苏州明年房价可能跌多少？为什么？
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以下是今天在网上看见的...不一定很准确，但代表了大方向吧：|
苏州。　　江苏省内经济最强市，人口820万，经济总量全国排名第五，在可预测的未来10年内，经济总量和富裕程度皆会超越广州深圳北京，全国排名第二。民资国资外资三分天下，今后中国制造的核心代表，全国打工者天堂，非户籍人口2011年将突破1000万。　　苏州房价一直不高，炒作资金不多进入实业的尤其是工业的资金比例很高，老城区限制高楼建设，园区住房公积金奇高的比例将会在2012年渐进结束，新区发展日臻完善，所辖昆山常熟吴江张家港太仓皆为全国百强县前十，城乡一体化。总结下苏州的房价历史，2007年接近年10月突破年12个月一直在元之间冲突，2011年初正式过万。苏州的房价事实上一直低于其经济水平，这跟当地资金去向有关，也跟其2大园区5大辖下县级市过强有关。按照常理其房价本应该在杭州之下而现在只有一半，所以在苏州工作生活和买房的压力不算大。2011年1月苏州房价刚好1万，2011年8月份为10600，预计年底接近11000元，年增幅10%。预测下2012年，苏州辖下5县城除太仓外全部房价过万，苏州整体房价会在五六年内超越省会南京，这里除了考虑苏州经济未来强劲的发展，也考虑到高铁地铁绕城高速等交通设施拉近与一线城市的距离，更考虑了1000万打工人在苏州置业安家的需求。　　苏州适合打工，薪水中上，至少高于中西部所有城市和北方大部分城市，也高于南京无锡等省内兄弟城市。苏州由于框架打开的早，县级市经济强，所以房价较为理性。而工厂分布均匀，就业安家靠在一起，所以适合打工人置业安家。唯一的缺点就是工业污染开始显现，注意下避免购买重污染企业旁边的楼盘。关于职业发展，因为企业多所以便于跳槽，失业风险不大，因为很快能找到工作。而且因为外地人多，跟深圳一样，所以外地歧视程度不高，适合前来就业。另外，因为来的人多了而且聚居为主，那么开店就容易红火，而且因为人多所以创业的话适合走中档薄利多销套路，开个服装小店年赚20万，卖快餐做得好两年就发家赚几百万也不是梦想，关键早找机会入行，然后做出品牌出来。另外，如果不去苏州市区而去郊县的话更好，房价低而且更适合创业。打工的话还是去园区新区和昆山的开发区为好。
|我也考虑在苏州买，但暂时在北京工作，于是无限期推延了....
楼主别想了 就园区这个势头涨到2w是早晚的事儿。就不说经济了，现在地铁昆山和上海联通过几年苏州和上海地铁也联通，你觉得多少上海人杀到苏州置业？怎么可能跌？2014年来补充回答。现在苏州限购令取消了，房价更不可能跌了。2015年来补充。。。。反正我们小区的业主有2w卖掉的了。。。
房价有跌的时候吗，至少10年内房价会一路上涨！
09年底10年出园区也疯涨过，按经验，明年园区应该会平稳并有下走趋势，新楼盘也会涌出，另外我想知道这个时候买房的人你不担心你们厂子5年内撤走到时候你还不上贷款吗，哈哈
现在湖东3w左右了，题主买了没
看好园区均价23000附近。强烈建议购置学区房。
已有帐号？
无法登录？
社交帐号登录苏州2011年房价会跌吗
梦殇天堂680
房价不但不会跌而且还会涨,不过涨只是暂时的,因为国家已经很重视这个问题,还有很多人不相信国家调控的力度,加上那些房地产商人的炒作,所以购房者依然不是很少,所以房价还是会出现微涨,但在不久的将来,大约一年的时间国家会对此再次加大力度调控,要么不做,做就做出个效果,这个问题国家主席胡锦涛以及总理温家宝都特别关注,中国走的路子是要大多数人都能过上小康生活,房产购买也是生活水平的一个重要体现,所以房价在将来一年到两年内肯定会跌价,想购房的朋友们还是可以再观望一下的,不相信我可以,不相信你自己也可以,但不能不相信我们的主席与总理!涛哥万岁!
