在6月18日的国务院常务会议上，国务院总理李克强确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。进入2021年，与人们美好生活密切相关的住房租赁行业时刻处于国家政策之中，红利不断展现。谁能在这波市场利好中飞速发展?笔者认为是卷起裤腿下河，摸爬滚打，一路趟过来的品牌，因为不论是它的产品还是它的商业模型都经受住了市场的考验，而沉淀的时间长度也让其更能在时势变化中处之泰然，在脚底泥沙中守住自己。比如创立于2015年的轻社区。

　　时隔6年，当初第一个在住房租赁行业提出“轻资产”运营模式的窝趣已经发展成为行业先锋——截至2020年底，开业超过30000间，签约超过60000间，稳定期平均出租率94.5%，续租率70%，逐渐形成了“三全”的业务体系——全链条运营体系、全产品策略、全模式合作方式。

　　在窝趣日积月累铸造成绩的6年，也是住房租赁行业跌宕起伏的6年，野蛮生长，疯狂“抢房”、租金贷、爆雷、疫情洗牌、行业日益规范化……不断有人进入，也不断有人退出，窝趣始终能保持自己节奏稳健发展的原因何在?迈点独家专访了窝趣创始人&CEO刘辉，他站在先行者的角度，对之进行了深入的剖析，并将之归功于三方面的原因：轻资产管理模式的选择;始终坚持做C端的生意;技术的持续研发迭代。

　　窝趣创始人&CEO刘辉（图片来源窝趣）

　　确定轻资产管理模型是归途也是出发

　　刘辉告诉迈点，2015年进入住房租赁市场时，聚焦的一个点就是需要具备“差异化竞争力”，“没有差异化竞争力的话就很容易被淹没”。当时的市场，不论是公寓企业还是传统二房东，皆以包租的重资产模式为主，大家赚的第一桶金便是租金差。这对于企业而言，面临超大的资金压力，对于财力并不雄厚的企业而言，这并不是一个长久模式，而且极易被资本裹挟着前进。那么怎样的模式能更长久、更稳健，且形成规模效应呢?

　　有着丰富管理经验的刘辉及其团队，选择以“轻资产管理模式”进入。这个决策背后是住房租赁行业的发展特性所决定的。“鉴于与生活密切相关，特别注重当地的生态，住房租赁行业主要依托于地理位置进行发展，物业的小而分散决定了这个行业要通过重资产或是中资产的模式形成规模效应是很难的，但为‘通过轻资产、托管、品牌管理输出，形成规模优势’提供了土壤。”

　　在住房租赁行业发展早期，对于轻资产管理模式，大家并不看好，觉得利润薄，且形成规模经济的临界点并不确定在哪里。对此，刘辉倒不这么认为，在他看来，随着供需关系变化，行业竞争不断加剧，住房租赁市场将由卖方市场逐步进入买方市场，资管逐渐分离，物业需要更专业化的机构进行品牌经营管理。这样的发展态势，将为轻资产管理模式的发展提供红利。此外，对比重资产及中资产模式，不在项目上投入资金的轻资产模式虽然前期起步比较慢，但是将走得更为稳健，且前期做好一系列的准备工作后，后面的发展将越来越快，顺利实现规模经济。

　　因为相信，所以看见。在初入行业的正确研判下，一直坚持在做轻资产管理模式的窝趣已经尝到甜头。回顾近几年的发展，从2018年开始，窝趣的市场拓展已经加快，且在2020年，疫情冲击下，依然获得了优秀的成绩。以窝趣珠海万科城公寓为例，公寓于2020年3月开业，开业时疫情还未结束，很多长租公寓项目还在疫情中苦苦挣扎，但是窝趣珠海万科城公寓却逆市满租了。“面对疫情，结合门店优势，我们的运营人员从预售期开始，针对疫情制定了一套完整的营销方案，除了做好日常的防疫工作之外，还开通了全方位蓄客渠道、清晰明了的视频看房、加大了促销活动力度、疫情相关补贴政策等，员工之间分工明确，调整好心态保持战斗状态，使我们签约转化率提升。”

　　重视消费者是品牌的生长命脉

　　这个成绩背后是窝趣对于自身发展定位的清晰化。“窝趣始终在做的是C端的生意。”刘辉意味深长的表示，在进入住房租赁行业的时候，窝趣就遵循品牌先行的理念，沿着C端布局。截止目前，窝趣拥有150+万会员，95.25%的客户满意度，89%的NPS(净推荐值)。据透露，在窝趣的出租率中，自有会员贡献率高达40%。这些数据都体现了消费者对窝趣的认可，而这得益于窝趣“客户第一”价值理念的实践。

