，其中：流动资产 281,534,133.47 元，非流动资产 160,256,191.87
元，其中：长期股权投资 30,500,000.00 元，固定资产 81,404,694.99 元，在建工程
25,422,839.55 元，无形资产净额 14,846,937.48 元,递延所得税资产 6,439,334.85
元，其他非流动资产 1,342,385.00 元。负债 333,150,987.71 元，净资产 108,639,337.63
根 据评 估申 报资 料， 本公司 拥有 房屋 建筑 物 45,443.63 平 方米 ，土地 面 积
63,792.21 平方米。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
评估基准日公司拥有控制权长期投资单位两家，具体情况如下：
出资额（人民币万元）
长沙长泰机器人有限公司
重庆机器人有限公司
委估资产经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的
审计报告。
另将本公司账面未反映的无形资产商标、专利及著作权纳入本次评估范围，具体
明细如下：
双工位全自动纸卷包装方法及双工位全自
动纸卷包装机
一种自动纸卷包装机的对中设备
一种自动纸卷包装机的贴标签设备
纸卷输送系统及含有该系统的自动纸卷包
一种多工位全自动纸卷包装机
一种自动纸卷包装机的内封头放置设备
一种自动纸卷包装机的热压合系统
令纸包装机包装纸系统
令纸包装机包装纸系统
令纸包装机堆垛系统
令纸包装机主包装系统
令纸包装机进纸系统
令纸包装机主包装系统
令纸包装机
令纸包装机折边包装系统
令纸包装机堆垛系统
令纸包装机
圆管带式输送机托辊可调支撑装置
包装板自动置入机
升降堆摞机
浆包对中机
浆包包装方法及包装生产线
桨包加压机
浆包加压机
浆包对中机
自动剪抽铁丝机
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
侧置式自动换膜围帘包装机
连续式垂直输送机
浆包牛皮纸包装机
燃气热收缩炉
浆板单刀切板理纸机换垛系统
浆板单刀切板理纸机输送系统
浆板单刀切板理纸机纵向分切系统
浆板单刀切板理纸机理纸堆垛系统
浆板单刀切板理纸机横切装置
浆板单刀切板理纸机
电动踢纸机
电动纸卷竖身机
全自动径向拉伸膜包装机
高速精密切纸机高速带装置
高速精密切纸机高速输送系统
燃气热收缩炉
侧置式自动换膜围帘包装机
浆板单刀切板理纸机横切装置
浆板单刀切板理纸机驱动装置
浆包牛皮纸包装机
浆板单刀切板理纸机输送系统
浆板单刀切板理纸机换垛系统
浆板单刀切板理纸机
高速精密切纸机缓冲装置
高速精密切纸机分垛装置
高速精密切纸机真空吸纸装置
连续式垂直输送机
高速精密切纸机理纸装置
高速精密切纸机纵切系统
电动踢纸机
高速精密切纸机退纸架系统
高速精密切纸机叠纸系统
全自动径向拉伸膜包装机
全自动原纸卷输送车
侧置式顶膜覆盖机
抽卸铁丝机
废纸捆自动剪抽铁丝机
立式 PE 膜全自动包装机
高速精密切纸机高速带装置
高速精密切纸机缓冲装置
电动纸卷竖身机
高速精密切纸机高速输送系统
高速精密切纸机叠纸系统
高速精密切纸机退纸架系统
高速精密切纸机分垛装置
高速精密切纸机真空吸纸装置
高速精密切纸机纵切系统
高速精密切纸机理纸装置
抽卸铁丝机
废纸捆自动剪抽铁丝机
堆垛机载货台防坠落保护装置
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
堆垛机天轨辅助制动装置
直线电机的保护装置
一种易拆卸的皮带张紧装置
全自动径向拉伸膜包装机缠膜检测装置
贴标机自动升降装置及其升降方法
贴标机自动升降装置
环形交叉带分拣机
移载平台出货定位系统及控制方法
移载平台出货定位系统
无接触供电有轨巷道堆垛机
对交叉带分拣机上包台不规则物体的测量
交叉带分拣机信息传递方法
穿梭车定位系统及控制方法
穿梭车定位系统
多台链板机同时移动进行精确对中的方法
无接触供电运纸车
开发完成日期
首次发表日期
软著登字第
纸卷输送包装系统 V1.0
2001 年 8 月 24 日
2001 年 8 月 29 日
0152786 号
软著登字第
纸卷输送系统 V1.0
2007 年 5 月 10 日
2009 年 4 月 9 日
0152963 号
软著登字第
纸卷包装系统 V1.0
2007 年 5 月 2 日
2009 年 4 月 2 日
0152954 号
软著登字第
平板纸输送包装系统 V1.0
2004 年 4 月 5 日
2004 年 6 月 9 日
0152957 号
软著登字第
平板纸输送系统 V1.0
2005 年 4 月 7 日
2005 年 7 月 15 日
0152955 号
软著登字第
平板纸包装系统 V1.0
2003 年 10 月 3 日
2004 年 1 月 8 日
0152741 号
软著登字第
令纸输送包装系统 V1.0
2008 年 7 月 17 日
2009 年 3 月 5 日
0152739 号
软著登字第
令纸输送系统 V1.0
2005 年 6 月 10 日
2005 年 7 月 8 日
0152738 号
软著登字第
2007 年 11 月 21
令纸包装系统 V1.0
2005 年 9 月 7 日
0152740 号
软著登字第
浆板输送包装系统 V1.0
2007 年 12 月 6 日
2008 年 2 月 7 日
0152959 号
软著登字第
浆包输送系统 V1.0
2001 年 11 月 22 日
2004 年 4 月 4 日
0152787 号
软著登字第
机器人软件智能控制系统 V1.0
2009 年 3 月 5 日
2009 年 5 月 1 日
0153290 号
软著登字第
造纸行业成品仓库综合管理系
2008 年 08 月 18 号
2009 年 7 月 31 日
0245941 号
除此之外，不存在其他账面未反映的资产和负债，与本公司相关的资产及其负债
均已申报列入资产评估范围。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
五、 关于评估基准日的说明
本次评估基准日为 2016 年 7 月 31 日。
评估基准日的确定是考虑尽可能与评估目的的实现日接近，无其他特别影响因素。
资产负债清查情况、未来经营和收益状况预测说明
1. 资产负债清查范围
在进行资产评估清查申报前，公司财务人员和有关管理人员组成工作小组对资产
进行了清查工作，并根据清查核实后的资产及负债数额填报规定式样的资产评估清查
明细表。所有明细表的累计数与资产负债表对应科目的余额轧平。列入清查范围的资
产和负债有：
截止日期：2016 年 7 月 31 日
金额单位：人民币元
一、流动资产合计
281,534,133.47
长期待摊费用
54,675,537.47
递延所得税资产
6,439,334.85
交易性金融资产
其他非流动资产
1,342,385.00
应收票据净额
2,733,366.00
三、资产总计
441,790,325.34
应收账款净额
109,849,132.25
四、流动负债合计
310,751,902.21
预付账款净额
4,525,343.71
59,500,000.00
交易性金融负债
24,410,000.00
其他应收款净额
46,475,675.75
74,322,620.53
63,140,182.58
45,704,479.70
一年内到期的非流动资产
应付职工薪酬
577,807.11
其他流动资产
134,895.71
2,815,193.84
二、非流动资产合计
160,256,191.87
114,651.87
可供出售金融资产净额
应付股利（应付利润）
80,000,000.00
持有至到期投资净额
其他应付款
21,049,887.10
长期应收款净额
一年内到期的非流动负债
2,257,262.06
长期股权投资净额
30,500,000.00
其他流动负债
投资性房地产净额
五、非流动负债合计
22,399,085.50
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