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试析2011苏州房价涨跌的脉络
在经济规律面前，我们必须保持应有的谦逊。从经济学角度来说，预测未来是最不可靠的，因为经济活动中有太多的因素会使行情波动，因此要确切的说2011年房价是涨是跌是不可能的，我们只能根据自己的知识和经验来判断市场的总体趋势。不过，即便明知各种预测都不准确，各人对未来都有一个自己的判断，拿出来交流一下总是有益的，权当一次猜谜游戏吧。
猜谜也得有路数，这就是必须先搞清楚房价涨跌的原因。
一、房价为什么会涨？
房价上涨的原因（按：这里说的是直接原因，而非根本原因，根本原因在于社会财富的增值被分摊到每寸土地上，另论），抛开一些短期性、间接性的因素，无非刚性需求和投资的推动。至于地价，现在已成为国有企业的疯狂游戏，考虑到国企已经习惯于亏损，我认为这并不能撼动长期市场，这点在这就不展开了，以后细谈。
刚性需求对房价的推动是当前社会对房价上涨信心的基础。但实际上，刚性需求是否推动动房价上涨还要视情况而定。
在房地产发展相对滞后，房价较低的城市，刚性需求对房价上涨有着绝对的推动作用。比如说我最近刚去的淮安，那里的房价不到6000元，居民购房更倾向于多层的110平米或以上的三房，要求至少两个卧室朝南，房间空间不能太小，90-100平米做成两房是理所当然，这在大城市已经属于改善性需求的范畴。在这种需求下，房价有着很大的上涨空间，理由是刚性需求目前的购房需要远高于基本的居住需求，当房价处于上升通道，刚性需求购房冲动强烈时，他们只要稍稍降低要求，比如说逐渐接受高层和超高层产品，稍微缩小每个房间的面积，接受较少的朝南房间等，在不影响居住的功能的前提下，便可以将总价控制在可接受的范围内。这样，刚性需求会形成强大的购买力，并推动房价持续上升，直到在可接受的总价下，房屋面积减小到影响使用功能为止。
一、二线城市情况则不同。以苏州来说，目前50-60平米小公寓热销，小户型单价会超过大户型说明了什么？说明刚性需求对房屋总价的承受能力已接近极限，甚至不惜购买使用价值严重缺失的超小户型产品，这使只有将房屋面积尽量降低，才能腾出更多的空间提升单价。但是，房屋的基本居住需求是必须满足的，现在苏州的单身公寓，通过赠送面积还可以隔成两房，在上海的许多地方则连赠送面积都小的可怜，消费者购买这种房屋，只能满足一家两口的居住需求，一旦形成两代居，这样的房屋就无法满足需要。因此，靠压缩面积降低总价的做法有其极限，一旦到达这一极限，单价的提升便会受限于刚性需求的收入水平，刚性需求对房价的推动作用将会转为支撑。刚性需求的收入水平便成为正常情况下房价波动的底线。不同城市刚需能承受房价的差距要比城市人均收入之间的差距更小，因为收入高的城市基础消费也更高。在底线之上，价格弹性较大，底线之下，价格弹性较小。一旦房价低于这一底线，会使刚性需求积极入市，把价格推至底线之上，但再往上便无能为力了。
在一、二线城市，实际推高房价的是投资性需求。这里的投资性需求包括纯粹的投资和多数改善性需求，因为当改善性需求购买第二套住房时，它已经脱离基本的居住需要，更多考虑资产升值等因素，且当前多数二套以上住房拥有者会选择将房屋出租、空置或留待后用，那些不得不靠出卖现有住房购买二套房者，我们仍将其视为刚性需求。
什么样的城市房价涨得快？金融中心、第三场业发达的城市和拥有独特地缘优势的城市。
先说说金融中心。金融中心最大的优势在于高收入的人才、先进的投资理念和海量的资金。一般来说，金融从业者不但自身收入高，也会带动周边人群的投资观念，形成投资热潮；同时，金融业发达的城市往往会集中数量庞大的资金，使房产投资更加活跃。由于投资的关注点在增值空间而不在价格，因此即便房价已经较高，只要城市经济发展状况良好，它就有机会被进一步推高。上海、深圳就是典型的例子。