　　产品上，窝趣轻社区根据客群消费习惯以及生活方式的改变，不断进行迭代更新。截止目前，窝趣已经建立了针对95后新享乐青年的白领公寓、针对高净值人群和80后金领的，及针对企业员工的员工公寓等完善的品牌矩阵，可以最大限度的满足不同消费群体在不同人生阶段的租房所需;在设计上，风格也随着消费者审美偏好的转变进行变化。在功能配套上，现在的窝趣正在多维度诠释“小空间多场景”的精髓。“六年前租赁窝趣的人和现在走进窝趣的人已经完全不同，目前窝趣除了提供高品质感之外，还在打磨产品的多用性，满足更多灵活可动的场景。”刘辉总结道。

　　服务上，“窝趣珍惜每次和消费者的互动节点。”刘辉郑重表示，“非常注重消费者的体验。”所以窝趣把每个互动都细化为一个点评内容，并将之进行公开，为下一位租客提供参考。“用市场的声音为门店打分。”在笔者看来，这样的设计特别巧妙，既能从数据中知道品牌甚至于门店每个客户接触点做的好不好，不好的内容借此改进，好的内容也将顺利转化为口碑，为品牌美誉度做贡献。不过将真实的数据直接公开，且坚持不删任何一条评论的做法并不是每个品牌都有勇气做的。这也折射出了窝趣始终站在C端的立场思考问题，进行决策。“尊重客户就是要真的做到听客户的意见，不论是表扬，还是批评，都应该将之转化为员工的奖励和鞭策。我认为这才是真正的回到客户，听他们的声音，设计他们需要的产品和服务。”刘辉强调。

　　这背后是窝趣“客户第一”的价值观。刘辉告诉迈点：“只有把客户服务好，客户才愿意长期住在你这儿，并产生黏性。也只有这样才能产生品牌对消费者号召力，最终实现消费者、品牌和加盟商【三赢】的局面。”

　　创新技术是高效率运转的基石

　　“我们的目标是让每一间房都赚钱。”刘辉强调，但这仅有消费口碑及美誉度是不够的，还需要得到越来越多投资人的认可，第一，真正帮他在不确定性中赚到钱，或者帮他赚到比他自己经营以及交予其他品牌经营更多的钱;第二，帮他省时省力。

　　首先，在认同层面，大家在价值观上、运营模式、管理理念上是趋同的。这能增加彼此之间的信任感，形成良好的合作关系;

　　其次，在盈利方面，对于新建项目的投资人而言，他的顾虑在于手上的项目能不能做长租公寓，要做怎样的长租公寓能赚多少钱，即前期精准的选址以及投资模型测算;对于存量项目的投资人来说，谁能帮他赚更多的钱才是关键。

　　综合以上，品牌需要更为全面的能力，且有丰富的经验，能从前测、定位、产品设计、运营管理、营销、销售等项目全生命周期上为之提供全链条的服务。“只有在全链条各个环节上都能做到精和专业，才能为项目的全生命周期市场价值提供保障。“刘辉补充道。

　　在产品设计及服务体验上，窝趣已经以C端品牌发展思路获得了市场的认可。在运营管理上，尤为注重运营的窝趣则通过不间断的技术投入构建了整体运营管理系统，独创“全链条运营管理体系”。在项目前测阶段，对投资人的项目进行多维度的测评，在确定项目能不能做的同时，也根据项目周边流量情况，明确项目的产品配置;在门店运营过程中，借助窝趣公寓SaaS系统的大数据分析，窝趣用3天时间酒店可以测试出最有效的展位、流量最大的商圈，最高的到店率、最高的签约转化率，窝趣运营人员再根据数据，最终决定投放计划，去获取最好的流量。好流量的进入将帮助窝趣迅速度过爬坡期，并为后续发展不断蓄力。据刘辉透露：“目前窝趣获取一个租客线索在10元左右，而行业的平均水平在20元左右，窝趣线上会员营销带来的客源已经占到所有新签租客量的40%。”

　　落地到日常运营过程，窝趣则十分注重门店的品控及效能，“我们将衡量门店经营健康状况数据进行细致梳理，确立了接近100多项的内容，对之进行监测，并每天都复盘，第一时间发现问题并进行解决。”刘辉自豪的表示。正是基于这样能力的沉淀，窝趣运营管理效能大幅提升，营销也更为精准，人力及运营成本有效降低。而这也助力投资人全面提升项目收益，这是新进品牌无法复刻的。目前窝趣已帮助投资人/投资机构实现最快2.5年的投资回报率。“通过技术的数字化手段，窝趣总结了一套数字化营销的经验跟方法以及运营管理系统，为规模经济的发展奠定了基础。”刘辉总结道。 “窝趣在技术上不断创新，于今年1月份获批成为国家级高新技术企业。”

