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办理房地产代用证能免除发展商迟办证的责任吗？
办理房地产代用证能免除发展商迟办证的责任吗？
【案情简介】
申请人梁某（乙方）与被申请人AA开发公司（甲方）签订《房地产买卖合同》，向被申请人购买位于深圳市宝安区某小区××号的房产。建筑面积为
102.5平方米。合同第十四条规定：“甲方应在领取《竣工验收证书》后的一百五十天内书面通知乙方共同向深圳市房地产登记机关（以下简称市产权登记机关）申请房地产转移登记。”合同第十六条规定：“如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日第一百八十天起，按市房屋主管部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止”。被申请人于1998年5月25日取得《工程竣工验收备案证明书》，而被申请人却没有在1998年10月25日之前履行其通知义务，直到2002年6月6日才领取《房地产证》。申请人遂向深圳市仲裁委员会提起仲裁，请求被申请人支付42.3个月的指导租金，共计违约金人民币39，021.75元；
被申请人答辩称：被申请人为申请人办理了《房地产证（代用）》。1999年4月21日将《房地产证（代用）》交给申请人，申请人亦认可。《房地产证件（代用）》的取得，即起到合同约定的房地产转移登记及确权的作用，申请人即享有所有权，《房地产证（代用）》与《房地产证》相比对申请人的权利并无影响。申请人对登记房产享有占有、使用、收益、处分的权利。2001年11月30日，被申请人办理初始登记并公告，申请人凭身份证及《房地产证（代用）》，即可换取《房地产证》，不必再通过被申请人。因此，申请人所谓被申请人逾期办理房地产证，构成违约的理由不成立。
仲裁庭另查明：被申请人未能在1998年9月8日市产权登记机关颁发《房地产证（代用）》（深房地字第5000×××2号）时，已交清地价款。
经审理，仲裁庭认为：“代用证”因其不符合正式《房地产证》颁发的法定条件，其当然不具备正式《房地产证》的效力，申请人虽接受了被申请人交付的“代用证”，但不能因此而视为被申请人已履行了合同的约定的义务。仲裁庭裁决如下：被申请人向申请人支付迟办证违约金人民币6330元。
【律师点评】
一、本案的焦点问题是：“代用证”的法律效力是否等同于正式的《房地产证》。
《深圳经济特区房地产登记条例》第五条规定，房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。在深圳市，现行颁发的房地产权利证书，应是指正式《房地产证》，关于《房地产证》颁发的法定条件，根据上述条例的有关规定，房地产买受人取得其所购房地产的《房地产证》，要经过出卖人的房地产经初始登记，再经出卖人与买卖人共同申请核准转移登记换发《房地产证》后由买受人取得这一过程，而初始登记的法定条件之一，是权利人就土地使用权交清地价款，而转移登记，是以初始登记为前提，本案中，被申请人尚不具备该条件，其为申请人办理的“代用证”，因其不符合正式《房地产证》颁发的法定条件，其当然不具备正式《房地产证》的效力，买受人取得正式的《房地产证》，就能依法享有上述条例第五条规定的权利的全部，而仅取得“代用证”，则依法不能享有该等权利的全部，因此，“代用证”的法律效力不能等同于正式的《房地产证》，被申请人辩称“代用证”与《房地产证》相比，对于申请人的权利并无影响。被申请人帮申请人办理“代用证”，就已履行了办证义务的主张不能成立。申请人虽接受了被申请人交付的“代用证”，但不能因此而视为被申请人已履行了合同的约定的义务。
二、原深圳市规划国土局《关于房地产登记发证若干问题的规定》第六条：“因房地产发展商拖欠地价款、土地增值费而造成不能登记发证的，只要业主已付清全部房款，且楼房已经竣工验收，初始登记和转移登记可交叉进行，给业主办理《房地产证》。未具备发证条件而业主又急于抵押或转让的，经市局测绘产权处批准，可发给限期叁个月有效的临时房地产代用证，在证上注明只用于办理抵押或转让手续。”可见，发证机关对“代用证”的法律效力，也明确不能等同于正式的《房地产证》，申请人虽接受了被申请人交付的“代用证”，但不能因此而视为被申请人已履行了合同的约定的义务。