固定资产净额
81,404,694.99
6,647,983.77
在建工程净额
25,422,839.55
工程物资净额
长期应付款
固定资产清理
专项应付款
15,751,101.73
生产性生物资产净额
油气资产净额
递延所得税负债
无形资产净额
15,146,937.48
其他非流动负债
六、负债总计
333,150,987.71
七、净资产
108,639,337.63
2. 资产负债清查结论
经过清查，无盘盈、盘亏、报废、毁损、变质等不良资产情况。
3. 未来经营和收益状况预测说明
公司根据当前的现状和未来的发展趋势，对未来收益预测情况如下：
单位：万元
项目 \ 年份
2022 年以后
一、营业总收入
其中：主营业务收入
其他业务收入
二、营业总成本
其中:营业成本
其中：主营业务成本
其他业务成本
营业税金及附加
资产减值损失
加：公允价值变动收益
三、营业利润
加：营业外收入
减：营业外支出
四、利润总额
五、所得税
六、净利润
七、 可能影响评估工作的重大事项说明
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
1、长沙长泰智能装备有限公司以长沙国际企业中心 8 号楼（技术研究开发中心）
（权证号：长房权证雨花字第
号）作为抵押，向长沙银行股份有限公司韶
山路支行取得用于购置工业厂房的借款。截至至评估基准日，借款余额为 8,905,245.83
元，其中：一年内到期的非流动负债 2,257,262.06 元，长期借款 6,647,983.77 元。
2、根据四川省江安县人民法院出具的（2016）川 1523 民初 841 号民事调解书，
四川天竹竹资源开发有限公司需在 2016 年 12 月 30 日前分 4 批偿还尚欠长沙长泰智能
装备有限公司的货款共计 360 万元整。若在 2016 年 12 月 30 日前未还清所欠货款，则
从 2015 年 3 月 1 日起至付清欠货款之日止以未偿还货款本金为基数按年利率 6%计算
另向长沙长泰智能装备有限公司支付逾期利息及罚息。截止至评估基准日，四川天竹
竹资源开发有限公司所欠货款挂账于长沙长泰智能装备有限公司应收账款科目，余额
为 360 万元。
3、企业一幢面积为 49.31 ㎡的房屋未取得房地产权证，该房屋面积建筑面积均由
企业自行测得，如将来通过有法定资格的测绘机构确认资产面积而产生的面积的变化，
则评估值需做相应调整。
除以上事项外，委托评估的资产不存在其他抵押、担保、未决法律诉讼等对评估
结果会产生重大影响的事项。
八、 已向评估机构提供的资料清单
1．资产评估申报表；
2．相关经济行为的决议、批文等；
3．基准日及以前年度的审计报告；
4．房地产权证、车辆行驶证等；
5. 重大的合同、协议；
6. 生产经营统计资料；
7. 其他与评估资产相关的资料。
（本页以下无正文）
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
（本页无正文）
委托方： 中国海诚工程科技股份有限公司
法定代表人：
2016 年 8 月
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
（本页无正文）
被评估单位（占有方）：
法定代表人：
2016 年 9 月
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
第三部分 资产评估技术说明
评估对象与评估范围说明
一、 评估对象与评估范围内容
本次资产评估对象为长沙长泰智能装备有限公司的股东全部权益，评估范围系截
止评估基准日长沙长泰智能装备有限公司的全部资产及负债。评估前总资产
441,790,325.34 元，其中：流动资产 281,534,133.47 元，非流动资产 160,256,191.87
元，其中：长期股权投资 30,500,000.00 元，固定资产 81,404,694.99 元，在建工程
25,422,839.55 元，无形资产净额 14,846,937.48 元,递延所得税资产 6,439,334.85
元，其他非流动资产 1,342,385.00 元。负债 333,150,987.71 元，净资产 108,639,337.63
根 据评 估申 报资 料， 该公司 拥有 房屋 建筑 物 45,443.63 平 方米 ，土地 面 积
63,792.21 平方米。
评估基准日公司拥有控制权长期投资单位两家，具体情况如下：
出资额（人民币万元）
长沙长泰机器人有限公司
重庆机器人有限公司
委估资产经过致同会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了无保留意见的
审计报告。
另将该公司账面未反映的无形资产商标、专利及著作权纳入本次评估范围。
除此之外，不存在其他账面未反映的资产和负债，与该公司相关的资产及其负债
均已申报列入资产评估范围。
二、 实物资产的分布情况及特点
公司委估资产中的实物资产全部分布在公司本部、各分部门和项目实施地。实物
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
资产的形态是：
截止日期：2016 年 7 月 31 日
金额单位：人民币元
其中：现金
63,140,182.58
企业厂区及项目实施地
其中： 房屋建筑物
67,384,262.75
14,020,432.24
25,422,839.55
三、 企业申报的无形资产情况
双工位全自动纸卷包装方法及双工位全自
动纸卷包装机
一种自动纸卷包装机的对中设备
一种自动纸卷包装机的贴标签设备
纸卷输送系统及含有该系统的自动纸卷包
一种多工位全自动纸卷包装机
一种自动纸卷包装机的内封头放置设备
一种自动纸卷包装机的热压合系统
令纸包装机包装纸系统
令纸包装机包装纸系统
令纸包装机堆垛系统
令纸包装机主包装系统
令纸包装机进纸系统
令纸包装机主包装系统
令纸包装机
令纸包装机折边包装系统
令纸包装机堆垛系统
令纸包装机
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
圆管带式输送机托辊可调支撑装置
包装板自动置入机
升降堆摞机
浆包对中机
浆包包装方法及包装生产线
桨包加压机
浆包加压机
浆包对中机
自动剪抽铁丝机
侧置式自动换膜围帘包装机
连续式垂直输送机
浆包牛皮纸包装机
燃气热收缩炉
浆板单刀切板理纸机换垛系统
浆板单刀切板理纸机输送系统
浆板单刀切板理纸机纵向分切系统
浆板单刀切板理纸机理纸堆垛系统
浆板单刀切板理纸机横切装置
浆板单刀切板理纸机
电动踢纸机
电动纸卷竖身机
全自动径向拉伸膜包装机
高速精密切纸机高速带装置
高速精密切纸机高速输送系统
燃气热收缩炉
侧置式自动换膜围帘包装机
浆板单刀切板理纸机横切装置
浆板单刀切板理纸机驱动装置
浆包牛皮纸包装机
浆板单刀切板理纸机输送系统
浆板单刀切板理纸机换垛系统
浆板单刀切板理纸机
高速精密切纸机缓冲装置
高速精密切纸机分垛装置
高速精密切纸机真空吸纸装置
连续式垂直输送机
高速精密切纸机理纸装置
高速精密切纸机纵切系统
电动踢纸机
高速精密切纸机退纸架系统
高速精密切纸机叠纸系统
全自动径向拉伸膜包装机
全自动原纸卷输送车
侧置式顶膜覆盖机
抽卸铁丝机
废纸捆自动剪抽铁丝机
立式 PE 膜全自动包装机
高速精密切纸机高速带装置
高速精密切纸机缓冲装置
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
电动纸卷竖身机
高速精密切纸机高速输送系统
高速精密切纸机叠纸系统
高速精密切纸机退纸架系统
高速精密切纸机分垛装置
高速精密切纸机真空吸纸装置
高速精密切纸机纵切系统
高速精密切纸机理纸装置
抽卸铁丝机
废纸捆自动剪抽铁丝机
堆垛机载货台防坠落保护装置
堆垛机天轨辅助制动装置
直线电机的保护装置
一种易拆卸的皮带张紧装置
全自动径向拉伸膜包装机缠膜检测装置
贴标机自动升降装置及其升降方法
贴标机自动升降装置
环形交叉带分拣机
移载平台出货定位系统及控制方法