　　这确实是轻资产管理模式实现越规模越经济的关键因子，因为这将让窝趣的品牌影响力以及管理优势日益凸显，成为投资人眼中的资产增值利器，促进规模的扩大。随着窝趣门店数量越来越多，品牌优势和营销效率会越来越明显，管理效率也进一步提高，因此边际成本也就会下降，边际收益上升，一旦突破规模大关，轻资产管理模式将具有生态价值，发展速度会越来越快，在品牌化甚至于兼并收购等方面都将占据优势。

　　在商业模型设计上，窝趣用6年时间证明了轻资产管理模型的正确性。未来，窝趣将会迎来品牌集团化，重点关注科技赋能项目、会员营销赋能项目、金融支持赋能项目，主要聚焦国家的租赁住房试点城市、一线和新一线人口净流入高的城市;探索更多符合新生代人群需求的产品。

传统大公司仍在努力接近年轻消费者，期望用互联网彻底改变产业链和公司竞争格局。《好奇心日报》推出 2016 年终数字化系列报道，用 10 篇文章，聚焦大公司在数字化过程中的得与失。这是第九篇。

没有几个行业像租房一样更爱提年轻人了。

万科的长租公寓品牌打出的口号是“面向青年群体打造的长租公寓品牌”、说自己是“专属年轻人的社区”、铂涛（7 天）酒店的将“都市新青年对于社交的渴望”写在官网的描述里。大同小异的文案里，都逃不开“青年”和“年轻人”。

打开这些品牌的官网，照片大都是色彩鲜艳的墙壁和装修，谈的是年轻人的社交空间和生活方式，甚至还有限制入住年龄、学历。

应用找房、电子合同、手机付款、遇到点问题还能在应用里直接联系“管家”，租房的每个环节好像都被互联网改造。

但事实上，到今天，绝大部分租房还是通过传统中介完成。这些品牌的平均租期只有十个月——大多数人都没有续租。

在北上广租几次房，你的要求可能就退化到：签合同不被骗、中间不扯皮、退房能完整拿回押金。最后你也有了足够经验，提醒年轻同事或者学弟学妹有哪些租房陷阱。

租房是典型的共享经济，但在这个创业公司、中介巨头、互联网公司、地产商、酒店集团都有涉足的租房业，用户担心的还是一些最原始的东西。

• 中国，占总人口的 18%，面对这么巨大规模的市场需求，为什么没有租房品牌形成规模？
  
• 尤其是大城市，一边是、一边是找房困难，为什么一直没有诞生一个有效的平台，像滴滴解决出租车空驶率一样解决？
  
• 短租市场有 Airbnb 这样一个大品牌做起来，而且确实通过技术解决了信任问题，为什么规模更大的长租市场却这样一个品牌？
  
• 都说中介市场乱，而且只想着卖房，为什么始终没有一个公司能替代它？
• 各种类型的大公司都来了，为什么却都显得三心二意？
  

和租房搭上点边的大公司，也都进来了

这两年，跟租房这件事有点的关系的公司，不管是传统中介、互联网公司，还是房地产商、酒店集团，其实做起了品牌公寓市场。

2015 年 4 月，在 YOU+ 北京第一家公寓的开业仪式上，自己 24 年前刚来北京时，也曾住过、农家院，所以很理解每个北漂心目中家的重要性，觉得有责任去帮助这些年轻人，也是投资 YOU+的原因所在。

那是小米最好的时候，四年的时间就做成全球估值最高的创业公司，靠的是用互联网改造整个手机业的每个环节。1 亿人民币投资 YOU+ 是雷军创办了顺为资本后，当时投资金额最高的项目。而它要改造的，就是租房。

来到北京中关村附近的苏州街 YOU+ 公寓，三座黑色的楼围成一个院落，走进大门前就能看到“互联网”的痕迹，一个 UberStation 车站立在门边，上面有个二维码，不过现在。工作人员介绍，很快这里还会入驻摩拜单车的停车点。

正门也没有一般居民楼的门禁，产品经理设计了一个秘密按钮，只要知道在哪儿，按一下就能打开正门。但进去之后还是需要刷一次门禁，YOU+ 的工作人员说这么做是为了让租户感觉这是个熟人社区，大家共享一个小秘密。

类似的设计贯穿了整个租房体验。找房看房，是在微信号里预约，也没什么可以找的，因为 YOU+ 在北京只有两幢楼。在线预约看房后，12 个小时内会有 YOU+“管家”响应，需要这么长时间是因为有个筛选过程。你需要提供的信息包括：姓名、年龄、学历、收入、所在行业、职位、兴趣爱好、想要的房型、预计居住时间以及个人专长。

YOU+全国社区运营负责人陈军告诉《好奇心日报》，为了保证住户社交的质量，优家有“三不租原则”：超过 45 岁的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租。早些时候 YOU+公寓还强调过参与社区活动少于一定频次会被“清退”的原则。