三、根据申请人与被申请人签订的“深圳市房地产买卖合同”第十四条的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被申请人的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。
四、申请人与被申请人双方签订的深圳市房地产买卖合同第十四条明确约定：如因甲方的过失造成乙方不能按法定期限领取《房地产证》，从甲方取得房地产《竣工验收证书》之日第一百八十天起，按市房屋租赁管理部门规定的指导租金标准，由甲方向乙方支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。因此，被申请人应向申请人支付违约金。
因此，仲裁庭裁决被申请人应向申请人支付违约金是正确的。
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房地产基础知识
房地产基础知识及专业术语
1、房地产中介服务：包括房地产咨询、经纪、评估和其他房地产中介服务。
2、房地产经纪：是指以促成房地产交易协议为目的，为房地产交易双方提供中介服务的有
3、个人消费贷款：指借款人以个人名下的物业作抵押，向银行申请用于买楼、买车、装
修、留学等多种用途的个人贷款。
4、二手楼按揭：指小业主以在房地产三级市场所购买的二手楼商品房作抵押，向银行申请
用于支付部分购楼款，并按月并按月还本付息的贷款业务。
5、一手楼按揭：指小业主以房地产二级市场所购买的商品房作抵押、向银行申请用于支付
部分购楼款，还本付息的贷款。
6、个人质押贷款：指借款人以在农行未到期的定期存单和凭证式国两，移交银行质押，到
期归还本息的个人贷款业务。
7、订金与定金：订金----无法律约束力。定金----有法律约束力。
8、什么叫房地产：房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。
9、房屋的类别有：1、商品房（市场商品房、福利房、微利房）；2、集资房；3、自用房；
4、军用房。
10、多个共有人一起购买商品房地产时所拥有的份额有无限制？可以由购房者协商自行决
定，不作限制。
11、房增的一级市场、二级市场、三级市场指的是什么？
1、 一级市场指土地的转让。
2、 二级市场：①向发展商购买的商品房；②企事业单位房改出售给本单位职工的
福利房、微利房；③市区住宅局出售的福利房或微利房。
3、 三级市场指的是凡房地产己办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移
的，称为三级市场转让。如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性
转移等等。
12、什么样的房地产不能转让？
1、 根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；
2、 司法机关、行政机关信法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、 共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
4、 设定抵押权的房地产，未经抵押人同意的；
5、 权属有争议的；
6、 法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。
13、农村私人建房能否买卖？ 不可以买卖。
新国八条”VS“旧国八条”
4月27日，温家宝总理在主持国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观
调控。并提出八项措施引导和调控房地产市场。我们称之为“新国八条”。在此之前，国务
院已曾推出一系列政策、措施，为了与4月27日国务院的八项措施比较区分，我们称其“旧
“新国八条”
一、强化规划调控，改善商品房结构。
二、加大土地
供应调控力度，严格土地管理。
三、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调
控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应。
四、完善城镇廉租住房制度，保障最
低收入家庭基本住房需求。
五、运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对
房地产交易行为的调节力度。
六、加强金融监管。七、切实整顿和规范市场秩
