已解决问题 &
国际贸易专业考研苏州大学和上海外国语大学哪个更容易录取
更新时间: 01:59
你好，相比来说，上外的国贸专业比江苏大学的要好一些，而且上外在上海，以后找工作的机会会更多，真的，经济类的很多很好的工作机会都在上海。也因为这样，上外的竞争压力也比江苏大学大很多，如果想去上海工作的话，江苏大学可能就没有太大的优势，如果是留在江苏，那么江苏大学还是不错的，算是比较好考的。看你个人的选择哦。我是09年考研的，读的是经济类专业，对考研和经济类专业的学校比较了解，如果有问题的话可以给我发消息，如果觉得对你有帮助的话，希望采纳哦！祝你好运！&
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1，它是文科还是理科? 总的来说，大家公认该专业偏文，但是我认为理科生学国贸更有优势（主要是思维方式有优势。） 国际贸易专业挺好的，普通人了解不多，竞争温和，符合国家政策导向。强烈推荐。
很多人有2个误解――: 1以为学国贸将来毕业后只能做外贸，这是不对的。学国贸也可以做内贸的。
2以为在中国做...... ...
找不到你想要的专业吗？
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多差不多！你应该考你想去的哪所学校。
作为上外的学生，我负责的告诉你。上外是一所精品小众大学，国贸专业是我校的优势专业。竞争非常激烈。不要拿苏州大学那样的档次跟我们比好吗？
上外从师资来看，毕竟上外是专业的外语类院校，除了在师资上比较有优势外，又有比较良好良好的语言环境。从就业上来看，同样的英语专业，你在应聘时说你是上外的英专自然比山东大学来得更吸引人。另外考虑就业地点问题，不知道你是否有打算在读研的所在地就业，如果有的话，上海的机会自然是更多，虽然消费较高，但是回报也是更高的~另外，上外作为专业的语言类院校，有不少好的机会，一些大型的对外的活动都会招收志愿者或者是选...
苏州大学 苏州大学学校排名在前面，英语专业排名也很靠前，但难度大一点 天外只要过国家线就可以上，复试不成问题 提问人的追问
23:12 谢谢你啦！那考哪个相对好就业呢？ 提问人的追问
23:15 我本来打算考苏州大学的，可是好多非英语专业的人都觉得苏大英语应该很不怎样，最郁闷的是家里人都觉得考天津外国语的比较好就业，真是这样吗？...
广外比较难考的 它是很好的外语院校和上外难度基本上差不多 鉴于专四66分来说那不是一般难 川外虽是专业院校但由于地域原因 还有加上有上外、北外、广外这些专业院校 还有北大、复旦、南大英语实力强的非专业院校 比较来说川外相对容易些 苏州大学虽然地理位置很好好 但并不是英语名校 相对容易些 建议苏大吧...
肯定上外好..这两个学校不是一个档次的.....
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JE技校网 , 中国技校品牌网！本人在上海深圳广州都呆过数年，说上海房地产有泡沫，这个不假，但中国其他地区的泡沫更大。攻击上海的某些广东人去过上海吗？对上海了解多少？　　　　谈到上海的工业，你去宝钢、上汽、上海石化、中芯国际等企业看看，叫你见识一下什么叫现代化大工业。你广东的小做坊见多了吧？富士康放在深圳确实规模吓人，但与宝钢一比，算个球呢！当年山本56海军大将到美国的企业参观一圈后，立即明白，日本与美国开战胜机渺茫。上海工业在中国的地位，就像姚明在中国男篮的地位，你不喜欢也得用他，这个跟所谓上海帮无关。　　　　再谈谈上海的科技实力，除了在理论研究这一块略输于北京外，在应用方面，北京也只能望上海项背。北京的科研机构、高校能挣到不少国家级项目，是与它们身处权力中心分不开的，中国的重大科技进步贡献比重，北京与其拥有的专家权威人数相比，能有多少值得称颂的呢？至于广东省，仅上海交大一所院校的科研实力就顶几乎整个广东省高校的总和，深圳的科研院校更加不值一提。　　　　再谈谈国家政策，每个地区都是中国大家族中的一员，就像你的每个兄弟姐妹都是同一父母所生，难道做父母的会厚此薄彼吗？如果给个政策中西部就能象东部沿海一样发达，中央领导难道都是傻瓜吗？在改革开放初期，享受优惠政策方面，广东省是最早的。一来广东有南天王叶氏家族坐镇，邓公睁眼闭眼半推半就；二来有来自港澳东南亚的资本主义势力影响；三来历代皇朝对两广的控制力较弱，土皇帝胡作非为有传统；四来广东人能吃苦善经商且利用早开放的先手吸引了大批外省科技管理人才和廉价血汗民工入粤。早年给予广东的比较大的优惠政策有：珠三角地产地销的免税优惠，企业所得税15％，财税包干，政府对于外资企业对中国民工的剥削视而不见并充当资本家的保护伞（工人一天工作10几小时，加班费少的可怜，多年不涨工资、恣意拖欠克扣工资，无劳保福利等）。尽管有这些明确的优惠政策，广东各地政府仍然对偷逃税行为避重就轻，直到90年代中期朱总理搞两税分家，才开始对广东的税收优惠政策有明显收紧。上述优惠政策上海则从来没有享受过。广东还想要什么优惠政策呢？不明白。
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　　上海工业在中国的地位，就像姚明在中国男篮的地位，你不喜欢也得用他，这个跟所谓上海帮无关。　　===================================　　上海的重化工业的确很强，但这么说就夸张了。　　　　沈飞，成飞，西飞在航空工业三足鼎立；上飞还没有整机，只在做零部件加工，将来支线客机项目也许能分杯羹。　　上汽比一汽没有什么优势，轿车方面都是外资的加工厂；一汽，二汽至少在卡车方面远超上汽；轿车方面还有奇瑞吉利等民间力量。　　航天工业主要研究力量，上海无法与北京相比，甚至不如国防科工委的一些学校。　　其他重化工业，东北，京津地区都有自己的大项目，上海有一定优势，但不是绝对优势。　　　　　　
　　同意楼上的
　　科研院校也要和企业结合起来才能发挥作用。　　　　要比大学应用科技的科研力量，中国也论不到长三角；京津－东北地区才是重镇；　　　　清华＋北航＋北理工＋天大＋哈工大＋东北大学＋大连理工 VS 上交大＋同济＋浙大＋东南
？？　　　　
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　　有病!　　　　中国其他地方的房地产泡沫更大?扯淡,有象上海怎么夸张的吗!　　　　拿宝钢这种资源产业的超级国企和民营的电子产业的富士康比产值?是你脑子有病还是天涯人都傻了.　　　　广东的高校研发实力虽然不强,但广东的企业科技应用能力恐怕要比上海多得海里去了吧.
　　华为、中兴两家一年的科研经费就有70亿！
　　我去过上海，上海人你凭什么骄傲，没有一点绿化，那么小的一点地方，栽了六颗树，就叫市肺，什么贵的要死，要不是中央自持，你丫那儿和广东比，我去过以后觉得那儿很压抑，人们都被生活压的透不过气了，只有那些老外因为工资高，带着中国的美眉在很高档的酒吧里面苟且，那里像广州这里，吃早餐，许多都是老百姓享受的，我不喜欢上海，我回到广州以后就感觉心情好多了。
　　广州是我们老百姓的城市！！虽然现在有点乱，但是这也不能完全贵广州或者广东的政府，因为是中国社会的问题，广东只是开始。
　　S37一定没去过宝钢、上汽、金山石化、几大船厂等等，也不是学工科的。　　　　当国家大剧院都需要上海的材料、工程师时，北京就不要跟上海比制造业了，差的不是一个等级。科研成果转化不了生产力就是废纸。　　北京的高校实力是比上海强，但要看到国家对北京科教方面的投入数倍于上海，但北京的科研成果呢？说几个出来听听。周济对清华北大很不满。再比如闹萨斯那阵，北京的那么多院士干吗吃的？上海怎么没事？医疗安全体系不是几个院士、大学就能搞定的，要看基层整体素质、水平。再说把北京、东北的高校加起来来跟上海比不厚道，除非给上海高校的投资等于北京＋东北，如果这样我仍然看好上海。　　　　飞机制造，目前的成飞、西飞、沈飞是当年备战时的选址需要。优秀的工程师和技术工人才是关键，这方面上海是有传统的（近几年也倒退了）。飞机制造放在上海及附近是最佳的，现代化的战争没有后方，所以国家储备油库会放在东部沿海地区。　　　　至于汽车，在完全市场经济下，上汽会一统江山，不信10年后再看。很简单：钢材、零配件、工人素质、运输，每方面些许优势加在一起再经过一段时间，则转化为胜势。广州的工业布局当年与上海几乎是一个模子倒出来的，现在比比看？并不完全因为政策，关键是人、地理，广州的高架桥与上海的高架桥比比，决策者的素质立分高下。
　　我去过上海，上海人你凭什么骄傲，没有一点绿化，那么小的一点地方，栽了六颗树，就叫市肺，　　－－－－－－－－－－　　你一定没去过上海几个地方，时间也短。　　越秀公园等是不错，但尘土飞扬的广州商住区，不说了。
　　深圳的交通太差，治安是全中国最差的！
　　暂且不说上海是不是值得骄傲，如果上海一定能够让人骄傲，那也是全国人民的骄傲，不是上海人的骄傲！！！！！
　　该鄙视的是姚黑和上海黑！
　　但我上海的大学同学买不起房子却是事实啊！他们的收入可不低呀！难道这个还不能说明问题吗？
　　作者：李春洛　回复日期：　16:34:39　
　　　　深圳的交通太差，治安是全中国最差的！　　___________________________________________________________　　　　深圳的交通差?我晕.深圳基本上就不堵车,你知道吗?
　　 　　　　作者：healthlife　回复日期：　17:42:13　
　　　　但我上海的大学同学买不起房子却是事实啊！他们的收入可不低呀！难道这个还不能说明问题吗？　　　　--------------------　　广东的大学毕业生能买的起房子吗
　　楼主没有离开过上海，鉴定完毕
　　广东的大学毕业生能买的起房子吗　　　　-------------------------　　　　广东珠三角平均楼价不到4000元/方，广深也在5、600元/元，东莞、江门、珠海甚至有低至不足1000元/方的楼价，而同等学历，广东的大学毕业生比上海的收入只高不低。上海市区楼价高至15万元/方，低也在万元/方上下，谁买得起呢？　　
　　想去浙江看看
　　作者：猪头山　回复日期：　18:15:37　
　　　　 　　　　　　　　作者：healthlife　回复日期：　17:42:13　 　　　　　　但我上海的大学同学买不起房子却是事实啊！他们的收入可不低呀！难道这个还不能说明问题吗？　　　　　　　　--------------------　　　　广东的大学毕业生能买的起房子吗　　--------------------------------------------------　　
多么可怜无知的人啊！
　　作者：李春洛　回复日期：　16:34:39　
　　　　深圳的交通太差，治安是全中国最差的！　　　　和北京上海比，深圳的交通真的好的不得了
　　为何老拿上海和北京、广东的几个城市比较，本不是一个重量级的比较，无聊。　　　　目前在世界上，硬件建设能和上海比较的估计也就东京、香港、纽约、新加坡等为数不多的城市；　　　　软件上，上海还落后不少，但再不济也还不至于要和北京、广州、深圳这类城市放到一起比较吧。
　　吹！地球没了谁还照样转，也许还转的更快呢！
　　楼猪怎么说的那些大企业好象是你们家似的?你鸭又算个球啊?也许你在上海连房子也买不起呢,还整天在这瞎叫.　　自己有钱过的舒服就行了,搞的自己好象是上海的救世主一样,德行!
