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苏州房价报告
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【报告描述】苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积８４８８平方公里，其中市区面积1650平方公里，古城区14.2平方公里。
第一部分
市场调查与分析1、苏州概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积８４８８平方公里，其中市区面&#平方公里，古城&#平方公里。苏州市&#Ÿ地市合并&#年初吴县撤市建区&#年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘ߚ区和张家港、常熟、太仓、昆山、吴江５个县级市&#个镇。市区１６５０平方公里，古城&#平方公里。2、苏州人口据政府预测，&#年&#年，全市常住人口将依次达到&#万人&#万人&#万人&#万人&#万人；人口出生数分别&#万人&#万人&#万人&#万人&#万人，年平均递
百分点。与之相应的是，未来苏ʩ及以上的老年人口将持续增加&#年&#年将分别达&#万人&#万人。3、人均收入及支出人均收入;上半年，苏州城镇居民人均可支配收入&#元，在江苏城市中最高，但低于上海和浙江的七个城市。从省际来看，江苏的城镇居民人均可支配收入&#元，比上海&#元，比浙江&#元。统计局的市区居民家庭抽样调查资料显示&#Ÿ份市区居民家庭人均可支配收入&#.98元Ŷ8月累计&#.61元，同比增长为12%。从收入来源看：工薪收入、转移性收入仍为主流，两者合计占家庭总收入&#%。;1Ÿ苏州市区消费支出金额（元）同比增长市区城市居民人均支出6487.1017%服务性支出1625.9421%人均食品支出2432.36教育文化娱乐871.2116.5%；交通和通信723.8017.7%居住支出709.8253.1%家庭设备用品及服务616.2245.5%衣着516.0522.4%医疗保健384.38-5.3%杂项商品和服务233.2412%4、产业结构从产业结构中的第二、第三产业占比来看，苏州第二产业占&#%，在长三Ǟ市中居首，第三产业占&#%，在长三Ǟ市中居末。苏州经济外向度非常高，上半年外商及港澳台工业完成规模以上工业总产&#亿元，占到规模以上工业&#%小结：苏州取得了巨大的经济成就，经济总量仅次于上海、北京、广州，但是苏州的社会发展、城市建设、人居环境和综合实力与经济规模还不相适应。因此，苏州必须要找准在区域一体化中间的位置，优化调整产业结构，进一步增强经济实力。整个经济趋势运作良好，随着人口的增多，人均收入的提高，消费的上升，趋于多样化，使得人们的消费需求不断的上升和发展。&#Ŷ7月苏州市区消费中，居住支出同比增长&#%，说明房地产市场还处于不断增长的趋势，需求仍然很旺盛。苏州位于长江三角洲地区，区域经济非常发达。但从房地产发展角度来看，苏州虽然´代初便正式启动，期间也经历了发展的小高潮，但´为止，苏州房价在沪宁线同等级城市中，依然是最低的，在南京、上海，包括杭州中间的苏州，虽然经济发展迅猛，但却是一个&房价盆地&。这一方面是苏州城市特征决定，苏州居民历来有一种&小富即安&的思想，缺乏投资意识，千年来的粉墙黛瓦居住格局，也使保守的苏州人对鸽子笼似的居民楼不适应。另一方面也是因为市场供应小，没有得到引爆的缘故。而随´的土地拍卖政策实行，大量居住用地拍出，市场供应量增加；新区、园区的建设基本完善，吴中相城的建区；城市发展带来外来人口的大量导入等因素，苏州的房地产市场´开始得到了突飞猛进的发展。新区域的全面启动、购买需求的增加、全国市场的升温引爆了苏州市场，短短两三年内，苏州房价&#元/平方米不到一路上涨到超&#元/平方米，上涨幅度非常大。市场的发展除了价格，还从另外一些方面得到了体现：从产品形态来看，苏州从最初的多层+别墅发展为多层、小高层、高层、别墅、商业、酒店公寓等各类产品百花齐放的市场格局；从产品品质来看，从最初的小区仅仅为了满足居住需求，发展到现在的居住质量、居住健康等多方面的需求。