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。
“旧国八条”
重视稳定住房价格；
二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立
政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责
三、大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土
地供应，并督促建设；
四、严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量； 五、正
确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；
七、积极贯彻调控住房供
求的各项政策措施；
八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。
深圳市七类历史遗留问题房今起可办产权证
最新一期政府公报发布《深圳市处理房地产登记历史遗留问题若干规定》（以下简称《规
定》），对居民在上世纪八九十年代购买的房子，因土地权属资料不全、开发商消失、欠缴
地价款等7种原因而无法办理产权证的，从今天开始，均可按照该规定条文办理房产证。 据
介绍，之所以产生房地产登记历史遗留问题，主要是因为房地产在建成时没有及时办理相关
手续，按现行法律、法规已不能继续补办手续。据了解，起草《规定》的最初原因是为解决
深圳国有企业房地产历史遗留问题，但大多数非国有企业及小业主也同样面临此类问题，而
且该类问题的长期存在已对深圳的房地产业发展产生了不利影响，因此深圳市出台《规
定》，着手全面解决房地产登记历史遗留问题。
第一类：房屋所有权证的换发问题
背景：国家房地合一管理政策出台前，业主买房拿的是房屋所有权证、土地使用权证两个
证，因现实中存在大量房屋所有权证的权利人同土地使用权人不一致的问题，导致房屋所有
权证不能直接转为现行房地合一的房地产权证，致使房屋的产权转移受到限制。
解决：《规定》将通过由登记部门对房屋所有权证所记载的房屋与其土地权属主体进行核
实，主体相一致的，通过换发房地产权证的办法，解决历史遗留的房屋所有权证问题。
第二类：代用证问题
背景：代用证是上世纪90年代中、后期为了解决已批准预售的房地产因开发商的原因无法办
理初始登记，小业主又要求立即为其房产确权这一矛盾，而直接为小业主办理的房地产代用
证。因房地产代用证权利受到限制，其房地产不能转让。
解决：《规定》第六条规定：未经初始登记核发房地产代用证的房地产，经登记部门核实，
权属清楚的，可办理抵押、转移等其他相关房地产登记。
第三类：开发商欠缴地价款导致小业主不能办理房地产登记问题
背景：对于已批准预售并已竣工验收的房地产，因房地产开发企业欠缴地价款等行为，导致
无法办理房地产权初始登记，从而使购房者无法办理房地产权证（除部分办理了代用证
解决：根据《规定》第九条规定，房地产开发企业欠缴地价款等行为，不影响购房者的权
第四类：非法合作建房问题
背景：未经主管部门批准一方出地、另一方出资合作建房的行为属非法合作建房。
解决：《规定》中第七条规定：《深圳市土地交易市场管理规定》实施前在合法建设用地上
进行合作建房或转让房地产的，按规定补交地价后，可以办理房地产登记。
第五类：初始登记所要求的文件不全而无法办理初始登记的问题
背景：日《深圳经济特区房地产登记条件》实施后，建筑物办理初始登记需要提
交条例第三十九条规定的文件。对于条例实施前建成的房地产，因无法按条件要求提交文
件，导致不能办理房地产初始登记。
解决：《规定》第二条对《深圳经济特区房地产登记条例》实施前建成房地产的初始登记文
件，以及如何取得用地文件、规划文件、建筑工程质量文件以及消防文件等作出明确规
第六类：开发商消失无法登记的
解决：《规定》第八条规定：购房者因房地产开发企业被吊销或注销营业执照无法登记但具
备其他法定条件的，购房者可向登记机关申请房地产登记。
第七类：安居房未办理房地产登记的
解决：《规定》第十条规定：经市房改主管部门批复办理了房改手续但未办理房地产登记的
安居房，按本规定可以办理房地产登记的，应提供市房改主管部门核实文件
深圳市到期房地产续期若干规定
《深圳市到期房地产续期若干规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