　　上海,北京,广东我都有呆过.感觉不喜欢上海.在那边的上海人太势利,这是我最讨厌的.
天涯上发主贴攻击上海的十有七八是广东人！！　　　　
广东人有着比其他所有省市都要好的政策和条件，现在却只搞成这么个吊样！！无能倒也罢了，还要硬把其他省市的成绩抹掉！！　　　　
广东人恐怕是中国最恶劣的人了！！妈的，这么恶劣的东西，每年的人口增长还达到10％，估计想用人多来网上增加人气，把错的硬要说成对的！！操，猪！
　　说起宝钢,我知道它很牛,我也知道它有很硬的后台,更知道它在股改中有多变态.　　楼上的,说起政策和条件,能比的上亲爱的首都和更亲爱的上海么?　　如果你了解广东,应该知道这里的发展除了之前的政策,更多的我们自己的勤劳努力.不知道你哪来的那么多怨恨,说这么恶毒的话.
　　作者：小米抄大米　回复日期：　20:39:10　
　　　　 天涯上发主贴攻击上海的十有七八是广东人！！　　　　　　　　 广东人有着比其他所有省市都要好的政策和条件，现在却只搞成这么个吊样！！无能倒也罢了，还要硬把其他省市的成绩抹掉！！　　　　　　　　 广东人恐怕是中国最恶劣的人了！！妈的，这么恶劣的东西，每年的人口增长还达到10％，估计想用人多来网上增加人气，把错的硬要说成对的！！操，猪！　　 　　 　　——————————————————————————————　　你有病啊！！！！！广东人口增长是广东人生的吗？是外来人口！！你妈才是狗东西！中国人这样骂中国人？你是日本人的操的？
　　作者：小米抄大米　回复日期：　20:39:10　
　　　　 天涯上发主贴攻击广东的十有七八是&伤害阴&！！　　　　　　　　 &伤害阴&有着比其他所有省市都要好的政策和条件，现在却只搞成这么个吊样！！无能倒也罢了，还要硬把其他省市的成绩抹掉！！　　　　　　　　 &伤害阴&恐怕是中国最恶劣的人了！！妈的，这么恶劣的东西，每年的人口增长还达到10％，估计想用人多来网上增加人气，把错的硬要说成对的！！操，猪都不如,整一个哈日狗!!!!整一个哈日狗!!!!整一个哈日狗!!!!整一个哈日狗!!!!　　　　　　
　　作者：whisky00　回复日期：　19:44:25　
　　　　为何老拿上海和北京、广东的几个城市比较，本不是一个重量级的比较，无聊。　　　　目前在世界上，硬件建设能和上海比较的估计也就东京、香港、纽约、新加坡等为数不多的城市；　　　　　　软件上，上海还落后不少，但再不济也还不至于要和北京、广州、深圳这类城市放到一起比较吧。　　_________________________________________________________　　　　和东京香港纽约比,上海有这个资格吗?这些城市根本就看不上上海,据我所知.　　　　上海怎么就比北京广州和深圳强,我咋看不出来呢.比文化,比平民化,比创新性,好象都比这三个城市差吧.　　　　有一个笑话是,奥迪车总在外宣称自己和宝马奔驰一个级别,可惜啊,人家宝马根本就看不上它,而奔驰连理都不理.上海就好比这种烂货.
　　大家都是中国人　　却因为地域不同而互相看不起,互相攻击.真悲哀　　世界上恐怕只有中国人才这么无聊
　　你她妈妈的，对上海存在那么多的歧视，还住上海、来上海，他妈妈的来上海干吗！滚会你那鸟不生蛋的××去。　　上海本来就不欢迎你这样的人，自己贱！有什么办法！！　　唉！神啊！救救我吧！上海～
　　看了这么多,就是我上面第2楼的人有水平.同感.　　中国人自己都互相看不起,怎么会被别人看得起呢.　　想起钱中书先生围城里的话,历史系被谁都看不起,只好看不起自己导师.　　难道中国人也是被谁都看不起了吗?而要看不起自己的同胞?　　
　　要说先进制造业，上海至少有八个大企业当得全国的排头兵：宝钢、上汽、振华港机、上海电气、中芯国际、上海石化、中船、华源；　　此外上海另有十五个企业在全国同行业中是第一流的： 交通银行、浦发银行、太平洋保险、上广电、上海家化、光明乳业、上海烟草、上药、绿地、永乐、中海、盛大、复星、恒源祥、三枪。　　　　
　　其实老伯说得也是表面。　　　　我不是上海人，在来上海之前对上海的印象只限于城隍庙、大白兔、小刀会、白渡桥等。15年前，到了南京路淮海路，觉得天下的商店都集中到上海来了，后来又参观了上海的不少工厂。我喜欢下围棋，知晓上海藉的一群围棋高手进而又知道了很多有影响的明星人物出自上海。　　　　所以我常常思考：为什么上海这个弹丸之地会有如此成就？我归结于两个主要原因：地理位置和人文精神。人文精神就是所谓海派文化。海派文化是最具代表性的东西方文化冲撞融合的结果。翻翻历史，古今中外历史上的强国无不是各种文化冲撞的结果。稳定、保守的文化最终被异族所灭或被迫对自身加以改造来适应潮流。
　　就阿说得好，我也是围棋爱好者，我是苏州人氏，对钱宇平、曹大元、常昊心生景仰，高山望止。海派精神就是海纳百川的气度形成。
　　呵呵，南方人，比如闽南人，还是觉得广东比上海有钱　　比来比去，关键是自己有钱最好　　广东和闽南城市建设也许都不大气，比不上上海　　尤其是闽南城市更加落后　　但是，这两个地方的居民是真正的民富　　这一点让闽粤惺惺相惜　　　　
　　那个老伯好好笑哦。海派文化也敢亮出来！　　　　要比文化，新安江文化、江西诗派、桐城派文化、古代中原文化……哪一个不是声名显赫，底蕴十足。这种浅薄的海派文化还是收起来哄哄自家吧。
　　作者：老伯早晨　回复日期：　08:35:29　
　　　　就阿说得好，我也是围棋爱好者，我是苏州人氏，对钱宇平、曹大元、常昊心生景仰，高山望止。海派精神就是海纳百川的气度形成。　　----------------------------------------------------------　　恕我直言，这种气度和海派文化只存在于解放前的上海，现在的上海缺的恰恰是海纳百川的气度和所谓的海派文化。
　　要比文化，新安江文化、江西诗派、桐城派文化、古代中原文化……哪一个不是声名显赫，底蕴十足。这种浅薄的海派文化还是收起来哄哄自家吧。　　　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝　　连灿烂的古希腊、古罗马文化都成为历史了，上面几个文化就不要拿来现眼了。　　　　钱不是万能的。清朝末年中国是世界上最有钱的国家，还不是让野蛮人给打劫了？还好，我们的皇上没有象老萨那样被送上审判台。有几个广东福建人比老萨更有钱呢？喔，赖昌星可能算一个。　　　　所谓海派文化，我认为有这几点：1，对先进的东西来者不拒，乐于、善于吸收；2，讲究门面排场；3，尊重知识和手艺（技术）；4，淡化政治不喜空谈；5，敢于漂洋过海取真经；6，看不起没有内涵水平的事和人。　　　　上海人给我有个比较深的印象：八、九十年代，无论是工厂工人还是商铺售货员，不管居住空间如何狭小，家里大多都有书架，大英百科全书、红楼梦等中外名著是最常见的书籍。而广东人家里则大多敬奉着关老爷（财神）。　　　　有个说法：同样一种产品，上海货的质量高于其他地区的产品。在同等条件下，90％以上这句话是对的。所以在完全市场经济条件下，上汽集团一统中国轿车市场是最可能的。令人忧虑的是，这几年上海越来越不重视制造业和基层工人、技术人员了。没有制造业，所谓经济中心、金融中心只能仰北京鼻息、靠人施舍了。
　　上海你是靠什么发展的，你去问问你老爸朱容基和，从97年起每年从广东调多少资金去建设你们所谓的“大上海”建到现在呢？还不是垃圾城市，我去过上海，感觉你们上海人太那个了。。。（是什么我就不说了）难怪在广东会受到歧视1
　　上海是个大肥皂泡，由广东税收贡献的计划经济之最大一块试验田，政绩工程之顶峰之作。　　　　近两年上海经济似乎走了偏锋。房地产一枝独秀，在海内外热钱的簇拥下，房价日新月异般上升，将普通上海市民推向郊区甚至远郊区。2004年，房地产虽在上海六大支柱产业中排第四，但它对GDP的贡献与第一支柱产业信息业之间相差不足3个百分点。如果加上对钢铁、家电、材料、中介等行业1.36的带动系数，房地产及相关行业共产生了19.5%的GDP，堪称上海经济增长的第一大引擎，其经济房地产化的倾向相当明显。　　　　 　　热钱流入、产业流出，是上海经济近年发展趋势的一个写照。我们估计，去年进入中国的热钱中，有10%即80亿美元投入了上海房地产市场。热钱流入速度和上海房地产价格明显正相关。中国在制止海外热钱流入上的一筹莫展，上海对热钱的欲拒还迎，已经使上海房地产变成海外投机资金的乐园。　　　　与此同时，上海经济发展主要动力之一的外商投资，合同投资额的年增长率从2002年的43%大幅下滑到2004年的12.6%。自2003年起，上海引资数额已落在苏州之后。上海的几大传统工业在全国仍具有一定优势，但无一例外地在今后几年面临产能过剩的考验。更令人担心的是，高企的土地、劳动力价格，推高了上海的商务成本，使得大量企业选择外迁。除了几大重化工企业外，上海制造企业流失严重，中小企业竞争力不足、断层明显，产业空洞化已然浮现。　　　　现代化服务业是上海追求的新目标，为此，上世纪90年代初，上海专门制定了“三二一”战略，将第三产业列为优先发展行业，希望把第三产业占GDP的比重像很多国际大都市那样提高到70％以上。不过，国内金融业近两年的低迷不振，使其第三产业的表现乏善可陈。2004年，上海第三产业增加值占GDP的比重已连续第二年下降。对于上海，无论是金融中心还是物流中心，都是雷声大而雨点小。看到更多的是水泥和玻璃，是酒吧和世界名牌专卖店。　　　　如今的上海，浮华多了，新潮多了，“国际接轨”多了。当F1、磁悬浮眼花缭乱地呈现出来时，上海的外资引进、产业竞争能力却输给了邻近省市。也许上海正在向现代化服务业转型。上面的现象究竟是经济新腾飞的征兆，还是高不成低不就的尴尬？ 　　在金融不景气、汽车不好销、信息制造业外流的背景下，房地产越来越肩负着拉动上海经济增长的重任，越来越显得一枝独大。