景观、规划、户型等多方面都得到了很大的发展；从客源角度看，苏州市场从最初的本地自住客户占绝对比例，发展到本地客户与外来客户共同成为市场主力，置业目的也从自住发展为自住与投资。虽&#年市场发展迅速，但从各方面来看，市场并不成熟健康，具体表现在购房者购房不成熟、不理性；开发商开发项目不理性，部分开发公司开发项目急进盲目；投资客投资带有盲目性，甚至出现了很多楼市投机者。但自´5月份宏观政策进行了一轮调控以后，市场发生比比较大的变化，大盘整体形势走低，部分楼盘降价，多数楼盘滞销，市场看跌、观望气氛浓。一直持续´9月份以后，经过这段时间的市场调整，市场逐渐趋于成熟稳定，购房者更加理性，开发商对产品品质也越来越重视，价格平稳上涨。经过这段时间的市场调整，外来的实力开发商的影响力与优势逐渐体现，先进开发理念的进入，使本地部分小农思想严重的开发商受到很大的冲击，居民的理性购房也使不少产品没有竞争力的楼盘在激烈的市场竞争中处于下风。04Ÿ份至今苏州市场处于平稳发展阶段´3Ÿ份国家连发两个&国八条&，政府展现出了整顿楼市的决心，对市场的震动不可谓不大。在这两个国八条中，关于房贷方面的调控对上海这类投机现象严重的城市造成了很大的影响，楼市成交量急剧萎缩。而苏州虽然与上海距离很近，但由于一方面具体落实的政策略有不同，另一方面苏州市场相对更为健康，因此国八条的调控对苏州市场的影响并不大，苏州市场成交量比较平稳´5月，&七部委&调控政策对楼市投机客又是当头一棒，上海二手房市场顿时降价、退房、抛房等声音不断，由于本次对所有短线投资客的打压也使苏州市场出现了波动，一方面二手市场挂单量大增，而接单量并没有随之增加；另一方面一手房市场由于投资客的&缩手&，自住客的&观望&，成交量出现了一定的滑坡。从市场发展的角度来看，国家这些严厉的宏观政策是需要的，投资转化发展为投机行为后，市场的泡沫随之出现。国家的宏观调控正是挤压泡沫的手，对楼市健康发展的重要性不言而喻。但在打压投机的过程中，必然会带来&阵痛&，这个&阵痛&会持续多久，还需要继续观察判断。但从苏州的房产市场来看，由于自住客户依然占了购房者的主力，且房地产价格与自住客户接受能力背离不大，因此，这次市场震荡苏州所受影响将远小于上海等投机泛滥的城市。可以说，苏州的市场用比较长远的角度看，会持续健康发展，但同时对开发商提出了更加高的要求，注重楼盘品质、增加楼盘附加价值将会是今后竞争中利器。新政对苏州房产市场的影响今Ÿ，七部委指令出台，其中的&两年内转手征收高额营业税&、&高档房4%契税&等政策，给短线投资客及大面积住宅带来了巨大的冲击。而市场的蝴蝶效应也使全国房地产市场受到了冲击。苏州Ÿ开始，市场受到较大影响，各个楼盘月销售量平均下&#%。根据本司分析，本次政府新政出台，在一定程度上是为了配合人民币升值。我国汇率一直跟美圆挂钩，而美´初开始不断贬值，与欧圆的相对汇率下调40%。人民币虽然相对美圆汇率稳定，但一直处于一个相对贬值的过程。因此，大量的国际热钱进入中国，赌人民币升值，这些短线资金有很大一部分进入了房地产市场，使部分城市价格非正常上涨，产生了泡沫。而人民币一旦持续升值，会吸引更多的短线资金进入，使房产的价格越来越背离价格，而人民币升值到一定阶段后，国际热线的快速撤出，会导致楼市的崩溃。国家为了避免此现象，颁布了新政策，加大了短线投资客的投资成本，使热线进入、撤出的速度减缓，在一定程度上在净化楼市的同时降低了风险。而苏州由于自住客远多于投资客，且价格并没有背离价值，因此楼市是比较健康的。由于受上海楼市的波及影响，市场销售量有一定影响。表：房地产历年宏观指标对比表