如果这些要求你都符合，就可以搬进去了。一个典型的单人间不到 30 平方米，床悬在空中、下方是一张写字台，就像大学宿舍一样。带淋浴的独立洗手间、门口还就着小沙发和吧台辟了一块 3 平米的会客区。

红色的墙壁、黑色的暖气片、顶上挂着不同形状的钨丝灯。这在 YOU+ 公寓被称为美式复古风格。

其他的主题风格还有“二次元少女”、“创意青年”等等。一切都在告诉你这不是附近小区里业主大爷早年给儿子准备的婚房。

搬进去的第一个月，社区运营人员会领着新租户走邻拜里，每周还有不同主题的聚会，基本都在一楼的公共空间。那里的墙上还有雷军在开业仪式时留下的签名，周围是古永锵、刘永好、王小川、马佳佳、许单单等一系列不同年代混迹于互联网届的名字。

YOU+公寓入口处的签名墙，你能找到不少互联网圈熟悉的名字

剩下能改造的就不多了，房租从三月一付变成了每月支付，可以在手机上完成。

这就是一个典型的经过改造的长租公寓。

同类的互联网公寓基本上都在做类似的事，包下一整栋楼，统一装修，提供的服务也基本上是在 YOU+模式的基础上加加减减。

他们想解决租房子里的麻烦事，代价是让你付更多的钱。整栋公寓在北京的价格都远高于临近小区租金，一位 YOU+ 苏州街的租户告诉我们，他每月要为不到 30 平的房子支付 4580 元房租，算上商用水电，每月成本超过 5000。相比之下，附近的一居室民居，在 3500 元左右。

更多品牌公寓是分散在不同小区，房屋经过简单的统一装修。

现在做这个事情的公司，最大的还是脱胎于中介。6 月，链家将旗下的长租公寓品牌剥离出来，成为一个独立运作的公司。自如成立于 2011 年，之前一直作为链家的一个事业部来运作。

自如友家在全国管理的 30 万间房分散在不同小区，只不过都是统一的宜家装修风格，从签约到交房租、预约保洁、物业维修都在应用里完成。

蘑菇公寓上收录了 5000 家公寓运营商的房源，但是这些房子看起来都大同小异

新加入这门生意的还有房地产商和酒店集团。

今年，房地产公司陆续都推出了长租公寓项目，龙湖、招商、旭辉、金地、远洋、复地、景瑞等公司要么选择与既有的公寓运营商合作，要么推出了专门的长租公寓品牌。今年 7 月，世联行，要在一、二线城市建设 13 万间公寓，专门用来出租。

万科则在今年 5 月将几个长租公寓品牌统一使用“泊寓”这个品牌，在今年年初万科提出的中，泊寓是其中“一个爪”。

和互联网公司从房东那里租房再转租出去的模式不太一样，房地产商有不少拿出了自己持有的物业来出租，相对来说是“重资产”。

而 YOU+这样，租下一整幢楼再改造、出租的模式被称作“轻资产”。泊寓相关负责人告诉《好奇心日报》，现在，万科在广州、深圳、厦门、合肥、成都、北京等十几个城市都推出了整栋出租的泊寓，重资产的比例在一半以上。北京已经开业的两家店都在房山区。

如果说房地产商进入这一行业的优势是资本和房产，那么经济型酒店依靠的则是既有的经济酒店物业，以及酒店的整体管理模式。

年初，华住酒店集团 4500 万元投资了新派公寓，华住酒店集团旗下还有一个专门的长租公寓品牌城家。

6 月，逗号公寓从如家酒店集团独立出来。

算上去年 9 月正式开业的铂涛窝趣轻社区，三大中国经济酒店集团都推出了长租公寓品牌，和之前经济酒店扩张的方式一样，这几家出身于经济酒店的长租公寓都选择了加盟方式，华住酒店还推出了将长租公寓与经济酒店结合的模式，比如将全季酒店的一层改造成长租公寓。

总之，和租房相关的公司们，正在改变着我们对房产中介的印象，他们的工作不再只是解决信息不对称，而是提供服务的那一方。

但好像谁都没真正改变这个市场

像 YOU+、自如寓这样的集中式公寓，运营商需要租下一整幢楼，整体改造之后再出租。

但两家公司的进展都不算快。从 2012 年第一家自如寓开张至今，自如寓一共只开了 8 家，YOU+ 开了 16 家。

看绝对数量还可以，但在租房需求最旺盛的北京，自如过去三年只增加了两栋楼。YOU+ 暂时也只有两栋。其它同类的青年公寓也都没有快速扩张。

分散式公寓的情况要好一些，但是即使是最大的品牌自如拥有超过 27 万间分散式公寓，在整个租房市场中的比例依然非常小。自如负责寻找想要出手的房东，和房东签下 3-5 年的合同的收房管家每收一套房所拿的提成，是每租出一套房的十倍。收房仍然是整个流程中最难的工作。