没有了房地产，上海GDP怎么达到双位数的增长？没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？没有了房地产，上海人的收入怎么提高？ 　　　　　　　　　　　　房地产业趋于独大　　　　2004年4月底开始的宏观调控似乎对上海的房地产只有极短暂的影响。几个月后，各路资本又像着了魔一样把钱投进上海的楼市，最近更发展至不问价钱、不作比较便将整栋楼买下的程度。这种疯狂的行为也为来上海的农民工找到了更为轻松的职业—替人排队买楼，据说每晚的收入达100-200元。　　　　上海的市中心楼价就是在这样的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前还只在万元徘徊。在2001年，上海只有4%的住宅售价超过8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估计40%的住宅成交价格超过8000元/平方米，而新开楼盘成交价超过8000元/平方米的更多过50%。房价上涨之迅猛，在全世界也是罕见的。上海的房子已经不是一般上海市民买得起的了。　　　　 同时，房地产越来越肩负着拉动上海经济增长的重任，越来越显得一枝独大。也许有人反驳，上海的房地产业增加值去年只占GDP的8.4%，信息产业、金融业、商贸流通业不仅都比它的贡献要大，也在全国领先，信息和金融业更是上海市最为看重的行业。不错，如果只横向比较的话，2004年仍在上海六大支柱产业中居第四位的房地产业，确实还不到那么风头无两的地步。但是如果历史地看，房地产的增长速度就不能不叫人另眼相看了。　　　　1999年，上海市中心的房价大约是现在的1/5-1/4，房地产业增加值占GDP的比重也在所有行业中排名第四，对GDP增长的贡献率只有5.2%。其时，由于上海大举进行金融业硬件建设，加上当年中国股市大幅上涨，金融成了上海的第一支柱产业，对GDP增长的贡献率超过14%，远远高于房地产对经济的贡献。　　　　但随着2000年福利购房政策取消，上海市政府开始通过退税的方式来鼓励市民购房，当地房地产价格开始了新一轮飙升。从2000年至2004年，上海住宅销售均价从3326元上涨到6385元，几近翻番。房地产业增加值也随之水涨船高，2004年首度超过600亿元。房地产业与金融业对经济增长的贡献，从5年前的8.8个百分点缩小到约1.5个百分点。当然，中国金融业自身的踯躅不前与股市低迷促成了这种差距的缩小，但是，房地产业的繁荣兴旺无疑是更重要的原因。与上海第一支柱产业信息产业对GDP的贡献相比，房地产业与其之间的差距也缩小到不足3个百分点。　　　　 短短5年间，房地产业迅速拉近了与上海第一支柱产业之间的距离，充分反映了房地产发展的强劲动力。按照对GDP增长的贡献率来排序，2003年房地产业的贡献率为10.7%，排在汽车业、信息产业之后，居于第三位。　　　　 但从发展的趋势来看，房地产业正成为拉动上海GDP增长的最大引擎。汽车产业经过2003年非理性的疯狂增长、2004年的价格战与高库存之后，已经风光不再。去年房地产业拉动GDP增长了13个百分点，其贡献已经超越了汽车产业。信息产业在2004年仍坐上海经济第一支柱产业的交椅。上海的信息产业多属信息制造业，由于高地价推高了商务成本，使得大量制造企业迁出，其发展速度的放缓只是一个时间问题。　　　　 值得注意的是，房地产涉及许多关联产业，如钢铁、家电、家具、建材、中介、金融、室内装修等，其乘数效应（或带动系数）居各行业之首。如果以1.36的带动系数计算，2004年房地产及其相关行业总共拉动上海GDP增长了19.5%，堪称名副其实的上海第一产业。　　　　金融不景气、汽车不好销、信息制造业外流，是房地产一枝独大的背景。如此情况决定了上海市对房地产价格急升那种既恨又爱、欲拒还迎的心态。今天没有了房地产,上海GDP怎么达到双位数的增长？没有了房地产，上海拿什么搞市政建设？没有了房地产，上海人的收入怎么提高？联想到近来上海市出台的一系列打压房价的举措，着实令人捏一把汗。　　　　 　　　　　　房价高企谁失谁得　　　　房价的急升使得目前房地产业在上海正趋于一枝独大。但高企的房价对于经济的可持续发展并无益处。 　　　　以上海目前的房价，本地居民已成了旁观者。上海市房地局最近一次对于浦东两年内新建成商品房的摸底调查显示，热钱购买的比例接近50%。内环以内的新楼盘，热钱购房的比例更普遍在80%以上。与上海市民必须居住在上海不同，热钱的需求是建立在逐利而不是居住基础上的。因此，一旦对于上海房地产的价格预期出现变化，热钱可能在一夜之间消失，最后的接盘者依然是上海的本地居民，房价的调整幅度最终取决于本地居民的购买能力及购买欲望。　　　　 房价飙升对拥有房产的上海市民来讲，当然不是坏事—资产价格升值了，但是也未必是多么大的好事。不将住房卖出套现，升值的利润不过是账面上的。对于仅仅拥有一套住宅、必须住在上海的市民来说，财富还不是自己的，至少还没有真正进到自己的钱包里。未见其利，却先受其害。房价上涨带动租金（尤其是商户租金）的上涨，由此拉动服务业价格的上涨。这给上海市民带来两个困扰：一是房价上扬幅度远超过工资增长幅度，带来实际收入下降；二是租金、工资成本上升过快导致部分就业机会（尤其是低端的就业机会）流失。对于上海的经济长远发展，过高的房价则会使制造业过早移出，对此后文会进一步阐述。　　　　经济房地产化同时为上海的金融机构带来极高的风险。中国人民银行上海分行最新公布的数据显示，截至2004年底，上海市中资金融机构累计增加个人住房贷款728亿元，占全部新增贷款的54%，而且在新增的个人住房贷款中，中长期贷款增量的比例也高达48%。这里还不包括借给发展商的贷款。可以想像一旦房价下跌，可能带来巨大的金融风险。　　　　其实，现在高房价的受益者只能是开发商和政府。以2003年拍卖成功的黄浦区144号街坊西块土地为例，其土地价格为37509元，容积率为6 ，则地面价格达到6251元，再加上建安成本、配套成本、贷款利息、各种税费等，估计其建成后成本约在11000元/平方米左右。而当时，这个区域的平均房价还停留在10000元/平方米左右。这种状况下，开发商想要赚钱，惟一的希望就寄托于日后上海房价保持每年20%以上的增长了。现在看来，他们的愿望可以实现了，因为市中心的新盘均价已经在16000元/平方米之上。　　　　更何况房地产是财务杠杆比率最高的行业，项目投资中的绝大部分来自银行贷款。虽然按2004年3月银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，开发商的自有资金比例不应低于项目总投资的35%。但是据业内权威人士透露，实际上开发商能拿出4%的自有资金来作开发已算不错，一分资金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有资金计算，每个项目有20%的利润率，对开发商而言即意味着500%的资本回报率。房地产业之吸引力，可见一斑。　　　　对于政府而言，短期来看，由于房价高企，开发商为追逐暴利而趋之若鹜，无疑会增加政府的卖地收入，令其有充裕的资金加大城市基础设施建设力度，从而提升城市形象。上海2003年的地价收入为约216亿元，如果全部用于市政建设，就可以解决超过1/3的资金。但长远来看，房价畸高不仅会提升当地第二产业与现代服务业的经营成本，造成挤出效应，由房地产业拉动的经济增长，也会在房地产泡沫退却后受到拖累。东京、香港在这方面都有前车之鉴。　　　　 　　　　　　　　　　　　附文一　　　　 　　　　　　万科丁长峰:　　　　上海地产界进入劣币驱逐良币阶段　　　　　　　　　　“开发商不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩，　　　　这样不仅令优秀开发商的品牌、服务优势很难体现，还会减弱其提升产品素质的动力。”　　　　　　　　　　上海房价暴涨，普通市民供楼负担急增，不仅引起上海市政府及央行的高度重视，日前相继出台了对炒楼者另外课税、调高个人房贷利率等政策，就连一般人认为是受益者的房地产开发商也心存忧虑。　　　　　　　　　　卖楼容易减弱创新动力　　　　上海万科房地产有限公司总经理丁长峰就直言：“我们并不希望上海的房价像现在这样涨法，这样，万科的品牌优势、服务优势、质量优势就很难体现出来了。”他解释说，2000年前，开发商卖出一套房子往往需要一个月以上的时间，而购房者则基本上要在比较十几个楼盘、几乎所有亲戚都看过房子之后才能决定是否购房。而现在，“上海不存在卖不出去的房子，我们的楼盘卖得好，别人也和我们一样好，我没什么可自豪的。”　　　　2004年，上海万科的销售收入比2003年少了近6亿元，但净利润却高出4000万元。这自然得益于上海去年房价的高速上涨。但房价高企也为上海万科的管理带来了新的问题：“现在每套房子都能获得10倍以上的超额认购，销售人员不再为如何卖房担心，设计部门也很难像以前那样绞尽脑汁地工作，因为再烂的房子都有人买。”　　　　更让丁长峰担忧的是，现在的上海房地产界已渐渐进入了一个劣币驱逐良币的阶段。“开发商并不需要在产品素质上下很大功夫，就能获得很好的业绩。而有些开发商花了很大的成本进行产品创新之后，却发觉周边非常一般的楼盘也能卖得很好，这样也会减弱他们提升产品素质的动力。”　　　　因此，丁长峰认为，如果上海房价急速上涨的态势能够得到平抑，万科也能从中受益：“品牌优势能体现出来，地价会降低，人力资源上也能有个汰弱留强。”　　　　　　　　　　公开土地供量有助平抑房价　　　　丁长峰表示，万科正为上海房地产的低谷作三方面的准备：第一，保持稳健的财务水平；第二，加强内部的管理，调整员工心态；第三，将一部分利润提出来用于提升产品品质。　　　　但他同时认为，上海的房地产不会在今年迎来低谷。