年份指标;;;;;房产开发投资额（亿元）61.1868.62107.34177.94334.32施工面积（万平方米）761.7849.751457.7625763843.92商品房销售面积（万方）373.38480.1535.52575.44707.13商品房销售总额（亿元）66.3888.5115.78146.92226.461、总体形势不错目前在中国政府通过金融等政策手段的调控下，中国房地产市场进入了一个相对的稳定期，此稳定期主要表现为三种情况：其一，是以北京为代表的房地产市场出现过热现象的城市，其整体价格开始回落，并有进一步下跌的趋势；其二，是以杭州为代表的房地产出现供求双向矛盾现象的城市，其整体价格上扬趋缓，并有出现持平现象的可能；其三是以苏州为代表的房地产价格稳中有升的城市。总体形势不错的原因：1）首先在于苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机。目前，苏州已是长三角地区乃至全国经济最活跃的城市之一，经济的发展是支撑苏州房地产高速发展的源动力。2）其二是苏州旧城改造、道路建设等加速，市场需求刚性扩大而有效供给不足，也将进一步加剧了房源的紧张状况。根据政府推进城市化总体要求，&#年苏州中心城市将是一个超&#万人口的大城市，势必会促进苏州市区房产有效需求的增长。苏州市从城镇到中心城区都在进行大规模拆迁改造。同时苏州城市品位的提升以及招商力度的加大，大批外来购房者也会纷纷涌入，住房需求一定会有一个大量释放的过程。而有来自官方的统计，约两年苏州市的住宅需求将&#多万平方米。3）最后从投资客比例来看，目前苏州投资性购房的比例为16%，而依照国际惯例，一个繁荣的房产市场这一比例应在15%左右，所以苏州的房产市场仍是健康的，并未出现非常过热现象。
提示：;房地产市场呈现交易总量持续上升的走势&#年房地产市场继续上扬，但由于宏观调控的出台，增势趋缓。由于市场供应量的急剧放大，市场供求对比关系的临界点在今年初露端倪，供略大于求，市场真正进入品质、品牌和营销策略较量的时代。2、市场总供需分析1）供应量分析苏州已经出台一些控制房价的政策，土地供应方面&#年供应量&#万平方米&#年&#万平方米&#年则&#万平方米，&#年《苏州市国民经济和社会发展统计公报》中指出，全市房地产开发投&#亿元，比上年增&#%，全市商品房销售&#亿元，增&#%。虽然今年初就开始了针对房市的宏观调控，&#年苏州房市继续火爆，据苏州市统计局统计,今&#月，房地产开发投&#亿元，同比增&#%；销售&#亿元，同比增&#%。目前苏州房地产市场在供应的公寓式住宅主要有多层、小高层、高层、排屋等四种形式，其中多层住宅占供应总量的38%；高层、小高层住宅占供应总量的60%，且主要集中在园区板块；排屋占供应总量的2%。目前苏州房地产市场在供应的住宅房型主要有平面、错层、跃层、排屋及单身公寓等五种房型。其中平面和错层房型为主要供应形式；跃层房型一般设计在住宅楼的顶层。2）供应价格分析目前整个苏州房地产市场公寓住宅供应的单位价格&#元&#元。其&#元以上的供应量主要集中在市区，园区两大板块。今年三四月份，建设部房地产业司、国土资源部、财政部分别组成二个调研小组后到苏州调研。中央调查组在实地调查之后，认为苏州房地产市场发展的政策环境基本平稳，房价也不算高。因此，在中央调查组的肯定下，苏州楼市的发展还未达到一个如火如荼的状态，房价还有上涨空间，发展后劲十足。3）需求量分析来自官方的统计，今明两年苏州市的住宅需求将达;万平方米。而今&#月全市商品房实际销售面积为369.75万平方米。3、苏州市房地产市场综合特征分析全国乃至苏州房地产政策的颁布，在为房地产可持续发展打下了坚实的基础的同时，有力的控制了房价攀升的脚步，有效的阻止了投资客对房价的炒做。房地产市场整体良好的背景，推动了房地产的稳定发展，并为未来良性的运行做好铺垫。随着大批土地的推出，全市房地产市场供求关系以逐渐趋于平衡状态，供需矛盾出现了&激化&的现象已不将存在，这也是导致房价基本稳定的主要原因之一。苏州各个区域房地产价格较前几年已有大幅上升，但随着相对政策的推出和大批土地的开发，目前，苏州房价已基本处在一个平稳的位置。 开发主体的多元化，外地实力公司的进入，相对提升了开发水准，给当地开发商带来了强有力的冲击，加上其他综合因素的影响，&围城&效应得到了充分的体现。新兴区域异军突起，随着基础设施的逐渐完善，&郊区包围城市&的趋势越来越明显。品牌观念得到了进一步的重视与体现。 别墅市场也曾比较繁荣，但开发量的相对较少，品质、品牌的树立未能得到充分的体现。定销房的推出，活跃了房地产市场，部分保障了中低收入阶层的住房问题，但并没有从根本上解决这一长期的社会矛盾。