移载平台出货定位系统
无接触供电有轨巷道堆垛机
对交叉带分拣机上包台不规则物体的测量
交叉带分拣机信息传递方法
穿梭车定位系统及控制方法
穿梭车定位系统
多台链板机同时移动进行精确对中的方法
无接触供电运纸车
开发完成日期
首次发表日期
软著登字第
纸卷输送包装系统 V1.0
2001 年 8 月 24 日
2001 年 8 月 29 日
0152786 号
软著登字第
纸卷输送系统 V1.0
2007 年 5 月 10 日
2009 年 4 月 9 日
0152963 号
软著登字第
纸卷包装系统 V1.0
2007 年 5 月 2 日
2009 年 4 月 2 日
0152954 号
软著登字第
平板纸输送包装系统 V1.0
2004 年 4 月 5 日
2004 年 6 月 9 日
0152957 号
软著登字第
平板纸输送系统 V1.0
2005 年 4 月 7 日
2005 年 7 月 15 日
0152955 号
软著登字第
平板纸包装系统 V1.0
2003 年 10 月 3 日
2004 年 1 月 8 日
0152741 号
软著登字第
令纸输送包装系统 V1.0
2008 年 7 月 17 日
2009 年 3 月 5 日
0152739 号
软著登字第
令纸输送系统 V1.0
2005 年 6 月 10 日
2005 年 7 月 8 日
0152738 号
软著登字第
2007 年 11 月 21
令纸包装系统 V1.0
2005 年 9 月 7 日
0152740 号
软著登字第
浆板输送包装系统 V1.0
2007 年 12 月 6 日
2008 年 2 月 7 日
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
开发完成日期
首次发表日期
0152959 号
软著登字第
浆包输送系统 V1.0
2001 年 11 月 22 日
2004 年 4 月 4 日
0152787 号
软著登字第
机器人软件智能控制系统 V1.0
2009 年 3 月 5 日
2009 年 5 月 1 日
0153290 号
软著登字第
造纸行业成品仓库综合管理系
2008 年 08 月 18 号
2009 年 7 月 31 日
0245941 号
四、 其他帐外资产情况
除无形资产—商标、专利权及著作权以外，不存在其他账面未反映的资产和负债，
与公司相关的资产及其负债均已申报列入资产评估范围。
资产核实情况总体说明
一、 核实工作的组织、实施时间和过程
2016 年 8 月 26 日～ 核实各类资产负债评估申报表上申报资产按操作规范要求，评估人员按
全体评估人员
负债的客观性、真实性、合法性
分工逐一清查核实
检查资产清查的广度与深度是否符合资产各专业小组汇报清查结果并对
2016 年 9 月 2 日～
评估的要求，是否与经济行为所设及的资清查差异作出说明；收集证据， 全体评估人员
10 月 14 日
产一致。编写清查说明
佐证清查结果
接受本项目的资产评估委托后，根据项目的类型和资产特点，我公司成立了本项
目资产清查评估小组（简称评估小组），评估小组由中国注册资产评估师陈林根（项目
负责人），组员包括黄立、罗佳、陈鸣皓等。委托评估单位确定了财务主管为资产清查
评估的联系人。
二、 核实工作的过程及方法
首先了解企业所执行的会计核算制度和内部管理制度，对企业各项内部制度的执
行情况进行检验；然后会同委托方有关人员对清查评估明细表上所申报的待评资产进
行核实，确定这些资产（或负债）的存在性、完整性，验证待评资产的产权归属及相
关负债的真实性，做到不重报、不漏项、更不虚报。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
以资产占有方提供的评估基准日资产负债表为标准，以资产占有方填制的各类资
产、负债评估明细表为被验证的主要对象，逐一清查核对，不遗漏，不重复。
（1）实物资产清查核实的主要方法是以评估明细表对账、对物，若有不符，查明
原因，做好清查记录和调整事项记录。关键环节为：一是核对资产负债表、总账、明
细账；核对资产负债表与相关的评估明细表，若有不符，查明原因，做好记录；二是
资产占有方实际拥有资产与相关的资产评估明细表是否相符，并以实有资产为依据进
（2）债权债务等权利义务性资产清查的方法是核对、分析、函证、替代测试、判
断。核对账表（总账、资产负债表、申报明细表）；分析账龄及经济业务往来情况，发
函证或替代性测试，判断内容的真实性及权利义务的对应性，确定债权收回的可能性；
对权利义务的真实性的要求进行分析。
各项资产负债核实方法具体如下：
现金：评估人员检查了日记帐、总帐、报表，对相关余额进行核对。对企业人
员的现金盘点过程进行监督，根据盘点结果编制库存现金盘点表，然后按清点日与评
估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金，确定现金的清查结果与企业在资
产评估申报明细表中填报的数额是否相符。
银行存款及其他货币资金：评估人员核查资产占有方各类银行存款账户，收集
各开户银行账户的银行对账单、银行余额调节表, 验证未达账项的真实性。确定经调
节未达账项后银行存款余额与银行对账单余额是否相符。
应收款项：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对
其中金额较大或时间较长的款项抽查了有关原始入帐凭证，如：销售发票、出库单等
资料，并根据重要性原则向债务人发询证函。
存货：清查核实所采取的措施主要有：
a) 验证存货的入库凭证，例如购货发票、加工单、在产品内部流转单等，
以该等凭证作为存货产权的佐证材料。
b) 核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计
记录的准确性。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
c) 抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残
损、报废或呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。
基准日存货数量的认定方法是：
☆首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地
控制存货实物数量并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类
存货进行抽查盘点；
☆如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推
原理，推定委托方填报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存
数量相符；
（3） ☆如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一
步检查存货的进出库记录，查明是否缺少等原因，在此基础上追溯推
算基准日实存数量。
其他流动资产：对于预交所得税，评估人员核实了相关明细账，并通过复核纳
税申报表进行核实。
长期股权投资：
企业的长期股权投资情况如下：
出资额（人民币万元）
会计核算方式
长沙长泰机器人有限公司
重庆机器人有限公司
清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执
照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期投资的存在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期投资数额及投资比例的正确
C、调查了解对被投资单位的控制情况，采用适当的方法进行评估。
固定资产—设备：评估人员在企业设备管理人员的陪同下，根据企业填报的设
备申报明细表对设备的编号、名称、原值构成、购置年月、数量、规格型号等进行了
清查核实。设备的产权归属以购置发票、购置合同、账薄记录等为主要依据，车辆则