“上海市政府和央行最近出台的一些政策和利率调整还太过温和，不可能真正地打压房价。拿首付比例来说，上海去年基本上就没有低于3成的首付了，最新的政策不过是在说法上更明确；多付的那些按揭利息相对于上海的房价也不过是九牛一毛。”他希望，上海市今年能出台更强有力的措施，比如进一步上浮首付比例，以有效打击房地产投机。　　　　而平抑房价更有效的方式，是政府能改革目前的土地供应制度。“将两年内的土地供应规划向社会公布，以便开发商能够更有的放矢地进行投标，而不是像现在这样，因为不清楚未来什么时候才会有下一块土地被拍卖，开发商普遍有一种吃了上顿没下顿的感觉，因而一有土地拍卖，就蜂拥而上、不计成本地拿地。“开发商更理性地买地，房屋的成本和售价自然也会下降。”　　　　　　　　　　附文二　　　　　　　　　　城市建设 日益沉重的负担　　　　“Wonderful Shanghai”，这是姚明在上海城市宣传片中的一句广告语。环绕城市的三座高架桥，横跨黄浦江的六座大桥，市中心的成片绿地，苏州河的综合治理，四通八达的轨道交通，即将建成的世界上第二大深水港等等，的确让这座城市变得前所未有地美丽和便捷。这一切美丽来源于上海在市政建设方面的巨大投入。　　　　根据《上海统计年鉴》的数据，年，上海总共投资了2821亿元用于城市基础设施建设，而同期地方财政收入只有3856亿元。在2004年，上海的城市基建投资创下了新的纪录，达到了673亿元，占到地方财政收入的六成。　　　　如此高昂的市政建设费用，如果全由政府埋单就显得极不现实。因此，上海市政府过去5年内用于城市基建的财政支出只占城建总投资额的35%，而其余资金如何落实，就成为影响上海城市面貌的关键。　　　　在上世纪90年代之前，上海市政府率先在城市基建领域引入了外资，年间，上海市向国外金融机构共筹措资金约12亿美元，投入到了南浦大桥、地铁一号线等市政重点工程的建设中。　　　　但城市建设所需的资金越来越多，2004年的基建投资额是1992年的大约8倍，政府的筹资能力跟不上城市建设的需要。因此，1992年上海市城市建设投资开发总公司成立并承担了大部分的城市建设融资职能。其资金来源大致可分为6类：国家政策性贷款；国际金融机构和外国政府贷款；城建债券；专营权转让；市政设施的收入；引进民间或国外投资者。　　　　这六大来源虽然解决了这几年城建的资金问题，但同样也存在问题：第一，外债过多，2003年即达到32亿美元以上，导致汇率风险加大；第二，中短期债务比例过高，超过50%，从1997年后上海就进入了还债的高峰期；第三，能够进行专营权转让的资源数量有限，而且进行转让势必影响在市政设施上的常规收入；第四，随着债务的不断上升，举债的能力持续下降；第五，上海虽然引入了城建公司来进行城市开发，但万一将来城建公司无法偿还债务的话，政府作为惟一股东仍需要偿还大约1500亿元左右的债务；第六，土地转让收入正成为政府财政收入的主要来源，上海市虽然没有直接公布其在土地转让上的收入，但根据上海市房地局公布的历次土地招标价格计算，上海市各级政府在2003年通过土地转让共获得216亿元左右，占当年地方财政收入的24%。一旦上海房地产业受到打击，偿债及后续建设将受到拖累。　　　　因此，上海的大规模城市建设若想再有突破，可行的选择不会太多：第一，就是加大投入；第二，提高现有城市基础设施的收费价格和范围；第三，允许城市建设投资开发总公司进行多元化投资，例如国债、股票、保险，但如何控制风险将是个难题；第四，进行产权改革，吸引更多的民间和海外资本进行城市建设。　　2003年上海商品房成交额中的20%来自国内热钱。2004年宏观调控后，国内热钱的活动有所收敛，但海外热钱的涌入变本加厉。估计进入中国的海外热钱中，有10%即80亿美元到了上海，占上海商品房成交额的40%以上。 　　　　　　　　与此同时，在上海日益提升的世界金融中心级的气派和成本面前，制造业相继出走，上海引资额也落后于周边的苏州。现在，上海的选择已经越来越少，要么横下一条心干金融，要么就更加谦恭地加入到人才大战、引资大战中，早日完成制造业的大升级。　　　　热钱究竟有多少?　　　　没有人能够真正讲清楚热钱究竟有多少。上海市有关机构的数据显示，2003年以来，在上海的国内其他省市居民购房面积占住宅销售总面积的20%。以万平方米的商品房销售量计算，外地居民总共在上海购置了460万平方米的商品房，这中间应该包括在上海生活、工作的外地居民和以炒楼为主的热钱。　　　　 以工作、生活需要为目的的外地购房者中，外地入沪的白领应成为主体。假设以4年为期存够首期款，并且2人合买，那么，2003年外地入沪白领购房数量为8000套（以1998年外地入沪白领为1.6万人计），按平均每套面积100平方米计算，总共为80万平方米。其中，即使外地入沪白领所产生的需求只占真实需求的50%，外地购房者的真实需求也不过在160万平方米左右。因此可以认为，另外300万平方米的商品房需求来自炒楼者。由于炒楼者的目标通常是8000元/平方米以上的楼盘，因此，外地资金用于在沪炒楼的钱最少也在240亿元左右。以上海2003年房地产销售额在1200亿元左右估算，其中的20%为国内热钱。　　　　2004年情况有所改变。由于国家出台宏观调控政策，兼之上海房价已然走高，从年中开始，国内热钱的活动有所收敛，部分资金开始撤出上海楼市。但是海外热钱的涌入却变本加厉，继之成为炒楼的主体，而资本源也由台、港、澳、海外华人，向外籍人士扩展。成交的也不仅是个别住宅单位，而且出现整幢交易。中国经济良好的前景、上海经济增长的迅猛势引来了一批又一批海外炒家，上海往往是他们的登陆地。这两年人民币升值预期更为海外热钱的流入火上浇油。　　　　海外热钱流入中国后，需要投入人民币资产，但是A股市场举步维艰、债券市场规模有限，于是房地产成为热钱的主要寄生体，其中上海房地产更是热门中的热门。图7呈现，热钱流入速度和上海房地产价格呈明显正相关关系。　　　　热钱进入中国的途径五花八门，而且进入国门后“润物细无声”般地消失于市井之间。究竟有多少海外热钱流入中国、流入上海房地产，可能是一个永远之谜。从宏观上看，去年中国外汇储备一年净增2070亿美元，其中贸易顺差为319亿美元，引进外资606亿美元。外贸盈余和外国直接投资是中国外汇储备的主要来源，其他项目数额较小。有迹可寻的、循正常渠道换取的外汇储备增额为925亿美元。国家外汇储备资本增值假定为345亿美元，那么，还有约800亿美元净增外汇储备无法与经济数据挂钩，我们称之为热钱。估计进入中国的热钱中，有10%到了上海，即80亿美元。不过，这笔资金不仅包括购买住宅的散兵游勇，也包括购买整栋公寓楼的海外地产基金和其他参与炒作的公司。上海2004年商品住宅销售额约为2000亿元,其中海外热钱的购买量占33%。我们估计，今年第一季度海外热钱占上海市商品住宅成交量的40%，甚至可能更高。这个80亿美元（相当于上海2004年GDP的8.9%）仅属估算，未必准确，但似乎反映着海外热钱对上海经济及房地产市场愈来愈大的影响力。　　　　美元与人民币对其他货币近年的贬值可能助长了海外热钱的势头。中国在制止热钱涌入上的一筹莫展，上海对热钱的欲拒还迎，已经使上海房地产市场变成海外投机资金的乐园　　　　　　　　　　外资纷纷落跑　　　　曾经有学者将上海的经济增长模式比喻成“起吊机经济”和“脚手架经济”，指的是上海经济的发展主要靠两个项目支撑，一个是外资，另一个是房地产。然而，在脚手架越搭越多的同时，“起吊机”却让人感到渐渐有些力不从心了。　　　　早在2002年，联合利华就将其位于上海的家庭及个人护理用品生产基地逐步移往新建的合肥工厂，到去年这项工作已全部完成。联合利华方面表示，这项迁移能替公司节省30%的生产成本。在信息制造业，去年8月3M公司宣布把它在中国的第5家工厂开在苏州，而此前它在中国的4座工厂全部位于上海。更让人感到担忧的是，在新项目的争夺上上海也落在了下风：去年5月，全球第六大的半导体制造厂商—英飞凌决定，将其总投资达10亿欧元的中国生产中心设在苏州工业园。　　　　这股外资迁离上海的风潮始于2002年，如今似乎越刮越烈，连索尼、英特尔、中芯国际、现代汽车等属于上海支柱产业范畴的企业也都将近期的投资重点定位于上海之外的区域。企业的逃离，造成了上海合同外商投资金额的增速从2002年的43%大幅下滑到2004年的12.6%，低于上海去年13.6%的GDP增速。　　　　外资对于上海的重要性是不言而喻的。以税收而论，外资企业的纳税额2000年仅为158亿元，而到2003年这个数字达300亿元，将近翻了一番，占上海市总体税收的比例达到惊人的43%，占地方财政收入的比例也达到了33%（图8）。　　　　与浙江、广东等其他经济发达省份相比，上海的民营企业除了本土的复星、盛大及迁移至此的东方希望集团外，缺乏足够的明星来支撑当地经济的快速发展。　　　　横向看，素有上海后花园之称的苏州，近几年却在引资方面奋起直追，2003年开始超过上海，2004年更以141亿美元的外资合同金额位居全国各城市之首。一直与上海竞争外资的老对手广东省，去年也在吸引外资方面交上了一份满意的成绩单，外资合同金额同比增长43.6%，达到193.6亿美元。　　　　成本高企，也许是外资逃离最为直接的原因，这其中就包括地价、税收和劳动力成本。土地方面，在2004年中期上海张江的平均地价约为90美元/平方米，最低可以半价出让。而苏州工业园区的地价约为20美元/平方米左右，不及上海的一半。税收方面，苏州、无锡等地的工业园区普遍允许新增企业前五年免税、后五年减半，而上海最多只能做到前两年免税、后三年减半。劳动力价格方面，上海工人的工资至少比苏州高出1/3。上海市外国投资工作委员会主任潘龙清认为，上海商务成本和土地价格的高企虽然会吓跑一部分外商，但上海在政府行政效率、社会环境、司法体系、人才高地等方面的软优势仍足以确保其整体竞争力。