装修房的出现迎合了市场部分需求，但推广范围较小，项目的针对性、局限性较为明显。城市化进程的推进，特别是交通等基础设施对房地产发展有了一个较为&强烈&的影响。随着政府相应政策的推出，二手房市场的进入的尴尬的境地。导致持币观望的客户越来越多。小结：从苏州整个大市场环境来看，今明两年苏州商品房市场总供应量处于历史新高，尤其是在今年下半年到明年上半年期间，市场上将有前期积累的大量的楼盘推出，主要集中在园区的湖东板块和城南板块。这些楼盘量体都比较大，销售周期长。预计当本案&#年初推出时，市场上仍会有很大的供应量，市场竞争将会非常激烈。1、地理位置苏州市区目前包括两大区域&&古城区和新城区，苏州古城区主要指以东环路、南环路、北环路和京杭大运河所围合而成的方形区域；新城区指的是平江新城区、沧浪新城区和金阊新城区，目前，新城区还处在规划建设阶段。平江新城区（苏州中央商务区）
规划范围东至东环路（上高路一线），南至护城河，西至十字洋河，北至沪宁高速公路，规划用地面积³方公里（含火车站地区），建成以交通枢纽、商务商贸、生态居住为主要功能的城市副中心。 金阊新城区（苏州综合物流园） 规划范围东至苏虞张一级公路市区连接线，南至京杭大运河，西至虎丘区边界，北至沪宁高速公路，规划用地面积³方公里（含定销房规划用地），建成以服务于中心城区生产、生活的物流配送、仓储市场为主要功能的城市副中心。 沧浪新城区（苏州科技创业社区） 规划范围东至盘蠡路，南至石湖风景区，西至京杭大运河，北至南环西路，规划用地面积³方公里，建成集创业、居住、商务、高科技研发和中试为主要功能的城市副中心。 2、区域划分从行政划分上看，市区（古城区）分为三个区域：金阊区、沧浪区和平江区。金阊区位于苏州城西北部，是市政府所在地，东依古城区，西隔京杭大运河于苏州高新技术产业开发区相望，因与苏州古城区的金门、阊门相邻而名。全区铭&#平方公里，
街道，常住人&#万人。沧浪区位于中国历史文化名城苏州的中南部，东接苏州新加坡工业园区，西邻苏州高新技术产业开发区，因区内宋代名园沧浪亭而得名。全区面积³方公里，常住人&#万，
街道办事处，是苏州市的教育、文化、科学、旅游中心区，也是苏州市历史最为悠久、人文积淀最为丰富的中心城区之一。平江区作为苏州古城缩影的历史街区，东起外环城河，西至临顿路，南起干将路，北至白塔东路，面积约&#͌顷，至今保持着与南宋《平江图》基本一致的格局，小桥流水人家的江南水城风貌依旧。3、交通条件金阊区：沪宁铁路、沪宁高速&#国道、苏虞张快速路、京杭大运河传境而过，对外水陆交通便利。区内道路通畅，沪宁高速苏州西出口有高架快速通道与老城区沟通，南北向的阊胥路、广济路、虎丘路、桐泾路、西环路与东西向的三香路、干将路、金门路、枫桥路、留园路、西园路、北环路等组成里区内治港道路网络。沧浪区：交通便捷，苏福路、桐泾路、西环路、南环路、三香路构成四通八达的骨干交通网络。平江区：交通便利，辖区内&#国道、沪宁、苏嘉杭高速公路出人口、火车站及运河码头，东环路、北环路、人民路、干将路等主次干道，构成了内外环通、四通八达的交通网。1、苏州消费者心思细腻，购房前考虑比较全面。一般的苏州家庭，购房前一般会拿多个楼盘的资料比较，然后召开多次家庭会议进行讨论。购房时会对楼盘进行多方位询问，并希望开发商能提供优惠政策。2、苏州古城历史文化积淀深厚，使得一大批客户有严重的古城情节。根据调查分析，大多数的苏州客户购房首选是市区。那些原本居住在市区的客户，不仅因为市区配套齐全，交通便利，更大程度体现在对古城的感情上，古城悠久的历史、深厚的人文底蕴，还有祖辈在此生活的身影，都是他们不愿意离开市区的重要原因。而那些居住在苏州郊区或乡村的客户，则是同他们祖辈一样，对城市生活的向往。虽然苏州目前农民生活水平越来越高，但他们中的很多依然对城市有着向往。这一点体现在：大多数农村客户在致富后都会到市区购房。外来人员对古城的认同感要略低于本地人。但他们中有很多对吴文化与苏州园林有着长期的向往，到苏州后更是被古城悠久的历史、深厚的人文底蕴折服，愿意在苏州市区定居。在总价相近的前提下，市区的产品是绝大多数客户的首选。3、对总价比较敏感。现阶段，大多数苏州消费者的承受能力Ϗ左右。在功能满足的前提下，希望能控制总价。