　　深圳市到期房地产续期若干规定
　　 第一条 为加强土地管理，妥善处理到期房地产问题，促进我市房地产持续稳定健康发
展，根据有关法律法规，制定本规定。
　　 第二条 本规定所称到期房地产是指房地产权利证书登记的土地使用年期届满的行政划
拨性质房地产，及原行政划拨用地补交地价后转为出让用地但原年期未重新调整而土地使用
年期已届满的房地产。国家机关、军事、文化、教育、卫生、体育、科研、城市基础设施和
公益事业等财政投资的非经营性的行政划拨用地上的房地产，加油加气站，列入旧城（村）
改造规划区域的房地产，公用事业特许经营使用的公用设施，以及市政府规定的其他不予续
期的房地产，不适用本规定。
　　 第三条 到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用
土地的原则延长土地使用年期。延长方式包括补交地价签订土地出让合同或支付土地租金签
订土地租赁合同。在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年
期的，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%并按约定年期修正，补交地价一次性支
付；土地租金按年支付，其标准由市国土管理部门定期公布。
　　 第四条 已建成的合法行政划拨用地性质房地产，在不改变用途的情况下，可按到期房
地产续期的地价（土地租金）标准和延长土地使用年期的原则，办理土地有偿使用手续。
　　 第五条 在日前签订土地使用权出让合同书的，其土地使用年期执行1995
年9月15日《深圳市人民代表大会常务委员会关于修改〈深圳经济特区土地使用权出让条
例〉第十一条的决定》中“土地使用权的最高使用年限为七十年，不同用途的土地使用年限
按国家规定执行”的规定。符合该规定的自土地使用权出让合同约定的起止日期推算顺延。
　　 第六条 到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消
灭，其土地使用权无偿收回。适用本规定的到期房地产，其地上建筑物、构筑物按建造成本
折旧补偿。
　　 第七条 本规定范围外出让用地性质房地产的土地使用年期届满的，其土地使用年期续
期按现行法律法规的规定以及土地使用权出让合同约定的有关内容办理。
　　 第八条 本规定自发布之日起施行。
　　 在本规定施行之前已到期的行政划拨用地性质房地产未续期的，参照本规定执行.
一、办理房地产抵押登记指南
（一）、申请房地产抵押登记应提交的文件
1、《深圳市房地产抵押登记申请表》（原件）
2、借款人、抵押人和抵押权人的身份证明（详见附注）
3、《房地产证》（原件）
4、主合同和抵押合同（原件）（申请人属境外企业或个人的非法人企业合同按规定需经公
5、、提交其产权部门同意抵押的批准文件组织，
6、按规定提交深圳市房地产估价中心审定的评估报告书
7、付清当年土地使用费证明（个人自用的普通住宅除外）
8、法律、法规规定应提交其他的材料
（二）、注意事项
1、抵押金额超过房地产原值的，需提交经深圳市房地产估价中心审定的评估报告书（评估
时间不超过一年）。
2、土地使用权及自用房地产抵押的，须先经我局地政部门核定。
3、以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业、有限责任公司、股份有限公司的房地
产抵押的必须提供企业章程和董事会决议。
4、同一房地产设定二次抵押的，需提供原抵押权人同意抵押的书面意见及原借款、抵押合
同复印件。
5、权利人名称或法定代表人等已变更的，需先到国土分局办理变更登记。
（三）、附注：身份证明
1、申请人属单位的，应提交：
（1）法人企业的提供加盖公章的营业执照、代码证复印件（核原件），事业单位或其它社
团组织的（非法人企业）提供事业单位登记证或成立单位批文（核原件）。
（2）人证明书或单位负责人证明书（原件）、授权委托书（原件）。
（3）法定代表人或单位负责人身份证复印件、受托人身份证复印件（验原件）。
2、申请人属个人，应提交：
（1）身份证明复印件（验原件）。
（2）未满18岁的申请人除提交个人身份证明（公民身份证、儿童身份证或户口本）复印件
外，还需提交经公证的监护人关系证明、监护人身份证明复印件。
（3）个人委托他人代理的，需提供经公证的《委托书》（原件）、委托人和受托人身份证
（四）、收费标准：按抵押价值的万分之一缴纳，但每项最低不低于100元。