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
通过核对车辆行驶证确定其产权归属；设备数量的清查以现场逐台清点的方法进行，
设备的实存数量以固定资产账、卡、物三者相符作为判断的依据。
根据该企业的特点，对企业的生产制造、工艺流程和设备的总体情况以及主要设
备的特性等进行深入了解。评估人员将所纳入本次评估范围的设备进行清查核实，了
解其购入过程，到现场对设备的运行、维护状况进行了实地勘察，并观察其工作环境
及使用状况。并向设备操作和维护人员就设备的使用维护情况、设备的运行性能状况
及技术指标等情况进行了解。
固定资产—房屋建筑物：主要以企业填报的《资产申报表》、房地产权证、相
关许可证、或提供的相关资料为依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合
现场实际勘查的方法予以确定面积。
评估人员对委托单位所占有的建筑物的取得过程进行了详细的了解，查阅了各类
原始文件、平面分布图。对各项建筑物的建造年代、结构类型、和相关的权源情况进
行了清查核实。
核查建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有
无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题。通过查阅相关建筑物
的平面图，取得必要的技术参数及数据。
在建工程：评估人员收集项目的立项批准文件、预算资料，清查核对在建工程
科目余额表、工程施工合同、监理结算资料及相关的会计凭证等，并到现场察看了工
程形象进度。
无形资产－土地使用权：清查核实主要是收集权属文件，调查土地使用权的土
地性质、用途、面积、容积率、四至、周边环境及土地利用开发情况等。
评估人员对委估土地使用权所对应的地块进行了实地勘察，对其土地使用权利状
况、使用面积、使用年限、开发程度、他项权利和坐落等有关事项逐一核实，同时向
企业管理层了解了土地使用权的历史状况，评估人员核对了房地产产权证上的记载与
相关资产是否相符，并判断产权是否明晰。
无形资产—其他无形资产: 了解各类无形资产的账面值入账依据、摊销年限，
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
查阅合同及原始入账凭证。对企业拥有的账面未反映的注册商标及专利权，评估人员
通过查验各类无形资产的权利证书、注册证书、每年的相关维护费用缴纳的凭证等，
确认无形资产的真实性、有效性。
递延所得税资产：了解形成原因，并对计算过程进行复核。
其他非流动资产：评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础
上，查阅了相关支付凭证及合同，确认账面金额的真实性。
负债：对各项负债，主要通过核对、分析、函证、替代测试、判断。核对账表
（总账、资产负债表、评估明细表）；分析账龄及经济业务往来情况，审查借款合同、
发函证或替代性测试，判断内容的真实性及义务的对应性分析。
三、 影响资产核实的事项及处理方式
（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估申报表为准。
（二）由于本次评估实物资产数量较多，评估人员对价值量较大的设备等资产进
行了现场详细勘察和核实，对其余设备采用点面结合的方式进行抽查。
四、 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和金额
五、 核实结论
1、长沙长泰智能装备有限公司以长沙国际企业中心 8 号楼（技术研究开发中心）
（权证号：长房权证雨花字第
号）作为抵押，向长沙银行股份有限公司韶
山路支行取得用于购置工业厂房的借款。截至至评估基准日，借款余额为 8,905,245.83
元，其中：一年内到期的非流动负债 2,257,262.06 元，长期借款 6,647,983.77 元。
2、根据四川省江安县人民法院出具的（2016）川 1523 民初 841 号民事调解书，
四川天竹竹资源开发有限公司需在 2016 年 12 月 30 日前分 4 批偿还尚欠长沙长泰智能
装备有限公司的货款共计 360 万元整。若在 2016 年 12 月 30 日前未还清所欠货款，则
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从 2015 年 3 月 1 日起至付清欠货款之日止以未偿还货款本金为基数按年利率 6%计算
另向长沙长泰智能装备有限公司支付逾期利息及罚息。截止至评估基准日，四川天竹
竹资源开发有限公司所欠货款挂账于长沙长泰智能装备有限公司应收账款科目，余额
为 360 万元。本次对该笔应收款项按账面值确认。
3、企业一幢面积为 49.31 ㎡的房屋未取得房地产权证，该房屋面积建筑面积均由
企业自行测得，如将来通过有法定资格的测绘机构确认资产面积而产生的面积的变化，
则评估值需做相应调整。
除以上事项外，委托评估的资产不存在其他抵押、担保、未决法律诉讼等对评估
结果会产生重大影响的事项。
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资产基础法的评估
一、 货币资金
现金账面价值 1,736.48 元，均为人民币。评估人员和企业人员一起对库存的现金
进行了盘点，并编制库存现金盘点表，检查了日记账、总账、报表，对相关余额进行
核对。然后按清点日与评估基准日之间的现金收支数推算基准日的实有现金。现金的
清查结果与企业在资产评估清查明细表中填报的数量完全相符,本次按照账面值确定
现金评估值为 1,736.48 元。
2. 银行存款
银行存款账面价值 32,097,487.92 元，共有 7 个银行账户，分别为 5 户人民币户
及 2 户美元户。评估人员核查资产占有方银行存款账户，收集各开户银行各账户的银
行对账单、银行余额调节表, 验证未达账项的真实性。对人民币户按核实后的账面值
进行评估。对外币账户，按基准日汇率结合基准日账面外币金额进行评估。
银行存款评估值为 32,097,487.92 元。
3. 其他货币资金
其他货币资金账面值 22,576,313.07 元，为保函、信用证保证金。评估人员核实
了帐户对账单以及相关原始凭证，确认账面金额属实。本次按照账面值确定评估值。
其他货币资金评估值 22,576,313.07 元。
货币资金评估值 54,675,537.47 元。
二、 应收票据
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应收票据账面值为 2,733,366.00 元。评估人员在核对明细账、总账与评估申报表
的一致性的基础上，抽查了相关的票据，重点关注票据兑付日期。经过上述程序后，
评估人员分析认为，帐面金额属实，本次按照账面值确定评估值。
应收票据评估值为 2,733,366.00 元。
三、 应收账款
应收账款账面净额为 109,849,132.25 元，其中：坏账准备为 25,315,657.77 元，
系该公司经营应收的货款。
评估人员在核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，抽查了销售发票、
出库单等资料，对其中金额较大或时间较长的款项核查了原始入账凭证，询问有关财
务人员或向债务人发询证函，证实账面金额属实。
评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,具体分析数额、欠款时间和原因、款
项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等。对于有充分理由相信全部能收回
的关联方应收账款，按核实后的账面值评估；在难以具体确定收不回账款的数额时，
按照账龄将应收账款进行了分类，并对不同账龄应收账款的历史坏账损失情况进行了
统计分析，在此基础上，对各项应收账款进行了风险分析，按财会上估算坏账准备的
方法，从应收账款金额中扣除这部分可能收不回的款项后确定评估值，详见下表：