其次是第三产业发达的城市。制造业发达的城市，引入的更多是刚性需求，高收入人群比例较少，而第三产业则不同，由于灵活性大、吸收就业多、发展空间大，第三产业创造的高收入人群比例更大，因此第三产业发达的城市，会有更多的个人闲置资本用于房地产投资。
最后是拥有独特地缘优势的城市。这些城市有两类，一是靠近大型资本的中心，比如靠近香港的广州、深圳，靠近台湾的厦门、靠近上海的昆山等，由于房价低于资本中心，且来往方便，便会受到青睐。二是本身便是某种中心城市，比如全国性的中心城市北京、上海，江浙的行政中心南京、杭州，广东的中心广州，东北的中心城市沈阳、大连等，还有如温州资本的中心温州这样的城市，由于资本异常集中，房价也会脱离刚性需求的支付水平而快速增长。比如杭州，虽然经济水平低于苏州，但作为浙江省省会，集中了浙江全省富人的视线，我曾经调研过金华市场，在当地房产网站上满是杭州楼盘的介绍，可见杭州低位之重要。再如南京，虽然经济水平与苏州相去甚远，但借省会之利，房价便能凌驾于苏州之上。
综上，想要房价脱离刚性需求而快速增长，必须拥有足量的资本，以及较多的富裕阶层的关注。决定房价能涨多少的，是那些购买100平米以上房产的人。
苏州的房价与经济地位相当的城市有相当的差距，从以上分析便可以看出端倪。首先，苏州是以制造业为主的城市，刚性需求旺盛，但高端需求与一线城市和部分二线城市有较大差距，因此房价一路升至万元左右便出现停顿，且销售面积增幅始终小于套数增幅，单套面积有所缩小，这体现了刚性需求的承受能力开始接近饱和的特征，所以，刚性需求作为房价上涨推动力的时代可能就要过去。从投资来说，虽然苏州以及周边乡镇还是有较多的富人，但总体来说投资性消费规模较上海、杭州、南京要小，自住性消费会更加注重性价比和支付能力，房价上涨速度便受到限制。
二、房价为什么会跌？
使房价下跌的最终原因无非企业资金链断裂和消费者断供。
企业资金链断裂主要是过长的杠杆，过量的扩张以及资金来源的枯竭。企业的资金杠杆如果过长，很容易出现到期债务过于集中的问题，届时对流动资金的需求会高于对利润的需求，从而产生降价冲动。企业扩张过快也会带来降价的风险。由于规模过大，产品线过于复杂，企业很可能出现资金、能力难以满足需求的情况，届时如果某些业务限于困境，也会增强对流动资金的需求，从而迫使低价变现资产。资金来源枯竭是更大的风险。一旦资金来源出现问题，企业便会因债务而限于困境，从而被迫降价出售资产。目前的调控，正是旨在切断房地产企业的资金来源，无论是对预售金的控制、对企业上市与增发的控制还是对开发贷的控制，最终都会使房地产企业资金枯竭，从而被迫降价，不过这一政策的有效性还值得商榷。
购房者断供的主要原因有两个，一是负资产，二是失业。
负资产是指房价下跌使得剩余贷款额超过房产本身的价值。这是美国购房者断供的主要原因。美国的购房者，只要信用记录良好，便可以享受低首付，甚至零首付的房贷，于是，只要房价下跌，他们就可能放弃还款而将风险转嫁给银行。中国则不同，由于有至少20%的首付存在，消费者不会轻易形成负资产和断供，只有当房价下跌20%，甚至30%以上，才会有部分消费者形成负资产；由于首付金额极大，往往耗尽居民大部分积蓄，让消费者选择断供还需要更大的跌幅，因此，因负资产而形成的房贷危机在中国不会轻易出现，除非房价大幅下跌40%-50%以上。这么大的跌幅不可能在一两年内实现，况且真跌这么多，那就是国民经济的全面崩盘了，现在应该还没到这种地步。
失业是迫使消费者断供的另一个原因。美国在“次贷危机”后又出现了“优贷危机”，这些信用良好的贷款之所以断供，便是缘于失业。正是美国10%的失业率使房地产的下跌还在继续，银行继续面临风险。中国也一样，一旦购房者失业，依靠失业救济或者半就业的微薄收入，他们必定无力偿还贷款，这会使房产全部抵押于银行，最终银行会选择低价变卖，这种情况积累到一定的数量，房价也会下跌。