二、税费征收
1、房产为个人普通住宅，购买并居住一年以上的，免征营业税和维护税。需征收税费为下
述《税费表》的3、4、5、6、7项；（不足一年的，销售时须计征《税费表》中全部税费。
2、房产为单位或个人非普通住宅（如办公楼、商铺、别墅等）。销售时需计征下述《税费
表》中全部税费。
3、个人安居房购买并居住超过5年的免征个人所得税。
具体应缴税费计征表
序号 项目 计算基数 收取对象 比例 征收部门
1 营业税 合同销售价全额或合同销售价减去原购入价的差额（见附注）转让
方 5% 登记机关代征
2 城市建设维护税 营业税 转让方 1% 登记机关代征
3 印花税 合同销售价 买卖双方 0.1% 登记机关代征
4 个人（单位）所得税 合同销售价减去原登记的差额 转让方
为20%；单位为15% 单位的由税务部门征收；个人的由登记部门代征
5 契税 合同销售价 受让方 1.5%、3%（见附注6） 登记机关代征
受让方 个人50元单位100元 登记机关代征
7 房地产证贴花
受让方 5元 登记机关代征
8 交易手续费 6元/m2 转让方受让方 各一半 登记机关代征
1、 个人购买住房（包括普通住房和非普通住房）在2年内转手交易的，一律按实际
销售金额的5%税率缴纳营业税；
2、 个人购买住房2年内销售的，全额计征营业税，毋需申报。个人购买普通住宅2
年后销售的（含2年）销售价等于或低于原价，未产生营业税的，需向房产所属区的地税局
申报。个人购买非普通住宅2年后销售，售价高于原价的，差额计征营业税，毋需申报，若
需免交营业税，需到税务部门申免；
3、 非房地产开发单位销售自建房或接受由个人赠与的非购置不动产再销售的，以
取得的全部销售收入征收营业税。
4、 直系亲属或配偶之间房地产赠与免征营业税\城市维护建设税\个人所得税,其他
房地产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；
5、 房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税\城市维护建设税\个人所
得税,契税的减免向深圳市财务局提出申请.
6、 契税按现行的标准予以收取。除土地、别墅与度假村等高档住宅按3%税率计征
以外，其他按1.5%计征。
7、 个人安居房购买并居住超过5年的，需提交原安居房或房改房合同后可免征个人
8、 个人购买住房的起始日期以《房产证》上或契税完税证明上注明的时间为准。
其中安居房与二级转移登记的起始日期以购房买卖合同记载的日期为准，三级转移登记的起
始日期以申请购房的日期为准。
三、办理房地产三级市场转移登记指南
申请三级市场转移登记应提交的文件：
1、《深圳市房地产转移登记申请表》（原件）；
2、房地产证（原件）；
3、买、卖双方身份证明（详见附注）；
4、有关房地产转移的证明文件：
（1）房地产买卖合同书（原件）（境外个人或组织需公证）；
（2）赠与公证书及亲属关系证明公证书（原件）；
（3）继承公证书（原件）；
（4）换房协议书（原件）（按规定需公证的，应提交公证的《换房协议书》）；
（5）强制性转移、拍卖的房地产过户应提交的文件：①拍卖或成交确认书、委托拍卖合同
复印件（核原件）、拍卖公告（原件）。②人民法院依法作出的已生效的判决书、裁定书、
调解书以及协助执行通知书。如房地产无法收回的，应由司法机关在协助执行通知书中注明
原因。（需人民法院工作人员亲自送达。）
（6）离婚后的房产分割应提交的文件：离婚证、离婚协议书或离婚判决书、调解书（验原
件）（协议离婚的，夫妻双方须到产权登记部门共同申请；法院判决除外）。
5、国土分局征收科开具的付清当年土地使用费证明（个人自用普通住宅除外）。
6、法律、法规规定应提交的其他材料。
附注：双方身份证明及注意事项：
个人的：（1）买、卖双方合法身份证明。有委托的，需提交经公证的授权委托书及受托人
身份证复印件（验原件）。
（2）权利人无完全民事行为能力的，需提交监护公证书（原件）（内容应体现所有的监护
人，一般为父母双方）及所有监护人的身份证明复印件（验原件）。
（3）姓名或身份证号码有变更的，需提交户籍管理部门的变更证明。
（4）房改房买卖若成交价高于原值的，需提交原房改买卖合同。
企业、行政事业单位：
（1） 营业执照、事业单位登记证或成立单位批文（核原件）
（2） 法定代表人证明书（原件）；授权委托书（原件）
（3） 法定代表人身份证复印件；受委托人身份证复印件（核原件）