估计坏账损失比例
评估认定坏账损失
73,645,596.96
3,682,279.86
21,250,617.27
2,125,061.73
25,649,286.17
7,694,785.85
3,241,924.73
1,620,962.37
5,592,327.80
4,473,862.24
1,516,768.66
1,516,768.66
关联方应收款项
个别认定款项
4,201,937.07
4,201,937.07
135,164,790.02
25,315,657.77
原坏账准备评估为零。
应收账款评估值 109,849,132.25 元。
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四、 其他应收款
其他应收款账面净额为 46,475,675.75 元，其中：坏账准备为 1,614,476.91 元，
主要为员工差旅借款、保证金等。
评估人员核对明细账、总账与评估申报表的一致性的基础上，对其中金额较大或
时间较长的款项抽查了原始入帐凭证，询问有关财务人员或向债务人发函询证；对职
工出差暂借款，评估人员核实了职工暂借款明细清单，抽查了部分原始发生凭证，金
额无误。经过上述程序后，评估人员分析认为，其他应收款账面值属实。
经清查，其他应收款明细项 73，应收唐山市丰南区伟达模板铸钢机械加工厂
999,802.40 元，系长期挂账尚未核销的预付账款，如今该采购项目已经暂停。鉴于其
支付时间较长，采购项目也不再继续，追回预付款的难度较大，企业亦已全额计提坏
账准备，故本次将该应收款项评估为零。
除上述事项外，对于其他应收款项，评估人员借助于历史资料和现在的调查情况,
具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状
等。对于有充分理由相信全部能收回的，按核实后的账面值评估；在难以具体确定收
不回账款的数额时，按照账龄将其他应收款进行了分类，并对不同账龄其他应收款的
历史坏账损失情况进行了统计分析，在此基础上，对各项其他应收款进行了风险分析，
按财会上估算坏账准备的方法，从其他应收款金额中扣除这部分可能收不回的款项后
确定评估值。详见下表：
估计坏账损失比例
评估认定坏账损失
非关联方往来
1,285,169.78
156,314.86
268,038.43
386,500.00
386,500.00
个别认定单位
999,802.40
999,802.40
关联单位往来
44,888,086.19
48,089,657.66
1,614,476.91
原坏账准备评估为零。
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其他应收款评估值 46,475,675.75 元。
五、 预付帐款
预付帐款帐面值 4,525,343.71 元，系预付的货款。评估人员核对了会计账簿记录，
对大额的款项进行了函证，抽查了预付款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资
料，并对期后合同执行情况进行了了解，经检查预付款项申报数据真实、金额准确，
部分预付款项已经收到相应货物，其余预计到期均能收回相应物资，故以核实后的账
面值确认评估值。
预付账款评估值为 4,525,343.71 元。
存货账面值为 63,140,182.58 元，其中存货跌价准备 6,270,464.14 元。
包括原材料、委托加工物资及在产品。
对存货的清查核实主要是查阅企业的各类库存的管理制度；收、发手续、入库检
验制度；了解了存货成本要素构成、记账及日常核算的方法。并对库存各类存货进行
盘点抽查，抽查的方法是根据存货清查评估明细表所列示的明细，分清主次、掌握重
清查核实所采取的措施主要有：
验证存货的入库凭证，例如购货发票等，以该等凭证作为存货产权的佐证材料。
核对库存数量与账面数量，以此来确定存货的存在性，完整性和会计记录的准确
抽查时同时检验存货的品质、库存时间，确定是否有失效、变质、残损、报废或
呆滞情况，为正确评估其现行价值打好基础。
基准日存货数量的认定方法是：
首先了解待评存货的日常管理制度，在确认有关制度能有效地控制存货实物数量
并保证能与会计记录有适当的对应关系后，对各类存货进行抽查盘点；
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如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量相符，则依据类推原理，推定委托方
填报的存货清查评估明细表上的数量与基准日实存数量相符；
如果盘点日存货清查数量与盘点日账面数量余额不符，则进一步检查存货的进出
库记录，查明是缺少原因，在此基础上追溯推算基准日实存数量。
（1） 原材料
原材料账面值为 15,570,517.30 元，均为外购的生产零部件。
对于正常的原材料本次按市场价值评估。
原材料评估值＝ 市场价格（不含税）＋合理费用（运费、损耗、仓储费等）
市场价格一般通过市场询价所得。
合理费用一般包括运费、损耗、仓储费。由于原材料均为近期采购，且账面成本
已包含运费，其账面值很接近市场价格，故按账面值确定评估值。
综上，原材料评估值为 15,570,517.30 元。
（2）委托加工物资
委 托 加 工 物 资 账 面 值 7,703,604.79 元 ， 系 委 托 其 他 公 司 加 工 的 自 控 系 统
、山东华金平板纸输送自控系统 Z 等零部件。评估人员通过查验委
托加工合同等方式确认账面金额的真实性，按账面值评估。
委托加工物资评估值 7,703,604.79 元。
（3）在产品
在产品账面值 46,136,524.63 元，存货跌价准备 6,270,464.14 元，系装备制造
过程中刚投入的原料及进行中的项目对应的生产成本。
对于在产品中刚投入的原料，参照原材料的评估方法，按账面值确认。
在产品明细项 198，“长泰机械切纸机开发系统”，账面值 13,324,456.14 元（未
包含合并评估的部分存货明细账面值），系向 bielomatik Leuze GmbH+Co.KG 进口的设
备，用以新产品的研发，并非完全直接用于销售，故本次对该存货参照设备的评估方
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法，采用重置成本法进行评估。经清查，自制半成品明细项 206-215、278-280，均为
围绕该设备发生的关税、运保费、资本利息、汇兑损益、培训费等，本次合并至“长
泰机械切纸机开发系统”评估。
该存货具体评估过程如下：
存货名称：长泰机械切纸机开发系统（必诺平板切纸机样机）
规格型号：CutMASTER
制造厂家：bielomatik Leuze GmbH + Co. KG
启用年月：2014 年 12 月
账面值：13,324,456.14 元
设备简介：
该设备是纸品制造行业的专用设备，主要与由机械系统、输送系统、裁切系统、
纸叠调整系统、电气系统、控制系统、操作系统等部分组成。
重置全价的确定：
重置全价=CIF 价＋关税＋增值税＋外贸手续费＋银行财务费＋商检费＋国内运
输费＋设备基础费＋安装调试费＋其它合理费用—增值税额
增值税额=CIF 价×（1+关税率）×增值税率
CIF 价的确定：
经向广州莱捷电器有限公司（必诺平板切纸机代理商）咨询，获得的信 息
CutMASTER 平板切纸机评估基准日的 CIF 价约为 753,680.00 欧元。评估基准日人民币
与欧元外汇汇率市场中间价为 7.3724:1。
据查 2014 版《中国海关报关实用手册-进出口关税税则》：企业引进该设备的税
则税列号为 ，其关税率为 12%，增值税率为 17%。
根据《资产评估常用数据与参数手册》中的指标及《机械工业建设项目概算编制
办法及各项概算指标》中关于“进口设备费用计算办法”之规定：
外贸手续费率为 CIF 价的 1.5%
本次评估费率取 1.5%
银行财务费率为 CIF 价的 0.4～0.5%
本次评估费率取 0.4%
商检费率为 CIF 价的 0.1%