然而现在，随着周边省市的奋起直追，上海这些优势正在逐渐消失，也许这才是上海最痛心之处。因为相比于传统制造业，软优势对于信息制造业的影响更大。　　　　产业链效应是上海输给苏州的另一大原因。上下游企业群集一地，形成产业链，做到信息、人才和零部件供应一条龙式快速反应，以提高效率、降低成本，是信息业的一大特征。如果企业不在此链上，运输成本、反应速度均受影响，甚至可能被下游买家剔除出供应商名单。可惜，信息业的集群优势在苏州、在昆山，不在上海，这便加速了上海信息制造业的北移。　　　　信息产业毫无疑问是今天上海最大的支柱产业，上海信息产业占全国信息产业工业总产值的七分之一、工业增加值的七分之一、利税的五分之一。上海信息产业在2004年实现增加值841亿元，同比增长34.7%，占上海市生产总值的11.3%。其中，信息产品制造业增加值494亿元，增长40%，无论规模还是增速都居上海制造业之首。　　　　上海软优势的丧失，一半来自于各城市目前都在积极改善自己的政府效率和司法体系，另一半来自于部分人才因为生活成本的高企而选择离开上海。　　　　　　　　　　支柱产业——制造与金融间的摇摆　　　　目前国内各省市吸引的外资，大部分都投向了制造产业。2003年，上海吸引的110亿美元合同外资中，就有71亿美元投资于制造业，占总数的65%。因此，自2002年起的“外资荒”，实际上也可以看作上海制造业向江浙的一次大转移。但在制造业外移的同时，上海一直寄予厚望的金融业却难以提振。上海的两大支柱产业同时面临着前所未有的尴尬。　　　　上世纪90年代初，上海政府即打算将上海建设成国际金融中心，并将制造业转往邻近省份。但是，当时中国的A股市场刚起步，成交量不够，其他金融产品缺如，金融保险中心仍在北京。因此，在发展现代金融业先天不足的情况下，上海为了达到超前发展的目标，选择了相对较易完成的基础设施作为突破口，希望以此实施“总部经济”，吸引国内大企业总部、国际公司中国总部和金融机构入驻，来尽快促进金融业的发展。短短的七、八年间，上海市中心便写字楼林立，陆家嘴一派繁华。这项举措也确实在短期内促进了上海金融业的发展。1995年，上海市金融业增加值仅为245亿元，到了2000年已经达到685亿元，占GDP的比重也相应地从10%上升到了15%。　　　　但是好景不长。2000年之后，上海的金融业增速就一路下滑，2002年甚至出现了负增长，2004年金融业增加值占GDP的比重只有10%，回到了1995年的水平。　　　　造成这种现象的原因是多方面的。A股市场连续四年熊市，债券、外汇、商品期货市场发展严重滞后，衍生产品几乎没有。银行和保险业在产品上有小进展无大突破，经营重心也未见移向上海。金融中心的关键是产品和交易，不是水泥和玻璃堆起来的高楼大厦，也不是市政府的雄心壮志。上海在金融产品创新推广上的能力，远不如建造金融区硬件的能力。同时,上海在立法、文化、人才等“软”环境的建设上相对滞后。其实，立法、文化、人才建设讲究的是细水长流，尤其是立法，也不是一个地方政府可以在多大程度上加以创新的。　　　　由于金融业近两年来的低迷不振，使得上海整个第三产业的表现也乏善可陈。2004年，上海第三产业增加值占GDP的比重较2003年下降0.5个百分点，为47.9%，而且这已经是连续第二年的下降。上海的经济增长，依旧靠的是第二产业，宝钢、上海石化、上海汽车仍然劳苦功高。　　　　虽然金融业进展不顺，但由于土地拍卖价格一再提高，上海仍有足够的资金打造金融之都的门面。但是结果是房价的走高和工业用地的减少。邻近的江浙两省，则充分发挥了商务成本低廉的优势，与上海在制造业上展开竞争。在过去几年间，江浙两省劳动生产率的增长速度开始赶超上海，加大了上海在吸引产业资金上的压力。　　　　在江阴、常熟、张家港、昆山等江苏“四小龙”迅速崛起，周边地区招商引资风生水起的压力下，为了维持上海经济的两位数增长，应对邻近省份的挑战，上海不得不重拾制造业。保持第二、第三产业同步发展，仍然是上海市最现实的选择。上海市长韩正2003年提出，上海要努力成为国际大都市中制造业最具竞争力的城市。　　　　同年，上海出台了旨在降低商务成本的“173计划”。该计划指的是，在上海市郊的嘉定、青浦、松江三区建设总面积为173平方公里的工业园区，其目的在于打造“商务成本盆地”，吸引外商在制造业的投资。但现在看来，其效果不甚明显，否则，2004年上海吸引外资的数额绝不止现在的数字。究其原因，上海新建的工业园最多是在土地价格上较有竞争力，而考虑到维持员工基本生活水平，劳动力成本不可能出现下降。更何况，随着上海市中心的房价越来越高，越来越多的上海人搬到了郊区居住，再加上要保证农业用地，这些新工业园的土地规划和价格一定会让相关部门颇费一番思量。　　　　事实上，上海也看到了自身在传统制造业上的优势正日益减弱。为此，其希望能够借此机会完成产业升级，推进高科技制造业的发展。然而，现实的情况依旧不容乐观。　　　　以上海市大力扶持的芯片设计行业来看，2003年全国营业额前10位的企业中，上海仅有一家入围，而且相比2002年，名次跌了2位。同时，成长最快的10家芯片设计企业中，上海没有一家入围。　　　　上海从上世纪90年代开始实施的“三二一计划”虽未将其建设成世界金融中心，但却实实在在造就了世界金融中心的气派和成本。在这种情形下，制造业相继出走，直到2003年，上海才发现世界金融中心太遥远，想要重拾制造业，然而此时的城市已经富贵得难以容下它们。几个上海传统的制造龙头老大依旧支撑着这座城市，但高昂的成本已经令其他企业（尤其是新企业、外地/外资企业）难以找到牺身之地。这在上海制造业中制造了一个断层。除了几个龙头企业外，上海具备全国竞争力的中型企业不多。因此，上海现在的选择已经越来越少，要么横下一条心干金融，要么就更加谦恭地加入到人才大战、引资大战中，早日完成制造业的大升级。如果失败的话，也许上海的经济真的只有指望房地产了！　　　　　　　　　　附文三　　　　　　　　　　上海房地产八大谎言　　　　　　　　　　谎言一 : 上海房地产需求强劲，因此不存在泡沫　　　　所有市场泡沫在牛市期间都有着强劲的需求，而且在泡沫出现破裂前的衰竭式价格上升阶段，需求更如破竹之势。从十五世纪的郁金香热到1997年的香港楼市，哪一个没有需求？有无泡沫，关键不在于价格上升时的需求，而是一旦价格出现逆转后的承接能力。如今，上海的房价被热钱越推越高，离本地居民的购买能力越来越远。笔者观察，在上海的买房资金中，四成来自海外（包括个人投资和房地产基金）、三成来自国内游资、三成属本地资金。即使本地资金，多数也以炒作为主，有些甚至在现有物业上加按。不能说所有海外资金或国内外地资金对上海物业都没有实际需求，但应该说，大多数是以投资为目标，属于热钱。　　　　热钱也是一种需求，但它的目的在于逐利，而不是居住。上海市民必须居住在上海，他们会给上海房地产的需求带来一定刚性。但是热钱不同。热钱对于上海房地产的需求，可有可无，是建立在物业升值预期基础上的。一旦房价升值预期出现逆转，热钱需求可能一夜间消失。价格预期对消费者购买决定有着极其重大的影响。中国2003年汽车旺市和2004年汽车淡市是一个很好的注脚。　　　　　　　　　　谎言二 : 租金回报不错，值得投资　　　　上海住宅的租金回报率，已由几年前的10-12 %，回落至7-8 %，但与海内外的储蓄存款回报比较，仍不失为一项有吸引力的投资。不过，上海的租金回报率数字并不准确。上海已售住宅大量空置是不争的事实。这些业主投资的目标是楼价两年翻一番，因而根本不屑于出租赚租金。但是如果楼价下跌，估计相当一部分空置住宅会重新部署，通过出租作长期打算，届时租金回报可能急跌。　　　　同时，上海的高端住宅租赁也是一个扭曲的市场。高端市场的租客主要来自跨国公司的派驻人员。这些人享有租金补贴，因此在租金上不作大的杀价，而是追求最佳的享受。但是，由于供应数量远高过承租的外籍人士，许多出租公寓未能租出去。对于这些物业，业主宁愿空置，因为租给下一层次的租客（本土人士），租金也许需要减半。而外籍人士也明白，他们付租偏高，只是租金补贴不用作废。于是在租约到期后，在同等租金下转租更新、更好的公寓的人居多，现业主便要重新面临空置或减租的情况。　　　　　　　　　　谎言三:本土阶梯型住房购买力已经形成　　　　此言长远来看成立，但目前并不成立。中国城市居民购买力的确呈阶梯型，但阶梯的下半部仍在水面下，即没有能力供楼。近几年中国本土居民的购房活动呈爆炸性上升，不过其购买能力也有被高估的危险。本世纪初政府搞住房改革，将隐性住房补贴一次过地以现金补贴形式发放给城市居民，因此，前几年的住房购买力有被拔高之嫌。随着人民收入的提高，新的购买能力在不断出现。不过必须看到，城市中买得起楼的已经买了，尚未买楼的往往是收入分配中的下层人士，他们的购买能力低于城市平均水平，而房地产价格的上升，远超过他们收入的增长。中国今天有阶梯型住房需要，但未必有阶梯型住房购买力。中国房地产的问题，不是需求不足，而是价格太贵。　　　　　　　　　　谎言四 : 利率不会大升　　　　中国人民银行在短期内调整人民币利率的机会不大，但是利率水平正常化势在必行。目前中国的利率水平几乎处在改革开放以来的最低点。世界上很少有市场经济国家能够像中国这样利率连续9年只降不升。中国已明显摆脱了几年前的通缩局面，长远来看通胀仍在加温中。如果通货膨胀加剧而利率水平仍维持通缩时的架构，实际利率便呈负值，存入银行的储蓄便会贬值。政府在是否加息上拥有话事权，但老百姓在是否存钱在银行的问题上有“以脚投票权”。储蓄离开银行的苗头去年已经出现，这股市场力量可能最终拉动利率上扬。　　　　利率上升对房地产的影响目前并不清楚。在经济兴旺、就业充沛的情况下，利率适当上涨应对房地产影响不大。但是必须看到，几乎整个“有房族”并没有经历过加息周期，按揭贷款也多为短周期、浮动利率。因此，在央行上调房贷利率令按揭成本上升后，购房需求如何变化仍有待观察。利率上升对发展商的影响则一定很大。