（4） 名称或法定代表人有变更的需提供工商局或批准成立部门的变更证明（国有企
业的，提供国资办的相关资料）
（5） 如卖方属有限责任制或股份制企业的，需提交公司章程复印件（核原件），董
事会或股东会决议（原件）。如卖方是非法人企业的，需提交国有资产管理部门或上级产权
主管部门的同意出售证明。如属法人全民制企业，需开具同意出售的证明（另：买方可提交
以上（1）-（4）项
（6） 境外企业或组织提交的资料需经过公证或认证。
四、安居房换证指南
1、安居房换证需提交资料：
（1）《深圳市安居房换证申请表》
（2）、《房产证》（原件）
（3）市房改办批复原件（粉红色）
（4）权利人身份证复印件（权利人其中一方持双方身份证原件前来申请。确因特殊原因权
利人不能亲自申请的，可由受托人持权利人提供的书面委托书及委托人的身份证原件代为办
（5）属下列情况的需提供市房改办出具的变更清单或变更批复原件一份：因结婚，离婚，
死亡，权利人发生变更，或身份证号码、姓名发生更改，批复与房产证记录不同的。（注：
协议离婚变更清单须双方签字同意）
（6）属市改办批复（粉红色）备注房产证面积变动的须提供市住宅局安居房补充合同原件
（7）权利人在取得住宅局全部产权批复后发生变更的须按有关部门规定办理（权利人死亡
的由其合法的继承人凭财产继承公证书申请办理；权利人离婚的，须先换成红本再进行产权
2、安居房换证应缴税费：
（1） 国有土地收益金：房改购买价的1%
（2） 登记费：50元
（3） 印花税：登记价的0.05%（另贴花5元）本指南若有变动，以最新文件为准。
二手楼办证流程图（按揭付款）
签署《物业转让合约》买方经纪方签署购房合约，买方支付定金给卖方（由经纪方托管，卖
方经纪方签署售房合约，经纪方托管卖方定金），卖方交房地产证原件给经纪方。
经纪方带房地产证，落实权证状态，查档取回查档记录， 凭查档有效单，经纪方转交卖方
托管定金。
委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
经纪方协助买卖双方向银行申请按揭贷款。买方将首期款存入经纪方指定银行帐号。
银行出《承诺函》
经纪方提交评估报告、物业转让合约、买方首期款证明、买方收入或资产证明、买卖双方身
份证复印件，银行批复出具承诺函。
申请产权转移递件
经纪方陪同买卖双方一起到国土部门签署正式《深圳市房地产买卖合同（现售）》，若一方
是境外人士或境外公司需到公证处公证《买卖合同》后支付公证费，并到国土部门递件，买
方领取收文回执，交由经纪方保管。
国土部门审核资料，批准产权转移。
国土部门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
缴税后出新证，由办证人员拿回执陪同买方取《房地产证》，并做抵押登记，可将首期款转
付给卖方。如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
抵押登记完毕，银行发放贷款，将贷款直接划入卖方帐号。
买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方
二手楼按揭赎契流程图解（现金赎楼）
签署《物业买卖临时合约》
买方经纪方签署购房合约，买方支付定金给卖方（由经纪方托管，卖方经纪方签署售房合
约，经纪方托管卖方定金），卖方交房地产证原件给经纪方。
卖方签署全权公证委托书
卖方提交相关资料（身份证原件、复印件、房地产证复印件、房屋抵押贷款合同、供楼存折
原件、银行欠款清单、查档单）；买方提交相关资料（身份证原件、复印件、收入证明）
委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
经纪方协助买方向银行申请按揭贷款。买方将首期款存入经纪方指定银行帐号。
银行出《承诺函》
经纪方提交评估报告、物业转让合约、首期款证明、买卖双方身份证复印件，买方收入证明
或资产证明、银行批复出具承诺函给融资公司。
融资公司代为卖方付清银行按揭余款，银行注销抵押登记，并取回房地产证，由融资公司保
申请产权转移递件
经纪方陪同买方、融资公司指定人到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境
外公司需到公证处公证，买卖方支付公证费并到国土部门递件，买方领取收文回执，交由经
纪方或融资公司指定人保管。
国土部门审核资料，批准产权转移。