本次评费率取 0.1%
国内运输费率为 CIF 价的 1～2%
本次评估费率取 2.0%
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由于该设备最终需对外销售，故不考虑基础费率与安装费率，本次评估费率取 0%。
设备购置及安装期：从合同签订至设备到厂为 0.83 年，设备安装调试期为 0.17
年，总建设周期为 1 年；
付款方式：合同签订时，支付 CIF 价 15%的定金（计息期为 1 年），货到后再付
CIF 价 75%的外贸手续费等各项费用(计息期为 0.17 年)，安装调试结束后支付 10%的余
款（计息期为零）；
利率：评估基准日六个月至一年（含）银行贷款年利率为 4.35%。
必诺平板切纸机全价计算表：
金额（元）
753,680.00
（1）×汇率
5,556,430.43
（2）×关税率
666,771.65
（2）×(1+关税率)×增值税率
1,057,944.35
（3）+（4）
1,724,716.01
外贸手续费
（2）×外贸手续费率
银行财务费
（2）×银行财务费率
（2）×商检费率
进口费用小计
（6）+（7）+（8）
111,128.61
（2）×运杂费率
111,128.61
设备到厂费用小计
（9）+（10）
222,257.22
（2）×基础费率
（2）×安装费率
基础费、安装费小计
（12）+（13）
（2）×付款比例×建设周期×
设备首付款资金成本
（2）×付款比例×建设周期×
设备到货付款资金成本
设备到厂时费用资金成
【（5）+(11)】×建设周期×利
基础费、安装费资金成
（14）×建设周期×利率×0.5
资金成本小计
（15）+（16）+（17）+（18）
（2）+（5）+（11）+（14）+
7,584,874.58
7,584,900.00
国内改装等费用
1,500,000.00
设备重置全价
（21）+（22）
9,084,900.00
扣除增值税
｛(运杂费+基础费、安装费小
1,068,957.10
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金额（元）
计)/1.11*11%｝+ 增值税
｛(10)+（14）/1.11*11%｝ +(4)
扣除增值税后的设备价
设备重置全价-扣除的增值税
8,015,942.90
8,015,900.00
必诺平板切纸机重置全价为 8,015,900.00 元。
成新率的确定：
该设备已使用 1.6 年，据估测尚可使用 11 年。
综合成新率= 理论成新率×调整系数 K
理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
=11÷（1.6＋11）×100%
调整系数 K=K1×K2×K3×K4×K5
该设备系德国进口设备，原始制造质量较好，故 K1=1.01；
该设备的刚安装好时间不长，基本完好，整体外观整洁，故 K2=1.00；
该设备机械传动部分运行正常，电气性能稳定，故 K3=1.00；
该设备还未投入正式生产使用，故 K4=1.00；
该设备所在的车间，无酸、碱雾气腐蚀，环境状况正常，故 K5=1.00；
综合成新率= 理论成新率×K1×K2×K3×K4×K5
=87.30%×1.01×1.00×1.00×1.00×1.00
=88%（取整）
评估值的确定：
评估值=重置全价×综合成新率
=8,015,900.00×88%
=7,053,992.00 元
对正在进行中的项目对应的生产成本，本次根据企业提供的各项目毛利数据，结
合企业财务数据进行评估。并通过查验相关合同进行复核。具体计算公式如下：
在产品的评估值=在产品账面值×（1+成本毛利率）－销售费用－销售税金及附加
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－所得税－部分净利润
=在产品账面值×（1+成本毛利率）×[1－销售费用率－销售税金
及附加率－销售利润率×所得税税率－销售利润率×（1－所得税税率）×净利润折减
例：在产品明细项 252，“台山世昌纸板输送系统”项目，账面金额 915,255.16
元，根据企业提供信息，该项目合同收入（含税）总额 1,250,000.00 元，即不含税收
入 1,068,376.07 元，预计总成本 940,170.94 元，则项目成本毛利率为 13.64%。结合
本次专项审计报告 2015 年度财务数据，企业销售费用率为 8.42%，销售税金及附加率
0.68%，销售利润率 17.49%，所得税率 15%，净利润折减率 50%。
该项目评估值= 915,255.16×（1+13.64%）×0.8084
=840,786.67 元
综上，在产品评估值 42,852,789.89 元，原减值准备评估为零。
（4）评估结果
存货评估值 66,126,911.98 元。
七、 其他流动资产
其他流动资产账面值 134,895.71 元，系企业预缴的所得税。评估人员核实了相关
明细账，并通过复核纳税申报表进行核实。确认账面金额属实，按账面值评估。
其他流动资产评估值为 134,895.71 元。
八、 长期股权投资
长期股权投资帐面值为 30,500,000.00 元。评估人员核查了长期投资协议书、被
投资单位的章程、验资报告，收集被投资单位的相关资料。企业的长期投资情况如下：
账面值（元）
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
长沙长泰机器人有限公司
19,500,000.00
重庆机器人有限公司
11,000,000.00
30,500,000.00
清查主要采取以下措施：
A、收集与其他长期投资相关的投资合同、协议、企业章程、被投资单位的营业执
照、验资报告、评估基准日会计报表，以这些书证的内容确定长期投资的存在。
B、核对合同文件或被投资单位的相关资料，确定长期投资数额及投资比例的正确
C、调查了解对被投资单位的控制情况，将长期投资区分为控股单位或非控股单位
两类，以分别采用适当的方法进行评估。
本次对所涉两家子公司均分别整体评估，具体详见各子公司评估说明。
长期股权投资经整体评估结果如下：
整体评估后被投
被投资单位名称
资单位净资产
长沙长泰机器人有限公司
19,500,000.00
10,847,911.80
10,847,911.80
重庆机器人有限公司
11,000,000.00
15,969,283.77
8,364,710.84
30,500,000.00
19,212,622.64
长期股权投资评估值为 19,212,622.64 元。
九、 固定资产—房屋建筑物
本次评估范围为长沙长泰智能装备有限公司的固定资产—房屋建筑物类科目，共
计 16 项，其中房屋 5 项，构筑物 11 项，房屋建筑面积 45,443.63 平方米，资产账面
情况及具体分布情况如下表所示：
账面原值（元）
账面净值（元）
房屋建筑物
79,431,417.21
65,451,206.38
3,348,759.24
1,933,056.37
82,780,176.45
67,384,262.75
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
评估对象概况和现场勘查
本次评估对象企业房屋建筑物共有 5 项，包括 1#-3#车间、技术研发中心和二期工
程门卫室，建筑面积 45,443.63 方米；11 项构筑物，包括道路、路轨、污水处理池等。
1#-3#车间和二期工程门卫室位于雨花区洞井镇桃阳村（新兴路 118 号），出让工业用
地，土地面积 63,792.21 平方米，技术研发中心位于雨花区环保中路 188 号，出让工
房屋建筑物明细表
建筑物名称
建筑面积(㎡)
长房权证雨花字第
长房权证雨花字第
长房权证雨花字第
长房权证雨花字第
技术研发中心
二期工程门卫室
构筑物及管道沟槽明细表
面积、体积
铁艺栏杆工程
伸缩门、岗亭工程
室外给排水工程
并入序号 5 评估
并入房屋建筑物
1#车间隔断
序号 1 评估
大门标示工程
生产基地给水改造（二期