在古城区³方米的两房&#平方米的三房是客户需求最大的。4、居住喜好苏州消费者喜欢主卧、客厅朝南的房间，对户型的通风采光要求比较高。他们喜欢面宽较宽进深较小的户型，且要求主卧与客厅的宽敞。5、日常生活消费习性苏州客户一般的消费范围在步行十分钟，车行三公里的范围。购物：在大买场出现之前，苏州消费者习惯在中小型超市购物。大卖场出现后，苏州消费者很快接受了这一产品，购物方式开始变为在大卖场购置大量物品，在小超市购买一些易耗品。交通：普通市民出行通常有步行、自行车、公交车，故公交线路是居民购房会考虑的内容之一。随着苏州私家车越来越多，道路、车库也逐渐成为重要考虑的问题。休闲娱乐：苏州本地人相对较保守，特别是中老年居民，大多数在下班后会在家与家人相聚，享受温馨的家庭氛围，主要以看电视和串门为主；而年龄较轻的本地人和一些外来人员，通常会选择网吧、咖啡厅、酒吧、迪厅、KTV等休闲娱乐场所进行消费。教育：苏州市居民对子女教育重视程度非常高，往往会出现为了子女能进好的小学或初中，而在学校附近购房。在日常支出中，教育支出占了很大的比例。一个良好的学习氛围、学习环境是居民购房时会考虑的。随ġ03年对古城区房地产市场的集中开发，´开始，古城区的土地资源逐渐呈现稀缺的特性，而整个古城区的房地产市场也呈现出向区域周边地段的发展的趋势，三大新城的规划与实施是政府为发展区域周边市场的手段之一。1、区域房地产概况：市区主要是指苏州的老城区，鉴于老城区有着&#年的悠久历史，市区的历史文化古迹众多，且分散在市区各处，况且解放以来，市区的街道住房几经翻建，市区与新区、园区等外围区域相比，原有建筑相对固定，旧区改造，费时费力，而且往往难以大面积同时拆迁。城区的房产市场往往是见缝插针，拾遗补漏，因而市区楼盘多数以五万方以下的小楼盘为主。由于楼盘体量小，又处在市中心，消化迅速，特别是一些苏式建筑，如狮林苑、嘉园等楼盘，尽管价格很高，仍然被销售一空，可见市区房产之热销程度。
目前市区市场的预推案量极为有限，估计将有相当一段时期的真空期。近年来，苏州市区的商品房价格，象脱缰的野马一路上涨，上升幅度较大。从价格上看，古城区房价处于苏州房地产市场的领先地位，目前该区域的房价&#元/平方米左右，而核心区的房价已经达&#元/平方米左右。 &#年末市区拍卖土地成交情况看,老城区的楼面价已经&#元/平方米,再加上其建筑等成本费用,预计地的售价会突&#元/平方米价位。老城区以其独特的各种优势,可用于居住土地的减少,购房者需求的增加,其房价从现在&#-;/平方米还会持续攀升。2、区域房地产市场特征分析：区域历史人文底蕴深厚，故在市中心区位的楼盘项目都有限高指标。市区住宅产品多为传统的中式风格，中式别墅在此区域尤为突出。根据调查，在古城区中式风格的产品的接受度最高。从产品上看，由于古城区土地资源的稀缺性，致使古城区的房地产市场上的产品以小高层为主的现状，多层和别墅产品相对较少，尤其是在古城区的核心地段，多层产品可谓是凤毛菱角。市场供应量少，地块含金量高的楼盘尤为稀缺。目前市区楼盘有：天筑、大观园、宝石御景园、领秀江南、公园天下、都市恬园等。其中天筑、大观园、领袖江南、都市恬园都属于市区边缘区域，历史人文底蕴不深厚，区域含金量不高。市区目前的房价&#~;/平方米，平均价格与园区、新区相近。区域产品品质一般，除中式别墅这类特殊产品外，其他普通公寓产品品质都要较园区差。市场处于调整期，市场观望气氛比较浓，市场&跌声一片&，直接为各楼盘月成交量普遍萎缩，而市场投资客则开始抛售手中的房源。市区由于其区位含金量极高，故大盘低靡对市区的影响要小于其他区域。二手房交易比新房更加不容乐观，部分中介公司的月成交量不足去年同期&#。近几个月来，挂单量大量增加，但接手者甚少。除了受房地产大盘低靡的影响外，与政府金融政策调整，贷款门槛提高不无关系。市区的旧式小区户型面积都相对较小。3、区域未来走势分析区域内自然环境，各项生活设施十分完善，适宜人们居住，是新区、园区无可比拟的；古城区历史名胜众多，人口居住密度较大，如有个案推出，量体不是很大；由于古城区历史发展因素，政府对古城区的建筑高度有严格限制，因此不会出现大量的小高层、高层住宅楼；随着对古城区的旧城改造，因此在园林周围及护&#2247