房地产在全世界都是高借贷、高利润产业，中国发展商的杠杆借贷更令人咋舌。如果利率水平真正“正常化”，上扬2-3%，相信一大批地产商会破产，甚至带动房价下跌。　　　　　　　　　　谎言五 : 住房土地资源稀缺　　　　中国13亿人口居住在和美国一样大的土地上，而且主要聚集在东部沿海地区，土地资源相对短缺是毋庸置疑的。但是这并不意味着可用于房地产开发的土地短期内会衰竭，也不意味着中国政府会像香港政府那样囤积地皮（如果港府敞开供地的话，香港今后50年也不缺地）。其实上海在今后两、三代人期间，根本不缺少住房用地。对此有疑问的人，到浦东郊区转一圈便可。但是由于交通基础设施的欠乏，卫星城并没有真正出现。上海和国内其他城市一样，基本上走的是由老城向外推出的“摊大饼”模式。随着地铁、高速公路和私家汽车的普及，卫星城也许会若干年后出现。　　　　随着工业化的展开，中国农地很可能日渐减少。但是，房地产回报不仅高过农业生产，也高过工业生产，甚至高尔夫球场投资。中国离住房用地短缺还早着呢。　　　　　　　　　　谎言六 : 上海的前景不可限量，　　　　因此房价应比照香港甚至纽约　　　　过去十年，上海经济突飞猛进，是有目共睹的事实，其今后发展前景也似乎非常亮丽。关键是亮丽的前景能否变现成今天房价的升势。当资产价格被远景炒得过高时，便可能受到现实的挑战，面临调整的风险。前景光明不代表不出现短期的价格调整。何况50年后，当上海经济超过纽约时，你所部分拥有的那所住宅的土地使用权也差不多到期了。　　　　　　　　　　谎言七 : 政府支持房地产，所以房价不会跌　　　　中国特殊的国情使得政府在经济和房地产问题上有更大的影响力。不过政府并不是万能的，不然就不会有上个世纪末上海的房地产低潮。从来没有过这么多城市居民拥有自己的居所，从来没有过这么多财富被投入房地产，这便决定了政府在利率政策和土地政策上会十分谨慎，以免影响社会稳定。但是房地产泡沫一定要挤。这轮经济过热实际上是投资过热，而始作俑者正是房地产热。房地产热拉动原材料价格，才导致钢厂、铝厂、水泥厂遍地开花。可以说，房地产热不降温，投资热很难彻底降温。最近，中国人民银行提高首付按揭比率和上海市政府对投机性房地产买卖征税，力度不大，但政策信号十分强烈，相信新的、进一步的措施会陆续出台。　　　　　　　　　　谎言八 : 世博会之前房价还会涨　　　　除了中国人（尤其是上海人）外，世界上没有几个人关心世界博览会。世博和奥运会根本就不是同一层次的全球盛会。即使是奥运会，也鲜有游客或运动员在参加运动会之余，在当地购买一套住宅。近二十年无论是奥运会还是世博，主办城市几乎无一例外地在盛会之后出现住宅供过于求。会前建房越多，会后供过于求越严重。以目前摆出的架式看，上海很可能创造世博历史上住宅供应的新纪录。大型活动如世博，有助于增强基础设施，在某种意义上可以为住宅少量增值。除此之外，世博对上海房地产来说不过是发展商和中介促销的一个手段。　　截至2004年底，上海各工业区的平均地价已达74.3美元/平方米，远高于国内其他城市的开发区。办公楼租金高，白领工资不便宜，语言没有优势，税务上缺少余地，起步又晚过印度、马来西亚和菲律宾，上海搞跨国公司运营管理中心、信息管理中心，也有逆水行舟之感。 　　　　　　　　工业物业租金全国最高　　　　目前，国内制造业仍多停留在三来一补、OEM、ODM等简单加工的层面。对于这些劳动密集型企业而言，低廉的地价、劳动力仍是最受重视的竞争力要素。在原材料、能源开支不断上涨的今天，企业为了保持利润，所能够削减的也正是这两项开支。然而，在房价高涨的拉动下，上海的地价不仅与周边城市相比处于劣势，在国内各大城市中也属偏高。这决定其对于制造企业的吸引力大大减弱。　　　　事实上，2001年上海大规模撤县设区时，奉贤、嘉定、松江等郊区的一般征地价格仅为每亩5万元左右。然而此后，在房价一再上涨的推动下，工业用地的价格一路上扬，至2003年，浦东新区每亩土地开发费用已达25万元左右，而邻近的苏州工业园区约为15万元，昆山为12万元。上海统计年鉴的数据显示，在2002年上海市土地交易价格指数开始大幅攀升,而这正是制造业大规模出走的开始。　　　　上海工业用地价格的飙升，与供量紧张也不无关系。虽然上海的工厂面积从2000年的5739万平方米，到2003年增至9003万平方米，但工业用地和厂房仍见紧张。2004年国家整顿全国各地工业开发区的行动中，上海原有的176个开发区被核减为79个，更加剧了这种紧张态势。至2004年第四季，浦西地区的漕河泾经济技术开发区已连续2季厂房空置率为零，浦东的张江高科技园区则连续5季空置率为零。为此，各主要工业园区都对土地相当惜售。　　　　2004年9月颁布的《上海产业用地指南》，更设置了建筑容量率、投资强度、土地单位面积产出率、建筑系数和行政办公及生活服务设施用地占比等５项指标，作为批出产业用地的评估标准。这一方面封杀了一些借工业开发之名、行房地产开发之实的“狸猫换太子”行为，也直接提高了一些传统制造企业的入园门槛。高科技制造业、以研发为主的企业、新兴的物流仓储企业，拿地时则更具优势。　　　　在多种因素的作用下，从2004年第三季度开始，上海工业土地价格开始持续走高，厂房租金到2004年第一季已升至有史以来的最高水平（图10-11）。按照戴德梁行的测算，2004年第四季，张江高科技园区土地价格仍上涨了近10%。截至2004年底，上海各工业区的平均地价已达74.3美元/平方米，远高于国内其他城市的开发区。　　　　对于普通企业，由于上海市民的房地产负担自2002年以来不断攀升，员工生存成本相应提高，企业必须提高员工收入以保持团队的稳定。上海8000元/平方米以上的住宅单位比例由2001年的4%提高至今年一季度的40%，显示当地住宅售价已大幅上升。因而，即便上海实施的“总部经济”中引来的各种跨国公司总部，开支也在上扬。　　　　在地价、房价暴涨引发的连环成本上扬中，沪上企业的经营负担持续上升。因此，追根溯源，地价高企可谓制造企业撤离上海的第一推动力。今年1月，浙江省中小企业局发布的调研报告透露，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是市郊低廉的土地，吸引了茉织华、杉杉等浙江企业将总部迁往上海。如今，承受不住地价上涨压力的浙企，已纷纷将基地向湖北孝感、安徽淮南及浙江平湖等地转移。　　　　　　　　人工成本居高不下　　　
人工成本偏高，是上海之于制造企业的另一块短板。根据上海劳动部门的数据，2003年上海企业人工成本占总成本的8.1%，企业人均人工成本为44512元；在制造行业，人工成本占比更高，为8.9%，人均人工成本为44427元。而按照青岛市劳动部门的统计，当地企业人工成本占总成本比重为5.8%，人均人工成本为23733元；制造业人工成本占比为5.4%，人均人工成本为21277元，远低于上海的水平。因此，不难解释为什么2002年底上海通用将“赛欧”等经济型轿车的生产基地移师山东烟台了。　　　　国内权威的薪酬数据服务提供商“太和顾问”的数据也显示，上海汽车业的人工成本远高于其他城市。在制造行业薪酬中，上海的经理层仅次于深圳，但在操作工层中，上海则高于深圳、北京、苏州等地。　　　　对于上海的人工成本较高，联合利华也有体会。联合利华（中国）公司新闻发言人吴亮表示，合肥的员工每月工资一般只要600-700元左右，“这在上海是不可想像的”。生产基地迁往合肥后，联合利华的综合生产成本降低了30%。那些离开上海的浙商同样抱怨，对于一些艰苦的工作岗位，上海人不屑一顾，月薪不到千元的没人干，上海的“海归派”虽不少，但要价很高，流动性大，愿寄于民营企业篱下的不多。　　　　由于地价、房价、人工等开支日益增加，即令上汽集团这样的本地利税大户，也不能无视上海在商务成本上的劣势。事实上，上海大众增资30亿欧元的计划，就一度因股东上汽工业（集团）总公司和德国大众对新生产基地的选址持不同意见而陷入僵局。为降低成本，德国大众2002年就计划在上海之外建设新厂，上海方面则极力挽留。然而，由于汽车业利润日趋微薄，上海大众最终将普桑的生产基地建在了江苏仪征。　　　　　　　　总部经济也有阻力　　　　2003年，上海社会科学院世界经济研究所的傅钧文博士带领的课题组同样研究了上海的商务成本。这项被列入上海市重大决策咨询研究课题的分析显示，在北京、上海、深圳、大连、重庆5个样本中，上海的总体商务经营成本低于北京，而高于其他三大城市。在这样的背景下，上海引资的新卖点已放在信息成本、营销成本、物流成本与其他地区相比较低上。而在制造企业向周边及内地转移已成大势所趋后，上海下一轮引资的目标也锁定为引跨国公司总部的运营管理中心和信息管理中心落户了。　　　　　　然而不经意间，上海作为跨国公司总部的运营管理中心和信息管理中心的成本也已大幅上升。根据仲量联行的统计，上海市A级办公楼每年每平方米租金已飙升至286美元，超过新加坡的244美元，排名亚洲各大城市第三位。上海的高级公寓年租金水平也突破150美元/平方米，高于曼谷，紧随新加坡之后。上海白领的工资仍低过新加坡，但与东南亚其他大城市不相上下，远高于印度南部跨国公司运营管理中心和信息管理中心的平均水平。跨国公司外籍管理人员居住的高级公寓租金仍低过新加坡，但高过东南亚各大城市。中国的企业税负在亚洲仅次于日本，为第二高。没有减税优惠，企业利润会大打折扣，营运成本会加重许多。而上海的税收优惠恰恰又少于周边城市。　　　　 　　办公楼租金高，白领工资不便宜，语言没有优势，税务上缺少余地，起步又晚过印度、马来西亚和菲律宾，上海搞跨国公司运营管理中心、信息管理中心，也有逆水行舟之感。　　　　　　　　　　　　附文四　　　　　　　　　　 　　中国产业迁移路线图　　　　　　　　　　观察改革开放以来中国经济自东而西、自南而北的梯度发展进程，可以看到一条比较清晰的产业迁移路线，即作为国际产业转移的沿续，制造业在上世纪完成了由国外向珠三角、长三角地区的转移后，本世纪又继续由东南沿海向环渤海、中部和北部沿海地区迁移。　　　　　　　　　　