三、苏州明年会怎样？
分析了房价涨跌的原因，我们可以再来看苏州明年的房价。
由于庞大的制造业基础，迅速涌入的外来人口，苏州的刚性需求始终是坚实稳定的，由于大中型企业较多，苏州的失业率会比珠三角及浙江更低。从企业资金链考虑，虽然国家政策使各房企都面临资金紧张的问题，但因市场上资金充裕，民间借贷利率开始出现下跌，月利率已由年初的10%左右下降至1%，企业融资的渠道依然很多，况且国家提高了房地产企业的贷款利率，也就提高了银行投资房地产的利润率，这会使银行更积极的将资金贷于房企。所以，虽然成本提高了，房地产暂时不会因为资金缺口而崩盘。因此，在没有系统性风险爆发或者政策继续加码的情况下，苏州房价想在明年便出现大幅下跌是很难的。
另一面，由于现行贷款政策的限制，改善型需求是受到约束的。在二套房首付五成，三套房全款的情况下，各人购买二套房会更加谨慎，也会更倾向于一步到位的购房，这会使二套房的面积普遍提高，也会使改善性消费的时间延迟，这对市场是一个打击。从资金面来说，明年正是热钱涌入中国的年头，加上国内资金也不可能一股收回，国家虽然开始实施文件的货币政策，积极的财政政策却意味着仍会有较多的新增资金投向市场，在省内，苏州作为前哨站，会与南京一起得到最多的投资，这会使房价上涨。
写了这么多，总归要进入猜谜阶段。对于明年的房价，我觉得至少在2011年最初的一段时间涨势应该还能持续，至于涨多少、涨多久，还要看国家回收资金的力度和政策对改善性和投资性需求有多大的约束，个人倾向于至少在明年头一两个季度，房价会维持小涨的结论。
四、风险何在？
值得注意的是，房地产面临的风险已经呈现，它主要来自以下几方面。
首先，产能过剩是严重的问题。前面说过，如果要中国的购房者断供，失业可能是最主要的原因，一旦过剩的产能再也无法得到舒缓，国家势必采取一系列的减产措施，届时就像90年代初那样，失业率会上升到极高的水平，从而造成断供，并给银行和整个国民经济带来沉重的压力，房价更会持续下跌。
其次是热钱与通胀。目前国内资金已经超发，并带来4.4%的通胀率，由于美国的量化宽松政策，热钱也已枕戈待旦，新一轮资金涌入将带来泡沫，国家必定会采取一系列紧缩政策对抗泡沫，这就会使房地产投资受到影响，而一旦美国改变政策，热钱退去，中国的资产投资市场将会因严重失血而坍塌，就像当年的日本、泰国、香港和越南。
第三，虽然短期内的融资限制无法给房地产企业带来致命伤，但如政策长期坚持，没有任何一家企业会安然无恙，基本的套路会是：限制带来供销下降，回款减少，直到市场反弹，销售带动供应回升，但规模会比以前小，然后房企再次耗尽资金而减少供应，直到下一次规模更小的反弹，如此下去，市场规模会越来越小。
最后，三级市场不稳定因素增加。受房地产调控影响最大的是二手房市场，由于个人抗风险能力低，资金情况复杂，在现有的政策和经济环境下，极易出现资金周转不灵的问题，这会加剧三级市场价格的波动，近期二手房价格便降幅明显。如果经济进一步恶化，三级市场出现更严重的波动，将会影响二级市场。
现在看来，这几种风险都存在，前两点更会形成系统风险。目前除了政策能否坚持值得怀疑外，其余问题在一段时间后爆发的可能性相当大，它可能出现在数年后，也可能就是明天！这就是前面所言对放房价的判断不可能完全正确的原因――危机往往是在一片祥和中骤然出现的。
因此，长线投资房地产必须提高风险意识，量力而行，像过去几年那样不顾实力疯狂借贷的行为不再可取。相对而言，由于商品房高端化的趋势，投资高端物业抗风险能力将会更强。
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