国土部门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
缴税后出新证，由办证人员拿回执陪同买方取《房地产证》，并做抵押登记，可将首期款转
付给卖方。如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
抵押登记完毕，银行发放赎楼剩余贷款，将贷款直接划入卖方或经纪方帐号。
买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方
二手楼按揭赎契流程图解（担保赎楼）
签署《物业买卖临时合约》
买方经纪方签署购房合约，买方支付定金给卖方（由经纪方托管，卖方经纪方签署售房合
约，经纪方托管卖方定金），卖方交房地产证原件给经纪方。
卖方签署全权公证委托书
卖方提交相关资料（身份证原件、复印件、房地产证复印件、房屋抵押贷款合同原件、供楼
存折原件、银行欠款清单、查档单）；买方提交相关资料（身份证原件、复印件、收入证
委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
经纪方协助买方向银行申请按揭贷款，签署相关文件。买方将首期款存入经纪方指定银行帐
银行出《承诺函》
经纪方提交评估报告、物业转让合约、首期款证明、买卖双方身份证复印件，买方收入证
明、银行批复出具承诺函给担保公司。
担保公司审批并与银行签署《保证合同》或出具《不可撤销保证书》；银行放款给担保公司
指定帐号；担保公司专人查档后（三天有效），担保公司代为卖方付清银行按揭余款，银行
注销抵押登记，并取回房地产证，由担保公司保管。
申请产权转移递件
经纪方陪同买方、担保公司指定人到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境
外公司需到公证处公证（支付公证费），再到国土部门递件，由担保公司指定人领取并保管
国土部门审核资料，批准产权转移。
国土部门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
缴税后出新证，由办证人员拿回执陪同买方取《房地产证》，并做抵押登记，可将首期款转
付给卖方。如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
抵押登记完毕，银行发放赎楼剩余贷款，将贷款直接划入卖方或经纪方帐号。
买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方
二手楼办证流程图解（一次性付款）
签署《物业转让合约》
买方经纪方签署购房合约，买方支付定金给卖方（由经纪方托管，卖方经纪方签署售房合
约，经纪方托管卖方定金），卖方交房地产证原件给经纪方。
经纪方带房地产证原件，落实权证状态，查档取回查档记录， 凭查档有效单，经纪方转交
卖方托管定金。
买方支付购房全款，由经纪方托管。
申请产权转移递件
经纪方陪同买卖双方一起到国土部门签署正式《深圳市房地产买卖合同（现售）》，若一方
是境外人士或境外公司需到公证处公证《买卖合同》后支付公证费，并到国土部门递件，买
方领取收文回执，交由经纪方保管。
国土部门审核资料，批准产权转移。
国土部门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
缴税后出新证，由办证人员拿回执陪同买方取新《房地产证》。
经纪方将托管的购房款转付给卖方。
买卖双方带《买卖合同》一起到物业管理处交接物业，卖方结清物业相关费用。
经纪方将预收的剩余款项结清给卖方，买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方
二手楼办证流程图解（担保赎楼一次性付款）
签署《物业转让合约》
买方经纪方签署购房合约，买方支付定金给卖方（由经纪方托管，卖方经纪方签署售房合
约，经纪方托管卖方定金），卖方交房地产证原件给经纪方。
经纪方带房地产证原件，落实权证状态，查档取回查档记录， 凭查档有效单，经纪方转交
卖方托管定金。
买方支付购房全款，到担保公司指定银行做资金监管。
签署担保协议
买卖双方签署一次性付款担保的《担保协议》，买方提供资金监管协议及冻结资金的单据给
担保公司。
担保公司审批并与银行签署《保证合同》或出具《不可撤销保证书》；银行放款给担保公司
指定帐号；担保公司专人查档后（三天有效），担保公司代为卖方付清银行按揭余款，银行