作为中国引资的第一站，珠三角在上世纪80年代吸引了大量港台资金，同时接纳了由港台转移而来的纺织、电子、玩具、钟表乃至高尔夫球具等产业，深圳、广州、东莞等地同时成为人才高地，引得无数孔雀东南飞。　　　　90年初的浦东开发令上海成为新的热土，其周边的苏州等城市也为台湾及新加坡资金所青睐。在汽车等制造企业由欧美向这一地区转移的同时，电子产业开始由珠三角向长三角转移，从而为如今长三角电子业产业链的成型奠定了基础。　　　 1999年北京申奥成功，则令北京及环渤海地区继前两者之后，成为投资集中地，各类人才也加快向这些地区流动。　　　　产业的迁移必然伴随着人才的聚集，因此，从人口迁移热点的转换中，我们也可以触摸到产业转移的脉搏。研究中国历次人口普查资料可以发现，20世纪80年代之前，江浙沪和长三角人口处于下降状态；进入80年代，上海人口相对规模首先转减为增；90年代后，上海和长三角的人口相对规模则出现了全面扩增的势头。这正与国内产业转移的动向吻合。　　　　　　 　　　　近两年，在原材料不断上涨的压力下，长三角地区不断上升的商务成本，令制造业厂商备感压力。而在江浙沪等地，由于土地供应有限，对于投资强度也提出了要求。按照苏州工业园区的要求，每平方公里的投资强度须达15亿美元。为此，一些制造企业开始将生产基地向内地转移。上海通用落户烟台，中芯国际向北京、天津、成都扩张，联合利华向合肥转移，以及顾雏军在南昌建设格林柯尔-科龙工业园，正汇聚成这一新的潮流。在江苏，一些产业也开始在政府的引导下由苏南向苏中、苏北转移。　　　　由于这些产业转移时，还将带动相关配套产业跟进，各地方政府正极力捕捉这一机遇，竞相招纳知名企业落户。南昌即提出要抓住制造业“退沿海进中部”的趋势，尽快做强做大汽车、医药和食品业、电子信息和家电、纺织服装、新材料等五大支柱产业。烟台的统计则显示，上海通用落户后，通用配套体系的零部件生产商纷纷跟进，相关服务业也随之兴起，由此可望为当地增加数万个就业机会，烟台开发区黄金地段的楼价平均每平方米也上涨了400元左右。　　　　内地省份的招商引资，令被“挖墙角”的长三角城市也倍感头疼。制造厂商向内地的迁移，也在一定程度上导致了长三角地区去年底以来的民工荒。湖北随州市一位官员向记者证实，由于手机生产商波导在当地设厂，许多本地青年不再选择外出打工。　　　　虽然在产业配套、行政效率、物流便利等方面，内陆省份尚存在劣势，但在制造业利润日益压缩的今天，土地价格和劳动力成本的上升必然削弱长三角地区对于劳动密集型企业的吸引力，企业内迁因此将更成潮流，而中国经济也可望在这种梯度传导中实现均衡发展。　　　　
　　　　今天上海面临的服务业、制造业脱节，与其超前的“三二一”发展战略有关。目前，面临转型的上海面前有三条路，即伦敦模式、东京模式、香港模式。其中，香港模式是上海最不愿意看到的出路，但是近两年，上海恰恰在向这个方向前进。 　　　　　　　　上海经济房地产化，是有其历史根源和政策轨迹的。近几年，上海有强烈的摆脱制造业、全力打造服务业的政策倾向，其注意力和资源倾注在打造金融中心和物流中心上。然而，金融中心生不逢时，证券市场面临连续4年的熊市，资本市场融资困难，二级市场成交萧条。如此环境下，新生的基金业举步维艰。期货市场、外汇市场和衍生产品近年有所发展，但是品种单一、对冲保值能力差，市场规模太小。银行业改革的步伐本来就迈得不大，上海在银行业务上较国内其他地区也未见优势。金融保险业由于持续低迷，未能给上海经济带来预期的动力，2004年被上海市政府称为当地金融业发展的关键年，可惜在一片低迷中不了了之。　　　 上海船运、物流业发展相对顺利。随着中国经济发展和出口暴增，上海集装箱运输由2000年的561万标箱上涨到2004年的1455万标箱，居世界第三位。然而光靠运输业的有机增长不足以拉动上海经济双位数的增长。大、小洋山港仍在建设中，远水不解近渴。这种背景下，房地产便堂而皇之地走上了前台。为了GDP，上海市政府也就对房地产价格的突飞猛进持容忍态度，即使个别时候需要制止炒风蔓延，也往往收效甚微。　　　　　　　　　　今天上海面临的服务业、制造业脱节，与其过早实施“三二一”发展战略有关，即优先发展第三产业，把第三产业的比重像许多国际都市那样提高到70%以上。这个上世纪90年代初便提出来的战略，思路应该说是正确的，但是执行时机可能过分超前。其实，上海在这个问题上已经吃过一次亏。90年代对浦东的房地产开发和金融区发展就过分激进，导致办公楼和住宅大量闲置，造成巨大资金积压，甚至开始影响个别银行的资金周转。　　　　 这几年上海注重服务业的时机比上世纪90年代的浦东开发要好。中国经济开始起飞，出口产品竞争力大增，房地产热乍起，海内外资金云集。但是，体制和市场容量限制了金融中心和物流中心的高速发展。中国的资本项目不开放，外国银行基本不允许经营人民币业务，股权分置像一柄利剑悬在股市头上。至于运输，增长只能跟着生产和出口走，建立新的运能需要时间。　　　　服务业的出师不利，使上海市回到同步发展现代服务业和先进制造业的思路上。但是，上海制造业的尴尬是商务成本高、中小企业少。如前文所述，上海的营商成本明显高过周边城市，对一般制造业企业构成沉重成本负担，一批批制造业企业不得不退出上海。具有强烈活力的中小企业不足，是困扰上海经济的一个长期问题。以中小企业上市公司而言，目前上海只有一家，而江浙的合起来已占1/3强，又为佐证。　　　　政府主导、政策扶持成为上海工业的一大特色。很大程度上，上海走着新加坡的路。其实，新加坡模式并不成功。首先，政府在产业选择和产业定位上，并不比私人企业高明；其次，政府主导的项目往往是钱堆出来的，资本回报（return on equity）和资金效率（capital efficiency）都不高；再者，企业往往受政策保护，属地头蛇，一旦离开本土市场或政府开放竞争，企业竞争能力便呈弱化。这是新加坡实施政府主导模式40年后发现的遗憾。　　　　上海政府设下了一个东有电子/半导体、南有化工、西有汽车、北有钢铁的布局，可谓精心谋划，期待甚高。不过，仔细看去，除电子/半导体业，其他几个产业均赫然在国家发改委“过度投资”或“可能过度投资”产业之列。当然，上海的钢铁、化工、汽车均处全国生产的高端，产品质量和利润率均高于平均水平，但是，在产能大量出现（可能出现）过剩的情况下，企业利润和投资效率必受影响。　　　　同时，上海面临着电力、交通的瓶颈制约，人力成本、生活成本快速上升，压迫非扶持产业、企业，近年来造成生产企业的大量流出。与此同时，为了配合推进“三二一”战略，上海从上世纪90年代开始主动将劳动密集型产业“推出去”。纺织、轻工产品本是上海制造的代名词，但在“东锭西移”的政策下，上海的纺织产业大量向新疆转移，轻工产业则流向了江浙、安徽等周边省份。上海轻工业比重由1997年的43.4%下降到%，重工业比重由56.6%上升到69.7%。然而，上海原本寄予厚望的金融、服务业发展不尽人意，推出去的制造企业又令周边的江浙城市获得了成长壮大的机遇。　　　　当年上海看不上眼的苏州，2004年GDP已达3450亿元，超过深圳；注册外资额达147.02亿美元，超过上海，居全国各城市之首；工业总产值9560亿元，仅次于上海，而且大有后来居上之势。在芯片产业上，苏州也成为了上海的有力竞争者。在整体电子业上，苏州比上海发展得更大、更快、更均衡。今天群虎环伺的被动局面，是上海当年所料想不到的。其实1992年前后的深圳，也有这样的一幕。当时为了发展高科技产业，深圳开始鼓励简单的“三来一补”企业迁移出特区，结果不仅造成自身经济增长乏力，周边的东莞、惠州也因承接这些企业，经济迅猛增长。几年后，深圳不得不检讨并修正其抛弃“三来一补”的政策。　　　　上海发展现代服务业，不能说没有基础。上海荟萃着全国各地的人才和一批一流的大学、研究所，近年更是海归人士、港台专才的主要落脚点。跨国公司进入中国多选上海作总部。他们不仅带来资金、技术，也带来了有丰富国际经验的专业人士。长江三角洲在近10年的发展中，经济增长速度平均为12.1%，出口增长平均为26.1%，GDP和人均收入水平均超过珠江三角洲，成为中国最大的经济集群。这为上海的物流业提供了必要的腹地和良好的增长空间。上海的优势和前景吸引了国内和海外的大量资金，其资本优势在国内各省市中可谓无与伦比。同时，上海在基础设施上发展十分迅速。从通讯到交通，从惯例到文化，上海不仅是全国的佼佼者，部分标准已接近或达到国际大都市水准。惟一例外是市内交通，建设速度跟不上城市的扩张和经济的发展。　　　　尽管上海拥有众多优势，但许多并未转化为竞争力，更谈不上形成集群优势。例如，上海的浦东机场和磁悬浮铁路都是世界级的基础设施，但彼此之间的协同效应少之又少，远未能发挥出“1＋1＞2”的优势。上海高等院校、研究机构的人才优势、研究专长远没有被充分利用。它们的商业化程度和对经济所作的贡献，不仅低于国际同行中的领先者，而且逊色于北京的中关村。没有本土研究力量的鼎力支持，没有基础研究、商业研究、产品开发和市场推广的一条龙作业，发展“先进制造业”谈何容易。　　另外，上海的经济模式不利于勇于创新、敢于冒险的企业家成长。在大型企业之后缺少广东、浙江、江苏所大量拥有的一个中型企业家人才层，对上海来说是一个缺憾。同时，与纽约、伦敦等国际大都市相比，上海在创意和多元化上还有明显的差距，而这些是打造现代服务业不可缺少的。　　　　瑞士信贷第一波士顿的一项研究显示，世界各主要城市的服务业，在人均GDP（以2003年购买力平价计算，美元计价，下同）处于美元阶段，有一次爆炸性增长；在人均GDP处于美元阶段，金融保险、运输物流、法律中介等领域占服务业的比重开始明显上升，房地产及关联产业也再次出现重大扩张。