至于各家承诺提供的服务，，也还不能让人满意到愿意支付比附近租金高两三成的租金。

至于更轻一点的，曾经集中了链家全部租房资源，打算靠应用优化中介的丁丁也没有延续下去，今年 6 月，丁丁租房宣布停止运营。

改造整栋楼的重资产生意，在一线城市连第一步拿楼都很困难

曾在采访中回想起最初在成都找房的过程： “刚开始的时候，我们 2 个同事花了一个半月把成都全城都走遍了，都是拿腿走下来的，发现了十几栋适合做集中式公寓的，但价格都下不来，能把价格谈下来的，只有如军工厂或者国企物业，需要通过关系等资源才能拿到低价格。这不是我们想的未来做品牌想要做的事情，所以我们就放弃了。”最终它们选择做分散式的公寓，从中介、社区地推等渠道收零散的出租房源。

城市中适合改造成集中式公寓的楼并不多。窝趣轻社区的品牌负责人 Vivi 告诉《好奇心日报》，公寓物业的选择要考虑交通方便，得在地铁沿线，还得考虑安全、消防之类的配置，跟着政府的要求完成行业配套。

YOU+最初在广州，就是选择了离创业园区近、交通便利的园区，将高露洁的旧厂房改造成了 600 多间公寓房子。“传统拿物业租赁的方式非常难，赢利点根本覆盖不了成本，YOU+全国社区运营负责人陈军

集中式公寓的好处是显而易见的，在后续提供服务的时候管理半径很小，装修时也方便做标准化控制——更像传统的酒店生意。只有这样才能真正有效提供入住后的服务——否则在你遇到问题，所谓“管家”能做的最多也只是联系物业。

但是这些适合做长租公寓的楼，一般都还可以做美容院、酒店、KTV 等坪效高于长租公寓的业态。长租公寓想拿下这样的楼，整栋租下的价格也就太高了。

于是所有的能力都指向了物业开发能力。“实际上互联网对集中式的公寓可以发生的影响基本上是可以忽略不计的。”刘翔在采访中对我们解释道。

至于而具有物业开发能力的地产开发商，在这件事上，一定程度上是被政策推着走的。

上个月，北京出让 4 宗地块，为了抑制房价，土地竞拍限制了最高拍出价格。在竞拍过程中，这 4 块地的住宅部分最终都以开发商自持地块的形式拿下，也就是说，拍到地块的开发商建好的房子，只能出租不能卖。

“从开发商的角度，他们没有把公寓上升到战略的高度，所有与房产的方向他们都在尝试。”链家数据研究院的研究员陈锐分析道，目前开发商还在尝试养老地产、旅游地产等方向。

前期资金投入重，资金回收周期长，这不是一个赚快钱的生意。长租公寓可能只是开发商最后的选择。

对于掌握房屋信息的中介，卖房是个好太多的生意

相比起传统的租房中介，自如的收入显然更好。因为撮合房东和租户交易之后，第二年、第三年续租时，中介很容易被绕过，就很难从租房的生意中获得持续收入。自如的模式则是用服务费取代了中介费，按月计算，只要租户继续住自如的房子，自如就有收入。

但是房子实在太好卖了。按卖一套房 2.7%的佣金来算，北京卖出一套 600 万的房子可以拿到 16 万。如果长租的话，即使每年出租一次，也需要一二十年才能获得与卖方相当的收入。

结果就是在链家的销售体系里，初级的中介负责出租业务，积攒了一定的资历之后才能转去做房屋买卖。中介公司在意什么，不言而喻。

在一个中介公司里，掌握话语权的业务部门一定是卖房的。尤其是在房价飙升的今天。这也是自如友家被剥离出来的重要原因。

“在链家内部，自如是一个有很大不同的业务，它所需要的这种组织形式、能力结构，甚至企业的系统和文化的构建，有很多相同的地方，但也有很多不同的地方，所以在这个时候，把他剥离出来，也会更加有利于组织上的成长。”自如刚刚从链家剥离出来不久，CEO 熊林告诉《好奇心日报》，“当这样一个领域（长租公寓）得到印证之后，团队这样剥离胡来，也会给团队更多的责任和发展空间。”

这是个卖方市场，互联网平台连吸引房东填信息都做不到

租房平台已经很多了，但确保真实信息的没几个。

蘑菇公寓的联合创始人龙东平告诉《好奇心日报》：“目前所有找房网站做不到真实，是由其商业模式决定的，只要付费谁都可以发布广告，而且因为有价格排序，导致发布广告价格越来越低最终形成大量重复虚假信息。”