并入序号 4 、5
工程给水改造，沟槽）
污水处理池
勘察调查的情况说明：
1.权属情况：
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
根据企业提供的房屋所有权证记载（编号《长房权证雨花字第
《长房权证雨花字第
号》、《长房权证雨花字第
号》、《长房
权证雨花字第
号》），序号 1-3 房屋建筑物的权利人均为长沙长泰智能装
备有限公司，序号 4 房屋建筑物的权利人为长沙长泰机械股份有限公司，长沙长泰机
械股份有限公司于 2015 年 7 月更名为长沙长泰智能装备有限公司，房屋所有权证未作
截至评估基准日，序号 4 房屋建筑物未取得国有土地使用证。
序号 5 房屋建筑物为企业出资建造，截至评估基准日，未取得房屋所有权证，该
房屋面积建筑面积均由企业自行测得，如将来通过有法定资格的测绘机构确认资产面
积而产生的面积的变化，则评估值需做相应调整
2.他项权利限制情况：
根据企业提供的他项权利证书（编号《房他证雨花字第
号》），序号 4
房屋建筑物已抵押，抵押权人为长沙银行股份有限公司韶山路支行。
3.房地产出租情况：
现场勘查时，序号 1-3 车间部分已出租，承租人为长沙长泰机器人有限公司（被
评估企业全资子公司），出租面积为 1386 平方米，租赁期限自 2016 年 5 月 1 日至 2017
年 4 月 30 日；长沙诚源电器成套有限公司、长沙泰欣机械制造有限公司，两家企业为
被评估企业业务合作单位，出租面积分别为
平方米，租赁期限均为 2016
年 5 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日。
序号 4 技术研发中心 6、7 楼部分租赁给长沙长泰机器人有限公司，其中 6 楼出租
面积为 598.26 平方米，租赁期限自 2015 年 10 月 1 日至 2017 年 10 月 1 日；7 楼出租
面积为 1,196.51 平方米，租赁期限自 2014 年 1 月 1 日至 2016 年 12 月 31 日。
4.房屋建筑物实物状况：
序号 1-3、 房屋建筑物位于长沙雨花经济开发区新兴路 118 号，先后于
年建成。序号 1-3 车间总高为 1 层，3 号车间东侧局部为 3 层，车间层高约为 12 米，
均为钢结构，钢屋架、梁、柱，墙面下部为 1.2 米砼墙、上部为彩钢板，顶棚为彩钢
隔热层，铝合金窗，室内水泥地坪。序号 5 为混合结构，总高为 1 层，层高约 4 米，
外装修为涂料、面砖，室内地面铺地砖，内墙面、顶棚涂料刷白，铝合金窗。
长沙长泰智能装备有限公司评估说明
序号 4 房屋建筑物位于长沙雨花经济开发区环保中路 188 号，为企业 2011 年购买
取得，总高 9 层，标准层高约为 3.4 米，钢筋混凝土框架结构，现浇混凝土柱、梁、
板，条形面砖外墙面，室内精装修，大堂石材地面、墙面，2～9 楼地面铺地砖、地板
或地毯，墙面刷乳胶漆，局部石材，石膏板、硅钙板吊顶，彩铝窗，3 部电梯、消防防
火等设施配备齐全，有固定停车位。
序号 5 房屋建筑物尚未取得权威部门颁发的房屋所有权证，如将来通过权威部门
确认资产面积而产生的面积的变化，则评估值需做相应调整。
5.构筑物实物状况：
列入评估范围的构筑物，分别于
年建成，主要是道路、路轨、污水处
理池等。其中：厂区道路为沥青混凝土或混凝土；围墙主要采用铁艺；污水处理池为
钢砼结构。
6.经现场清查，各项建筑物、构筑物均存在且正常使用。
7.序号 1-3、5 建筑物所使用的土地使用权账面值在无形资产－土地使用权科目；
序号 4 为企业购买的商品房，规划用途为工业，房地价值无法分离，一并在房屋建筑
物科目中体现。
1.评估准备阶段
在明确评估目的、确定评估范围的基础上，要求被评估企业全面清查核对各项建
（构）筑物，准备有关文件资料，填写评估明细表，同时组织小组人员座谈，制定评
估方案，并多方搜集资料，为评估工作做准备。
2.评估现场实施阶段
评估人员进入企业，首先根据企业提供的建筑物评估明细表，进行账表、账实、
账账核对，发现问题及时调整，避免重复、遗漏现象，减少评估工作失误，防止资产
同时，要求企业提供产权的证明性文件及相关的工程图纸、预决算资料等技术档
案，认真核对产权归属，核实建（构）筑物工程量，为评估计算找到准确依据，本次
评估主要以企业填报的《资产申报表》、《房屋所有权证》等相关许可证、提供的相
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关说明为主要依据确定建筑物的产权归属、建筑物的面积，并结合现场勘查的实际情
况予以确定面积。
在做好上述工作基础上，与基建技术人员一起逐项进行实地勘验鉴定、测量记录，
现场勘察建筑物的面积是否准确，是否按原设计用途使用，有无已废弃不用的功能。
了解其设计标准、建造质量、装修质量、建筑物可视部分的主体结构及装修现状，有
无可能影响建筑物使用寿命的结构位移及不均匀性沉降等问题，并向有关人员详细了
解建（构）筑物的修缮维护情况，同时由工程技术人员根据建（构）筑物目前的实体
质量及使用情况进行技术分析，确定成新率。
3.后续评估测算阶段
在完成现场工作后，对企业申报评估的建筑物依其特征进行分类，并对典型建（构）
筑物进行解剖与技术性分析，找出差异，采取区别对待的方式评估。并从多种渠道搜
集资料，进行市场调查，选择适宜方法，确定重置全价或市场售价，并分别计算评估
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《资产评估准则——不动产》；
3、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T；
4、《建设工程工程量清单计价规范》（GB5）；
5、《湖南省建设工程工程量清单计价办法》（湘建价[ 号）；
6、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《关于增值税条件下计费程序和计费标准的
规定》及《关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定》的通知（湘建价[2016]72
7、湖南省建筑工程造价信息；
9、湖南省建筑工程相关费用的有关规定；
9、58 同城、赶集网公布的房地产资料；
10、上海东洲资产评估有限公司技术统计资料；
11、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。
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房地产评估的基本方法
房地产评估一般采用的基本方法有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法
等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
1、对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估。
2、有条件选用市场比较法进行评估的，应以市场比较法为主要的评估方法。
3、收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一
种评估方法。
5、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法
进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
评估技术思路及评估过程
根据《房地产估价规范》及《资产评估准则——不动产》的相关规定，应当根据
评估对象的特点、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场比较法，收益法，
成本法，假设开发法等方法的适用性选择恰当的评估方法，若对象适宜采用多种估价
方法进行评估的，应同时采用多种估价方法进行评估。同时，有条件采用市场比较法
进行评估的，应以市场法作为主要的评估方法。