注销抵押登记，并取回房地产证，由担保公司保管。
申请产权转移递件
经纪方陪同买卖双方一起到国土部门签署正式《深圳市房地产买卖合同（现售）》，若一方
是境外人士或境外公司需到公证处公证《买卖合同》后支付公证费，并到国土部门递件，买
方领取收文回执，交由经纪方保管。
国土部门审核资料，批准产权转移。
国土部门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
缴税后出新证，由办证人员拿回执陪同买方取新《房地产证》。
经纪方将托管的购房款转付给卖方。
买卖双方带《买卖合同》一起到物业管理处交接物业，卖方结清物业相关费用。
经纪方将预收的剩余款项结清给卖方，买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方
二手楼按揭赎契流程图解
（担保赎楼）
签署《物业买卖临时合约》
买卖经纪三方签署物业转让合约，买方支付定金给卖方（由经纪方代收、经纪方托管卖方定
金、卖方签署《担保服务协议》。
卖方签署全权公证委托书
卖方提交相关资料（身份证原件、复印件、房地产证复印件、房屋抵押贷款合同原件、供楼
存折原件、银行欠款清单、查档单）；买方提交相关资料（身份证原件、复印件、收入证
委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
经纪方协助买方向银行申请按揭贷款，签署相关文件。买方将首期款存入经纪方指定银行帐
银行出《承诺函》
经纪方提交评估报告、物业转让合约、首期款证明、买卖双方身份证复印件，买方收入证
明、银行批复出具承诺函给担保公司。
担保公司审批并与银行签署《保证合同》或出具《不可撤销保证书》；银行放款给担保公
司。指定帐号；担保公司专人查档后（三天有效），担保公司代为卖方付清银行按揭余款，
银行注销抵押登记，并取回房地产证，由担保公司保管。
申请产权转移递件
经纪方陪同买方、担保公司指定人到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境
外公司需到公证处公证（支付公证费），再到国土部门递件，由担保公司指定人领取并保管
国土部门审核资料，批准产权转移。
国土部门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
缴税后出新证，由办证人员拿回执陪同买方取《房地产证》，并做抵押登记，可将首期款转
付给卖方。如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
抵押登记完毕，银行发放赎楼剩余贷款，将贷款直接划入卖方或经纪方帐号。
买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方
二手楼按揭赎契流程图解（现金赎楼）
签署《物业买卖临时合约》
买卖经纪三方签署物业转让合约，买方支付定金给卖方（由经纪方代收、经纪方托管卖方定
金、卖方签署借款服务协议
卖方签署全权公证委托书
卖方提交相关资料（身份证原件、复印件、房地产证复印件、房屋抵押贷款合同、供楼存折
原件、银行欠款清单、查档单）；买方提交相关资料（身份证原件、复印件、收入证明）
委托评估机构对用于抵押的物业进行评估。
经纪方协助买方向银行申请按揭贷款。买方将首期款存入经纪方指定银行帐号。
银行出《承诺函》
经纪方提交评估报告、物业转让合约、首期款证明、买卖双方身份证复印件，买方收入证明
或资产证明、银行批复出具承诺函给融资公司。
融资公司代为卖方付清银行按揭余款，银行注销抵押登记，并取回房地产证，由融资公司保
申请产权转移递件
经纪方陪同买方、融资公司指定人到国土部门签署正式《房地产买卖合同》，境外人士或境
外公司需到公证处公证，买卖方支付公证费并到国土部门递件，买方领取收文回执，交由经
纪方或融资公司指定人保管。
国土部门审核资料，批准产权转移。
国土部门出税单，买卖方（或经纪方代）缴过户税费。
缴税后出新证，由办证人员拿回执陪同买方取《房地产证》，并做抵押登记，可将首期款转
付给卖方。如买方是境外人士需抵押合同公证，支付公证费。
抵押登记完毕，银行发放赎楼剩余贷款，将贷款直接划入卖方或经纪方帐号。
买卖双方交接物业，卖方结清相关费用。
经纪方将预收的剩余款项结清给卖方。买卖双方需将物业买卖临时合约、票据交还给经纪方
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