反正都要去实地看房子，所以中介、房主都会发布明显低于实际房租的价格，吸引求租者打电话联系。最后这些信息平台的作用就是一个在线的电话本。

同样是链家子公司的，从 2014 年开始做线上租房平台，最核心的卖点是“佣金全免，真实房源”，试图解决此前中介网站标低价，上门再抬价的问题。由房东而不是房客出中介费。

丁丁租房高级营销经理牛欢强告诉《好奇心日报》，为了保证每个房源真实存在并真的可以租，他们在要对每一个提交的房屋信息做出判断。具体的做法是，丁丁把位置、楼牌号、户型、面积的物业信息和链家自己积累出的物业数据库对比。

但是丁丁的模式还是没能继续下去，房子太好租了。原本寄望于让房东支付中介费，来加入这个真实房源平台的想法，很快就被放弃。

在这个市场平台能改变的太有限了。而且沟通过程即使再麻烦，一年可能也只需要一次。不像 Airbnb 那样的短租平台，一年要出租数十次甚至上百次，房东自己就有动力提供真实信息，每一次入住的点评也有参考价值。

最终原因，还是参与者从长租获得的利润太低了，大家对怎么做也没什么共识

更好的服务换来更多租金，品牌公寓的想法简单直接。

只是这些公寓能够提供的服务附加值并不多。即使在手机应用里就可以报修或者找到管家，但是维修最后还是需要找到物业。至于两周一次甚至频次更低的保洁，在上门服务这么发达的今天，也不能算是差异化的内容。

至于各家公寓都想强调的社交功能，似乎也不能强求。

具俊是一名自媒体人，一个半月前他搬进了 YOU+北京苏州街店，年轻人聚居、可以社交、标准化的装修，这些都是吸引他选择 YOU+ 的原因。

“如果你是一个活泼开朗的人，是可以交很多朋友的。”这是他的想法。只是住进来一个半月，具俊一场活动也没有去参加，在微信群里也不怎么说话。当被问起他有没有在这里交到朋友时，他的回答是“我暂时还没有去交朋友。”

最近，YOU+ 把原本公空间的一半被改成了联合办公空间。

说起租约到期后是否续住的时候，具俊表示：“还是会再找房子，这里的房间的隔音不太好。”一个月时间，他微信群里已经有不少人来了、走了。

《好奇心日报》采访到的多家公寓运营商都表示，目前他们的公寓入住率都在 90%，甚至 95% 以上。但是另一个指标续约率却不能算高。

陈军告诉我们，YOU+的平均居住时长在十个月以上。窝趣相关负责人则表示，窝趣轻社区的租住时长则比较大比例在一年左右。

“目前的长租公寓市场存在供应方和需求方两端都短的现象，租户租约短、房屋租约也短，这种情况下对于培育专业化、规模化的租赁运营机构很不利。”在 2016 互联网房产服务论坛上，链家研究院院长表示。

“不光是公寓，传统中介的续约率也很低，年轻人流动性大，平均居住年限比较多，导致公寓获客成本变高。”陈锐向我们补充道。

前期投入大、利润低则是整个行业共同面临的另一个问题。

“这是一个非常重的模式，就像包租婆一样。”成立于 2014 年的蘑菇公寓最初的定位是单身白领合租公寓，早期投入是装修改造费用和支付给房东的房租。龙东平说：“一千套房子就要四五千万的投入，出租一年半的时间才能够装修、家居的投入收回来，一年半以后才会有利润产生，我们和房东签了八到十年的合同，赚的是后面的钱。”

“装修要考虑进度，装完要赶紧出租，晚一天出租就要晚一天收租。”回忆起当时的情况，龙东平还是显得有些紧迫感。

一年半已经是回收期较短的计算模型，在《好奇心日报》采访的其他公司那里，这个计算周期有 5 年、7 年甚至长达 10 年、15 年的，也就是说，前期投入的成本要到 5-10 年之后才能收得回来。

随着近期房价暴涨，这个数字还会发生变化。

而从业者对于规模大好，还是规模小好，也没什么定论。

“我们当时一下子做了一万间，到了 2015 年，我们觉得不能这么搞下去，张罗的钱就要花光了。”龙东平说，“这是一个小而美的市场，市场非常巨大，公寓品牌小而美是一个大的趋势，几百间规模很滋润，做大了你的利润可能就会吃光了，你多招几个人就没了。”

2015年，蘑菇从自营的公寓运营商转做公寓的管理系统，准备为大大小小的公寓运营商提供服务。

而优客逸家的 CEO 刘翔则表示，只有公寓数量达到一万间以上的规模，才能考虑盈利的事情。一位地产开发商公寓的品牌负责人告诉《好奇心日报》：“我们内部要把租期算到 15 年才能算得过来账，赢利点只有个位数。”