序号 1-3、5 房屋建筑物为工业建筑物，本次评估采用重置成本法对其价值进行评
a.适合采用的评估方法理由：建筑物为企业自建建筑物，属于为个别用户专门建
造的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。
b.不适采用的评估方法理由：周边同类建筑物很少发生交易，且该处厂区未来没
有重新开发的计划，故不适合采用市场比较法和假设开发法，其次，该类厂房不具备
整体租赁市场，故也不适合采用收益法评估。
序号 4 房屋建筑物本次采用市场比较法和收益法进行房地合一的评估。
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该区域类似用房市场交易案例较多，且该地区类似用房租金市场较为发达，房地
产能够用于独立经营获得固定收益并可单独计算获利，市场比较法和收益法能较好体
现房地产的市场价值。
1.重置成本法：
重置成本法是资产评估中的常见方法，它是以现时条件下被评估资产全新状态的
重置成本，减去资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，据以估算资产价值的
一种资产评估方式。
计算公式为：
资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
或：资产评估值＝单位面积重置价格×建筑面积×成新率
单位面积重置价格：
（1）主要的房屋建筑物采用重编预算法，根据企业提供的数据资料及评估人员现
场勘查的结果，依据《湖南省建设工程工程量清单计价办法》（湘建价[ 号）、
湖南省住房和城乡建设厅关于印发《关于增值税条件下计费程序和计费标准的规定》
及《关于增值税条件下材料价格发布与使用的规定》的通知（湘建价[2016]72 号）和
湖南省工程造价信息网公布的材料价格信息确定单位面积重置单价。
（2）其它房屋建筑物，采用“单位造价调整法”，根据有关部门发布的有关房屋
建筑物的建筑安装造价，或评估实例的建筑安装造价，经修正后加计有关费用，确定
单位面积（或长度）重置单价。
其中：经国务院批准，自 2016 年 5 月 1 日起，在全国范围内全面推开营业税改征
增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，由缴纳
营业税改为缴纳增值税。根据相关规定和要求，房屋建筑物的造价均不含增值税。
有关费用的计算：除建筑安装工程造价外，一般建安工程还有其他有关费用，包
括前期费用、期间费用、资金成本等。
前期费用主要为工程设计费和其他前期费用，其中工程设计费主要根据国家计委、
建设部关于发布《工程勘察设计收费管理的规定》（计价格[2002]10 号）的文件中“工
程勘察设计收费标准（2002）”的文件，根据评估对象工程的总计费额，采用直线内
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插法计算基价费率，并考虑其他前期费用，主要包括勘察费、环评费、安全评估费、
相关办证费、相关图纸费等，项目众多、每项金额较小，合计取费。
期间费用：主要为工程建设监理费、建设单位管理费和其它相关验收检测费。工
程建设监理费和建设单位管理费主要根据国家发展改革委、建设部关于印发《建设工
程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格 2007 第 670 号）和财政部发布的《基本
建设财务管理规定》（财建 2002 第 394 号）的文件，根据评估对象工程的总计费额，
采用直线内插法计算基价费率，并考虑其他零星项目合计取费。
资金成本：主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算其基数时，建安成本及
期间费用因在建设期内为均匀投入，资金占用时间按工期的一半计算，前期费用的时
间按整个建设期计算；利率以建设工期为基础，按中国人民银行发布的基准日现行金
融机构人民币贷款基准利率确定，则公式为：
资金成本＝（建筑安装成本＋期间费用）×建设期×贷款利率×1/2+前期费用×
建设期×贷款利率。
开发利润：工程的开发利润根据《企业绩效评价标准值》选取。
建筑面积的确定：
应根据房地产权证所记载，房地产管理部门所确认的建筑面积确定建筑面积，无
房地产权证的根据企业提供的资料，确定建筑面积。
成新率的确定：
采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均综合确定成新率。
主要通过现场考察房屋建筑物的工程质量、建筑物主体、围护结构、水电设施、
装修等各方面保养情况，参照国家建设部颁发的“房屋完损程度的评定标准”和建设
部、财政部发建综（ 号有关不同结构、用途房屋建（构）筑物使用年限的规
定，综合确定成新率。具体说明如下：
（A）年限法理论成新率的确定：
计算公式：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%
已使用年限：根据房屋建造年、月，计算得出已使用年限。
尚可使用年限：按有关部门关于建筑物耐用年限标准，确定尚可使用年限。
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（B）打分法技术测定成新率的确定：
依据建设部有关鉴定房屋新旧程度的参考依据、评分标准，根据现场勘查技术测
定，评估人员结合有关工程资料并现场勘查：结构部分（地基基础、承重结构、非承
重结构，屋面、楼地面）、装修部分（门窗、内粉饰、外粉饰、顶棚等），设备部分
（水卫、电气、消防设施、通风通暖），根据勘查状况来确定各部分的完好分值，并
对各部分赋予权重，最终确定建筑物的打分法成新率。
计算公式：
成新率＝（结构打分×评分修正系数＋装修打分×评分修正系数＋设备打分×评
分修正系数）÷100×100%
（C）综合成新率的确定：
综合成新率采用加权平均法，年限法权数取 4，技术打分法权数取 6。则综合成新
率公式为：
成新率＝（年限法成新率×权数＋打分法技术测定成新率×权数）÷总权数
2.市场比较法：
市场比较法指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同若干房地产交易
实例，就交易情况、交易日期、房地产状况等条件与委估对象进行对照比较，并对交
易实例房地产加以修正调整，从而确定委估对象价值的方法。
基本公式：
委估对象价格＝可比实例交易价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房
地产状况修正系数。
市场比较法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将其与
委估对象进行比较，对交易价格进行适当的处理来求取委估对象价值的方法，其方法
的本质是以类似房地产的交易价格为导向来求取房地产的价值。该方法适用于同种类
型、数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、建
设用地使用权等；而类似特殊厂房、寺庙、古建筑、学校、医院等，数量很少或很少
发生交易和可比性很差的房地产则不适用于该种评估方法。
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况和房地产状况。
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a.交易情况的修正应考虑交易价格的客观合理，对各类可能造成可比实例交易价
格偏离正常市场价格的因素需进行相应的修正。一般而言有以下因素需进行考虑修正：
理想的房地产交易情况为正常交易，体现了交易对象的市场价值，而房地产挂牌
出售时，其挂牌价均有一定的议价空间，可供双方商谈，根据大量房地产市场的相关
实例经验和不同房地产总价大小，一般挂牌的议价范围在 1%～5%左右。
对于交易情况因素，根据实际情况分析并确定打分系数后，再进行修正计算，其
具体公式为：
可比实例交易价格 ×
= 正常交易价格
交易情况打分指数
b.对于房地产的市场状况