上海追求的不是餐饮、交通等初级服务业,而是金融、物流等高附加值服务业。上海人均GDP在2004年为55090元（合6661美元）。如果这项研究可信，则上海上世纪90年代初提出的“三二一”战略，也许超前了15年。即使近年提出的“现代服务业”可能也超前了3年。同时，上海第三产业的发展还须受人民币政策、A股市况等中国特殊国情的制约。　　　　　　　　　 发展战略超前是政府主导式经济开发的通病。上海市显然希望借中国经济起飞、与国际接轨的东风，使经济转型一步到位。高起点、大战略无可厚非，关键是发展战略有无与现实脱节，有无经济基础的支持，实施的时机是否成熟。少了制造业，对发展服务业并不有利。金融保险、运输物流多需要实业支持。　　　　 大都市必有大腹地支持。强劲、有活力的腹地经济是发展大都市经济的重要条件之一，彼此有着共生共荣的依赖关系。上海在处理与邻省的经济关系上，有一种对竞争、胜出的执着，而谦让、协调、追求共赢的理念似乎不足。　　　　洋山港与宁波北仑港之间的暗中较劲，正是一个写照。其实北仑港当年上马的初衷是为上海服务，不过可惜北仑港坐落在浙江省，所产出的GDP属于浙江，不属于上海，洋山港的建设于是被提上议程。洋山港的建设成本，至少是北仑港的3倍。更麻烦的是，洋山港没有北仑港那样的环围岛屿，直接暴露在台风影响之下。受台风季节影响，洋山港每年最多可运作280天，而且船期延误率可能远较北仑港高—这是定期集装箱航班的一大忌讳。上海港去年的集装箱吞吐量为1455万标箱，宁波港去年的吞吐量为400万标箱。到2010年，上海港吞吐量达2500万标箱，宁波港达1000万标箱，两者之和达3500万标箱。无论长三角出口如何增长，大量运能过剩都不可避免。　　　　由于营商成本的上升，上海经济面临着转型。摆在上海面前的有三个模式。第一是伦敦模式—经济彻底转型，走向全球性金融、全球性旅游和全球性文化创意之路。这可能最接近上海自己提出的“现代服务业”蓝图，但以中国/上海目前的经济实力、市场开放度、人才/企业结构和制度上的限制，实行起来有一定的难度。同时必须看到，伦敦在脱胎换骨完成转型前，在上世纪七、八十年代经历过一个漫长痛苦的过程。第二种是东京模式—经济立足于本国资源，成为本国银行、企业的总部所在地。这条路的成功可能性较伦敦模式高，但也具有一定的挑战性。日本企业基本集中在东京圈或大阪圈，而中国企业在地理上更分散、更多样，企业变动更受各地方政府影响。第三种是香港模式—产业资金和投资资金出现置换，产业空洞化，经济房地产化，增长动力来自房地产增值，依赖境外资金流入。这是上海最不愿意看到的出路，但是近两年上海经济恰恰在向这个方向前进。今天的上海还有自己的产业，有其内在的增长动力，可是在租金、工资带动下，营商成本急剧上升。热钱流入、产业流出，是上海制造业面临的尴尬，是上海增长模式面临的尴尬。■　　　　　　　　　　急升的营商成本和制造业的流失，为上海产业空洞化敲响了警钟。其实，今天的许多问题在当年上海提出“三二一”发展战略时已经留下了伏笔，并已经出现。只不过火爆的房地产掩盖了上海经济其他产业后继乏力的现实。海内外热钱百川归大海般地热炒房地产，拉高了上海经济增长速度，制造着财富效应，但也快速推高着营商成本。　　　　有趣的是，撤离上海的公司，无论是中资还是外资，都不愿接受我们的采访。他们选择不说，不代表他们不撤，也不代表其他公司不会跟随。举目望去，除了房地产外，好像没有哪个大的产业能够提供足够的增长动力。　　　　　　房地产价格的猛涨给上海带来另一个难题。泡沫似乎越来越大，房价离本地居民的承受能力越来越远。一旦由于外部或政策上的原因，房价出现调整，调整幅度未必会小。接下来的问题是，上海的消费怎么办？占上海银行总贷款半数以上的按揭贷款怎么办？靠卖地收入支撑的大规模基建工程怎么办？上海GDP仅占全国总规模的5.5%，但是上海出现问题对全国经济的影响恐怕远不止此数。　　
　　呵呵，按楼上的逻辑，日本、美国都破产n次了。
　　上海就拿破地方也值得攻鸡,攻鸭吧
　　作者：就阿　回复日期：　08:27:27　
　　　　呵呵，按楼上的逻辑，日本、美国都破产n次了。　　-------------------------------------------------　　拿上海和日本、美国一个国家比，你也太抬举上海了吧
　　恐怕骂广东的上海人多一点吧？
　　呵呵,两个地方我都去过,至少珠三角这边的服务态度要比上海好吧!
　　上海与广东？为什么一定要比？有比的必要么？　　自己能过得好在哪里过不是一样，要搞定自己温饱都已经焦头烂额了，现在又开始感觉苛捐杂税猛啊
　　都有优惠和关照，有什么好争的，都不是什么好东西
　　内地人干预上海内政所举的可笑例子：　　　　1.上海是靠中央的钱才发展起来的。　　你们内地人首先要搞清楚，上海在被中国管辖以后，每年上缴了多少税收，从49-80年代初期都是全国最多的。而中央又留给上海多少？不客气的讲，中国领导人比日本人还要黑，这是赤裸裸的剥削和压榨，拿了钱去养你们内地的这帮孙子，然后让你们吃上饭了再来骂上海，所以说上海拿中央的政策发展到今天是理所当然的，上海人没有丝毫可以愧疚的。并且上海只不过拿了政策，其余的资金还要靠自己来解决，你们内地有本事也可以要政策要资金，只要你们有那个实力和底子，上海绝对不会来眼红。　　　　2.上海用了内地的资源　　希望内地人要明白一个道理，这世界上的交换就是那么一回事，资本主义的不等价交换和中国的所谓社会主义等价交换没什么实质区别。美国人用了中国的廉价劳动力和资源，你们内地人放了多少屁，还不是乖乖的照买照卖？你们难道不知道是不平等的？为什么还卖？因为你们只有廉价劳动力和资源可以卖，你们的底子只能呆在食物链的底端，被剥削只能说明你们没有更高的技术生产附加值更高的商品。上海有实力和技术能够生产出替代欧美国家的产品。这就是上海和内地的差别。也就是讲，上海用了你们内地的资源是资源配置如此，你们内地没本事制造高精尖的工业品，所以你们只能卖苦力和资源，而上海可以获得高回报是上海有能力做高级劳动。有的内地人讲不卖给上海水电资源什么的，饿死上海云云，真的是搞笑了，没有你们的资源上海就搞不到资源了？上海的宝钢用的是澳大利亚的铁矿石，上海市面上的食用油用的是美国和阿根廷的大豆，天然气可以用东海的，大米可以吃泰国的。要不是看在同文同种的份上，上海会用你们内地的那些假冒伪劣商品？劣质农产品？（我自己从来不用内地的食品，也希望所有的上海人都别用，太恐怖了。）恐怕你们卖不出东西早饿死了。你们除了在这里骂娘以后，下了线还是要乖乖的出卖廉价劳动力和资源，犯贱的理直气壮，前所未闻。　　　　3.上海好和上海人不好　　有的内地人总说上海好和上海人好是两个概念，比较有意思，希望你们内地人知道，上海在没有实行蓝印户口前，一直都是一个稳定的上海人口没有外来人口的上海。连续交税全国第一的就是这些上海人，没有他们上海会变成人力基础社会资源这么好的地方？未免滑稽吧。你们内地其中的一部分精英还不是冲着这个来上海的？别说你们是来上海扶贫修地球什么的，上海不是撒哈拉，你们抱什么心态来的恐怕你们每个人心里都清楚吧。所以说上海好是归因于上海人的优秀，连邓小平都说上海人素质高，上海人的高等岂是你们一小搓内地垃圾能诋毁的？至于后来的一些来上海的内地精英已经完全认同上海理念，归化上海了，那么他们就是新上海人，是上海人不可分割的一部分，已经不再属于你们内地的范畴了。现在上海人的概念就是：在上海定居的，认同上海文化和理念，以上海的生活方式生活，遵循上海各类游戏规则的人士，包括上海的原住民和新的精英移民。所以不要说什么上海好和上海人好是两个概念，在上海的，要么是认同上海的上海人，要么是没有被上海吸收的内地人（或许永远都不可能被吸收），也就是被上海社会淘汰的垃圾，在网上攻击上海最多的一群**。　　　　4.所谓的上海崇洋媚外　　其实这是很搞笑的，因为上海除了地理位置在中国外，其他的各个方面包括经济文化，生活方式，意识形态都不属于中国，上海是一个彻底的西方社会（只有一些上年纪的人还保留了中国的一些特征），西方社会遵循西方的规则有什么错么？你会说美国华人崇洋媚外么？不会，因为他们自身就处于那个环境里，而对于你们内地来说，才是真正的崇洋媚外，因为你们那里保留了绝大多数的中国特征，西方的东西对你们来说才是外来的东西。所以，别没理由根据的乱扣帽子，闹笑话。　　　　5.上海媚日　　这更是天大的笑话，典型的中国fq式yy。上海当年打淞沪会战的时候，东北已经成立满洲国了（没放一枪一炮，不都说东北人血性什么的，这时候怎么哑了）。华北都已经成立自治政府了（北京的那帮b成天拿个良民证蒙吃混天黑，真给中国人长脸啊）。上海这一仗不仅彻底打破日本3月亡华的野心，更加让国际社会看见了一个不屈的中华民族，说你们内地人劣等难道还冤枉你们了？好笑。上海即便沦陷后“孤岛”还是继续战斗直至太平洋战争爆发。　　上海80年代后期直到90年代中期有很多人去了日本，不过那是去打工赚钱乃至学技术，学成后回上海的发展的多不胜数，难道去错了？你们有本事闭门造车赶英超美牛一个给大家看看？再者，这和你们内地人来上海有什么两样？50笑100都是高抬你们了，你们在上海成功的又是多少？一小部分而已，别说什么在上海成功的都是外地的，在上海成功的都是上海人，老上海人+新上海人，走到底线的卒子都是皇后，新上海人在上海定居就脱离内地了。一小部分内地精英不能代表大多数内地垃圾的平庸和劣等。看看你们内地人去日本干了些什么？提高了中国人在日本的犯罪率而已，最媚日的中国人其实是日本原先在中国的殖民地和势力范围内的人：台湾人、东北人、以及福建人和靠近福建的温州人。台湾就不说了，被殖民了50年，搞个“台湾人”的名号，一嘴的日本名词。东北人里首推沈阳和大连的哈日最多，在日本卖的中国女人东北的占了7成，你们不相信可以去这两个地方看看，感受一下日式殖民地的风采。福建不说了，偷度名声如雷贯耳，一窝风的朝日本跑，福州周遍地区经常是一整村一整村的去日本打黑工+卖b