房价高涨、投入太大、卖方绝对主导、房产相关更赚钱的生意太多……最终品牌公寓的投资回报并没有什么吸引力。

赚钱赚得太慢，可能是参与者对于这个行业目前的唯一共识。这些因素没什么变化，租房就还会是件糟心事。

题图来自 via 、优家国际青年社区

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“中国有着2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场，是中国唯一看不到天花板的市场。”

2010年，魔方公寓正式成立，2013年获得美国华平投资集团6000万美元的投资，今年5月，再次得到华平追加的1.4亿美元投资。

当采访中谈及为何能获得华平如此大手笔的投资时，魔方公寓给出了如上的回复，并指出：“魔方公寓之外能够盈利的品牌长租公寓确实较少。”

作为一家连锁集中式长租公寓，魔方公寓的运营模式主要是先租下整栋物业，然后按家庭化标准统一进行装修，集中管理，配备统一的物业、服务等再出租给青年都市白领群体，并提供以公寓租住为核心的生活服务。

因此，魔方公寓项目多在一二线城市的大型办公园区、科技园区周边，靠近地铁或公交集中点，周边生活配套齐全。

作为国内首家长租公寓，前几年“粥多僧少”的市场环境为魔方公寓的快速扩张制造了有利的条件。

成立至今6年，魔方公寓在全国13个一二线城市已拥有90家直营门店，超过13000间房，全年平均入住率超过95%。未来3年内，魔方公寓还计划新开800家门店。

随着魔方公寓的蛋糕越做越大，寻味而至分食蛋糕的对手也越来越多。据观点地产新媒体了解，近两年内，包括小米CEO雷军投资的you+国际青年公寓、平安投资创立的蘑菇公寓、青客公寓、自如寓、优客逸家等一大批长租公寓蜂拥而至，踏足这一有着巨大潜力的市场。

而后，众多酒店公寓集团亦闻声而至，华住(汉庭)集团推出城家公寓、如家推出逗号公寓、铂涛(7天)集团推出窝趣轻社区，住友(布丁)集团推出漫果公寓。

现在，地产公司也纷纷介入，重庆万科驿推出先租后买，租金抵房款的营销模式；阳光城与寓见公寓展开合作；绿城物业也已携手优客逸家。

不过魔方公寓还是稍显淡定地表示，其实竞争压力不会很大。毕竟创立至今已有六年，相比后来者，魔方公寓已经有了一定的品牌优势和标准化、规模化的运作模式。

魔方公寓选择的轻资产模式，利用租入再租出赚取“剪刀差”利润，同时以租赁物业替代自持物业，减轻资本负重，这样就避免了地产开发商公寓重资产模式占用大量资金、耗费大量机会成本的情况。

另外，“公寓行业还是一个蓝海，标准化的品牌连锁公寓数量很少，远远满足不了流动人口带来的巨大需求。”

以上海这一公寓行业集中爆发的重地为例，公安部数据显示上海的流动人口已达1500万，每年平均净流入在70万-90万之间。

庞大的流动人口催生租赁需求。为获得更多市场，魔方公寓选择了人人投，通过股权众筹平台引入众筹加盟模式。“对有需求的加盟商来说，通过这种方式可以极大的降低投资门槛。对魔方公寓来说，通过这种方式能够更快的加大门店数量的增长。”

在得到华平1.4亿美元的追加投资后，魔方公寓表示将加快门店数量的增长，并正式启动“公寓+”战略，以住宿产品为核心，运用互联网平台和技术整合各类生活服务资源，为住客提供更完善便捷的生活方式。

以下为观点地产新媒体对魔方公寓的采访实录：

观点地产新媒体：今年魔方公寓宣布将众筹加盟模式引入行业，这种模式具体是如何操作的？

魔方公寓：通过互联网股权众筹平台实现。

观点地产新媒体：在您看来，众筹加盟模式对于行业的革新体现在哪些方面？

魔方公寓：对有需求的加盟商来说，通过这种方式可以极大的降低投资门槛。对魔方公寓来说，通过这种方式能够更快的加大门店数量的增长。

观点地产新媒体：魔方公寓管理的规模有多大？整体的出租如何？

魔方公寓：魔方公寓目前在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州、杭州、成都、西安等全国13个主要城市拥有90家直营门店，总房间数超过13000间，整体出租率在98%以上。

观点地产新媒体：魔方公寓中长期的发展计划是怎样的？

魔方公寓：未来，魔方公寓会计划在3年内新开800家门店，继续领跑国内白领公寓行业，并在互联网时代打造满足青年白领居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台。

观点地产新媒体：对于项目的选址有什么要求？

魔方公寓：项目选址的要求，相对于酒店来说是较宽松的，无需临街或有优秀展示面，只要靠近地铁或公交集中点，靠近大型办公园区、科技园区周边，周边生活配套齐全。建筑面积一般在平方米，进深在15-20米左右，物业产权清晰，可获消防批文。

观点地产新媒体：近年来，魔方公寓累计获得美国华平投资集团2亿美元的投资，华平选择投资魔方公寓看重的是哪些方面？

魔方公寓：华平之所以选择投资魔方公寓，首先，是因为看好公共租赁行业，中国有着2亿以上的流动人口，而围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场，是中国唯一看不到天花板的市场。

其次，是看中了魔方区别于长租公寓行业内其他品牌的优势和特质，其全新的运作模式使全年平均入住率超过95%，高效运营团队、规模效应及成本管控使单个项目年投资回报超过30%。

观点地产新媒体：完成融资以后，魔方公寓将在哪些层面去做提升？

魔方公寓：完成融资后，魔方公寓将加快门店数量的增长，并正式启动“公寓+”战略，把公寓定义为线下流量入口，以住宿产品为核心，充分运用互联网技术，整合生活服务行业资源，打造互联网时代满足青年白领居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台。

观点地产新媒体：不少开发商都开始介入到公寓出租领域，这对于魔方公寓而言，是否会构成潜在的市场竞争压力？

魔方公寓：我认为不会构成较大的竞争压力。第一，公寓行业还是一个蓝海，标准化的品牌连锁公寓数量很少，远远满足不了流动人口带来的巨大需求。

第二，开发商与我们这样的公寓运营商有着本质的区别，开发商做的公寓资产较重，选址条件也比较局限，可复制性较差，投资回报率较低。魔方公寓作为专业的公寓运营商，资产较轻，选址条件相对宽松，且易于标准化应用，投资回报率较高。

观点地产新媒体：当下长租公寓市场同质化现象也非常严重，魔方公寓是如何突显自己的个性化？

魔方公寓：魔方公寓领先优势明显，我们建立了公寓行业的首套标准化可复制的产品模板，以及行业内唯一一个专业化产品研发中心这样的硬件优势，也建立了多元化的专业管理团队，领先于行业的系统平台，以及业内首套标准化流程等软实力。

观点地产新媒体：在飞速扩张的同时，品牌长租公寓的问题也日益暴露，多是依靠风投等资本支撑在运作，基本没有实现盈利，在这样的情况下如何去保障利润和品质的平衡？

魔方公寓：魔方公寓之外能够盈利的品牌长租公寓确实较少，魔方公寓一开始就选择了轻资产模式，利用剪刀差取得一定利润。公寓长租行业“剪刀差”存在两个基本机制：第一，产品标准化、规模化。标准化规模化的目的是“迎合市场及用户以获得最佳社会产品和经济效益”，这也意味着产品具备大规模投放与有效复制的商业属性。第二，品牌认知。这是品牌资产的重要组成部分，也是衡量消费者对品牌内涵及价值认识和理解度的标准。

魔方“剪刀差”利润源于产品标准化规模化，基于品牌认知，两者紧密相连，这为魔方的利润和品质间提供了一个良好的平衡。

观点地产新媒体：在您看来，长租公寓行业发展的障碍来自哪些层面？

魔方公寓：长租公寓行业发展的障碍有很多方面，比如人才的积累、政策方面的法度法规，物业的选择、成本的把控以及高效的运营管理模式等。

观点地产新媒体：长租公寓实现盈利的关键性因素有哪些？

魔方公寓：长租公寓实现盈利的关键性因素在于有效的成本控制、稳定的租金流，市场占有率、规范化的运营管理，以及品牌溢价力。

观点地产新媒体：长租公寓未来要如何摆脱重资本属性以及互联网化程度不够等问题？

魔方公寓：相对来说，魔方公寓一开始就选择了轻资产模式，选择租赁物业替代自持物业以减轻资本负重，避免了重资产模式占用大量资金、耗费大量机会成本这一状况。

目前国内经济发展迈入“互联网+”新业态，魔方也紧随其后，开始步入“公寓+”新发展业态。“公寓+”战略是运用互联网平台整合各类生活服务资源，打造满足用户居住生活需求的一站式长租领域生活服务平台，如何将互联网与长租公寓领域进行有效“缝合”，需要基于客户的实际需求出发，满足客户的衣食住行各方面，提供更完善更便捷的生活方式。

观点地产新媒体：您觉得长租公寓未来的发展趋势是怎样的？

魔方公寓：总结目前市场上的长租公寓不难看出，长租公寓区别于传统租赁产品的是，它为青年人群提供长租的居住空间和服务，品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的出租房会有更好的居住体验。

随着越来越多的开发商及品牌商的介入，未来长租公寓的竞争将愈加激烈。但，庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿，青年人占绝对比例，且他们的需求以租赁为主，简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题，一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。以上海为例，公安部的数据显示上海的流动人口已达1500万，每年平均净流入在70万-90万之间。为什么上海会成为公寓行业集中爆发的重地，数据可以说明一切。

相对如此庞大的市场需求来说，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。